张惟越

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物管“滥竽充数” 如计时弹

By Poh Gin,

2023年06月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
FB Page: 管你楼事 https://www.facebook.com/KenTeoPropertyManagement

 

物管业者专业不足
就别指望素质服务了

继上篇文章提到了，我国物管服务业面临人力资源严重短缺的情况。

尽管官方透过2018年的速成申请，让拥有营业执照的物管经理人数增至2776位，物业管理企业也达514家，确实应对了服务商稀缺的燃眉之急。

然而，物业管理服务商却面对另一个需要克服的人力资源难题，那就是中层干部严重稀缺。

物管服务业市场的供需关系变得越来越紧张，业内需要的管理人才日益迅速扩大，但入行的就职人却显现了萎缩的趋势。

套一句前辈的话：“物管服务业的工作强度，是房产服务业里最高的，但薪酬配套却是房地产专业里最低的。”这导致许多入行的新人，是带着“骑驴找马”的心态投入物管服务业，一旦有了更好的就业机会，就会选择离开。

还有，高度负面情绪的物管前线人员，也是导致人力大量流失的关键因素，特别是基层的前线服务人员更闹“人力荒”。此外，物管领域在新法令推动下蓬勃发展，物管业者供不应求，因无法舍弃利益，导致很多物管企业都会抱着“有人就好，先顶着用”的心态，还没有时间好好培训就送上岗位。这就是为何市场对物管企业口碑不佳，那是因为太多层出不穷的例子，物管业者专业不足，就更加不用指望有素质的服务。

除了因为供不应求造成物管企业“滥竽充数”，业主本身也要负起责任，切莫为了省小钱而失“群益”，典当了自身的权益以后，什么也得不到，唯一有的就是麻烦不断的物管过程。

“出租执照”出事没人理

高需求下衍生的 “执照出租”文化，也是难题之一。

聘请来历不明物管人员，犹如一颗计时炸弹。物管人员素质上不去的另一原因，在于有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成，这些租牌公司根本没有经过BOVAEP 的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训，最重要的就是执照不是自家的，根本就无需为专业负责。出事了，再向另一个持牌人租就是了。

委任了这样来历不明的物管企业，等同把生命和身家财产都托付给“计时炸弹”，业主们能否安枕无忧呢？

业主委任物业经理，就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作，还有自己的生命安全及身家财产都交给他，自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业，才能保障自己。只有再三确认，才能把不必要的麻烦减至最低点。

物管服务业市场的供需关系变得越来越紧张，但入行的就职人却显现了萎缩的趋势。

物业管理应纳入技职教育

笔者发现，国家推动的技职教育与培训（TVET)，应是物管目前急需的专业技职教育计划。

技职教育是“技术与职业教育“的简称，是一种以职场模拟培训或让学生实际操作中学习的教育模式（一般上课模式，操作占70%，理论占30%）。

简单来说，是一门让你学“会”而不只是“懂”的教育方式，适合重视实际运作多于学习理论的学问。

笔者也留意到，2023年财政预算案就拨款67亿令吉给7个涉及技职教育与培训课程（TVET）的相关政府部门，作为发展及推动技职教育的用途。

其中1亿8000万作为TVET培训基金，2000万继续国家双培训课程，同时还鼓励年轻人自我提升及加强技能，政府推出微证书培训计划，为参与者支付高达4000令吉的培训费用，同时还提供为期3个月的300令吉津贴，让国家青年与时并进，掌握最新趋势与技能。

这是一个非常好的措施，可惜的是，物业管理服务业的培训，并没有包含在这个拨款里。

当笔者向人力资源发展机构（HRDCorp）申请物业管理培训课程时，更被该机构中区的专员告知，该机构的众多培训项目里，并没有物业管理这门培训课程在系统里。

希望人力资源部、地方政府发展部，还有各州地方政府阅读了小弟这篇拙作后，能拨出一些资源，关注物管的人力资源培训计划，因改善物管的人力资源，将能改善物管人力资源短缺难题。

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阳台总是布满烟蒂和垃圾

By Poh Gin,

2023年06月14日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：

我是一名居住在公寓最低层的业主，但我的阳台比高层单位的还要大，最近遇到了一些问题，希望得到您的帮助。

我发现住在高层的业主总是把烟蒂和烟灰扔到我的阳台上，这给我的居住环境带来了不便和困扰。由于没有监控摄像头，我也无法确定是哪位业主造成的。物业管理员张贴相关的告示也没有用。

我也希望能够请求您的协助，寻找更好的解决方法，以避免这种情况再次发生。

Gwo

答：

Gwo 你好，

马来西亚的公寓底层住户确实常常会遇到烟蒂和烟灰垃圾堆问题，它属于行为问题 （Behavior Issue）

管理方案如下 ：

您可以通过自家的公寓条规 （House rules 、 By-law）了解抵触了那条条规和可惩罚的金额，如果公寓条规没有该的话，您可以透过动议（Motion）增加安装闭路电视通过闭路电视找出丢垃圾的单位，并出席公寓年度大会通过该提议，

您也可以透过动议（Motion）来修改 house rules 列明惩罚金额，*注：惩罚金额每次不超过两百令吉，并把罚款加入犯规单位的账单里。

如果处理，只要犯规累积罚款不交，管理处可以关闭该单位的门禁卡，和禁止该单位住户使用公共设备，严重犯规者您也可以带上仲裁庭，让仲裁庭做出裁决。

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加深窗帘色 触犯分层规则？

By Siew Khim Chin,

2023年06月9日

物管专家：张惟越
物业管理人
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问：

小弟有一些关于“change of facade”的问题想请教：

1）如果把全家原本透明玻璃改成黑色玻璃，是否不允许？

2）如果在原本透明玻璃加装深色窗帘，如深灰或深蓝色（其他邻居都是浅色），是否不允许？

3）如果在自家院子里，竖立一个独立物体，比如水族箱、鸟笼，洗衣机，是否不允许？或者有一定的比例要求？

此外，如果物业管理允许使用共用空间（common area），是否许要得到市政局的允许，或者只需物业管理的允许就可？如果需要市政局的允许，而物业管理却没有申请，谁应该承担责任？

强弟

答：

强弟 你好，

1）分层地契管理法令对Façade的要求是 Uniformity 既是统一。

2）而且，确实很多业主会希望根据自己的喜好来装修自己的分层住宅，但在进行装修之前，一定要注意一些细节。任何的装修都涉及到分层住宅规则（House Rules），一切以该规则为准，因为这涉及到建筑物的外部外观。

请参考SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27

《2015年分层管理（维护和管理）条例》第27条，

业主需获得管理处的书面审批后，才能对单位进行装修。

获得管理处的批准后，你可能需要向管理处支付一笔钱作为保证金。这是为了确保在你的装修过程中不会对公共财产（即社区共享的公共设施）和建筑物的结构支撑造成损害。

此外如有必要，你还需要向管理处提交一份由相关部门的装修批文，比如市政局。

2）在住家单位内，窗帘的颜色可没有被限制，除非分层住宅规则（House Rules）有提到。

3）这是以分层住宅规则（House Rules）为准，通常公寓不允许让养宠物。除非透过年会修改家规。

共管空间是业主们的共有资产，如果要改变使用，需透过年会动议特别决议案，并获得3/4 合格投票人的表决方可通过。

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共管楼宇店铺前停车 也违规？

By Poh Gin,

2023年06月6日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

您好，我的店铺是在组屋楼下(七层楼那种），我本身有一个车位了，这车位也停了自己的一辆私家车，有时我先生会驾小货车停泊在我自己店门口上下货，有时候会停几个小时，管理层有权驱走我的车吗？

不过，我是在没有阻碍交通之下停车，因为走道很阔，有时楼上住客也会停在我店门前，但我未曾投诉过。我是做布料、窗帘布、狮头、鼓的生意，每样东西都重，我也没有欠管理费。

请问如果管理层有权的话，那是因为什么？那如果管理层没有权利，我可以做什么？

MANDY

答：

MANDY你好，

如何在共管楼宇内停车，业主是需要遵守SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27 2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列共有7条附属条例，明列停车的常规。

如果您只有一个停车位，却把第二辆车子驾入范围内，基本上已经超额了。

但是，如果您只是上下货（Logistic）并不抵触您的权力，不过按照常规，您需要向管理处申请（move in / out）即可。

如果，无批文，管理处是有协调管理的责任。

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管理层要求改变窗口 不然罚款

By Poh Gin,

2023年05月30日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：

我想请问，公寓管理层有权力要求住户改变房屋外观吗？例如要求更改厕所的窗口，我家原一直都是木框窗口，但是管理层要求换成铝框窗口，还限定我们在12月31号前一定要换，不然就要被罚款。

公寓里的住户因为不满，所以去了管理层抗议。但结果管理层变本加厉，开出了一堆不合理的罚款，还去市政局盖印章，例如自己的parking lot如果给朋友或者亲戚park也要被罚款，还有我家的网络线坏了，叫TM人来修理，管理层也要我给RM250才可以叫人来修理，这样是对的吗？

Jenny

答：

Jenny 你好，

如果要改变现有的围观，属于”change of facade ” 它是需要透过提呈特别决议案，并在年会获得至少3/4 合格投票人的表决方可通过。

请先确认该修改是否按照常规来修改。

还有，管理处可罚款的最高罚金也是不可超过RM200 的，它同样也得透过提呈特别决议案，并在年会获得至少3/4 合格投票人的表决方可通过。

请先了解自家的家规看看是否按照常规流程设定，如果没有按照常规流程设定，哪管理处就违法滥权了。

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自家双格泊车位 停中间被锁车

By Poh Gin,

2023年05月24日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：

想请问我在某个公寓买了两个单位，但是空置了很久，近期回去发现有人和保安串通，将我的parking lot租了出去。为了防止再次发生这种事，我就把家里没有驾的车停在两个parking lot的中间，这两个停车位都是我的。

可是管理层却锁我的轮胎，说我违例停车，他们说就算两个停车位都是我的，但是停在中间线违反了停车规则，请问真的有这回事吗？

FOONG

答：

FOONG 你好，

如何在共管楼宇内停车，需要遵守SMR2015 3rd Schedule Paragraph 27

《2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列共有7条附属条例，明列停车的常规。

第一疑点：管理处无权出租您的停车位，那是您的私人财产

第二疑点： 把车子停在中间确实，不符合2015年分层管理（维护和管理）条例》第25条列里的规定。

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物业管理陷有将无兵窘境

By Poh Gin,

2023年05月21日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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共管楼宇管理的问题罄竹难书。

随着757法令，即2013年分层建筑管理法令生效后，该法令在第二条文阐明，“注册物业经理人”是指在1981年估值师、估价师、产业代理及物业管理经理法令下注册的物业经理人。

国会于2018年再通过242法令修正案，成为1981年估值师、估价师、房产代理及物业管理经理法令，正式把物业管理经理纳入估值师、估价师、范围，以规范拥有营业执照的持牌人，按照马来西亚物业管理标准（Malayian Property Management Standards）为客户服务。

BOVEAP的前身为估值师、估价师及产业代理局(Board of Valuers, Appraisers, and Estate Agents，BOVAEA)。

BOVEAP随后促请在职的楼宇管理经理，于2018年1月至12月期间向该局提呈申请书，以正式申请成为物业管理经理。

许多有经验的楼宇经理或合格者也积极响应，纷纷提呈申请书，笔者也是这政策的受惠者之一，成功登记成为合格的物业管理经理，获得了执业证书。

截至2021年1月，我国共有2776名合格物业管理经理，以及514家合格物业管理公司。

官方开放让所有在职的物业经理，根据学历与就业履历提呈申请书，把国内物业管理经理人数从区区的600多人，大幅提升至2776人，确实快速填补了物管管理经理的空缺，让分层楼宇的管理机构有了许多新的选择。

但与此同时，此措施也引发一些负面影响。

当一大批在职物业管理人通过2018年生效的上述新措施，获得执业证书后，荣升物管经理人，这本该是一门欣欣向荣的物业服务业，却迎来了反效果。

土地局数据显示，截至2021年12月31日，国内共有2万1254个共管楼宇项目，涵盖高达174万2000个住宅单位。这数据意味着什么呢 ？

当多数在职的楼宇经理响应官方措施，申请并获准成为合格的物业管理人后，这群本是物业管理领域中流砥柱的地勤干部都荣升为老板，他们所留下的中阶干部岗位却出现了许多空缺。

日常工作十项全能

物业管理服务的日常工作量犹如十项全能的地勤企业，服务范围如下 ：

A）土木工程

●物业维修与保养

B）机械工程

●机器设备的定期保养与维修

C）电气工程

●电流电气的定期保养与维修

D）金融服务

●征收管理费，支付被委任的服务者，维持收入支出平衡

E）法律顾问

●提供律法的解说与援助

F）人流管理

●管理车流量（Traffic Flow）、人与车

G）警卫保安

●管理保安公司与监督警卫

H）人事纠纷

●协调业主或租户之间的纠纷与矛盾

I）环境卫生

●尽量维持小区优良生活品质

J）其他各类大小事务

服务范围管很宽

物业管理服务业的专业人士到底是僧多粥少、楼多人少？还是僧少粥多、人多楼少？

让我们来算算吧，假设：

1） 按人头计算

截至2021年底，国内共有2万1254个共管楼宇项目，而截至2021年1月的合格物管经理人数为2776人，每位持牌人可平均分配负责管理7.65个项目。

2）按公司计算

同样的，按截至2021年底，国内共有2万1254个共管楼宇项目，而截至2021年1月的合格物管企业为514家，平均每家企业获分配负责管理 41.35栋楼宇。

假设每栋楼宇平均600个单位（现有新建项目几乎都超过800个单位），每个单位平均居住5人，那么7栋楼宇就累计了4200个单位，共有2万1000名居民。

这显示，物业管理的服务范围非常广。

服务对象比例公仆自叹不如

另一方面，让我们来看看各国平均每名公务员所服务公民的比例：

  • 马来西亚：1对19.37人
  • 韩国：1对50人
  • 新加坡：1对71.4人
  • 俄罗斯：1对84人
  • 英国：1对84人
  • 中国：1对108人
  • 印尼：1对110人

由此可见，相较于公务员对人口比例，国内物管经理人平均每人服务的居民比例偏高。

此外，国内分层楼宇目前面对的难题，是从过去的物业管理经理人短缺，变成了物管企业的中阶干部短缺。

为此，笔者呼吁人力资源部正视物管服务人力资源短缺的困境；否则，物管经理将继续面对心有余而力不足的窘境。

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拿钥匙8个月 共管机构仍无踪影

By Poh Gin,

2023年05月17日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

您好，我们公寓从去年8月交屋到现在，公寓管理机构还未成立，发展商通知我们并不会成立JMB而是必须直接等超过30%屋主完成MOT后成立MC，理由是根据Strata Management Act 1985 Chapter 3，我看不懂里面的条例说明。

目前的管理问题很多，包括公共空间油漆脱落、电梯维护问题、Access Card由于管理通过向发展商Supplier提供的100张新的白卡有问题导致遗失旧卡的屋主无法申请新卡（管理层给的理由是Supplier要求额外收费才愿意调整白卡频率）等等。

最近还有屋主提出我们缴交管理费用的银行户口属于发展商，而且管理机构一直无法公布管理开支账目，多次询问都被拖着，几个月了。最近有屋主提出向COB寻求协助，COB好像给了一些建议。

2年缺陷保修期很快要过了，公寓公共空间的缺陷却没有follow up，发展商成立的管理机构也对我们爱理不理，什么都拖，请问我们可以如何处理？

JH

JH 谢谢你的提问，

提问（1） 的答案

根据2013 年分层管理法令，第17条第（1）文的明文规定，发展商必须在交楼日算起（英文 Vacant Possession）不超过12个月以内，召开第一届的常年大会以建立JMB ，并且把公寓的管理工作交接给JMB，否则被视为发展商犯罪。

但是，该条文中的第5（a）附属条文，却是这样表示：

如果土地局的Strata Book 已开启后，发展商还无成了联合管理机构（JMB），哪举办年会成立联合管理机构（JMB）以无需要了。

发展商需要举办年会成立管理机构（Management Corporation），但是，成立管理机构的另一个先前条件则是，需要25% 的单位业主完成分层地契的认领 (Strata Perfection) 您需要先确认，Strata Book 是否开启了？

如果您发现发展商没有按时召开第一届大会：

1）您可以写信举报给建筑物委员会（COB）投诉，COB 会任命人召开第一届的常年大会，该大会一切费用由发展商支付。

2）业主也可以通过分层仲裁庭提起诉讼， 通过分层仲裁庭庭諭强制开第一届的常年大会，并成立共管机构。

而，召开管理机构年会的的先前条件就是至少 25% 的业主（不包括土地的原业主和开发商）完成分层地契的认领，并登记在Strata Roll 里。

提问（2） 的答案

缺陷的课题与日常管理的难题，需要安排与管理单位对话，如果管理单位还是发展商，就要求与发展商的客服对话。

如果遇到逃避责任的发展商，您可直接向仲裁庭立案庭审

提问（3） 的答案

根据2013 年分层管理法令，第14条第（1）（a）文的明文规定，发展商需要完成会计审计评估，如无就等于抵触法令，可面对不超过马币250千的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。

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勿对高楼火患心存侥幸

By Fee Fen Tan,

2023年04月16日

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一根小烟头酿成的火患
足以将整个单位吞噬

笔者因物管经理职务的关系，每每接手一项分层共管楼宇时，都惯性地为该楼宇进行建筑物状况评估（Building Condition Assessment Report），以了解该楼宇现在的建筑结构健康水平，却发现许多楼宇的消防系统几乎处于“瘫痪”状态。

真实个案 ：坐落在雪兰莪某栋共管楼宇的消防系统，已“瘫痪”多年。

当我们把消防系统“瘫痪”的报告如实呈报给管理委员，并申请维修预算时，得到的答复就是，都已“瘫痪”了这么多年，不要大惊小怪、小题大作，没那么“衰”（倒霉）的啦！

该楼宇其实面对多个问题：

1） 楼宇管理层因拖欠物业管理公司、升降机服务商、泳池系统服务商、水务局等款项，而同时面临这些单位的起诉；

2） 多年未进行账目审计评估；

3） 楼宇单位业主拖欠总额上百万令吉的管理费。

新任管理委员费心费力的召开年会把旧委员除名后，才接手这烂摊子。因此新任管理委员认为，还有其他更多更重要的事物要优先处理，而暂时不处理“瘫痪”的消防系统，偏偏短短几个月内非发生了多次火患，殃及多个单位。

所幸每次火患发生时都被及时发现，动用灭火器就把火势扑灭，避免火势蔓延燃烧其它的单位。

灭火器的喷头被盗取。

莫让火患夺命才觉悟

笔者要强调，一根小烟头酿成的火患足以将整个单位吞噬，一丝电火花能烧毁整栋楼宇，管理人口密集的共管楼宇，需更关注火患所带来的隐患。每每火患发生，从小火变成大火，只须短短的几分钟，甚至一瞬间。

而且，楼宇结构复杂、人口密集，加上易燃建筑材料的采用，导致高楼发生火灾时，火势迅速蔓延，疏散居民和救援的难度很大，一旦疏导不当，慌乱下被烟雾呛至缺氧晕眩后导致丧失逃生能力，就很容易酿成人命伤亡的悲剧。

所以，高楼建筑物的火患救援工作，一直是世界公认的消防难题。

完全失修的消防监督系统。

没正确消防意识

此外，多数业主也没有正确的消防意识，有些甚至消防局的专号都不知道，家中更没有备用的灭火器，或就算有灭火器，也因不曾使用，而不了解正确的实用方式。

还有，许多共管楼宇的住户总抱着侥幸的心理，不当的在紧急逃生道停放脚踏车，或占用消防通道为自家储物空间，更是大大增加了救援与逃生的难度。

消防局的数据也显示了，对于火患后的事后评估，或对命丧火场者进行的验尸报告，证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。消拯局的报告更提出，窒息是火灾死亡的主要原因，比烧伤的比例高出3倍。

据报道，高达85%的死者是被浓烟熏晕，丧失行动力后，才被大火烧死。这是由于火灾产生大量有毒气体，会导致受害者在吸入过量的有毒气体或浓烟，丧失了活动和逃生能力。

所谓不怕一万、只怕万一，笔者促请管理委员平日即须密切关注楼宇的消防系统，采取预防措施维护和定期的修复消防系统，确保消防设备安好。

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共管楼宇管理必须按部就班

By Poh Gin,

2023年03月19日

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新委员最怕
资金还未到位而有心无力

共管楼宇的管理问题其实属罄竹难书，笔者踏入了管委那么多年，发现新任管理委员容易犯下的思维盲点之一，就是“欲速则不达”。

因对旧管理委员的不满，召集业主出席年会推翻旧管理层，推选新委员上任后，对新任委员授予过高的期望，换来的只有失望。

共管楼宇的物业管理最难办的事，其实不是对楼宇机械设备设施的维修与维护工程，而是如何让已经心寒的业主，再次“遵守”和履行缴付管理费的业主责任，并开始支付管理费。

楼宇出现“脱管状态”，最常见的难题就是因为账目不清，钱何去何从无法解释清楚，导致业主们不敢缴管理费，引起流动资金短缺，服务商纷纷退场，导致维修维护不到位，加上债主们（服务商）的追债行动，让好不容易推翻了颓废委员的新任委员们，个个都没了谈判的底气，故不是做不到，而是资金还未到位，有心无力。

面对这样的烂摊子， 改善须得一步一脚印， 笔者建议管理委员需得按部就班的进行：

1）先对楼宇的健康状况进行检测评估；

2）在对楼宇的财务状况进行整合分析。

如果委员刚上任一来就不管，不让团队有喘气空间，这样就只能逼人选择离开，毕竟物管无奇迹 – 唯有按部就班，经营物管服务公司这几年，个人的观察如下：

楼宇的收入来自业主们的公摊支付也等于是一种非盈利收入，所以楼宇的现金流通常都是在“刚刚好”的水平线徘徊就很不错了。这也是促使共管楼宇无法采用“高金任贤”的管理方案，委员们通常都是尽量以合理的价位换取合理的服务水平。（注：此说法不适合用在高级公寓）

当酬劳不是特别吸引人，很自然的，一等一的人才不会把物业管理当作求职第一选择，很多时候，物业管理是他们心中的“备胎”而已。

1）物管企业的雇员，某个情况下流动率偏高，毕竟水往低处流，人往高处爬，是自然不过的事。

2）当资源是有限时，凡事都得先评估“先后急缓”的顺序排列。虽然无法一次性预测未来，但怎么都得心里有个谱吧。

事情分轻重缓急

再次提醒大家，物管所面对的事情无非4大类：

第一种是“很急很重要”；

第二种是“很急但不重要”；

第三种是“不急但很重要”；

第四种是“不急也不重要”。

如果是你的话，每天先做哪一件事情呢？只要你头脑清醒，思绪正常，这个问题难选吗？一点都不会，对吗？

但为何，在现实生活中就是选不好呢？因为多数人的选择都是“救火”而不是“防火”，救火就如同“扬汤止沸”，结果当然是徒劳无功！关键在于，有几个人有“釜底抽薪”的毅力呢？

别忘了，物业管理人只是管家而已，我们不是当家，要釜底抽薪止沸，管理委员本身必须先做好。我们必须点出管理委员们的盲点，为他们照亮“开阔敞亮的大陆”，还要做到处事圆滑，懂得衡量世故标准，更需要和他们“讲钱”。

在资源和人力也有限的时候，“按部就班”才是最合情合理的选择，而非匆忙又盲目的救火。忙救火是治标不治本的管理方案，它只能让你暂时感觉良好，而无法从根本改善源头。

共管楼宇多年来的烂摊子，要改善须得一步一脚印。（示意图）

按部就班效率最高

据我观察，那些能把事情做好的人，总是优先选择把有限的资源放在重要但不紧急的事物，同时也以预防为主要管理精神的人。

提醒管理委员一句重要的话：“最高效率就是按部就班”。因为按部就班，我们才能做到以下几点：

1）事情逐渐改善，楼宇的故障频率就一定逐渐减少，甚至改善到几乎零故障；

2）财务状况逐渐稳健，有了现金流，就拿资源换取服务商合理的服务水平；

3）减少虚耗和极少浪费时间，资金也应用在有绩效的方面；

4）管理层能看清大局和整个局势的变化，有时间沉淀思考，以应对万变的情况；

5）物业管理人可以看到希望，也可预定结果，让我们可以运筹帷幄，观大局、平乱局、定天下。

关键在于如何“教育、执行、监督、调整”

A）如何教育：

1）管理委员；2）居民或住户；3）服务商 ；

B）如何执行：

1）委员如何相互配合；

2）居民/住户如何配合；

3）服务商如何配合？

C）时时监督：

委员、居民和服务商要形成三角关系，互相监督和鞭策，各司其职、互利互惠，方能共赢。

D）调整修改：

天底下没有最好的方案，一直等最好的方案就是原地踏步、停滞不前，所以必须“边做边学、边错边改”。

但物管事务的本质就是“高重复性”，几乎每天都在重复着一样的工作，日复一日，很容易失去激情和干劲，故在工作岗位上需要的“自律”，不能是外在设定。

养成自律自觉惯性

我们需要的是来自“内在的动力”，最好是那种“懵懵懂懂”，无意识的惯性。

这样的自律才是最重要且有绩效的。当我们把大目标细分成小小的旅程碑，并以定时、定量、分配，重复的一次又一次去执行，而非在外来的要求和压力下才这么做，这就是内在和自觉性的惯性行为。

90天期限是建立习惯的门槛，能重复90天，挺过就渐渐变成习惯。就算没有外来的压力，也能自动自发的组织运作。不定时的监督检查，是审核的一种，让在职人员知道他不是“无王管”的，那些屡屡做错不改的，就不是我们需要的人了，管理者要懂得“放生，放手”让大自然的自然定律去教育他/她吧。

最后，改善需要时间，按部就班的克服一件又一件的难题，就能改善楼宇的现况。