张惟越

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慎选物管经理 公寓免变大杂院

By Yee Ni,

2022年09月19日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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委任物管经理需谨慎！

马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers” ，简称BOVAEP）于上月22日登报发出通告，宣布该局援引1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令第25（1）条文，以及估值师、估价师、房地产代理及物业管理条规中的第142条规，正式撤销264位物业管理经理的执业执照，俗称除牌。

为何这么多位同时被除牌呢？首先，让我们先来了解，什么是物业管理经理？简单来说，物业管理经理是在建筑物的管理与维护方面，具有能力和丰富经验的合格专业人士。

他/她需获得马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局的认可，才能领取执业执照。

同时，他/她也是一位熟知2013年分层管理法令、1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令、马来西亚物业管理标准（Malaysia Property Management Standard）和其他与房地产、分层地契相关法令法规的专业人士。

在大马，特别是分层地契房产项目，因涉及私人单位与共有共用设施设备的维修维护工作，因此是一门蛮复杂的专业。

许多人担任了共管楼宇的管理委员，才知道原来楼宇管理是10项全能大考验，共管楼宇的日常工作范围是如此繁多。

管理者任务

A）土木工程 – 楼宇维修与保养
B）机械工程 – 机器设备的定期保养与维修
C）电气工程 – 电流电气的定期保养与维修
D）金融服务 – 征收管理费，支付被委任的服务者，维持收入支出平衡
E）法律顾问 – 提供法律解说与援助
F）人流管理 – 管理物流、人流及车流
G）警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫
H）人事纠纷 – 协调业主或租户之间的纠纷 与矛盾
I）环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质
J）其他大小事务

委员法律责任重

2013年更阐明，管理委员一旦没有依法办事，就等于触犯该法令，一旦罪成将面临以下惩罚 ：
1） 罚款不超过25万令吉
2） 牢狱不超过3年，或两者兼施

谁是合法合规管理者？

您可能会问，本文的主题是物管经理，但为何牵涉到由业主出任的管理委员呢 ？

答案是，目前2013年分层管理法令是把管理职权授予出席年会透过票选的业主为管理委员，而非合格的物业管理经理。

合格的物业管理经理，是管理委员所委任的服务供应商。 再次提醒业主们，共管楼宇的管理职权还是停留在管理委员，而非物业管理经理。

然而，多数出任管理委员的业主，都不是相关领域的专业人士，所以才选择委任专业人士来管理，只不过委任了物业管理经理后，就完事了吗？ 其实不是。

根据2021年官方数据，西马共有2万1254个分层项目，但合格的物业管理经理却只有2776位人，楼多人少，导致物管企业“出租”执照。

物管如计时炸弹

有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成，这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训。

更重要的是，由于执照不是自家的，根本就无需为专业负责。

慎选物管企业

一旦出事了，再向另一个持牌人租物管执照就是了。

委任了这样来历不明的物管企业，等同把生命和身家财产都托付给一颗计时炸弹，业主们是否能睡得安稳呢？

业主委任物业经理，就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作，还有自己的生命安全及身家财产都交给他，自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业，才能保障自己。只有再三确认，才能减少不必要的麻烦。

管理费非越便宜越好

因管理委员对物业管理不了解，总以为这是一门不需要耗费技能与精神的行业，所以对于管理费也有许多误解。

物业管理费并不是越便宜越好。英文有这样一句话：“If you pay peanut, you get monkeys”（如果你只肯给予花生，你将只能吸引猴子），低廉的管理费，换来的就只是低落的服务品质。

保养不当房子贬值

过了一段时间，你的家就会渐渐变成凌乱不堪的大杂院，外观就好像贫民窟般残旧和杂乱，甚至出现损坏等。

你辛辛苦苦每个月供款的房子不断贬值，还得为各种因保养不当而损坏的设备另掏腰包买单，电梯的维修费又不是小数目。

缺乏保养的房子，只会让你赔了夫人又折兵，千万别因为不了解而付出更大的代价。

物业若保养得好，生活品质自然获得保障，物业升值自然不是问题，更重要的是业主心理的满足感。

城市土地越来越少，向上发展已是大趋势，对物业管理的需求自然有增无减。

随着2013年分层管理法令生效，物业管理不再可有可无，业主们也需与时并进，至少要了解什么是物业管理，才能与物业管理者有效沟通配合，携手打造美丽家园，延长物业寿命。

最后，遇到害群之马，一定要向估值师、估价师、房地产代理及物业管理局正式投诉，让局长把不负责任的物业管理经理除牌。

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分层管理仲裁庭解纠纷 别乱告

By Yee Ni,

2022年08月22日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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分层管理仲裁庭为业主提供便利，
但不得被滥用！

都市生活中，越来越多人选择了生活在同一个屋檐下的现代共管生活，商业化管理的社区导致邻里关系变得陌生，让社区建设文化充满挑战，守望相助的群居精神也逐渐的流失。

正所谓：“林子大了什么鸟都有”。楼宇的密度高了，聚集着形形色色的人，政府为了快速处理分层楼宇的纠纷，虽然单位业主可聘请律师到民事法庭打官司，却费时还伤财，过程还得依照民事法庭程序、举证法规和提供证据等技术课题，让原本可以快速解决的小争议变得困难。

因此，政府设立了程序简单的分层管理仲裁庭，让业主透过费用实惠的SMT分层建筑管理仲裁庭寻求裁决，加速事件的审理速度。

2013年分层管理法令下所设立的分层管理仲裁庭，获授予以下管辖权（只列其中一部分）：

● 因为没有履行2013年分层管理法令下所赋予的职责、责任或权利，而产生的争端；
● 因维修房产缺陷或维修成本而产生的纷争；
● 追讨费用、维修储备金或其他债务；
● 申请庭令要求召开全体大会、取消会议程序、大会决议无效；
● 强制要求提供资料或文件；
● 申请庭令要求同意更改共用资产；
● 申请庭令要求确认、更改或撤销有关当局的决定。

无权审理与土地相关纠纷

分层管理仲裁庭无权审理与土地相关的地契、产权或利益纠纷。

原则上，控辩双方均无需委任代表律师出席听证会。尽管如此，在某些例外的情况下，例如当案件涉及复杂的法律问题时，法律也允许委任代表律师。

还有，任何不遵守仲裁庭裁决庭令者，等于抵触了刑事罪行，罪名成立可判罚款不超过25万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。

控诉者向仲裁庭提呈诉状（Form 1），需要出席听证会，分层管理仲裁庭将在聆听了双方的答辩后，作出判决并说明作出有关裁决的理由。

读者请留意：
未遵守裁决者属违法

分层管理仲裁庭所作出的裁决形同庭令，凡未遵守者即属违法。一旦罪成，可被罚款不超过25万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。假如罪行持续，意即持续未遵守仲裁庭的判决，则将面对每天或部分罚款不超过5000令吉。

分层管理仲裁庭的设立，其程序简单且费用实惠，协助联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）还有单位业主之间的纠纷。

目前，马来西亚约三分一的人口都居住在共管楼宇，以及共管楼宇商业化的管理模式，让社区睦邻关系变得越来越陌生，仲裁庭却门庭若市，人流不断。

数据显示，分层管理仲裁庭十分有效，但也衍生了便利被滥用的困境。

吉隆坡真实个案：

不满发展商却控诉管理机构
业主个人情绪列申诉理由

一名业主因不熟悉2013年分层管理法令，也搞不清楚发展商、联合管理机构与管理机构的法律地位，而把针对发展商的不满，向仲裁庭递交控状，但却把矛头指向刚成立的管理机构。

控诉状里，她把管理机构、管理机构主席与市议会的建筑委员都列为答辩人，但整个控诉内容其实是关系到她对发展商的不满，写了整2页，密密麻麻的申诉内容，让笔者感到难过。

该申诉者写下满满两页的控诉，几乎没一条是抵触2013年分层管理法令的控诉，把个人情绪，个人认为与自我立场当作申诉的理由。

管理主席更是傻了眼，表示他只是履行业主的义务出席年会，在会上多问了几道问题后，就被推选成为管理委员后，接着被众委员票选为管理主席，就面对了人生的第一次诉讼案。迫于无奈下，该主席也被迫申请年假出席听证会，笔者也只好陪同主席准时出席听证会。

有不满先咨询建议

听证会出席聆听了我们的申辩后，对申诉者表示，对方不可因对发展商不满，却把管理机构列为答辩人。此外，填写控诉状时，需阅读2013年分层管理法令，提出任何申诉必须是针对正确的对象。经过了约20分钟的法律解释环节后，听证会主席表明有关申诉无效，宣判答辩人有理撤销诉状。

在此奉劝任何人若有任何不满，必须先咨询合格者的建议，才到分层管理仲裁庭提交诉状，否则等同于滥用便利，浪费纳税人的税金，徒然虚耗与诉状无关者的时间与精力出庭听证会。

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不守公寓“家规”？铁腕处理！

By Yee Ni,

2022年07月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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为了斩草除根，
不得不采取“铁腕手法”…

所谓“林子大了，什么鸟都有” 。

密度高的楼宇，住着形形色色的人，有些街坊邻里懂得守规矩，有同理心，懂得自我管理，不造成邻居们的困扰，是共管楼宇的典范租户。

与此同时，也有些住户却因自我中心主义太重，缺乏同理心，不主动配合楼宇管理条规，甚至还屡次抵触有关条规，成了左邻右里心中的那根“刺”，刺痛着每一位住户，却无法被拔除。

到底现代共管楼宇的“半同居生活”，适合采取铁腕式管理吗？

首先让我们来了解，有关人性管理学经常提出的两大效应。

1. 破窗效应

“破窗效应”（Broken windows theory）是由詹姆士威尔逊及乔治凯林提出，并刊于《The Atlantic Monthly》1982年3月版的一篇题为《Broken Windows》的文章。

如果有人打坏了一幢建筑物窗口的玻璃，而该窗口又没有及时维修，别人就可能受到某些示范性的纵容，去打破更多的窗户。久而久之，这些破窗户就给人造成一种无序的感觉，结果在这种公众麻木不仁的氛围中，犯罪就会滋生，甚至变得猖獗。

同样的，一面墙如果出现一些涂鸦，没有及时被清洗，很快的，墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西；一条人行道有些许纸屑，不久后就会有更多垃圾，最终人们会视若理所当然地将垃圾顺手丢弃在地上。这种现象，就是犯罪心理学中的“破窗效应”。

透过“破窗效应”的个案，我们可以观察到这样一个道理：

任何一种不良现象的存在，都在传递着一种信息，这种信息会导致不良现象的无限扩展，同时必须高度警觉那些看起来是偶然的、个别的、轻微的“过错”，如果对这种行为不闻不问、熟视无睹、反应迟钝或纠正不力，就会纵容更多的人“去打破更多的窗户玻璃”，就极有可能演变成“千里之堤，溃于蚁穴”的恶果。

基于“破窗效应”理论，同个屋檐下的现代共管生活中，就要重视对违规现象的及时发现和处理。

为楼宇制定条规与执行制度后，面对违犯条规者，就不能姑息纵容，否则会有更多人无视有关条规，并屡屡违反它。

共管楼宇居住的几乎都是抬头不见低头见的街坊邻里，如何约束呢 ？“坏人”谁来做呢？

如果管理者没有在问题浮现的初期站出来执行有关条规，久而久之，将引发“破窗效应”，当违规成了惯性行为，才想要约束就难上加难了。

笔者鼓励管理者采用对结果负责的管理方案，无需听借口；有错就罚，还要罚得对方心服口服；定时检讨并完善管理条规，从根本出发；多动手，少动口。不斥责违反条规的街坊，而是微笑着对他说：“违规了，去交罚款吧”，让住户了解，什么是“火炉效应”。

2. 火炉效应

“火炉效应”则是组织建立管理条规后，如果有人违反有关条规，就会受到严厉相应的惩罚。

就好像烧得红红的“火炉” ，它本身不会主动烫人，但只要有人触摸，它就必烫无疑，不会顾及触摸者的身分，人人平等，谁摸就烫谁，而且立即处罚，没有下不为例，当有人用手触碰滚烫的火炉，就像会烫得立即将手缩回。此后再遇火炉，会尽量避免触摸。

共管楼宇从2015年法令生效并推行后，其实不缺管理条规，缺的是有效的执行。

笔者亲身体验的个案之一，坐落在雪州安邦的一座共管楼宇，早期就因为管理层怠慢条规的执行力度，导致楼宇变成了非法外劳的集聚地，大量的非法外劳入住，衍生了一系列的卫生课题和安保问题。

无可奈何的业主选择搬离，楼宇也因共用设施严重损坏，而拖欠高达97万令吉的管理费等。

这恶性循环终于在2017年新任主席发动的“铁腕管理”下才逐步改善。该主席透过“先立家规，再一视同仁的严格执行下”，上任第一年就把拖欠的管理费减少至43万令吉，并再第二年再减至23万令吉左右。我上个月再次拜访这共管楼宇，发现拖欠的管理费已经少于10万令吉左右。

楼宇许多损坏的共用设备，在没有上调管理费的情况下，透过有效的管理费追讨方案，追收欠款来修复楼宇，再次的翻新旧楼。

过程虽然困难重重，但这个案再次提醒了笔者，“铁腕管理”是有效的方案。

而且在非常时期，确实得采用非常手段，如果管理者不果断，不坚决的执行“家规”，那有关楼宇恢复妥善管理的希望将十分渺茫。

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前居民委员会 中饱私囊？

By Yee Ni,

2022年07月5日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：

张先生，您好！

我们公寓之前的居民委员会主席和财政已经搬走，几个月前的年会（AGM）上我们选了新一批的委员。很巧的，物业管理的经理也刚换了新人。

新委员发现，有一些账目支出非常不合理，比如说清扫费明显高于市价，根据物管的职员回忆，这清洁公司是主席和之前物管经理坚持用的，我们怀疑是有利益关系勾结。还有一些现金支出没有明确的明细，都是开给财政和主席的，说是垫付，但却没有列明垫付了什么。而居民之前在年会普遍看不懂，也没有提出问题。

我们是否能够重新审计过往的账目，如果真有账目不清楚的地方，是否能叫搬走的主席、财政和前物业管理经理负责呢？

Tomy

答：

Tomy，您好！

这提问有两个角度：

其一，律法责任期
其二，开支的合理范围

管理委员是需要为上任期间的决策背负律法责任的，确实没错，但是马来西亚采用的律法制度乃“无罪推定” （Presumption of innocence），白话的意思就是 “在被证明之前，我无罪” （I am not guilty until proven）。

怀疑利益挂钩，需要实证才能立案，而这类的商用犯罪要收取实证实属不易。

如果对账目不满，可要求进行法务会计审计（Forensic Accounting Eveluation）收集实证，方能进入下一步。

如果贸贸然的开战，因无实证，搞不好落得出师无名而被反告毁谤。

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电梯常故障 管理处不理……

By Yee Ni,

2022年06月22日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

我家公寓的升降机经常故障，非常麻烦，而且一坏总是要等几天才有人修。

我们多次向物业管理反映，请他们寻找解决方案，看是更换维修商等之类。

但管理处总是用各种理由，比如说MCO有人来维修就很好了？你们管理费才那么一点点要找谁维修？甚至恐吓我们说再吵他们就不找人修了。我们真是投诉无门啊！该怎么办呢？

SN Toh

答：

SN Toh，您好！

需要从两个角度探讨您面对的问题：

其一，管理处的执行力
其二，管理费的入出评估

如果民选的管理委员经多次投诉后，并未改善，就需要向以下两个机构发出投诉：

1） 建筑专员（Commissioner of Building）
2） 仲裁庭（Strata Management Tribunal）

再来就是探讨经费。

该区的管理费缴交率是否达合理水平，笔者过去的经验发现，很多时候不是管理委员不想办事，而是兜里清凉，难办而已。

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管理委员辞职不交接将受罚！

By Yee Ni,

2022年06月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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管理委员集体一跑了之？
当心吃牢饭！

共管楼宇管理委员如果集体辞职，是否还需背负法律责任？

某个共管楼宇联合管理机构的管理委员，在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞，导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。

而全体辞职的管理委员（联合管理机构）则宣称他们已经离职，所以无需出席交接会议，也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了？

其实不是，因根据2013年分层管理法令第27（2）条文，联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散，并在不超过一个月的期限内：

（a）把联合管理机构所登记的所有管理账户资金，在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后，余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户；

（b）把以下的文件转交给管理机构:

（i)）其它任何的法律条规；

（ii）管理账户与偿债基金账号的已审计账户，或是如果有关账户都还未完成审计，则移交未审计账户；

（iii）联合管理机构的所有资产与债务；

（iv）在2013年分层管理法令第15（3）条文下，发展商交付给联合管理机构的文件；

（v）该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产，维护与管理的所有文件记录。

如果依据2013年分层管理法令第（2）（b）（ii）条文移交未经审计的账目，那么，联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内，将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。

如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第（2）或（3）条文，联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了，一经定罪，将面对不超过25万令吉的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。

虽然职务因辞职而告一个段落，但细心阅读2013年分层管理法令，法律上的责任唯有完成交接，才算完事。

笔者呼吁管理委员勿意气用事，要做个有担当的管理委员，好好地完成权力交接，把法律明文规定的的交接程序完成，才算功德圆满，不然全体委员将面对法律制裁。

科普物业管理常识：

何时需成立管理机构？

每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册，该楼宇的管理法人（Corporate Body）就会从联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）自动升级为管理机构（Management Corporation，简称MC），这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命，接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文，召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会，遴选代表管理机构的管理层，即管理委员，然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。

管理3阶段

共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位，可分成3阶段，并由法人团体管理：

第一阶段：发展商管理期Developer Management Period

第二阶段：联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period

第三阶段：管理机构管理期 Management Corporation Management Period

管理期限

  • 发展商管理期（Developer Management Period）

是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算，为期不超过13个月，发展商需举办联合管理机构第一届年度大会，并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主，组成联合管理机构。

  • 联合管理机构管理期（Joint Management Body Management Period）

是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算，不超过15个月内都是联合管理机构管理期，这期间管理委员的组合一样，是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。

  • 管理机构管理期（Management Corporation Management Period）

是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后，由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主，需完成分层地契认领手续才能参与竞选，而发展商则完成了使命，并解除该楼宇的管理责任。

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拍卖屋欠10年管理费……

By Yee Ni,

2022年06月8日

物管专家：张惟越
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问：

张先生，您好！

我刚刚通过拍卖，买下一间公寓，但发现前屋主拖欠管理费长达10年，共1万4000令吉。

我可以和管理层商量折扣吗？因为银行是根据投标价格，没有纳入管理费内。

Andy Yu

答：

Andy，您好！

这情况需要先看看销售公告“Proclamation of Sale”的内容了。

基础上2013年分层管理法令，并不授权管理委员折扣的权限， 那是需要通过在年会提呈决议案，并由合格投票人投票通过才行。

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复式公寓加盖改阳台，行吗？

By Yee Ni,

2022年05月24日

物管专家：张惟越
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问：

张先生，您好！

我家正在装修，目前面对被委员会阻止停工的状态，原因是在复式公寓那面空间加盖一层水泥地面（已经建成），委员会要求我到市议会申请进图，可是据说费用需要5万令吉起跳。

这是在委员会不妥协的情况下唯一建议的解决办法吗？

同时我也发现，其实本身公寓有存在没有申请市议会下违建，比如私自在阳台的窗口进行改造。

如果投诉市议会以上违建会得到什么惩罚？

Pei Boon

答：

Pei Boon，您好！

您的提问包含了两项提问：

其一，合法性？

共管楼宇单位业主需要遵守楼宇的统一管理，2015年分层管理条例中的第三列表里，第11条列，表示如果业主不可在未获得管理层或相关的官方单位授权下，擅自更改楼宇的围观、外貌、与外墙的颜色（Appearance, facade and colour of the exterior of parcel）

如果违规，管理处可指示业主恢复（Reinstate）或是当业主不给予答复时，强硬的恢复违建的范围，并由业主支付账单。

其二，执行力

我国对于执行力确实经常被人民诟病，但是违规了的铁证还是存在的事实，与其与管理处对着干。

我建议，通过提呈决议案，把修改的蓝图在年会提呈，并征取业主投票表决支持后，修改该楼宇的家规范围为好。

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共管楼宇 总不重视防火……

By Poh Gin,

2022年05月15日

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高楼火灾蔓延快，
最恐怖！

2017年6月14日，坐落在西伦敦，肯辛顿区（Kensington）北部一栋24层高，设有120个单位，入住人数不下600人，名为伦费尔塔（Grenfell Tower）的公寓大楼发生了毁灭性的火灾。

火源从2楼开始，到4楼后开始迅速蔓延，波及了整栋大楼几乎所有的楼层。

虽然伦敦当地消拯单位派遣了不下70台消防车和动员了约250名消拯员，迅速疏散人群和展开救火行动，最终仍有70人命丧火场，还有两名伤者在医院抢救失败也失去宝贵的生命。 同时，急救单位也派出了20台救护车和动员不下百位医护人员协助救援。

800万人住共管楼宇

笔者万分担忧的是，类似的严重夺命火患，也随时可能在大马上演。尤其是考虑到随着都市化效应，我国人口普遍聚居在大城市，上述发生在英国伦敦的事情绝对可能在国内城市重演，发展商与官方监督部门对于高楼火灾的警惕性达标吗？

为了满足人口增长的居住需求，加上土地价格持续上涨，房屋及地方政府部所提供的数据显示，国内的共管楼宇单位（分层单位）已经超过了218万9582个，总共2万1222个独立的发展项目。

全国有将近73%住宅属于分层管理。共管楼宇也成了接近超过800万人的居住选择。

马来西亚分层管理仲裁庭与房产纠纷仲裁庭处理了不少以下的投诉：

1） 防火器失效和没有紧急喷水系统；

2） 管理处不重视安全问题；

3） 防火道被阻挡；

4） 业主擅自安装铁框，妨碍救援工作；

5） 建筑材料不符标准；

6） 不遵守高楼建筑的安全标准等。

管理层总不重视防火

笔者因职业性质，巡视共管楼宇乃日常工作之一，而几乎每次都发现，共管楼宇管理层不重视防火设施。

高层建筑的火患救援工作，一直是世界公认的消防难题。

由于楼宇结构复杂、人口密集，加上易燃建筑材料的采用，导致高楼发生火灾时，火势蔓延会非常快，疏散居民和救援难度很大。一旦失火，火灾难以控制及人员逃离困难等是十分可怕的隐患。

我国许多廉价和中价组屋同时面对设备陈旧的问题，缺乏经费、没有适当管理团队，再加上有关当局疏于检查，这类的共管高楼都忽略了该系统的维修与保养的重要性，一旦发生火患，可能造成的伤亡人数难以估计。

单是2019年，全马就发生了至少5万720起火患事件。

高楼火患易失控

首先让我们先了解，什么是高楼火患。

火势蔓延非常迅速，一团小火苗可以在不超过30秒的时间里蔓延成大火。

如果场地可燃物多，它只需要燃烧几分钟的时间，产生的浓烟即可把整间房子填满。

严重时，熊熊火焰也可吞噬整间房子，加上高楼建筑，单位与单位是一层叠一层的往上发展，火舌浓烟更是往上蔓延，因此高楼一旦发生火灾，很容易导致灾情失控，而赔上许多人命。

多死于火灾烟雾和气体

还有，虽然火很可怕、火患可致命，但消拯局对于火患后的事后评估，或对命丧火场者进行的验尸报告，却证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。

消拯局的报告更是提出了窒息是火灾死亡的主要原因，比烧伤的比例高出3倍。

因火灾产生的有毒气体会让人迷失方向、昏昏欲睡，导致死者吸入过量的有毒气体或浓烟后丧失了活动力，才在昏迷时活活被烧死的。

据报道显示，高达85%的死者是活活被浓烟熏晕后，丧失行动力后，才被大火烧死。

 科普： 浓烟的主要成分是什么？

高浓度的一氧化碳，它具有麻醉和腐蚀性。当一个很聪明的人吸入以后，第一时间麻醉大脑中枢神经，神经不动，血液不流通，很快就会造成缺氧窒息死亡的现象。

共管楼宇常出现的消防设备课题如下：

其一，发展单位擅长走程序漏洞，使得该楼宇的消防设施配备不符合规范要求；

其二，管理单位擅自降低消防设施标准，不考虑系统的可靠性，使得有等于没；

其三，劣质家电。人口密集的民居建筑，业主缺乏电力负荷的上限认知，过度用电；

其四，电线外露。因经费缺乏，楼宇的电线线路，穿管不到位，大量电线线路裸漏，引发线路短路燃烧。

高层建筑里的逃生通道变储物区也是导因之一，每每火患发生，居民逃生通道被阻，逃生无门。

最后，笔者提醒共管楼宇业主与居民，须不时巡视自家楼层的防火消防系统，如果发现该系统看起来无法正常运作，应尽速联系管理层。

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邻居噪音 怎么评断？

By Yee Ni,

2022年05月11日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

请问老人家在家使用拐杖发出的声音属于噪音吗？3岁多孩子在家里跑跑跳跳（不是长时间）孩子白天去上课，只在晚间8-9点的时间在家玩也算是噪音吗？

Sally Khuat

答：

Sally Khuat，您好！

这不一定呢！按照2015年分层管理（维修和管理）条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段，任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠，除非使用者事先获得管理机构的书面批准，并按照批准的使用功能于时限。

市议会的建议就是晚上11时到隔天5时，都需要保持小音量，还有按照2014年的马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文《a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia》中表示：

市区民居建筑可接受的声音响度：
1） 日时不超过 60分贝
2） 夜晚不超过 50分贝

只要产生的声音不超过以上的分贝，都是属于合理的范围。

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