张惟越

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电梯常故障 管理处不理……

By Yee Ni,

2022年06月22日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

我家公寓的升降机经常故障，非常麻烦，而且一坏总是要等几天才有人修。

我们多次向物业管理反映，请他们寻找解决方案，看是更换维修商等之类。

但管理处总是用各种理由，比如说MCO有人来维修就很好了？你们管理费才那么一点点要找谁维修？甚至恐吓我们说再吵他们就不找人修了。我们真是投诉无门啊！该怎么办呢？

SN Toh

答：

SN Toh，您好！

需要从两个角度探讨您面对的问题：

其一，管理处的执行力
其二，管理费的入出评估

如果民选的管理委员经多次投诉后，并未改善，就需要向以下两个机构发出投诉：

1） 建筑专员（Commissioner of Building）
2） 仲裁庭（Strata Management Tribunal）

再来就是探讨经费。

该区的管理费缴交率是否达合理水平，笔者过去的经验发现，很多时候不是管理委员不想办事，而是兜里清凉，难办而已。

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管理委员辞职不交接将受罚！

By Yee Ni,

2022年06月20日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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管理委员集体一跑了之？
当心吃牢饭！

共管楼宇管理委员如果集体辞职，是否还需背负法律责任？

某个共管楼宇联合管理机构的管理委员，在该楼宇成立管理机构第一次管理机构年会举办的数天前集体呈辞，导致刚透过票选上任的委员面对交接困难。

而全体辞职的管理委员（联合管理机构）则宣称他们已经离职，所以无需出席交接会议，也没有责任完成交接动作。真的是辞职就一了百了？

其实不是，因根据2013年分层管理法令第27（2）条文，联合管理机构需在管理机构第一次年会举行后的3个月内解散，并在不超过一个月的期限内：

（a）把联合管理机构所登记的所有管理账户资金，在扣除了须支付的楼宇维修与保养开销后，余额须悉数转入管理机构的管理账户和偿债基金账户；

（b）把以下的文件转交给管理机构:

（i)）其它任何的法律条规；

（ii）管理账户与偿债基金账号的已审计账户，或是如果有关账户都还未完成审计，则移交未审计账户；

（iii）联合管理机构的所有资产与债务；

（iv）在2013年分层管理法令第15（3）条文下，发展商交付给联合管理机构的文件；

（v）该建筑物或需分拆为个别单位的土地或共用资产，维护与管理的所有文件记录。

如果依据2013年分层管理法令第（2）（b）（ii）条文移交未经审计的账目，那么，联合管理机构需在自管理机构第一次年会举行当天算起不超过3个月内，将联合管理机构的经审计账目移交给管理机构。

如果联合管理机构未能遵守2013年分层管理法令的第（2）或（3）条文，联合管理机构的每一位管理委员就触犯法律了，一经定罪，将面对不超过25万令吉的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。

虽然职务因辞职而告一个段落，但细心阅读2013年分层管理法令，法律上的责任唯有完成交接，才算完事。

笔者呼吁管理委员勿意气用事，要做个有担当的管理委员，好好地完成权力交接，把法律明文规定的的交接程序完成，才算功德圆满，不然全体委员将面对法律制裁。

科普物业管理常识：

何时需成立管理机构？

每栋楼宇一旦有超过25%单位的业主完成地契注册，该楼宇的管理法人（Corporate Body）就会从联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）自动升级为管理机构（Management Corporation，简称MC），这时发展该共管楼宇的发展商就完成使命，接下来就得按照2013年分层管理法令中的第58条文，召集向土地局完成转名手续的单位业主召开第一次管理机构的年会，遴选代表管理机构的管理层，即管理委员，然后把楼宇的管理权全权交托给与新设立的管理机构。

管理3阶段

共管楼宇在不同的阶段的合法管理单位，可分成3阶段，并由法人团体管理：

第一阶段：发展商管理期Developer Management Period

第二阶段：联合管理机构管理期Joint Management Body Management Period

第三阶段：管理机构管理期 Management Corporation Management Period

管理期限

  • 发展商管理期（Developer Management Period）

是从发展项目的第一个单位领钥匙当天开始计算，为期不超过13个月，发展商需举办联合管理机构第一届年度大会，并由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主，组成联合管理机构。

  • 联合管理机构管理期（Joint Management Body Management Period）

是从联合管理机构第一届年会举办日开始计算，不超过15个月内都是联合管理机构管理期，这期间管理委员的组合一样，是由一位发展商代表与最少3位及最多不超过14位单位业主组成。

  • 管理机构管理期（Management Corporation Management Period）

是当该楼宇的个别单位买家完成地契注册。当该楼宇25%单位业主完成地契登记后，由发展商主导举办管理机构第一届年度大会。可竞选管理机构管理委员的业主，需完成分层地契认领手续才能参与竞选，而发展商则完成了使命，并解除该楼宇的管理责任。

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拍卖屋欠10年管理费……

By Yee Ni,

2022年06月8日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

我刚刚通过拍卖，买下一间公寓，但发现前屋主拖欠管理费长达10年，共1万4000令吉。

我可以和管理层商量折扣吗？因为银行是根据投标价格，没有纳入管理费内。

Andy Yu

答：

Andy，您好！

这情况需要先看看销售公告“Proclamation of Sale”的内容了。

基础上2013年分层管理法令，并不授权管理委员折扣的权限， 那是需要通过在年会提呈决议案，并由合格投票人投票通过才行。

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复式公寓加盖改阳台，行吗？

By Yee Ni,

2022年05月24日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

我家正在装修，目前面对被委员会阻止停工的状态，原因是在复式公寓那面空间加盖一层水泥地面（已经建成），委员会要求我到市议会申请进图，可是据说费用需要5万令吉起跳。

这是在委员会不妥协的情况下唯一建议的解决办法吗？

同时我也发现，其实本身公寓有存在没有申请市议会下违建，比如私自在阳台的窗口进行改造。

如果投诉市议会以上违建会得到什么惩罚？

Pei Boon

答：

Pei Boon，您好！

您的提问包含了两项提问：

其一，合法性？

共管楼宇单位业主需要遵守楼宇的统一管理，2015年分层管理条例中的第三列表里，第11条列，表示如果业主不可在未获得管理层或相关的官方单位授权下，擅自更改楼宇的围观、外貌、与外墙的颜色（Appearance, facade and colour of the exterior of parcel）

如果违规，管理处可指示业主恢复（Reinstate）或是当业主不给予答复时，强硬的恢复违建的范围，并由业主支付账单。

其二，执行力

我国对于执行力确实经常被人民诟病，但是违规了的铁证还是存在的事实，与其与管理处对着干。

我建议，通过提呈决议案，把修改的蓝图在年会提呈，并征取业主投票表决支持后，修改该楼宇的家规范围为好。

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共管楼宇 总不重视防火……

By Poh Gin,

2022年05月15日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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高楼火灾蔓延快，
最恐怖！

2017年6月14日，坐落在西伦敦，肯辛顿区（Kensington）北部一栋24层高，设有120个单位，入住人数不下600人，名为伦费尔塔（Grenfell Tower）的公寓大楼发生了毁灭性的火灾。

火源从2楼开始，到4楼后开始迅速蔓延，波及了整栋大楼几乎所有的楼层。

虽然伦敦当地消拯单位派遣了不下70台消防车和动员了约250名消拯员，迅速疏散人群和展开救火行动，最终仍有70人命丧火场，还有两名伤者在医院抢救失败也失去宝贵的生命。 同时，急救单位也派出了20台救护车和动员不下百位医护人员协助救援。

800万人住共管楼宇

笔者万分担忧的是，类似的严重夺命火患，也随时可能在大马上演。尤其是考虑到随着都市化效应，我国人口普遍聚居在大城市，上述发生在英国伦敦的事情绝对可能在国内城市重演，发展商与官方监督部门对于高楼火灾的警惕性达标吗？

为了满足人口增长的居住需求，加上土地价格持续上涨，房屋及地方政府部所提供的数据显示，国内的共管楼宇单位（分层单位）已经超过了218万9582个，总共2万1222个独立的发展项目。

全国有将近73%住宅属于分层管理。共管楼宇也成了接近超过800万人的居住选择。

马来西亚分层管理仲裁庭与房产纠纷仲裁庭处理了不少以下的投诉：

1） 防火器失效和没有紧急喷水系统；

2） 管理处不重视安全问题；

3） 防火道被阻挡；

4） 业主擅自安装铁框，妨碍救援工作；

5） 建筑材料不符标准；

6） 不遵守高楼建筑的安全标准等。

管理层总不重视防火

笔者因职业性质，巡视共管楼宇乃日常工作之一，而几乎每次都发现，共管楼宇管理层不重视防火设施。

高层建筑的火患救援工作，一直是世界公认的消防难题。

由于楼宇结构复杂、人口密集，加上易燃建筑材料的采用，导致高楼发生火灾时，火势蔓延会非常快，疏散居民和救援难度很大。一旦失火，火灾难以控制及人员逃离困难等是十分可怕的隐患。

我国许多廉价和中价组屋同时面对设备陈旧的问题，缺乏经费、没有适当管理团队，再加上有关当局疏于检查，这类的共管高楼都忽略了该系统的维修与保养的重要性，一旦发生火患，可能造成的伤亡人数难以估计。

单是2019年，全马就发生了至少5万720起火患事件。

高楼火患易失控

首先让我们先了解，什么是高楼火患。

火势蔓延非常迅速，一团小火苗可以在不超过30秒的时间里蔓延成大火。

如果场地可燃物多，它只需要燃烧几分钟的时间，产生的浓烟即可把整间房子填满。

严重时，熊熊火焰也可吞噬整间房子，加上高楼建筑，单位与单位是一层叠一层的往上发展，火舌浓烟更是往上蔓延，因此高楼一旦发生火灾，很容易导致灾情失控，而赔上许多人命。

多死于火灾烟雾和气体

还有，虽然火很可怕、火患可致命，但消拯局对于火患后的事后评估，或对命丧火场者进行的验尸报告，却证明了更多受害者是先死于火患所产生的烟雾和有毒气体。

消拯局的报告更是提出了窒息是火灾死亡的主要原因，比烧伤的比例高出3倍。

因火灾产生的有毒气体会让人迷失方向、昏昏欲睡，导致死者吸入过量的有毒气体或浓烟后丧失了活动力，才在昏迷时活活被烧死的。

据报道显示，高达85%的死者是活活被浓烟熏晕后，丧失行动力后，才被大火烧死。

 科普： 浓烟的主要成分是什么？

高浓度的一氧化碳，它具有麻醉和腐蚀性。当一个很聪明的人吸入以后，第一时间麻醉大脑中枢神经，神经不动，血液不流通，很快就会造成缺氧窒息死亡的现象。

共管楼宇常出现的消防设备课题如下：

其一，发展单位擅长走程序漏洞，使得该楼宇的消防设施配备不符合规范要求；

其二，管理单位擅自降低消防设施标准，不考虑系统的可靠性，使得有等于没；

其三，劣质家电。人口密集的民居建筑，业主缺乏电力负荷的上限认知，过度用电；

其四，电线外露。因经费缺乏，楼宇的电线线路，穿管不到位，大量电线线路裸漏，引发线路短路燃烧。

高层建筑里的逃生通道变储物区也是导因之一，每每火患发生，居民逃生通道被阻，逃生无门。

最后，笔者提醒共管楼宇业主与居民，须不时巡视自家楼层的防火消防系统，如果发现该系统看起来无法正常运作，应尽速联系管理层。

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邻居噪音 怎么评断？

By Yee Ni,

2022年05月11日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

请问老人家在家使用拐杖发出的声音属于噪音吗？3岁多孩子在家里跑跑跳跳（不是长时间）孩子白天去上课，只在晚间8-9点的时间在家玩也算是噪音吗？

Sally Khuat

答：

Sally Khuat，您好！

这不一定呢！按照2015年分层管理（维修和管理）条例里的第3例表中的第10条文中的附属条文第三段，任何人不得干扰其他业主的安静休息或安宁睡眠，除非使用者事先获得管理机构的书面批准，并按照批准的使用功能于时限。

市议会的建议就是晚上11时到隔天5时，都需要保持小音量，还有按照2014年的马来西亚理科大学学者Foo Keng Yuen 在 Noise & Health发表的学术论文《a vision of the environmental and occupational noise pollution in Malaysia》中表示：

市区民居建筑可接受的声音响度：
1） 日时不超过 60分贝
2） 夜晚不超过 50分贝

只要产生的声音不超过以上的分贝，都是属于合理的范围。

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路灯坏了，投诉也没用！

By Yee Ni,

2022年04月26日

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问：

张先生，您好！

我这里周围的路灯还有公园的灯已经损坏多时，也向管理层投诉过好多次。

但是管理层每次都说会派人去看，之后就没有下文了。

请问我可以怎么做呢？投诉已经超过了半年，但是完全没有改善。灯陆续损坏，管理层无动于衷。

Kuo Ern

答：

Kuo Ern，您好！

情况可能有三:

首先需要先了解您小区的地契类别，是分层地契 （Strata Title）或是个别地契（Individual Title）。

如果该小区是属于个别地契，路灯还有公园的设备都是属于市议会的权限范围，投诉的单位是市议会，而不是管理层了。

如果该小区是属于分层地契的房屋发展规划，共用共有的设备设施都属于私产，并受到联合管理机构（Joint Management Body，简称JMB）或管理机构（Management Corporation，简称MC）的权限范围.

其二，是否已经成立了JMB或MC？

如果您的小区用于民选的管理委员，多次投诉后并未改善，就需要向以下两个机构发出投诉：

1）建筑专员（Commissioner of Building）；
2）分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）

其三，经费。该区的管理费缴交率是否达合理水平，笔者过去的经验发现，很多时候不是管理委员不办事，而是兜里清凉，难办而已。

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公寓管理费被滥用 举报无门？

By Yee Ni,

2022年04月18日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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共管楼宇管理资金，
究竟该由谁监督？

共管楼宇收取的管理费，属于非营利收入，它乃来自个别单位业主因楼宇年度维护、维修、保养与行政管理所需的资金，透过每年的年会宣读预算案，在获得表决通过后，由个别单位业主共同分摊的公摊收入。

而民选的管理委员，就是按照2013年分层管理法令的条规，所授权的管理者，管理委员被律法授权该楼宇资金的管理权，他们可按照通过的预算案，支配管理费的开销。

虽然2013年分层管理法令第87条文阐明，管理代理的独立性如下 ：

1）如果某人对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益，则不当被任命为管理代理；

2）以下情况下，对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益的人：

i) 负责该楼宇设计与建设；

ii) 他或他的提名人，或雇员或官员将要分割之分层地契或分层地契楼宇，拥有专业或金钱利益；

iii) 他是合伙人或受雇与对将要分割之分层地契或分层地契楼宇，拥有专业或金钱利益的人；

iv) 他或他的家属，无论是直间或间接对将要分割之分层地契或分层地契楼宇，拥有专业或金钱利益。

管控管理费易黑化

但这律法条文，管制的只是由建筑专员所委任的管理代理而已。对于管理委员，则无明文指示。

这笔资金可大可小，金钱的支配权容易让人黑化。

假设：一项分层地契的共管民居楼宇

（1）拥有700个个别单位；

（2）每个单位的面积都是900平方尺；

（3）发展商预算的管理费，每平方尺35仙

该楼宇的管理费每月收入，就是700个别单位 x 900平方尺 x 35仙 = 22万500令吉。每年的管理费收入达264万6000令吉。

每月22万令吉，每年260万令吉的管理费支配权，有几个人能坚持本性不变呢？

这也是为何我们经常可在主流媒体或社交媒体看到指责管理委员滥权、拿回佣、公款私用、私吞公款等纠纷课题，因权力之诱惑让定力不坚强的人黑化，引发滥权贪污事件。

反贪会法令不适用于管理委员

马来西亚有694法令，即2009年马来西亚反贪污委员会法令，针对公职人员面对有可能的《利益挂钩，利益冲突》有需要避讳的一系列规范，来避免或遏制阻止贪污腐败及不当的利益输送。

细节如下，2009年马来西亚反贪污委员会法令，共有4项主要的贪污罪行：

1）索取/接受贿赂 [第16及17(a)条文]；

2）献议/给予贿赂 [第17(b)条文]；

3）提交虚假索赔 [第18条文]；

4）滥用职权 [第23条文]

但以上的法令条文，只是针对“公职人员”，而不是管理委员。笔者在今年3月30日在拿督汤木（协会主席）带领下，以分层地契业主协会理事（Strata Owner Association Malaysia）身分出席大马反贪会的面谈会，呈报了有关共管楼宇金钱输送或挂钩的备忘录。

在反贪会高层的解说下，我们才了解，原来共管楼宇的管理委员实属：

（一）非公职人员；

（二）非商业机构；

因此，它属于现有2009年大马反贪会法令执法权限的灰色地带，虽然法令有明文规定，但到底哪个才是有执法权的官方单位呢？

虽然笔者向反贪会官员提出了2013年分层管理法令第87条文，阐明了管理代理的独立性需求，但反贪会却表示，2013年分层管理法令的执法单位是马来西亚房屋及地方政府部，而不是反贪会，故一旦面对类似的纠纷，第一个需要举报的官方单位乃房政部。

若滥权应投报商业罪案调查部

还有，业主可向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报，该商业罪案调查部，高层是由一名警察总监担任总监，并由两名副总监协助，即第一副总监（调查）和第二副总监（行政）带领，它主要的权限就是调查：

（1）商业欺诈；

（2）金融诈骗、

（3）电脑网络骗案等一切与商业、金融有关的犯罪活动。

该部门下，针对共管楼宇资金的分组有：

●会计剖析调查组

●金融调查组

●其他伪造调查组

以上都是拥有调查权的举报单位。

如果您面对管理委员滥权、挪用公款、收取回扣、私吞公款等纠纷课题，请记得向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报，物业管理公司并不是合格和合法的调查官，很多时候，物业管理人能扮演的角色就是尽全力协助调查。

 

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分租酿纠纷或缓解住宿方案？

By Poh Gin,

2022年03月21日

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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入住成本相对较低，
社会新鲜人转向分租房。

因职业性质的关系，笔者接触了马来西亚分组经营商协会，这是一个由2176位经营分租的经营商，以及自营业主所组织起来的非营利机构，而他们的经营特色不是整个单位出租，而是分房后再出租。

据该协会主席李先生的解说，到目前为止，该协会2176位会员总共打理不下10万个房间，数据显示，租户都是35岁以下的就职人士为主。

该协会所经营的不是市场普遍看到的全单位招租，而是“分租”（Sub-Letting），类似在中国城市大量出现的“求职公寓”。

当然它也被冠上其它的名称，比较常见的就有“求职客栈，求职驿站或求职小屋”，也有人称它为“人才驿站”。这类的住所通常出现在有大量就业机会的大城市。

分租模式的启发

它通常出现在较旧市区内的旧楼区，因价格低、地点有利通勤，环境基本设施完善，而获得荷包深度有限的社会新鲜人垂青，成为了就职人士在获得稳定的工作前，临时居住的住宿选择。

这类的求职公寓，通常都可以轻装入住。这是因为社会新鲜人从异地进入城市求职过程中，在还未获得工作前，手上没什么钱，但常规的租房手续通常都得整套房租下。

假设租用整个单位，住户都得支付2+1租赁押金(两个月租金和一个月水电)才签署租约，而市场上这类房子也几乎是空屋招租为主。

对于社会新鲜人，在还未获得工作前，因经济能力不高，要支付2+1租赁押金，并签署至少一年的租约，无疑令他们倍感压力，而且这类的租约内容通常都是死约，租户一旦需要提早解约，就如同毁约，业主可以没收全额租赁押金。

一旦求职不遂，或是公司有外派到其他地区的安排，经济能力有限的社会新鲜人将面对流动资金调度难题。

虽然市场上也经常出现分租的方式来分摊租金压力，但除非合租的同屋伙伴都有相对的熟悉度，能不分彼此，否则，分租将面对一些纠纷。

分租常见纠纷 

1）提前退房：

因个人或家庭原因，或就业的变动等等原因，一旦有同屋提前退租，剩下的就得平摊更多租金，找完全不熟悉的陌生人入屋，又有诸多顾虑；

2）如何平摊：

房子的水电费、卫生间、浴室使用的日常消费品选项与添置等等，都很容易衍生纠纷与矛盾；

3）整套房子的租房周期太长，抵押金成本相对的高，一次性投入的金额也较多，很多时候平摊不易，中途退房的损失如何分配也是难题之一。

4）通勤考量，合租初期，大家居于成本考量，一般都选择价格较便宜，但却比较偏远的地点，一旦成功上岗后，来回奔波的疲劳、时间的付出、通勤需要的交通成本，想法也很容易波动。

求职公寓一费到底

因此，社会新鲜人转向分租的房间，因入住成本相对的低。

因需求量大，求职公寓一般不会面对搁置或空置的压力，租金更可按日计算。

求职公寓的特色就是房租乃一费到底，交了房费，基本就没有其他费用，自己基本不需要添置什么家具和生活用品，加上经营者也不会扣押金，租户也无需承担分租的种种顾虑，更无需在花费大笔资金添置家具方可入住，以及退房的程序也相对的简单，无形中，与整套房子租下相比，租房间成了社会新鲜人的优先选择。

社会新鲜人的住宿需求庞大。根据线上租房平台所发表的数据，每月平均有大约20万至 50万不等的使用者浏览线上租房平台，而且目前各大大小小的学府每年可吸纳至50万至70万个学生，并迎来至少50万人的住宿需求。

如果以3个学年为计算期，每年将有至少200万名学生迁入市区居住，加上刚入职的社会新鲜人，线上租房平台估计至少有350万人在租房市场透过分租来获得住宿。

分租也成了经营者的商机。通过提供价格低廉且租期灵活的租约，分租商机应运而生的同时，却也带来诸多纠纷。

由于分租经营这类生意的门槛不高，过去几年房地产领域各类推广投资课程非常活跃，也吸引了不少房产投资发烧友入场经营分租，导致近几年出现了大量的分租房源，水平却良莠不齐，租约的版本也各设各样，衍生的投诉与纠纷也各设各样。

无法律授权管制

目前为止，在我国现有法律框架下，分租属于灰色地带，既无明文禁止，也无法律授权管制。

这导致许多共管楼宇设下许多家规或限制，不然就是管制或禁止。虽然国家土地法典并无明文禁止分租，而把这权力授予业主，即获得业主同意下，分租是许可的的，但这类做法通常不被自居的街坊接受，有些还强烈反对。

分租到底是纠纷的根源，还是住宿的解决方案呢？

所以笔者很期待尚在拟议中的“住宅租赁法案”（Residential Tenancy Act，简称RTA），将如何处理分租这回事。

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新屋缺陷 9个月都还没好！

By Yee Ni,

2022年03月15日

物管专家：张惟越
物业管理人
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问：

您好，

我的缺陷报告（Defect Report）是在2021年4月21日提交的，期间有因为行动管控令（MCO）而不能动工，直到2022年1月25日，发展商还没把做好缺陷整修，我被告知这个星期就能完成了。

买卖合约虽没有说明假如缺陷整修没在特定的期限里完成的话需要赔偿，但我想询问缺陷整改（Defect Rectification）有没有要在一定的期限里完成？

若有，超过期限的日子能不能要求发展商赔偿？赔偿金又该怎么计算？

TC Soon

答：

TC Soon，您好！

您的提问，需要考量两个律法基础：

其一，第118法令，1989年房屋发展（管制与执照）条例中的列表H中，有明文提出发展商需要在收到缺陷投诉报告后的30天内完成：

“shall be repaired and made good by the Vendor at its own cost and expense within thirty (30) days of its having received written notice thereof from the Purchaser and if the said defects,“

其二，您的个案有别于常规，因冠病疫情，国家领导根据《1988年疾病控制法令》及《1967年警察法令》，颁布了行动管控令和2020年减少冠病影响临时措施法令，2020年3月18日至2020年8月31日为豁免期 ，这段期间不会计算空屋持有权（Vacant Possession）的保修期，包括发展商针对房屋缺陷所需进行的维修工程期限。

但是，按照您的投诉的时间点，并不在豁免期间，故根据律法角度，发展商需要遵守第118法令，1989年房屋发展（管制与执照）条例来完成您的投诉。

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