物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

●问：

张先生，您好：

听说公寓住户或业主拖欠管理费，会被执法人员上门充公流动资产，包括家里的电视机、椅子、脚踏车及石油气等等。

请问谁有权这么做？

陈先生上

● 答：

陈先生，您好：

公寓的管理处获得庭令的情况下，可以在执法官员的陪同下，充公可移动资产 。

相关庭令，指的就是扣押令（Warrant of Attachment），以扣押拖欠管理费的房屋单位里面的可动产。

管理处需要向建筑专员 （Commissioner Of Building） 提出申请（ 申请表格 Form 21） 后，建筑专员会依据2015分层管理条例（Strata Management Regulation 2015）第三附表下的  Form A 发出扣押令。

被扣押了的可动产，可透过拍卖的方式公开拍卖，拍卖所得可用来偿还拖欠的管理费，如有剩余，余款将退还给单位业主。

不过，如果拍卖所得不足以支付拖欠的管理费，管理处需要在发出短期通知书，追讨短缺款项。

希望有解答到你的疑问。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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大部分人对于共管楼宇管理费的普遍观念，就是要随着楼龄增长而不断上调。

事实上，这其实是多数人对于管理费的认知盲点。

楼宇老旧，管理费就一定高吗 ？

其实并不一定，在市场上有很多中古楼宇，虽然楼龄已经十几年了，但管理良好，楼宇的硬件设施运行效率高，损耗低，节省了很多临时维修的开销，重点是管理费在过去十几年不但没有上涨的必要，还存有几百万的余款，何须上调管理费呢 ？

管理费其实并不一定很直接的与楼龄挂钩，但当管理委员雇用了不同的管理公司，采取了不同的管理方针，其管理费就大相佐庭。

这也是为什么新手业主经常搞不清楚，为何新楼的管理费经常都是在每平方尺35仙起跳，而旧楼却可以维持在25仙左右，这是如何做到的呢 ？

左右管理费2阶段

其一，建筑品质管理

严谨把关和控制建筑质量，谨慎筛选建筑材料的建筑商，透过良好的品管，可避免或减少紧急维修，让楼宇的经济寿命得以延长。

这是先期把控，但却不是买房人可左右的，所以买房人最好选择口碑好、重信誉的发展商，这是十分关键的买房事前考量。

其二，就是共用设备设施的数量与密度，是否适宜民居还是商用楼宇？

设备多的楼宇，很自然的，日常保养与维修的密度也跟着增加，固定开销也将保持在一定的水平，加上如果该楼宇是建立在商用地契的综合性建筑，水费、电费和地税都是商用收费，开销自然也比较高，买房时需要认真估计自家的消费力。

其三，维修保养管理

另一个左右管理费的就是管理的素质。管理良好的楼宇，其配备的损耗度低，可使用期限长。

这时候，业主在2013年分层管理法令下被授权可参与管理，只要业主出席年会并提名自己竞选委员，就有机会参与自家的楼宇管理。

当委员把管理方针专注于楼宇设施设备的日常保养，透过延长其可使用期，减少临时维修，将可以把管理费控制在低于预算下，进而做到年年有余。

提醒读者，管理费是可以被控制的，只要优先达成以下4大关键管理要素：

1） 事前规划；

2） 严谨执行预防性保养；

3） 平衡收入开支；

4） 严格的执法单位-政府

现在疫情当下，各行各业或多或少都受到打击，适当的下调管理费可行吗 ？

从律法的角度，管理费下调不是不可能任务，可行性还是存在的，如何合法的制定合理的管理费所需的章程，已经于2019年7月14日发表的专栏公寓管理费谁决定？解释了，所以这里就不再赘述。

切记避免好心却犯法

这里要提醒读者的是，调整管理费，无论是上调或下调，都有法律所规定的章程，而法律授权的决定权是需获得51%有投票权的法定人数透过投票表决，而不是管理委员。

如果您居住的共管楼宇委员，在没有通过年会或特大，没有让有投票权的法定人参与下调管理费的决策，虽然您是善意要减轻业主的经济负担，但却好心做了犯法事，最糟情况将面对罚款不超过25万令吉，或坐牢3年，或两者兼施。

共管楼宇的管理处能否针对疫情适当的下调管理费，请重新探讨Form of Service Charge Statement优先拟订适宜的管理方针，建议管理处可以根据以下图表考量。

按优先顺序检讨开销

因疫情，清洁卫生消毒的工作增加了，同时，某些设施设备却被迫暂停提供服务。

凡事都有个先、后、急、缓的优先顺序（请参阅图一），检讨楼宇的日常开销，把某些因疫情而被迫停止服务的设施设备从新定制维修保养的密度后，把预算挪出来，扣除了因疫情引起的临时开销后，如有余额，暂时把剩余的空间减免，进而下调管理费，减轻业主的财务负担。

当然这个做法只是权宜之计，下调管理费也只是疫情期间的特别举措，并非疫情后也需要保持。

这时候委员要细心考量，要避免降低管理费的同时，牺牲了楼宇的日常维修保养， 还有拟订疫情管理方案，需得透明化处理，让业主与街坊进行讨论，并以少数服从多数的方式定夺。

而且，管理处需持续跟进疫情的演变，以及持续根据国家安全理事会公布的最新防疫标准作业程序，进行适当的管理调整，并在适当的时候恢复正常的管理费。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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面对2019冠状病毒病疫情的严峻形势，共管楼宇管理处面对艰难的疫情防控难题！

其一：管理处除了要尽量加强防疫行动，来避免病毒被传入，同时又不能完全禁止居民外出或采购食材等重要的活动。

1）实施动态跟踪并掌握楼宇居民出入情况，务必做到“逢车必查、逢人必测”

楼宇管理处，需要实施出入登记册与动态跟踪，对业主、租户、外来的务工、流动配送员送货/送餐等每次进出该楼宇，都需要配合一楼一册这个登记动作，并测量体温。

2）宣导，防疫知识，提高戒心

尽可能减少接触的情况下，把有关感染症状列出并展示在楼宇的通告板，或在升降梯里增加临时告示板，或在人力资源允许下，印刷传单发放给每个单位的居民，借以提高居民的对疫情的认知：

虽然患者的症状报告各不相同，病症有轻到重不等，而且症状多数都是接触了病毒后2至14天出现，到目前为止有以下症状的人可能感染了冠病：

●发烧或寒战
●咳嗽
●气短或呼吸困难
●疲劳
●肌肉或身体酸痛
●头疼
●近期丧失味觉或嗅觉
●喉咙痛

加强手部卫生，以降低手可能碰触摸带有病毒的表面或物体，然后触摸自己的眼口鼻而感染病毒。

3）定时定点消毒楼宇

通过清洁与消毒可减少致病的微生物在该楼宇传播，同时也可减缓冠病或其它感染病传播。

管理处需在居民经常会接触的设备，例如各处的门把，升降梯按钮，共用设备的位置安装洗手消毒液的分配器（按压式或电动都行）

封闭处理厨余垃圾

其二：全民居家，餐餐都在家享用，有自己下厨的，有外卖送餐的。

总而言之，全面的行动封锁导致人人居家用餐，所以厨余垃圾量比日常多了有三倍之多。

这些丢弃不用的菜叶、剩菜、果皮、剩饭、蛋壳、茶或咖啡渣，被物管人称为“湿垃圾”，含有极高的水分和有机物，一旦处理不好，容易腐烂变质，引起恶臭，招来蚊虫苍蝇，传播其它的病毒，对居民健康和环境产生威胁。

所以厨余垃圾处理时尽可能以封闭式的方法为上，以防止滴撒后氧化引起恶臭，而导致楼宇漫着臭味影响民生。

还有，餐饮配送向消费者提供一次性筷子、叉子、勺子、洗漱用品等，都在疫情期间大量增加，间接地增加了固体垃圾的量与面积。

清洁工工作量增加

为了应付倍增的厨余垃圾与固体垃圾，管理处必须增加垃圾收集的密度，从平均每天一次提高到每天3次。

这样的安排也导致清洁工得长时间占用升降机，间接影响住户下楼接餐饮配送，而导致因疫情被迫困在家的街坊邻里本已经情绪消极了，进而民怨沸腾。

那些抗压能力低的更是容易抓狂，所以清洁工这段疫情期间，除了处理要应付突然增加的工作量，还要面对街坊的脸色。管理处也步步艰难。

缴费困难应向管理处协商

其三：有人因疫情，收入大跌，交不起管理费，却也有人趁乱打劫，打着疫情艰难，推脱不交管理费，导致管理处现金流艰难。

疫情期间，防疫消毒都需要资金，楼宇的维修保养也停不了，特别是消防系统、冷水供应系统、升降机、清洁工和保安人员，都是楼宇的基本工作，断不可停顿。

但是借疫情蓄意拖欠管理费的业主，就像“水蛭”吸着缴费业主的血，为了自身的利益，伤害着自己的家。

寄生虫（注*）是非常自私兼高破坏性的的行为 ！

我还记得某次委员会议，我以“水蛭”形容拖欠者，突然间主席跳起来说：“ 他们简直就是“寄生虫”，因为水蛭吸饱了就离开，而寄生虫会住到宿主死为止。

共管楼宇是大家共同拥有的家，疫情来袭是意外，生活艰难是大家得一起跨越的坎，唯有守望相助，同心携手，做好卫生清洁动作，打断病毒的传播链才能抑制它蔓延危害。

如果疫情导致您缴费艰难，记得向管理处协商解决方案，不要等到被推上风口了才怪管理处无人性。

管理处不希望强硬的执行拖欠追讨方案，但过于通融，导致资金链断裂，实际维修保养动作被迫搁置，伤了楼宇，楼价跌，苦也是苦街坊而已。

书到用时：寄生虫吸取宿主营养

寄生虫（parasite）指具有“致病性的”低等真核生物，可作为病原体，也可作为媒介传播疾病，其特征为在宿主或寄主（host）体内或附着于体外以获取维持其生存、发育或者繁殖所需的营养或者庇护的一切生物。

所以寄生虫对于宿主的关系不是Symbiotic的，而是单方伤害宿主而已。

张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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都市土地昂贵，促成了现代都市人选择高楼住宅为住家，而东方人就房子的选择是十分看重的，面对都市高昂的房价，大部分人买房，便意味着一生的居所。

如何选择合适的一所好房子？对于当下的都市新中产阶级来说，一直都是聊天的谈资。

很多人，对于这个自己将要居住一生的空间，有很多期许：

1） 房子的大小；

2） 厕所浴室的数量；

3） 房子的地点；

4） 周围的建设；

5） 楼宇的休闲设备等都是买房考量的关键。

但我发现买房人往往忘记了，谁才是您的左邻右舍？而真正左右您生活品质的关键是您的左邻右舍，这也是购买共管楼宇的无形之间的一种业力，我则称之为缘分。

有缘才相见，有缘才同居，看似偶然，实则必然！

今生能在这栋楼宇相遇，这无形之间的契机，把互不相识的人，教育背景不一样，种族文化不一样，母语不一样的人，圈在同一栋楼宇里，共同生活，可以说是命中注定的缘。

既然缘分难得，如何和谐相处才是共管楼宇业主该修的一门课。

古人造字“人”一撇一捺，说明了人与人是互相扶持，唯有通达了相处之道，人才能立起来，才能继续发展下去，而且要结识一个人靠的是缘分，要了解一个人需要靠耐心，人与人要好相处靠的是包容心。

难在包容 贵在和谐

所以我才经常说：“共管楼宇的生活，难在包容，贵在和谐”。

凡事打破砂锅问到底，得了答案，伤了和气。

但是，人非圣贤，无人十全十美，有优点同时也有缺点，相处之道最重要包容，能相互体谅最好，抽丝剥茧对于共管生活并无太大帮助，记得生活不是工作，街坊邻居不是同事，也不是商业竞争对手，无需争强弱，定输赢。

共同居住在同一个大屋檐下，如果没有触犯原则，该忍则忍，或左耳进右耳出，可大事化小，小事化无，但一旦碰触到了原则性课题，就一定要坚持立场、维护原则，这样当双方了解了彼此之间的立场和原则后，就会自我调整，避免纠纷，减少矛盾。

住屋条例保障业主共同利益

虽然共管楼宇居住的精神，重圆满，轻利益，一切以和谐为主。

但是凡事无规矩不成方圆，共管楼宇的和谐共处的原则很多时候就是大家如何看待住屋条例（House Rules/ By-laws），捍卫它的同时教育街坊邻居，这就是大家都不可妥协的大原则。

2015年分层管理（维持及管理）条例（Strata Management Regulation 2015）第三附件内，规划了一套蛮完整的住屋条例，通过统一化及正规化个人单位和共管产业的控制、管理、行政、使用及享用的住屋条例来确保业主们的共同权利与利益。

2013年分层管理法，更是授权给予管理层（居民委员）有拟定，修改或增新的住屋条例的职权。

管理层通过年会或是召开特别会议召集单位业主出席会议投票表决，只要拥有超过75%出席者构成的法定人数，投票表决通过该住屋条例，它将是该共管楼宇合法的住屋条例，拥有法律效用，并受到宪法的保护，每位该楼宇的业主、租户、受益人及住户都得遵守该住屋条例，并受到该条例的约束。

国家立法就是希望业主可以通过住屋条例，了解自己身为业主的权力与职责，了解管理委员的职权所在，因它将影响整个共管社区的日常运行。

共管楼宇除了是您的家，同时也是您购买的资产，共管设施的维修与保养水平将大大左右该楼宇的市价。

温馨提醒您，共管楼宇不止是您的家，它同时也是有金融价值的资产，管理良好的楼宇，和谐的居住环境，将确保您的财产价值。

而大前提就是您得先了解什么是共管楼宇生活，共同分享一个大屋檐的社区生活方式，因为它已经是大马接近800万都市人口的居住方案。

注：管制共管社区内共管产业及共管设施的住屋条例，既：

A）分层管理条例下所设定以管理、控制、行政，使用及享用共管社区内共管产业及共管设施的条例；或

B）依据分层管理法令下，设定的附加住屋条例。

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楼宇管理表面上看是硬邦邦的大楼的维修与保养工作，其实，骨子里是为街坊邻居打造舒适的居住环境，人，才是物管真正服务的对象。

由于“人”才是真正是服务对象，我们就不能忘了人是有情感的生物，而人的情感离不开六觉。

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您是暴力行为的受害人吗？

源自街坊邻居却“挥之不散，驱之不净”的软暴力事件，是公寓租户心里的一根刺，深深的扎入了业主的心里，针针扎心，直入心房啊！

真叫人，痛彻心扉。

群聚的人类，离不开人，却绕不了人……

原来暴力行为不一定是简简单单的“拳打脚踢”，很多时候“酸言酸语”的破坏力与伤害比动手动脚来的更深。

屋檐下的软暴力正侵蚀着楼宇生活之品质。

读到这您可能会问：暴力就暴力，还分什么软软硬硬的搞不清楚？

其实，暴力行为基础上可被分类成两大类：

一、伤害肉体的“肉体暴力”：殴打、拳踢；

二、伤害精神的“精神暴力”：酸语冷眼。

任何可以让人产生恐惧，恐慌进而形成心理强制行为的动作都属于软暴力，只要该强制行为足以造成以下影响：

一、危及人身安全（财产或身心灵健康）；

二、日常作息，正常生活；

三、心理创伤；

四、或涉及违法犯罪。

还有滋扰、纠缠、哄闹、借人气聚众造势等行为，也是软暴力的一种呈现方式……问问自己您是否也中招了？

精神暴力造成心灵创伤

对了，软暴力的另一个解释就是造成精神伤害的暴力行为，简称“精神暴力”。

还有，共管楼宇里困扰着街坊邻居的“冷言冷语”或“酸言酸语”都是不容忽视的小细节。

关键在于，肉体暴力伤人肉身，而软暴力伤人的心灵。

然而对旁观者来说，可能就是某某人口里不干不净，那只不过是个人修养与道德层面有缺而已，听过了就过去了，不带任何牵挂。

但对被指责的当事人来说：这些话基本就是刀剑相对“杀人以无形的利刃，出自人口的刀”，句句深深的扎入了业主的心里，针针扎心，直入心房啊！

千万别看轻软暴力行为，它对人的内心与精神可造成极其的严重伤害，只要通过破口而出的话语，当时采用的文局，讲话的神情，不假思索的肢体语言，事后的的眼光与神态，这种情感上的煎熬，如同虐待，可锤残人脆弱的心灵。

无奈的是，街坊举动，是我“猜”不到的不知所措，却是街坊邻居们“眼”里的无关痛痒。

要求严苛也属软暴力

软暴力行为，如果没有稳得住的人来管制约束，就像破窗理论习惯了听之任之，而“人云亦云”导致伤害升级，这样伤害的不再是当事者，而是这个小区内的和谐。

搞不好，还严肃到闹刑事纠纷、律法诉控，间接地伤害楼宇的整体形象。

侮辱比挨打难受

分层地契楼宇的维修保养工作其实不难，难的是个个业主有想法、有声音，但管理者无法做到每位都听，这能尽量挑中间线来执行。

所以免不了无法满足全部人的想法，那些自我中心思想重的业主就极度不愉快，渐渐变成对抗源头。形成屋檐下的软暴力行为，如讽刺挖苦、剥夺他人应有的权益，以及伤害人脆弱的心。

还有，对委员存有“超高标准，要求苛严”，其实也是软暴力行为！当个委员都领教过某些人对别人就采用“高标准，严要求”的苛刻条件，对自家人就双重标准。

典型的别人做不到就不尽心尽力，自己做不到您就无理取闹也是软暴力行为。

比如住户对您说：“做什么委员，这么简单的事都处理不好，猪都比你有脑袋，下台啦！”

这句话已经很直接地带有“侮辱”，它虽然不是人体的肉身攻击，但是足以造成精神压力与伤害，古语道“士可杀不可辱”，这类的侮辱比挨打更让人难以忍受。

委员不是廉价劳力

委员是服务街坊的民选代表，不是廉价劳动力。

切记，委员都是无收费的义务服务您，当您把标准设得无限高，要求也严格都苛刻难实现，对当值的委员也在一种精神折磨。

关键是，委员不一定是了解建筑学的专业人士，对于楼宇的管理、维修保养都不一定熟悉，更多时候，都是新手业主，强制地要求每一位委员达到“高标准，严要求”，其实已经脱离了委员的实际能力范围。

难道就只能这样吗？其实不是律法的设定就是为了改善共管楼宇这居住环境。

自己做不来，有职业物管人代劳啊，何苦为难自己呢？