2021年07月28日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，你好。
我的公寓每户标配2个停车位，最近我发现有停车位被屋主当作是储物室。
因为他们只有1辆车，所以就把车上的一些杂物放在另一个停车位，如小孩的脚车、滑板或是户外活动的装备等。
请问他们这么做对吗？联合管理机构（JMB）有权利要求他们清空吗？
张生
答：
张先生，你好，
把公寓的停车位当做是储物室是不被允许的，管理处有职权要求业主清空。
根据2015年分层产业管理与维修条例（SMR）第25条文的第5项，任何人都不能把设备、零件、废置物品和垃圾遗留在停车场范围。
管理机构可在不事先通知的情况下移走和处置相关物品，并且不必对此类物品的任何损坏或损失责任，同时由此所产生的费用应由相关人士承担。
2021年07月20日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，你好！
上个月公寓管理层突然封锁我家水表，原因是没有缴还水费。但事实上，我已数月没有收到任何水单，而管理层依旧要我支付重开水表的费用，请问这合理吗？
周小姐 吉隆坡
答：
周小姐，您好！
水费是水务局的职权，非管理处。因此，公寓管理层并没有被授权锁水表。
如果您的楼宇是在雪隆区，请要求管理层向水务局申请，将总水表转移去个人水表，这样以后的水费将直接支付给水务局，无需公寓管理处代收，同时单位业主将享有更廉价的水费。
根据《2004年水供服务工业法令》第85条，所有高楼住宅的联合管理机构或管理层，必须在法令生效时、即2014年2月1日后的6个月内，作出更换水表的申请，以便水供公司能展开水表的更换工作。
而且，雪州水供公司从2007年开始施行“强制更换水表”措施，勒令所有公寓和联合管理机构或管理层，提出更换水表的申请。
其实， “强制更换水表”，可让水费可降低一半，详见下表
2021年07月12日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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这文章是针对共管楼宇交房期限和初定管理费而写的，两个提问如下：
1）先售后建的分层楼宇，法定交房期限？
2）共管楼宇的管理费到底谁有权决定？ 特别是刚交房的新建楼宇。
收到读者的提问，1）林先生与太太于2017年3月19日年与发展商签署买卖合约，购买了某个坐落在吉隆坡的公寓单位，请问房子应该在什么时候完成建设并交房给买家？
林先生是于2020年6月15日接获领钥匙通知书，并于2020年6 月19日领取钥匙。
2）林先生与太太当时也签署了另一份文件相互契约（Deed of Mutual Covenant），契约内容里表明，管理费是每平方尺30仙 ，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，比契约阐明的数目高出50%。
根据当时签署买卖合约的内容，该房子的交房期按照1966年房屋发展法令，是属于Schedule H，即先售后建的高楼建筑，并属于分层地契楼宇，法律规定的建筑期限是不超过36个月。
逾期赔偿从付订起追算
答1：按照以上林先生与太太是于2017年2月4日年与发展商签署买卖合约，推算出来的最迟交房期乃2020年3月18日，但很不巧的，当天偏逢政府依据1988 年预防和控制传染病法（ACT342）授予的权限，颁布行动管控令（MCO）的生效日期，导致发展商无法如期交房。如果纯粹依据1966年房屋发展法令里的条款，发展商需得为逾期提供赔偿，行内称这类的赔偿为liquidate & ascending damage（LAD）。
然而，针对逾期交房的赔偿计算公式，联邦法庭今年1月的一项判决指出，2015年修订的房屋发展（控制及执照）法明文严禁发展商收取订金，既然林先生与太太于2017年1月15日支付了订金，林先生与太大所购买房子的逾期赔偿金，就不是根据买卖合约签署日期计算，而是从支付订金当天开始追算。
逾期赔偿金额是按照房价10%的价格按天计算，假设该房子的价格是50万令吉。林先生与太太最后成功领取钥匙的日期是2020年6 月19日，逾期赔偿金的推算如下：
1）按签署买卖合约的日期追算：
2020年6月19日减2017年3月19日，发展商一共迟了93天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：
50万令吉x10%x93天/365天=1万2739令吉73仙
2）按支付订金的日期追算：
2020年6月19日减2017年1月15日，发展商一共迟了156天才完成交房动作，发展商需要赔偿金额如下：
50万令吉x10%x156天/365天=2万1369令吉86仙
管控期不计入无法索偿
根据联邦法院的上述判决来计算，赔偿的金额足足多出8630令吉13仙。
然而，政府却针对2019冠状病毒病疫情，实行了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令，其中的一条，拥屋权转让及违约金（Delivery of vacant possesion and liquidated damages）阐明，买卖合约中的拥屋权转让期限及违约期限将不计入2020年3月18日至 2020年8月31日这段期间的期限。
所以，林先生与太太无法向发展追讨逾期交房的赔偿。
买卖合约内容常留空
管理费最终由建商决定
答2：虽然当初签署的相互契约（Deed of Mutual Covenant）阐明，管理费是每平方尺30仙，但领钥匙时，却被告知是每平方尺45仙，足足多了50%，确实有一定的幅度落差。
但遗憾的是，1966年房屋发展法令并没明文规定，发展商需要在销售时设定管理费的数额。有的就是在年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”。
而且这个报表一定会出现在买卖合约里，但通常都是没填上任何数字的空表格，所以最后的管理费价位的决定权，还是在发展商手上。
合约补两句条款免责
虽然相互契约是法律文件，受到合约法的制约，但通常这份文件都免不了补上两句关键的条款：
其一，契约里的金额仅供参考；其二，发展商拥有最后的权限，来定夺最后的金额。
这两条条款无形中让最后决策权是在发展商手里，所以购屋者只能接受。
无论如何，马来西亚还有2013年分层地契管理法律令来守护购屋者的权益。
如果您认为，发展商订下的管理费金额不合理，首先您得先缴费，并领取了钥匙，才能通过2013年分层地契管理法律令来维护您的权益。领取钥匙后，您可以正式递交书信给楼宇区域的建筑物委员，寻求建筑委员介入并要求发展商解释管理费是如何裁定的？
这时候，守法的发展商就得按照1966年房屋发展法令中列表 H“Schedule H”中的第五列表“Fifth Schedule”申报表“Form of Service Charge statement”公布管理该楼宇需要的财政预算案。 这次您将获得有一份有金额的申报表，而不是买卖合约里的空表了。
然后，业主需得再在向发展商要求公布另一份楼宇的数据报表，它就是业主的单位面积计算证书（Sijil Informasi Unit Share，简称SiFUS）。
通过2报表推算管理费
有了这两份报表后，林先生就可检验发展商是否按照2013年分层地契管理法令中的第一列表“First Schedule”有关该楼宇的份额单位的计算公式来推算缴费的管理费，是否公平合理。
这里提供推算个案来让大家参考：
假设大楼一共有300个单位，每单位面积一样，每单位都拥有一个停车位。
若第五列表“fifth schedule”预算申报表建议，第一年的开销是66万令吉，那么平均每月的开销就是5万5000令吉。这开销通过300个单位平均分担。
所以，每个单位要分担的管理费就是5万5000令吉除以300个单位，平均每单位需要分担的管理费就是183.33令吉。
为了方便计算，通常建商会向单位业主征收185令吉的月管理费；而储备金（sinking fund）是管理费的10%，即18.50令吉，因此大楼业主每月都得缴185令吉+18.5令吉= 203.50令吉。
2021年07月7日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
你好，我的公寓垃圾槽时常爆满，由于就在底楼，一旦垃圾槽爆满，连楼上的停车场也臭气熏天，情况非常恶劣。
我去投诉了管理处，所给的答案是，因为垃圾槽每2天清空一次，所以会造成这种问题。
请问，垃圾槽是否有规定多久须清空一次？如果要求管理处每天都把垃圾槽清空，不行吗？
谢谢！
蔡先生
答：
蔡先生，你好。
感谢您的提问，对于垃圾槽时常爆满这个课题，律法没有硬性规定清空的频率，关键是不扰民为上。
如果管理处安排两天一次的清理频率，有可能是”量与预算”的问题了。 垃圾的量若不是很大，需两天才满，那每两天才清理一次，也算是合理的安排，通常两天并不会太长并导致湿垃圾败坏腐臭。
根据您的提问，感觉爆满的次数满多，建议向管理处建议提高频率，继而改善恶臭的问题。
至于恶臭味道熏天，很大可能是垃圾车把垃圾槽拖走后，清洁工并没有清理垃圾槽流下的污水，建议先让管理处安排清洁工清洗现场，这样可以达到除臭的效果，公寓也更加卫生。
最后，建议把干湿垃圾分开处理：
1） 湿垃圾 – 通常是有机物质的厨余
2） 干垃圾 – 通常是非有机物件
湿垃圾槽要每天清理，干垃圾槽的清理频率可以少些。
2021年06月12日
物管专家：张惟越
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问：
您好，我居住在围篱及保安社区，发展商承诺免费5年管理费，但是如今期限届满，居民协会新成立的物业管理层指明年起每户每月必须缴付近300令吉的管理费。
我和数名邻居都觉得收费过高，并已向物管反映及要求他们列出收费明细，但对方一直敷衍推托，请问我该如何解决？
柔佛张先生
答：
张先生你好，
管理费需透过业主年会，由合格业主投票表决才可调整。
如果您觉得管理费过高，可通过文书，向管理处要求查看 5th Schedule 申报表（Form of Charge Statement），了解管理处是如何设定单位开销，继而评估管理处是否根据多数业主的需求来制定年度开销。
如果管理处不回应您的述求，那您就可引用2013年分层管理法令第31条款，单位业主的权力（Right of parcel owner）支付管理处不超过50令吉，并指示管理处提供文书，来证明管理费的金额。
2021年06月2日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生，您好！
你好，我公寓楼上的单位经常传来推拉物品的声响，不分昼夜，严重影响我与家人的作息。
我已经向楼上的单位反应问题，但是对方却说有关声响并非来自他家，反指是其他住户所致，请问我可以怎么做？
林小姐
答 ：
林小姐，您好！
如果可以请录下有关噪音的视频，并通知您的公寓管理处，要求管理处协调和确认噪音来源，如果是来自楼上的单位，管理处有责任发行为警告信，并要求住户检讨和避免噪音。
因根据2015年分层管理（维持及管理）条列，第三列表，第10条列的禁止滋扰，第4副条列，已经明文指示单位业主不可在其单位内做出任何会影响其它单位业主平静享有单位的权力。
如果楼上业主，还是无视管理处的警告书，管理处可对制造噪音的单位业主施加不超过200令吉 的罚款。
更严重的情况下，请管理处报警处理，并申请庭令。
2021年05月25日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生，您好，
有个问题困扰我月余，希望您能替我解答。
目前居住的公寓最近经常有陌生人出入，已经多次向物业管理反映，但是情况依然没有改善。
上周，儿童游乐设施区附近的草丛突然着火，怀疑是因乱扔烟蒂而引发火患，因为根据闭路电视片段，事发前有数名陌生访客在该处溜达，其中有人手持类似香烟的物品，但物管指无法追踪这批访客的来源而作罢。
请问有什么办法预防类似事件再度发生吗？
邓先生
答：
邓先生，您好！
共管楼宇内部范围属于私人产业地，管理处（保安）有权限阻止非授权人生进入内部范围，除了向管理处（保安厅）登记的访客或有租约的租户。
要解决你的困扰，我建议尝试与管理处接洽，尝试：
1）改善访客的入门登记手续，
2）改善租户的登记手续，
3）或考虑更换保安公司。
另外，如果你住居的楼宇没有监控系统，管理处将缺乏有效的实际证据去采取律法行动，要避免这类的事重复发生，其中一个方法就是拨出预算安装监控系统，接着就是加强防火意识和教育。
2021年05月21日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生，
您好，
我在雪州八打灵再也的公寓租了一间房子，含一个露天的泊车位，一直以来都相安无事。
但是最近物管突然将原本置放在较为偏远的垃圾槽，移到我泊车位旁的草地，如今浓烈的垃圾味飘入车内以外，还开始出现蟑螂。
我已经向物管投诉此事，但或许是因只是租客的身份，而不被理睬。
请问，我该如何解决这问题？
陆小姐
答：
陆小姐，您好！
你可以请管理处，按发展商的设计图，把垃圾槽还原原位。
如果管理处不处理，需要向该市议会建筑专员书面投诉或向分层管理仲裁庭投诉，透过仲裁庭下达指令，把垃圾槽按设计图恢复到原位。
2021年05月17日
张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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在马来西亚，公寓、共管公寓、服务式公寓、办公楼等分层地契高楼建筑物，一般上都有委任专业的物业管理人，也会成立一个由居民或业主组成的管理委员会，负责有关分层地契共管楼宇的管理。
如果用简单易懂的俗语来比喻，物业管理人就是共管楼宇的“管家”，而居民或业主组成的管理委员则是“当家”。
共管楼宇的管理委员，向来是自愿和义务的负责为街坊们提供服务，本以为就是份黑白分明的差事，但物业管理表面看来是楼宇维修与保养的技术性工作，但面对的却是行行色色的人，大家有许多共同点之余，也有许多不同点。
管委不好当
虽然绝大部分的人都拥有一双眼、一张嘴巴、一对耳朵、一个鼻子，但基于大家的教育背景、成长环境、族群、宗教信仰，以及过往生活上的点点滴滴都大不同，共管楼宇管理委员在管理形形色色的住户时，就免不了要处理人与人之间的摩擦与纠纷。
加上在大马，共管楼宇管理相关法令已是国会上、下议院三读通过的法令，有关法令清清楚楚的阐明，一旦管理委员没有依据2013年分层地契管理法的章程办事，就等于触犯分层地契管理法。一旦罪成，最高刑罚如下将是罚款不超过25万令吉，或坐牢不超过3年，或两者兼施。
因此，共管楼宇的管理委员其实并不好当。没有领取一分钱酬劳，免费为大家服务之余，往往还会遭到邻居白眼和冷嘲热讽，甚至是诬赖，还可能要背负法律责任。
变质是因为心凉了
我担任职业物管人多年来，曾目睹过一些本性纯良的街坊，因出席年会，多提问了几个问题，提出建设性的建议后，往往就成了众望所归委员人选，但最终却因个人变质的行为，违反居民共同意愿，甚至危害居民权益的案例。
这类委员的初衷本是抱着我为人人、人人为我的心态为出发点，既可服务大家，也对自己的家园有所贡献。
但他们在担任了管理委员后，却突然变成犹如24小时热线客服人员的角色，频频受到滋扰，搞到身心疲惫不说，还得面对居民的冷言冷语，甚至遭人无中生有的恶意中伤，导致这些刚走马上任的委员顿时不知所措，深深地体会到人性的冷暖。
反正做什么都有人指指点点，流言蜚语传不停，这类当初本性纯良的委员开始变质，变成不再是为共管楼宇住户发声请命的“独裁者”，而这将是该楼宇居民噩梦的开始。
拒听住户心声
管理决策变一言堂
这类委员忘记了自己只是受委的居民代表、管理的是“共用资产”而非个人私产，变得以自我为中心，对于管理的决策，往往不优先考量住户的心声就自行定夺，导致共管楼宇的管理决策变成“一言堂”。
虽然这类委员并非做坏事，但不听取民意，擅作主张的作风却容易引发居民不满。在他们眼里，自己的想法或方案就是最好的方案，因此他们不愿听取别人的意见和心声。
一旦形成自私的个性，心中只有自己的时候，这类委员不会考虑别人的立场和感受，纵使有时口头上会替别人着想 (这一点和虚伪的人类似)，但真正涉及到个人利益的时候，他们绝不会做半点让步。
这类委员总以自己的立场为别人立场的向导，凡是他们认为对的，别人都应与自己抱持一样的观点。
一旦有第二把声音，他们不先聆听，就将有关异议者当成是敌对阵营，这样只会加剧彼此之间的鸿沟，渐渐地变成为了反对而反对。
续留任恐全员受害
更糟的是，这类委员就算在明知别人的观点正确时，也依然坚持己见，不愿接受对方的意见，因而难以从良好态度和价值观的层次上与别人交往。
当物业管理人不幸遇到这样的委员，果断的决策就是建议管理委员会“炒他鱿鱼”。要知道，这类以自我为中心的委员，继续留任就是深渊的开始。
如果委员会不想做坏人，希望大家好来好去，其实等同于默许这类委员的行为，最后受害的是整个委员会。
这是因为在所有住户眼中，共管楼宇的委员会都是一个个体，如果管理委员会中有“烂苹果”，住户通常都不会知道，知道了也不会加以理会。
须以团队为依归
委员会是一个团队，任何决策都必须以团队为依归，以居民的声音为基础考量，绝对不能凭个人主义行事。
物业管理人是委员会委任的“管家”，我们不是业主，我们不会也不希望取代委员会做决定。
另一方面，根据2013年分层管理法令第二章节第三(e)条文，如果委员涉嫌触犯以下罪行，将被革职：
1）涉及欺诈、不诚实或道德败坏的罪行；
2）犯下任何与腐败有关的法律所规定的罪行；
3）犯下本法令中的罪行；或
4）任何其他可判处有期徒刑（仅其本身或作为补充或代替罚款）的罪行，被判处坐牢2年以上
第 f 分段）如果“他/她（指委员）”的行为给管理委员带来名誉伤害，该行为不论是有关其委员职权或其他相关事务。
2021年04月14日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
●问：
张先生，您好：
听说公寓住户或业主拖欠管理费，会被执法人员上门充公流动资产，包括家里的电视机、椅子、脚踏车及石油气等等。
请问谁有权这么做？
陈先生上
● 答：
陈先生，您好：
公寓的管理处获得庭令的情况下，可以在执法官员的陪同下，充公可移动资产 。
相关庭令，指的就是扣押令（Warrant of Attachment），以扣押拖欠管理费的房屋单位里面的可动产。
管理处需要向建筑专员 （Commissioner Of Building） 提出申请（ 申请表格 Form 21） 后，建筑专员会依据2015分层管理条例（Strata Management Regulation 2015）第三附表下的 Form A 发出扣押令。
被扣押了的可动产，可透过拍卖的方式公开拍卖，拍卖所得可用来偿还拖欠的管理费，如有剩余，余款将退还给单位业主。
不过，如果拍卖所得不足以支付拖欠的管理费，管理处需要在发出短期通知书，追讨短缺款项。
希望有解答到你的疑问。