张惟越 ·物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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“为什么没有住进去，
也要缴管理费？
业主对管理费的认知误差而导致的误会之一：没有人住的空置房屋，可否豁免缴付管理费？
物业管理人的奇妙对白之一： “我房子空置没有入住，没有享用物业管理的服务，为什么还要交管理费。”
真的是这样的吗 ？ “房屋空置”就真的没有享用物业服务吗？
让我们先看看2013年分层管理法令中，第一附表的公摊计算公式“FORMULA FOR THE COMPUTATION OF THE ALLOCATED SHARE UNITS OF PARCELS IN RELATION TO BUILDING OR LAND INTENDED FOR SUBDIVISION INTO PARCELS”
大意是：每个单位缴交的管理费，是按照持有的单位面积，加上附属单位的面积，综合后按照分摊的比例计算。
管理费的算法如下：
如果该楼宇的每月管理开销是10万令吉，而该楼宇的总分摊值（Total Share Unit）是4万，那么该楼宇的每单位分摊值（Rate Per Share Unit）就是:10万令吉/4万=2令吉50仙
假如您的个别单位分摊额（Unit Share）是130，您需要分摊的管理费就是：130 X 2令吉50仙=325令吉
那么，分摊值（Share Unit）是如何计算的呢 ？
个别单位的分摊值 （Allocated share units of a parcel） =（单位面积 X WF1 X WF2）+（附属单位面积 X WF3）
1）面积是以平方米计算；
2）WF1是，按照表1，该个别单位的单位类型比重数值；
3）WF2是，按照表2，该整层单位的类型比重数值；
4）WF3是，按照表3，该附属单位的单位类型比重数值；
5）如果该单位拥有超过一个附属单位，附属单位比重数值将是所有附属单位比重数值的总和。
6）所有的分摊指数将通过整数呈现，任何份子将以四舍五入到最进的整数。（列如：108.4将舍4留108；而108.5将进五入 109；让后108.7也是进7入109，以此类推。
公共设施属业主资产
分摊值所考量的是面积，是个别业主持有单位的建筑面积总和，这包括了：1）业主的个别单位面积；加上2）附属单位的建筑面积。
要知道，购买共管公寓的业主，您买的不只是单位门以后的私人空间，您单位门以外的空间加共用的公共设施与设备，也属于您的资产之一，差别只不过是个人专用与全体业主共同拥有。
所以呢，您还没有入住的只是私人拥有的个人单位而已。
然而，物管管理人的职责范围却是所有的共用空间的维修与保养，而不是管理您的个人单位，换句话说，就算房子买了不住，共用设备与设施的维修保养还是得按照行程进行维修与保养的。
您个别单位门以外的空间，不管您用了还是没用，它都是给楼宇的共用空间，这都是物管人的服务范围，它并没有被空置后关闭，而您缴付的管理费就是用来保养与维修这些共用的设备与设施的。
写到这里，您可能会问，那些设备与设施是什么呢 ？
那些共用设备如下 ：
1.楼梯、升降机
2.消防控制中心
3.水泵房
4.水箱
5.运动器材
6.升降机前厅
7.升降机井
8.升降机的机房
9.消防通道
10.小区绿化
11.清洁倒垃圾等
以上这些都是物管人需要提供管理服务的范围。
补充说明：不管房子是否空置，管理费按照律法的规定，它是公摊收费，所以缴费是肯定的。
