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分层地契有地住宅可否打通?

2023年01月13日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我和我弟弟购买了分层地契的有地住宅(Strata Landed House)。根据法令,分层地契住宅无法改变外观,但我们想要把两间屋子打通,变成一个大家庭一起住,那这过程势必会有外观上的变化,请问我该怎么做呢?

Tan


答:

Tan, 您好!

根据2013年分层管理法令, 在没有取得管理机构和当地机构的批准之前,屋主不可任意对房子进行更改或油漆, 包括外墙、 窗户、 阳台和大门等等。

而且,更不允许展开将更改建筑外观的活动,包括弄坏公共设施和破坏建筑构造的装修。

如果在未能获得批准的情况下装修,管理机构有权向法庭或者分层管理仲裁庭起诉业主。

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令人苦恼的邻里关系……

2022年12月14日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问:

张律师,您好!

我住排屋,和邻居有一些不快。

第一,  邻居家是个热衷于种植的人,但外人看来觉得处理得不太整洁,整个大门和庭院都是密密麻麻的草堆、植物还有杂物。近期我家常常出现各种昆虫等,令人烦不胜烦, 我怀疑就是隔壁家引过来的,我可以投诉他们吗?

第二,  两屋之间会有个小空地,理应和邻居一起共用当停车位,但我的邻居擅自用花盆、石头甚至是自制的立牌霸占着整个停车位不让我们家停车,我移走的话他就会来骂人,或干脆好几天都占用着整个停车位。请问我可以投诉他吗?

May Ling


答:

May Ling,您好!

第一,由于这些植物位于您邻居的土地上,因此您不能从法律上禁止他们继续使用他们的土地。 除非他们的植物开始进入您的家的范围时,您才有权根据 Private Nuisance诉讼提起诉讼。

至于昆虫的困扰,若能证明昆虫是由于您的邻居疏于维持他住家的整洁及打理他的植物而引来的,那么您可以向市议会投诉。

疏于维持住家的整洁并造成严重的健康及卫生问题,在1976年地方政府法令(Local Government Act 1976)第74条文下可被罚款高达1000 令吉或不超过6个月的监禁或两者兼施。再犯者也将面临每天最高100令吉的罚款。

第二,首先,未经当地议会 (Local council)同意,在一个人的家之外种植是违法的。

因此,您有权搬走他的花盆或石头。 如果居民想自己种植一些东西,他们需要得到当地会议的同意。

但是在这种情况下,建议您在采取任何行动之前先与您的邻居有礼貌地交谈,因为您最不想与邻居建立不友好的关系。 如果一切都失败了,您可以把这些问题与当地议会讨论。

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屋旁总有人乱丢垃圾!

2022年10月26日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问:

张律师,您好!

我住在排屋区,住家旁有个共用的小走廊。最近发现一直有人将杂物和垃圾丢在走廊,无人清理。

由于位置就在我家旁,受不了的我就叫市政局派人来清理,但相同的问题一直未解决,也抓不到是谁丢的垃圾。

请问我可以怎么做?难道叫人来清理垃圾变成了我的责任?

Cheng


答:

Cheng,您好!

您可以向市政局投诉,并申请建议市政局或让您设立一个禁止丢垃圾的告示牌,并在该告示牌上列出乱丢垃圾所要负的法律责任以起到警示作用。

根据1974年道路,沟渠及建筑物法令 (Street, Drainage and Building Act 1974) 第47条文,在公共地方乱丢垃圾者可被控上推事法庭(Magistrate Court)且被罚款高达1000令吉, 而再犯者可最高被罚款2000令吉。

此外,您也可以考虑设置一个闭路电视,以便索取更多证据并找出乱丢垃圾的人。

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发展商迟迟未建好,怎么办?

2022年09月20日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

我在2017年向马六甲的某发展商购买了一项酒店房间产业,意思就是,他们起酒店,把里面的房间都卖出去。

根据合同上,发展商应该在2021年7月移交给我们,由于疫情期间,发展商去申请延迟167天交楼。但其实,发展商只建了20%,即便延长167天也是没办法竣工。

该发展商之前寄了一封信给买家,说工程已经完成50%,准备去向银行索款。一些买家写信去其新加坡公司投诉,并出示实际只建了20%的照片,该发展商才承认只建了20%。但是,他们却已经向银行拿了40%的钱。

我想请问,如何制止银行继续发款给他们?而已经出给发展商的钱,我们该怎么拿回?发展商没有如期交楼,不用负责任吗?政府又可以如何帮到我们?

Suki


答:

Suki,您好!

关于收回支付给发展商的款项,您应该参考您买卖协议(SPA) 中的 “终止或未完成” 条款(Termination or Non-Completion)。但只有当您不希望将来拥有这间酒店房间时,才应考虑此选项。然而,这个选择一般会需要通过法庭判决, 程序较久。

关于发展商是否因为超过了交房时间 (Vacant Possession)负责,请检查您的SPA是否有任何违约赔偿金(Liquidated Ascertained Damages)条款,了解您拥有的权力。

了解之后, 你可以考虑带上房屋仲裁庭(Housing Tribunal) 诉求赔偿。房屋仲裁庭的程序简单大众化。如果你的合约不在于房屋仲裁庭的范围,你得去法庭。

至于如何制止银行继续发款给他们, 您可以把有相关的资料发给银行来证明该发展商才建了20%, 希望银行不会继续把钱给他们了。

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新房子 无端被管道占空间……

2022年09月6日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

我刚买了一间高级公寓,最近才拿钥匙。

但是该单位太多缺陷需要修复(Defect),我就提交了报告给发展商。但是发展商一直草草了事,没有真正解决该漏水问题。

请问我们身为屋主能够在缺陷保修期(Defect Liabilities Period)做些什么,因为发展商一直没有真正解决问题所在导致重复出现漏水现象。

另一个问题,我的单位是在机电房(M&E)的楼下,他们的共用管道(Common Pipe)占用了我的空间。我能否要求更换单位,因为购买时并没有明确告诉我会有类似的管道出现在我单位里面。

Jayson


答:

Jayson,您好!

如果是因为缺陷保修期间引起的纠纷, 房主可以起诉发展商,但不可迟于以下日期的12个月内:

– 完工证(CCC) 的签发日期;
– 买卖协议中规定的缺陷责任期的日期;
– 任何一方在CCC签发日期之前终止买卖协议(SPA) 。

共用管道的问题,房屋发展法令(HDA) 第14条规定,建筑材料和工艺应符合 SPA 中规定的描述,并且该住房单元和所有公共设施和物业应符合附表四 (Fourth Schedule)所描述的建筑的方式。

而且建筑的计划还应根据当地的政府机构的批准。

任何与附表四和附表二 (Second Schedule)所批准的建筑图和描述的偏差,会被视为缺陷。此外,未完成的工作、不符合标准的工艺和材料或者及缺乏合理的人类居住条件也可被视为缺陷,业主可以尝试起诉。

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遗产转名怎么申请遗嘱认证?

2022年08月17日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

若要将财产转移到受益人名下,首先需要获得遗嘱认证 (Grant of Probate)和/或管理授权 (Letter of Administration)。

请问那该如何申请Grant of Probate?

Tan


答:

Tan,您好!

为了判断您应该获取遗嘱认证或是遗产管理证书,我们得先知道死者是否立下了遗嘱。

如果死者已经立下了一份合法认证的遗嘱,遗嘱执行人应该申请获取遗嘱认证;反之,如果死者没立下遗嘱,那些对遗产感兴趣的人应该申请获取遗产管理证书。

假设您想要获得遗嘱认证,遗产执行人应该向马来西亚高等法院,提交遗嘱认证申请书和所有必要的文件。其中包括遗嘱原件,死亡证明书原件和一切与死者遗产相关的原件。

倘若高等法院批准此申请,高等法院将释放冻结的资产,并且授权遗嘱执行人执行所有遗嘱上立下的法律义务,比如还清债务、出售或转让房产和将财产分配于受益人。

胥视遗产总价

如果死者没立下遗嘱或者他/她立下的遗嘱无法被合法认证,您可以根据遗产的总价值向法院提交遗产管理证书。

假如遗产的总价(不包括不动产)少于或等于60万令吉,申请书应该提交于公共信托有限公司(Amanah Raya Berhad)。

假设遗产总价(包括不动产)少于200万令吉, 您可以向地区土地管理部门提交申请。

若是遗产的总价值超过200万令吉,您应该向马来西亚高等法院提交申请。

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住在高速大道旁,吵死了……

2022年08月9日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

我们住的公寓离高速大道比较近,每天来来往往的车辆多,特别是摩托车,吵的不得了,严重影响睡眠。无奈马来西亚热带国家,又不能每天关着窗户,即便关了窗户也很吵。

我先生对声音很敏感,每天被吵得睡不着。很多时候都是不回家,直接睡办公室。

花那么多钱买房子是为了安心住,不是为了给自己找这么大的麻烦。

人的睡眠很重要,每天睡不好,导致脾气非常不好、焦躁不安,长期下去会影响健康。

请问这种情况可以告发展商吗?又或者可以要求高速大道安装高速测速相机吗?

wenyan li


答:

wenyan li,您好!

噪音污染问题通常属于民事侵权方面,尤其是公共妨害或者私人妨害。

然而,根据您的情况,高速公路的建设和高速公路造成的噪音污染问题,并不属于发展商的义务和可控范围,您无法因此告发展商。

发展商的合法义务仅限于买卖协议的条款,您只能在发展商违反买卖协议条款的情况下向他们起诉。

根据1969年部长级职务法(Ministerial Functions Act 1969),马来西亚工程部负责依据联邦公路法令1959(Federal Roads Act 1959)计划、建设和维持所有联邦公路。

尽管如此,大部分的联邦公路项目都交由马来西亚公共工程局(JKR)建设和维持。

因此,建议您向JKR公路部门反馈您的烦恼,并且尝试请求他们在附近的高速公路安装高速测速相机。

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答应的Free MOT,不认账!

2022年07月27日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

我想询问关于房地产中介在说明房屋优惠时,以及发展商的宣传单上,都注明“Free MOT”,但在签买没协议(SPA)当下没给予消费者签署Free MOT合约,消费者在两年后不知没有该优惠,在询问情况下,发展商不承认该优惠。

请问该情况有什么解决方案吗?

情况如下:

我在2019年3月19日订了位于蒲种(Puchong)的一间公寓,于当天给了1000令吉的订金。

当时正是政府宣布的拥屋计划(HOC)期间,经纪说明时和发展商宣传单上都有注明“Free MOT”。

我在5月份签了S&P,在当时我並不懂“Free MOT”会有另一份的文件签署。

2022年2月时,我才发现没此文件,并与发展商和经纪联系,但双方都告知此优惠并不存在,也不承认这问题,只说明会跟我签署的Purchased Checking 来行事。

想请问关于这样的情况,如果发展商不负责,我需要找什么管道投诉,麻烦请给予意见与协助。

Lv Alvin


答:

Lv Alvin,您好!

如果您的房地产没有个人地契,是不需要签MOT,也就是地契转名备忘录(Memorandum Of Transfer)。

如果房地产中介在说明房屋优惠注明有“Free MOT”,或是发展商宣传单所注明有优惠“Free MOT”,您可以选择投诉或者向发展商起诉,告他们错误陈述。

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住到“屎”屋 退租还拿不回押金

2022年06月15日

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问:

张律师,您好!

我是一名租客,我在去年12月搬进一间公寓单位,看房子时,由于是重新粉刷,之前看过房子也没详细检查,签了一年租约,搬进来后,才陆续发现房子有问题。

房间与厕所之间的墙壁会有水渗进来(看房子时可能新油漆掩盖了水迹),屋主委托的中介也派人来维修了几次,每一次维修都有拍视频通知屋主,但就是修不好,后来管理层再派人来检查说是厕所马桶旁墙壁里的粪便输送管可能裂了。

搬进来后,家里每天都有粪便臭味飘臭,粪水从厕所细缝中出来,细缝还有虫子和蚊虫滋生,还经常有蚯蚓跑出来,很恶心。

打算做书房的中间房间木地板经常发霉,完全不能放置东西,一股霉味,没下雨地板也凉凉湿湿,中介和管理层找人检查了,怀疑漏水。

面对这样的情况我已经无法住下去,半夜还会被臭醒,这期间我为了开门让工人来维修,也向公司请了不少假期,中介派人来维修(修了几次修不好,技工说漏水问题要慢慢检查的,不是一两天能修好),但我已不可能再请假!

我觉得自己精神很受折磨,2月时就跟屋主商量说房子那么多问题,所以我3月要搬迁,她可以让人慢慢检查维修,结果,屋主就以租约为由,因为没住满一年,不会给回我两个月的抵押金,而我也坚持3月没给屋租。

于是我在3月底搬迁后,我已经觉得抵押金不能拿回,可是,屋主连水电费抵押金,车的出入卡抵押金也不归还,请问这是合理吗?

GP Tan


答:

GP Tan,您好!

您必须重新参考租赁协议(tenancy agreement)。

建议您聘请律师出Letter of Demand,要求房东在合理的情况下修复。 万一失败,您拥有权力搬迁和要求退还押金。

如果房东拒绝,您可以将此事告上法庭要求退押金和损害赔偿。

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土著保留屋 能转地契吗?

2022年05月17日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

我看中一间保留给土著(bumi lot) 的双层排屋,地点好、租金潜力可观,是99年地契。

请问土著房屋的地契可以申请转为普通地契吗?在申请的过程万一失败了,还需要付律师费吗?

整个过程需要多久时间?成功率高吗?

Swee Sang


答:

Swee Sang,您好!

土著保留屋一般都不能转卖给非土著,您可以先去土地局(Land Office)询问该房地产的地契状况。

若真的很想要,可以提交“转让同意申请书”,并提供理由说明为什么应该“释放”(release)该地段。

比如说:即使已经打广告和宣传多年,这土著保留屋依旧没有土著购买。

如果申请失败,仍然可以提出上诉。

不过,这过程可能需要长达数年的时间,并且无法保证成功,因为结果将由土地局根据具体情况来判断。

至于律师费用,您必须和您的律师商量。

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