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发展商迟迟未建好,怎么办?

2022年09月20日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我在2017年向马六甲的某发展商购买了一项酒店房间产业,意思就是,他们起酒店,把里面的房间都卖出去。

根据合同上,发展商应该在2021年7月移交给我们,由于疫情期间,发展商去申请延迟167天交楼。但其实,发展商只建了20%,即便延长167天也是没办法竣工。

该发展商之前寄了一封信给买家,说工程已经完成50%,准备去向银行索款。一些买家写信去其新加坡公司投诉,并出示实际只建了20%的照片,该发展商才承认只建了20%。但是,他们却已经向银行拿了40%的钱。

我想请问,如何制止银行继续发款给他们?而已经出给发展商的钱,我们该怎么拿回?发展商没有如期交楼,不用负责任吗?政府又可以如何帮到我们?

Suki


答:

Suki,您好!

关于收回支付给发展商的款项,您应该参考您买卖协议(SPA) 中的 “终止或未完成” 条款(Termination or Non-Completion)。但只有当您不希望将来拥有这间酒店房间时,才应考虑此选项。然而,这个选择一般会需要通过法庭判决, 程序较久。

关于发展商是否因为超过了交房时间 (Vacant Possession)负责,请检查您的SPA是否有任何违约赔偿金(Liquidated Ascertained Damages)条款,了解您拥有的权力。

了解之后, 你可以考虑带上房屋仲裁庭(Housing Tribunal) 诉求赔偿。房屋仲裁庭的程序简单大众化。如果你的合约不在于房屋仲裁庭的范围,你得去法庭。

至于如何制止银行继续发款给他们, 您可以把有相关的资料发给银行来证明该发展商才建了20%, 希望银行不会继续把钱给他们了。

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新房子 无端被管道占空间……

2022年09月6日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问:

张律师,您好!

我刚买了一间高级公寓,最近才拿钥匙。

但是该单位太多缺陷需要修复(Defect),我就提交了报告给发展商。但是发展商一直草草了事,没有真正解决该漏水问题。

请问我们身为屋主能够在缺陷保修期(Defect Liabilities Period)做些什么,因为发展商一直没有真正解决问题所在导致重复出现漏水现象。

另一个问题,我的单位是在机电房(M&E)的楼下,他们的共用管道(Common Pipe)占用了我的空间。我能否要求更换单位,因为购买时并没有明确告诉我会有类似的管道出现在我单位里面。

Jayson


答:

Jayson,您好!

如果是因为缺陷保修期间引起的纠纷, 房主可以起诉发展商,但不可迟于以下日期的12个月内:

– 完工证(CCC) 的签发日期;
– 买卖协议中规定的缺陷责任期的日期;
– 任何一方在CCC签发日期之前终止买卖协议(SPA) 。

共用管道的问题,房屋发展法令(HDA) 第14条规定,建筑材料和工艺应符合 SPA 中规定的描述,并且该住房单元和所有公共设施和物业应符合附表四 (Fourth Schedule)所描述的建筑的方式。

而且建筑的计划还应根据当地的政府机构的批准。

任何与附表四和附表二 (Second Schedule)所批准的建筑图和描述的偏差,会被视为缺陷。此外,未完成的工作、不符合标准的工艺和材料或者及缺乏合理的人类居住条件也可被视为缺陷,业主可以尝试起诉。

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遗产转名怎么申请遗嘱认证?

2022年08月17日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

若要将财产转移到受益人名下,首先需要获得遗嘱认证 (Grant of Probate)和/或管理授权 (Letter of Administration)。

请问那该如何申请Grant of Probate?

Tan


答:

Tan,您好!

为了判断您应该获取遗嘱认证或是遗产管理证书,我们得先知道死者是否立下了遗嘱。

如果死者已经立下了一份合法认证的遗嘱,遗嘱执行人应该申请获取遗嘱认证;反之,如果死者没立下遗嘱,那些对遗产感兴趣的人应该申请获取遗产管理证书。

假设您想要获得遗嘱认证,遗产执行人应该向马来西亚高等法院,提交遗嘱认证申请书和所有必要的文件。其中包括遗嘱原件,死亡证明书原件和一切与死者遗产相关的原件。

倘若高等法院批准此申请,高等法院将释放冻结的资产,并且授权遗嘱执行人执行所有遗嘱上立下的法律义务,比如还清债务、出售或转让房产和将财产分配于受益人。

胥视遗产总价

如果死者没立下遗嘱或者他/她立下的遗嘱无法被合法认证,您可以根据遗产的总价值向法院提交遗产管理证书。

假如遗产的总价(不包括不动产)少于或等于60万令吉,申请书应该提交于公共信托有限公司(Amanah Raya Berhad)。

假设遗产总价(包括不动产)少于200万令吉, 您可以向地区土地管理部门提交申请。

若是遗产的总价值超过200万令吉,您应该向马来西亚高等法院提交申请。

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住在高速大道旁,吵死了……

2022年08月9日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问:

张律师,您好!

我们住的公寓离高速大道比较近,每天来来往往的车辆多,特别是摩托车,吵的不得了,严重影响睡眠。无奈马来西亚热带国家,又不能每天关着窗户,即便关了窗户也很吵。

我先生对声音很敏感,每天被吵得睡不着。很多时候都是不回家,直接睡办公室。

花那么多钱买房子是为了安心住,不是为了给自己找这么大的麻烦。

人的睡眠很重要,每天睡不好,导致脾气非常不好、焦躁不安,长期下去会影响健康。

请问这种情况可以告发展商吗?又或者可以要求高速大道安装高速测速相机吗?

wenyan li


答:

wenyan li,您好!

噪音污染问题通常属于民事侵权方面,尤其是公共妨害或者私人妨害。

然而,根据您的情况,高速公路的建设和高速公路造成的噪音污染问题,并不属于发展商的义务和可控范围,您无法因此告发展商。

发展商的合法义务仅限于买卖协议的条款,您只能在发展商违反买卖协议条款的情况下向他们起诉。

根据1969年部长级职务法(Ministerial Functions Act 1969),马来西亚工程部负责依据联邦公路法令1959(Federal Roads Act 1959)计划、建设和维持所有联邦公路。

尽管如此,大部分的联邦公路项目都交由马来西亚公共工程局(JKR)建设和维持。

因此,建议您向JKR公路部门反馈您的烦恼,并且尝试请求他们在附近的高速公路安装高速测速相机。

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答应的Free MOT,不认账!

2022年07月27日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问:

张律师,您好!

我想询问关于房地产中介在说明房屋优惠时,以及发展商的宣传单上,都注明“Free MOT”,但在签买没协议(SPA)当下没给予消费者签署Free MOT合约,消费者在两年后不知没有该优惠,在询问情况下,发展商不承认该优惠。

请问该情况有什么解决方案吗?

情况如下:

我在2019年3月19日订了位于蒲种(Puchong)的一间公寓,于当天给了1000令吉的订金。

当时正是政府宣布的拥屋计划(HOC)期间,经纪说明时和发展商宣传单上都有注明“Free MOT”。

我在5月份签了S&P,在当时我並不懂“Free MOT”会有另一份的文件签署。

2022年2月时,我才发现没此文件,并与发展商和经纪联系,但双方都告知此优惠并不存在,也不承认这问题,只说明会跟我签署的Purchased Checking 来行事。

想请问关于这样的情况,如果发展商不负责,我需要找什么管道投诉,麻烦请给予意见与协助。

Lv Alvin


答:

Lv Alvin,您好!

如果您的房地产没有个人地契,是不需要签MOT,也就是地契转名备忘录(Memorandum Of Transfer)。

如果房地产中介在说明房屋优惠注明有“Free MOT”,或是发展商宣传单所注明有优惠“Free MOT”,您可以选择投诉或者向发展商起诉,告他们错误陈述。

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住到“屎”屋 退租还拿不回押金

2022年06月15日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

我是一名租客,我在去年12月搬进一间公寓单位,看房子时,由于是重新粉刷,之前看过房子也没详细检查,签了一年租约,搬进来后,才陆续发现房子有问题。

房间与厕所之间的墙壁会有水渗进来(看房子时可能新油漆掩盖了水迹),屋主委托的中介也派人来维修了几次,每一次维修都有拍视频通知屋主,但就是修不好,后来管理层再派人来检查说是厕所马桶旁墙壁里的粪便输送管可能裂了。

搬进来后,家里每天都有粪便臭味飘臭,粪水从厕所细缝中出来,细缝还有虫子和蚊虫滋生,还经常有蚯蚓跑出来,很恶心。

打算做书房的中间房间木地板经常发霉,完全不能放置东西,一股霉味,没下雨地板也凉凉湿湿,中介和管理层找人检查了,怀疑漏水。

面对这样的情况我已经无法住下去,半夜还会被臭醒,这期间我为了开门让工人来维修,也向公司请了不少假期,中介派人来维修(修了几次修不好,技工说漏水问题要慢慢检查的,不是一两天能修好),但我已不可能再请假!

我觉得自己精神很受折磨,2月时就跟屋主商量说房子那么多问题,所以我3月要搬迁,她可以让人慢慢检查维修,结果,屋主就以租约为由,因为没住满一年,不会给回我两个月的抵押金,而我也坚持3月没给屋租。

于是我在3月底搬迁后,我已经觉得抵押金不能拿回,可是,屋主连水电费抵押金,车的出入卡抵押金也不归还,请问这是合理吗?

GP Tan


答:

GP Tan,您好!

您必须重新参考租赁协议(tenancy agreement)。

建议您聘请律师出Letter of Demand,要求房东在合理的情况下修复。 万一失败,您拥有权力搬迁和要求退还押金。

如果房东拒绝,您可以将此事告上法庭要求退押金和损害赔偿。

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土著保留屋 能转地契吗?

2022年05月17日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

我看中一间保留给土著(bumi lot) 的双层排屋,地点好、租金潜力可观,是99年地契。

请问土著房屋的地契可以申请转为普通地契吗?在申请的过程万一失败了,还需要付律师费吗?

整个过程需要多久时间?成功率高吗?

Swee Sang


答:

Swee Sang,您好!

土著保留屋一般都不能转卖给非土著,您可以先去土地局(Land Office)询问该房地产的地契状况。

若真的很想要,可以提交“转让同意申请书”,并提供理由说明为什么应该“释放”(release)该地段。

比如说:即使已经打广告和宣传多年,这土著保留屋依旧没有土著购买。

如果申请失败,仍然可以提出上诉。

不过,这过程可能需要长达数年的时间,并且无法保证成功,因为结果将由土地局根据具体情况来判断。

至于律师费用,您必须和您的律师商量。

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租客拖租 怎么赶客?

2022年04月6日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

请问如果租客半年多没交租金,长期失业,又没钱找新地方搬出去,屋主还可以怎么让他们马上搬出去而又不用通过法律管道花更长时间和金钱?

和租客沟通好多次,看在他失业也给几次机会拖延。后来才了解他也不够积极找工作,也可能条件差和一些精神问题,难以找到工作。他说他也没办法,叫我们做我们想采取的行动。

租约已经过期了。水单是屋主名字,电费是租客名字,他们欠电费数百令吉却还没缴交。

报警了但警察只叫我们找法庭处理。有更快和其它不用花钱的方法吗?经费有限。

然后,如果他们搬出去又没还电费,我们还能把屋子卖或租出去吗?还是要帮他们还电费(尽管是他的名字)?

如果马上割水而不经过法律程序行吗?

请问如何能够尽快让他搬出去?屋里也被他们住得很肮脏,也有太多杂物在内。

程女士


答:

程女士,您好!

正确的驱逐租户或收回房屋方法是必须经过法院批准的。

作为房东,即使租赁协议允许您收回房屋的拥有权,但您还是需要根据Specific Relief Act 1950第 7 条第 (2) 规定,获得法院的批准才能从租户那里收回对房屋的拥有权。这方法也适用于处理拖欠租金的房租。

若没有法庭文件,房东禁止更换锁具或将租户赶出去。如果这样做,房东可能会被租户起诉。 因此,你也不能切断他们的水源。

在律师的协助下,房东应该首先通知租客遵守他们违约的租赁协议中的规则(例如:支付租金)。 如果租户仍然不这样做,房东可以向租户发出驱逐通知 (eviction notice)并向法庭起诉以获得法院命令,在合法的情况下来驱赶租户。

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到了完工日, 还没拿到钥匙…

2022年03月22日

法律专家:张玮真律师
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问:

张律师,您好!

想请问如果到了完工日(completion date)还没拿到钥匙算是正常吗?如果律师一直在拖,该怎么办?

第一次买屋子,感觉一直在被欺负……谢谢您!

Chow Pei Xin


答:

Chow,您好!

在大多数情况下,涉及完工日的整个过程会顺利进行,但是不能排除可能导致延迟错误的可能性。

所以您有权力去征收逾期付款利息(Late payment interest)),或则是在最后的情况下终结合同和弃权买卖合约(SPA), 索取赔偿。

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父母去世后 房子怎么转名?

2022年02月25日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问:

张律师,您好!

请问我父母都不在世上了,而房子也没转让给第二代。那么要办转让名字是否有限期制定呢?如有,那限期是多久之內就要办理转让名字呢?

Kevin


答:

Kevin,您好!

若要将财产转移到受益人名下,首先需要获得遗嘱认证 (Grant of Probate)和/或管理授权 (Letter of Administration)。

此申请需要在 3 年内提出,超过 3 年后,必须说明延迟的原因(根据Order 71 5(6) Rules of Court 2012)。

在获得遗嘱认证/管理信授权后,要转移财产到受益人名下就没有时间限制了。

但是,如果是死者没有遗嘱,管理人 (Administrator)需要在转移财产之前,向法院申请获得分配令。

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