2023年09月1日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师您好，
我将工厂出租给某商人用于塑料回收（plastic recycling）业务，经过四年后发生火灾，整间工厂被100%烧毁。
我购买的保险只覆盖了500千的金额，而工厂的重建费用需要两百万。在这种情况下，我是否有权要求承租者负责50%的重建费用呢？谢谢。
Gek
答：
你好，
请您检查租赁协议，看是否包含了火险（fire insurance）的条款（clause）。
如果没有提及，您也无需感到沮丧。只要能明确火灾的起因是租户的疏忽所致，您仍然可以考虑向租户寻求赔偿。
至于胜诉的可能性以及证据的充分性，务必咨询专业律师的意见。
你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。
2023年08月25日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问：
张律师您好，
在2015年，父亲临死前嘱咐有两片地，但这两片地至今无法找到。父亲生前一直委托小园主合作社（Koperasi Ladang Pekebun-Pekebun Kecil）管理这些土地。
然而，父亲去世后一直没有关注这件事。后来，我们收到合作社寄来的地税通知，于是委托朋友去查看情况。但朋友弄丢了这封信，并且我们一直无法联系上合作社的负责人。
请问有什么方法能查到父亲这两片地的具体情况？或者，如何申请将这些地转回我们的名下？从何处着手较为合适？
谢谢。
Lve Bao
答：
你好，在没有相关资料的情况下，确认具体情况确实不容易。
您可以尝试与附近的地主取得联系，探询关于小园主合作社（Koperasi Ladang Pekebun-pekebun Kecil）的信息。然后您可以着手核实地税（cukai tanah）由谁支付。
在获取了相关资料后，您可以进一步调查以确定合作社（Koperasi）是否仍然存在，或者已被其他机构接管管理。
你也可以向该地区的土地查册（Land Search）部门寻求协助，以帮助你进行调查。
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2023年08月16日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问：
张律师您好，
房屋联名，若其中一个面临破产会有什么影响？
房屋是两夫妻名下，如果丈夫面临破产，房屋会被拍卖吗？
yap wei heong
答：
yap wei heong您好，
如果房屋是两夫妻名下，如果丈夫面临破产，房屋一般不会被拍卖， 但是你也不能转卖。如果要卖的话，必须得到破产总监（Director General of Insolvency；简称DGI） 的同意。而且卖的利润， 一半会被DGI冻结以便还债。
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2023年08月2日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问：
张律师您好，
我的公寓已经还完贷款了，能拿到地契吗？
拿到地契后可以做什么？比如可以拿地契去向银行贷款吗？谢谢。
manping mok
答：
Manping mok 你好，
当贷款还清了， 可以向银行拿回然后做解押（Discharge of Charge）。你可以聘请律师包办解押过程。
拿到地契后可以保留，如果需要时，可以贷款。如果想要买卖，没有贷款的房子在程序上比较快。
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2023年07月22日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问：
张律师您好，
请问已经还清了贷款超过10年的房屋，但忘记从银行领回地契。
这间房屋是以两个已故的人的名义登记的（都是我哥哥，其中一个是单身，另一个已婚，他们共有6个孩子，年龄分别是30、29、27、21、18和13岁），父母健在。
如果想办理过户手续，应该从何处开始？
谢谢！
SL Sim
答：
SL Sim 你好，
如果贷款已还清了， 那步骤很简单。你可以先通知银行，告诉银行你的聘请律师，帮忙处理解押（Discharge of Charge）。费用一般也不超过1000令吉。
2023年07月7日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问：
张律师您好，想请教。
我家公名下有一间屋子，他去世前已经立了遗嘱。他去世后，请了律师办理转名手续，但是律师告知房子还有贷款不能办理转名手续。现在该如何处理呢？
还是一定需要等到还完贷款才能办理转名手续？
Sfong Lim
答：
您好，Sfong Lim，
首先必须办理遗产手续，以领取遗产执行书。接下来再由遗产执行人办理产业转名手续。
由于房子贷款尚未还清，通常银行会要求将房贷还清后才能将该产业转至继承人名下。
根据银行贷款文件，除非一次过还清所有剩下的贷款、并赎回地契，不然该产业还是属于银行的。我们建议产业继承人可以重新申请房屋贷款（Refinance），到不同的银行询问重新申请房产贷款事宜，并将房屋转至继承人名下。
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2023年07月5日
法律专家：张玮真律师
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问：
你好，几年前我和前夫联名屋子，现在我想把我名字拿出来，请问有哪些方法呢？
Anerly Kuan
答： 你好 Anerly Kuan，
你找一名律师协助你做转名手续。你可以和你的前夫签署一份转让表格（Form 14A），把你那一份转让给你的前夫。如果其房子还有贷款， 你的前夫可以重新申请房屋贷款（refinance）。
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2023年06月30日
法律专家：张玮真律师
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问：
您好，我有一间屋子目前是我自己贷款自己供，现在我想加我老婆的名字，目的是万一我有什么不测，老婆可以直接拥有屋子，请问什么方式可行？
谢谢。
Eric Ho
答：
你好 Eric Ho，
首先你必须重新申请房屋贷款（refinance），因为银行不允许你更换屋主后继续供现有贷款。
因此，为了保护自己的利益，银行一般不会让你加名，然后强行把钱花在贷款上（即使你从同一家银行再次借到相同的金额），新的主人需要签署新的银行账户贷款文件, 才可以同时加名字。
另外一个建议就是你可以立一个遗嘱， 既简单也有效。
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2023年05月9日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com
问：
张律师，您好！
想请问，我和某个发展商买了新屋子，已经建好了，所有的程序都是中介帮忙处理的。但是，在我知道可以拿钥匙之后，就收到发展商发给我的迟付款利息通知，要我付1万2000令吉的利息，因为银行没有在3个月内发钱给发展商。
我有问了Banker，她确定的告诉我不是银行的问题，是律师（发展商的律师）迟了2个月才给advice bank，发钱给发展商。然后我再问律师，他说是银行迟寄回文件给律师，所以才导致处理文件慢了。
发展商说这是银行迟发钱的问题，硬硬要我还这利息就是了，发展商愿意折扣给我，但是扣到来还要还6000令吉，我还可以怎么办？
Ken
答：
Ken，您好！
发展商没有扣押购屋者新屋锁匙的权利。
如果有确切的书面记录可以证明银行迟出钱给发展商，或是发展商律师的疏忽导致发展商迟收到银行发出的款项，您可以发出正式书面要求发展商去除迟付款利息，或者向发展商律师索取赔偿。
如果发展商或律师没有提供满意的解决方案，购屋者可将此事带上房屋仲裁庭，向发展商索取赔偿。
2023年05月4日
法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
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问：
我有间单层排屋放置了很多年，最近我回去的时候，发现邻居竟然将我的屋子租给别人，还把家里面的东西都清空了，请问我可以怎么做？
可以发律师信给邻居吗？
Ooi
答：
Ooi，您好！
您的邻居在未经过您的同意下，擅自侵入或霸占您的空置房屋，属于非法侵入他人土地或房屋，这是一项罪行。
根据马来西亚联邦宪法第13条文(财产享有权)阐明，您的邻居在没有得到您的允许或授权下或无法律依据，没有权利私自进入您的土地或房屋。当你的房屋被非法侵入，您可以向警方报案。
此外，根据刑事法第448条文，一旦非法入侵住宅罪成，非法入侵者可被判监禁不超过3年，或罚款不超过5000令吉或两者兼施。
您也可以通过2012 年《法庭法规》（Rules of Court 2012）第89条指令向法庭申请获得土地占有令来驱逐非法侵入者，并向非法侵入者索讨赔偿。