张玮真 Archives - Page 4 of 7

问诊室

答应的Free MOT，不认账！

By Yee Ni,

2022年07月27日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我想询问关于房地产中介在说明房屋优惠时，以及发展商的宣传单上，都注明“Free MOT”，但在签买没协议（SPA）当下没给予消费者签署Free MOT合约，消费者在两年后不知没有该优惠，在询问情况下，发展商不承认该优惠。

请问该情况有什么解决方案吗？

情况如下：

我在2019年3月19日订了位于蒲种（Puchong）的一间公寓，于当天给了1000令吉的订金。

当时正是政府宣布的拥屋计划（HOC）期间，经纪说明时和发展商宣传单上都有注明“Free MOT”。

我在5月份签了S&P，在当时我並不懂“Free MOT”会有另一份的文件签署。

2022年2月时，我才发现没此文件，并与发展商和经纪联系，但双方都告知此优惠并不存在，也不承认这问题，只说明会跟我签署的Purchased Checking 来行事。

想请问关于这样的情况，如果发展商不负责，我需要找什么管道投诉，麻烦请给予意见与协助。

Lv Alvin

答：

Lv Alvin，您好！

如果您的房地产没有个人地契，是不需要签MOT，也就是地契转名备忘录（Memorandum Of Transfer）。

如果房地产中介在说明房屋优惠注明有“Free MOT”，或是发展商宣传单所注明有优惠“Free MOT”，您可以选择投诉或者向发展商起诉，告他们错误陈述。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

问诊室

住到“屎”屋退租还拿不回押金

By Poh Gin,

2022年06月15日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我是一名租客，我在去年12月搬进一间公寓单位，看房子时，由于是重新粉刷，之前看过房子也没详细检查，签了一年租约，搬进来后，才陆续发现房子有问题。

房间与厕所之间的墙壁会有水渗进来（看房子时可能新油漆掩盖了水迹），屋主委托的中介也派人来维修了几次，每一次维修都有拍视频通知屋主，但就是修不好，后来管理层再派人来检查说是厕所马桶旁墙壁里的粪便输送管可能裂了。

搬进来后，家里每天都有粪便臭味飘臭，粪水从厕所细缝中出来，细缝还有虫子和蚊虫滋生，还经常有蚯蚓跑出来，很恶心。

打算做书房的中间房间木地板经常发霉，完全不能放置东西，一股霉味，没下雨地板也凉凉湿湿，中介和管理层找人检查了，怀疑漏水。

面对这样的情况我已经无法住下去，半夜还会被臭醒，这期间我为了开门让工人来维修，也向公司请了不少假期，中介派人来维修（修了几次修不好，技工说漏水问题要慢慢检查的，不是一两天能修好），但我已不可能再请假！

我觉得自己精神很受折磨，2月时就跟屋主商量说房子那么多问题，所以我3月要搬迁，她可以让人慢慢检查维修，结果，屋主就以租约为由，因为没住满一年，不会给回我两个月的抵押金，而我也坚持3月没给屋租。

于是我在3月底搬迁后，我已经觉得抵押金不能拿回，可是，屋主连水电费抵押金，车的出入卡抵押金也不归还，请问这是合理吗？

GP Tan

答：

GP Tan，您好！

您必须重新参考租赁协议（tenancy agreement）。

建议您聘请律师出Letter of Demand，要求房东在合理的情况下修复。万一失败，您拥有权力搬迁和要求退还押金。

如果房东拒绝，您可以将此事告上法庭要求退押金和损害赔偿。

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问诊室

土著保留屋能转地契吗？

By Yee Ni,

2022年05月17日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我看中一间保留给土著（bumi lot）的双层排屋，地点好、租金潜力可观，是99年地契。

请问土著房屋的地契可以申请转为普通地契吗？在申请的过程万一失败了，还需要付律师费吗？

整个过程需要多久时间？成功率高吗？

Swee Sang

答：

Swee Sang，您好！

土著保留屋一般都不能转卖给非土著，您可以先去土地局（Land Office）询问该房地产的地契状况。

若真的很想要，可以提交“转让同意申请书”，并提供理由说明为什么应该“释放”（release）该地段。

比如说：即使已经打广告和宣传多年，这土著保留屋依旧没有土著购买。

如果申请失败，仍然可以提出上诉。

不过，这过程可能需要长达数年的时间，并且无法保证成功，因为结果将由土地局根据具体情况来判断。

至于律师费用，您必须和您的律师商量。

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问诊室

租客拖租怎么赶客？

By Yee Ni,

2022年04月6日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

请问如果租客半年多没交租金，长期失业，又没钱找新地方搬出去，屋主还可以怎么让他们马上搬出去而又不用通过法律管道花更长时间和金钱？

和租客沟通好多次，看在他失业也给几次机会拖延。后来才了解他也不够积极找工作，也可能条件差和一些精神问题，难以找到工作。他说他也没办法，叫我们做我们想采取的行动。

租约已经过期了。水单是屋主名字，电费是租客名字，他们欠电费数百令吉却还没缴交。

报警了但警察只叫我们找法庭处理。有更快和其它不用花钱的方法吗？经费有限。

然后，如果他们搬出去又没还电费，我们还能把屋子卖或租出去吗？还是要帮他们还电费（尽管是他的名字）？

如果马上割水而不经过法律程序行吗？

请问如何能够尽快让他搬出去？屋里也被他们住得很肮脏，也有太多杂物在内。

程女士

答：

程女士，您好！

正确的驱逐租户或收回房屋方法是必须经过法院批准的。

作为房东，即使租赁协议允许您收回房屋的拥有权，但您还是需要根据Specific Relief Act 1950第 7 条第 (2) 规定，获得法院的批准才能从租户那里收回对房屋的拥有权。这方法也适用于处理拖欠租金的房租。

若没有法庭文件，房东禁止更换锁具或将租户赶出去。如果这样做，房东可能会被租户起诉。因此，你也不能切断他们的水源。

在律师的协助下，房东应该首先通知租客遵守他们违约的租赁协议中的规则（例如：支付租金）。如果租户仍然不这样做，房东可以向租户发出驱逐通知（eviction notice）并向法庭起诉以获得法院命令，在合法的情况下来驱赶租户。

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问诊室

到了完工日, 还没拿到钥匙…

By Yee Ni,

2022年03月22日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

想请问如果到了完工日（completion date）还没拿到钥匙算是正常吗？如果律师一直在拖，该怎么办？

第一次买屋子，感觉一直在被欺负……谢谢您！

Chow Pei Xin

答：

Chow，您好！

在大多数情况下，涉及完工日的整个过程会顺利进行，但是不能排除可能导致延迟错误的可能性。

所以您有权力去征收逾期付款利息（Late payment interest)），或则是在最后的情况下终结合同和弃权买卖合约（SPA），索取赔偿。

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问诊室

父母去世后房子怎么转名？

By Poh Gin,

2022年02月25日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

请问我父母都不在世上了，而房子也没转让给第二代。那么要办转让名字是否有限期制定呢？如有，那限期是多久之內就要办理转让名字呢？

Kevin

答：

Kevin，您好！

若要将财产转移到受益人名下，首先需要获得遗嘱认证（Grant of Probate）和/或管理授权（Letter of Administration）。

此申请需要在 3 年内提出，超过 3 年后，必须说明延迟的原因（根据Order 71 5(6) Rules of Court 2012）。

在获得遗嘱认证/管理信授权后，要转移财产到受益人名下就没有时间限制了。

但是，如果是死者没有遗嘱，管理人（Administrator）需要在转移财产之前，向法院申请获得分配令。

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问诊室

单身屋主去世后，房子归谁？

By Poh Gin,

2022年01月27日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

没有孩子的业主，如果没有立遗嘱，去世后，留下的房地产根据法律会如何分配?

Harlem

答：

Harlem，您好！

如果一个人无遗嘱且没有孩子，他或她的财产将根据 1958 年分配法第 6 条（”Section 6 of the Distribution Act 1958”）以下列方式分配：

没有孩子，没有父母：妻子/丈夫将获得全部财产
没有孩子，没有配偶：父母将获得全部财产
没有孩子，有父母：50% 妻子/丈夫，50% 父母
没有孩子，没有父母，没有配偶：会传给其他家属

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问诊室

邻居安装监控器，我不舒服！

By Poh Gin,

2022年01月19日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

市道不好，常有盗窃案件，因此在家里装置监控器算正常举动，但我家对面邻居的监控器却对准了我家，总觉得自己一直被邻居监视，令人不安。

我曾经跟对方聊过此事，对方反过来问我为什么不可以，没做错事为何如此在意？

请问我可以投诉对方吗？

宝珠

答：

宝珠，您好！

若邻居的监控器对着您家，可以聘请律师向邻居发送要求函，要求他把闭路电视移开。

或者，您可能想将此事提交法庭，向法庭寻求一个命令让您的邻居移开监控器。

相关案例是Lew Cher Phow @ Lew Cha Paw & Ors v Pua Yong Yong & Anor [2011] ，原告起诉邻居设置的监控器，直接面向在他们家的前院和后院。法院认为，邻居的行为已侵犯了原告和家属的隐私权，责令邻居拆除监控器。

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问诊室

发展商似要“跑路”了怎么办？

By Poh Gin,

2022年01月14日

法律专家：张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

问：

张律师，您好！

我新买了个公寓单位，但发展商工程延后，一直迟迟没有更新进度，打电话过去也只是敷衍了事，令人担心，万一发展商跑路就惨了。身为买家我该怎么办？

Melissa

答：

Melissa，您好！

根据 1989 年房屋发展（控制和执照）条例附表 H（Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989），发展商从签订买卖协议（SPA）之日起，有 36 个月的时间完成上述项目。

如果房子未在规定时间内交付，您可以向发展商要求违约金。

此外，如果发展商在买卖协议执行后，拒绝执行或延迟工程连续 6 个月或更长时间，您可终止您的买卖协议，并根据 1966 年住房发展（控制和执照）法则，8A 条（Section 8A of Housing Development (Control and Licensing) Act 1966）要求全额退款。

但是，要行使此权利，需要满足 2 个要求：

(1) 需获得您的银行的书面同意；

(2) 获得房屋管理人员（Housing Controller）的证明，证明发展商拒绝在 SPA 日期后 6 个月内开展/延迟工作。

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贴士

买房时，不要只知道签名呀！

By Yee Ni,

2022年01月10日

不同的房产和地契类别，
原来区别和影响这么大！

快餐文化的现代人生活繁忙，多数人为追求归属感，都视买房为人生里程碑之一。

买房的过程繁琐又具挑战性，不仅要签署多种法律文件，还要验楼、装修、入住或出租等等。若遇上产权过户或转让的状况，又有不同的步骤和文件得处理！

然而，房产可不是买了就能住，随心想换就能改！

最常见的既是将住家改建成幼儿园，或将商用房产当住家，那你是否了解住宅式房产（Residential Title）和商用式房产（Commercial Title）的区别和影响？租赁地契（Leasehold）和永久地契（Freehold）为何？

尚未了解房产类别就贸然出手，恐怕会有手尾或风险隐忧！

南洋地产《我要买房》第七集，由分层管理仲裁庭庭长、Valerie Chong & CO创办人张玮真律师，为你分享不同的房产类别与重要文件资讯！

本期看点：

– 房产类别？
– 住宅式房产和商用式房产的注意事项？
– 发展商自己拟定买卖合约？
– 房产法令（HDA）保障的重要性
– 租赁地契和永久地契的转换和分别？
– 产权过户和转让该怎么做？
– 家属之间能转让房产吗？谁才能享有税务豁免？
– SPA、MOT、DOA的用途是什么？

【我要买房】EP07（上）住宅vs.商用、永久vs.租赁，你搞得懂？

【我要买房】EP07（下）转让房产原来要这么做！

【我要买房】系列：

张玮真

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不同的房产和地契类别， 原来区别和影响这么大！

不同的房产和地契类别，
原来区别和影响这么大！