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这家爆雷房企,活下来了?

2022年11月16日

在中国爆雷房企中,
这家似乎是“幸运儿”。

从恒大集团开始的中国房企“爆雷潮”,让整个房市陷入前所未有的危机,也有不少房企从此一蹶不振无法翻身。连龙头恒大的董事长许家印多次变卖自身资产,都依旧未成功恢复元气。

但在深陷流动性危机两年后,同样爆雷的富力地产,似乎有了历史性的突破,可能可以存活下来了。

富力地产

华尔街见闻报道,富力地产的8笔公司债获展期,债券总额合计达135.19亿人民币(约87.36亿令吉),平均到期期限延长至3年以上。

这也是中国首家将境内外债券全部展期的房企,展期债务合计约468亿人民币(302.42亿令吉)。

增信措施换得债权人宽容

相较其他爆雷房企,富力的展期期限和规模更久更远,为何债权人对富力如此“宽容”?

这是因为,富力拿出了足够的抵押物,还增加了两个海外项目,增加信贷保障(增信措施),让债权人愿意给予更好的展期条件。

其实在当前状况,爆雷房企和投资者的谈判空间不大,与其到最后债务重组“任人宰割”,不如在洽商展期条件时,争取更多利益,增信措施就是富力跑出来的“饵”。

不仅如此,富力也在积极自救和补充现金流,两位创办人李思廉和张力提供了80亿港元(约46.4亿令吉)的免息借款,公司也通过处置资产回笼超过200亿人民币(约129亿令吉)现金。

富力地产创办人李思廉(左)与张力。

具备多种资产和资源

另外,富力的资产也支撑着债权人的信心来源,该公司在截至去年底时拥有的地库,可售面积高达5000万平方公尺,还有不少投资屋业和酒店组合等,并在多地拥有优质项目资源储备。

不过,债券展期只是让富力得到了3年的喘息空间,接下来该公司必须在销售和经营性业务上取得复苏,才可以算是真正存活下来!

无论如何,富力债务展期成功,也是房市的一项光明讯号,其他爆雷房企或许可这样自救。

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中国房产大亨 失落富豪榜

2022年11月15日

房地产,不再是诞生富豪的行业了……

中国胡润研究院发布年度“胡润百富榜”,最失落的肯定是房地产大亨,不仅人数越来越少,排名也越来越低,证明房地产的重要性越来越少。

在这项2022年的榜单中,共有1305位个人财富超过50亿人民币(约32.41亿令吉)的企业家上榜,比去年少了160人,总财富也少了18%或9.7兆人民币(约6.29兆令吉)。

去年在榜上的企业家,有293人在今年落榜,当中有14%是涉足房地产领域。

十大没有房产富豪

房地产大亨依旧是上榜人数第二多的行业,占比9.9%,比去年少了1.6%。但在20年前,榜中有高达50%都是房地产富豪,10年前为20%,如今更是连一成都不到了。

而且,房地产富豪的财富缩水幅度也最大。比如说碧桂园创始人杨国强的女儿、也是现在碧桂园联席主席杨惠妍,财富在1年内减少了1100亿人民币(约713亿令吉),排名从去年的11跌至47。这位女强人,在2019和2020年可是冲进十大排行。

其实,杨惠妍去年跌出十大,也是房地产首次没有企业家进入前十,今年依旧如此。

这反映了中国房地产业者当前的困境,正面对债务危机、销售下跌、股价狂跌市值缩水的惨况。

杨惠妍

房产富豪 变成李兆基

回溯往年的胡润百富榜,2017年是房地产富豪最风光的一年,当年共有3位房地产富豪进入前十。

恒大许家印以2900亿人民币(约1879亿令吉)的身家位列富豪之首,碧桂园杨惠妍凭借1600亿人民币(约1037亿令吉)排名第四,而万达王健林家族以1550亿人民币(约1005亿令吉)排名第五。

有趣的是,由于中国房地产富豪整体财富缩水,如今房地产“首富“落到香港恒基兆业的李兆基头上,高达1450亿人民币(约940亿令吉),但其实也少于去年的1700人民币(约1102亿令吉)。

李兆基

而在2017年“断臂求生”的王健林,最近成为“白骑士”活跃于并购市场,今年凭借着1000亿人民币(约648亿令吉)的身家,排名第32,成为中国房地产富豪之首。

香港首富李嘉诚则因为业务较多元,被归类为“投资行业“,在今年凭借2200亿人民币(约1426亿令吉)的身家位列第四,比去年上了4个排名。

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香港发展商 杀回中国

2022年10月14日

港资香港发展商,
再现雄风!

十年河东、十年河西。

中国房地产发展商蓬勃崛起之际,一些老牌的港资发展商在10年前转为守势,包括长实集团、太古、新鸿基、恒隆、新世界等都曾撤资或收缩中国事业版图,被外界认为已是“步履蹒跚”。

但当中国发展商接连倒下或转为防守、努力守住现金流时,李嘉诚等香港发展商却豪掷近千亿人民币,重新“杀回”中国房市,力证他们雄风还在!

李嘉诚领头?

根据华尔街见闻报道,这波“港资重出江湖“的风潮,最早引起注意的是李嘉诚旗下的和记黄埔。

和记黄埔在5月初现身广州土地拍卖,是时隔10年来再次现身,和其他11家房企一起争夺广州白云区空港大道的土地。虽然最终没有拿下,但“李嘉诚重回内地”的新闻赚尽眼球。7月时,长江实业集团还竞投恒大的香港总部大楼。

李嘉诚

然后是太古地产,行政总裁兼常务董事彭国邦年初时就提出,未来10年拨出1000亿港元(约596亿令吉)投资核心市场,其中50%就投资在中国。而后就在短短几个月斥资超过200亿人民币(约131亿令吉),接连在多地开发太古里。

最早进入中国的港资企业新世界,在去年初于广州设立了新世界中国总部后,连续拿下深圳龙岗、光明、广州海珠等旧改项目。

另一家老牌港资恒隆集团,也表示今年将会扩大在中国的地库。

靠“稳“度过危机

据华尔街见闻不完全统计,过去一年来,港资地产商在内地的投资已近千亿人民币。

报道指出,总体来看,这些重新杀回来的老牌港资地产商,投资的项目多在一线或强二线城市,并以商业、购物中心、城市综合体为主。

港资发展商主要于上世纪40、50年代开始起步,由于香港市场的经济发达比中国快速,因此这些发展商经历了数个经济周期,渐渐形成稳健风格,大部分都将净负债率控制在30%以内。

保守的作风,让港资发展商在2008年金融危机后的中国房市大爆发时期,渐渐失去光芒和关注度,反而变成恒大、融创、阳光城等以高杠杆、高周转知名的黑马杀出重围。

恒隆集团主席陈启宗。

擅长中高端项目

不过,老牌的“稳”带来了出色的经营表现,因为中国目前知名的商业IP大多数来自港资,包括太古汇、太古里、新天地、恒隆集团、K11等,都处于热门城市黄金地段,称为“网红地标“。

依靠稳健的风格和充沛的运营现金流,老牌港资地产商积累了大量财富。李嘉诚多年来都是香港首富,新世界的郑氏家族、恒隆的陈启宗家族、新鸿基的郭炳联家族,也都是香港最知名的老钱家族代表。

如今这些大人物杀回中国,主要看好一些地区已经见底,是时候投资,同时也是看好中国长期的房市,随着投资环境更加稳定,擅长经营中高端项目的老牌港资,也能发挥长处了。

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许家印又卖资产了?

2022年10月13日

这是许家印卖的第几项资产?

在短短三年内,伦敦最贵豪宅欲再次易手。

这栋位于伦敦骑士桥、俯瞰海德公园的豪宅之所以令人关注,不仅仅是价格,还因为传闻其最终持有人是中国恒大董事部主席许家印的家族。

自从恒大爆雷以来,许家印为了守住恒大做出多番努力,也频频售卖个人资产。

许家印

英国《金融时报》早前报道,许家印在2020年是通过好友、有“重庆李嘉诚“之称的张松桥购买这栋豪宅。张松桥是中渝置地的创办人,曾购买了大量的恒大股票和债券。

当年,英属维尔京群岛注册的名为Vision Perfect Global Limited的公司以2.1亿英镑(约10.8亿令吉),购买了这栋拥有45个房间的豪宅,创下英国最贵单栋住宅房产交易记录。

据了解,现在这栋豪宅是通过Beauchamp Estates挂牌出售,但该公司发言人和恒大的代表都不予置评。

伦敦最贵豪宅。

自掏腰包近46亿

据恒大方面提供的资料显示,从2021年7月1日至2021年11月16日,许家印已经拿出70亿人民币(约45.76亿令吉)支持恒大渡危机,来自他个人抵押股票,出售位于香港的别墅,卖掉私人飞机,还有将位于深圳湾一号和广州珠江新城自住的房子摆上货架。

许家印的财富净值从2019年底的300亿美元(约1395亿令吉)降至60亿美元左右(约279亿令吉)。

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中国地产大亨 少了2855亿身家

2022年06月9日

打房整顿,
也“打掉了”地产大亨的身家。

过去在中国富豪榜中,不少榜上有名的富豪都是来自房地产领域,老百姓都觉得房地产发展商是最赚钱的生意。

但在政府长达一年的整顿后,地产大亨们只能暗暗叫苦,住宅销售连跌11个月,富豪们的身家也因为股价下跌而蒸发。

根据《联合报》,美媒估计地产大亨们在这一波,总共有650亿美元(约2855亿令吉)的财富化为乌有。

“爆雷”最严重的恒大主席许家印。

还自掏腰包救公司

自2019年底以来,“爆雷”最严重的恒大让主席许家印损失最惨重,身家少了240亿美元(约1054亿令吉);大连万达集团创始人王健林,财富缩水61%;融创中国创始人孙宏斌,更是少了近90%的身家。

而且,包括许家印在内的许多地产大亨,都曾自掏腰包来帮助自己企业度过难关,更是加剧了他们财富流失的幅度。

报道指出,自去年初以来,中国房地产发展商至少有180亿美元(约791亿令吉)的离岸美元债,以及约25亿美元(约110亿令吉)的在岸人民币债券违约。

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许家印“上亿折扣”甩卖豪宅

2022年04月2日

许家印,
又传甩卖资产!

根据《中国基金报》,中国发展商恒大集团的掌舵人许家印又变卖家产抵债,这次是位于深圳的豪宅。

据说,这栋豪宅原价4亿人民币(约2.65亿令吉),但他却狂降1.2亿人民币(约8000万令吉),以2.8亿人民币(约1.86亿令吉)抛售。

这栋豪宅建筑面积达980平方米,四室四厅、中西厨房、避难室、酒窖、工人套房、无边际游泳池,还有独立的刷卡系统。

若要看房,需要验资1亿人民币(约6600万令吉)。

这套房子由深圳的中介释出,中介确认了卖家为许家印。

在今年年初,据中介信息,许家印的广州豪宅也在出售。

该豪宅的面积为753平米的复式豪宅,当时市场价为1.1亿人民币(约7300万令吉),按8000万人民币(约5306万令吉)便宜卖出。

恒大自面临流动性问题以来,为了让公司保持正常运营,从7月1日至今,许家印个人已经拿出70亿人民币(约46.42亿令吉)帮助恒大渡危机。

这笔钱来自他个人抵押股票、卖掉香港别墅、私人飞机等。

 

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许家印: 绝不贱卖恒大资产

2022年02月11日

即便为了解决财务问题,
也坚决不“贱卖”!

在去年6月“爆雷”的中国房地产龙头恒大,即便9月开始完全没有资金流入,但掌舵人许家印坚持,任何时候都不可以“贱卖”公司资产。

中国许多房企在面对资金压力时,都选择把酒店、物业等资产出售。而许家印认为,售卖资产过程还要注意防范可能出现的漏洞,如果靠贱卖资产去还债,卖完了也很难还清债务。

根据新浪财经,他是出席“2022年保交楼新年开工动员大会”上发表谈话,恒大承诺在今年交楼约7000万平方米,共60万套。

这相等于恒大所有保交楼项目中,有50%需要在今年交给购屋者。

恒大于2月初进行“2022年保交楼新年开工动员大会”。

“目前我们的预售监管资金有逾500亿人民币(约329.01亿令吉),基本能启动春节后的全面复工。”

“复工后施工的连续性,就要靠我们近800亿人民币(约526.41亿令吉)的销售未回款、近900亿人民币(约592.21亿令吉)的保交楼楼栋中的可售货值,这1700亿人民币(约1118.62亿令吉)就是持续保交楼的资金基础。”

截至去年年底,恒大的复工率为93.2%,但因临近春节及北方冬歇,工效尚未达标。该集团承诺,会在3月底前,达到80-90%的工效。

合作商方面,许家印透露,目前80%以上的长期合作伙伴,包括主体施工、材料供应和装修单位,都和该集团继续合作。

 

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中国房企三巨头 痛失千亿身家

2022年02月5日

中国房企,依旧那么赚钱吗?

如果你有注意到中国富豪榜,会发现占据前端排名的,常常都是来自房地产界的大亨们。

比如说恒大的许家印、碧桂园的杨惠妍、融创的孙宏斌、万达的王健林等人。

但随着房企不断爆雷,这样的“霸榜”日子,似乎已经结束。由于中国房地产领域遭遇寒冬,销售额排行前三的恒大、碧桂园和融创都受冲击,三大掌舵人的财富比去年4月发布“福布斯富豪榜”以来,蒸发了300亿美元(约1257.90亿令吉)。

恒大的许家印。

福布斯形容,中国房地产的“鼎盛辉煌”时期已经结束,不但难以出现过往双位数的盈利和赚幅增长,而且许多业者还要面临更大的亏损。

但是龙头老大恒大,财富就较2017年时少了整整80%!现在正在和各方协调,甚至变卖自身资产,以稳住恒大和房地产领域。

杨惠妍一天少10亿美元

恒大不是唯一爆发财务危机的房企,随着中国政府在2020年8月设下“三条红线”政策后,越来越多房企“爆雷”,比如说佳兆业、广州富力、世茂、中国奥园等。

中国女首富、碧桂园董事长杨惠妍。

虽然碧桂园未在其中,但上周大市狠狠抛售房产股,造成碧桂园估价在短短1天内暴跌8.1%,中国女首富、碧桂园董事长杨惠妍的身家,也减少了10亿美元(约41.93亿令吉)之多。

自去年4月以来,她已损失62亿美元(约259.97亿令吉)的净资产,股价暴跌三分之一。

五大家族失一个万科

较早前,中国《第一财经》以连续多年在《胡润百富榜》上位列50大以内、各大销售排行榜上位列十大以内的民营房企为例,选取了五大房企家族,以其所持有的上市房企的市值为主要指标,细察五大地产家族在过去一轮周期中的财富变动。

这包括许家印家族、杨惠妍家族、孙宏斌家族、吴亚军家族、许荣茂家族在内的五大家族。

融创的孙宏斌.

数据显示,截至2021年末,这五大家族持有的上市房企市值,较2021年初一口气跌去近3000亿港元(约1614.44亿令吉),这相等于一个万科的市值。

在去年10月发布的胡润百富榜中,已经可见中国地产富豪的身家大幅缩水,不仅没有“霸屏“十强,许家印的排名还从第五,直接掉到第70名。

 

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中国世茂 比恒大更雷?

2022年01月10日

新年一开始,
中国房企又爆雷。

中国媒体财新援引知情人士报道,中国亿万富豪许荣茂创立的世茂集团传出财务困难,近期委托多个代理寻求买家,要出售全国所有项目。

除了该集团自己持有的商业物业和酒店,世茂系在全国所有的项目都列入了待售青单。正有多家房企正在调选,而国资可能是世茂系的首批买家。

世茂从去年底开始出现债务危机的消息,爆出信托违约后,又传出正在协商展延资产资产支持证券(ABS),导致境内外的债券重挫,股价暴跌。

从规模上来说,世茂完全比不上恒大,更挤不进全国十大房企,但因为一直被视为财务良好的房企,此次债务危机出乎市场预料。

Lombard Odier亚洲信贷主管迪拉吉巴贾先前接受彭博访问时指出,市场早就知道恒大的高杠杆情况,但世茂是聚焦上海等高质量酒店、服务和开发市场的优质企业,如果无法度过危机,那么就会丧失全球的信心。

危机席卷整个地产业

外界担心,如果世茂最终无法偿付,市场会重新估计整个中国地产业的风险,不仅房企们的融资成本会推高,那些在恒大事件爆发后转向投资其他先前“相对安全”房企的投资者,也会被吓退。

而致力执行“房住不炒”政策的中国政府,或许也会被迫再放松打房措施,防止更多原本看起来不会爆雷的发展商陷入财务困境,进而带来社会经济动荡。

 

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1月,更多中国发展商爆雷吗?

2022年01月5日

这天价“账单”,还得起吗……

有人说中国房企龙头恒大爆雷,是一场突如其来的黑天鹅,也有人说是早就警示的灰犀牛。

不管是黑天鹅还是灰犀牛,各界对于高杠杆的中国发展商们揣揣不安,深怕违约浪潮逐渐扩大,更怕形成犹如雷曼事件当年的惨况。

恒大集团至今仍努力解决财务危机,更让人担心的是,1月中国发展商们的账单最少有1970亿美元(约8219亿令吉)!

这笔账单是由彭博计算和分析员估计,包括了即将到期的债券、利息和信托产品,以及发放数以百万计农民工延期支付的工资。

中国政府已经要求恒大等发展商,务必在农历新年之前解决拖欠工资的问题,但是如此沉重的账单,发展商们能筹资的渠道却越来越少……

受困公司本月须偿付的债券规模,大于11月和12月的总和。

来看看中国发展商1月的账单:

● 工人工资:据野村控股经济学家的估计,1.1兆人民币(约7300万令吉)

● 美元债券: 彭博汇编的数据显示,债券本金60.4亿美元(约253.11亿令吉),票息17亿美元(约71.24亿令吉)

● 在岸债券: 彭博汇编的数据显示,债券本金372亿人民币(约245.38亿令吉) ,票息66亿人民币(约43.54亿令吉)

● 信托产品: 根据数据追踪机构Use Trust,602亿人民币(约397.10亿令吉)到期

● 还有本地和离岸债券的利息支付,向供应商付账,以及潜在隐性债务。

为了维持社会的稳定,中国政府未来的重点可能是确保住房交付,而中国央行也鼓励金融机构帮助房地产行业的收购活动。