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柔2.3万服务式公寓滞销

2021年07月4日

独家报道:李治宏

服务式公寓(Serviced Apartment)是大马房地产市场
近年的热门住宅类型,
雪隆、柔佛和槟城等大城市的房产项目
几乎都少不了这类住宅的份儿。

但相信很多人其实并不真正了解,何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

事实上,服务式公寓在大马算是比较后期才兴起的住宅类型,而它过去10年发展迅速之余,却也是国内滞销最严重的产业类别!

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的2020年产业市场报告,去年滞销的服务式公寓总值高达207亿6000万令吉,滞销总额比住宅产业的189亿2000万令吉还高。

全马滞销的服务式公寓共有2万3606单位,而滞销的住宅产业则是2万9565单位。

而且,与住宅产业滞销情况有所改善恰好相反,服务式公寓去年滞销情况恶化,滞销单位数量和涉及总值分别比2019年增加37.7%及38%。

全国滞销房产柔占半

同样的,未售出的兴建中和未兴建服务式公寓分别按年增长4.2%及6.4%,各达3万5258单位及8153单位。

其中,无论是服务式公寓或住宅产业,柔佛州的滞销总额都是全国之首。

柔州去年的滞销有地房屋和共管公寓达7030单位,滞销的服务式公寓更高达1万6442单位,两者涉及的总额分别是54亿8000万令吉及149亿7000万令吉。

两者加起来的总额合共204亿5000万令吉,恰好是全国滞销房产总额408亿令吉的半数。

就服务式公寓而言,柔州的滞销总额高占全马总额的72%。换句话说,全马10间滞销的服务式公寓,就有多达7间是在柔州!

然而,服务式公寓滞销和供应过剩,其实不只是柔佛、雪隆或槟州的问题,而是全马的共同问题。

原因很简单,服务式公寓不仅在柔佛和雪隆“遍地开花”,就连其他房产发展较不那么兴旺的州属,例如彭亨、森美兰和马六甲等也有大量的这类公寓在如火如荼兴建中。

营收高受发展商青睐

看到这里,读者们心里想必纳闷:既然滞销单位和总额都那么多,明显是供应过剩,为何服务式公寓还越建越多?

一名不具名的产业顾问指出,由于服务式公寓是建在商用地段,通常获准根据地段容积率来决定兴建多少单位,反观共管公寓是建在住宅地段,通常是以人口密度比率,即每亩最多400人来决定兴建多少单位。

换句话说,发展商若选择兴建服务式公寓,可兴建的单位远比共管公寓多,可以取得的营收自然高很多。

这解释了尽管服务式公寓供过于求,但发展商仍一窝蜂兴建更多服务式公寓的一大原委。

6年供应量增3.7倍

NAPIC的数据显示,自2015年以来,大马的服务式公寓供应量增长约3.7倍,达到约28万单位。

征阳集团(SUNSURIA,3743,主板产业股)指出,平均每年新增的4万1300单位服务式公寓当中,大部分已竣工单位主要遍布于国内2大主要产业热点地区,即巴生谷(每年新增2万1500单位)及柔佛(每年新增1万5200单位)。

该公司在一项书面专访中对本报记者说,巴生谷占全国供应量约58%,总计16万单位,接着是柔佛,约8万单位。

针对彭亨、森美兰及马六甲等州属的服务式公寓也越建越多的问题,征阳集团指出,彭森甲等州的服务式公寓大多位于旅游景点为主的地区,目标主要是为游客提供酒店以外的替代住宿设施,而集体或全家一起出游的游客,通常更喜欢服务式公寓。

该公司强调,虽然任何商家和企业都需要扩大获利能力,但重要的是必须承认,这类商业导向的服务式公寓项目因其可负担性和便利性而具有吸引力。

简而言之,服务式公寓发展通常靠近商业中心/活动,为居民提供便利。

须符合4条件

根据雪兰莪州规划指南,只有符合下列4项条件的土地,才获准兴建服务式公寓。

有关4大条件分别是:

(i)有关项目位于中央商务区、

(ii)以公共交通为导向(TOD)的发展项目、

(iii)距离大专院校400米内,以及

(iv)城镇/城市的重建。

此外,服务式公寓的建筑面积和配置相对较小(雪兰莪州规定服务式公寓面积必须是介于550至1000平方尺之间),这意味着有关服务式公寓的价格始终,并以普罗大众为客户目标。

登陆大马仅10年
归类为商用产业

在海外,例如澳洲、纽西兰等发达国家,服务式公寓早在20至30年前即已崛起,但服务式公寓登陆大马不过是约10年前的事。

何谓服务式公寓?它和其他公寓有哪些不同点?

征阳集团指出,服务式公寓是指获得提供服务的住宅,这类服务通常由酒店业者提供。

服务式公寓被视为更喜欢居家氛围而非酒店的游客群体的另类住宿选择。

“在大马,大家对服务式公寓更普遍的理解是建在商用土地上的“共管公寓”单位,而人们口中的共管公寓(Condominium)和公寓(Apartment)则建在住宅地契的地段。

“购屋者还需注意的是,服务式公寓的维修和护理费用(例如门牌税和土地税)受商业费率影响,而水费、电费率则可转换(取决于各州政府的政策)。”

由于建在商用地段上,服务式公寓被当局归类为商用产业,而非住宅产业。

周薏雯

费用比共管公寓高30%

振兴产业(CHGP,7187,主板交通和物流股)总营运长周薏雯指出,商用地段一般上的价值高于住宅地段,因此,服务式公寓的服务与保养费、水电费和地方政府税务如门牌税和土地税等,也比被归类为住宅产业的其他类型公寓来得高。

据了解,服务式公寓的各类费用总和,一般比共管公寓高出25至30%。

那么,一般公众将如何从肉眼辨别服务式公寓和共管公寓呢?

周薏雯指出,由于服务式公寓是建在商用地段,所以一般上它是建在店屋的上方。

她接受本报电访时说,这取决于各别发展商的规划而定,也有服务式公寓是有围篱与保安,但如此一来,则对楼下的店铺较为不利,因为出入的保安比较严密,多少会影响店铺的生意,相对也会影响有关店铺的买卖和租赁需求。

忧高密度住宅涌现
居民反对增容积率

容积率和人口密度比率,对发展商有何分别?

分别可大了。以1亩土地(相等于4万3560平方尺)为例,如果该土地属于商用地段,而地方政府允许的发展容积率为1对10,这意味着,发展商可在该1亩商用地段上,兴建数量等于容积率10倍的房屋,即合共占地43万5600平方尺。

假设发展商动用20%或43万5600平方尺的土地兴建水沟和路径等基本设施,它仍有34万8480平方尺的土地可供兴建住宅。

若该发展商决定兴建每单位建筑面积600平方尺的服务式公寓,那么它可兴建约580间服务式公寓。

另一方面,共管公寓建在住宅地段,是根据人口密度比例,即每亩土地可让多少人居住,来决定兴建多少个单位。

一些地方政府规定,每亩土地的人口密度最高为400人,以大马一般家庭是一家四口的典型例子推算,发展商在面积同样是1亩的住宅土地上,最多只能兴建100间共管公寓。

相对起1亩商用地段可兴建最多580间服务式公寓,若发展商选择购买商用地段及兴建服务式公寓,潜在的收益无疑比兴建共管公寓高出许多。

这也是服务式公寓的面积普遍比其他类型的公寓来得小,建筑面积一般上介于400至800平方尺的原因。

对发展商而言,兴建更多单位的房屋,就有望卖得更多、赚得更多,当然前提是都必须卖得出去。

但对于购屋者、城市居民,甚至整座城市的市容和规划方面,兴建更多的房产单位,导致住宅和人口密度更高,交通更为拥挤,却不是他们乐见的事。

多年前,梳邦再也市政厅(当时仍是市议会)在地方规划草案中,草拟把地段容积率从1比4修订为1比6,影响PJS9、PJS11(双威镇)、SS15、SS16、USJ1及USJ21等地,当时就引发有关地区的居民群起反弹。

居民认为增加地段容积率等同于为发展商开绿灯,以发展更多高密度的住宅楼宇,担心此举牵一发动全身,将来会有更多高密度住宅涌现,引发交通阻塞,进而影响房价。

房产供需未受监管

发展商一窝蜂兴建服务式公寓,到处大兴土木的结果,造成今天服务式公寓严重供应过剩和滞销的局面。

征阳集团指出,服务式公寓滞销的主因是供需错配,这或可归咎于市场与产品定位。

“根据NAPIC数据,约80%滞销单位是售价60万令吉及以上的服务式公寓。若进一步分析,售价80万令吉及以上的滞销单位,占全马服务式公寓总数50%。

“同时,州政府规定每个房屋发展项目须有特定比重土著保留单位,是滞销的另一主因。发展商须保留显著数量的单位来符合这项规定,而要释出土著保留单位,过程繁琐且不容易。”

有舆论认为,地方政府在审批房屋发展项目时,没有严格管制市场已经供过于求的房产种类,也是服务式公寓严重滞销的其中一个导因。

针对这点,征阳集团指出,当局对发展项目的审批,通常侧重于发展的技术层面,例如规划和设计的合规性,与当前的产业市场情绪无关。

“根据我们的经验,一些市政厅已意识到这种顾虑,并要求在审批项目的阶段即调查有关项目所在地区的整体市场情绪,在提交时需要展开独立的市场研究。”

外国人无法来马买房

一些地区的服务式公寓主要买家是外国人,如今疫情持续严峻,加上外国人从去年至今无法到来买房,也是服务式公寓严重滞销的主因之一。

征阳集团指出,基于高档服务式公寓占了滞销服务式公寓的很大比重,这类产品大部分大部分是瞄准外国买家,因为本地人一般较无法负担这类房产,柔州的情况尤甚。

“当前疫情下的旅游限制,令购屋者难以亲临房产项目地点看屋,发展商也难以举办向海外买家的展销会,加剧了向外国买家行销房产项目的压力,因此房产项目的行销采用科技进行,将是至关重要的事。”

林文彬:买家较少。

发展项目须符市场需求

Kim Realty董事林文彬说,要解决服务式公寓滞销和供应过剩的问题,地方政府应建立一个新的机制,即发展商须证明,有关新项目所在地的服务式公寓需求量有多少,因此新项目有必要兴建多少间服务式公寓,符合当地的市场需求。

林文彬也是马来西亚房地产中介协会(MIEA)前主席,刚于6月杪卸下这个职务的他指出,目前的问题是,若发展商计划兴建的服务式公寓被喊停,就会导致整个房屋发展项目喊停,因此当局必须拟订一个新的机制,有效地处理和解决服务式公寓,乃至其他产业供过于求和滞销的问题。

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疫情解封无期 拖累产业领域

2021年07月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

在上一期探讨有关拥屋计划再度延长,
有望刺激房产的课题。

但事与愿违,首相丹斯里慕尤丁在6月初宣布全国进入全面封锁状态,为期14天之后,情势有了很大改变。

随着2019冠状病毒病疫情加剧,我国已从6月1日的全面封锁,再到目前宣布无限期的封锁状态。

这也说明,从全面封锁第一阶段进入第二阶段的3大先决条件,即(一)单日新增确诊病例连续7天低于4000宗、(二)加护病房床位处于中等水平,以及(三)10%人口接种两剂疫苗,任何一项无法达标,那将无法进入“第二阶段”。

令人情何以堪的是,我国近期抗疫表现在53个经济体控制疫情的能力中排名倒数第三,就连早前疫情非常严重的印度,排名也在我国之上。

那接下来,我国的产业领域该何去何从呢?

首当其冲的是建筑地产领域,这些领域几乎是停滞不前,面对疫情的考验,更是苦不堪言。

建筑业及房地产业协会6相关单位联合向政府提出5项建议,促政府重新检讨封锁措施,并开放建筑和房地产领域。

当中的6个相关单位包括大马皇家测量师协会、马来西亚私人领域估价、产业管理、房产经纪及顾问协会、马来西亚产业及设施管理机构、马来西亚房地产专业代理和顾问协会、大马商业估价师协会及大马回教房地产协会,这些单位的会员不乏房产测量师、工地测量师、建筑测量师、评估师、估价师、房地产代理、房地产协调师、物业经理和咨询员等等。

向政府提出5大建议

一、进一步开放其他有关经济领域,如建筑业及房地产业;

二、开放服务领域,让金融、建筑及房地产发展持续;

三、允许与金融领域相关的服务行业复工;

四、封锁期间应暂停缴纳公积金和社险,以协助减轻雇主的经济负担。政府应善用这项机制,协助受封锁影响经济陷困的家庭;

五、重新调整疫苗接种计划,让经济活动前线的人民优先接种。

急需调整接种计划

笔者认为以上5项建议当中,当务之急最为迫切的是重新调整疫苗接种计划,甚至是全面加速,让跑在经济活动前线的人民优先接种。

目前我国的疫情仍无法压平传染曲线,即使我们已在今年6月初实行第三次的全面封锁,但似乎无法奏效,每日的确诊人数及死亡病例都一直居高不下。正当人心惶惶之际,不时传来家庭悲剧及结束生命的消息。

以某种程度上看来,我国建筑及地产业在经历过去一年来反反复复的疫情,只能求有收入来支付开销,有者更是急转人生跑道,从而逆境求生。

延缓还贷是及时雨

另一边厢,对于早期投资很多物业的投资者而言,也许近期首相宣布的复苏配套中,重启为期6个月的延缓还贷措施是一大喜讯。

正当这些物业投资者在本身的行业及业务大受疫情的影响下,捉襟见肘之余,无法按时还贷,甚至只能眼睁睁看着自己的物业被拍卖。

因此,延缓还贷的重新推出可谓是一场及时雨。但问题来了,这些拥有众多物业的借贷者,究竟可以撑几久?

更关键的问题是,那些在市场上还滞销及进行发展建设中的产业项目,谁可以来投资?

同时,发展商还要面对建筑材料高涨20%,再销售无法达标的情况下,他们该如何缴付银行贷款?

发展商的强制裁员或自愿离职计划,更是“压死骆驼的最后一根稻草”,最终导致内部营运出现危机。

因此,笔者认为,这6个月延缓还贷措施至少可让发展商及物业持有者短期内一解燃眉之急,同时也可协助他们拥有更多的现金流。

投资者继续观望

总的来说,随着我国整体上经济继续低迷,同时在无限期的全面封锁下,产业领域也持续乌云笼罩,而投资者也只能继续观望。

近日民间有人发起在门口“挂白旗”(#BenderaPutih)求援行动,显示有更多的家庭生活在水深火热之中,急需救济。因此,此时此刻谈及投资产业却略显时机不对,而国人历经一年多的疫情阴影下,惟有更谨慎地动用企业及个人的储备金,以备不时之需。

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“买不起”,发展商难涨价!

2021年05月16日

发展商是否应跟随钢筋价格上涨而调高屋价?这个问题在近期沸沸扬扬,市场看法不一。

但其实,我国房屋价格指数去年只涨了0.6%,从2013年到2019年期间,该指数的增幅其实逐渐放缓,已很久没有达到2012年时13%增幅的顶峰了。

提出这数据的资深经济学家白文春认为,这些年来房价增速变慢,一是因为政府打房措施见效,再来就是人们“买不起”的市场供需造成。

他日前在《南洋商报》的专栏中指出,政府在2014至2015年期间相继推出各项产业冷却措施;同时,国家银行也逐步收紧货币政策,从2010年开始逐步升息,导致房贷成本提高。

住宅产业的滞销更是加剧房市的惨况,而且还逐年变糟。2015年,滞销房产约为1万2200单位,但到了去年,数目已增至5万3200单位。

白文春认为,房屋可负担性是大部分家庭的一大问题。虽然过去10年,大马家庭收入平均每年增长7%,但仍有许多国人买不起房屋。

“早在2009年,房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平,而到了2019年,这个比率进一步攀升至4.5倍,显示对于大部分大马家庭而言,他们越来越没有能力购买房屋。”

国行之前的调查显示,只有房屋无法负担比率低于3倍,房屋价格才算是处于购屋者可负担水平,若是超过4倍,则表示它已严重负担不起。

“基于上述发展及滞销产业严重,我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争,因此在现阶段而言,发展商更难以提高房屋价格。”

那会跌价吗?

既然房屋短期内不太可能涨价,那是否有可能反过来继续跌价?

白文春指出,我国房价上一次下跌已时超过20年前的事,即1998及1999年。当时,在亚洲金融风暴下,大马经济1998年大幅萎缩逾7%,导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

有趣的是,诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升,这股涨势也延伸至今年初。

“我想,这主要是由于第二轮量化宽松政策(QE2)及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升,也可能助长了房价涨幅。”

同样的,中国主要城市产业价格去年上扬后,今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2,但他相信,低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策(QE1),以及当时同样的低利率环境期间,大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

“然而,基于我上述提到的各项因素,我相信当前美欧推行的QE2期间,大马产业价格较难以跟着扬升,尽管我国利率目前处于史上新低。“

无论如何,在他看来,低利率还是对本地产业市场有一定的帮助,产业价格至少可持稳现有水平。

况且,通胀走高的预期,会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业,作为保障其财富的一种护盘手法。

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MCO 3.0 产业界快撑不住了

2021年05月10日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国2019冠状病毒病疫情近期非但没有好转,确诊人数反而扶摇直上。政府逼不得已下,惟有宣布雪隆、柔佛、霹雳和吉打等多个县属和地区重施行动管控令。

实际上,在疫情笼罩下,大马经济去年严重衰退,按年萎缩5.6%,反观2019年还录得4.3%的按年增长,因此疫情对经济的冲击确是令人担心。

如今,来到2021崭新的一年,我国的疫情却一直反反复复,无法成功切断感染链。

目前,国内房产投资者只能观望,再加上失业率再掀新高之外,一部分国人只能以加强个人的应急储备金为当前急务,不敢贸贸然然投资买房,毕竟担心更坏更糟的还未到来。

去年房产滞销改善

根据我国产业估价及服务局(JPPH)上个月发布《2020年大马产业市场报告》,我国的住宅产业滞销情况在去年有所改善,滞销房产不仅连续两年减少,更是过去3年最少的一年,此现象是令人鼓舞的。

我国2020年的滞销房产共计2万9565单位,比起2019年的3万零664单位,按年减少了3.6%,也比2018年的3万2313单位来得少。这也说明政府之前重新推出拥屋计划(HOC)及国家银行下调隔夜政策利率的情况下,为刺激房产的销售带来明显效果。

从另一个侧面看来,在涉及的总值方面,去年滞销房产总值为189亿2000万令吉,比2019年的188亿2000万令吉增加1亿令吉,但低于2018年的198亿6000万令吉。

高档产业市场低迷

由此可见,主要还是高档产业在市场上仍然处于低迷的窘境。基于我国国际大门在过去一年仍未能敞开,因此海外投资者只能继续观望,若此情况持续下去,相信高档产业的库存会继续恶化。

零售办公酒店产业
供过于求情况加剧

不得不提的是,基于在管控令3.0的实施下,预测零售产业将继续面对网购平台的激烈竞争,加上更多新购物广场投入营业,令业主招揽租户和吸引购物人潮时,将会面临更大的挑战。

办公空间需求减少

办公产业今年料仍将面对压力,尤其是居家作业已成为新常态,办公空间的需求相应减少。

去年,整体产业市场总交易量29万5968宗,总值1190亿8000万令吉,分别按年下跌9.9%及15.8%。然而,这为期两周的管控令若持续延长,在无法跨县及跨州的情况下,整个大吉隆坡零售、办公和酒店产业供过于求的情况可能进一步加剧。

商用公寓滞销恶化

在《2020年大马产业市场报告》中,商用公寓滞销单位从2016年的3912单位,于去年骤增至2万3606单位,情况令人咋舌。

值得一提的是,去年滞销的服务式公寓占了整体滞销商用公寓72.3%比重。因此,投资者们必须做好功课,特别是投资提供固定租金回酬配套的服务式公寓,毕竟目前旅游业及人口流动量因疫情而受限制,失业率也依然偏高,服务式公寓的租赁需求更是大幅度减少。

另外,自我国去年3月18日实施首个管控令,以及限制外国人有条件入境我国以来,早期投资服务式公寓的投资者苦不堪言,租金回报率创新低,有者更是血本无归。

如今随着管控令3.0的启动,肯定让产业前景再次陷入苦境。

甲土著单位固打调高
产业滞销吓跑发展商

马六甲州新产业政策4月1日生效后,令当地发展商怨声四起。

这些新政策包括土著房屋固打从之前的60%,调高到70%;部分州选区商用产业的土著固打从之前的30%上调至40%,部分地区的工业产业土著固打则提高到20%。而且,甲州这项新产业政策涉及全州28个州选区的25个。

这让当地业者非常震惊,试想在目前疫情笼罩的情况下,我国未能有效复苏经济,偏偏又在这个非常时期将土著固打制调高至70%,那不是令发展商更难卖出滞销单位?这也将吓跑有意在甲州发展物业的发展商。

总的来说,新一波的管控令仿佛让国人回到去年疫情爆发初期时的原点,过去一年来的各种防疫努力付诸东流,功亏一篑。

大马产业在过去一年来披荆斩棘,因疫情加剧了我国产业的滞销,并导致产业市场供需失调加剧。

但毫无疑问的,随着疫苗接种计划加速展开,在接种率达到一定水平后,大马经济将渐入佳境,期望产业领域也能继续在风雨中昂然挺进,从而在短期内重拾光辉。