报道：陈美玲

占新屋70%
30万以下最好卖

根据国家产业资讯中心（NAPIC）日前发布的今年第三季产业报告，住宅产业或房产依然是国内产业市场的“龙头老大”，高占整体产业总成交量62.9%。

第三季的房产成交量为6万8561宗，涉及交易总额283亿6000万令吉（占第三季产业总交易额49.6%）。

30万令吉以下的房屋仍最好卖，占了新推出房屋的70%。

50万令吉以上的房产占新房产的14.4%，第三则是售价30万至50万令吉的房屋（占11.8%）。

雪兰莪和吉隆坡两地依然是全马屋业发展最蓬勃的地区，各大发展商纷纷推出不同类型、规模与售价的住宅，尤其是有地排屋，在众房屋类型中最受欢迎。

根据NAPIC，今年第三季，雪兰莪推出最多的新房屋，共2491间，占全国同期新房产总数约36.2%。吉隆坡位居第二，推出了1439间新住宅，或占全马21.9%。柔佛排行第三，推出1088间单位，或占全国15.9%

这期间，全国新推出的房屋接近6900间，相比第二季只有4797间，按季增长约43.8%。

另外，跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）研究团队搜集到的资料（数据可能与NAPIC有出入），也显示雪隆新楼盘相当活跃。

今年首9个月，雪隆新楼盘，不管是新项目还是单位数量，皆比去年同期来得高。

巴生谷新楼盘增长50%

亨利行的调查显示，今年首9个月，巴生谷的新楼盘迎来50%增长，有60个新项目推出市场，去年同时期只有40个新项目。

在该期间，新增单位也上升51%至3万2572间，去年同期则有2万1525间。

这段期间，雪隆两地分别有39和21个新项目。按百分比计算，吉隆坡从去年前9个月的25%，今年同期增加到35%。

有趣的是，吉隆坡和雪州的新增单位数量相近，分别是1万6436间和1万6136间。在2022年相应期间，雪州占新增单位的54%。

亨利行每月追踪雪隆新推出的房屋发展项目，发现今年几乎每一个月的新项目都比去年同期多，除了7月和8月。

排屋最多

今年3月，雪隆推出最多新项目，共13个，可能是因为农历新年节庆活动告一段落之后，发展商纷纷推出新项目所致。接着是2月和5月，分别有8个新项目。

普通排屋/豪华排屋类别推出最多，共20个项目，接着是共管公寓有14项，服务式住宅/服务式公寓有13项。

去年，普通排屋/豪华排屋类别也推出最多项目，共13项，接着是服务式住宅/服务式公寓（9项）、公寓/组屋（7项）。

首9月推67项目

今年首9个月，雪隆共有39项高楼住宅推出市场，有地住宅则有28项。

去年同期，新推出的高楼和有地住宅数目非常接近，分别是23项和21项。

在单位数量方面，高楼住宅从去年首9个月的1万7842间（83%），上升至今年的2万8471间，涨幅约87%。

有地住宅项目今年录得13%或4101间单位，相比去年同期则占17%或3682间。

801至1000平方尺最受欢迎

从建筑面积来看，801至1000平方尺的房屋最受欢迎，其中31个或46%新楼盘有推出这类面积的单位。

接下来是1001至1200平方尺和2000平方尺以上的类别，个别占34%或23项。

雪隆55%或37个项目的房价，处于60万1000至80万令吉的类别。

紧接着是40万1000至60万令吉的的类别，占了54%或36个新项目。

这有别于2022年的情形，当时有43%或19个新项目的房价，超过100万令吉。

新楼盘每平方尺的价格与市场对可负担房屋的需求相吻合。

52%或35个新项目的价位低于每平方尺500令吉。紧跟着是每平方尺501至750令吉，占40%或27新项目。

这样的走向跟去年一致，录得55%或24新项目的房价低于每平方尺500令吉。而每平方尺501至750令吉则有36%或16新项目。

雪邦7新项目居冠

今年首9个月，雪邦是雪隆推出最多新项目的地区，共有7个新楼盘。

梳邦再也有5个新楼盘，而安邦、万挠、莎阿南和双溪毛糯各有3项。

2022年同期，各区的新项目最多只有3项，分别来自孟沙、龙溪、万挠、文良港及莎阿南。

柔最多建好未售单位

根据NAPIC数据，今年第三季，建好未售出的情形有所好转，录得2万5311间住宅单位，总值174亿令吉，比今年次季分别下跌了3.7%和4.9%。

50万1000令吉以下的房产，占建好未售的最高百分比，达50%，或1万3910间。

柔佛拥有最多的建好未售单位，共4500间，总值36亿令吉，在全国分别占17.8%和20.7%。

接着是霹雳，有3625间，值10亿4000万令吉。

排在第三和第四的，分别是雪兰莪和吉隆坡。

雪州的建好未售单位，共有3296间，值34亿8000万令吉。吉隆坡有3111间，值33亿2000万令吉。

国家经济和财务发展、产业界情绪，还有全球经济状况，是左右产业发展的内在与外在因素。

2023年国家经济增长预计达到4%至5%，得益于持续强劲的国内成长，产业界的增长预料将保持乐观谨慎。

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拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

问：

拿督郑博士律师您好！

我在读大学时，父亲因车祸去世。当时，母亲呼吁我放弃所有的继承权，并拒绝了我提出将房屋登记在我和母亲名下的建议。母亲当时利用首购族优惠来说服我，并示意她将在未来帮助我购置房产。出于不想被冠上”不孝子”的名号的天真想法，我选择了让继承权给母亲。

现在我想要购置房产，母亲已经与妹妹一起搬到了别处居住（仍然在大马），并拒绝与我联系。我非常后悔当初放弃继承权的决定。

请问我有什么办法可以要求追回父亲的继承权？

如果我仍然有办法与母亲取得联系，您认为我应该用什么样的论述来说服母亲呢？

被坑害想自杀的儿子上

答：

您好！

如果您已经签字同意放弃所有的继承权，并且法庭也根据这一安排作出了判决，那么您的母亲就是房产的合法所有人。在这种情况下，您无法追回父亲的继承权。唯一的方法是双方坐下来好好谈一谈，讨论您之前放弃继承权的原因。

只有在双方达成协议的情况下，才可以将一部分房产转让给您。同时，我也建议您努力发展事业，自己也有能力拥有房产。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

独家报道：何燕羚

“教育城”房产发展是双刃剑
投资者要懂得伺机退场

马来西亚拥有优质的英式教育，曾被联合国教科文组织评为高等教育的十大首选目的地之一，在美国、英国、澳洲、加拿大等传统的留学国家中杀出重围。

然而，大马的高等教育不像国外般提供住宿服务。换句话说，若学生是来自海外或外坡，在学校附近租房或买房成为学生和家长必须考虑的头等大事。

无可否认，因为庞大学生人口的迁入，肯定给周围的房地产带来许多机遇，屋价和租金皆被看高，更是投资者最爱的投资热点。奈何，所谓的“教育城”房产发展项目是一把双刃刀剑，拿捏不好，投资者随时亏损连连，要懂得伺机退场。

房产投资者和产业顾问，将与《南洋商报》读者分享他们的投资经验和意见，如何避开教育城的投资误区，探讨“真正”的教育城如何带动房产价格上涨。

近年，“教育城”成为许多发展商的号召，打着“有学生，就有价值”的投资卖点。

惟产业顾问建议投资者“停、看、想”，入手前仔细调研其高等教育学府的规模和落实性，切勿跟风而掉入投资陷阱，无利可图之余还要额外背负大笔房贷。

教育城日渐成为高等教育与社会经济协同发展的重要枢纽，庞大的师生群体对迁入地而言，是巨大的新经济增长点，直接拉动周边餐饮娱乐等行业消费需求，繁荣的服务业，为周边房产带来蓬勃的发展生机。

学府因此成了很多发展商在推行发展计划时的“必需品”，作为投资卖点，进而催化整个发展计划，教育城的屋价普遍较高，发展商亦可从中获取更高利润。

产业顾问侯碧云接受《南洋商报》访问时说：“不管是大学或学院，确实是很好的卖点，也具备投资效应，相同类型的房屋，教育城里的公寓租金可超过2000令吉，普通也许月租只有700多令吉，但投资者不能一本通书看到老，并非所有教育城都能享有可观的回报。”

也是估价师的她表示，投资者经常以取得非常成功的双威（Sunway）教育城为投资蓝本，认为凡有教育机构的发展项目必火红，稳赚不赔。

其实不然。

她指出，投资者进场前（教育城）先要了解规划中的教育机构规模和形式，国际大学？本地大学？分校？日后有扩建的打算？学费如何等？

她打趣说：“当发现学费昂贵时，你要开心，意味着当地的学生消费能力会很强，租金可以抬得更高。”

她举例，一间约50万令吉的4房公寓，贷款月付逾2000令吉，平均每房租金需800令吉才能摊平，这租金水平对国际大学附近的房产肯定没问题，如果换成本地大学，学生的消费能力较低，月租顶限可能只有300令吉，直接影响投资者的租金收入。

做功课勿轻信“消息”

另外，侯碧云提醒投资者，别一味听信地产中介或发展商的推广，自行做足功课最重要，假设大学的规模约6000学生，以一间公寓有4房计算，意即需要1500个公寓单位支撑住房需求。

“问题来了，每逢有消息传出某某地方将建新大学，必定吸引一群发展商蜂拥到附近发展，原本仅需1500个单位的市场，最后或激增到5000个单位，出现过剩的窘境，主动权落在学生方，有更多住房选择，导致业主无法增租，甚至要发愁如何脱售或出租。”

一旦出现供过于求，租金只会一直下滑。

学校动工才对房产动心

教育城的首期发展（first phase）不易入市？

侯碧云坦言，很多发展计划推行时都很“完美”，投资者要保持头脑清醒，必须看到相关学校动工了，才可对周边房产动心。

“看过很多个案，即使已和发展商签约，大学负责人也会在最后关头宁愿赔偿而取消计划，投资价值即时减半。”

每个新城镇的首阶段发展项目，售价肯定最便宜，但侯碧云建议投资者别操之过急，等待周边设备逐一落实后，才进场亦不迟。

“虽然投资者成本高了，但至少有更多保障和降低风险。”

她表示，柔佛依斯干达特区当年也推介了宏观的发展规划，众发展商闻风涌入抢所谓的先机，可惜有关当局多年来并未逐一兑现，结果先机未抢得，反而造成房产供应过剩，未有预期中的成果。

侯碧云解释说，一个成功的教育城，不能仅有学府，周边必须有办公楼、商店等其他辅助，让学生毕业了可就地就业，成为稳定的居民群体，保持人口流动，助提高房产价值。

由于毕业生对院校地的劳动力市场更为熟悉，并已建立了一定的社会关系网络，如果发展商能带进更多商业机会，毕业生都会选择在就学地就业。

小单位学生屋有风险

所谓 “再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”，加上政府极力鼓励和推动教育发展，高等教育学府在各地如雨后春笋般冒起，投资者不宜购入仅针对学生租户的小型单位，将影响日后的出租选择。

为了让孩子拥有更好的未来，父母在教育方面总是费尽思量，不管是学府、交通或宿舍，任何事情都务必要求最好，发展商看准此机遇，推出200或300平方尺的小单位。

侯碧云认为，这类房型存在一定风险，一旦学校规模缩小或日后搬离，小单位除了学生租户，能迎合大众需求吗？

“投资房产千万不可购买针对特定租户的，万一出现变化，业主无法灵活变通。”

双威镇独特模式难复制

生活所需一步到位，拥有国际著名大学的双威镇，一直是市场津津乐道和发展商不断想复制的教育城，惟多半都失败收场。

双威镇不管设备或设施都是无缝接轨，有轻快铁站、BRT和捷运站轻松连通全城，完善的医疗中心、大型购物商场、酒店、学府院校，一应俱全，带旺双威镇的房产价格不断上升，简直是投资者的投资梦想地。

侯碧云指出，许多发展商欲复制双威镇的卓越成就，最终因资金不足或缺乏经验，失败收场。

“要打造成功的城镇，必须有完善的规划，并非随意兴建一座学校即可，经验丰富的发展商有时也要投资数十万令吉，特意从国外聘请城镇规划师到来协助，小型发展商难以负担。”

她坦言，双威镇的“独特性”难复制，即使毗连的梳邦再也，同样高等学府林立、美食众多及交通繁忙，但房价攀升的光环已大不如前。

梳邦再也荣景不再

侯碧云当年也是疏邦再也的大专生，当时一房难求，一间简陋的房子，20年前租金超过300令吉，属于高价位。

“如今，一些学校搬了，一些学校自行建学生公寓，周边的有地房产很多都被丢空，无法出租。”

学生人潮确实带旺了梳邦再也，特别是SS15区的食肆商店，惟侯碧云一语中的，那一区的商店流动性非常高，学生爱新鲜感，一旦失去新意，若食物品质不佳且价格昂贵，很快即被学生淘汰倒闭。

拉曼大学加持不足
金宝房市静若止水

曾被喻为“死城”的霹雳金宝，在拉曼大学于2007年入驻后，吸引数以万计的大专生前来升学，为当地经济注入新的生命力，房产业更是蓬勃发展，但在毫无控制下，目前严重过剩，价格和租金遭滑铁卢。

手持超过10项金宝房产的熊雅莲接受《南洋商报》电访时说，当消息传出指拉曼大学将入驻金宝时，即刻引来发展商的关注，大批来兴建以大专生宿舍为用途的房屋计划。

她表示，当时并不知道大学的规模和学生人口，投资者不顾一切进场购买，试图靠突如其来的学生潮大赚一笔。

据报道，拉曼大学建成前，周边有超过30家发展商参与房屋发展！

“拉曼大学进城后，学生人数确实在短短数年內飆升至上万人，周边的房产价格和租金也一路冲高，一间4房的屋子，月租可介于1300至1500令吉。”

惟熊雅莲感叹，这几年好景不在，被多项不利因素笼罩，包括拉曼大学学费上涨、学生人口饱和、网上教学、本地人经历新冠疫情后纷纷离开到新加坡工作，整个房市失去支撑。

“现在的情况是10间屋，只有约半数能出租，租金还下滑到约800令吉，业主还要提供‘全包’（包水电费和网络）服务给学生，才比较容易租出，有时扣除所有费用，业主还要亏。”

她举例，附近的屋价高峰期时，从15万令吉上涨到超过30万令吉，如今滑落到25万令吉。

海外学生需求大
国际学校成槟房市“灵药”

当教育城计划接二连三出现房产供应过剩的惨况之际，“国际学校”则成了槟城房市的“灵药”！

在槟城除了有我们熟悉的理科大学，其实当地至少有8间著名的国际学校，包括腾比国际学校、海峡国际学校、兀兰国际学校等。

槟城的国际学校推行英式教育体系，教学符合国际水准，并获得国际认可，是通往海外大学的黄金跳板，这巨大优势令越来越多海外家庭迁进槟城，带着孩子到来上国际学校。这让附近的房产是“一屋难求”、“一房难找”。

BPG房产私人有限公司产业顾问趙俊强受访时说：“国际学校无疑是槟城房产的‘灵药’，目前来看，还是万试万灵。”

熟悉槟州房市发展的他表示，国际学校学生的消费能力很强，对住宿有一定的要求，设计风格时尚的单间公寓（Studio）最受落。

他指出，只要是国际学校附近的产业发展计划，必定快速被投资者一扫而空！不管是商铺或房屋，经常出现“有钱也买不到”的局面。

趙俊强说，冠病疫情期间，因为进出境受限和网课的影响，确实很多单位被丢空，找不到租户。

“但熬过后，整个格局短时间大翻盘，使原本有意脱售的投资者，最终也不舍，租金太诱人。”

他指出，很多父母都会为孩子“一炮过”缴付一年的租金，业主不怕收租有困难。

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