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明年房市 价格料涨 销量却跌

2022年12月1日

全球多地房市疲软,
东南亚却依然表现韧性!

货币政策晋紧缩周期、冠病疫情还有俄乌战争等因素,不断动摇全球投资者的信心,但看来受影响的不包括东南亚房市。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳(译音)博士在《东南亚:住宅房市的宏观经济趋势及其影响》报告中指出,虽然中美这两大贸易伙伴开始出现经济放缓迹象,但东南亚的防控措施放宽后,房市投资信心逐渐复苏。

李乃佳

同时,劳动力市场回温,以及外国直接投资者稳步回流,都缓冲了全球种种不利因素,让东南亚的房市需求仍处于涨势。

“甚至在印尼和马来西亚,房产的要价和标价都更高。“

根据PropertyGuru今年次季的数据,东南亚主要市场普遍反弹,大马、新加坡、印尼和越南的住宅房价都取得涨势,惟新加坡和越南的销售速度有些许放缓。

虽然泰国的房价没有受到提振,但房屋需求已见激增,相信市场复苏指日可待。

大马房市整体向好

在马来西亚方面,李乃佳博士认为,我国今年次季经济按年增长8.9%,按季也大涨7.7%,足以支撑房市增长。

同时,大马吸引到的外国直接投资,从2020年的32亿美元(约151亿令吉)跃升到2021年的近116亿美元(约547.5亿令吉)。

“马来西亚保持了其作为‘投资磁石’的地位,在今年上半年吸引了 280 亿美元(1321.6 亿令吉。”

他预计,我国的房市在2023上半年,会处于价格上涨但销量下跌的情况,这是因为大部分屋主只愿意以满意的价格出售房屋,中低收入家庭可能会因此而放弃或推迟购买的决定。

根据PropertyGuru 2022下半年的消费者情绪调查(Consumer Sentiment Study)显示,如果我国拥屋计划(Home Ownership Campaign)重新推出,69%的受访者将会购买房屋。

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韩国房价 9年来跌最多!

2022年11月30日

不到1%的跌幅,
竟然是9年来最严重!

是的,在房价上涨周期多年的韩国,房价下跌似乎非常难得。

根据韩国国民银行(Kookmin Bank)的最新数据,11月全国房价按年下跌0.32%,是9年来最大跌幅。首尔房价跌0.12%。

这也显示,韩国央行为期16个月的紧缩周期,实实在在对房市构成压力。

虽然幅度看似不大,但已对韩国政府敲响警钟,政府如今正努力让房市“软着陆“,韩国政府财政部长秋庆镐和韩国银行行长李昌镛才刚宣布了一系列支持房地产市场的新措施,以免不但恶化的前景对整个经济带来莫大的危机。

这是因为,房地产是韩国家庭债务创纪录的一个关键因素,多家建筑公司也陷入了困境。

房价还会再跌

不久前,韩国也有一家主题公园的发展商违约,让信贷压力倍增。

不过政府的种种努力可能还不足够,一项远期指标显示,韩国房地产市场的调整可能会进一步加深。

韩国国民银行的一项调查也显示,全国房地产价格前景进一步下滑至59,距离100的枯荣线非常远。

资料来源:新浪财经、智通财经

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富人,还在继续买屋

2022年11月30日

经济不景勒紧腰带?
好像只是中低收入群体这样做……

高利率、高通胀,让普通老百姓纷纷勒紧腰带,紧紧守住自己的荷包,但对有经济能力的高收入群体而言,经济不景也阻止不了他们买房的意愿。

这从国家产业资讯中心(NAPIC)最新的数据就可一看端倪。

在今年次季,大马房屋价格指数按年仅小增0.5%。但这只是整体数据,位处黄金地段的高档住宅,房价和成交量都不断攀升。

其中,在今年上半年,售价介于50万至100万令吉,以及100万令吉以上的高档高楼住宅,成交量大涨36.3%。

适合长期投资

马来西亚房地产网站iProperty.com.my区域经理诗仁德拉在文告中指出,高档住宅通常主打奢华生活方式、卓越的建筑设计、繁盛的绿植、四通八达的交通,并且毗邻著名医院和学校,是目标客户群理想的长期投资选项。

诗仁德拉

“这也表明,一些特定的房地产,并没有受到后疫情时代的冲击。“

iProperty.com.my也列出了数座位于吉隆坡、雪兰莪和槟城的房产项目,在今年上半年取得傲人的房价涨幅。

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二手房有哪些优点?

2022年11月25日

你喜欢新屋子还是二手屋?

一个发展地区,若有新推出的房地产好价,自然也会带动周边的二手房更有价。

尤其是在吉隆坡大城市、地点优越、交通方便,并且社区治安好的二手房。

相对于新屋,购屋者可以选择的空间多,弹性也大,所以二手房的市场发展潜能相当大。

那么,基本上二手房有哪一些优点?

优点1:地点好社区成熟

购屋者喜欢买二手房的主要原因,大多是喜欢它的地点。

一般上地点好的二手房,由于发展较早、地理位置优越、主要集中在闹市、毗邻商业区或老社区,所以交通一般都很方便。

加上社区设备完善,有超市、商店、银行、医院、学校、邮局、餐厅、公园、购物广场、地铁站等让生活便利,还有康乐与休闲设施。

优点2:比新屋便宜实惠

二手房(指旧房,非新房转手)的价格,一般都比新推介的新单位便宜至少30%;因此,一般中低阶层也更有能力负担得起。

买房因为比较便宜,省下的钱,还可以用来作装修与布置之用。

优点3:环境细节一目了然

买二手房,一切眼见为实。

只要你看中了,不必等二、三年后,只要完成交易手续,随时即可迁入居住,非常适合那些急着要找房子居住的人。

而且,屋子已经建成,可以清清楚楚的看到房屋的状况,包括建筑格局和结构质量。也可以了解小区的地理环境。

还可以确保看中的二手房已经获得地契。在过后的割名转让手续等会更加顺利。

优点4:选择随心所欲

买二手房,选择空间大。

若要计较价位,从低价、中价到高价都可以找到。产业类型当然不限于单层或双层排屋、半独立式或独栋洋房、高级或服务公寓。

还有,无论是从巴生谷到全国各地,只要你想买或投资,任何时候,都可以去物色理想二手房。

结语:

不过必须注意的是,买或投资二手房的时候,要慎防欺诈。

要确保产业经纪是合法的,相关二手房是合法(允许出售)并可以完成转让程序。

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香港楼盘“自嘲式”卖房

2022年11月25日

只要能吸引买家,
自嘲又算什么!

广告文宣用语是吸引买家的关键,若是用对了“金句”,不仅能建立起品牌形象,让消费者有需求时马上想到你,也能在关键时刻打动买家的心!

而在低迷的香港楼市中,地产中介为了吸引买家们的“垂怜”,开始使用“自嘲式”的文宣金句来搏眼球。

根据彭博社报道,近来香港卖屋广告中,不乏一些文宣用于在突显中介和业主的绝望心情。

比如说“生不逢时”、“泪已流干”、“劈得深爱得真”,这些语不惊人死不休的金句在社交媒体上广为流传。

不过,要靠这个卖掉房子始终有点难度。

香港如今深陷多年来最严重的楼市不景,疫情防控限制和人口外流双重打击,还有利率上升雪上加霜。

香港1个月银行同业拆息利率已经涨至2008年以来的最高水平,让借贷成本越来越昂贵,加上经济疲软,买家们更是踏不出买屋的步伐。

数据显示,第三季一建成但未售出的新屋数量,已经增至15年来的最高点,一些发展商更是需要打折才能卖掉房子。

香港一则房地产广告上写着“劈得深爱得真”。

亏百万脱手房子

一位42岁的人力资源经理陈艾达(译音)受访时透露,为了出售在她在香港大学附近的三居室公寓,她在一年半内多次降价,最终才成功以1330万港元(约782万令吉)的价格售出。

但是,她也因此损失了540万港元(约317.6万令吉),是她在房地产投资上最大的亏损。

自今年年初以来,二手房价格下降了11%。高盛预计,香港房价到2023年底将再下跌30%。

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彭发展商明年暂不涨价

2022年11月25日

一直听说,房子会涨价……

建筑材料今年以来涨了19%,发展商还面对人力短缺问题,市场不断传出房屋酝酿涨价的消息。

但马来西亚房地产发展商会(REHDA)彭亨州分会主席彭奎程说,会员在等待建材价格回稳,暂时没计划明年调高新房产售价。

“目前无法确定房产价格会不会涨,因为目前未有新发展计划可参考。”

无新楼盘计划

彭亨分会共有80间发展商会员,很多原有项目也因为外劳短缺影响进度,所以没有新楼盘推出。

他日前在2022年马来西亚产业展(MAPEX)记者会上说:“涨不涨价,等一切尘埃落定,发展商清完房产存货后再讨论。”

马来西亚产业展筹委会主席沈绍祥(左起)、彭奎程及副主席黄奕运展示活动海报。

MAPEX已停办2年,彭奎程指出,参展会员目前以2年前的房价促销,有信心可吸引买家。

这次参展的11家发展商,参展的房产总值3亿870万8242令吉,主要位于关丹、北根、姆阿占莎、劳勿、甘马挽及吉隆坡。

当中,彭州781个单位中,约63%是可负担屋,售价30万令吉以下。

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水灾害房子贬值30%!

2022年11月25日

去年12月18日,
是许多灾民的噩梦。

年底雨季又来临,去年12月那场严重大水灾仍让人历历在目,重灾区的住户们如今再度日日担忧,害怕去年的惨况再次重演。

事实上,近期已经开始传出一些水灾灾情。在11月19日的投票日时,一组选民在水灾中排队投票的照片疯传于社交媒体,履行投票责任的精神令人敬佩,也让曾遭遇水灾的住户心有戚戚焉。

大马气象局不久前预期,今年的季风季节来得比预期早,从本月7日开始到明年3月期间,都会反复出现狂风暴雨。

虽然相关单位吸取去年的教训,开始做好充分准备以应付水灾,但这一场场的水灾,对当地居民带来的不仅仅是财力和精神上的冲击,还损害了房子的价值。

马来西亚威尔斯国际大学(IUMW)房地产管理和拍卖商学院教授诺罗斯里博士指出,12月的水灾可能使受灾区的房产价值损失高达30%。

在他看来,这场灾难影响了整个房市,因为买家们会“壁垒”这些灾区,不愿意买来自住或投资,尤其是吉兰丹和登嘉楼经常面对季节性洪水的地区。

虽然雪隆、柔佛和森美兰在去年面对的大水灾并非季节性造成,但是气候变化、持续大雨和涨潮现象造成闪电水灾的因素,也会让这些受灾区的房价“下意识”贬值。

继续住 vs. 降价卖

由于房子贬值无可避免,受灾区的业主们只能选择降价卖来“止损”,但有没有买家也是一个问题。

“如果这些‘红色地区‘的受灾风险没有太大改善,本来30万令吉的房价,也许会跌至25万令吉,或是更低。在易受灾卖屋子并非易事,大多数潜在买家已经考量了其中因素。”

“所以留给业主的选择也不多,不是继续留守当地并冒着进一步损失的风险,就是低于市价卖出。”

罗斯里博士也强调,贬值的因素也不仅限于水灾,其他如土崩、山体滑坡等自然灾害,尽管并非永久性,也会影响当地的房屋价值。

气候变化、持续大雨和涨潮现象造成的闪电水灾,也会让受灾区的房价“下意识”贬值。

保费上涨或甚至不受保

马来西亚北方大学(UUM)经济、金融和银行学院高级讲师莫哈末理欢,则引用了题为《来自佛罗里达的证据:飓风对房市的短期影响》的学术分析指出,房价预计会跌超过20%。

“基于风险评估、技术和洪水频率研究有所进步,很多保险公司都视如今的情况提出了受保范围,不过这些受灾地区的资产,保费就会增加。“

“而对于高风险的灾区,一些保险公司甚至拒保。“

也就是说,业主们不仅要承担房子贬值的影响,还得支付额外的费用,来恢复受损的资产。“

敦促政府加紧防洪

难道业主们就束手无策吗?

对此,罗斯里博士认为,水灾多发地区的居民应更积极主动敦促当局,改善排管系统或采取防洪措施,比如说雪州莎阿南的太子园等地区。

会叫房地产故为协会(PEHAM)主席伊斯哈克依斯迈也指出,若政府能有所行动,展开有效的防洪措施,那恢复房价指日可待。

“当局应该要寻求最佳方法来减少自然灾害的风险。“

但他也强调,房价不会一夜之间就回到应有的市场价位,会在政府升级了基建和减轻洪水灾害后,逐步升值。

“例如在东海岸,水灾通常在年底发生。假设有关当局实施了所有升级工程,这些地区的房子价值会在一个周期结束后才逐步上涨。“

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英国房价或跌30%

2022年11月8日

房价少了30%,
你能想象吗?

正在揣揣不安的英国业主们,听到这预测后可能会晕倒。

因为大型抵押贷款提供商全英房屋抵押贷款协会警告,在最坏的情况下,该国房价可能会跌将近三分之一。

该协会财务总监克里斯·罗德斯出席财政部委员会听证会时指出,这个预测是基于利率不断上升和经济不确定带来的冲击。

“我认为最理想的情况是房价缓慢上涨,最糟糕的情况是跌30%。不过,这是尾部概率的两个极端。“

英国房价可能会跌将近三分之一。

市场普遍看跌

他的预测彰显了利率飙升和通胀高企,让英国家庭的前景非常不确定。

房地产门户网站Zoopla近日的一份报告中提到,预期明年英国房价会下跌高达5%。

劳埃德银行该集团则预期,明年房价将会跌7.9%,最坏的情况是跌达18%。

全英房屋抵押贷款协会数据显示,英国10月的房屋平均价格下降0.9%,这是疫情爆发以来的最大跌幅。今年上半年,英国的房价曾创下历史新高。

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美国高利率 人民喊苦

2022年11月4日

拜登,可能高兴得太早了……

美国第三季经济增长率达2.6%,出乎意料强劲,可能让美国总统拜登高兴不已。但事实上,老百姓的生活已经被高达8.2%的通胀率折磨不堪。

《环球时报》报道,一名美国房产经纪人珍妮受访时透露,年初有客户通知她要卖房子,但是因为阳台有些损坏,有两处不符合社区安全规则,若不维修就无法上市,珍妮马上联络装修公司维修阳台。

却没想到,这个装修阳台的工作竟然耗时了快1年,年初客户和装修公司签了合同,最近才完成,主要是因为建材到货延期、也欠缺维修工人,这一拖延,反而让客户失去了卖屋的黄金时期。

如今卖房难有好价

她说,若是在5月份挂牌的话,这名客户的房型一定会遭到哄抢。但如今随着美联储多次升息造成抵押贷款利率攀升,房价也很快凉了下来,客户也心灰意冷不准备卖了。

“我们房地产中介的好日子到头了。”

老百姓的生活同样饱受高物价的折磨,有普通民众受访时透露,以前一束玫瑰花卖9.99美元,现在已经是18.99美元了,工资却没有涨,生活苦不堪言。

彭博社指出,第三季的国内生产总值(GDP)数据显示,美国经济可能还没到最糟糕的时期,因为第三季的消费支出仅增长1.4%,低于次季的2%,表明这重要的经济增长引擎正失去动力。

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越南房地产爆雷,都是诈欺?

2022年10月28日

这一次,
连香港首富李嘉诚都栽了……

今年初,李嘉诚的长实集团会见越南胡志明市市长潘文迈商讨投资事宜,打算建房、发展港口、地铁等基建。

这个消息让越南房市“嗨”了!许多人认为,李嘉诚都来了,那这越南房市一定是稳赚不赔了。

房价频创新高

尤其是这两年越南房地产价格可谓直线上升,在2014至2019年期间,越南房价飙涨50至300%,河内的平均房价甚至到每平方米2000美元(约9427令吉)的高价。

去年,胡志明市的守添郡的房地产拍卖,还拍出了1平方公尺24.6亿越南盾(约47万令吉)的天价。

但是其实越南房地产早早就埋下 了雷,在李嘉诚前脚踏进越南的时候,就爆了一枚。那时候国际社会还未多加注意,直到这次牵线李嘉诚进军越南的女首富万盛发集团(Van Thinh Phat)的董事长张美兰(Truong My Lan)被抓,才让全球震惊。

张美兰与丈夫合影。

发债空手套散户

第一枚雷,是超豪华地产大亨杜英勇的新皇明集团,用债券空手套了30兆越南盾(约57亿令吉),最终终于被抓了。

新皇明集团是趁着越南房市的热潮,高调宣布要开发房地产,且还看中了越南最贵的几块土地,并借此对外发放了1900万份的债券。

但是,新皇明集团去年底以每平方公尺24.5亿越南盾(约47万令吉)的价格,竞标了逾1万平方公尺的土地,比起拍价高处8.3倍,轰动整个越南房市。

不过,新皇明集团的集团总资本不超过20万兆越南盾(约38亿令吉),钱要从哪里来?

越南警察侦查局以诈骗侵吞财产为由,对新皇明集团董事长杜英勇提出公诉。

重新包装债券被发现

因此,如此大的风险,正经银行根本不会购买,新皇明集团就从散户们下手割韭菜。通过三家空壳子公司把债券买下来,再重新包装称各种高收益的“理财投资合同”来“迷惑”散户。

因越南法律规定散户不能购买债券,这样一来,散户们买的是子公司发行的投资产品,而不是新皇明的债券。

实际上,这个项目根本没启动过,但新皇明集团的3家子公司在2021年7月至2022年3月期间,一共发行了9批债券,筹资了10.03兆越南盾(约19亿令吉)。

在4月4日,越南国家证券委员会宣布,因披露虚假信息、隐瞒债券发行信息,取消这9只债券的发行。隔日,越南警察侦查局以诈骗侵吞财产为由,对新皇明集团董事长杜英勇提出公诉。

彻查房企 找出更多“诈欺犯“

这件事爆发后,越南总理范明钦下令对房地产市场大清洗,越南财政部、河内证券交易所全面审查所有债券的发行企业,尤其是高发行率、财务状况不佳、发行目的不明确的企业。

结果让各界大为震惊,一查就揪出了张美兰的万盛发这类地产公司,而且还顺藤摸瓜查出了这些人炒房的“脉络”,甚至连越南的国家证券会主席都参与其中。

Finn Ratings的研究调查显示,这些涉案的越南房地产公司,所发行的债券有80%都是垃圾债券。在银行和企业共同配合下,被重新包装为“抢手货“。

如今,越南房市爆雷崩溃,金融行业也因为这些丑闻而重挫。毕竟市场普遍相信,银行也参与其中。这也是为何在张美兰被抓后,传闻有关系的第五大银行越南西贡商业银行发生储户挤兑的危机。

越南房市能逃过此劫吗?

越南房地产市场如今已经严重过热,房价暴涨,不少人担忧爆雷事项将冲击整个房市。

不过所幸的是,2008年越南金融市场震荡,银行遭到重创,到现在都还有许多商业银行背负巨额债务,所以越南政府对土地炒作非常敏感,在房价开始上涨后,就日益收紧贷款。

在2018年,越南房产业的贷款增速达26%以上,现在仅有12%。

同时,政府也限制了外国人在越南买房的门槛,只能购买公寓,若要买一些类型的房子,就要加收20至30%的费用。

政府的层层把控,或许能控制此次泡沫不会破灭,但市场的信心,始终大受打击,不知何时能复苏。

像李嘉诚这类的外资,恐怕短期内也避之不及了……

资料来源:华尔街见闻、腾讯新闻、网易新闻、INSIGHT视界

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