全球房市泡沫破灭？
没有的事~

今年全球不少地方的楼市房价飞涨，市场一直有房地产泡沫恐破灭的忧虑；但外媒分析后认为，这轮涨潮不太可能构成大麻烦，波动幅度有限。

《财富》杂志（Fortune）报道，不会让美国房市泡沫破灭的一大原因，是绝大多数千禧一代（1989年至1993年出生）在最近5年将进入30岁，大部分人在这个年龄段会开始买房。

不过，在经历2010年的金融危机后，建商并没有大肆增加新屋，据房利美统计，这导致美国存在约400万套房屋缺口。

再来，冠病疫情依然在提振房市，例如经济衰退导致的低抵押贷款利率、居家办公趋势等影响仍未消失，并使房地产市场持续火爆。

雷曼兄弟不会重演

虽然房屋库存再次增加，但依旧远低于疫情之前的水平，并且无法满足当前的需求。这意味着房价会继续上涨。

报道指出，此轮全球楼市上涨潮规模前所未有，离不开超低利率、货币宽松及许多国家大规模政府刺激措施的影响。

迄今公布住房统计数据的全球56个市场中，有43个市场的实际房价上升，而且并非外来热钱推动，而是内部因素居多。

一些专家认为，当前正处于一个房价过高但泡沫有限的时期，还没有出现过度借贷，房地产泡沫出现的风险不高，这与2018年美国雷曼兄弟银行破产引发全球金融危机不同。当时借贷率为10%，目前没有出现个人借贷猛增的现象。

多国出招抑制泡沫

面对持续高企的房价，许多国家政府都在未雨绸缪，防范泡沫膨胀过大或者破裂。

比如说在加拿大，总理特鲁多的竞选宣言之一就是限制海外买家；在韩国，央行3年来首次升息，抑制家庭负债带来的通胀压力。

全球房产咨询公司莱坊的数据现实，从2020年6月至2021年6月，一些市场的房屋需求已经开始出现疲软迹象。

在美国，抵押贷款申请已经下降，认为现在是购买好时机的家庭比例在6月份达到了10年低点。美国联邦住房金融局 （FHFA）26日公布的数据显示，美国8月份住房价格指数环比上涨了1%，低于市场预期的1.3%和7月份的1.4%。

越来越多观望情绪的出现有助于市场回归理性。

资料来源：新浪财经

买房放钢琴，
琴越来越多，房也越来越多

为了收藏无处安放的钢琴，多年前买下数套房子，如今房价涨了30倍！

据报道，有 “琴痴”之称的退休乐器工程师陈恭，是在机缘巧合之下走上音乐之路。

1840年后五口通商，福州是最早开放的港口之一，引进了很多国外的新知识、新技术、新文化。

福州成为中国文化的桥头堡，早年福州有很多教堂，里面有钢琴、风琴、唱诗班，也有很多外国人。教堂里传出的音乐激发了陈恭对音乐的热爱，他也走上了音乐的道路。

从那时起，陈恭就常跑到国外参观乐器博物馆，收藏一些老旧乐器，再将其修复。

现在，陈恭在中国福州拥有多家乐器博物馆，上千件中外乐器。

“钢琴给的回报”

陈恭称自己从国外收到钢琴回来后，家里只有几十平的房子，没地方存放钢琴，所以就买了房子，当时买的是那种最破旧的房子。

“买了一套摆放三四台钢琴，又不够放了，后来陆续买了很多套。

“房价现在涨了三四十倍，有的涨了二三十倍，至少也涨了十来倍，这是钢琴给我的回报，它是有血有肉的。”

资料： 券商中国

照片：视频截图

香港示威浪潮，
源头是房屋问题？

有这样的想法，是因为在香港示威时，有许多大字报和涂鸦，都在抱怨香港的房子售价和租金太高，屋子面积却十分小。

根据BBC中文网，北京开始向香港发展商施压并非新闻，之前有消息指出，中国官员在一场非公开会议中，向香港发展商表明，游戏规则已经改变，北京不会再容忍垄断行为，要求香港的地产商帮助解决当地的房屋问题。

中国国家主席习近平在一个内部会议明言，地产商左右香港情况的做法已经一去不复返。

国务院港澳办主任夏宝龙今年7月出席公开活动时，说香港要告别“劏房和笼屋”，希望香港的住屋问题可以改善。

香港特首林郑月娥曾宣布将启动一个称为“土地共享”的计划，让发展商在它们拥有的土地兴建更高密度的住宅，同时需要让出部分作为公众房屋用途。

这一场角力，最后结果会是如何？

议价空间小

香港时事评论员刘锐绍接受BBC中文访问时形容，这是中国“共同富裕”的政策，官方开始向民营企业争取资源，而在香港方面，切入点就是“解决房屋问题”。

在他看来，香港发展商的“议价空间”有限，因为现在的“对手”是共产党政府，不是香港政府。

香港民意研究所副行政总裁锺剑华也认为，香港发展商过去有影响力，主要是因为北京政府的优待，但现在已经改变。

他受访问时指出：“北京与发展商洽谈，要他们识相、要回馈社会，我想第一步都是等这些发展商自动自觉，政府要发展的时候就不要动辄就提出司法覆核。”

如果发展商仍然不配合，那么北京当局可能示意香港政府利用严厉法律手段收回土地，到时候收地赔偿的数目就不是地产商说了算。

为何发展商成箭靶？

香港舆论过去一直有“地产霸权”一说，意思就是指发展商背后的集团同时涉足不同的行业，公共运输、零售、饮食都有它们的踪影。

最经典的例子，就是香港首富李嘉诚，他创立的长和系企业除了建房子，还拥有在香港提供电力的香港电灯、连锁超级市场百佳、香港国际货柜码头、流动电话公司和记电讯等。

香港总劳动人口约380万，但根据福布斯最新资料显示，长和系集团总共有约30万名员工。

另一家发展商新鸿基的情况也差不多，由李兆基、郭得胜和冯景禧创立，旗下公司拥有香港巴士公司九龙巴士、连锁零售店一田百货、流动电话公司数码通等。

在选举上分量大

香港市民不论是日常生活、购物、外出乘车大都难不开当地发展商和它们的附属公司。

这些发展商过去在体制的影响力都十分大。2016年负责选出特首的选举委员会1200人中，有41人属香港五大发展商之一。选委会不少商界相关的代表，过去投票取态会倾向跟随发展商富豪。

不过，港府近期修改选举制度，选委会席数和立法会议席分别增至1500人和90人，但发展商的席位没有随之增加，间接冲淡其影响力。

发展商在香港的政治体制上普遍被视为建制派一员，但过去与北京的关系并不完全密切。

2015年李嘉诚的从中国撤资，被官媒点名批评；2014年“占领中环”云顶，大部分发展商是在新华社批评后才陆续表态，“集体沉默”的情况也发生在2019年的“反送中”示威浪潮。

在这场示威浪潮中，有涂鸦质问：“月租12,000港元（约6441令吉）换来120平方呎（约11平方米）的居住空间，你认为这没问题吗？”

这让北京当局认为，香港年青一辈完全没法负担房子是示威浪潮的社会深层根源。

买不起屋，谁的错？

不过，是否解决住房问题，香港青年就会没有政治诉求？

一名不愿意透露名字的民主派政治人物对BBC中文表示，香港人对政府的不满情绪，来自自由被削弱，而非生活经济困境，而香港的土地房屋问题，政府也需负上一定责任，如果北京把责任放在发展商，那只是找错代罪羔羊。

香港有声音认为，可发展土地不足的成因，是政府近年不断卖地，但发展商买下土地后不作发展，待政府宣布地皮附近有发展计划时，令地皮升值的时候，发展商才建房子，并高价出售给消费者。香港社会称这个做法为“囤地”。

香港媒体的资料显示，恒基、新鸿基、新世界和长江实业四家主要开发商现时“囤地”约1.02亿平方尺，差不多占香港总土地面积1%。

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

产业领域上半年总成交量骄人，
显示政府祭出的各项惠民政策奏效。

踏入10月份，我国经济各领域已完全开放，预计在短期内就能跨州，更重要的是有望为我国旅游及酒店业带来新曙光。

笔者引颈长盼的国家产业资讯中心（NAPIC）发布《2021年上半年房地产市场表现报告》，日前终于出炉了。

该报告的数据显示，国内产业领域今年上半年总成交量达13万9754宗，涉及总值620亿1000万令吉，分别按年增长21%和32.1%。

值得一提的是，我国今年上半年仍处于行动管控的封锁阶段，但依然取得如此骄人的成绩，从某种意义上来说，这显示政府在疫情期间祭出的各项惠民政策和措施，例如2021年财政预算案、短期经济复苏计划、国家复苏计划、疫苗接种计划及重开经济领域，都取得了显著的成效，从而加速产业市场的复苏。

报告显示，我国各类产业滞销单位达6万5309个，总值为492亿8000万令吉。

柔房产滞销仍最严重

其中，柔佛州各类房地产滞销情况仍居全国首位，高达2万5797单位；接着是吉隆坡及雪兰莪，分别是8159单位及7766单位。

若进一步分析，其实最令人瞩目的是，我国住宅的滞销单位从今年首季的2万7468单位，于第二季增至3万1112单位，增幅13.3%。

从另一个角度分析，今年上半年，售价介于50万至100万令吉的住宅滞销最为严重，共占了整体的34.8%， 而售价超过100万令吉的房产滞销则仅占11.8%。但毋庸置疑的是，基于我国仍处于国门深锁的情况下，这一类高档住宅肯定是首当其冲的。

丹屋价指数增幅最高

另一边厢，从我国今年上半年的整体房屋价格指数看来，笔者认为，在疫情重创各行各业下，全国屋价平均指数按年只下跌1.2%，这个表现实属不易。

其他较热门州属的屋价指数，如雪州与槟州则分别按年下跌1.6% 及1.5%。此外，笔者认为当中最令人瞩目的是柔佛、马六甲以及沙巴的屋价指数，分别按年增长2.0%、3.3%及3.2%。不得不提的是，吉兰丹却成为这次疫情期间的黑马，竟取得8.5%的屋价指数按年增长率，成为这次报告的亮点。

第12大马计划成催化剂

令人惊讶的是，目前经济低迷及疫情冲击，今年上半年各经济领域正处于停摆之际，全国仍有1万6600新住宅单位推出，当中包括了有地住宅占了9517单位，而高楼住宅则占了7,143单位。

然而，整体销售增长仍缓慢，只卖出24.7%。无可否认的是，我国发展商须在接下来的日子，在销售策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

另外，随着首相日前提呈的第12大马计划订下我国于2025年成为高收入及高科技国家，除了积极推动国家经济复苏，振兴各领域发展，我国产业市场也有望加速复苏，重拾昔日光辉。

如今我国即将步入后疫情时代，产业市场的复苏必然是国内外投资者翘首以盼的。笔者认为这次前所未有的疫情，或将令国内发展商出现新一轮的洗牌局面。

下一期，笔者将与全国读者们深入分析2022年财政预算案房产部分的政策解读。

新加坡市中心私宅，
近半住户是年轻买家。

尽管受冠病影响，新加坡房价在冠病期间仍表现强劲，去年的私宅价格上扬2.2%。

根据新加坡市区重建局 (URA)在今年1月22日公布的完整房地产数据显示，去年第四季价格上扬了2.1%，全年上升2.2%。

2020年发展商共售出9982套私人住宅(不包括行政公寓)，而前年的销量为9912套。

去年的购房需求多数被新加坡买家推动，占整体私人住宅交易的82%。

“根据 URA Realis 的数据，这是自2001年以来新加坡人购买私人住宅的最高比例，当时新加坡人占总销售额的近 84%。”

四成买家是单身族

根据一名行家指出，近一半的市中心住户是年介20岁和30岁的年轻买家，有40％是单身人士。

相比之下，乌节路附近这一传统黄金私宅区，只有约四分之一住户年介20岁和30岁，较多是有孩子的家庭。

《联合早报》报道，根据戴玉祥产业研究报告，截至去年底，新加坡市中心共有1万1745个私宅单位，较5年前增长四成。

市中心私宅需求增加，带动该地区房价上扬。

由世邦魏理仕（CBRE）整理的资料则显示，市中心私宅的平均中位数尺价从2016年的2022新元（约RM6272），增至今年2566新元（约RM7960），创新历史新高，增幅达27％。

此外，同时期的市中心私宅成交量也从170个单位，增至804个单位。

乌节路区尺价非最高

资料也显示，一些项目如华利世家、风华南岸府（South Beach Residences）和Eden Residences Capitol尺价超过3000新元（约RM9300），足以媲美甚至高于乌节路地区的高档私宅。

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文认为，市中心私宅市场增长归功于政府重振市区活力，增加该地区居住人口的举措。当中，政府推出多个白色地段，让发展商发展结合办公和居住用途的综合发展项目。

他说：“这类综合发展项目包含了商业、零售、餐饮等其他用途，给市中心居住注入更多活力和便利条件，扩大市中心生活范围。”

不算不知道，
一算吓一跳。

中国人口已经超过14亿，但现在国内的住房，却能给34亿人居住。

而央行的数据显示，到2019年，中国城镇居民的住房拥有率是96%，当中还有超过30%的家庭拥有2套住房，有逾10%则拥有3套房。平均而言，每个家庭拥有1.5套房。

中国华夏日报报道，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，商品房空置数量和其它住房空置数量相加，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。

2019年的一场论坛上潘石屹也提到过，全国空置房屋至少有1.3亿套。

从国际标准来看，空置率在5-10%是合理区间，10%-20%是危险区间，超过20%视为严重挤压，这也会影响信贷资源。

供应过多 房价却不降

该国目前的房屋空置率目前应是最高水平，超过许多国家。从整体上来看，中国虽然不缺住房，但却存在严重的结构性失衡。

照理来说，供应过剩应该会压抑房价，但中国房价也没有走软的趋势，由此可见供需已经不是主因，炒房才是最大原因。

这也是为何中国近期严格调控。市场猜测，空置税就是下一步。

市场上早有征收空置税的呼声，但一直未有落实，因为在界定空置房屋、空置税的税基、如何防止弃房断供等问题，都有待解决。