房地产泡沫

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美国75%房子 中产买不起

By Poh Gin,

2023年06月20日

中产变“中惨”
买房梦遥不可及

后疫情时代，全球经济走向复苏，然而在通胀高涨、高利率等经济环境因素下，能够好好生活已成为一个挑战，更何况是买房呢？

即使是强国的美国，房地产销售的表现亦不见得良好。

毕竟，如今最重要的是生活，而非买房。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）和Realtor.com近期发布一项报告显示，美国房地产泡沫已发展至严重的程度，市场上超过75%的房子价格，对于中产阶级买家而言，过于昂贵。

这很大程度上，是因为住房供应短缺，而对中等收入购屋者的打击最大；另外，抵押贷款利率上升，住房市场缺少大约32万套价格介于或低于25万6000美元（约118万令吉）的房屋单位，这是收入不超过7万5000美元（约34万令吉）的中等收入买家能负担的最高价格。

报告指出，在4月份，市场上中的110万套房屋中，中等收入买家只能负担得起其中的23%，这还比不上5年前该群体负担得起的比例的一半，当时市场上约有50%的房屋被认为是中等收入买家可负担得起。

目前经济适用房屋库存最多的三个大都市位于俄亥俄州。

同时，该报告还指出，目前经济适用房屋库存最多的三个大都市位于俄亥俄州，而被认为价格合理的房源数量最少则落在德克萨斯州埃尔帕索、爱达荷州的博伊西（Boise）与华盛顿州的斯波坎（Spokane）。

今年，美国房地产市场放缓，抵押贷款利率高企，买卖双方都处于观望态度，现有业主不愿将房产挂牌出售，因许多房产都在过去10年的超低利率时期取得融资。

行业专家透露，这种情况的结果是库存短缺，可能会持续纪念，从而推高房价，使负担不起的情况加剧。

而根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据显示，

美国人从未像现在这般负担不起住房，该协会4月份的购房申请支付指数（Purchase Applications Payment Index）升至172.3的创纪录高位。

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美国房市走势逐渐清晰

By Poh Gin,

2022年12月9日

美国已经正式进入
“艰难的房地产市场调整期”

2005年，美国房地产泡沫接近顶峰，时间快进到2022年，经济学家们并不害怕承认泡沫的存在，即便他们觉得这次泡沫或许没有上一次那么危险。

全世界最有影响力的经济学家——美联储主席杰罗姆鲍威尔在布鲁金斯学会的一次活动中表示，美国在疫情期间的房价上涨就符合“房地产泡沫”的定义。

鲍威尔说：“由于疫情的缘故，当时的抵押贷款利率非常低，人们都想买房，而且是想离开城市，在郊区买房，所以美国确实出现了房地产泡沫，房价上涨到了非常不可持续的水平，出现了过热等问题。所以，现在的房地产市场将迎来泡沫的另一阶段，希望它的供需关系能达到一个更好的状态。”

结合鲍威尔以往的发言，美国房地产的“平衡”进程应该已经开始了。今年6月份，鲍威尔曾表示，抵押贷款利率的大幅上涨将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份，他表示美国已经正式进入了一个“艰难的房地产市场调整期”，它将恢复市场的“平衡”。

鲍威尔

在鲍威尔承认有“泡沫”之前，达拉斯联储银行在11月份发表了一篇题为《消除美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务》的文章。文章认为，美国的政策制定者应该努力让泡沫缩水，而不是戳破它。

客观地说，美国房地产市场在疫情期间的确出现了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示，2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更加脱离基本面。

2008年楼市调整不会重演

未来一年内，房价与基本面的撕裂应该会有所愈合，这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产咨询、穆迪分析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联合公司等多家业内分析机构的共同意见。

这些公司认为，随着消费者的负担压力变大（在美国房价飙升40%之后，美国的抵押贷款利率也大幅上涨3%），美国的房价将在2023年进一步下跌。如果美国房价（目前已从2022年6月的最高点下跌2.2%）继续下跌，而收入继续上涨，则基本面将确实开始回归现实。

不过，美联储的官员们并不认为目前的楼市调整是2008年的重演。

虽然美联储官员承认，美国房价有可能出现“实质性调整”，但他们并不认为这轮调整的破坏性会达到2008年的规模。原因是美联储认为未来几年，不必担心出现大规模的法拍房危机或者大规模的供给过剩。

因此，尽管抵押贷款利率的大幅上涨，有可能通过压低房价的方式，给房地产市场带来“平衡”，并且给进一步增长带来一些去库的空间，但是从长期看来，市场的轨迹可能仍然不利于买方。

资料来源：财富中文网

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美国房市 告别“黄金时代”

By Poh Gin,

2022年04月29日

2021年，楼市红红火火……
2022年，房贷利率考验到……

根据美国房地美的最新数据，美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%，连续第七周上升。

房贷成本大举飙升，让去年迈入15年来最火爆的美国楼市，在今年面对迄今为止最大的考验。

房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）表示，虽然春季通常是最繁忙的购房季节，但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场，但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。

美国曾在2000年开启房地产泡沫时代，最终促使2007年进入大衰退。如今美国楼市，是否正重蹈覆辙？

《第一财经》访问多位美国房地产业内专家和投资者却认为，黄金时代还存在，因为决定房价最重要的因素，仍是供求关系；而当下美国房地产市场仍是卖方市场，这一基本盘并未发生变化。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武说：“目前的情况与2018、2019年美联储加息的情况类似，房价的上涨速度会放缓，但仍然持续上涨。待美联储加息结束后，房价会加速上涨。”

多地区房价被高估

但也有不少专家仍然不太乐观。

房地产研究公司CoreLogic认为，美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据，美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%，但在未来12个月内，预计房价将仅上涨 5%。

CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是：负担能力。过去一年，美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的5倍。这无法再继续下去了。

根据该公司对各大城市进行的“负担能力测试“，发现纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等65%地区，房市都被高估了，只有26%的地区是正常的，9%为被低估。

不过，仅仅因为美国房价被高估，并不意味着房价即将掉头下行或暴跌，因为许多行业专家的预估模型，都预测美国房价在未来1年依然会上涨。

当前库存只够卖2个月

美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查显示，与澳洲、加拿大、爱尔兰、纽西兰和英国等市场相比，美国是可负担性最高的国家。

陈跃武也强调，决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月，是历史最低点，短缺极为严重，房价会继续上涨。

NAR数据显示，3月美国待售住宅虽按月增加，但仍比2021年同期少9.5%。照目前销售速度，库存在两个月左右。

总结来说，美国楼市要在今年瞬间崩溃，几率似乎不大……

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中国打房 经济料30年最低

By Choy Hah Law,

2021年11月18日

房地产，中国经济命脉；
要整顿，必须付出代价。

曾几何时，中国房市是多么狂热，以至于公寓在开盘几分钟内售罄。当时，甚至有单位估计，房地产业贡献了中国经济增长的四分之一以上，房产成了中国家庭的主要存钱工具。

如今，中国家庭近四分之三的财富仍与房产有关。

但基于担心房地产泡沫可能会破坏长期发展，及中国房地产巨头恒大集团3000亿美元（1.25兆令吉）的巨额债务，促使中国政府采取风险控制措施，降低了对房地产业的依赖。

推动中国经济前行的三大支柱之一的房地产投资，在失去推动力之下，中国经济会变得怎样呢？

答案是：放缓至1990年的低点！

北京对房地产业的整顿，如无意外，将持续到明年及之后，这出乎许多人的意料之外，因此，高盛、野村和巴克莱等银行将中国2022年的增长预测下调至低于5%。

如果不把去年因疫情侵袭的预测计算在内，这将会是逾30年来最弱的经济增长。

疫情爆发前经济增长接近7%，相较之下，经济将明显走软。

全球GDP将受影响

而中国在世界经济分量极重，野村首席经济学家罗伯苏巴拉曼就估计，如果经济增速从今年的7.1%放缓至明年的4.3%，全球的国内生产总值（GDP）将会降低0.5个百分点。

这是因为，中国在大宗商品的需求极高，澳洲、印尼等靠大宗商品出口的国家会受到冲击；而中国消费支出放缓，全球消费型跨国企业都难以幸免。

不过，住房供应过剩对中国经济稳定性是一大威胁，北京愿意牺牲短期增长来获得更大的稳定，从这也看出，中国政府之前誓言，不会如过去经济低迷时用房地产来刺激经济，是认真的。

中国期盼，投资能够流向高科技制造业等优先领域，而不是房产市场。

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全球楼市 泡沫不破

By Choy Hah Law,

2021年11月2日

全球房市泡沫破灭？
没有的事~

今年全球不少地方的楼市房价飞涨，市场一直有房地产泡沫恐破灭的忧虑；但外媒分析后认为，这轮涨潮不太可能构成大麻烦，波动幅度有限。

《财富》杂志（Fortune）报道，不会让美国房市泡沫破灭的一大原因，是绝大多数千禧一代（1989年至1993年出生）在最近5年将进入30岁，大部分人在这个年龄段会开始买房。

不过，在经历2010年的金融危机后，建商并没有大肆增加新屋，据房利美统计，这导致美国存在约400万套房屋缺口。

再来，冠病疫情依然在提振房市，例如经济衰退导致的低抵押贷款利率、居家办公趋势等影响仍未消失，并使房地产市场持续火爆。

雷曼兄弟不会重演

虽然房屋库存再次增加，但依旧远低于疫情之前的水平，并且无法满足当前的需求。这意味着房价会继续上涨。

报道指出，此轮全球楼市上涨潮规模前所未有，离不开超低利率、货币宽松及许多国家大规模政府刺激措施的影响。

迄今公布住房统计数据的全球56个市场中，有43个市场的实际房价上升，而且并非外来热钱推动，而是内部因素居多。

一些专家认为，当前正处于一个房价过高但泡沫有限的时期，还没有出现过度借贷，房地产泡沫出现的风险不高，这与2018年美国雷曼兄弟银行破产引发全球金融危机不同。当时借贷率为10%，目前没有出现个人借贷猛增的现象。

多国出招抑制泡沫

面对持续高企的房价，许多国家政府都在未雨绸缪，防范泡沫膨胀过大或者破裂。

比如说在加拿大，总理特鲁多的竞选宣言之一就是限制海外买家；在韩国，央行3年来首次升息，抑制家庭负债带来的通胀压力。

全球房产咨询公司莱坊的数据现实，从2020年6月至2021年6月，一些市场的房屋需求已经开始出现疲软迹象。

在美国，抵押贷款申请已经下降，认为现在是购买好时机的家庭比例在6月份达到了10年低点。美国联邦住房金融局 （FHFA）26日公布的数据显示，美国8月份住房价格指数环比上涨了1%，低于市场预期的1.3%和7月份的1.4%。

越来越多观望情绪的出现有助于市场回归理性。

资料来源：新浪财经

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经合组织仅3国房价跌

By Poh Gin,

2021年08月4日

这一轮全球房价飙升，
英媒称为“冠病刺激”。

《金融时报》分析发现，在经合组织（OECD）的40个成员国中，今年首季只有3个国家的实际房价下跌，这是自2000年编制此数据以来的最低水平。

根据数据，今年首季房价下跌的只有巴西、印度和芬兰。经合组织国家的房价按年增长9.4%，是30年来最快的增速。

国际货币基金（IMF）研究部宏观金融处副处长德尼兹·伊甘指出：“过去一年，北半球大部分地区的房价出现了强劲上涨。”

各国数据显示，房价飙升的趋势在次季依然持续。在美国，4月份房价以近30年来最快的年率上涨。英国、韩国、纽西兰、加拿大和土耳其等国的房价也保持强劲增长。

超低利率、因封锁期而积攒的存款，加上居家作业催生住房需求，助长20多年来全球最广泛的房价上涨趋势，几乎所有经济体的房价都飙升。

国际清算银行货币和经济部负责人克劳迪奥·博里奥警告，如果房价持续飙升，恐怕演变成一种不可持续的涨势，最终可能导致经济活动“逆转”，尤其同时还会面对信贷强劲扩张的情况。

这是泡沫吗？

英国牛津经济咨询公司的首席经济学家亚当·斯莱特说，与长期趋势相比，发达经济体的房地产价格被高估了10%左右。

他估计，本轮房价上涨是自1900年以来最大的房地产泡沫之一，虽说其规模还远不及金融危机前夕。

不过他也指出，一些推高房价的因素是暂时性的，比如政府税收优惠和疫情导致的经济错配，包括港口交货延误导致的全球供应链中断。

资料来源：新浪财经