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美国房市走势逐渐清晰

2022年12月9日

美国已经正式进入
“艰难的房地产市场调整期”

2005年,美国房地产泡沫接近顶峰,时间快进到2022年,经济学家们并不害怕承认泡沫的存在,即便他们觉得这次泡沫或许没有上一次那么危险。

全世界最有影响力的经济学家——美联储主席杰罗姆鲍威尔在布鲁金斯学会的一次活动中表示,美国在疫情期间的房价上涨就符合“房地产泡沫”的定义。

鲍威尔说:“由于疫情的缘故,当时的抵押贷款利率非常低,人们都想买房,而且是想离开城市,在郊区买房,所以美国确实出现了房地产泡沫,房价上涨到了非常不可持续的水平,出现了过热等问题。所以,现在的房地产市场将迎来泡沫的另一阶段,希望它的供需关系能达到一个更好的状态。”

结合鲍威尔以往的发言,美国房地产的“平衡”进程应该已经开始了。今年6月份,鲍威尔曾表示,抵押贷款利率的大幅上涨将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份,他表示美国已经正式进入了一个“艰难的房地产市场调整期”,它将恢复市场的“平衡”。

鲍威尔

在鲍威尔承认有“泡沫”之前,达拉斯联储银行在11月份发表了一篇题为《消除美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务》的文章。文章认为,美国的政策制定者应该努力让泡沫缩水,而不是戳破它。

客观地说,美国房地产市场在疫情期间的确出现了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示,2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更加脱离基本面。

2008年楼市调整不会重演

未来一年内,房价与基本面的撕裂应该会有所愈合,这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产咨询、穆迪分析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联合公司等多家业内分析机构的共同意见。

这些公司认为,随着消费者的负担压力变大(在美国房价飙升40%之后,美国的抵押贷款利率也大幅上涨3%),美国的房价将在2023年进一步下跌。如果美国房价(目前已从2022年6月的最高点下跌2.2%)继续下跌,而收入继续上涨,则基本面将确实开始回归现实。

不过,美联储的官员们并不认为目前的楼市调整是2008年的重演。

虽然美联储官员承认,美国房价有可能出现“实质性调整”,但他们并不认为这轮调整的破坏性会达到2008年的规模。原因是美联储认为未来几年,不必担心出现大规模的法拍房危机或者大规模的供给过剩。

因此,尽管抵押贷款利率的大幅上涨,有可能通过压低房价的方式,给房地产市场带来“平衡”,并且给进一步增长带来一些去库的空间,但是从长期看来,市场的轨迹可能仍然不利于买方。

资料来源:财富中文网

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美国房市 告别“黄金时代”

2022年04月29日

2021年,楼市红红火火……
2022年,房贷利率考验到……

根据美国房地美的最新数据,美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%,连续第七周上升。

房贷成本大举飙升,让去年迈入15年来最火爆的美国楼市,在今年面对迄今为止最大的考验。

房地美首席经济学家卡特(Sam Khater)表示,虽然春季通常是最繁忙的购房季节,但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场,但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。

美国曾在2000年开启房地产泡沫时代,最终促使2007年进入大衰退。如今美国楼市,是否正重蹈覆辙?

《第一财经》访问多位美国房地产业内专家和投资者却认为,黄金时代还存在,因为决定房价最重要的因素,仍是供求关系;而当下美国房地产市场仍是卖方市场,这一基本盘并未发生变化。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武说:“目前的情况与2018、2019年美联储加息的情况类似,房价的上涨速度会放缓,但仍然持续上涨。待美联储加息结束后,房价会加速上涨。”

多地区房价被高估

但也有不少专家仍然不太乐观。

房地产研究公司CoreLogic认为,美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据,美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%,但在未来12个月内,预计房价将仅上涨 5%。

CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是:负担能力。过去一年,美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的5倍。这无法再继续下去了。

根据该公司对各大城市进行的“负担能力测试“,发现纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等65%地区,房市都被高估了,只有26%的地区是正常的,9%为被低估。

不过,仅仅因为美国房价被高估,并不意味着房价即将掉头下行或暴跌,因为许多行业专家的预估模型,都预测美国房价在未来1年依然会上涨。

当前库存只够卖2个月

美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查显示,与澳洲、加拿大、爱尔兰、纽西兰和英国等市场相比,美国是可负担性最高的国家。

陈跃武也强调,决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月,是历史最低点,短缺极为严重,房价会继续上涨。

NAR数据显示,3月美国待售住宅虽按月增加,但仍比2021年同期少9.5%。照目前销售速度,库存在两个月左右。

总结来说,美国楼市要在今年瞬间崩溃,几率似乎不大……

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中国打房 经济料30年最低

2021年11月18日

房地产,中国经济命脉;
要整顿,必须付出代价。

曾几何时,中国房市是多么狂热,以至于公寓在开盘几分钟内售罄。当时,甚至有单位估计,房地产业贡献了中国经济增长的四分之一以上,房产成了中国家庭的主要存钱工具。

如今,中国家庭近四分之三的财富仍与房产有关。

但基于担心房地产泡沫可能会破坏长期发展,及中国房地产巨头恒大集团3000亿美元(1.25兆令吉)的巨额债务,促使中国政府采取风险控制措施,降低了对房地产业的依赖。

推动中国经济前行的三大支柱之一的房地产投资,在失去推动力之下,中国经济会变得怎样呢?

答案是:放缓至1990年的低点!

北京对房地产业的整顿,如无意外,将持续到明年及之后,这出乎许多人的意料之外,因此,高盛、野村和巴克莱等银行将中国2022年的增长预测下调至低于5%。

如果不把去年因疫情侵袭的预测计算在内,这将会是逾30年来最弱的经济增长。

疫情爆发前经济增长接近7%,相较之下,经济将明显走软。

全球GDP将受影响

而中国在世界经济分量极重,野村首席经济学家罗伯苏巴拉曼就估计,如果经济增速从今年的7.1%放缓至明年的4.3%,全球的国内生产总值(GDP)将会降低0.5个百分点。

这是因为,中国在大宗商品的需求极高,澳洲、印尼等靠大宗商品出口的国家会受到冲击;而中国消费支出放缓,全球消费型跨国企业都难以幸免。

不过,住房供应过剩对中国经济稳定性是一大威胁,北京愿意牺牲短期增长来获得更大的稳定,从这也看出,中国政府之前誓言,不会如过去经济低迷时用房地产来刺激经济,是认真的。

中国期盼,投资能够流向高科技制造业等优先领域,而不是房产市场。

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全球楼市 泡沫不破

2021年11月2日

全球房市泡沫破灭?
没有的事~

今年全球不少地方的楼市房价飞涨,市场一直有房地产泡沫恐破灭的忧虑;但外媒分析后认为,这轮涨潮不太可能构成大麻烦,波动幅度有限。

《财富》杂志(Fortune)报道,不会让美国房市泡沫破灭的一大原因,是绝大多数千禧一代(1989年至1993年出生)在最近5年将进入30岁,大部分人在这个年龄段会开始买房。

不过,在经历2010年的金融危机后,建商并没有大肆增加新屋,据房利美统计,这导致美国存在约400万套房屋缺口。

再来,冠病疫情依然在提振房市,例如经济衰退导致的低抵押贷款利率、居家办公趋势等影响仍未消失,并使房地产市场持续火爆。

雷曼兄弟不会重演

虽然房屋库存再次增加,但依旧远低于疫情之前的水平,并且无法满足当前的需求。这意味着房价会继续上涨。

报道指出,此轮全球楼市上涨潮规模前所未有,离不开超低利率、货币宽松及许多国家大规模政府刺激措施的影响。

迄今公布住房统计数据的全球56个市场中,有43个市场的实际房价上升,而且并非外来热钱推动,而是内部因素居多。

一些专家认为,当前正处于一个房价过高但泡沫有限的时期,还没有出现过度借贷,房地产泡沫出现的风险不高,这与2018年美国雷曼兄弟银行破产引发全球金融危机不同。当时借贷率为10%,目前没有出现个人借贷猛增的现象。

多国出招抑制泡沫

面对持续高企的房价,许多国家政府都在未雨绸缪,防范泡沫膨胀过大或者破裂。

比如说在加拿大,总理特鲁多的竞选宣言之一就是限制海外买家;在韩国,央行3年来首次升息,抑制家庭负债带来的通胀压力。

全球房产咨询公司莱坊的数据现实,从2020年6月至2021年6月,一些市场的房屋需求已经开始出现疲软迹象。

在美国,抵押贷款申请已经下降,认为现在是购买好时机的家庭比例在6月份达到了10年低点。美国联邦住房金融局 (FHFA)26日公布的数据显示,美国8月份住房价格指数环比上涨了1%,低于市场预期的1.3%和7月份的1.4%。

越来越多观望情绪的出现有助于市场回归理性。

资料来源:新浪财经

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经合组织仅3国房价跌

2021年08月4日

这一轮全球房价飙升,
英媒称为“冠病刺激”。

《金融时报》分析发现,在经合组织(OECD)的40个成员国中,今年首季只有3个国家的实际房价下跌,这是自2000年编制此数据以来的最低水平。

根据数据,今年首季房价下跌的只有巴西、印度和芬兰。经合组织国家的房价按年增长9.4%,是30年来最快的增速。

国际货币基金(IMF)研究部宏观金融处副处长德尼兹·伊甘指出:“过去一年,北半球大部分地区的房价出现了强劲上涨。”

各国数据显示,房价飙升的趋势在次季依然持续。在美国,4月份房价以近30年来最快的年率上涨。英国、韩国、纽西兰、加拿大和土耳其等国的房价也保持强劲增长。

超低利率、因封锁期而积攒的存款,加上居家作业催生住房需求,助长20多年来全球最广泛的房价上涨趋势,几乎所有经济体的房价都飙升。

国际清算银行货币和经济部负责人克劳迪奥·博里奥警告,如果房价持续飙升,恐怕演变成一种不可持续的涨势,最终可能导致经济活动“逆转”,尤其同时还会面对信贷强劲扩张的情况。

这是泡沫吗?

英国牛津经济咨询公司的首席经济学家亚当·斯莱特说,与长期趋势相比,发达经济体的房地产价格被高估了10%左右。

他估计,本轮房价上涨是自1900年以来最大的房地产泡沫之一,虽说其规模还远不及金融危机前夕。

不过他也指出,一些推高房价的因素是暂时性的,比如政府税收优惠和疫情导致的经济错配,包括港口交货延误导致的全球供应链中断。

资料来源:新浪财经