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当初狂飙 美国房市摔得更疼

2022年10月6日

玩过多米诺骨牌吗?
只要一张牌倒,陆续全部就会倒塌。

而美国房市,就被西班牙《经济学家报》形容为美国经济最重要的一张多米诺骨牌,却开始倒塌了。

在这份报道中提到,过去数月以来,美国房市已经开始出现裂痕,但现在这个多米诺骨牌才开始倒塌,最重要的一张牌就是日前公布的20座大城市房价综合指数。

房市放缓势头猛烈

这项标准普尔/凯斯-希勒房价指数在7月时出现自2012年来首次的按月下跌,跌了0.4%。

虽然按年来看房价依然上升15.8%,但远低于6月时的18.1%涨幅,看来放缓的势头似乎来的更加猛烈,可带来雪崩式的下滑。

而且这绝对不是句点,而是起点。

这是因为,这几个月来房市开始出现疲弱,主要源自于美联储的升息,但实际上利率上升对房市带来的真正影响,需要6至8个月才能彻底显现出来。

房地产是一种对利率变化十分敏感的资产。在扩张性货币政策,也就是低利率的时期,房地产是备受追捧的明星资产;但当利率上升时,房价就会受到影响。

在疫情期间,美国人手上的资金因为各种振兴措施而变多,且正值低利率环境,大家一窝蜂涌入房市,将房价大幅推升,甚至还要抬高出价来“抢房”。

但当初涨得多凌冽风光,如今跌得就有多惨重。

美国房市犹如一张多米诺骨牌,开始倒塌了。

房价将跌15%

报道中指出,在经济衰退风险加剧和利率急涨的情况,最先倒下的多米诺骨牌通常是金融市场,美国股债是场已经受到金融环境变化的而影响,现在就轮到房地产了。

安联也警告,房价通常是经济衰退时最后一个下跌的指标。房地产将成为经济衰退“火上浇油”的一大风险。

目前美国住房价格还保持在高位,但市场预计房地产价格将在未来12个月收缩15%,会将美国经济推入2023年的衰退大潮。

资料来源:新浪财经、参考消息网

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利空冲击 发展商转攻中价屋

2022年07月25日

独家报道:李治宏

卖不出买不起,
房地产领域如何突围?

经济全面重启后,市场出现报复性消费,但这股报复性消费并没有发生在房地产领域。

毕竟,房产属于高价物品(Big Ticket Item),房屋贷款也是一笔长期的财务负担,在国人深受通货膨胀冲击,纷纷节省开销和谨慎消费之际,买房的能力和意愿也相应下跌。

这股“寒风”已经吹在国内产业市场龙头雪隆区的新楼盘上,因为今年上半年新推出的新房屋项目只有区区14个,比起去年同期的37个,大幅减少19个或164%!

加上下半年经济前景看淡,一些发展商不仅转攻符合一般购屋者财务预算的可负担房屋,更可能展延推出原本要在今年内面市的新项目;而尽管建筑材料成本飙升,屋价看来也不会大幅调高,因为发展商碍于市道欠佳,无法把所有额外成本转嫁给购屋者。

今年4月,雪隆地区完全没有任何新房屋项目面市,而且整个上半年的新楼盘,都没有任何洋房、半独立式房屋和毗连式房屋单位。

邓志明

上半年新楼盘大减

产业顾问公司大马亨利行指出,提供诸多优惠的拥屋计划(Home Ownership Campaign,HOC)于去年底告一段落后不再延长、通胀压顶和俄罗斯入侵乌克兰战争,或是导致今年上半年雪隆新楼盘大减的主因。

大马亨利行总营运长邓志明说,在建筑材料价格飙升下,发展商未来几个月很可能被迫调高房屋售价,但在前景充满挑战下,房价调涨的空间有限。

这是因为除了建材成本,发展商在调高房价之前,必须考量其他因素,这包括国家经济和房屋市场走势、购屋者的购买力和对房价调涨的接受度,这些因素将决定房价的涨幅。

他说,全球经济衰退风险升高下,大马的出口增长很可能放缓,最终影响整体经济增长,这将影响投资者信心,不仅打击股市表现,产业需求也将下行,届时发展商要转移任何额外成本给买家的能力也将减弱。

“住宅产业市场虽有从疫情中复苏的一些迹象,但还无法证明这只是短期的反弹,未能展现持续复苏的能力。”

他预计发展商们将尽量吸纳额外成本,那些地点良好,并可继续吸引强大需求的房屋项目,若调高售价,涨幅将介于5至10%。

至于已推出一段时日,但销售表现不那么好的项目,可能只会稍微调高售价,甚至只是维持现有价格。

利率扬升影响申贷

“我们也相信,二手房屋市场,尤其是那些较高价位的房屋及所在地点房屋需求不那么强,租赁市场也有点偏弱的房屋,不会调高售价。”

国内利率扬升是房产市场的另一利空。

邓志明指出,随着利息成本扬升,中等价格房屋的业主,在摊还房屋贷款时也会更吃力,而那些财务状况告急者则可能被迫降价求售房屋。

此外,利率扬升下,借贷者每月房贷供款走高,将影响房贷申请者的贷款额度,令购屋者需重新审视购屋的开支预算。

事实上,根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,大马房屋价格指数今年首季比去年第四季下滑2%,也比去年首季稍微下跌0.1%。

此外,今年首季的房产交易量为9万4544单位,比去年末季下滑4.9%。

40至60万房屋大行其道

发展商推出更多面积较小的房屋,可能是对市道欠佳的一种直接回应,发展商重新聚焦符合购屋者财务预算的可负担房屋,而非主打房价较高,但可能需求较低的单位。

亨利行在2022年第三季《HBAdvisor》季刊中指出,这令售价介于40万至60万令吉的房屋大行其道,上半年14个新楼盘当中,就有10个或71%有推出这个价位的房屋。

销售佳改善现金流

邓志明接受《南洋商报》书面访问时补充,产业市场还未完全从疫情重创中复苏,市场对价格变得更为敏感,因此发展商纷纷尝试推出符合目标客户群经济负担能力的房屋。

他指出,主因是发展商们发现,相对较高价位的房屋,售价40万至60万令吉的房屋较受市场欢迎,只有在取得令人满意的销售率下,发展商的现金流才会获得改善。

“因此,发展商检讨策略和重新规划新项目产品内容,以涵盖更多售价40万至60万令吉,价格较可负担的房屋,是自然不过的事。”

他预见,发展商们会继续这样做,直到市况改善和市场对较高价位房产的需求转强为止。

“其中一个做法就是在不牺牲房屋各种功能的前提下,缩小房屋的建筑面积,以控制房屋售价,确保符合购屋者的经济能力和银行给予的房贷额度。

“如果房屋的面积太大,售价将会更高,这或将超越购屋者的经济能力。”

下半年或现豪宅新楼盘

整个上半年雪隆区新楼盘完全没有豪宅单位,并非发展商已全面淡出高档市场。

邓志明指出,洋房、半独立房屋和毗连式房屋单位都是人口密度较低,必须以较高价位销售的房屋类别,但当市道欠佳,而土地成本依然偏高时,发展商别无选择,惟有重新聚焦符合市场需求、价格较可负担、人口密度较高的房屋类别,例如公寓和共管公寓。

这是今年上半年雪隆新房屋项目完全没有洋房、半独立式房屋和毗连式房屋的主因。

“但我们必须指出,我们搜集的数据,可能漏掉了一些发展商私下推出,没有在媒体打广告宣传的新项目,因此我们不能说本身的数据100%准确。

“同时,这类项目可能处于不同阶段的规划当中,也许我们会在今年下半年或明年上半年看到更多这类项目推出市场,除非市场大幅度走下坡。”

市况改善将“升级”住家

疫情过后,国人追求拥有更大空间的房屋,这股趋势并未因上半年面积较小房屋大行其道而逆转。

邓志明指出,人们都向往拥有宽敞的房子,这是许多人梦想中的家居,但事实上,他们必须根据本身的经济能力和预算来购屋。

“疫情导致房市放缓下,投机炒风已大减,购买产业投资的人也少了许多,现有的购屋者大部分都是买来自住。

“而售价40万至60万令吉的购屋者当中,很大比重是首购族,他们一般会选择先购买较小间和价格较可负担的房子。”

他补充,一旦市况改善,人们将会计划让住家“升级”,届时就会物色较大间的房屋。

巴生谷新楼盘数目
去年下半年起下跌

1月份是今年上半年巴生谷最多新房屋项目的月份,共有4个新楼盘推出,和去年1月持平,也许是HOC的余温加持,但新楼盘数目过后就走下坡。

而且,今年上半年推出的14个新项目中,多达44%推出建筑面积801至1000平方尺的单位,接着是38%涉及1201至1500平方尺的单位,以及31%涉及601至800平方尺的单位。

相对之下,去年上半年,涉及这3个建筑面积的新房产项目,分别只有23%、19%和16%。

去年上半年巴生谷的37个新楼盘当中,多达31个或83.78%涉及售价100万令吉和以上的单位,这也许是受惠于HOC的各种优惠吸引许多购屋者所致。

今年上半年推出每平方尺价格较低单位,即每平方尺售价低于500令吉的新楼盘数目也较多,显示市况欠佳下,发展商惟有推出更多较低价位的房屋。

事实上,整体而言,巴生谷新楼盘数目去年下半年即开始走下坡。

去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的37个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

双层排屋  服务式公寓
2类房产主导市场

上半年的14个新楼盘中,有6个推出双层排屋和服务式公寓,显示这2大类房产仍主导市场。

雪州占了8个新楼盘,其余6个分布在吉隆坡各地,但吉隆坡孟沙和文良港各以2个项目傲视雪隆各地。

吉隆坡其他有新房产项目的地区分别是武吉免登和泗岩沫,至于雪州,则有8个地区各推出一个新楼盘,分别是八打灵再也、加影、蒲种、龙溪、沙叻丁宜、双溪毛糯、万挠和峇冬加里。

去年上半年,雪州共有27个新楼盘,吉隆坡则有10个。

今年上半年的新房产单位方面,雪隆两地合共只有7595单位,等于去年同期1万1560单位约66%。其中,雪州占4283单位或56%;吉隆坡则有3312单位或44%。

这和去年上半年的情况刚好相反,当时,吉隆坡虽然新楼盘远比雪州少,但推出的新单位却高占雪隆两地69%(7937单位),反观雪州只占31%(3623单位)。

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我国需要新房屋数据系统吗?

2022年07月13日

数据库太多,
可能会重叠或不够透明。

国家房屋局(JPN)总监拿督再也西兰透露,由于目前国家产业资讯中心(NAPIC)的数据较为粗略,因此该局正在开发滞销房屋数据储存系统,以呈现更完整、清晰和准确的滞销房屋数据。

他向《马来西亚前锋报》指出,这个系统是由NAPIC、房政部和马来西亚房地产发展商会(REHDA)合作开发,土地与矿务局(PTG)和各地方政府也参与其中。

“现在我们只是空有堆积的数据,只有开发了新系统,我们才能掌握即时数据,并且可以监控房屋的价格、销售量、滞销量、项目寿命、位置和进行特征配额。”

他说,有了新系统,一些原本没有能力购买房屋的人,就有机会购买一些发展商提供折扣,或者以成本价出售的滞销房屋,否则,在此之前,大家都不知道要去哪里物色这些卖不完的屋子。

“通过新系统,消费者可以上门看屋,再周详地研究他们相中的房屋是否适合居住,或有没有能力购买。”

新系统将在2025年初才完成,除了有助于推动居者有其屋政策,也可减少国内滞销房产的数量。

MIPFM:应拨更多预算完善系统

不过,大马产业及设施管理人协会(MIPFM)而后发文告指出,数据库只需一个就足够,所有数据都应归属于NAPIC,以避免信息重叠。

NAPIC就隶属于财政部旗下的房产估价及服务局(JPPH)是我国收集和发布房地产数据和信息的唯一机构。

该协会认为,政府应该给予更多预算,来整理、收集和分析准确且及时的数据。数据和信息应该更全面,不仅需涵盖未售出单位,还需包括空置和未使用的单位,以更好地掌握资产资讯。

“单一的综合房地产数据库,将提高房地产市场的透明度,同时有助于提高房地产的市场占用、投资和开发的市场效率。”

新系统2025年落成

据再也西兰透露,这个新的数据库是从今年1月开始输入资料,系统创设已经完成近一半,但当局需要3年的时间,才能确保数据真正完整且具体化。

也就是说,这个新系统会在2025年初才完成。除了有助于推动居者有其屋政策,相信或许也有助于减少国内滞销房产的数量。

他说,通过新系统数据分析,发展商就能重新评估建设计划地点的潜能,再从中圈定更适合开发屋业计划的区块。”

“此外,针对一些滞销已久的房屋单位,新系统也能协助州政府提供特别援助,或对持有期(tempoh pegangan)进行例外处理。”

他补充,新系统也能帮助中央政府或州政府制定针对性的政策,并确认什么地方适合开发屋业发展。

“政府也需要一个数字库,来确定国内房屋滞销的情况对房地产行业而言,是否令人担忧。”

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美国房贷利率 半年涨近3%

2022年06月17日

想要借贷买房的美国人,
你们还好吗……

美国通胀创40年新高,让心急如焚的美联储,下定决心展开更激进的升息步伐。

这也连带推高了美国抵押贷款利率,尤其是房贷利率,在短短半年内已经升接近300个基点,从今年初的3.25%上升到最新的6.13%!

月供款增40%

根据华尔街见闻报道,这也是2008年美国房地产大崩盘以来,最高的利率水平。

粗略计算,如果一个购房者现在申请35万美元(约154.68万令吉)的抵押贷款,未来30年每月需要支付的房贷,将从1523美元(约6731令吉),上涨到2128美元(约9405令吉),短短半年内这一数据大幅飙升了40%。

美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.25%,而目前已飙升至6.13%,

难以负担 不再买房

随着抵押贷款还款额越来越难负担,冲击了购房者的信心,抵押贷款申请已经开始大幅减少。

MBA经济学家乔尔·坎接受访问时说:“过去两个月,房屋库存持续低迷,抵押贷款利率飙升,导致购房市场受到影响。这些日益恶化的负担能力挑战对潜在的首次购房者来说尤其艰难。”

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线上拍卖,怎么参与?

2022年05月6日

拍卖专家:谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问:

您好!

知道现在已经很多地产放在线上拍卖,请问实体拍卖和线上拍卖的房产是不同的?

新手想自己在线上拍卖那里竞投,要如何开始和进行?

Kok Wai


答:

Kok Wai,您好!

实体拍卖和线上拍卖的房产之间的区别是现场的感觉与气氛的不一样,就如大家喜欢出席现场音乐会一样的不同感觉与气氛。

所有被金融机构安排拍卖的房地产业都会刊登在各大报章,比如中文,英文或马来文报章上找到有关的产业拍卖通告。或者联络拍卖师获取房地产业拍卖的讯息。

您也可以到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网http://www.auctionguru.com.my找到最新的拍卖产业资讯。

在决定是否购买金融机构拍卖产业时,最重要的文件是拍卖通告(Proclamation of Sale),有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要质料,包括:产业基本质料、拍卖底价及种种的购买条款如付款期限、产业开销的分配等。

线上拍卖一般需要至少提前 3 天,交10%底价的汇票。相关单位将为你注册与提供投标的密码。如果你成功投标该房产,你需要尽快安排签与领取有关拍卖合约。如果你投标失败,你的汇票将会寄回给你。

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疫祸延烧 亚太装修费涨11%

2022年04月29日

【装修那么贵?】系列2

需求越来越弱,
成本愈来愈高……

冠病疫情一年又一年,房地产和建筑业继续深受影响,连带装修业也深受冲击,需求减弱,成本升高。

国际房产顾问仲量联行(JLL)指出,过去一年受劳动力不足、材料短缺和供应链断裂等问题,连带推高亚太区装修成本。

该行日前发布的2021/2022年《亚太区装修成本指南》提到,调查的30多个主要城市,办公楼装修成本平均按年上涨10.8%。

“统计这些市场的办公楼装修成本,达到每平方米1109 美元(约4697令吉)。”

材料价格飙升及劳工短缺为装修业带来挑战。

人力建材短缺

报告说,亚太大部份城市的装修成本都上涨,反映劳动力和原料短缺造成的广泛影响。

仲量联行亚太区项目与开发管理服务董事经理Martin Hinge 指出,亚太市场过去一年,忙着应对新冠疫情各种影响,疫情中断供应链等问题,对亚太和全球造成影响。

在中国,除了疫情影响原材供应和价格,因媒炭价格上和严格碳排目标造成限电供应,也是影响装修成本上升主因。

中国影响全区

许多装修材料依赖中国供应,该国受疫情影响产量和供货等问题,不光影响中国本身,甚至整个亚太区。

“这也直接导致了材料的大量紧缺,全球疫情对供应链的影响则进一步加剧供需失衡。”

报告说,疫情影响供应链中断和劳动力流动受阻更加速价格的攀升。

印度各主要城市去年急剧上涨,尤其是机电相关成本。

仲量联行说,今年上半年的第二波疫情,给印度造成了毁灭性的打击,建材严缺,虽然防疫限制逐渐放宽,建材需求回升,但供应却无法快速满足订单。

报告称,整体上,亚太区装修成本和装修意愿分化极大:“尤其是东南亚受新变种的新冠疫情冲击,市场信心和装修意愿都受挫。”

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中国疫情封控 发展商雪上加霜

2022年04月22日

没人能出门,
又怎么能看房呢?

疫情防控“优等生”中国,近期又陷入了两年来最严重的冠病疫情,而对房地产发展商来说,好不容易看到的复苏曙光又灭了。

就在几周前,随着政府作出会防止无序崩盘的承诺,房地产行业形势似乎正在向好。但是现在,上海等主要城市的封控正在让潜在买家远离房地产市场。

中国最新官方数据显示,3月新建住宅销售下降29%,是去年7月开始下跌以来的最大降幅。房价连续7个月下跌,更是雪上加霜。

触底无期

国家统计局周二公布的首季国内生产总值(GDP)初步核算结果显示,作为重要经济来源的房地产,在首季按年下降2%,在所有行业中跌幅最大。

大华继显驻吉隆坡分析员齐夫洪(译音)指出:“鉴于疫情的爆发,很难说市场已经触底”。他之前预计住宅销售会在5月份前后到达谷底。

随着融资枯竭和更多债券到期,发展商们都冀望于销售反弹,来度过流动性危机,但疫情升温恐怕让他们梦灭。

疫情封孔措施让中国强大的经济地区遭受冲击,消费支出正在下行,失业率也升到疫情爆发最初时的最高水平。

线上销售也难

根据房地产咨询公司同策的研究,在作为中国一线城市中最大房地产市场的上海,有10余个新建楼盘因疫情而延期开盘。

虽然说房地产公司自疫情来努力转向线上销售,但成果喜忧参半。

中原地产分析员卢文曦表示,虽然在3月份实施部分封控期间,一些公司成功说服了购房者利用虚拟现实技术看房,但4月份的全面封控最终让楼市活动陷入了停滞。

26岁的房地产经纪人尤政说,过去几个月都戴着口罩在路上派发传单:“我现在就担心被解雇。上个月就够难了,潜在买家担心在看房期间被封。现在谁知道销售什么时候能恢复。”

情况比武汉更糟糕

这一次,潜在打击可能会两年多以前疫情最初在武汉爆发期间更为严重。

这是因为,武汉的房地产销售仅占全国总量的0.8%,而最近停摆的上海和深圳合计占到6.5%。

更重要的是,购房者人气现在比2020年初时脆弱得多。当时,被压抑的需求促成了行业的快速复苏。后来,政府展开了对过度举债行为的整顿,导致发展商资金紧张,建设中断。

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无论何行业, 终究会做房地产?

2022年04月17日

不管做什么行业,
都逃不了“香饽饽”的房地产?

房地产,真的是一个那么好赚的行业吗?为何国际知名企业不管从事哪个行业,最后都会和房地产“扯上一脚”?

财联社报道,迪斯尼公司最近宣布将在美国佛罗里达州奥兰多县、其主题公园不远处的80英亩土地上开发1300套经济适用房(类似于可负担屋)。

而另一家媒体巨头环球影业也宣布,将和发展商合作在其土地上,兴建1000间经济适用房,帮助奥兰多解决房屋短缺的问题。

不仅如此,科技巨头也在2019年时,就承诺投入数十亿美元来兴建经济适用房。

苹果在2019年宣布为经济适用房项目拨款25亿美元(约105.74亿令吉),用于加州住房基金和首付援助计划。Meta、亚马逊、谷歌、微软都有相关计划。

土地太多 赚钱更好

为何这些企业都爱投入房地产?

迪斯尼和环球影业主要是因为有许多的土地。

迪士尼创始人沃尔特·迪士尼非常热衷买地,据不完全统计,迪士尼在美国拥有超过8000英亩土地,也不可能全部拿来兴建主题公园。

早在2016年,迪士尼就推出过一个名为Golden Oak的精英社区,瞄准的是富人买家,一套房子的售价从400万至1600万美元(约1692万至6767万令吉)不等。据说,300套房子的每一套都能看到不远处迪士尼乐园魔法王国的夜间烟花。

而迪士尼最近官宣的这一个房地产项目,瞄准的是奥兰多因租金上涨而压力倍增的群体。

根据美媒报道,从2020年到2021年,奥兰多的租金已上涨21%,而根据Move.org的数据,奥兰多也是2020年最低工资工人负担能力第二低的城市。

科技公司 为留住人才

而科技公司纷纷投入房地产,最重要的原因是,他们需要的人才正在被当地科技业群聚带来生活成本高涨而逼出该地区。

Zillow有一项研究表明,科技公司首次公开募股(IPO)对地区房价有正面影响,例如面簿的IPO中,在一个地区中每有10名FB的员工,在接下来一年中房屋价值就会额外增加1.6个百分点。

而不断涌现的科技公司又对人才的需求逐年扩大,加上科技业的高薪吸引,在某些科技业群聚的地区,如加州圣何塞,住房矛盾就会逐步扩大,最后倒逼人才往其他州撤出。

早先,特斯拉宣布将总部从加州移往德克萨斯州,就有降低员工生活成本的重要考量。

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房地产界“奥斯卡” 29日颁奖

2022年03月29日

今晚,
轮到房地产界的奥斯卡!

电影圈的奥斯卡颁奖典礼刚落幕,房地产界的奥斯卡颁奖典礼则将开始!

世界不动产联盟马来西亚分会(FIABCI Malaysia)今晚(3月29日)傍晚7时举办2021年马来西亚产业大奖(Malaysia Property Awards,简称MPA)颁奖典礼,表彰本地房地产业者的卓越表现。

槟州元首敦阿末弗兹将莅临2021年马来西亚产业大奖颁奖典礼,为奖项更添非凡意义。

这个颁奖典礼邀得槟州元首敦阿末弗兹担任颁奖主宾,将颁出产业风云人物奖、产业总执行长奖、可负担房屋发展奖、综合用途产业发展奖、特建产业发展奖、住宅产业发展奖等17个奖项。

专业且独立的马来西亚产业大奖备受国内发展商追捧。

成立于1992年的马来西亚产业大奖被誉为是房地产界的“奥斯卡”,一直是发展商展示其项目的舞台,证明了他们的实力,以发展造福社区的优秀项目。

该奖项拥有严格的评估过程和标准,参赛项目需符合设定的标准才有资格参赛,更被称为业界卓越的标杆,激励和引导发展商开发更多值得奖励、超越其他国家的项目。

奖项优胜者还可以参与FIABCI世界卓越产业大奖,与来自美国、英国、印尼等参赛的公司竞争,一起接受来自35个国家组成的独立评审团审核。

《南洋商报》为合作媒体。

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经济向好 槟产业界活力再现

2022年03月14日

报道:李治宏

经济复苏、国门重开等正面因素,
产业市场进一步提振。

上星期,我们探讨了疫情两年内来一直保持强劲走势的槟州工业产业市场;而这期,再来进一步浅析槟州其他产业次领域的前景。

槟城向来是北马经济火车头,槟州产业领域自然是北马产业市场的领头羊,整个北马产业市场兴衰的晴雨表。

整体而言,槟州产业领域正逐步复苏,去年首9个月的成交量更是国内少数逆流而上的州属之一。

2022年,槟州产业市场整体展望向好,而随着经济复苏、工业领域持续强劲增长,以及旅游领域有望在国门重开后逐步回春,这些正面因素都将令市场情绪进一步改善。

住宅仍主导市场

2021年首9个月,槟州产业总成交量达1万1981单位,涉及总额72亿2823万令吉,分别按年增长13.95%和33.8%。住宅依然主导槟州产业市场,高占总交易量76.72%,以及总额的56.42%比重。

反观商用产业和农业用途产业,各占总成交量的7.5%和6.91%;成交总额排第二和第三的产业次领域则是工业产业和商用产业,各占16.44%和13.94%。

公寓滞销再恶化

跨国产业顾问公司大马莱坊认为,在2022年财政预算案和政府疫情期间推出的各项振兴经济配套,鼓励和推动国人购买房屋的刺激下,槟州住宅市场今年料将渐入佳境,尤其是有地房屋市场料逐步回暖。

不过,高楼住宅尤其是共管公寓和公寓的滞销情况料进一步恶化。

4638住宅滞销第二严重

另一家产业顾问公司大马亨利行指出,槟州住宅产业滞销情况全马第二严重,截至2021年第三季滞销单位达4638单位。

截至2021年9月杪,槟州高楼住宅累计供应量达27万8867单位,按年增长4.2%。其中,21万7037单位或78%坐落在槟岛,其余6万1830单位分布在威省各地。

在乔治市,面积介于2200至2800平方尺的特定高档共管公寓,平均开价介于每平方尺1000至1250令吉。在关仔角,面积超过4000平方尺的共管公寓单位,平均开价介于每平方尺550至900令吉。

在丹绒道光/丹绒武雅,建筑面积介于1600至6000平方尺的单位,平均开价介于每平方尺500至950令吉,视地点、项目、面积、所在楼层和其他因素而定;在牛汝莪,建筑面积小过2000平方尺的单位,平均开价介于每平方尺600至900令吉。

槟岛目前施工中的主要住宅项目包括宏升集团(Ideal Group)在甘密山发展的Ideal Residency及新港(Sungai Ara)的Havana Beach Residences、汇华集团在新港发展的TreeO、Asia Green Group在百安湾(Bayan Bay)发展的The Zen等。

办公产业:

特建办公楼租用/租金率趋稳

基于新增的特建办公楼(Purpose-built Office)供应有限,槟州优等特建办公楼的租用率和租金率料将保持稳定。

与此同时,随着居家作业蔚然成风,一些商业设施已改装,成为共享工作空间(Co-Working Space)。

截至2021年第三季,槟岛共有145座私立特建办公楼,提供约68万1400平方米。其中121座办公楼坐落在乔治市,占全槟岛办公空间约64%(约43万7000平方米)。槟岛特建办公楼租用率保持稳健,从2020年第三季的79.4%,于2021年第三季扬升至约85%。

槟岛首要特建办公楼的分层办公空间,例如合您大厦、Menara Northam、Maritime Piazza 和E-Gate的平均成交价格介于每平方尺450至750令吉 ,取决于地点、面积(楼层空间)、装潢、条件(装修)和景观而定。

次要办公楼的分层办公空间方面,二手市场的成交价低于每平方尺350令吉,而这类办公楼一般建于上世纪80年代,属于比较老旧的建筑物,设施陈旧也缺乏维修保养,停车位也比较有限。

3特建办公楼正兴建

不过,分层特建办公楼的平均市价自2019年起下跌,其中首要办公楼市价于2021年第三季处于每平方尺520令吉,次级办公楼每平方尺市价处于320令吉。

租金方面,首要办公楼内的分层办公空间月租介于每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙,相较于2020年第三季介于每平方尺2令吉至3令吉50仙。

次要办公楼的月租介于每平方尺1令吉 80仙至2令吉50仙,相较于2020年同期为每平方尺1令吉30仙至2令吉。

2021年,槟岛没有任何新落成的特建办公楼,兴建中的特建办公楼则有3座,全都坐落在乔治市。一旦竣工,这3座办公楼将合共提供约会5万6500平方米的办公空间。

零售产业:

未来3年5商场排队登场

槟州虽小,但截至去年第三季就已有多达109座各类大大小小的购物商场,而单在槟岛,未来3年就有至少5间新购物商场排队登场。莱坊指出,上述109间商场共提供约2010万平方尺的零售空间,整体使用率从2020年第三季的72.9%,微跌至71.2%。其中,乔治市商场整体租用率也从81.9%下滑至76.9%。

亨利行则指槟岛商场整体租用率约为80%,而截至去年第三季,单在槟岛共有68间零售购物中心(包括购物中心、商场和霸级市场),共提供106万2000平方尺的零售空间。

去年首9月无商场扩建

根据莱坊,去年首9个月内,槟州没有任何商场进行扩充计划,但诗布朗再也的双威嘉年华广场的租用率预计将大增60%,从现有的220间零售商店增至350间。

有关耗资5亿令吉的扩充计划,将令可出租空间增至100万平方尺,其中已确定的租用率高达95%。该扩充计划预计今年4月1日完成。

乔治市特定购物中心的底层零售单位月租普遍下跌,租金率介于每平方尺区区4令吉至最高48令吉,视个别商场、地点和单位面积等因素而定。

有多家杂货连锁集团去年登陆槟岛,这包括Village Grocer、Lotus霸级市场(前身为特易购)和韩国著名连锁即食便利店CU。

此外,多家餐饮集团也在槟城开设分店,包括ZUS Coffee、Krispy Kreme、汉堡王、星巴克和麦当劳等。

莱坊认为 ,随着跨州禁令解除,国内经济逐步复苏,加上国门重开将重新迎来外国游客,过去两年遭疫情重创的零售领域有望缓慢复苏。

酒店业:

国门重开迎来商机 新酒店加入竞争大

国门重开和马新两国航空疫苗接种者旅游通道(VTL)延伸到槟城,无疑是疫情2年来饱受重创的槟州酒店业一大佳音。

不过,槟州仍有新的酒店在兴建中,未来将有更多的酒店客房供应,意味着市场竞争愈加激烈,届时将是“适者生存”的局面。

受到住客率和客房收费偏低的冲击,国内酒店疫情期间都被迫削减营运开销,以及设法开拓其他收入来源,槟州酒店也不例外。

疫情期间除了有酒店不支倒下,也有一些酒店为了求存,纷纷推出廉价套餐、餐饮等,一些酒店则提供送餐服务。

当然,一些酒店充当冠病隔离中心,从中获取收入。

随着国内防疫标准作业程序不断松绑,去年10月解除跨州禁令后,国内各大旅游胜地纷纷迎来久违的人潮,向来是主要旅游城市的槟城自不例外,在年终假期的旅游和消费旺季期间吸引大量的国内游客到访。

槟州酒店业终于迎来期盼已久的一线曙光,尤其是每逢周末更是“高朋满座”。

靠文化产业自然景点吸客

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,国门重开后,槟城将仰赖文化产业和自然景点来吸引外国游客回归。

他说,槟城两个拥有世遗地位的景点,即乔治市和升旗山,将在上述两大要素配合下,有利于招揽更多的外国游客。

医疗旅游强劲被压抑需求

另一方面,医疗旅游向来是槟城旅游业的另一个特别优势,这也是吸引外国游客,尤其是印尼、新加坡和本区域医疗游客的重点。

根据2021至2025年大马医疗旅游业大蓝图,槟城是国内医疗旅游和保健旅游发展最成熟的州属。

槟城的私立医院在外国人无法入境大马寻求医疗服务期间,改为采用电话医疗咨询服务,显示医疗旅游强劲的被压抑需求(pent-up demand)。

符儒仁补充,槟州将有约2000间新酒店客房投入营运,这包括槟岛1400间和威省600间。

“如果届时没有新的需求增长,酒店住客率和房费将会面临巨大的压力,形成‘适者生存’的局面。”

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