林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

向发展商索延迟交付赔偿金
需于12个月内提出诉讼。

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中，上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情：

上诉人（“发展商”）是一名房地产发展商，于2002年6月25日签订了一份买卖合约（“第一份合约”），出售位于柔佛州蒂莎拉庆（Desa Larkin）Amber Court的一间公寓（“Amber Court 项目”），售价为2万5000令吉。

不幸的是，Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成，随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目（俗称“烂尾楼”）。

上诉人被有关当局委任为发展商，接手该废弃项目，以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人（“买家”），获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约，并将其视为无效。

过后，发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约（“第二份合约”），新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目，并如期移交了空置物业给买家。

然而，买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭（“仲裁庭”），向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服，向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请，认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决：

1966年房屋发展（管制与执照）法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下，购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权，根据一般规则，是在违约当天产生。在这种情况下，第一份合约（志期2002年6月25日）第22条规定的期限（36个月内需完成）的次日，即2005年6月26日，当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业，即已属于违约。

然而，买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉，是在买卖双方执行第二份合约，以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的，因此仲裁庭对于该申诉的判决，也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决，可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点，发展商就应该获准上诉。

结语：

根据1966年房屋发展（管制与执照）法令第16N条文，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔：

(a) 完工准证（CCC）的签发日期；

(b) 缺陷保修期届满日；

(c) 合约终止日

否则，仲裁庭将无权处理买家的索赔。

林国强律师
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房屋仲裁庭，会如何决定买家的房屋缺陷索偿？

Seraimas Bina Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Ors一案讨论了这个问题。

案情

根据一份志期 2014 年 11 月 18 日的房屋买卖合约（“SPA”），第二答辩人（“买方”）购买了由案件申请人（“发展商”）开发的一栋三层楼洋房，地址为80, Type E1, Park View Residences, Prai, Penang（“房屋”）。

房屋竣工并由发展商移交给买方后，该房屋存在许多现有缺陷，如买方所称，仍未修复。

然而，发展商否认了这些指控，并反驳说房屋的所有缺陷，都已得到令人满意的修葺。

因此，第二答辩人将争议提交给第一答辩人（“房屋仲裁庭”）。 他于 2015 年 11 月 24 日提交了 5万令吉的索赔，要求发展商承担修复各种据称缺陷的费用。

双方拒绝和解

在提出索赔和抗辩后，房屋仲裁庭于 2016 年 2 月 19 日委任了一个技术委员会来实地检查与评估房屋中所谓的缺陷。

检查由委员会于 2016 年 2 月 23 日在买方和发展商代表在场的情况下进行。 结果，委员会准备了一份志期为 2016 年 5 月 25 日的技术检查报告（“报告”）。

在 2016 年 5 月 25 日房屋仲裁庭举行的听证会当天，双方都接获了该报告，并被要求进行谈判，以友好解决此事。

然而，双方未能达成和解，房屋仲裁庭立即判给了买方2万3500令吉的裁决 （“裁决”），而双方没有机会提供任何进一步的或其他证据，房屋仲裁庭也没有听取他们的意见。

发展商主要基于3个理由，辩称该裁决是不对的，即：(i) 非法； (ii) 不合理； (iii) 程序不当。

判决

首先，发展商辩称，该裁决是非法的，因为房屋仲裁庭没有提供任何理由，违反了房屋发展法令第16AA 条文。

法官认为，在同样的基础上，这裁决是不对的。 简而言之，该裁决是非法的。

接下来，发展商辩称，该裁决是不合理的，因为房屋仲裁庭没有任何解释说明2万3500令吉的损失和损害赔偿金额是如何计算出来，该报告没有披露修复缺陷的任何成本。

该法案第 16W(1)(d) 条允许房屋仲裁庭委任技术调查委员会准备报告，以识别房屋中的缺陷，尽管这似乎是在下放其职能。

只要房屋仲裁庭不受该委员会调查结果的约束，就没有任何问题。

不应任意决定数额

因此，尽管报告中已确定了房屋的缺陷，但房屋仲裁庭有义务接收和评估当事人提出的修复缺陷成本的证据，这些证据通常包括修复有关缺陷费用的报价，或是由房屋仲裁庭委任专业注册工料测量师所涉及的费用。

房屋仲裁庭接获报告后，已指示各方进行谈判，以解决争议。 该法案第16T条文允许这样做，但在第 (4) 小款中明确规定，如果谈判失败，房屋仲裁庭须继续对争议进行裁决。

所谓的对争议进行裁决，是指根据该法令的适用条文，对争议进行审理和司法裁决。房屋仲裁庭不可单方面从买方的索赔中分摊，且在没有数量证据的情况下，根据本身的看法任意决定什么是公平的。

因此，该裁决是不合理的。

法庭除了按照命令撤销该裁决外，还决定将此争议转移到另一个房屋仲裁庭审理。

结语

房屋仲裁庭必须按照法令的规定给予裁决的理由，否则该裁决是非法的。

在确定纠正缺陷的成本时，房屋仲裁庭应听取通常包括进行修葺的报价等数量证据。