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延迟交付索赔 当心“逾期作废”

2022年07月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

向发展商索延迟交付赔偿金
需于12个月内提出诉讼。

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中,上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情:

上诉人(“发展商”)是一名房地产发展商,于2002年6月25日签订了一份买卖合约(“第一份合约”),出售位于柔佛州蒂莎拉庆(Desa Larkin)Amber Court的一间公寓(“Amber Court 项目”),售价为2万5000令吉。

不幸的是,Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成,随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目(俗称“烂尾楼”)。

上诉人被有关当局委任为发展商,接手该废弃项目,以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人(“买家”),获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约,并将其视为无效。

过后,发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约(“第二份合约”),新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目,并如期移交了空置物业给买家。

然而,买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭(“仲裁庭”),向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服,向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请,认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决:

1966年房屋发展(管制与执照)法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下,购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权,根据一般规则,是在违约当天产生。在这种情况下,第一份合约(志期2002年6月25日)第22条规定的期限(36个月内需完成)的次日,即2005年6月26日,当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业,即已属于违约。

然而,买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉,是在买卖双方执行第二份合约,以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的,因此仲裁庭对于该申诉的判决,也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决,可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点,发展商就应该获准上诉。

结语:

根据1966年房屋发展(管制与执照)法令第16N条文,买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔:

(a) 完工准证(CCC)的签发日期;

(b) 缺陷保修期届满日;

(c) 合约终止日

否则,仲裁庭将无权处理买家的索赔。

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房屋缺陷仲裁判决 竟被推翻?

2022年07月8日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

房屋仲裁庭,会如何决定买家的房屋缺陷索偿?

Seraimas Bina Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Ors一案讨论了这个问题。

案情

根据一份志期 2014 年 11 月 18 日的房屋买卖合约(“SPA”),第二答辩人(“买方”)购买了由案件申请人(“发展商”)开发的一栋三层楼洋房,地址为80, Type E1, Park View Residences, Prai, Penang(“房屋”)。

房屋竣工并由发展商移交给买方后,该房屋存在许多现有缺陷,如买方所称,仍未修复。

然而,发展商否认了这些指控,并反驳说房屋的所有缺陷,都已得到令人满意的修葺。

因此,第二答辩人将争议提交给第一答辩人(“房屋仲裁庭”)。 他于 2015 年 11 月 24 日提交了 5万令吉的索赔,要求发展商承担修复各种据称缺陷的费用。

双方拒绝和解

在提出索赔和抗辩后,房屋仲裁庭于 2016 年 2 月 19 日委任了一个技术委员会来实地检查与评估房屋中所谓的缺陷。

检查由委员会于 2016 年 2 月 23 日在买方和发展商代表在场的情况下进行。 结果,委员会准备了一份志期为 2016 年 5 月 25 日的技术检查报告(“报告”)。

在 2016 年 5 月 25 日房屋仲裁庭举行的听证会当天,双方都接获了该报告,并被要求进行谈判,以友好解决此事。

然而,双方未能达成和解,房屋仲裁庭立即判给了买方2万3500令吉的裁决 (“裁决”),而双方没有机会提供任何进一步的或其他证据,房屋仲裁庭也没有听取他们的意见。

发展商主要基于3个理由,辩称该裁决是不对的,即:(i) 非法; (ii) 不合理; (iii) 程序不当。

判决

首先,发展商辩称,该裁决是非法的,因为房屋仲裁庭没有提供任何理由,违反了房屋发展法令第16AA 条文。

法官认为,在同样的基础上,这裁决是不对的。 简而言之,该裁决是非法的。

接下来,发展商辩称,该裁决是不合理的,因为房屋仲裁庭没有任何解释说明2万3500令吉的损失和损害赔偿金额是如何计算出来,该报告没有披露修复缺陷的任何成本。

该法案第 16W(1)(d) 条允许房屋仲裁庭委任技术调查委员会准备报告,以识别房屋中的缺陷,尽管这似乎是在下放其职能。

只要房屋仲裁庭不受该委员会调查结果的约束,就没有任何问题。

不应任意决定数额

因此,尽管报告中已确定了房屋的缺陷,但房屋仲裁庭有义务接收和评估当事人提出的修复缺陷成本的证据,这些证据通常包括修复有关缺陷费用的报价,或是由房屋仲裁庭委任专业注册工料测量师所涉及的费用。

房屋仲裁庭接获报告后,已指示各方进行谈判,以解决争议。 该法案第16T条文允许这样做,但在第 (4) 小款中明确规定,如果谈判失败,房屋仲裁庭须继续对争议进行裁决。

所谓的对争议进行裁决,是指根据该法令的适用条文,对争议进行审理和司法裁决。房屋仲裁庭不可单方面从买方的索赔中分摊,且在没有数量证据的情况下,根据本身的看法任意决定什么是公平的。

因此,该裁决是不合理的。

法庭除了按照命令撤销该裁决外,还决定将此争议转移到另一个房屋仲裁庭审理。

结语

房屋仲裁庭必须按照法令的规定给予裁决的理由,否则该裁决是非法的。

在确定纠正缺陷的成本时,房屋仲裁庭应听取通常包括进行修葺的报价等数量证据。

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这些发展商 无视仲裁庭?

2021年11月3日

仲裁庭的话也不听,
这些发展商屋子还能买吗?

交易中,遇到对方基于各种原因不履行责任,大家都会说起诉他啦!

起诉,有这样容易吗?

找律师研究案件要钱,代表上庭打官司也要钱,并非人人可以负担聘请律师。

尤其是刚刚大出血买了房子的平民,钱都花在房子上了,遇上问题要打官司又是一大笔。

申请立案只需RM10

你知道吗?如果买房子过程中发生纠纷,大家未必一定要闹上法庭。

为了照顾购屋者的利益,政府设立了购屋者索偿仲裁庭(Tribunal For Homebuyer Claims)来审理房屋相关的纠纷。

比如货不对板、发展商抵触房屋发展法令(简称HDA),又或是没有根据法令履行责任,购屋者都可以通过仲裁庭追讨损失,而申请立案只需要10令吉。

这个房屋仲裁庭,在2002年成立,附属房屋及地方政府部,根据1996年房屋发展(控制和许可)法令,处理赔额最高5万令吉的案件。

仲裁庭虽然不是法庭,但判决却有法律约束力。

可是,一定要记得,要通过仲裁庭向发展商申讨赔偿,必须在收到完工和合规证明(CCC)或缺陷保修期(DLP)生效起的12个月内立案。

虽然说仲裁庭的判决有法律约束力,奸商还是可以视若无睹,不履行仲裁庭判决的发展商,比无牌营业的更多。

国家房屋局网站10月29日更新的黑名单,共有296家发展商不遵守或履行仲裁庭的判决,如果你准备要买的房子是当中的发展商所建,可能要重新考虑考虑咯!

漠视购屋者索偿仲裁庭判决发展商, >>点击这里<<

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疏忽索赔 仲裁庭无权审

2021年10月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

向发展商索赔,
买家可要注意仲裁庭的权限。

案例背景

一家发展商在最近的一宗上诉庭案件:GJH Properties Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & 1 Ors中上诉得直, 推翻了房屋仲裁庭的裁决。

案情摘要

1)上诉者是持有执照的房屋发展商 [“发展商”]。

2)第一答辩人是房屋发展(买家索赔仲裁庭)[“仲裁庭”]

3)第二答辩人是一名购屋者。 [“购屋者”]

4)根据2012年2月23日签署的一项房屋买卖协议 (“SPA”),发展商同意出售,而购屋者同意以46万令吉,购买双层半独立式洋房 [“该房屋”]。

5)依据2013年10月24日的交屋通知信, 购屋者于2013年11月4日领取了该房屋的入住权,并进行翻新与扩建工程。

6)2016年9月19日, 购屋者向仲裁庭提交了表格1,原告诉状,向发展商索赔。

7)在该表格1里,购屋者以“房屋周围的土壤下沉问题 (Soil Settlement)”作出投诉, 即购屋者的双层半独立式洋房是建造在填土上(“earth filled”), 并且没有正确地把泥土压实,而导致约6处损坏,以及损坏据说是由于发展商疏忽 (negligence),未能正确地把泥土压实,而导致墙壁和地砖龟裂、房屋侧面和后面的混凝土围栏裂开,以及房屋的柱子破裂。 购屋者索赔数额为2万5300令吉。

8)2016年11月21日, 仲裁庭官员则对购屋者的房屋进行了技术检查。 从技术检查, 房屋仲裁庭的建筑主任助理则准备了技术检查报告 (“技术检查报告”), 其中注意如下:-

“注:- 任何草图和图表以及被提出的技术建议仅基于技术检查而已。 所有的详细设计和建筑结构则是取决于发展商的原始设计和地点协调。 任何决定则须服从仲裁庭主席。”

9)在听取购屋者的投诉后, 仲裁庭裁定发展商需支付3万2500令吉予购屋者 (“仲裁庭裁决”), 其裁定额则超出购屋者在表格1的索赔额。

10)由于发展商对仲裁庭的裁决不满, 而申请对有关裁决进行司法审核。

11)高等法院在听取了发展商的司法审核申请后, 则减少了仲裁庭所裁决的赔偿额至2万5300令吉,即购屋者原本索赔的数额。

上述庭判决重点

12)上诉庭认同发展商的论点,高等法院法官没有考虑和理解到仲裁庭的权限仅限于SPA的明文条款所引起的诉讼,以及仲裁庭的确超出了1966年房屋法令第16N(2)项所规定权限,由于仲裁庭处理了购屋者针对发展商的疏忽索赔 (tortious claim), 因此裁决触犯了法律上的错误,因此该裁决金额是不成立的。

13)1966年房屋法令第16N (2)项,规定了仲裁庭的权限, 内容如下:-

“(2)仲裁庭的权限,仅限于基于购屋者与发展商之间签订的买卖协议所引起的索赔。”

14)根据购屋者的表格1的诉状和技术检查报告, 购屋者的索赔基于发展商的疏忽,此类疏忽并不在SPA里的范围, 因此则超出了仲裁庭的权限。

15)购屋者所提出的索赔不是基于SPA的明文条款,而是疏忽索赔。因此,很明显的,买卖协议所引起的索赔并不包括购屋者所投诉的疏忽索赔。因此, 当法院或者仲裁庭作出超出权限的判决, 该判决则无效。

结语

16)在对发展商提出诉讼之前,买家应注意仲裁庭的权限。 向仲裁庭所提出的索赔必须是因买卖协议而引起的。仲裁庭并没有权力处理疏忽索赔的案件。

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房屋仲裁庭聆审无期

2021年07月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

迟来的正义非正义!

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作,包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭,更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO),还有如今还看不到尽头的国家复苏计划(第一阶段),导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

迟来的正义非正义!

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作,包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭,更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO),还有如今还看不到尽头的国家复苏计划(第一阶段),导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

在这期间入禀仲裁庭的案件,除了发展商交屋货不对板、购屋者针对缺陷责任期所提出的索偿,还有楼层之间漏水问题、管理层追讨所拖欠的管理费之外,其他亦会入禀的案件还包括共管机构或管理机构未能如期召开常年大会等。

我早前有协助芙蓉金源大厦共管机构,通过入禀分层管理仲裁庭要发展商交出管理权予共管机构,仲裁庭原订6月28日要针对此案作裁决,如今则因遥无限期的国家复苏计划,一直没有办法择定开庭判决的日期。

除了仲裁庭没有开庭、服务柜台没有人办公之外,更糟的是,许多地方政府的建筑总监部门,简直把行动管控令当作他们可以不上班的借口。尽管政府宣布公务员必须20%上班,而其余80%则居家工作,但直正的实况却是把整个部门关起来,连一个人影都没有。

建议网上聆审

结果,这样的情况往往“益了”那些不奉公守法者,让备受欺压的购屋者有苦无处申诉。他们不仅无法入禀仲裁庭,他们甚至连投诉给建筑总监的机会也被剥夺。即使是吉隆坡市政厅建筑总监部门,也一直等到7月1日才逐渐小规模恢复办公。

至于仲裁庭许多等待排期的聆审,房屋及地方政府部迄今始终没有头绪,完全放任这些案件不理。其实,若房政部能善用这个时段,重新检讨其现行的法规,进而把房屋仲裁庭或分层管理仲裁庭的聆审推上网,这肯定有助于减少更多所累积的案件。

拖慢庭令执行力度

分层管理仲裁庭另一个备受诟病的问题,就是没有在最快时间协助将仲裁庭的裁决,向法庭登记以便取得庭令之效用,进而通过法庭执行这些庭令,来对付没有遵守仲裁庭裁决者。

举例来说,若共管机构或管理机构通过入禀分层管理仲裁庭,针对某位拖欠管理费之业主取得裁决要对方缴付所拖欠的1万令吉管理费。不过,仲裁庭所给予的书面裁决,必须通过仲裁庭方面协助交予法庭登记,始能取得庭令之效用。

在这种情况下,管理层可以选择通过不同的方式来执行这些庭令,这包括冻结欠款业主的银行户头,并要求银行直接从业主的户头扣出这笔钱偿还给管理层,再不然就是通过查封及拍卖令来拍卖所有被查封的流动财产等。

不过,许多由仲裁庭所发出的裁决,往往要耗超过半年甚至一年半载的时间才能够向法庭登记。如今,随着法庭亦因各种所施行的管控令而闭门,这无形中将拖慢管理层要通过法庭执行这些庭令的力度,进而让仲裁庭最终沦为无牙老虎。

应提控不遵守裁决者

此外,房政部亦需正视许多入禀仲裁庭的案件,即使败诉的一方最终未遵守仲载庭的裁决,却没有面对建筑总监开档调查并提控他们上庭的下场。根据2013年分层管理法令第123条文,任何人若不遵守仲裁庭的裁决,一旦被提控且罪名成立,将面对不超过25万令吉罚款、不超过3年监禁或两者兼施。

除了梳邦再也市政厅之外,我们目前还看不到国内其他地方议会的建筑总监,会针对不遵守仲裁庭裁决者将他们提控上庭。这看来也是房屋及地方政府部必须大刀阔斧并改革一番之处。

当局应下令全国各地方议会的建筑总监,须通过开档调查并提控所有不遵守仲裁庭裁决者,以敬效尤。

共管机构无法开线上大会

迄今为止,国内还有许多共管机构或管理机构,仍然面对无法通过网上召开常年大会的痛苦。

一来,有很多牵涉到法庭及技术性的问题,迄今始终无法获得建筑总监给予满意的解答,导致一些通过网上召开的虚拟大会,往往都是在管理层战战兢兢的情况下完成。

房屋及地方政府部长上月23日通过宪报颁布,4项针对建筑总监、发展商、共管机构或管理机构的豁免政令,让许多无法如期召开常年大会的管理层不会面对问题。

不过,这样的豁免政令不颁布还好,一颁布下来反而让人贻笑大方。

当中最经典的莫过于所颁布的宪报,允许从去年3月18日至2021年6月30日为止无法召开常年大会的发展商、共管机构或管理机构,能够免于面对法律问题,不过当局却规定这些常年大会最迟必须在2021年7月1日召开。

试想想,任何由发展商、共管机构或管理机构所召开的常年大会,管理层一般上要发出至少14天的通告给予所有购屋者,始能召开大会。

若这些宪报在6月23日颁布,而管理层则必须最迟在7月1日召开常年大会,在大会通告未足14天期限的情况下,这些常年大会岂不是要面对被判定不合法的下场?

这种种的一切,肯定会让更多投机分子一再滥用其在共管机构或管理机构的权位,进而作出戕害购屋者利益的各种决定。