合规成本，
是发展商的痛……

马来西亚房地产发展商会学院（REHDA Institute）推出了《房屋前瞻：了解成本和可持续价格》报告，恰恰正值国内对于国人买不起房而掀起的种种争执。

这份报告指出，由于经济、市场及通货膨胀因素，土地及其他发展成本如建材、劳动力、资金成本及其他营运成本在未来几年将持续增加。

该学院提出了14项建议，认为只要落实五成的建议，即可有效降低房屋价格。

REHDA Institute主席拿督黄忠立在记者会上指出，要想让房屋价格处于可持续的水平，那就请政府控制合规成本（Compliance Cost）。

所谓的合规成本，是指一个发展商项目，需要符合各种政策、准则、指南和条规而花费的开销，涵盖了给予资本的成本，包括土地转换溢价、各种缴款、各种基建服务基金、公用事业开发费、污水处理款项，以及贡献道路基建升级等。

4大合规成本问题

这份报告中强调了4项合规成本问题，包括过度监管增加发展商成本却没有为房屋增值、“过分热心”的规划缩小了发展商可售卖的土地、交叉补贴造成价格扭曲，还有冗长的审批过程造成高昂成本，并产生不确定性。

当建筑成本占发展总值约50至60%时，合规成本的占比也高居不下。若大型发展商进行城镇发展项目，合规成本占总成本的16至25%。

而且，这个合规成本逐年增长，比20年前高出许多了。

在90年代，发展商必须拨出40%总发展面积的土地作为公共设施用途，如今则增至近60%。

“这意味着在100英亩的开发项目中，发展损失额外的20英亩可出售土地，导致剩余 40%土地作为建屋用途，促使每单位的土地成本增加。”

为他人做嫁衣？

黄忠立指出，发展商现在已经把公共设施的土地比例从40%扩大到60%，包括为公用事业公司如国家能源、英达丽水等兴建基础建设，但过后却由这些公司收取费用，是不公平的做法。

在他看来，政府全权控制官联公司，是否要控制合规成本，这胥视国家领袖的政治意愿，而不是在实施新合规成本后，却期望发展商降低屋价。

他也呼吁政府，应该与发展商和非政府组织（NGO）合作，更好地了解合规成本是如何推高房价，在实施任何新的合规成本前，应该要和所有利益相关者讨论，确保所要求的费用不会影响房价。

“发展商过去多年都尽量吸纳增加的建屋成本，一旦发展商不能吸纳，将转嫁给购屋者，进而导致屋价上涨。”

希盟曾考虑降低

过去，发展商频频呼吁政府降低合规成本。希盟政府曾经表示，会考虑降低可负担屋发展项目的合规成本，但在2020年政权再次更迭时，这讨论又被推后。

黄忠立以澳洲为例，当地房屋供应有限，但需求很高，所以房价上涨；但在马来西亚不缺供应，需求稳定，而房价略有下降。

“人们不禁要问，为何与澳洲相比，我们会有负担能力的问题。我国有很多滞销的屋子是在30万令吉以下。到底造成今天这情况的真正结构性问题是什么？如果我们能够了解根本原因，那就能摆脱持续多年的困境。”

黄忠立说，大马房地产发展商会学院将提呈报告给房屋及地方政府部、各州大臣及首长、市长及地方当局，必要时会与房政部长会面，汇报有关调查结果。

推介礼出席者包括大马房地产发展商会（REHDA）代主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人拿督黄腾亮、拿督慕扎达查、程文林、REHDA雪州分会会长拿督何汉生等。

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