房屋发展账户

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整栋楼近90%砖墙错误施工……

By Poh Gin,

2023年12月6日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问：

你好律师,

我的这些问题在网络上难以找到答案，非常缺乏这方面的信息，或者只有一些表面性的回答。因此，我希望律师能够帮助填补这个知识空白。

发展商要要建楼，必须开设房屋发展账户（HDA），然后扣留建楼成本的3%作为押金。（这3%由政府房屋部门扣留/监管。）

1.1 请问这笔押金的主要作用是不是防止发展商跑路、应对楼房可能出现的重大缺陷等等各种因素，政府可以使用这笔钱来救助楼房？

1.2 这笔押金会扣压多少年 , 才会归还发展商 ?

发展商是不是在申请完工合格证书（Certificate of Completion and Compliance;简称CCC）的时候 , 也要向州政府的建筑物委员会（COB）交上押金 ?

2.1 请问这笔押金是多少 ? 或者是怎样计算 ?

2.2 这笔押金会扣压多少年 , 才会归还发展商 ?

2.3 这笔押金的用意只是负责楼宇的公共地方有任何严重缺陷 , 而发展商不愿负责的时候 , COB 可以介入并使用押金来维修缺陷？

事件是这样的，我发现我家的公寓存在严重的隐性缺陷。发展商在建造房屋的外围走廊和内部空间之间的墙体时采用了错误的施工方法，这些墙体涉及到业主和公共区域之间的关系。

而最严重的问题是，整栋楼的80-90%砖墙都采用了“错误的施工方法”。目前已经过去了1年，因此开发商不会负责修复公共区域的问题。

请问我应该采取哪些措施？是否应该向政府的房屋部门和州政府的城市规划局（COB）投诉，要求他们介入调查并暂时扣留发展商的押金？还有其他更好的解决方案吗？

谢谢 , 这件事情让我很困扰。

Wong

答：

Wong, 您好！

1. HDA 3%押金主要的目的是确保发展商遵守建筑规定和质量标准。通常，押金会在发展商获得完工合格证书（CCC）到缺陷责任期(Defect Liability Period)后，符合特定条件下归还给发展商。

2. 发展商在交屋子给买家时必须向州政府的建筑物委员会（COB）交付维修公共地方缺陷押金。数额为估计建筑成本的0.5%或 RM50,000，以较高者为准。这押金将会放进维修公共地方缺陷账户，到公共地方缺陷责任期后，符合特定条件下归还给发展商。

如果公共地方有任何缺陷 , 而发展商不愿负责维修，买家或物业管理机构可以向委员会（COB）提出投诉，对以上维修公共地方缺陷账户提出索赔（请参考物业管理条例第27表格 Form 27）。

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Categories趋势

20病态工程HDA户头被冻结

By Poh Gin,

2023年10月27日

政府出招，
烂尾楼有救了！

政府为尽最大程度帮助购屋者，提出10亿令吉的抵押债券，在评估停工的房屋计划或病态工程项目后，在营救这些项目的同时，也对相关发展商提出警告！

地方政府发展部副部长阿克马指出，该举是为了保护买家利益，而有关抵押债券是用于帮助30万令吉以下的可负担房屋。

阿克马

目前，地政部已经采取行动冻结20个病态工程的房屋发展账户（HDA)，以调查发展商涉及玩忽职守的行为。

阿克玛也说，政府也在2024年财政预算中提出10亿令吉的抵押债券评估“烂尾”房屋计划或病态工程项目，尽最大程度帮助购屋者。 （档案照）

倘若任何发展商抵触1966年房屋发展（控制与执照）法令（118法令），他们可被罚款最高5万令吉。

地政部将通过国家房屋局进行监督，以确保发展商遵守HDA规定，包括采取有序和系统的方式监督他们的账户管理。

当局也会审查发展商提交的季度财务报告，并向发展商发出提醒和警告。

阿克马表示，如果发展商抵触118法令的规定，他们将无法从HDA账户中提款。

买到烂尾楼 购屋者可有保障？

Categories趋势

新发展项目须个别开HDA账户

By Poh Gin,

2023年09月11日

HDA受促有效执行并解决问题

住房项目出现问题，与房屋发展账户（HDA）监督和管理不力脱不了干系！

地方政府发展部副部长阿克马指出，房屋发展账户出现监督和管理不力，是导致住房项目出现问题的原因之一。

他表示，发展商必须为每个住宅发展项目开设HDA账户，让发展商获取发展许可证及融资贷款，同时确保项目如期进行。

阿克马

账户项目应一对一

“每个HDA账户理应只针对一个项目，但目前却出现多个项目用只采用一个账户，甚至金融机构与发展商之间的过渡贷款也不涵盖在HDA中。”

阿克马表示，隶属该部的私人住房延迟和严重延工特工队已向金融机构和银行机构建议，确保HDA有效执行并解决问题。

他补充，该特工队也发现其他问题，如发展商的项目管理和财务能力、涉及主要承包商的不当管理以及发展商与土地持有者之间出现合同纠纷。

另外，截至7月31日，受到该特工队监督的有118个延迟项目（1万3039个住房单位）、490个严重延工项目（7万9278个单位）和114个废弃项目（2万4262个单位）。

目前已有222个私人住房项目（2万4422个住房单位）已恢复并已取得完工和合格证书（CCC）。

“成功修复项目的发展总值（GDV）高达206亿1000万亿令吉，包括44个项目（3496个单位）在去年7月1日至7月31日期间成功修复，GDV达31亿4000万令吉。”

Categories意见

发展商清盘 HDA资金谁管？

By Yee Ni,

2022年09月12日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

一旦一家发展商清盘，
其房屋发展账户的资金，该如何处置？

Re Bandar Kinrara Properties Sdn Bhd（In Liquidation）一案，讨论了这个问题。

案情

1.  答辩人是一家根据1966年房屋发展（管制与执照）法令获得准证的产业发展公司，是一个名为Duet Residence公寓项目的发展商。

2. 联合管理机构通过第一次年度大会而成立。发展商随后被清盘，并委任了清盘师。

根据1966年房屋发展法令第7A（6）条文，发展商律师作为利益相关者持有买卖价格中的2.5%，并已把这买卖价格的2.5%款项移交给清盘师。

3. 发展商在买卖合约下有未完成的义务，其中包括整顿共同产业和申请分层地契。

4. 因修复房屋缺陷而产生的争议金额至少为331万3656令吉84仙。根据2019年1月27日一项紧急召开的大会通过的决议，联合管理机构要求释出该争议款项，前提是需要纠正共同产业的缺陷清单。

5. 然而，根据2013年分层管理法令第 32（3）条文，上述紧急召开的大会是无效的。清盘师随后通知联合管理机构，利益相关者的款项已根据1966年房屋发展法令第 7A（6）条文发放给清盘师。

因此，联合管理机构于2019年6月1日召开了另一次紧急大会，并根据223买家中的22人所通过的决议，再次要求将全部利益相关者的款项发放给他们，即联合管理机构。

6. 在本案的申请中，清盘师寻求法庭就以下问题作出指示：

所预估的169万零547令吉65仙（从利益相关者上述争议金额331万3656令吉84仙的款项中，扣除清算管理费用后的余额），是否以某种方式使用、支出和支付。

法庭判决

7. 清盘师承担了发展商的义务，将面临资金不足以履行买卖合约和房屋发展法令下的每一项义务。一旦利益相关者的款项释出给发展商，利益相关者的款项将成为发展商的资产（由清盘师管理），清盘师需根据1966年房屋发展法令第 7A（5）和（6）条文对其进行处理和使用这笔款项。

8. 根据买卖合约，缺陷责任期已届满，因此，利益相关者的款项将被视为在房屋发展账户中持有的一般款项。然而，1991年房屋发展（房屋发展账户）条例第7条文并未规定必须支付或使用账户资金的优先顺序。

9. 作为房屋发展法令规定的利益相关者款项的保管人，清盘师被委托自行决定如何使用利益相关者款项，来履行发展商未完成的义务。

10. 根据1985年分层地契法令，发展商（在此为清盘师）的首要职责是根据该法令第8条文申请分层地契。

11. 由此可见，任何其他人或第三方，包括联合管理机构或Duet Residence单位的买家，都不能申请分层地契。在利用这笔款项申请分层地契后，清盘师将根据买卖合约和公司清盘程序来履行其他义务。

12. 此后，清盘师可根据1966年房屋发展法令第7A条文，根据清盘法应用余额（如有），即以同等方式支付股息予无担保债权人。

庭令

13. 高等法庭谕令，上述预估的169万零547令吉65仙款项（从利益相关者的331万3656令吉84仙中扣除清算管理费用后的余额）可按以下方式使用、支出和支付：

a. 首先，申请分层地契及所有附带费用；

b. 其次，根据买卖合约，修复共同产业的成本；

c. 第三，付款予公司债权人（优先债权人、无担保债权人等）

结语

14. 1991年房屋发展（发展商户头）条例没有规定资金的使用/支付优先次序。因此，清盘师有自行决定如何用这些资金的权限，以履行发展商的未完成义务。

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