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勿只派糖果 应重视经济发展

2022年10月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

建议政府可推免税年,
房地产需更多优惠!

在即将到来的10月7日,就是大马政府提呈2023年财政预算案的日子。

作为我国后疫情时代的首个国家年度财政预算案,我希望政府可以推出真正以国家经济和民生福利为先的政策,这样才能为接下来几年的经济复苏,奠定坚实的基础。

在我看来,2023年财政预算案的主题相当符合马来西亚如今的社会与经济概况,也就是“加强复苏和促进改革,让大马一家的社会和经济能永续发展”。

这场2年多前爆发的疫情,让很多大马人都意识到,我国在民生福祉、政府行政系统与经济发展方面的各种弊端,也促使人们对政府推动财政与结构性改革的期望越来越高。

“派糖果”拖累国家进步

我也多次呼吁政府应付出决心、规划和行动,解决官僚主义、政府部门办事效率不彰、贪污漏洞等困扰我国已久的问题。

因此,如今随着2023年财政预算案的到来,我希望政府能更加重视这些倡议,将它们纳入政策计划当中,千万不要只关注于大选前“派糖果”,而忽略了国家与经济的发展。

对于大选前“派糖果”之举,我认为,这已逐渐变成一种拖累国家进步的弊病,因为这样做往往无法带来长期且实质的效益,所以倒不如专注在那些能刺激市场运转的政策上。

其中一个我认为政府应于明年推出的政策,就是仿效1999年时的免税年,豁免2023年估税年的公司税和个人所得税,以推动市场消费和减轻人民与商家的负担。

尤其是在企业方面,如果企业所得税能减低甚至豁免,就能在一定程度上让企业获得更多流动现金,让它们能花费在本身的营运上面,从而有望创造出更多的就业机会,而且至少也能避免失业率回升。

比如国内的建筑承包领域,就是一个能创造许多就业机会、但正面临众多难题的行业之一。

所以,如果政府想要在明年推出大型基础建设项目,就务必考虑为建筑承包商提供免税与豁免合规成本等优惠,这样才能帮助业者克服建筑材料价格高涨、劳工短缺和现金流紧张的挑战,让这些基建项目得以顺利实行。

冀援助数码工业化系统业者

我希望政府也能为采用数码工业化建筑系统(Digital IBS)的建筑业者提供协助,比如豁免进口有关机械设备的税务,或者免除DIBS厂房5年的税务等。

事实上,这场疫情所带来的劳工短缺和建材价格飙涨等“后遗症”,已经促使许多建筑业者,包括林上海资本(LSH)与金务大(GAMUDA)合作,寻求DIBS这类的科技解决方案,提高建筑施工效率,并减少对外劳和国外进口材料的依赖。

这两家公司的合作,将围绕在更为先进的数字工业化建筑系统上,双方将通过这个涵盖数字建模、工业化模具制造、生产和组装建筑组件、还有实地安装兴建的科技化建筑方式,推动我国建筑行业的变革与永续发展。

在我看来,这种创新的建筑科技有望帮助建筑承包商节省一半的人力和提升效率,解决业者在劳工资源方面的问题。

让市场重获活力
房地产需更多优惠

除此之外,我认为政府也应再为房地产市场推出一些优惠,这样才能更有效地让市场重获活力,并带动大马经济复苏。

对于房屋及地方政府部长拿督斯里里查马力肯近期的提议,为那些购买50万令吉到100万令吉房屋的首购族提供100%的印花税豁免优惠,我是相当认同的。

因为这个举措能帮助首购族节省更多的买房费用,减轻他们的买房负担。但这些优惠也应酌情开放给并非首购族的房屋买家,以帮助产业领域复苏。

同时,那些兴建可负担房屋的发展商也应获得重视,通过减免合规费用和简化审批程序等措施,鼓励这些业者打造更多价格廉宜的屋子,这样就可以帮助市场恢复元气,也能让更多人民实现居者有其屋的愿景。

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中央VS地方政府 房屋政策不一

2022年05月24日

控制房价,加速交屋
需中央和地方政府努力。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤认为,若要控制房价和加速交屋给消费者,中央和地方政府有必要“统一执行”房屋政策。

他认为,房屋及地方政府部的房屋政策“强而有力”,但来到州政府及地方政府层面时,在诠释和执行政策时,又另设更多规定,比如说土著固打和土著折扣,不同州属的比例也不同。

“若要在控制房价方面,取得正面成果,我们需要长期认真地审视房屋交付的整个过程。”

童银坤。

实体看房激励销售

他出席2022年REHDA开斋节门户开放活动时说,该会提倡制定强而有力的条规,以加速交付房屋给买家。

“我们想建造好又坚固的房子,但必须更快。这是我们可以为人民,降低房价的最佳方式。”

出席者包括REHDA联邦直辖区吉隆坡分会主席陈健明、REHDA雪兰莪分会主席拿督何汉生,以及REHDA前主席拿督斯里依斯干达。

对于下半年的房市展望,童银坤认为,人们回归到实体看房的日子,相信接下来的销售会有好转。

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25专才谋策 解决可负担滞销屋

2022年01月12日

25人的专家小组,
任务就是助国人拥屋。

为了解决国内可负担滞销屋的问题,并助国人达到居者有其屋的目标,政府特别号召了25位专业人士组成专家小组。

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马里肯在记者会上指出,这批专家小组的任期为2年,包括了经济学家、学者、业者、房屋发展商、法律专家、购屋者协会、银行成员及政府前高官。

里查马里肯为这支小组的主席,联邦直辖区部秘书长丹斯里阿末费沙为替代主席。

其他成员包括大马交易所主席丹斯里阿都华希、房政部前秘书长丹斯里阿帕阿都拉萨、国行副总裁拿督查马尼、国库控股研究机构研究主任苏拉雅博士及大马青年理事会主席祖菲特里。

里查马里肯(坐者中)移交委任状后,与25名专家小组成员合影。

1月底提交初步建议

他冀望能够结合全面的知识、经验和专业,来协助政府筹划一个全新且利民的房屋政策和计划。

这小组任务是商讨困扰房屋业的各种挑战及课题,包括完成房屋、可拥屋、可负担房屋、房屋品质及宜居性,并且拟定新政策来提高国内的拥屋人数,尤其是难以支付头期的年轻人。

他也要求专家小组找出截至去年第3季全国有7729间30万令吉以下可负担房屋滞销的原因及解决方案,助政府落实在第12大马计划下建50万间可负担房屋的目标。

初步讨论结果会在本月31日,提成予首相拿督斯里依斯迈沙比里召开的国家可负担房屋理事会议,相关政府机构、州政府及所有利益相关者将出席该会议。

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除房产宿疾 新官靠你了!

2021年09月20日

独家报道:黎添华

内阁再次更换班底,
而这也不啻让许多旧有的制度问题。

看似获得扭转与改进的机会,而被指长期饱受诟病的房屋及地方政府部就是其中一个。

本报整理出多项长期限制房市发展的问题,希望房政部能在新任正副部长的带领下,重新检讨这些被业界誉为“房产梦魇”的政策。

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马里肯(左)与副房长拿督依斯迈阿都慕达立。

1 禁发展商收订金

每个人在购买房子时都会缴付订金,但,若告诉你根据2015年宪报的房屋发展(控制及执照)法令修订条例中,严禁包括发展商、房产经纪等任何人收取订金的话,那你能接受吗?

这再熟悉不过的程序对发展商、房产经纪、银行,甚至是购屋者俨然已成了必须。

首先,发展商和中介(非二手房屋)能通过订金制度,减低因购屋者不讲信用而临时变卦的风险,再来,购屋者也可以锁定自己钟意的单位,不让看中的单位被人横刀夺爱,更能避免发展商随意允许价高者得的乱象。

这也是为何,订金这一环就列在了我国产业中介标准里头,多年来被中介们视为标准作业流程一环。

再来,很多时候一些购屋者恐怕无法一时间拿出10%的首期,因此订金至少能视为一种购买的诚意,协助他们购买属意单位。

据悉,订金存在操作市场至少运作了超过30年。

不仅如此,过往发展商在正式推介项目时,都会借助购屋者提前下订的举动来试探市场热度,以及对有关项目的支持,若不能继续收取订金,那么这将导致发展商很难评估自己即将要推介的项目,能否获得一定的销售。

除了上述三点,银行其实在审核贷款程序上,也需要订金及订购收据等文件来证明购屋者的购买诚意,而除了银行存款外,订金也被视为贷款能力的其中一种表现。

显然的,订金对中介、购屋者、发展商,以及银行都发挥了关键的作用。 反之,不收订金则可能延伸更多的问题,而房政部也得想出其他对策来保障各造。

2 滞纳金算法惹议

也因为不能收取订金,这牵扯出迟交房屋后得赔偿滞纳金(LAD)的后续问题。

早前,法庭有一标杆性判决,即某发展商违法收取订金,因此法庭宣判:购屋者无需根据买卖合约上的签署日期来追算迟交屋的赔偿(LAD)。作为惩戒,法庭宣判滞纳金得从缴付订金那天开始算起。换言之,发展商要赔得更多。

法官认为“发展商指购屋者根据房屋买卖合约(S&P)上所注明的原价来追算有关赔偿金,是不公平的致富方式”,以及“购屋者向违约一方索取补偿不存在不公平致富”的前提下,最终发展商被令赔偿的滞纳金需从缴付订金那天开始算起。

由于法律禁止发展商违例收取订金,因此任何购屋者只能在跟发展商签署合约时,才须缴付10%首期付款予发展商。如果遵守法律的话,其实就不会有逾期交屋赔偿金的计算日期,及应从支付订金还是协议正式日期计算的问题,因为那10%和买卖协议,将同时进行。 但是,放在现实的运作面来看的话,不收订金却又无法给予各造保障。显然的,这就变成了“鸡与鸡蛋”的问题了。

此外,要求延长逾期交屋的LAD期限,也是发展商关注的课题之一,因为这已成为业界的负担。

3 谁核准工程延期?

过去,任何工程若是基于可被接纳的客观理由而无奈延期交屋的话,发展商能在预订的竣工日前向房政部申请延期。其中,一旦被接纳,该部官员签名即可。

这也是基于部长不可能长时间亲自进行审核,即使签名也需要胥视部长的时间是否充裕,因此房屋和地方政府部属下的房屋管制处会代为签署有关延期申请。

不过,2019年一场来自联邦法庭的判决却点出,房屋管制处没有权力延长发展商的交房期限。判决指出,根据 1989年房屋发展(控制和许可)条例中的第11条(3)指出,控制人赋予房屋管制处免除和修改购房者与发展商之间的销售合同条款和条件,与1966年房屋发展(控制和许可)法令相违。

再来,法庭认为,通过修改已签订合约的条款和条件,给予发展商延长完成工程和交屋,侵犯了购房者就延迟收屋而提出LAD的权利。

如此标杆性判决影响的不只是当年的那宗案件,因为同一时候,或更早之前,许多项目都已经获得房屋管制处官员的签名,根据业界保守估计,目前全国就可能拥有500多个项目受到影响。

也因如此,业界认为房政部能就此作出检讨,尤其是在机制与法令层面上的修改,更是迫切需要的。

4 管理费左右买气

尽管早前高等法院稍前的裁决,共管机构有权根据分层管理法令向综合发展项目内,持不同产业类型的业主们,征收不同费率的管理费。

但上诉庭于2019年10月却裁定JMB不能向不同单位的业主征收不同的管理费。

换言之,只要综合项目里头的购屋者还没获得分层地契,他们都必须和商业单位划一服务或维护等费用。

这一判决自然有其法律根据,因此无需置疑,不过同时也会左右综合项目的买气。

最先出现的问题是,商业用途业者与购屋者会基于相同服务及维修费,要求彼此使用彼此的空间,届时,购屋者会认为隐私被侵犯。

再来,由于商业单位的费用较高,因此购屋者自然也会不满为何需要为商业单位分担。

然而,基于土地逐渐缺乏,综合项目已经成为吉隆坡、槟城等地的发展趋势,因此有关判决无疑进一步挑起投资者及发展商的神经,更甚的是,这可能会影响未来发展商打造高端综合项目的意愿。

就此,业者认为,新政府或许应该针对现有的法令做出修订,或与业界人士商讨才行,否则可能会面对法律与现今运作不符的窘境,进而引发更多的诉讼,最终不利整体房产界的发展。

5 限制法变双刃剑

过去,购屋者在交屋后的24个月(胥视发展商而定)内发现缺陷瑕疵可以立即要求发展商免费修复,而任何肉眼看不到的隐藏性缺陷,则因为一时无法通过肉眼检查发现出来,因此根据过往的 1953年的限制法指出,购屋者有权从缺陷发生之日起的6年内,对发展商提出法律诉讼。

不过,2018年4月政府通过2018年限制法案(修订)则将6年延长至15年,即,缺陷在首次发生后超过15年,购屋者才无权对发展商提出诉讼。

这一修改,看起来保障了购屋者的权益,但也对发展商带来一定的压力,尤其房屋缺陷不一定就是发展商所造成的。

大马建筑师协会(PAM)全国主席拿督依祖米就曾指出,结构性的缺陷基本上可能是建筑设计的问题、施工错误、人为疏漏、缺乏管理维修,以及自然灾难。 结构崩裂的原因有几个,比如温度变化太大造成热胀冷缩、承压度与负载度不足、地震或土崩、建筑材料的化学反应等。

值得留意的是,延长至15年的话,其实对于部分不负责任而被谕令清盘的发展商而言,反而有机会逃脱法律责任,显然的,限制法似乎成了双刃剑。

6 严缺熟练建筑工

过去我国在到本地工友的施工下水平获得保障,然而,随着越来越少人愿意从事水泥工,加上受训练的外籍劳工严重短缺下,不少承包商被迫聘请语言不通、技术不高、经验不足,且缺乏专业训练的外劳,加上还因为无法获得延长交屋期,因而导致部分项目出现手工差劲的窘境。

此外,过去也有不少本地人从事督工,但随着社会普遍认为督工属于3D工作(肮脏、危险、艰难),以 及薪水与工作压力不成正比后,有关工作目前多以外劳为主。据悉,目前的督工薪水介于3000至5000令吉,但承担的责任却非常大。

再来,人力资源发展基金(HRDF)索回蓝领工人培训费用一事,也是业界关注的。因为这将影响这行的人力市场。

世界不动产联盟大马分会会长拿督斯里高炳江曾表示,尽管房地产业目前仍面对缴纳人力资源发展基金、大马建筑工业发展局及人力等问题,该会将继续在有关课题上争取及奋斗。

7 第二家园门槛高

搁置多时的“马来西亚我的第二家园”(MM2H)终于将在10月重启,然而多项新门槛却被指苛刻且过高。

第二家园条件:

1 须证明拥有至少150万令吉的流动资产;

2 须有至少100万令吉定期存款,允提50%存款用于购买房产、健康和儿童教育;

3 海外收入每月至少4万令吉(之前为1万令吉);

4 签证从原本10年,改为5+5(有效期5年,可申请延长5年及以上)

5 一年须留马至少90天(过去一个月)。

这些严苛又偏高的新门槛令有意前来的人裹足不前,更想是在对现有的参与者下了“逐客令”。业界担心,若政府不修改这政策,恐怕现有的5万7478名参与者,将在未来2至3年内将流失剩下10%。

作为全马首个海外MM2H的俱乐部“香港第二家园俱乐部”(MM2H CLUB)就透露, 该部在新政策出台后初期就接到5000多宗来自中港台的投诉,其中又以香港居多。

业者们认为,MM2H签证只是一个社交签证,因此门槛不应订得和永久居留证一样高,加上没有新的卖点,因此会令MM2H完全没有竞争优势。

以泰国为例,该国的第二家园计划只需80万泰铢(约10万1762令吉 ),每个家属另加30万泰铢(约3万8163令吉),远比我国诸多新的条件,例如须至少拥有150万令吉的流动资产和100万令吉的定期存款低廉许多。

不仅如此,在更难以招聘新的MM2H参与者下,MM2H中介们的生意更难做,50%现有中介恐随时改行。

据悉,去年疫情加上MM2H暂被搁置后,估计 已有10至20%的中介转换跑道,另约40至50%中介暂时停业。若前景堪舆,所剩的中介恐怕将进一步锐减。

其实,很多人以为MM2H影响的是本地房产走势,但据官方数据,从2002年到2019年,MM2H已为我国带来了逾110亿令吉的收入。其中,除了房产外,签证费、汽车、定期存款和每月家庭开支,也带动了我国经济。

政策千疮百孔急需对症下药

除了上述梳理的7项问题外,发展献金、门牌税的减少、中廉价屋及可负担房屋的分配固打等,也都是令业界停滞不前的绊脚石。

显然的,我国的房市虽然不至于病入膏肓,却千疮百孔,有的是针对购屋者的法律纰漏,有的是针对发展商的政策缺憾。此外,房产经济、银行业者、承包商、估价师、律师等各行各业也都因此受到程度不一的影响。

当然,我们没有办法期望政府能一次将所有盘根已久,且错综复杂的问题一一解决,但随着新任正副部长的就任,多少能让这些问题再次地被听见、被正视,让过去没机会被修正的现象,获得一次被扳正的机会,毕竟若是房市走得坎坷,部长自然难辞其咎,而历史要如何记载该部的功绩,就胥视新任正副部长的政治意愿了。

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甲州盼放松发展限制

2021年04月9日

马来西亚房地产发展商公会(REHDA)甲州分会呼吁州政府尽快宣布更透明化和系统化的房屋政策,放松当前限制,让发展商能更自由地发展产业项目。

该公会主席拿督吴俊兑不久前表示,该会理事于去年9月就与州政府商讨新房屋政策,并在今年提呈备忘录予甲州首长,但至今有关当局却尚未公布最新的房屋政策。

该会所建议的新政策包括不限制15亩以下的房屋发展设计和项目、不控制屋价、调整马来人和土著房屋政策、兴建大水槽、简化土地征用和发展的手续等。

他期盼州政府能进一步放松政策,让发展商能兴建符合甲州民众收入和需求的房屋,让该州的发展迈向更高层次。

冀检讨大水槽指南

另一方面,该分会近期接获水务局公函指出甲州会发生水荒事故,只要超过70个单位的项目都需要兴建大水槽。

过往大水槽的条件仅适用于超过200个单位的项目。吴俊兑预计,估计每一户住家都需承担额外的2万令吉。

对此,该分会建议关当局能重新检讨该新指南,在每一户住家设置两个水槽存上两天的储水量,以减低屋价。

“近期的建筑原料大涨,铁价上涨50%、塑料也上涨30%,加上还有管控令(的冲击);政府应听取发展商和民众的心声,让屋价平稳下来。”

“如果民众有买房的念头,应赶在即将在今年5月31日结束的拥房计划(HOC)前购买。”

他补充,该拥屋计划从去年6月1日开始至今年5月31日,甲州共有5775个房屋单位注册,而至今年2月23日,共售出1365个房屋单位,

“剩余的4410间房屋单位,总价值大约20亿令吉,将于4月6至11日举办的房地产展销会售卖。”

出席者包括该分会顾问拿督斯里魏佑杰、前主席拿督斯里吴金华、署理主席拿督吴俊豪、秘书陈天赐及副秘书谢祥蔼。