张仰荣博士
资深房地产顾问
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今年1月，大马经济原本就已陷入衰退，接着因为2019冠状病毒病，我国实施行动管控令，经济插水。

我过去数月讨论了接下来产业价格的趋势，并预计产业价格今年内继续下跌，接下来5年也趋跌，直到2025年。

到底我们是如何掉入了这个“大马产业困境”？这一期，我们来一起回顾大马产业市场的历史。

为何人们要购买产业？赖于您的目标，基本上因为不同的产业类型和地点，大家的考量方式也不一样。

产业价格和其他商品都一样，受到经济学中供应和需求关系的影响。

当需求上涨，供应停滞，产业价格就会上涨。相反，当产业供应持续增加，需求不增时产业价格就会下滑。

让我们一同回顾大马产业市场的历史。

在60和70年代，我国产业市场的房屋贷款并不是那么容易获得。

当时大马的银行只会提供占产业买价60%的房贷金额，也有不超过70%的一些特别案例。而且那时候，房屋贷款的偿还期限一般是10年，只有少数情况可以去到15年。

所以在60和70年代，一个人若想要购买一间房子，他必须先要有相等于买价30至40%的头期款，因为银行只会贷款60%，或最多不超过70%。

由于购屋者必须准备高达30至40%的头期款，所以在60和70年代并不是很多人可以购屋，产业的买卖不多，产业增值也相应缓慢。

敦马“拥屋”时代来临

这种购屋需求低，产业增值缓慢的趋势一直持续到敦马哈迪医生在1981年7月15日当上首相。

敦马的“拥屋”时代来临，1981年起，大马的银行开始上调他们的借贷顶限，从60和70年代的60%，上调到70%，然后在90年代提高到80%，2000年代90%甚至到100%，而且几乎大部分贷款申请者都可以获得这样的贷款条件。

而且在1981到2011年长达30年的发展过程中，银行也渐渐地把贷款的偿还期限从10到15年，延长到20至25年。

到了2000年，30岁以下的贷款申请者可以获得长达30年的贷款偿还期限更成了一般标准。也就是说30岁以下的贷款申请者必须在60岁生日前还清他们的房贷。

人人都能贷款购屋

这时，我想要借用亚航的标语来一改：“现在人人都能购屋，而且人人都能贷款购屋”。

敦马的“拥屋”时代为银行带来了新的贷款实践，现在银行一般上会提供占买价高达90%的贷款金额，30年的偿还期限，以降低每月的还款。

因为银行新的实践，一夜之间，所有30岁以下的大马人都可以拥有购买属于自己房子的梦想，这是60和70年代的青年想都不敢想的。

所以在新时代，年轻的行政人员，20多30岁，即使大部分只工作了3至4年，都非常受到产业经纪和发展商的欢迎，一些甚至提供诱人优惠和礼物。

同时，宠爱孩子的家长也迅速地加入了支持孩子购屋的行列，把自己在银行甚至是在公积金的存款领出，帮他们支付10%的头期款。

所以2008年后，多闻20、30岁的年轻购屋者，也有25岁的年轻人就拥有市值100万令吉的产业，甚至有人30岁就拥有7项产业。

供不应求屋价上涨

几乎在一夜之间，产业需求，尤其是20、30岁的大马年轻人的拥屋需求暴涨，但发展商的建筑速度赶不上。

当需求超过供应，就会导致价格上涨。所以发展商就开始持续提高售价，直到购屋者无法负担的价位，决定放弃不买。

这时候，二手市场也不闲着，赶上了产业大热的趋势。产业经纪和屋主开始想要更高的价格，卖家一而再提高售价也是常见之事。

在产业经纪的意见下，卖家常常会开出一些，在我看来无法实现或是不可能的价位。而买家当然就无法接受而放弃不买。

结果现在的人都生活困难。今天，许多居住在吉隆坡和八打灵再也的家庭，其实生活水平比他们的父辈甚至是爷辈在60和70年代的时候还差。

易获贷款市场崩溃

回顾1970年代，收入达每月1万4000令吉的高收入家庭，有能力在吉隆坡白沙罗高原购买一间面积达1万平方尺的独立式洋房。

1980年代，同样的高收入家庭还是有能力在孟沙购买一间独立式洋房。到了1990年代，他们可能只买得起士布爹花园的独立式洋房。

在2012年，收入每月达1万4000令吉的高收入家庭，只有能力购买郊外岭或华联花园的双层排屋。

另外，在1970年代，收入达每月8000令吉的中等收入家庭，可在士布爹花园买到独立式洋房，但是这样的家庭到了1980年代只有能力买到郊外岭的独立式洋房，到了1990年代购屋能力更进一步降级到只能购买华联花园的排屋。

在2012年，这种中等收入家庭只能选择同样地区的中价公寓。

而收入每月只有3000令吉的低收入家庭，1970年代可以在华联花园购买排屋，1980年代只能在郊外岭买公寓，1990年代进一步降级到华联花园的公寓，2012年就只能负担斯里圣淘沙花园的中或低价组屋。

到底我们是如何陷入了这个“产业困境”，并不断追逐“产业价格不断上涨”的美好？

我认为，就像爱尔兰和西班牙，购屋者非常容易获得房屋贷款，不断刺激需求并推高产业价格，最后失控并导致产业市场崩溃。

产业困境3大主因

产业价格不断上涨导致我们陷入了“产业困境”的原因有3：

1. 银行的贷款顶限从60和70年代的60%，上调到2000年代的90%，让那一代全部20多30岁的大马年轻人实现可以拥有自己“梦想之家”的美梦。但需求忽然暴涨，供应跟不上，无疑使得产业价格像坐火箭那样一飞冲天。

2.把贷款偿还期限从10年，加长到30年，降低每月偿还款，让那一代全部20多30岁的大马年轻人可以负担自己的家，但一样导致产业价格暴涨。

3.机会主义者和很多年轻人都跳了进来，并背负了庞大的银行以及其他他们没有能力偿还的贷款。

今年1月，我国经济陷入衰退。情况可能持续5年或长达10年。

我们现在处于不明朗和危险时刻。如果你已经背负了房屋贷款而你的前途不明，尽快脱身，要在为时已晚之前，跟银行商讨新的贷款偿还表。