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哪种房屋贷款保险最好?

2021年04月8日

房屋贷款是许多人一生中最大的财务负担,但天有不测风云,贷款者未必能够遵守合约准时偿还贷款。

因此,购买贷款保险,若屋主未来不幸发生意外或甚至死亡,而无法偿还贷款时,还能保障受益人能获得赔款,并赎回房子,减轻受益人的负担。

目前市场上,主要计有递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance ,简称MRTA)和抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance ,MLTA)两种。

若向发展商购买新屋,银行一般上都会强制屋主或借贷人并入房贷,一起投保房屋保险,以策安全;否则就不批准发放房贷。

MRTA是一般传统房屋保险,最广为人知。

MRTA与MLTA两者之间的差别,主要在于MRTA跟着产业履行,也即是说,你每买一间房子就要买一份房屋保险(每次申请须证明健康良好,申请者也不一定受保),而且保额随着贷款递减逐次减少。

因此,它不具任何现金价值,所缴的保费也自动报销。

MLTA则是近年较为盛行的房屋保险,多是屋主或业主主动向保险公司投保的房屋保险。

MLTA跟着屋主或业主履行,也即是说,不论你买多少间房子或购置多少产业,都是只有一份人寿保险,涵括死亡与终身残废并可以保到100岁的终生保单,保额始终保持不变。

最重要的是,它具有现金价值,所缴的保费也自动累积,不会报销。

特别是若干年后,当现金价值累积到一定数目后,甚至还可将之用来偿付尚欠的余额房贷。

只是在保费上,MRTA比较便宜(一次缴清),MLTA则贵逾一倍以上(可分期缴付)。因此后者也比较少人选择。

但如果你经济宽裕,而若在未来也将购置或投资多间产业,MLTA会是不错的选择。

Categories意见

大马产业困境

2021年03月11日

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

 

今年1月,大马经济原本就已陷入衰退,接着因为2019冠状病毒病,我国实施行动管控令,经济插水。

我过去数月讨论了接下来产业价格的趋势,并预计产业价格今年内继续下跌,接下来5年也趋跌,直到2025年。

到底我们是如何掉入了这个“大马产业困境”?这一期,我们来一起回顾大马产业市场的历史。

为何人们要购买产业?赖于您的目标,基本上因为不同的产业类型和地点,大家的考量方式也不一样。

产业价格和其他商品都一样,受到经济学中供应和需求关系的影响。

当需求上涨,供应停滞,产业价格就会上涨。相反,当产业供应持续增加,需求不增时产业价格就会下滑。

让我们一同回顾大马产业市场的历史。

在60和70年代,我国产业市场的房屋贷款并不是那么容易获得。

当时大马的银行只会提供占产业买价60%的房贷金额,也有不超过70%的一些特别案例。而且那时候,房屋贷款的偿还期限一般是10年,只有少数情况可以去到15年。

所以在60和70年代,一个人若想要购买一间房子,他必须先要有相等于买价30至40%的头期款,因为银行只会贷款60%,或最多不超过70%。

由于购屋者必须准备高达30至40%的头期款,所以在60和70年代并不是很多人可以购屋,产业的买卖不多,产业增值也相应缓慢。

敦马“拥屋”时代来临

这种购屋需求低,产业增值缓慢的趋势一直持续到敦马哈迪医生在1981年7月15日当上首相。

敦马的“拥屋”时代来临,1981年起,大马的银行开始上调他们的借贷顶限,从60和70年代的60%,上调到70%,然后在90年代提高到80%,2000年代90%甚至到100%,而且几乎大部分贷款申请者都可以获得这样的贷款条件。

而且在1981到2011年长达30年的发展过程中,银行也渐渐地把贷款的偿还期限从10到15年,延长到20至25年。

到了2000年,30岁以下的贷款申请者可以获得长达30年的贷款偿还期限更成了一般标准。也就是说30岁以下的贷款申请者必须在60岁生日前还清他们的房贷。

人人都能贷款购屋

这时,我想要借用亚航的标语来一改:“现在人人都能购屋,而且人人都能贷款购屋”。

敦马的“拥屋”时代为银行带来了新的贷款实践,现在银行一般上会提供占买价高达90%的贷款金额,30年的偿还期限,以降低每月的还款。

因为银行新的实践,一夜之间,所有30岁以下的大马人都可以拥有购买属于自己房子的梦想,这是60和70年代的青年想都不敢想的。

所以在新时代,年轻的行政人员,20多30岁,即使大部分只工作了3至4年,都非常受到产业经纪和发展商的欢迎,一些甚至提供诱人优惠和礼物。

同时,宠爱孩子的家长也迅速地加入了支持孩子购屋的行列,把自己在银行甚至是在公积金的存款领出,帮他们支付10%的头期款。

所以2008年后,多闻20、30岁的年轻购屋者,也有25岁的年轻人就拥有市值100万令吉的产业,甚至有人30岁就拥有7项产业。

供不应求屋价上涨

几乎在一夜之间,产业需求,尤其是20、30岁的大马年轻人的拥屋需求暴涨,但发展商的建筑速度赶不上。

当需求超过供应,就会导致价格上涨。所以发展商就开始持续提高售价,直到购屋者无法负担的价位,决定放弃不买。

这时候,二手市场也不闲着,赶上了产业大热的趋势。产业经纪和屋主开始想要更高的价格,卖家一而再提高售价也是常见之事。

在产业经纪的意见下,卖家常常会开出一些,在我看来无法实现或是不可能的价位。而买家当然就无法接受而放弃不买。

结果现在的人都生活困难。今天,许多居住在吉隆坡和八打灵再也的家庭,其实生活水平比他们的父辈甚至是爷辈在60和70年代的时候还差。

易获贷款市场崩溃

回顾1970年代,收入达每月1万4000令吉的高收入家庭,有能力在吉隆坡白沙罗高原购买一间面积达1万平方尺的独立式洋房。

1980年代,同样的高收入家庭还是有能力在孟沙购买一间独立式洋房。到了1990年代,他们可能只买得起士布爹花园的独立式洋房。

在2012年,收入每月达1万4000令吉的高收入家庭,只有能力购买郊外岭或华联花园的双层排屋。

另外,在1970年代,收入达每月8000令吉的中等收入家庭,可在士布爹花园买到独立式洋房,但是这样的家庭到了1980年代只有能力买到郊外岭的独立式洋房,到了1990年代购屋能力更进一步降级到只能购买华联花园的排屋。

在2012年,这种中等收入家庭只能选择同样地区的中价公寓。

而收入每月只有3000令吉的低收入家庭,1970年代可以在华联花园购买排屋,1980年代只能在郊外岭买公寓,1990年代进一步降级到华联花园的公寓,2012年就只能负担斯里圣淘沙花园的中或低价组屋。

到底我们是如何陷入了这个“产业困境”,并不断追逐“产业价格不断上涨”的美好?

我认为,就像爱尔兰和西班牙,购屋者非常容易获得房屋贷款,不断刺激需求并推高产业价格,最后失控并导致产业市场崩溃。

产业困境3大主因

产业价格不断上涨导致我们陷入了“产业困境”的原因有3:

1. 银行的贷款顶限从60和70年代的60%,上调到2000年代的90%,让那一代全部20多30岁的大马年轻人实现可以拥有自己“梦想之家”的美梦。但需求忽然暴涨,供应跟不上,无疑使得产业价格像坐火箭那样一飞冲天。

2.把贷款偿还期限从10年,加长到30年,降低每月偿还款,让那一代全部20多30岁的大马年轻人可以负担自己的家,但一样导致产业价格暴涨。

3.机会主义者和很多年轻人都跳了进来,并背负了庞大的银行以及其他他们没有能力偿还的贷款。

今年1月,我国经济陷入衰退。情况可能持续5年或长达10年。

我们现在处于不明朗和危险时刻。如果你已经背负了房屋贷款而你的前途不明,尽快脱身,要在为时已晚之前,跟银行商讨新的贷款偿还表。