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欧OFFICE租金不够还贷

2022年08月22日

投资天堂变投资地狱……

曾经何时的房地产投资天堂,欧美、以至澳洲的房市泡沫已逼近爆破,人人竞相逃离,退潮风狂吹。

眼前的最大跌势并非最严重的,更可怕的是这些曾经的房市王国,似乎在驶向南极。

英国房市一直是吸金力最强的市场之一,但经历20年飙升后,如今迎来2年多来最重最快的跌势。

利率高升,加上对通货膨胀危机的忧虑,房市投资者承受前所未有的压力。

除了住宅因炒房客退市,欧洲办公楼也面临严峻的考验。

美国银行有分析报告指,基准利率不断上升,欧洲办公楼业主如今的偿债成本竟然超过租金收入。这也是2007年金融危机以来,最重的打击。

欧信贷利差增2倍

市场看法,这可能只是个开端,因为融资成本还在不断推高,主因是债券投资者越来越担心房产公司的实力和信用。

美银数据指出,英国上市地产公司的信贷利差扩大一倍,欧洲竟然增加了2倍。

再下去,业主可能被逼再融资,而成本又继续上升,另一个更严峻的考验是能否顺利安排到再融资。

美国的情况也好不到那裡,降温形势比金融危机时更槽糕。

加拿大房价自4月以来蒸发了13.3%,澳洲7月数据再恶化1.4%;韩国首尔则写下2年来最大跌幅。

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下个见顶的楼市,美国吗?

2022年08月19日

美国房价,
快要下跌了?

全球楼市目前正在排队。

排什么?挨个见顶呗……

加拿大房价自4月以来下跌13.3%,这下跌速度还快过金融危机。

澳洲房价在7月按月跌1.4%,已是连续第六个月下跌。

因为高房价甚至让前总统文在寅向全国人民公开道歉的韩国,首尔公寓价格写下两年多以来的最大跌幅,成交量暴跌70%。

纽西兰7月房价指数按年跌2.9%,是2011年来首次按年下跌。

最新一个发出见顶讯号的楼市,是英国。最大房地产网站Rightmove数据现实,8月代售新屋按年跌1.3%,按年增速也从9.3%降至8.2%。

升息 改变了房市

大西洋彼岸的美国,可能就是下个见顶的楼市。

高盛策略师洛菲·卡鲁伊近期在报告中指出,今年全年的房价将增长9.4%,但这是基于上半年的涨幅。他预计随着美联储升息推高抵押贷款利率,在今年剩下的日子里,美国房价的增幅可能微乎其微,甚至可能是负增长。

而到2023年,房价增速继续大幅放缓,涨幅仅为1.4%。相比之下,根据凯斯-席勒房价指数,2021年美国房价上涨了18.8%。

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英国房价也撑不住了……

2022年08月10日

这是泡沫一个接一个地刺破了吗?

近来,听到的各国房市消息,都不是太好……

美国6月房价涨幅放缓两个百分点。
加拿大房价自4月以来下跌13.3%。
纽西兰房价3个月跌了2.5%。
澳洲房价按月跌1.4%。
韩国首尔房价写下两年来最大跌幅。

如今,英国房价也撑不住了吗?

华尔街见闻报道,英国最大抵押贷款机构Halifax的数据显示,7月英国房价按月跌0.1%,虽然幅度不大,但这是自2021年6月以来首次跌势。

平均价格为29万3221英镑(约158万令吉),比上个月触及的历史高点下降了365英镑(约1967令吉)。同时,房价按年增速从12.5%小幅回落至11.8%。

市场预计,未来几个月的房价增速会进一步放缓,因为不断上升的利率和通胀,让购屋者承受着莫大的压力。

Halifax总经理罗素盖瑞在文告中说:“虽然我们不应该对任何一个单一月份的表现进行过多的解读,尤其数据只是轻微下跌,但对房价按年增速放缓的预期早就出现一段时间了。”

通胀升温 央行狠升息

英国央行最近宣布了27年来最大幅度的加息,并警告称经济衰退迫在眉睫,这进一步打击了英国购房者。目前,英国通胀率已经飙升至9.1%。

房地产门户网站Rightmove估计,上调50个基点至1.75%,这将使首次购房者的月供达到收入的40%,是2012年以来从未出现过的水平。

房地产经纪公司莱坊英国(Knight Frank)住宅研究主管汤姆比尔指出,这几个月的贷款成本明显高涨,这将抑制市场需求。

英国央行数据显示,6月的抵押贷款批准量再次低于疫情爆发前的水平,这也是衡量未来活动的一个指标。

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全球房市 集体降温

2022年07月21日

升息时代开启,
利率只会越来越高。

冠病疫情爆发时,全球为了振兴经济而大放水,让全球泡沫腾飞,房地产市场更流入庞大的热钱,只能用“火爆”来形容。

然而,今年至今,全球60多家央行,多次加息50个基点或以上,这场房市热潮画上句点。

若只是单纯结束热潮还不至于令人担忧,华尔街见闻报道,最怕各地央行加息过于激进,导致全球房市急速降温,导致泡沫破裂,导致不可预知的影响。

报道指出,从泡沫不断的房市“挤出泡沫”,是控制高通胀的一部分。

当房价下跌时,家庭支出会随着减少。随着建筑业的生产活动放缓,银行也会减少发放贷款,房地产销售跟着下滑,整体经纪活动缓下来,从而缓解通胀上行压力。

在经济过热的情况下,这是健康的做法。

房地产和金融市场 同时衰退?

不过,野村控股全球市场研究主管罗伯·苏伯曼表示,危险在于房地产和金融市场同时处于下行周期,可能导致更持久的衰退。

十多年来的量化宽松政策催生了房市泡沫,但由于偿债率大幅上升、可负担能力下滑,现在很快就会转向另一面,即泡沫破裂。

报道也引述高盛的看法指出,住房价承受能力迅速恶化,加上房屋销售的大幅下降,表示硬着陆是一个真实的风险。

也不是所有人都那么悲观,有部分经济学家认为应该持乐观态度,因为房价上涨的主要原因是低利率和购房者对地区偏好的变化,而不是在2008年危机中宽松的贷款标准。


若房市比预期糟 央行或转态

目前房屋供应依然紧张,健康的劳动力市场和大规模刺激计划,意味着许多家庭的财务状况良好,发生像2008次贷危机那种规模的地产泡沫破灭的可能性微乎其微。

无论如何,有一点,可能让央行感到不安。

如果房市低迷比预期还要严重,可能意味经济放缓程度超出央行预期。

尽管如此,比预期更严重的房地产低迷可能意味着经济放缓程度超出了央行的预期。

房地产活动放缓可能导致建筑工人下岗,对钢铁和其他商品的需求减弱。房价下跌还将影响家庭和银行的资产负债表,这往往又会给经济的其他部分带来压力。

面对这些风险,一些央行可能会决定放缓加息步伐,甚至可能暂停加息或转向降息,来防止房地产泡沫蔓延。

凯投宏观首席经济学家尼尔·谢林表示,央行将容忍温和的房地产衰退,但如果出现更严重的衰退,可能迫使其改变政策。

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房价只会涨?马斯克:NO!

2022年06月1日

你也认为,
房价只会涨,不会跌吗?

热衷于在推特(Twitter)评论的美国电动车龙头特斯拉(Tesla)执行长马斯克(Elon Musk),经常对各种经济状况发表言论,他近来也针对房市提出自己的看法。

他强烈地指出,“房价只会涨”这样的广泛假设,是“不证自明的错误”,而押注房价一定会涨的人是自掘坟墓。

马斯克

次贷危机源自掠夺性借贷

马斯克会这么评论,起因是虚拟货币狗狗币共同创办人比利·马库斯在推特发文说,当年的次级房贷危机引爆2008年房市泡沫,进而酿成大萧条。因此,为了“反对央行控制的声明”,创造出了虚拟货币。

马库斯指出,由于“掠夺性的借贷和其他不负责任的废事”,造成房市泡沫爆破,各国猖獗地印钞票和纾困,造成了全球的金融危机。

而马斯克回应马库斯说,他也不支持掠夺性的借贷,但许多贷方也受伤惨重,没能撑过去。因此,由于广泛假设房价只涨不跌,造成人们“自掘坟墓”,而包括他在内的所有人,都应该谨记这一教训。

如今开始再酿泡沫

美国房价曾在2006年初达到顶峰,随后开始下跌并爆发危机,2012年触底;如今,美国房市飙涨超过2006年的水平,一些人已经警告,看到了房市泡沫在酝酿的早期迹象。

虽然大家担忧泡沫形成,但也许多人认为,这跟2006年的房市泡沫不同。

达拉斯联储银行的学者在3月时就点出,更让人担心的时美国房价与基本面脱钩。如果多数买家相信房价会继续涨,就可能因为“错失恐惧症”而继续推高房价。

资料来源:经济日报

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多伦多房市泡沫 一触即破

2022年05月10日

加拿大房价,
升得快,降得也快。

随着全球央行开始着手收紧货币政策,加拿大也加入行列,但这个国家的央行,升息步伐极为激进。

该国央行在4月13日时升息50个基点,把基准利率上调至1%。市场预计,该央行在6月时还会再升息50个基点。

华尔街见闻报道,激烈的升息步伐,让“泡沫聚集”的多伦多房地产市场乌云笼罩,房价持续下跌。

根据多伦多房地产委员会最新公布的数据显示,4月份大都会区房价按月下跌6.4%,降至93.6万美元(约410.3万令吉),为2020年4月以来最大的月度跌幅。

买气降温 销量大减

而且,与3月相比,多伦多4月的房屋销量更是大降26%。温哥华的房屋销售量也出现跌势,足以可见升息导致抵押贷款利率急剧上升,造成购房者人数下降。

过去两年,加拿大房价在极低的利率环境中飙升50%以上,基准房价在今年2月更是达到86.9万加元(约292.67万令吉)的创纪录水平。

加拿大央行高级副行长罗杰斯,加拿大房价的强劲增长是不可持续的,但这对经济来说并不是一件坏事。随着利率的上升,房价增速会稍微放缓。

 

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加国强打房 恐酿泡沫危机?

2022年04月15日

打房奏效,房价开始降温,
但专家们却担心……

为了应对国内飙涨的房价,加拿大政府近期强力打房,包括禁止外国人买房、新建住屋等,加上升息,房价的涨势已经开始趋缓。

但专家又担心,如果房市因此释出太多的房屋,可能会造成另一波的泡沫危机。

加拿大房价去年上涨约20%,2月时再创新高,平均每栋房屋价格为64.7万美元(约273.65万令吉),一些黄金地区的房价更是飙涨50%。

该国在G7中是人民收入和房价差距最大的国家,而且贫富差距严重,10%的富人掌握着25%的房市总价。

房价高涨的主因是低利率、市场投机行为和新房供应不足。

加拿大央行日前将基准利率从0.5%提高到1%,市场普遍预计还有再调高6次。经济学家布郎指认为,升息让融资成本难以负担,房地产买家的购买力因此下降四分之一,一些房价也开始跌价。

再者,目前已经有不少投机客因为升息而释出手上的房屋,如果释出的速度太快,可能造成房市泡沫破裂。

来源:奇摩新闻、台湾醒报

 

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悉尼破屋仍能卖千万

2021年07月3日

一间破烂屋子能卖多少?
在悉尼能卖千万百万元!

近来全球多地房价飙涨,澳洲也是其一。在悉尼,连墙壁摇摇欲坠、天花板开裂破损、浴室和厨房的装置已不复存在的陋屋,都有人抢购,成交价甚至高达数百万、千万元。

《联合早报》报道,悉尼西北部近来有一座废弃砖屋,以160万澳元(约498.19万令吉)的价格售出,让经手该交易的房地产经纪道林都惊呼:“这一价格“远高于我们的预期!”

房产中介网站上的照片显示,该屋地毯破损、卷帘残旧、厨房污垢斑斑。尽管房屋状况不佳,但因为占地面积达500平方米,还是受到买家青睐,打算拆除重建。

道林透露,买家看中这个地区,打算拆除房子重建,所以尽管房屋状况不佳,他们还是被近500平方米的占地面积所吸引。

在悉尼东南部另一个令人向往的郊区,一栋没有水电供应的废弃房屋,本月以470万澳元(1463万令吉)的价格售出。

报道指出,澳洲房市市值高达8.3兆澳元(25.84兆令吉),全国房价较一年前上涨了10. 6%。在悉尼,上个月的房价中位数每天上涨约1200澳元(3736令吉)。

澳洲金融监管委员会对房市泡沫感到担忧,上周表示已有迹象显示银行在抵押贷款方面更为冒险。澳洲审慎监管局也指出,已致函要求银行“积极管理住房贷款组合中的风险”。

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房市过热 挪威央行急升息

2021年06月26日

在许多国家还维持低利率之际,
挪威已经承受不住屋价飙涨了。

冠病疫情延长了全球超低利率周期,但这一次,央行们忍不下去想要出手了。

今年以来,全球货币政策已经开始出现紧缩现象,根据美国银行统计,今年至今有8次降息,但已有19次升息,包括俄罗斯、巴西与土耳其等央行。外界预期美联储也很快会收紧货币政策。

这是因为物价急遽高涨,加上房市热潮,让全球许多央行无法再忍受低利率,挪威央行已表态会在9月调高利率,让过热的房市降温。

该行在最近的声明中强调:“对于房价大幅上涨相当关注”。

全球住宅市场高烧不退,早在疫情爆发前,挪威房市就已出现泡沫,从去年1月迄今,该国房价已劲扬12%。

同时,美国、英国与德国等房价也涨10%以上。

许多华尔街专家指出,房价节节走高可能是造成今日通胀持续时间比预期长的原因之一。由于住房成本在通胀组成因素中占有很大比重,以至于在剔除大宗产品相关价格后,只要房价小幅上涨,就可能会成为美国、英国及欧元区等地通胀率攀高的最大贡献者。

资料来源:《工商时报》

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美国房市虚火难降

2021年06月14日

过去一年,
美国房市是14年来之最火爆!

2019冠状病毒病肆虐美国逾1年,但房市却不受影响,而且还节节攀升。

新华社报道,4月份,美房屋价格继续突破高点,大交易额成交增加;过去一年更是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。

据美国全国房地产经纪人协会(NAR)统计,所追踪的美国183个大都市中,99%的地区的房价今年首季上涨,其中89%的地方房屋价格更是双位数跃升。

单是在4月,现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2%,达到31.92万美元(约131.46万令吉),为1989年以来的最高水平;二手房售价中值按年增长了19.1%,至34.16万美元(约140.69万令吉),涨幅和价格中值均创历史新高。

房价涨销量跌

不过,二手房销量较之前一个月减少2.7%,折合年率585万套,为10个月来最低水平,连续第三个月下降。尽管如此,由于借贷成本保持在历史低位,二手房销量仍高于疫情前的水平。

NAR首席经济学家劳伦斯·云说,高房价创纪录几乎发生在所有的市场上,即使房屋销售温和下降,人们仍可以将市场描述为炙手可热。

供不应求推升房价

房屋价格飙升原因之一是房屋的供不应求。截至4月底,市场上共有116万套房屋待售,比去年同期下降20.5%。

按照目前的速度,2.4个月就可以消化这些库存,低于一年前的4个月。房地产经纪人认为,房源不足5个月的供应都属于供应紧张。

全美房地产经纪公司Redfin预计,今年美国的房屋销售额增长17%,以2.53兆美元(约10.42兆令吉)刷新记录,增幅是自2013年来最大

泡沫加速形成

路透的调查显示,预计今年美国房价将上涨10.6%,2022年将上涨5.6%,这远高于2月预计的5.7%和4.6%。

美国的房地产在2008年经历了金融风暴的袭击而暴跌,但从2011年来开始回升,过去一年更是涨势凌冽。

这主要是因为各国央行为刺激经济普遍实施的“超低利率”,尤其是冠病暴发以来,利率进一步下调,流动性高度充裕带来了资产价格上涨。

令人担忧的是,惠誉国际的一份报告显示,全美房产估值偏高5.5%,就业增长放缓、失业率仍然处于高位,恐怕无法支撑持续的房价上涨。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司总执行长约翰·伯恩斯表示,目前有近五分之一已售房屋的买家买房不是用来自住,这将使美国房屋永久性的变得更加昂贵。

他预计房价今年将会上涨12%,2022年还将再上涨6%,房价增长的速度类似于2004年和2005年。

诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒也警告,实际房价从来没有这么高过,目前的房价走势也让人想起了2003年,当时房价暴涨后两年又开始转跌,直到2008年最后崩盘。