房市降温

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新加坡“打”百万组屋？

By Poh Gin,

2022年10月4日

转售组屋市场，
好多买家是直接现金交易！

新加坡政府日前公布新一轮的房地产降温措施，此次的目标是近日出现多次“百万交易”的转售组屋市场。

从9月30日期，组屋和私宅买家可借贷的最高房贷款额也减少，若买家卖掉了私宅后，必须等待15个月才能购买转售组屋。

根据《联合早报》的报道，国家发展部和建武发展局指出，再过去5年，每10名转售组屋的买家中，就有1人在购屋时拥有一间私宅，或是曾经拥有私宅。

财力雄厚 一般人难竞争

当局观察到，在过去2年，有许多私宅屋主购买更大且更贵的转售组屋，而且与其他转售组屋的买家相比，这一群人能支付更多的现金来买屋。

这也代表，其他买家会因此面对更大的价格竞争。

新加坡国家发展部长李智陞之后也忒笨发布一段视频，说明政府此时出台降温措施的理由。

他解释，私宅屋主的财力更雄厚，一些人甚至不需要贷款。如今设了15个月的等待期，有助缓和市场对转售组屋的需求，让那些有迫切需求的首购族，能以负担得起的价格买到组屋。

百万组屋交易热

他同时强调，这是一项暂时性的措施，会因应整体市场需求和变化再检讨。

橙易产业数据显示，今年首9个月有275宗百万组屋交易，已超越去年全年的259宗交易，按年增长5.8%。百万组屋虽然仅占转售组屋交易总数的1.4%，但高于一年前的0.9%。

转而推动私宅市场？

该机构的研究与咨询部总监孙燕清说，15个月等待期有可能让市场暂时降温，一定程度减缓大型组屋的价格涨速，让年轻夫妻面对较少竞争，有多些机会买到大型组屋。整体组屋转售价的增长也可能放缓。

One Global集团研究部高级分析师员莫汉举例，公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位，非常受欢迎。这类单位的买家往往不受过高定价影响，并且有充足的流动资金。

如今政府为私宅屋主实施15个月等待期，将迫使他们三思。不愿等上15个月的私宅屋主可能把目光转向私宅转售市场。

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美国屋主们 降价求卖！

By Poh Gin,

2022年09月9日

已经2年来没看到如此多屋主们降价求卖了……

最让美国屋主们紧张的是什么？

可能是房市降温的速度。

外媒报道，美国房市迅速降温让许多屋主开始紧张，房地产网站8月的数据显示，平均每5位屋主中就有1人决定降价，相当于20%。在1年前，只有11%的屋主会做这样的决定。

待售时间越来越长

而且，8月房屋登陆待售时间比一年前同期平均还要多出5天，简单说就是要多5天才卖出去。

中阶价位房屋的房价也从7月的44.9万美元（约202万令吉），降价到8月的43.5万美元（约195.77万令吉）。

Redfin的一份报告也指出，截至8月28日，过去4周的平均房屋售价是17个月来首次调降。

美国房市对比一年前差很多，让许多屋主开始紧张。

盛况不再

这趋势和6个月前截然不同，当时强劲需求加上供应紧缩，只要一有房源上架，就出现多人抢着竞标的“盛况“，通常屋主在7天内就能卖出一套房子。

但随着通胀加剧、需求放缓，房屋供应也按年增加27%，7月的待售房屋比去年同期少了将近20%。

而且，抵押贷款利率一路攀升，更是压制了人们购屋的能力。

莱坊首席经济学家菲尔维勒（Daryl Fairweather）指出，今年劳动节后的房市降温速度可能比以往还要剧烈，随着房屋的待售时间拉长，预期会有更多卖家决定调低售价。

资料来源：ETToday房产云

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全球房市 集体降温

By Yee Ni,

2022年07月21日

升息时代开启，
利率只会越来越高。

冠病疫情爆发时，全球为了振兴经济而大放水，让全球泡沫腾飞，房地产市场更流入庞大的热钱，只能用“火爆”来形容。

然而，今年至今，全球60多家央行，多次加息50个基点或以上，这场房市热潮画上句点。

若只是单纯结束热潮还不至于令人担忧，华尔街见闻报道，最怕各地央行加息过于激进，导致全球房市急速降温，导致泡沫破裂，导致不可预知的影响。

报道指出，从泡沫不断的房市“挤出泡沫”，是控制高通胀的一部分。

当房价下跌时，家庭支出会随着减少。随着建筑业的生产活动放缓，银行也会减少发放贷款，房地产销售跟着下滑，整体经纪活动缓下来，从而缓解通胀上行压力。

在经济过热的情况下，这是健康的做法。

房地产和金融市场 同时衰退？

不过，野村控股全球市场研究主管罗伯·苏伯曼表示，危险在于房地产和金融市场同时处于下行周期，可能导致更持久的衰退。

十多年来的量化宽松政策催生了房市泡沫，但由于偿债率大幅上升、可负担能力下滑，现在很快就会转向另一面，即泡沫破裂。

报道也引述高盛的看法指出，住房价承受能力迅速恶化，加上房屋销售的大幅下降，表示硬着陆是一个真实的风险。

也不是所有人都那么悲观，有部分经济学家认为应该持乐观态度，因为房价上涨的主要原因是低利率和购房者对地区偏好的变化，而不是在2008年危机中宽松的贷款标准。


若房市比预期糟 央行或转态

目前房屋供应依然紧张，健康的劳动力市场和大规模刺激计划，意味着许多家庭的财务状况良好，发生像2008次贷危机那种规模的地产泡沫破灭的可能性微乎其微。

无论如何，有一点，可能让央行感到不安。

如果房市低迷比预期还要严重，可能意味经济放缓程度超出央行预期。

尽管如此，比预期更严重的房地产低迷可能意味着经济放缓程度超出了央行的预期。

房地产活动放缓可能导致建筑工人下岗，对钢铁和其他商品的需求减弱。房价下跌还将影响家庭和银行的资产负债表，这往往又会给经济的其他部分带来压力。

面对这些风险，一些央行可能会决定放缓加息步伐，甚至可能暂停加息或转向降息，来防止房地产泡沫蔓延。

凯投宏观首席经济学家尼尔·谢林表示，央行将容忍温和的房地产衰退，但如果出现更严重的衰退，可能迫使其改变政策。

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美国房屋卖家，开始降价了

By Poh Gin,

2022年04月15日

美国房市不再“火热“了？

美国人趁着升息前买房的想法似乎变了，现在随着抵押贷款利率飙升，更多房屋卖家降低要价，买气放缓也让房源数量明显增加。

华尔街见闻报道，美国房产网站Redfin的数据显示，在截至4月3日的过去1个月，有12%的代售房屋降价。

Reltor.com网站也显示，整体代售库存比一年前少了13%。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟认为，降低房价的皮论越来越高，是房市降温的明显讯号，这表明卖家的“权力有限“，即便需求仍远远大于供应，但卖家不可再推高房价来期望会有买家接盘。

让美国火热房市降温的原因，就是美联储极度紧缩的货币政策，30年期的固定抵押贷款平均利率如今已经超过5%。

以30万美元（约126.88万令吉）贷款来计算，30年期5%利率下，月付1610美元（约6809.49令吉），而历史最低点的2.65%时，月付仅需1209美元（约5113.47令吉）。

债券天王也担心

市场上有一些声音认为，房贷利率上升不代表美国房价会大跌，因为美国家庭资产表正处于史上最强劲的水平，偿债比率接近历史低位。而且，劳动力市场蓬勃发展，加上千禧一代正处于购房高峰时期，还是对楼市有利。

尽管如此，还是不少人抱持悲观态度。从市场预期来看，预计房屋抵押贷款利率将进一步上升的消费者比例，从3月份的 67%增加到当前的69%。

被业界称作“债券之王”的比尔·格罗斯（Bill Gross）也是其中之一，他严重担心美联储若每次会议都把利率提高25个几点，势必重创美国经济和房市，让美国陷入衰退。

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亚太房价最贵的城市，降温了

By Poh Gin,

2022年04月12日

高利率、经济逆风，
投资者终于停下脚步了。

过去两年的超低利率环境，让买家产生“害怕走宝“的心态，全球多个地区的房价暴涨，亚太也有好几个城市经历这一波疯涨。

其中，澳洲悉尼房价去年上涨接近27%，新加坡房价创10年高点，香港“全球房价最难负担“的榜首低位无人能撼动。

但如今，降温讯号出现了。

根据钜亨网，面对各国陆续调高利率，加上经济逆风，买家和投资者如今选择观望态度，香港和悉尼的房价开始呈跌势，新加坡的涨势也停止了。

悉尼3月房价下滑0.2%，延续2月的跌势。这个城市的房价中位数，是澳洲薪资中位数的17倍，澳洲家庭负债占可支配收入的比率，更是接近200%。

香港房价从去年8月的创纪录高点算起，至今已经下跌7.3%，除了经济低迷和利率上升，“清零”的防疫政策也让一些投资者感到挫折。高盛岑给预测，在2025年前，香港房价料蒸发20%。

而新加坡政府针对富人调高房产税后，新私人住宅房价在首季的涨幅收窄至0.4%，3月房屋销售更是急剧下跌至21个月低点。

亚太区房价涨幅收窄

莱坊 （Knight Frank）亚太住宅的主管 维多利亚·加勒特表示，全球金融危机过后，亚太地区政府对资产价格涨势更谨慎，疫情爆发后的财富差距扩大，也引起政府关切。

“虽然卖方市场不再，代表买家将有更多机会，但现在的买家也变得更挑剔，对价格更敏感。”

莱坊预期，亚太区的房价涨势将从去年9.1%的增幅，放缓到今年的3至5%。

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成功打房130式

By Poh Gin,

2021年06月4日

当政府认为某个行业过热，就会出手降温；如果要说为房市降温的坚定和效果，大概要数中国。

中国打房多年，即使是在冠病疫情冲击下，也没有完全手软下来。

中国银行保险监督管理委员会（简称银保监会）副主席梁涛6月1日指出，中国截至4月底，地产贷款按年增长4.5%，写下8年来的新低。

他认为，中国成功遏制了房地产金融化和泡沫化的势头。

在景气又放缓，加上受疫情影响，经济前景未明的大前提下，到底中国如何做到？

依据梁涛的分析，可以总结几个面向：目标清晰、立场坚定、大小包抄。

他提到，银保监会自去年至今，配合各县市出台的房市调控措施超过130项。

该机构过去设计的一连串措施，主要围绕在强调“房住不炒”的原则，从拥有权、贷款融资着手，致力稳定地价和房价，促进房市更平稳發展，避免房价大起大落。

而且，中国打房的勇气并不只限于个人业主，就连银行放贷的监管、私企或投行推出的理财产品同样不放松，投向房地产相关的理财产品规模劲缩了36%。

他说，房地产融资规模继续下降，扭转资金过度流入的形势，这也加强了房地产开发贷款、个人按揭贷款的监管要求；如此一来，得以做到加强房地产贷款集中度管理。

促进市场健康发展

梁涛强调，接下来会联同住建部及人民银行等部门保持高压监管，促进市场健康发展。

另外，银保监会统信部副主任刘忠瑞指出，从机构来看，6家国有大型银行以及其他银行机构的房贷全下降。

但同时，该会也发现了新问题，部分地方中小银行利用大型银行房产贷款集中度压降的时期，争抢房产贷款的业务，使其房地产贷款馀额上升。

刘忠瑞表示，该会高度重视这些问题，新增房地产贷款占比偏高的银行，会实施名单制管理，督促这些银行落实调控要求，合理控制房贷增速。