2023年02月28日
虽说新年新气象，但美国的房产市场依然不太理想。
今年1月，美国成屋销售量环比下降0.7%，这已是连续12个月出现下滑。
根据美国全国房地产经纪商协会，美国1月成屋销售量按年率计算为400万套，较去年同期减少37%。该销售量是除2020年5月因疫情导致异常值外，自2010年10月以来的最低值。
至于价格方面，1月成屋价格中值为35.9万美元（约令吉），同比增长1.3%；该价格同2022年6月峰值时期相比下降13%。
库存方面，1月底待售房屋共98万套，环比增长2.1%，这是该数据在连续下降5个月之后首次出现上升。按照当前销售速度，需要2.9个月售出市场上的所有房屋。
为此，该会首席经济学家劳伦斯尤恩就认为，虽然成屋销售量出现小幅下降，但价格小幅上涨，这意味房地产市场低迷状况可能已经接近尾声。
“尽管当前库存仍然不足，但购房者已经可以议价。”
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2023年01月9日
今年1月1日起，加拿大禁止外国人购买住宅法案正式生效。
这项为期两年的法案旨在住房短缺之际，为加拿大本国人提供更多房屋，缓解他们在加拿大房价飙涨时，无法拥有房屋的问题。
但该法案中也有几个例外情况，即允许难民和永久居民等非加拿大公民买房，仅适用于城市住宅，不适用于避暑别墅等休闲娱乐物业。
这项临时法案是由总理杜鲁多在2021年竞选期间提出，并在竞选获胜后推出该法案，而温哥华和多伦多等主要市场也对非居民和闲置房屋征税。
杜鲁多领导的自由党在竞选时表示，加拿大房屋的可取得性，吸引投机商、富裕公司及外国投资客。
“这造成一个真正的问题，即住房未被充分利用和闲置、投机猖獗及价格飞涨，房屋是建造给人居住的，而不是为投资客而建的。该立法将确保住房归加拿大人所有，以保障国民的利益。”
尽管近来仍处于全盛时期，但加拿大银行为抑制通胀，所采取的激进货币政策导致了房贷利率的上涨，因此加拿大房地产市场对卖家来说也已降温。
据加拿大房地产协会数据显示，平均房价已从去年初超过80万加币（约260万令吉）的高峰，跌至上个月的略高于63万加币（约205万令吉）。
专家认为，据国家统计机构的数据，外国买家占加拿大房屋拥有权不到5%，因此该法案不会产生使房价更便宜的预期效果，同时应该要推出更多住房建设，才能满足需求。
加拿大抵押贷款和住房公司在去年6月的报告中指出，到2030年时将需要近1900万套住房，这表示需要建造580万套新房屋，比目前预计要建造的房屋多出350万套，才能满足这一需求。
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2022年09月23日
美联储在本周三（21日）宣布连续第三次升息75个基点，将联邦基金利率目标区间上调到3至3.25%，是2008年初以来的最高水平。
同日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，8月现房销售量按月下跌0.4%，按年更是大跌19.9%，是明显的降温迹象。
美国房市对美联储利率政策变化极为敏感。该数据季节性调整后的变化从7月的482万套降至480万套，这已经是连续第7个月放缓。
利率波动前所未有
AdvisorPerspectives网站把最新数据和历史数据进行对比分析后指出，美国固定抵押贷款利率已经出现前所未有的波动，过去52周内，30年期固定抵押贷款利率已经从2.93%，提高至6.28%。
另外，从住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的数据来看，30年期住房贷款的平均利率，一度升至6.02%，是2008年以来首次突破6%大关。在一年前，这个利率平均处于2.86%。
而上一次美国长期平均利率如此之高是在2008年11月，就在房地产市场崩盘引发大衰退之后。
各种数据跌跌跌
利率狂飙也加重了房贷者的负担。房地产信息公司Zillow分析，典型房屋的抵押贷款支付从每月897美元（约4098令吉）推至1643美元（约7507令吉），在过去3年中增长了83%。
在截至9月11日的4个星期内，房屋挂牌量按年下降19%，是2020年5月以来的最大降幅。
供应紧张还体现在房屋出售的用时上。平均而言，8月的房屋售出用时为16天，高于7月的14天，低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市时间不到一个月。而在冠病大流行之前，房屋通常在挂牌30天后售出。
NAR主席莱斯利·鲁达·史密斯说：“从某种意义上说，我们看到购房过程恢复了正常，那些疯狂的竞价战基本上已经停止了。”
资料来源：新浪新闻、界面新闻
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2022年06月30日
美联储“下重手“升息，美国房贷利率持续飙升，开始让买家却步房市，美国4月房价的增速也出现拐点。
涵盖全美的标普/凯斯席勒（S&P/Case-hiller）4月房价指数按年增20.4%，涨幅略低于3月的20.6%涨幅，当时也是自1987年此数据开始追踪以来的最高水平。
数据显示，美国十大城市的房价指数按年涨19.7%，略高于3月的19.5%；20大城市房价指数在3月按年增21.1%，4月则涨21.2%，略低于市场预期的21.5%增幅。
在20大城市中，有11个城市的房价增速放缓。涨幅最惊人的是佛罗里达州坦帕市（Tampa），按年狂飙35.8%；佛罗里达州的迈阿密市也涨33.3%；涨幅第三高的是凤凰城，大31.3%。
高房价难以为继
标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉指出，4月数据显示美国房价增速下降的初步迹象。随着美联储升息，借贷成本更加昂贵。宏观经济环境备受挑战，难以再支撑非凡的房价涨幅。
“与过去5个月大多数城市的房价加速上涨形成鲜明对比的是，4月份只有9个城市的房价上涨速度超过了3月份。”
美国30年期固定按揭贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底为4.67%，4月份时越过5%的大关。6月时更是突破6%。
飙涨的利率打击了购房者的信心，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。
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2022年06月17日
美国通胀创40年新高，让心急如焚的美联储，下定决心展开更激进的升息步伐。
这也连带推高了美国抵押贷款利率，尤其是房贷利率，在短短半年内已经升接近300个基点，从今年初的3.25%上升到最新的6.13%！
月供款增40%
根据华尔街见闻报道，这也是2008年美国房地产大崩盘以来，最高的利率水平。
粗略计算，如果一个购房者现在申请35万美元（约154.68万令吉）的抵押贷款，未来30年每月需要支付的房贷，将从1523美元（约6731令吉），上涨到2128美元（约9405令吉），短短半年内这一数据大幅飙升了40%。
难以负担 不再买房
随着抵押贷款还款额越来越难负担，冲击了购房者的信心，抵押贷款申请已经开始大幅减少。
MBA经济学家乔尔·坎接受访问时说：“过去两个月，房屋库存持续低迷，抵押贷款利率飙升，导致购房市场受到影响。这些日益恶化的负担能力挑战对潜在的首次购房者来说尤其艰难。”
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2022年06月3日
随着美联储收紧货币政策，美国30年期固定抵押贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底已大幅升至4.67%。
飙涨的利率打击了购房者的信心，美国房屋销售现在已经连续几个月下降，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。
但是，标普CoreLogic凯斯-席勒美国房价指数显示，美国3月房价按年上涨20.6%，增幅比2月的19.8%还要高！
而且，20大城的综合指数按年上涨21.2%，同样胜于2月的20.3%，创史上最快的增速。10大城综合按年增幅为19.5%，高于2月的18.7%。
坦帕涨幅破纪录
从各城市来看，按年涨幅最高的依然是坦帕、凤凰城和迈阿密，皆超过30%。尤其是涨34.8%的坦帕，已是美国房价增速最快的城市，打破了凤凰城过去三年排名第一的记录。
虽然明尼阿波利斯、华盛顿特区和芝加哥的房价涨幅最小，但也有双位数增幅。
标准普尔道琼斯指数公司总经理克雷格·J·拉扎拉在声明中说：“那些一直期待美国房价增速会下降的人，至少要再等1个月。”
库存多支撑高房价
他说，在截至3月份的报告里，所有20大城的房价都出现了两位数的增长，而且相对于2月份的报告，有17个城市的房价增长反而更快了。
虽然销售放缓，但美国成屋库存量却远低于正常水平，造成粥少僧多的局面，削弱买家的议价空间，从而推动了房价上涨。
拉扎拉也提到，宏观经济而言，高利率环境无法再支持超高的房价增长，但却难以判断减速的时间和幅度。
2022年05月13日
国行宣布将隔夜政策利率（OPR）调升25个基点，也就是从1.75%调高至2%。
不过，这并不代表你的贷款利率就是2%！
OPR只是一项银行和银行之间隔日借贷的参考利息，银行用此利率来设定自家的基准利率（Base Rate，简称BR）、基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）和标准基准利率（Standardise Base Rate，简称SBR），也就是人们在银行贷款的利率指标。
你的房贷月供款额，也是根据这些利率来设。也就是说，当OPR上调，银行就会把这些基准利率跟着调高，那你的月供款自然也会调整了。
搞得清楚这些名堂吗？
如果你的房贷是在2015年前申请的，那你的贷款利息是以BLR作为标准。
BLR是由国家银行来设定，银行再根据自己的贷款利率，来计算出向客户收取的利息。
算法：BLR参考利率 – 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子：5.65% – 2% = 3.65%
不过，这个机制被批评欠缺透明，一些银行以比BLR更低的利率来吸引顾客，借此推动贷款业务。
为了解决BLR的确定，国行后来在2015年推出了BR。这个BR利率是由银行自己设定，国行不会干涉，而是取决于各家银行自身的内部基准，如融资成本和资金流动性。
在BR系统中，所有银行都必须公开其利润率（差价），根据贷款人的信用风险、流动性风险溢价和银行的营业成本和赚幅，也就是说金融机构无法提供低于参考利率的贷款利息。
也就是说，金融机构之间的竞争提高了，而且机制更透明，消费者就能拿到更优惠的利息。
算法：BR参考利率 + 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子：2.75 + 1.5% = 4.25%
每家银行都有不同的BR，也不一定要跟着OPR而上调。
不过，BR框架也即将走入历史，因为从今年8月1日开始，将启用SBR框架。
SBR是零售浮动利率的参考利率，和OPR完全同步移动，只要国行升息，SBR就要跟着调高同样的幅度。
目前国行的OPR为2%，SBR也就是2%。
算法：SBR标准基准利率 + 银行的利息赚幅 = 实际贷款利息
例子：2% + 1.75% = 3.75%
国家银行认为，SBR的框架会比BR更加透明，因为统一参考利率后，借贷人可以通过OPR的利率来了解自己的贷款利率。
而且统一参考利率后，贷款者更容易比较各家银行，哪家赚幅比较低，从而找出最优惠的房贷。
如果你是在8月1日前的贷款，依旧会按照BR和BLR作为参考利率，不会换成SBR。
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这些银行调高了贷款利率！
国行升息 陆续有来……
2022年05月13日
虽然房贷利率和通胀飙升，但美国人买房的热情丝毫未减。
新浪财经报道，根据美国银行的一份研究报告，美国房地产市场中有三分之二的买家表示，愿意立即或在看房后的3天内提出报价，想要尽快达成协议，避免抵押贷款融资成本日后继续上升。
只要能完成交易，超过70%的购屋者愿意在不太理想的社区，选择空间较小的房子。
而面对高企的房价，有56%受访者考虑兼职赚取额外收入，来实现拥屋梦。
贷款申请持续提高
美国抵押贷款利率已经达到10年多来的最高水平，30年期固定利率抵押贷款的平均利率达到5.27%，相比两周前的水平进一步飙升，高于一年前的2.96%。
不仅如此，新抵押贷款申请也不跌反增。贷款机构和房地产商都表示，购房者愿意将更多收入用于贷款支付，这支撑了房价，而利率上升正在侵蚀人们的负担能力。
全美房地产经纪商协会报告显示，首季全美单户成屋价格中位数为36.82万美元（约161.33万令吉），按年增长15.7%。
2022年04月29日
根据美国房地美的最新数据，美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%，连续第七周上升。
房贷成本大举飙升，让去年迈入15年来最火爆的美国楼市，在今年面对迄今为止最大的考验。
房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）表示，虽然春季通常是最繁忙的购房季节，但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场，但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。
美国曾在2000年开启房地产泡沫时代，最终促使2007年进入大衰退。如今美国楼市，是否正重蹈覆辙？
《第一财经》访问多位美国房地产业内专家和投资者却认为，黄金时代还存在，因为决定房价最重要的因素，仍是供求关系；而当下美国房地产市场仍是卖方市场，这一基本盘并未发生变化。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武说：“目前的情况与2018、2019年美联储加息的情况类似，房价的上涨速度会放缓，但仍然持续上涨。待美联储加息结束后，房价会加速上涨。”
多地区房价被高估
但也有不少专家仍然不太乐观。
房地产研究公司CoreLogic认为，美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据，美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%，但在未来12个月内，预计房价将仅上涨 5%。
CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是：负担能力。过去一年，美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的5倍。这无法再继续下去了。
根据该公司对各大城市进行的“负担能力测试“，发现纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等65%地区，房市都被高估了，只有26%的地区是正常的，9%为被低估。
不过，仅仅因为美国房价被高估，并不意味着房价即将掉头下行或暴跌，因为许多行业专家的预估模型，都预测美国房价在未来1年依然会上涨。
当前库存只够卖2个月
美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查显示，与澳洲、加拿大、爱尔兰、纽西兰和英国等市场相比，美国是可负担性最高的国家。
陈跃武也强调，决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月，是历史最低点，短缺极为严重，房价会继续上涨。
NAR数据显示，3月美国待售住宅虽按月增加，但仍比2021年同期少9.5%。照目前销售速度，库存在两个月左右。
总结来说，美国楼市要在今年瞬间崩溃，几率似乎不大……