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打房失效？狮城房市买气爆冲

By Poh Gin,

2023年05月15日

新加坡私宅销量飙80%

新加坡今年4月房屋销售创7个月新高，这也解释了为何新加坡政府4月杪祭出最新的“打房”措施。

新项目开盘销售表现好，带动新加坡新私宅销量连续4个月扬升，4月份共售出887个公寓单位，比3月份飙升80.3%。

新加坡市区重建局今日发布的最新预估数据显示，跟去年同期比较，4月新私宅销量也按年激增34.2%。

若包括执行共管公寓（EC），4月的新私宅销量环比飙升77.2%，卖出909个单位，跟去年同期相比增加7.32%。

新加坡家庭拥有更强的流动资金，房屋升级者的需求仍然存在。

发展商在4月推出了博盛苑（Blossoms by the Park）和莉丰嘉园（Tembusu Grand）这两个新项目，它们带动代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅在4月表现最好，共卖出628个单位。代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的私宅销量则分别为208个和51个单位。

发展商在4月共推出779个新私宅单位，比前一个月的573个单位劲扬36%，按年飙升96.2%。

新加坡4月27日生效的最新“打房”措施重磅出击，调高额外买方印花税（ABSD），其中外国买家须支付的ABSD倍增，从30%调高至60%。

PropertyGuru新加坡全国经理陈智坤（译音）指出，新加坡最新“打房”措施对售价介于180万至400万新元（约603万至1340万令吉）房产的买气打击不大。

“由于上一代财富转移给下一代，新加坡家庭拥有更强的流动资金，房屋升级者的需求仍然存在。

“而且，当局未来进一步限制（房产市场）的风险，反而可能会促使一些购屋者提前买房。”

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海外买家房产印花税 狮城第一

By Poh Gin,

2023年05月12日

新加坡置产门槛
堪比天高啊！

投资海外房产，除了要知道有关房产坐落在什么位置、其地理位置优势、项目概念、价格等等房产计划详情外，有关该国的政策、买房政策、措施及印花税率一样那么重要。

然而，你可知道，我国吉隆坡、新加坡、香港、悉尼、纽约、轮屯、罗马、杜拜、上海等全球30个城市中，哪个国家向海外买家征收最高印花税呢？

排名榜首是新加坡，因此外国人在新加坡置产门槛堪比天高啊！

根据房地产咨询公司第一太平戴维斯公布的最新研究报告指出，在新加坡买房的外国人被征收最高印花税的城市、其次是香港。

报告指出，新加坡政府近期把外国买家须支付的额外买方印花税上调一倍，至60%，促使在本地买房的外国人总共需要支付的印花税，占了房屋售价的64%左右。

今年新加坡的私宅房价涨幅将介于6%到7.9%之间。

这个比率相比排名第二的香港，高出一倍以上。在香港置产的外国人需支付的印花税总额为房价的31.1%。

排名第三的南非首都开普敦，印花税占比为13.5%。

报告也显示，今年第一季，外国人买下的新加坡房产，占总销售额的5至7%。其中，住宅用地和私宅的投资价值达到15亿8000万元，占总投资销售额的28%。

第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事张敏璋说，尽管新加坡向外国买家征收高额印花税，但这也证明了新加坡对超高净值人士具有吸引力。

预计，新加坡私宅今年的房价涨幅将介于6%到7.9%之间。

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新加坡打房 外资转向大马买房

By Poh Gin,

2023年05月4日

大马外国买家
预期会显着增长

新加坡打房政策将把更多高端外国买家推向马来西亚市场，尤其是柔佛、吉隆坡和雪兰莪，有助于缓解大马高档房地产滞销的问题。

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）指出，新加坡政府上周祭出新一轮打房措施，即起提高房产额外买方印花税（ABSD）费率，其中以外国买家的税率调整幅度最大，一律从30%调高至60%。

对此，居外IQI分析师估计，除了预期的增长，大马未来12个月的外国购买量料将增加15%，而多数的买家将会物色价值200万令吉或以上的房产。

居外IQI联合创办人兼总执行长卡斯夫在文告指出，新加坡打房政策释出后，大马的外国买家预期会显着增长，但不会剧烈上升。

大马去年的房产销售总额为943亿令吉，其中奢华房产占总交易的15%或140亿令吉。

新加坡打房政策释出后，大马的外国买家预期会显着增长。

鉴于14%的滞销住宅价格介于100万令吉及以上，这波浪潮对滞销房产或许是好消息。

他相信，因新加坡打房政策而转向大马的外国买家集中在柔佛、雪州和吉隆坡，这些地点也是大马最大住宅滞销区域。柔佛有超过5000个滞销单位，而雪州和吉隆坡的总和超过7000个。

此外，新加坡每年的外国买家只有约1000人，因此不会造成大马房产出现外资泛滥的情况。

根据新加坡市区重建局（URA）和橙易产业（Orange Tee & Tie）的数据，截至今年首季的12个月里，非居民外国人只购买了1182间新加坡公寓。

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中国地产大亨 少了2855亿身家

By Yee Ni,

2022年06月9日

打房整顿，
也“打掉了”地产大亨的身家。

过去在中国富豪榜中，不少榜上有名的富豪都是来自房地产领域，老百姓都觉得房地产发展商是最赚钱的生意。

但在政府长达一年的整顿后，地产大亨们只能暗暗叫苦，住宅销售连跌11个月，富豪们的身家也因为股价下跌而蒸发。

根据《联合报》，美媒估计地产大亨们在这一波，总共有650亿美元（约2855亿令吉）的财富化为乌有。

“爆雷”最严重的恒大主席许家印。

还自掏腰包救公司

自2019年底以来，“爆雷”最严重的恒大让主席许家印损失最惨重，身家少了240亿美元（约1054亿令吉）；大连万达集团创始人王健林，财富缩水61%；融创中国创始人孙宏斌，更是少了近90%的身家。

而且，包括许家印在内的许多地产大亨，都曾自掏腰包来帮助自己企业度过难关，更是加剧了他们财富流失的幅度。

报道指出，自去年初以来，中国房地产发展商至少有180亿美元（约791亿令吉）的离岸美元债，以及约25亿美元（约110亿令吉）的在岸人民币债券违约。

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无惧打房 富人照买狮城豪宅

By Yee Ni,

2022年05月22日

海外富人们，
好爱新加坡！

新加坡市建局（URA）数据显示，4月豪宅销量上涨，以最低300万新元（约954万令吉）成交的数量，高达115个单位，比3月的89个单位高。

其中，有35个单位高于500万新元（约1590万令吉）。最高成交价为4900万新元（约1558万令吉），面积高达8633平方尺。

另一方面，新加坡在4月共有653宗新私人住宅成交，和3月的654宗持平，显示今年销量依然稳定。不过，按年比较的话，远逊于去年同期的1270宗交易。

同时，上个月的成交物业中，外国买家占了59宗，比3月多了2倍，他们多数购买市中心或城市周边地区的房子。

尽管政府多次针对富人祭出打房措施，但无阻外国买家的热情，即便要支付30%的额外印花税也甘之如饴。

市场人士认为，随着经济复苏，人们重新回到正常生活，新加坡相较于其他地区的竞争力更强，让投资者更有信心将资金资产存放在新加坡。

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新加坡房市 有点“火热”

By Poh Gin,

2022年01月13日

价量齐升好活络，
新加坡政府不得不打房。

新加坡政府在去年底时出手打房，令市场相当惊讶。但最新数据显示，主要是住宅行情实在“有点火”，所以政府才需要尽速出手抑制火热的行情。

新加坡建屋发展局和市区重建局最新公布的数据显示，政府组屋在去年的转售均价按年上涨12.5%，私宅的转售均价也涨了10.6%，双双创下自2011年来最大的年度涨幅。

而且不仅仅是价格连续两年“逆势上涨”，交易量亦走高，完全没受到冠病疫情影响。

为何新加坡住宅市场如此旺盛？原因有好几个：

一、冠病疫情带动居家办公和学习，家庭希望有更大的住宅面积；

二、流动性充裕，通胀升温，而房地产价格表现出韧性，吸引了投资和资产保值群体；

三、疫情导致新屋建筑成本上升，市场预期房价将会上涨而入场；

四、疫情致使部分组屋延期完工，不能按时交付，可预购组屋缺乏加剧供需失衡；

五、长期的低利率环境全面推高了资产价格；

六、当地居民对经济复苏和家庭收入预期增加的前景看好；以及

七、外来资金购买私宅意愿增强，推动价格上涨等。

组屋是新加坡政府为国民（公民和永久居民）提供的限价和有条件使用的公共住宅，约80%的新加坡国民居住在组屋内。

为了控制国内住宅价格，新加坡国内税务局在12月1日宣布，今年起把政府组屋的年值调高4%至6%，房地产税相应增加；这是5年来首次调整年值和税率。

另外，同月16日，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告，宣布从即日起推出新一轮房地产降温措施，包括：

  • 区别新加坡公民、永久居民、外国人、非个人买家（如公司）的身份，分别调高额外买方印花税5%至15%。购买第一套房产的新加坡公民和永久居民不受影响。
  • 收紧总偿债比率（TDSR）顶限，规定每月贷款偿债率从不可超过收入的60％，收紧至收入的55％。
  • 调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV），从90％减至85％。不过，通过金融机构取得的组屋房贷的LTV仍维持在75％。
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狮城调高印花税打房

By Choy Hah Law,

2021年12月16日

在大马放松产业印花税之际，
新加坡反而收紧了政策。

根据《联合早报》，财政部、国家发展部和新加坡金融管理局在昨日深夜宣布，把住宅房地产的额外买房印花税（ABSD）调高5至15个百分点，而且这项措施是即刻生效。

这项政策涉及所有买家，但买家身份和所拥有的住宅房屋数量不同所调整的税率亦有不同。

比如说，新加坡永久居民买家，若购买第三套房产，税率从15%调高至30%。

不过，外国买家无论买多少套，税率一律从20%调高至30%；非个人买家如企业，税率从25%调高至35%。

同时，该国也收紧总偿债比率（TDSR）顶限，规定每月贷款偿债率从不可超过收入的60％，收紧至收入的55％。

政府还调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV），从90％减至85％。不过，通过金融机构取得的组屋房贷的LTV仍维持在75％。

私宅租屋转售上升

新加坡政府在文告中指出，尽管冠病疫情冲击经济，但在低利率环境中，私人住宅和租屋转售市场却很活跃。

自今年首季以来，私宅价格上涨约9%，租屋转售更是涨了15%，是6年来首次上升。

政府担心，如果不加以控制，房价恐超过经济基本面，而且未来利率上升之际，贷款者也容易收到影响。

不过，新加坡政府也强调，此次打房是针对那些投资者和炒房客，而非购房自住者。同时，收紧融资条件，会鼓励更多人在买房时审慎考虑。新加坡家庭债务在过去1年来增加了6.8%。

新加坡政府上轮降温措施是在2018年出台，当时这个被分析员形容为“重拳出击”的降温措施中， 除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，个人买家要缴交的ABSD都上调5个百分点。

相比之下，这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点 ，明显“出拳”更重。

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这是中国放松“打房”的讯号？

By Poh Gin,

2021年12月7日

不提“房住不炒”、降准，
中国这次要放松房市调控了。

中国政府从去年开始秉着“房子是用来住的，不是用来炒的”概念，而坚决调控全国楼市，近期也开始看到成效，多个城市房价都走跌。但也因为一些地区跌幅太猛，市场担忧伤及民生和经济，又出现了“限跌”的声浪。

而中国国家主席习近平昨日（6日）主持中共中央政治局会议上，强调要推进保障性的住房建设，支持房地产界满足购房者合理的住房要求，促进房市健康发展和良心循环。

但会后的新闻稿，没有如7月时的会议表态“房住不炒”，国务院副总理刘鹤上个月的文章还曾提到了这个概念。

市场认为，这随着房市低迷，加上疫情再度卷土重来，中国领导人现在主轴是稳定经济，未提到“房住不炒”，可能是暗示会部分放松楼市调控措施。

随后，人民银行宣布，决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并称此次降准为全面降准

这也是央行今年第二次全面降准。上一次降准是在7月15日，当时央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

德国商业银行高级新兴市场经济学家周浩接受媒体访问时说：“当局表示将满足合理的住房需求，这意味着大城市仍将维持定价指引。”

“对于发展商而言，这意味着未来几年利润率固定且差强人意，因此尽管有一些边际改善，但楼市强劲反弹的可能性不大。”

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不敢拿地 中国房企赚钱难

By Jing Wen,

2021年08月21日

不做是等死，做了是找死。

不拿地，没地方发展项目赚钱；拿了地，又怕未来不赚钱。

这是中国许多房地产公司目前的最大挑战。

中国自媒体燃财经点出，杭州市规划与自然资源局最近公布，终止挂牌第二批集中供应的31宗住宅地块，这也是深圳、天津、青岛、苏州、济南之后，再有大城市延期或中止集中供地活动。

市场传出，虽然官方解释这是为了要进一步做好调控，但还有很多人认为，杭州此举是因为发展商参与热情度过低，尤其是民企。

“连地都不想拿了”，这也折射了房企处境的艰难，毕竟土地是房企的粮仓。

有些甚至亏着做

什么时候，发展地产项目突然成了一门亏本生意？

一位房地产上下游链条企业人士透露：“合作的一家房企，手头的一个项目要免费建造将近三分之一的房子，利润率已经低于5%了。现在不做是等死，做了是找死。”

而且，5%的利润已经非常优秀，因据了解，有家发展商做了北京首轮供地的完整复盘，和很多房企对接了成本数据，结论是几乎所有地块的利润率都是亏的，少的负1、2个点，最多的昌平两块地：负12、13个点。”

“但没办法，业务还是得做。地还是得继续拿。尤其是第一轮集中供地没有拿地的企业，第二轮肯定得拿，不然‘无米下锅’。”

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深圳中介掀倒闭潮

By Jing Wen,

2021年08月7日

顶不住了！
深圳中介饭碗不保。

曾经，新楼盘一推介就热烈“抢房”的深圳，如今风光不再。在调控政策的叠加冲击，二手房明显降温的同时，近期新房市场热度也有所消退。

中国央视财经报道，最近深圳面市的几个新建住宅项目认购情况都远不及发展商的预期，有的项目还有大批客户弃选。

去年，整个深圳的新房总成交量达4万4937套，创5年来新高，这些新入市的楼盘中，甚至出现了36个“日光盘”，意味着当天就卖光。

不过，“打新”热潮消退，如今楼盘无法“日光”，买家随时买得到，因为乏人问津。

二手房市场由于指导价新政以及信贷收紧的影响，降温更为明显，成交持续低迷。

在深圳从事房地产中介将近20年的樊青峰，上个月选择关闭了自己加盟的两家中介门店。在4月至6月期间，一单交易都没有成交。

每月要2单交易才保本

据他计算，一间小的中介门店每月的成本是5万至6万人民币（约3.26万至3.91万令吉），而租金成本就占整个支出的70%左右。1间中介门店每月至少要成交2到3套二手房，才能保本。

去年深圳二手房市场异常火爆，中介门店数量也增长迅猛。但由于今年的行情急剧转下，大量中介门店纷纷关门歇业。

深房中协的统计数据显示，今年上半年房产中介从业人员月均网签0.1套，相比2020年人月均值下降46%。

中介按年减少近12%

截至今年6月，深圳实名登记的从业人员共有4万5458人，按年下跌11.8%。

中国房地产业协会特约研究员沈笙中指出，中小型规模的中介越来越难生存，大型规模的中介巨头会缩小规模，但应不会大面积崩塌。

“预判下半年整个深圳房地产中介市场离职潮会加剧、会分化。”