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货不对板 迟交钥匙 业主喊苦!

2022年07月15日

报道:孙婉妃

发生问题寻求解决方案,
最怕发展商“拖字诀”。

政府表明将制定政策保护购屋者之际,大马购屋者协会中文组主任陈钟灵接受《南洋商报》访问时指出,时常听到我国购屋者大吐苦水,面对新屋各种缺陷、迟交钥匙和维权艰巨等沮丧经历。

他指出,B40群体通常只有能力买分层地契房屋或公寓,也常常在交屋时发现大量的缺陷。

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵

比如说,房屋的房角严重倾斜、面积和合约的内容不一样、手工粗糙、漏水等货不对板的问题。

更过分的是,当业主投诉或追讨赔偿金时,发展商就会拖延应对。这些群体在买屋前通常都是租屋,为了要尽早搬进新居,往往只能选择妥协不再追讨赔偿金,最后不了了之。

陈钟灵指出,购屋者还面临发展商时常迟交钥匙的状况,尤其是在冠病疫情期间更是常见。

“原本说好36个月内交钥匙,结果超时了,购屋者们往往只能吃闷亏,因为时间一到,银行贷款就会开始收费,而这时候购屋者不但没新房子可住,还得继续交房租和银行贷款。”

承包商偷工减料

他说,还曾有购屋者分享,刚买的房屋楼上厕所漏水了,楼下就会遭殃,有时整个楼层都会浸水。

这些问题不一定都是发展商的错,因为发展商会把水喉、电线等项目转交给其他承包商负责。但因为建材价格大涨,发展商已经出售的房子不能转嫁,所以不负责任的承包商,就会趁机偷工减料、以次充好。

“如今购屋者保护网非常低,他们一般上向发展商投诉后,得到的回应是‘每一间都是一样的(情况)’。

他希望发展商们明白,解决问题的核心应该是让发展商确保其房屋有品质,以符合政府所提倡的可用性、可负担性、可及性、有质量和宜居性。

政府应严格管制发展商

对于政府,他认为若真想要制定促进房屋及建筑业的政策,并管制业界以保护购屋者,就必须对发展商“更严格”,而非让购屋者一再妥协与退让。

陈钟灵也提醒购屋者必须量力而为,选购能力范围内的房屋,以免将来成为“房奴”。

“现在国人的破产率和拍卖屋的数量越来越多,若一定要买房,可考虑先买小房当投资,等将来有能力再换更大的房子。”

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救房市 政府改革责任重大

2022年05月19日

建材大涨(下篇)
独家报道:江枚霞、张永麒、苏欣恩

只要发展商成本降低,
屋价也会降低吗?

建材成本这些日子来飙涨,不少业界人士都认为,这最终将会推高屋价,让消费者的拥屋成本更高。

对此,马来西亚房地产发展商会(REHDA)代主席拿督童银坤呼吁政府加速审批项目过程,并降低合规成本,因这些都是能降低发展商成本的方式。

童银坤

他解释,当局延迟审批的时候,成本就会因通胀而继续上升。比如说,本应在6个月内完成的审批被推迟一两年,那么这两年的通胀率必须加入最终成本(房价)中。

“未来建筑成本必将继续上升,而让住房更负担得起的唯一方法就是寻找更简单的方法,以最大程度地减少住房市场的通胀压力。”

睡觉时 成本也在涨!

他点出,目前最明显的问题来自交付房屋所需的时间,其中大部分时间都花在项目审批过程中。

“当局造成的任何延误,只会增加人民的成本。通胀不等人,即使在我们睡觉时也会继续上升!”

另外,过去多年来另一个造成住房成本上升的原因为合规成本不断增加,进而显着提高了住房成本。

“这些成本通常由州和地方当局以及公用事业公司强加给发展商,而没有考虑对人民住房负担能力的影响或后果。”

发展商和承包商共探出路

而对于建商认为,原仅限于公共项目的建筑材料价格变动(VOP)条件,应该也要扩大至私人项目,童银坤指出,据他所知,对于房屋售价会否随着上调,他认为这取决于人民的经济实力。一些发展商和私人承包商正在讨论如何管理进行中项目的成本不断上升一事,然而这取决于个别项目。

“这不是本行业首次面对此类挑战,发展商应谨慎地制定利润率来应对外部冲击。”

他补充说,一旦签订买卖协议,发展商需遵守协议以固定价格将房屋交付给买家,然而在未来几个月或几年内,通胀的反复出现将带来挑战,预计房屋建设和交付的所有利益相关者都受到影响。

根据大马房地产发展商会研究所《房屋前瞻:了解成本和可持续价格》研究报告,由于建筑材料价格、薪资和融资成本上涨,在2022年建筑成本将平均飙升19%。

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负担不了 建商盼政府稳定货币

2022年05月18日

建材大涨(中篇)
独家报道:江枚霞、张永麒、苏欣恩

不是每种建材都涨,
令吉贬值却雪上加霜。

地缘政治和供应问题导致全球建材价格大涨,但这只是整体而言,其实并非每种建材都涨价。

但是,令吉贬值,却让整个局面更糟糕了。

辛富明

大马建造行联合总会总秘书辛富明接受《南洋商报》访问时直言,令吉贬值是促使国内建材价格上涨的其中一个原因。

也就是说,政府若能稳定汇率,那价格波动就不会那么高。

拿督许圣杰

马来西亚五金机械建材联合总商会总会长拿督许圣杰也认同,不是所有建材都涨价,比如说钢筋价格已调低约100令吉,洋灰也有回扣,但令吉贬值却导致进口建材价格水涨船高。

“建材价格根据市场自由浮动,建材商也因建材涨幅太高,面对银行贷款不足而不敢进口太多货,接下来可能会有缺货问题,导致价格波动。”

统计局价格指数滞后

辛富明也认为,大马统计局提供的价格指数滞后,跟不上快速变化的全球价格,也不能反映市场真实价格。

该会早已向政府提出诉求,却没有下文,希望政府能聆听业者的心声,帮助私人界。

“先不提新工程,目前的工程要如何应对已成问题,很多承包商要倒闭了,政府才来说要批准建筑材料价格变动(VOP)条件。”

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私人项目建商 盼能改合约条款

2022年05月18日

建材大涨(上篇)
独家报道:江枚霞、张永麒、苏欣恩

VOP条款,
是建商们如今最需要的?

建材价格上涨,让建筑商们苦不堪言,尤其是飙涨速度过快,已经远远超过在开工前和客户谈好的合约,以致于只要一开工,就直接面对亏损。

为此,政府先前允许承包商申请建筑材料价格变动(VOP)条款,从2021年1月1日直到今年6月30日的所有政府发展工程,都能申请VOP。

这意味着,承包商可以重新谈判并变动部分合同的内容,借此减轻建材涨价速度太快负担,也进而确保政府项目能及时完成。

由于这个条款目前仅适用于公共项目,承包商们呼吁政府,将此条款范围扩大到私人工程,否则预见业者们可能会减少投标工程,或甚至最终关门大吉。

苏福礼

越来越不敢投标

马来西亚建筑商总会(MBAM)总会长丹斯里苏福礼接受《南洋商报》访问时指出,私人承包商的合同无法增设VOP条款,所以就无法提高成本价格,当建材价格飙涨如此快时,被逼自行承担损失。

“至于未来的发展工程,若政府不批准VOP,可能有不少承包商将倒闭,再者若建材价格依然高企,承包商不会尝试投标。”

除了已经将此诉求提呈给政府的MBAM,马来西亚建造行联合总会也赞同,政府应该一视同仁,让公共和私人界都能采用VOP条件,或是获得同等的价格变动补贴。

梁乾强

有工不敢接

该会总会长梁乾强指出,面对高居不下的建材价格,许多承包商现在都“有工不敢接“,甚至签了建筑合约也不敢开工,宁愿不做。

通常在投标后,承包商要等到2、3个月才可以开工,但如今难以预测建材价格上涨的速度,导致蒙受亏损。

“建材价格一直不稳定,五金建材商也不能给肯定的价钱,加上合同没有VOP条款,建筑商在工程展开后,无法要求建材价格差价的索偿。”

他提到,洋灰、预拌混凝土、铝、铜、玻璃、木材等建材价格近来也飙升。

据了解,自3月开始,各家品牌的洋灰陆续调涨售价约每公吨70令吉,平均涨幅超过20%。以洋灰为主要生产原料的预拌混凝土随后也涨价,每立方米售价调涨30至40令吉。

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疫情未平 装修费今年继续涨

2022年05月5日

【装修那么贵?】系列5

万物皆涨,
又怎么能少了装修费……

前2年,大多市场去年和今年装修成本上扬,多少直接或间接受冠病疫情影响。

疫情仍未平伏,染病人数和范围不断扩大,接下来,升势会否继续保持?

对于未来的展望,仲量联行(JLL)出版的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指经济复苏仍有迹可循,市场信心不减。

该公司不少客户也开始制定今年的发展计划,当中以科技、银行、保险和医药行业点多数。

“面对冠病疫情,亚太各市场应对策略不尽相同,复苏都是个别现象,明年的装修成本趋势很难精准预测。”

仲量联行曼谷办公室。

劳动力短缺

该行在亚太区超过30个城市调查回馈,超过80%成的企业不动产领导者认为,办公空间今年的装修成本今年会继续大幅上涨。

随着亚太区经济重启,该行相信,亚太大部份市场今年会持续这股升势。

“材料货源和供应链中断,是推动2022年成本上涨的最主要因素。”

报告也整理出其他驱使装修成本上扬的因素,包括劳动力持续短缺,尤其是严重依赖外来劳的市场。

报告提到一些市场人力短缺非常严重,例如新加坡, 要向印度和孟加拉国等打开国门的政策推进较慢,即使需求增加,但愿意承接项目和参与竞标的有经验的承包商不断减少。

某区域性联合办公服务商新加坡办公室设计。

替代材料更昂贵

政府应对冠病疫情的政策,例如是否再临时封锁、强制接种疫苗和强制健康安全措施等,也可能限制劳动力。

“报告指出,业者为供应链断裂的风险,寻求替代资源,但这些材料可能更昂贵。”

泰国是东南亚最早开放的国家,预计曼谷的装修成本将继续上涨。

台湾方面,仲量联行预计台北装修成本持平,但如果供应链未能企稳,价格仍会面临上行压力,尤其是短期内的机电成本。

中日商情趋稳推高需求

在马尼拉,去年装修在健康和安全方面的成本上涨(预计占成本支出1%-2%)、韩国首尔的材料交付成本上涨;接下来,北京、 广州和上海劳动力成本上涨。

上海和香港,情况也类似,两地过去一年的发展相对稳定,不仅增强了客户信心,也扭转了去年建造成本下跌的趋势。

至于日本装修成本的预测,报告表示充满不确定因素。

“但去年大选后,预计今年的投资潮会续增,连带推高装修的需求,尤其是是在东京和大阪这些极具吸引力的城市。”

仲量联行首尔办公室装潢设计。

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装修承包商削价保命

2022年04月29日

【装修那么贵?】系列4

这些地区的建商,
被迫降低装修费。

因为冠病疫情冲击建材供应、打击市场信心和劳力流动受阻等等因素,大多市场去年和今年装修成本上扬。

奇怪的是,有些同样面对上面困境亚太城市,装修费不涨反跌。

这对客户来说固然是好消息,但对业来说并非就不这那么一回事,压低价格争取订单分分钟关乎存亡生死。

根据仲量联行(JLL)日前发布的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指出,在一些市场,竞争激烈缓和了建造成本的上涨势头。

“例如在雅加达,承包商为争取订单,采取更激进的价格策略,抵消了部分材料成本上涨的效应。”

印度竞争太激烈

该行估计,同样的情况也发生在印度。

“印度整体装修成本均会上扬,但在浦那等城市,因为装修工程量下降,承包商之间的竞争日益激烈,为争订单可能会削价,这也会抵销部份价格上涨。”

虽说经济有改善,但整体上,办公楼需求疲弱,装修需求减少,承包商为保证现金流,不惜削价竞争。

仲量联行认为,今年,这一趋势在亚太区绝大多数市场延烧,更多承包商为赢得中短期订单,极可能重新调整和降低整体利润,促使装修成本或会下降。

亚太城市,一些承包商为了争取更多的订单,不惜降价,因此装修费不涨反跌。

提高效率 降低采购成本

报告说,受保持社交距离规定的影响,开工量减少,要求更高效的施工方案,或转向最大程度竞争的采购模式,或会让装修成本下滑。

这么一来,就可以平衡其他成本上涨的部份。

但报告也说,经济持续下行,客户信心受挫,承包商唯有整运营规模,如果材料成本没有大幅下降,进一步削减成本亦不是长久之计。

另外,去年,澳元、人民币、新加坡元和台币等兑美元的汇率走强,多少抵销了部份装修进口材料价格上扬的冲击。

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MBAM促政府出手干预建材价

2022年04月19日

建材价格的波动,
让不少建商快撑不下去了。

马来西亚建筑商总会(MBAM)总会长丹斯里苏福礼,呼吁政府尽速采取行动干预建材价格,而不是依据统计局的价格指数来招标,否则国内承包商恐怕无法再承接项目,政府的计划就此停工或搁置。

马来西亚建筑商总会总会长丹斯里苏福礼

苏福礼再文告中指出,冠病疫情导致建材和燃料成本飙升,无论是承包公共还是私人项目的建商都面对倒闭的压力,一些业者已考虑暂停投标政府的项目。

他也说,统计局提供的价格指数通常滞后,跟不上快速不懂的全球价格,没能反映市场的真实价格。但是,公共项目都是以这个指数来评估和计算价格。

2个月内价格飙30%以上

因此,若政府不重修合约或纠正价格指数滞后的情况,投标价格和当前实际价格之间的差异对建商来说是很大的压力,预期政府的项目可能难以找到投标人,或在兴建过程中会面对重重挑战。

以钢筋价格来看,今年2月时每吨位2680令吉,但4月就上涨了30.6%至3500令吉;散装洋灰从2月的210令吉涨到4月的350令吉,涨幅高达40%。

柴油价格涨幅更甚,2月时为每公升1.90令吉,4月就涨到了4.34令吉,涨幅高达128.4%。

价格太波动 难以估价

苏福礼解释,承包商一般上都会在报价时将价格波动和风险纳入考量,但如今价格波动太激烈,估价实在太困难,可能迫使建商失去大部分利润,进而影响到项目的可行性。

而且,建商在这时期还面临建材和人力短缺的问题,需要更长的时间来完成一个项目,让建商的风险更大。

“本会恳请政府立即出手干预建材价格,帮助我国建筑业度过困境,避免发展项目停摆或搁置。”

MBAM向政府提出6大建议:

(1) 建议制造商和供应商为所有现有项目 “锁定价格”,额外的新订单或建议的新供应,则双方协商价格。

(2) 检讨政府合约项目的价格波动。

3)建议在3至6个月内逐步/分阶段涨价,防止极端的价格波动,减轻承包商面对现金流和蒙受损失。

(4) 呼吁政府暂时免除原材料进口关税,并向制造商提供补贴/补助金,以减轻生产成本。

(5) 希望建材厂家详细列出原材料成本,并建议把原材料价格与国际市场价格挂钩

6) 豁免承包商的人力资源开发基金(HRDF)缴款,为期12个月,特别是G1至G3类别中的小型承包商。

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承包商:1万间房屋延工

2022年03月8日

不是有钱不要赚,
而是承包商不敢接啊!

F级土著承包商公会(PERKOBF)主席土基曼指出,由于建筑材料价格飙涨,加上外劳短缺,国内承包商目前有生意也不敢做。

而且,也因为人手短缺,过去1年来,全国有1万个私人或承包商负责兴建的房屋单位,被迫延迟完工。有些业者暂停工程,或甚至延迟开工,等待建材价格稳定下来。

他接受《马来亚前锋报》时指出,人力方面,因为早前的行动管控令导致一些外劳必须返国,但至今仍无法入境大马,让建筑业缺人。

大马房屋承包商协会(PKPM)主席哈斯尼洛也指出,外劳员工短缺问题非常严重,这不仅涉及房屋项目,还影响其他行业。

而且,若承包商无法在承诺的限期内完工,可能需支付赔偿金。

“事实上,一些已接了几个月的项目仍未施工,相信延迟完工将让房主失望,因被迫等待很长时间才能住进新房。”

 

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PR1MA出问题 购屋者痴等5年

2022年02月16日

等了5年,
而且还得继续等!

一个马来西亚人民房屋计划(PR1MA)中有21个项目进度严重落后,让购屋者被迫等上5年。

PR1MA机构主席拿督法都峇里博士形容,这21个项目是“病态项目”(Sick Project),有18项位于西马,沙巴有3项。

他接受《马来西亚前锋报》访问时解释,当中有些项目非常严重,有些只是待改善;但也并非所有的工程都有问题,还是有些承包商表现良好。

他强调,接下来会专注加强监督,在对承包商采取行动方面不会犹豫,因为承包商不应该“玩弄“购屋者,侵犯他们拥屋的权利。

PR1MA在2013年设下完成50间房屋的计划,但最终却因为各种挑战而无法达成,包括土地买卖、委任承包商等需要时间,还有2018年改朝换代后,希盟政府取消了30项工程。

他称,取消工程需要支付赔偿金,影响了PR1MA机构的现金流,否则如今可能已经完成10万间房屋。

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承包商犯错 业主随时坐牢

2021年12月19日

张惟越
佳得楼宇管理有限公司

 

在法律上,
业主有责任确保承包商依法行事……

公寓单位业主,请记得委任承包商时,也要监督哦!

某栋坐落在吉隆坡的公寓大楼,业主面对水喉漏水的问题。

由于发生当天是星期日,按照公寓“家规”(House Rules),公共假期与星期日皆不能施工,但管理处经常还是酌情处理影响民生的急事,如关乎水或电相关事宜,都归类为需要即刻处理。

酌情处理惨被误用
公寓管理层随时随地给予最大的配合,好让维修活动得以顺利进行,就算遇上公共假期或星期日,也尽可能提供方便,然而,就在某个星期日,发生了让管理处极为头疼的事——管理层给予的方便被错误运用!
话说,某个单位的业主雇用了水喉匠(俗称水喉佬)维修水表后的漏水问题,但不知何故,水喉匠在维修过程中把水表前(属于物管负责的部分)的水喉也弄破了。

这时候,有关业主或“水喉佬”理应通知管理处,但该“水喉佬”不但没通知业主,反而把破顺的水表也拆除了。

星期日正是管理处一般职员的假日,加上当值的保安人员疏忽,没有在维修后再检测,就让“水喉佬”离开了,也因为这样衍生了纠纷。

物业管理的其中一项责任,就是每当业主雇用的承包商完成工作后,需巡视一番,确保一切都符合规格,才能将先前支付的抵押金,退给有关的承包商。

到了星期一,管理处技术人员再巡视该水喉工程时,发现水表少了一个后,立即通知楼宇经理。

由于事态严重,我们马上联络该单位业主询问详情,结果该业主表示不知情,只是在汇报完成维修,确认有水源后,便支付了维修费,并没到水管房查看。

业主过后递上“水喉佬”的联络号码给管理处,在保安人员查问过程中,“水喉佬”试图推卸责任,表示只是跟着业主的指示完成工作。

但基于事态严重,我们指示保安人员从多个角度旁敲侧击后,知晓该“水喉佬”确实是业主雇来维修水喉,但可能因为功夫不到家,维修时把水表前的水喉也弄破了。

知道自己闯祸的“水喉佬”草草收工后,向业主索取维修费就快速离开,留下的“烂摊子”自然而然就是管理处来收拾。

在这里温馨提醒大家,该“水喉佬”擅自拆除水表的举动,已经让雇用他的业主间接犯了“盗窃罪”!

该单位业主在不知情下成了“偷水犯”,如果管理处在处理这件事时稍有不慎,而把维修保证金也退还给业主,管理处也将成为“串谋欺骗”水务局的共犯!

罪成最高罚10万监1年

虽然犯罪的是“水喉佬”,但提醒业主,在法律上来说,真正得为这件事“负责”的其实是业主,一旦被控上庭,业主将成为案件第一答辩人。

毕竟,业主身为物业的合法登记人,有责任确保他所委任的承包商根据法律行事,而这件事的所有证据都直接指向业主就是“偷水犯”。

切记,委任有职业操守的水喉工,同时给予管理处最大的配合,才能最大程度保障业主的权益。

管理处就好比是为业主把关的第三只眼,借助我们的双眼帮业主审查,才不会犯了法还不自觉。

若管理处没有察觉此事,而是由水务局发现,那犯罪的不只是单位业主,代收水费的公寓居民委员会也间接成了共犯,一旦被提控,若罪成,最高刑罚可是10万令吉和坐牢一年。