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投资房产,胜于定存!

2022年06月16日

想投资生财?
你会选择定存还是房子?

面对百物高涨,通胀越来越高,马星集团营销与销售部高级总经理曾永康认为,与其把现金放入利率相对较低的定期存款,不如用来买房子。

他日前2022年金鹰奖新山站巡回讲座会上分享,如今存一笔1万令吉定期存款,利率为1.5%,存款者可取得150令吉。

但今年大马平均通胀率已达3.2%,面对粮食价格飙升、疫情期间实施各类行动管控令,许多企业倒闭和海运价格狂飙的夹攻,估计马币会越来越贬值。

他在以“通货膨胀,投资藏诀窍”为题的讲座上指出,1997年在吉隆坡区享用一碟鸡饭售价3令吉,今年吉隆坡一碟鸡饭价格已来到9令吉,25年来国内通胀增长了300%。

曾永康认为比起现金放入定存,不如投资房产。

善用银行房贷配套

在这样低利率不足抵消通胀速度的情况,他认为倒不如善用银行提供的房贷配套来买房子,并谨慎规划财务状况。

他也谈到,俄乌冲突推高国际原油价格突破每桶100美元大关,并引发粮食危机,建筑材料也持续涨价。

“从2020年至今,建筑材料价格已涨价33%,钢铁玻璃和金属等原料上涨,国内面对严重劳工短缺问题,尤其是疫情前,建筑业外劳工友日薪80令吉,如今日薪创新高可达120至180令吉。”

4年赚30万元

考虑到目前经济走势普遍看淡,他认为此刻是购买房产单位的机会,因为投资房子有五大好处,包括保值、双倍回酬、可善用杠杆房市、被动收入,也是一种投资保障。

以曾永康自身的经验,他曾经在2008年金融危机、众人抛售房产时入场,当时购入一套45万令吉的公寓,月租3500令吉给日籍房客;2012年时,他成功以75万令吉脱手,赚了30万令吉。

2009年至2021年国内平均房地产价格涨幅从20万令吉涨至45万令吉。

“过去20年每年平均房价涨幅,雪兰莪4.8%、吉隆坡5.6%、槟城3.2%及柔佛4.8%。”

他建议民众多去了解银行推出的房贷配套,以最低支出拥屋。

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靠近学校的房子 就好卖?

2022年06月3日

不管在哪个国家,
“学区房“始终受瞩目。

在冠病疫情期间,房市大受打击,不少人采取观望态度,不愿决定买屋。

但有一种房,不管市况如何都依旧非常热卖,那就是“学区房“!

而且这些学区房,最好还是靠近国际学校和私立学校。

诗仁德拉

iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)发文告指出,在2021年,巴生谷数个靠近知名国际学校和私立学校的地区,都取得了非常亮眼的房产成交量。

这些地区包括梳邦再也、蒲种、吉隆坡、满家乐、甲洞、八打灵再也、文良港、安邦再也、蕉赖、史里肯邦安、莎阿南、巴生、赛城等黄金地段。

增值潜力大

他点出,在这些知名教育机构方圆2公里内的房子最抢手,足以可见“房屋和学校的距离“,是有学龄子女的父母们,在买房时的一个重要考量。

“这些产业能满足购屋者的生活方式、方便子女上学,还为投资带来长期的增值空间。“

这也说明了学校邻近的产业能推高租赁需求的投资者入市购屋,也可能带动产业交易量上升。

居家办公也推动需求

诗仁德拉也预期,当混合工作模式日趋普遍时,越来越多人会选择迁往郊区追求更好的生活品质。”

根据统计,过去10年,国际学校和私立学校的本地学生逐年增加。

ISC Research Data的研究显示,高收费和中等收费的国际学校分别有45%和65%的大马学生,自然推高名校一带的房屋需求。

这些住宅区已成为房屋升级者,甚至是新婚夫妇的选择。

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吉隆坡酒店业迎来投资热潮

2022年05月30日

报道:李治宏

强劲经济增长前景,
隆市酒店业掀增长动力

吉隆坡除了是我国首都,也是最大的经济贡献者和主要商业中心,许多金融、保险、房地产、科技和媒体企业总部云集。

这座大都会因为拥有许多国际知名酒店和高档购物中心,多年来已成为本区域最受最受欢迎的商务和休闲旅游目的地之一。

经过了2年冠病疫情的洗礼,以及国门重新开放和防疫全面解封,吉隆坡酒店领域今年展望如何?可为投资者带来哪些机遇?

强劲的经济增长前景、政府振兴旅游业的强有力计划,加上基本面改善和多个基建项目的全力推展,使吉隆坡酒店市场成为未来几年的主要投资目的地之一。

在全球重新回到升息周期下,投资者正寻求回报率更高的资产和市场。跨国产业顾问公司世邦魏理仕(CBRE)预计,目前处于转折点的吉隆坡酒店市场,未来几年将提供吸引人的投资回报。

随着大马和全球冠病疫苗接种率都有显著提高,以及市场对经济复苏抱持更乐观的情绪下,CBRE预期吉隆坡酒店市场今年的交投将升温,酒店投资额也将有所增加。

大马重开国门及推出各项强而有力的计划提振旅游业,吉隆坡将从中受惠良多。疫前的入境人次和旅游收入显示,一旦复苏势头强劲,旅游、酒店业和投资者都将获得庞大的商机。

CBRE建议投资者聚焦于地点适中、坐落在吉隆坡商业区和旅游业,并拥有强劲营运现金流记录的酒店。

由于当前的供应链中断,建筑成本上涨,这也将有利于现有的已完工酒店,因为它们已准备好迎接国门重开激增的需求。

交易量上升 逊于2017年

在疫情重创下,吉隆坡酒店业2020年交易数量虽有所回升,但总投资额仅2017年的五分一。

随着旅游业从2015和2016年连续两年的疲弱走势中复苏,2017年是吉隆坡酒店市场表现最好的年份之一。

2017至2019年间,吉隆坡共有11宗酒店交易,成交总额约23亿令吉。主要交易包括拥有921间客房的吉隆坡万丽酒店(交易额7.65亿)和503间客房的吉隆坡希尔顿酒店(4.97亿)。

2020年,有一些较小型的酒店和服务式公寓宣告易手。这些交易主要涉及国内投资者,这与我国在疫情爆发后采取行动管控和严格防疫措施,导致涉及外国投资者的交易非常有限。

双方预计差价缩小

酒店投资额下跌,或可归咎于买卖双方对交易价格的预期不一致。

无论如何,拥有418间客房的武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Bukit Bintang)最近转手,显示买卖双方的交易价格预期差距开始缩小,而在当前的市况下,买卖双方可能会对交易价格抱持更务实的态度。

该酒店去年初以1.77亿令吉成交,比2019年买卖双方初步协议的原订参阅价格1.97亿令吉少了10%。

客房收入渐回升

我国去年10月11日解除跨州禁令后,国内出现“报复性旅游”和“报复性消费”,吉隆坡酒店每间可出租客房收入(Revenue Per Available Room,简称RevPAR)去年末季已出现回升走势。

2021年12月的RevPAR回升到118令吉,这是自2020年4月以来的最高水平。CBRE预计,随着更多国际连锁酒店进驻,加上施工中的多个豪华和高档酒店项目将陆续竣工和投入市场,预料吉隆坡酒店每间可出租客房收入的这股扬升走势将在未来几年持续。

回顾过去几年,吉隆坡酒店RevPAR于2016和2017年分别按年增长1%和7%。

然而,吉隆坡酒店客房供应量于2018年按年增长7%,导致整体RevPAR从2017年的251令吉降至233令吉。

尽管2019年的酒店入住率有所改善,但在不断增长的市场中,平均每日房价(ADR)仍必须保持竞争力,导致RevPAR进一步下跌至227令吉,按年跌3%。

到了2020年,冠病疫情爆发后,吉隆坡酒店业绩按年下降16%。

但2021年全年业绩下降幅度减小,显示市场出现转折点。

跨国连锁酒店进驻

随着更多的跨国连锁酒店进驻吉隆坡,加上即将投入市场的新酒店客房以豪华和高档套房为主,CBRE预计,吉隆坡酒店RevPAR将在未来几年呈上升趋势。

尽管就RevPAR而言,吉隆坡处于该范围的低端,但吉隆坡酒店业的总营业利润率(GOP)范围很健康。

吉隆坡的中档酒店仍享有40%至50%左右的强劲利润率,这与新加坡等该地区其他知名城市一致。

清真旅游业大机遇

清真旅游业的兴起,为吉隆坡酒店市场提供了另一个重大机遇。

根据2021年MasterCard-CrescentRating全球回教徒旅游指数(GMTI),2013至2019年期间,国际回教徒游客的复合年增长率为7.5%。

到了明年,该市场预计将恢复疫前即2019年的80%。2019年有 1.6 亿人次到达。

大马在GMTI 2021排名中名列前茅,成为回教徒游客最好的回教徒友好度假胜地,其次是土耳其、沙地阿拉伯和印尼。

作为回教徒占多数的国家,大马提供充足的祈祷设施、清真食品和回教徒友好的氛围。

旅游艺术和文化部推出多项举措,包括回教旅游中心和回教徒友好型住宿认可(MFAR),以展示大马在全球市场上占领这一快速增长且日益重要的细分市场的承诺和能力。

国内旅游需求强劲

强劲的内需,也是酒店业主要增长动力。

与许多其他市场类似,国内旅游可以在旅游业的短期复苏中发挥重要作用。

雪兰莪州和吉隆坡联邦直辖区是2019年本地游客最多的两个地区,而在2020年,前三名分别是雪州、霹雳和吉隆坡联邦直辖区。

在大马去年10月放宽旅游限制及马新两国VTL计划开跑后,大马航空旅客流动明显回升。

机场客运量飙升

根据大马机场控股有限公司(MAHB)的数据,去年12月,国内机场的总客运量自疫情爆发以来首次超过300万人次,按年飙升近300%。

其中,KLIA于去年12月的总客运量达到120万人次,按年激增293%。

为了进一步促进国内航班,马航于今年1月11日至23日期间为所有国内航班机票提供20%的折扣,此优惠有效期直到今年6月30日。

今年首季,由于奥密克戎变种病毒导致疫情大反弹,以及新加坡暂时喊停VTL,机场客运量增长或将放缓。

然而,鉴于需求反弹的速度很快,加上许多邻国重新开放边界,只要政府能确保旅行的安全,今年国内机场的客运量仍将保持繁忙。

疫期酒店供应续增

预计吉隆坡今年将增加近5000间酒店客房。

根据追踪主要酒店供应的STR AM:PM提供的数据,2011至2021年,全吉隆坡共有多达65家新酒店开业,合共提供约1万4000间客房,年均复合增长率为3.8%。

截至去年底,吉隆坡酒店客房供应包括23%的廉价酒店客房、19%为中档酒店客房、15%为中高档酒店客房、22%为高档酒店客房、12%为顶级客房和8%为豪华客房。

CBRE预计,未来3年内,超豪华和中高档酒店客房将占新客房供应总量的60%以上。

国际品牌渗透率高

吉隆坡10大酒店业者当中,有5家是全球连锁酒店集团,约占 STR AM:PM 跟踪的当前酒店存量的26%。

两个最活跃的集团是雅高集团(Accor)和洲际酒店集团(IHG),分别拥有9间酒店(2710间客房)和7间酒店(2158间客房)。这两个品牌合计占整个市场的36%。

60%的酒店为独立经营业者,其余40%则是连锁酒店。

过去10年,连锁酒店的客房总数复合年增长率为4.5%。

游客来源多元推动增长

尽管消费力超强的中国人暂时因为国内疫情严峻迟迟无法出国旅游,令全球旅游业损失潜在的庞大旅游收益,但大马是东南亚各国当中,对中国游客依赖程度较低的国家之一。

少中国客 冲击较小

换句话说,中国游客无法出游,对大马旅游业的冲击相对最小。

这是因为大马多元化的入境旅客来源市场组合,为其旅游业的增长提供了积极的前景,因为它可以受益于更广泛的国际旅客需求池,并较少依赖单一的旅游市场。

事实上,新加坡向来是大马最大的游客来源,2015至2019年期间平均占总入境人数的46%。

尽管2020年来马的新加坡游客有所减少,但仍有150万人次,保持为大马最大游客来源国。

疫情爆发前即2019年,大马5大外国游客来源地分别是新加坡、印尼、中国、泰国和汶莱。东南亚仍是大马旅游业的最大贡献者,占2019年总入境人数的66%。

去年泰国游客居多

2019年大马总游客人数达到2610万人次,按年增长1%。

不过,2021年首9个月,泰国取代新加坡,成为最大的游客来源国,占入境大马的游客人次54%。去年首9个月,大马平均每天接待约4000名来自泰国的游客。

过去10年,中国出境旅游的发展一直是全球旅游业尤其是东南亚旅游业的驱动力之一。例如,2009至2019年期间,中国赴东盟游客的复合年增长率高达23%。

然而,随着中国对疫情管控采取“清零政策”,预计中国游客出境旅游的复苏将非常缓慢,这无疑会对许多国家的旅游业复苏造成一些干扰。

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ESG纳入企业经营 助投资永续

2022年04月11日

苏莱曼
Rahim & Co研究总监

 

 

房地产市场
已开始看到ESG概念的崛起。

尽管环境、社会与( ESG )更常用于投资事务,但已逐渐沿用于整个市场,成为当今投资者使用的下一个衡量工具。

环境、社会和监管,这是在考察潜在投资的永续性时,需要关注的3个主要领域——永续是关键词。

人们如今更重视社会与经济的进步,尽可能减少留下碳足迹。

随着城市变得更大和更拥挤,气候变化、土地稀缺和负担能力等问题变得更加严重,这只会增加永续性和负责任的重要性。

根据ESG的含义,永续发展之路涉及3种行动和监管方式。

E代表环境,涉及任何企业在生产商品或服务时对资源消耗的影响。

影响包括碳足迹、废水排放、电力使用和不可生物降解的废物。

S代表社会,旨在了解企业如何与其营运场所内和周围的社区互动,以及与多样性、劳动力和包容性有关的政策。

G 代表监管,着眼于导致有效决策和法律合规的内部实践和政策,包括预防贪污腐败行为的措施。

近年来,ESG可能刚刚成为永续发展的下一个流行词,但实际上,早在2006年,联合国负责任投资原则(PRI)报告中就首次提到了ESG,该报告由Freshfield报告和“谁关心获胜”。

ESG最初纳入财务评估

ESG 标准最初被纳入公司的财务评估,并专注于进一步发展永续投资,63家投资公司采用ESG标准,资产总值为6.5兆美元。

到了2019年6月,这一数字已增长到2450名参与者,代表着超过 80 兆美元的资产管理规模。

大马立志2050年
成碳中和经济体

大马也不落人后,以政府和相关机构的承诺和要求,加入了永续发展行列,以促进ESG,让企业的商业和发展模式朝向ESG发展。

这些举措包括政府承诺在第 12大马计划(2021至2025年),立志于2050年将大马转变为碳中和经济体。

证券监督委员会(SC)在认知全球政策制定的转变以及投资者对永续投资和发展的兴趣不断增长下,推出大马交易所永续财务报告指南。

作为传统和首选的投资形式之一,随着千禧世代投资者根据他们一系列新的兴趣和优先事项上网浏览各类资讯,房地产市场也已开始看到ESG概念的崛起。

随着让世界变得更美好和将资金投入永续发展的更强烈意识,高盈利不再是唯一的致胜因素,反之,长期稳定的业绩和整体的积极影响,是达成交易的关键。

由于其物理性质,产业发展和结构将在整个产业周期中留下成本和足迹。

过去,由于疏忽和管理不善,污染和景观破坏已成为产业发展的一部分,可能会导致严重的环境破坏,这将必须花费更多的金钱和资源来修复。

其中包括过程中所产生的废物和排放物、自然资本的消耗、人权和劳工标准以及建筑材料的使用。

未完工项目有害环境社区

未完工的项目和废弃的旧建筑不仅对环境有害,而且对社区也有害,因为它们无声无息地成为非法活动或危险野生动物的巢穴。

施工中的产业发展项目也有可能留下的负面足迹清单,这包括一种更全面和间接的方式。

它涉及可负担性、透明度和社区福利等更大的保护伞。

通过识别和赋予现有产业、公共空间和产业发展对居住在其中的人们的福利的影响并赋予其价值,整个产业市场有能力发展成为不仅仅是物质空间的提供者,而是也是其所在社区和地区的发展商。

这还包括提供设计时考虑到包容性的公共空间和连接良好的公共交通系统。

修复和再利用是较新的产业发展房市,在发展中国家取得了进展,并已被发达国家广泛采用。

通过让旧的、未使用的或未充分利用的建筑重新焕发生机,通过充分利用现有资源和材料,同时保留历史和文化价值,实现永续性。

城市化和技术进步不仅是建造混凝土、钢铁和玻璃摩天大楼,它还涉及恢复和保护旧物恢复昔日的辉煌,并为被认为毫无价值的东西创造新的价值。

更注重卫生与健康

2019冠状病毒病疫情虽然具有破坏性和危机,但也显示,在更广泛的层面上接受ESG对经济和市场来说是多么重要。

在冠病疫情高峰期间,全球各地城市反复关闭边境和封城,揭示了企业和行业面临的差距和不足,这导致消费者在发现不道德的做法和不当行为后立即作出反应。

在产业领域,随着物理空间的传统需求和功能突然动摇,并被迫适应新常态,物理空间的创新被推到了极限。

除了更灵活和多功能的空间设计外,卫生和健康安全也成为疫情后潜在租户考虑的主要因素。

最后,并不是说利润不再重要,而是一切都与永续有关。生意仍是生意,需要获利才能使公司蓬勃发展,但与过去通常以高利润驱动的激励措施相反,现在看到的获利能力不仅是来自金钱方面。

对环境认识日增

人们对资源枯竭、环境污染和社会问题的认识日益增强,这一切都使人们认识到,实现长期绩效和维持生计的方法,对于确保我们的后代有机会过上良好的生活而不必耗费过高成本获取基本必需品,并被剥夺了大自然为我们提供的东西。

对于产业市场而言,预期中的变化可能需要先进行大量投资,然后才能真正实现任何积极成果。

许多人误解为增加积极的社会影响会减少财务回报,事实恰好相反,简单地说:一个幸福的社会是一座繁荣的城市。

 

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投资规划要趁早 养老金不能少

2022年04月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

尽早理财做投资,
养老储备金不可少!

政府4月1日再度开放给国人提领雇员公积金(EPF)储蓄,以协助国人应付疫情当下的生活所需。

然而,随着大马退休存款不足似乎有日益严重的趋势,我认为,国人提领了公积金和渡过当前的难关后,应重新审视自己的财务状况和未来预计的退休储备,以避免自己日后面临退休金不足的窘境。

事实上,如今大马已于2020年成为一个老龄化社会。

根据大马统计局的数据,当时国内的65岁及以上的老年人口已经占全国人口的7%,符合世界银行对老龄化社会的定义。

这些老年人口2021年进一步提高到7.4%,并预计会在2044年时达到14%,然后在2056年达到20%,促使大马成为一个超级老龄社会。

然而,雇员公积金局在3月份发布的文告中指出,截至2021年12月底,EPF存款少过1万令吉的会员共有610万人;而且,当中存款少过1000令吉的更激增了88%,达到260万人!

由此可见,很多国人因为受到疫情影响,根本无法累积充足的退休金储备,因而可能在超过退休年龄后还必须持续工作,才能养得活自己。

所以,尽管我认为,政府如今再度开放EPF提款是合乎时宜之举,但我还是奉劝有意或已提出申请的国人,千万不要将这笔资金挥霍在奢侈品上,而是应优先用在生活必需品,以及能协助你养家糊口的工具上。

同时,如果能力允许的话,这笔钱也应该用来投资在可以为你带来长期财务回酬的资产,比如自己的生意和房地产等。

公积金可跑赢通胀

在我看来,公积金除了是自己辛苦储蓄的钱,也是一笔能跑赢通货膨胀的退休储备,因此,就算如今政府给予这个提款的便利,国人也非常不应滥用。

这已是大马政府第四度允许国人对自己的公积金进行提款,再加上之前的3次,有的人已至少提出了3万1000令吉,这已经是一笔不小的资金,所以确实应谨慎规划和理财。

做好长远财务规划

根据公积金局设下的24万令吉基本储蓄额,这笔储蓄能应付会员退休后20年的基本生活费,也就是每个月1000令吉。

但鉴于我国人口老化与通货膨胀的趋势,恐怕很多人在届时会面临储蓄无法应付开销的窘境。

所以,我呼吁国人更加重视这方面的风险,尽早做好理财和财务规划,并在情况允许时考虑投资在长期回酬优渥的资产,比如房地产等。

趁年轻购产业“以房养老”

从长远来看,房价将无可避免地跟随物价、土地价格、经济增长等趋势而上涨,所以有能力的时候,很应该为自己购置一间房子。

就算这间房子不是拿来自住,也可以作为投资,这样在日后除了自己的公积金,还有这一间屋子,可以让你不必因为每个月的租金而烦恼,甚至可以在必要时将房子卖掉套现。

事实上,这种“以房养老”的概念早已在很多国家盛行已久,而且如今大马在近年来也开始兴起同样的趋势,比如大马再抵押机构(Cagamas)就于去年底推出了退休保障计划(Skim Saraan Bercagar)。

在这项计划下,已经退休或年老的屋主可以将本身的房子抵押给大马再抵押机构,然后每个月从该机构获得一笔固定资金,并还可以继续居住在房子当中。

由此可见,想要日后的退休生活能安心无忧,拥有充足的储蓄和回酬稳健的资产,才是最关键的保障。

对此,希望更多国人可以意识到这方面的重要,并尽早采取行动。

 

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房产投资客,要出手了……

2022年03月15日

如果名下已有房产的你,
1年内打算再买房吗?

如果你的答案是“会”,那你和53%的屋主同样想法!

PropertyGuru Malaysia最新的2022年上半年消费者情绪调查报告结果显示,有53%的屋主打算在保留目前房产同时,1年内再购入另一间房产,当作投资,以对抗通货膨胀。

根据大马统计局的数据,我国2020年录得1.2%的通货紧缩后,去年却快速通胀2.5%。

PropertyGuru Malaysia区域经理Shylendra Nathan在文告中指出,随着经济逐渐从冠病疫情中复苏,大马人如今将焦点转向通胀,并青睐更具抗通胀特质的房产投资,因为股票投资的不确定性更高。

调查还发现,55%的受访者预计房价将在疫情结束后上涨,再加上目前利率仍处于低档,该公司预期更多有经济能力的人士,会投资于房地产市场。

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交投反弹 工业产业后劲十足

2021年11月29日

独家报道:李治宏

电子商务需求激增,
带旺工厂设施需求。

走过了疫情最严重时期的谷底,近年在国内产业领域表现一枝独秀的工业产业,2022年会是怎样的一番光景?

如果说2020年疫情爆发的年头,是国内工业产业领域的低潮,那其实该领域就和整体经济逐步复苏一样,有望在明年展翅高飞。

事实上,今年上半年,工业产业交易量已明显反弹,稍微高过2018年上半年的水平。

今年上半年的工业产业总成交量为2562宗,高过2018年上半年的2514宗,但低于2019年上半年的3138宗。

2019年是本地工业产业成交量创下历来最高的一年。当年全年的工业产业总成交量达6261宗,2018年全年则是6035宗。

去年在疫情重创下,上半年工业产业成交量1980宗,按年猛跌36.9%;全年也只有4758宗,按年下挫24.01%。

跨国产业顾问公司莱坊指出,随着大马经济今年第四季全面重启,2022年工业产业前景料更胜今年。

沈颂能

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能说,从今年上半年的走势看来,今年全年的工业产业成交量很有可能回到2018年的水平,而明年则进一步延续升势,前提是我国没有爆发新一波疫情。

更多外资进驻

他接受《南洋商报》访问时说,明年预计会有更多的外来直接投资进驻大马,市场上也将涌现新的电子商务平台和更多的电商业者,它们除了会作出更多的投资,也对工业产业有更高的需求和要求。

“无论是巴生谷、槟城和新山,明年的工业产业展望都会更好。雪州、槟州和柔佛州等各州官方投资促进机构都在积极招商引资,预料将招揽更多的外来直接投资进驻。”

根据大马投资发展局(MIDA),我国制造业、服务业与原产业今年上半年的总投资额1075亿令吉,按年激增约70%。其中,总额625亿令吉的外来直接投资,更比去年上半年飙升逾200%。

“市场洋溢着一股乐观的情绪,今年上半年的工业产业交投活动也出现反弹,成交量和总值分别按年增长29.3%和19.78%。”

员工宿舍成亮点

沈颂能强调,更多外资进驻和电商更蓬勃发展之际,对工业地、厂房、货仓和物流中心等工业产业的需求也更高。

他指出,东海岸会是明年的新亮点,尤其是已在国内3大经济和产业热点即巴生谷、槟城和柔南进行业务的外资和电商,料将把触角延伸到关丹等地。

员工房屋(宿舍)是明年工业产业领域的另一焦点。

“冠病疫情的爆发,令员工宿舍成为人们关注的焦点。过去,在不断追求经济增长和企业获利的过程中,员工的住宿条件一直是一个被忽视的环节。

“随着政府加紧在446法令(2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令)下的执法行动,确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令,员工房屋越来越受到各方的重视。

“越来越多的行业参与者,如制造业和建筑业者、投资者、发展商等,正在加入不断增长的专门建造的工人宿舍(Purpose-Built Workers’Accommendations,PBWA)市场。该领域的需求获得监管合规性和道德问题的推动。工人住宿有机会逐步形成工业产业生态系统的一个重要次领域。”

工业转自动化
减劳动力成本

大马莱坊预见,国内工业领域未来将有更多的自动化,这将导致减少对人力的依赖,得以削减劳动力成本,并拥有更快的周转时间和改进品质监控,以及减少工业废料等。

例如数据驱动仓库——监控仓库的大数据收集操作,并通过使用此类数据,可以优化存储容量,缩短订单的处理时间,以及营运流程(即接收、存储、拣选、分配、处理等)的连接和沟通更为高效。

疏散趋势愈加明显

沈颂能指出,明年本地工业市场“疏散趋势”(Decentralisation)会愈加明显。

由于全球供应链中断,许多公司正寻求更好的/替代的方法来降低风险,这包括采取中心辐射模型或轴辐式网络(Hub and Spoke Model,意即在不同位置拥有更少和更小的站点),以更贴近他们的客户群和供应商,并探讨改为寻找其他国家的供应商,作为应急计划的一部分。

与此同时,物流和电子商务领域的增长,将获得电商业者及最后一里物流(Last Mile Logistics)服务业者需求增加和扩展业务的支撑。

疫情爆发以来,消费者购物形态从传统实体店加速转向网购的大势所趋,将继续为工业货仓和物流空间营造强大的需求。

例如,东南通运(TNLOGIS,8397,主板交通与物流股)今年8月宣布与士乃机场城私人有限公司签署2项买卖合约,以约1亿3640万令吉购买2块占地约62.6亩的地皮,并拨出约2亿令吉建新仓库,扩展仓储与物流服务业务,总资金为3亿3640万令吉。该公司将在上述土地上兴建一个建筑面积达110万平方尺的仓库。

大仓库促进点击取货

沈颂能说:“我们预见,在疫情期间逆流而上的特定行业,例如半导体(电子与电气)、医疗保健、冷藏和食品等领域,将进行更多投资和扩充业务。

“此外,作为配送中心的大型仓库(Dark Stores)正在兴起。大型仓库可用于促进“点击取货”服务,网购的消费者可到那里取货,也可作为商家线上销售的交货平台。举例说,Pandamart目前在全马就有超过50间这类大型仓库。”

大型仓库一般上会坐落在人口稠密的社区,专为迎合网购的取货需求而设,在消费者网购的同一天内快速的把货品交到他们手上。

数字中心成柔佛主轴

大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹表示,在物流领域,无论是B2B(商家对商家)还是B2C(商家对消费者),需求都在增长。

她说,数字中心是柔佛工业产业市场明年的另一个焦点所在,而在柔州,数字中心必须是建在工业用地上。

柔州工业产业的另一看点是工业园,尤其是规划得当,水、电、天然气等各方面基本设施都齐全,并获得员工宿舍和可让大型车辆通行的宽阔道路支撑的工业园。

大马莱坊槟城分行执行董事苏继良说,槟州工业产业领域的投资和交易都正逐步复苏,这是跨州禁令解除后的积极成果。

他指出,配合2050年实现零排放目标,槟州几家制造商包括德科技(Keysight)、英特尔和戴尔已在其厂房安装了太阳能电池板,而预计将有更多的制造商效仿。

此外,素有“东方硅谷”美誉的槟城目前聚焦于电气和电子 (E&E) 工业 ,它将创造更大的全球商业服务 (GBS) 潜能。

“过去2年通过各项策略项目取得的多项策略投资,预计将为本土企业带来创造一个供应链的机会。”

蔡慧莹

物流业带旺工厂设施需求

电商盛行物流领域生意兴隆,带旺工厂设施需求。

业者需要更大的储存空间和更高效的物流服务,令柔州工业产业市场出现一股从商店转向工业设施营运的趋势。

蔡慧莹指出,一些业者或考虑向数字平台转型,把他们的货物储存在工业储存设施。

此外,那些产品需求扬升的厂商也正积极物色合适的地点扩充业务。

另一方面,在环境、社会与监管(ESG)日益受关注下,一些厂商和发展商已开始朝产品和服务符合全球促进ESG努力的方向前进。

在槟城,本地厂商正积极扩充业务,这可从今年上半年,槟州的国内直接投资按年微增0.9%,以及占上半年槟州总投资额54%看出一斑。

苏继良

苏继良表示,其中值得一提的例子就包括阁代科技(GREATEC,0208,主板科技板)、腾达科技(PENTA,7160,主板科技股)和UWC公司(UWC,5292,主板科技股),3家公司都在峇都加湾工业园首购地皮扩充厂房。

物流业进驻峇都加湾

峇都加湾第三工业园将会有物流业者进驻,以应付货仓供应不足的问题。

槟州政府持续推广电子与电气、机械与器材、医疗科技等高科技工业的发展,物流和快递公司对货仓的需求也将随着水涨船高。目前,这些公司租用店铺来应付剧增的网购物流需求。

槟州工业产业交易也正在复苏,今年上半年的成交量和总值分别按年激增62.5%和89.8%,成交量达247单位,涉及总值7亿7561万令吉。

2022年工业产业亮点

巴生谷:

1.员工房屋(员工宿舍):疫情爆发唤醒了各方对员工尤其是外劳住宿环境的关注,政府更加强446法令(2019年员工房屋、住宿和设施基本标准修正法令)下的执法行动,确保出现冠病感染群的制造和建筑业遵守该法令。

在短期内,部分现有工业产业可能重建,改装成员工房屋。

2.小型工业产业需求或强劲 – 尤其是放眼小型物流配送中心、微型物流配送中心和最后一里物流中心这些业者,对毗连式及半独立式厂房或仓库有殷切需求。

柔佛:

1.新山工业产业市场获得3大港口和一个国际机场支撑。眼前的热点包括:

●士乃机场城 (国际豪华轿车厂商马赛地最近宣布将在当地设立区域分销中心)

●丹绒柏勒巴斯港口– 这个免税港口仍有很大的增长空间。

●丹绒朗刹– 当地是典型适合中型和重工业营运的据点,并获得附近2个港口,即丹绒浪刹港口和巴西古当港口支援。

2.随着丹绒宾大道即将竣工,柔佛西海岸的交通连贯性将获得进一步加强,当地工业产业市场有更大的发展潜能。

槟城:

1.槟城医疗与物流领域需求料强劲,这反映了疫情爆发以来,市场对电子商务需求激增的情况。

2.潜在的工业产业热点包括武吉敏惹工业园、槟城科学园和峇都加湾工业园。

3.威南高渊的楣南(占地2000至3000亩的地段将兴建峇都加湾第二工业园,以及现有峇都加湾工业园东面占地600亩的地段兴建峇都加湾第三工业园。

4.外劳宿舍的供应与日俱增。

 

 

Categories趋势

巨亏难挡 第一潮牌卖房求存

2021年11月17日

中国服装业首富靠卖房回血
其他牌子也能否如此幸运?

投资房地产,等升值后可赚一笔,但在紧急关头可能就是救命草!

陷入财务危机多时的中国第一服装潮牌美特斯邦威(Meters/bonwe),如今就是靠变卖手上实业套现续命。

这家曾经的潮牌一哥自2012年开始亏损以来,今年3月脱售上海模共实业有限公司,成功套现4.48亿人民币(约2.9亿令吉)。

美邦服饰通过这家实业有限公司,在上海持有3.8万平米房产。

脱售后,美邦手上多了一笔现金週转,算是短暂解决燃眉之急,但至今仍未脱危。

美邦2020年财报显示,亏损预计最高达到约8.2亿元(约5.3亿令吉),短期贷款达10亿元(约6.5亿令吉)。

据香港股票交易所数据,截至11月9日,美邦市值56亿人民币(约36.4亿令吉),比起巅峰时期蒸发了超过300亿(约195亿令吉),2月达到谷底时只剩39亿(约25.3亿令吉)。

1995年,美特斯邦威顶著中国服装潮牌先驱的光环诞生,自主一条龙负责设计、生产、销售;2000年起高速扩张。

最风光时刻全中国有5220家店。

最风光的时刻,这个潮牌用天王巨星周杰伦代言,2008年上市时,市值近400亿元(约260亿令吉),全中国有5220家店。

成为中国无容质疑的第一潮牌后,创办人周成建更以200亿(约130亿令吉)身家,登上中国服装业首富宝座。

周杰伦曾是美特斯邦威代言人。

但那之后,美特斯邦威各种问题渐渐浮现,销量下跌,门市减少,开始亏损不止。

事实上,自2019年开始,多家服装牌子连翻出事,ZARA三大姐妹品牌退出中国市场,拉夏贝尔连亏3年,贵人鸟进入重租。

美特斯邦威还可以卖房保命,其他牌子就不知道能否如此幸运了。

综合报道

Categories趋势

怡保要建LRT!

2021年11月17日

交通网等同财网,
LRT必定是经济加强剂!

到那里都方便的轻快铁(LRT),可能很快就要贯通怡保咯!

怡保市政厅建议建全长58公里的轻快铁,且有两条路线,共有28个站。

诺丽(左二)怡保2035年发展蓝图草案展示与宣传活动主持推展礼,左为鲁迈兹。

市政厅15日推出《2035年怡保发展蓝图草案》,包括兴建衔接华都牙也及新邦波赖等地的轻快铁计划。

这项蓝图旨把怡保打造成交通枢纽,纾解交通拥挤现象,也要致力带动怡保和週边地区发展。

《2035年怡保发展蓝图草案》中的怡保轻快铁路线。

根据蓝图,第一条路线长30公里,16个站分别是美露拉也、九洞、曼锐、斯里宾、美丹杰、怡保总站、城市转型中心(UTC)、大和园、兵如港、华林市、万里望、孟加兰、上环18、拿乞、华都牙也将相花园,以及华都牙也。

第二条长28公里的路线,16个站建议设在双威城、打扪、怡保花园、体育馆、中央医院、怡保总站、城市转型中心(UTC)、大和园、兵如港、昆仑喇叭、美丹务边、白兰园、安邦和新邦波赖。

当中,有4个换乘站,包括怡保总站、城市转型中心(UTC)、大和园和兵如港。

诺丽:打造银谷高科技园,创造更多就业机会。

掌管房屋、地方政府及旅游事务的行政议员拿督诺丽,代表霹雳大臣为《2035年怡保发展蓝图草案》推介和宣传时指出,蓝图三大,首重加强交通网。

她说,其次是打造银谷高科技园,催谷霹州投资,创造更多就业机会和带动当地经懠;另外就是大力发有潜力的旅游产品。

“例如,重新发展甘榜霸罗、甘榜古仔和近打河周边地区。”

同时列席的怡保市长拿督鲁迈兹指出,即日起至年底,公众可针对发展蓝图草案提供意见或回馈。

针对旅游区品牌和行动计划,他说,四大区会有不同的旅游发展定位,包括怡保要打造成时髦旅游中心,华都牙也定位健康生活方式旅游点,务边会著力打造生态冒险之都,同还要振兴江沙王城。

Categories趋势

双钥匙掀公寓界“投”等大事

2021年10月25日

独家报道:李治宏

双钥匙公寓凭借”一屋契、两单位”的魅力,
逐渐成为地产界的”网红”。

疫情期间,许多企业转向居家办公,即使如今我国在国家复苏计划下逐步开放经济领域,越来越多企业指示员工回到公司上班,但居家作业仍是无可扭转的大势所趋。

至少在可预见的后疫情时代,居家作业仍是不可或缺,也有不少企业结合传统的公司上班和居家办公模式,但求员工在符合防疫规定又安心的环境下作业。

如此一来,人们无不希望有更大更宽敞的居住环境下,有一个独立和保有隐私的办公空间,对于空间比起有地房屋相对有限的高层住宅居民来说,这更是紧迫的问题,而“一个屋契、两个单位”的双锁匙共管公寓(Dual-Key Condominium)或是一个很好的解决方案。

双锁匙公寓在西方国家已盛行数十载,引入大马只有约10年之久,但这几年日益受落,尤其是在吉隆坡、槟城、新山等大城市尤甚。

双锁匙的概念,基本上是把一个公寓单位一分为二,化成一个主单位和一个附属单位,彼此共同一个地契,却能独立存在。

由于良好的出租潜能,加上其空间的使用极具灵活性,可根据不同的需求作出相应调整,因此这类公寓近年已越来越受欢迎。

《南洋商报》访问3家已在双锁匙公寓方面有一定发展经验的发展商,探讨双锁匙公寓这些年来来,尤其是疫情爆发后的发展概况,以及今后的前景和趋势。

萧慧敏

更适合居家办公

至今已在吉隆坡推出5个拥有双锁匙公寓房产项目的奕森集团(Exsim Group)就直言,此次疫情中,很多中低阶层的行业受到影响,当中有许多公司选择关闭实体办公室,转移到虚拟或居家作业方式,因此可能将双锁匙公寓的其中一个单位转为工作空间。

该集团企业通讯主管萧慧敏指出,为此,该集团相信,即使在后疫情时代,双钥匙公寓将继续成为广受市场欢迎的房屋类型。

尤其是如果近期已好转的疫情出现反弹,或是再度实行封锁令且长达一年,居家办公这个新常态将更普遍,双钥匙公寓的需求将会增加。

“其实不仅是居家办公,双钥匙公寓的功能性和灵活性很大,这类产品总会有需求。

“如果适合我们的目标市场,我们肯定会在未来的发展项目中推介更多的双钥匙公寓。我们始终相信,必须将恰当的地点推出合适的房产种类。

“我们放眼未来将业务扩充到霹雳、槟城、吉兰丹、柔佛和其他州属。

“尽管如此,位置确实很重要,并非所有地点和发展项目都适合兴建双钥匙概念的公寓。”

额外私人空间成卖点

金满成功集团(Platinum Victory)品牌与销售部副总经理萧炆昇指出,双钥匙公寓提供的额外“私人”空间,确实在某种程度上成为这类公寓的另一个卖点。

“此次疫情让人们意识到,由于在封锁期间外出活动受到限制,我们需要足够的空间来满足其他用途,例如自我隔离、家庭聚会和/或居家工作和学习。”

他指出,事实上,这类需求早在疫情爆发前就已存在,而疫情下让人们更有理由拥有这类房屋。

但他坦承,关键终究在于购屋者是否有能力购买这类房屋,因为双钥匙房屋需要更大和额外的空间,意味着它的成本更高,就如同拥有更大的单位一样。

黄汉平

疫情前后销量变化不大

百乐园产业(北马)总执行长黄汉平表示,双钥匙公寓在疫前或疫后的实际销售,不会出现任何重大的趋势或变化。

他说,无论如何,百乐园产业在威南峇都加湾的发展项目Utropolis Batu Kawan(该公司大部分的双钥匙单位都在那里)双钥匙单位的销售不俗,例如,Utropolis Sinaran Residences A 座售出的391个单位中,57%为双钥匙单位(截至今年9月1日),其余为传统的单钥匙单位,而这些单位是在2020年疫情爆发前推出的。

可充隔离空间

“因此,由于双锁匙公寓在使用方面的灵活性,我们确实看到了当中的商机。

“尤其是疫情期间,许多人居家上班,所需要的隐私比传统公寓能提供的来得更多。双锁匙公寓的附属单位可以充作书房。”

此外,疫情期间,当家庭成员需居家隔离,但同时又需要适当的照顾时,双钥匙公寓就显得非常实用。

双锁匙公寓的内部设计也可以是美轮美奂之余,又宽敞和可以灵活调度。

一单位自住另一出租

一般上,双钥匙公寓设有一个共用的大门、客厅和厨房,主单位是2间房,而附属单位则多以可作为工作室的套房单位(Studio)为主。

因此,在居家作业盛行,且屋主希望拥有个人办公空间的需求下,双锁匙公寓的套房单位就可作为办公用途,同时还保有个人隐私和空间。

萧炆昇说,双钥匙房产在使用方面提供了灵活性,即它可让不同代的人同住,其中它可让父母入住并提供隐私,也适合长大成人且需要隐私的孩子。

多代同堂保有隐私

另一方面,对于多名家庭成员同住一个屋檐下,或是在本地购屋面临一些限制的外国人来说,设计结构和空间使用很有灵活性的双锁匙公寓,无疑是一个很好的选择。

例如新婚夫妇买了双锁匙公寓,自居之余也可把附属单位出租,彼此有自己的空间。有者则买了和家人例如父母同住,自己保持一定的自由与单位自主权;另一种情况是几位好朋友合资同住,彼此保有本身的隐私。

黄汉平指出,对于多代同堂的家庭来说,这也是一个很好的安排。一些家庭成员可以住在本身私人入口的相连单位,而住址却是相同的。

也有屋主购买双锁匙公寓纯粹作为投资用途,即把整个单位出租,进而取得更高的投资回酬。

萧炆昇就指出,有些人购买双锁匙房屋,是为了达到一间公寓可收两组租金的多重投资收益功效,他们可把套房单位或主要单位出租,以获取租金收入。

由于屋主与租客拥有各自单位的钥匙,因此被称为双钥匙公寓。

黄汉平说,双钥匙公寓让屋主可以自住之余,还可将另一单位出租,屋主和租户个别享有隐私,而屋主取得的租金收入,可以帮补每月房贷供款。

租金比传统公寓高

“双钥匙公寓的租金收益通常也高于同样面积的传统公寓。屋主可以同时出租给2名租户,而取得倍增的租金收入。即使其中一名租户退租,在找到新的租户之前,屋主仍可从另一名租户缴付的租金来帮补房贷。”

他以拥有花园露台的Utropolis双钥匙公寓单位为例,目前,这类公寓每月可取得约2100令吉(1000令吉+1100令吉)的租金收入。

但他坦承,不是每个人都选择自住双锁匙公寓之余,同时将附属单位出租,这是因为一些想出租单位的屋主,并不想和租户住得那么靠近,反之亦然。

萧炆昇说,金满成功集团的发展项目中,一般上将为那些寻求长期房产且有能力负担房价的人提供双锁匙房产选择。

具灵活性适合投资
自住还是投资比较好?

萧慧敏说,双钥匙公寓的灵活性是其卖点之一,因此最适合投资目的。

业主可以选择出租一个附属单位,或两个单位都租出去。

“因此,在投资方面,如果经济处于稳定和增长阶段,有助于产生高租金收益。”

黄汉平则认为,双钥匙公寓既适合自住也适合出租,这取决于屋主的需求和生活方式。

“毕竟想要住在同一个屋檐下,但同时又可保持自己隐私的多代家庭,通常会被更大的单位,例如Utropolis Sinaran的1500平方英尺双钥匙单位所吸引。

“面积较小的双锁匙公寓(例如Utropolis面积883平方尺的双锁匙公寓)往往较为吸引那些希望获得租金收入的年轻夫妇,以及寻求比传统单位提供更高租金收入的潜在投资者。业主可以同时出租双锁匙公寓的主要单位和附属单位,给两名不同的租户,从而取得多一倍的租金收入。

针对这点,萧慧敏说,根据该集团的经验,较小的单位类型更受欢迎,尤其是对于中档及以上收入群体。

当然,如果是多代家庭的购屋者,他们会更倾向于选择空间更大的单位,更喜欢宽敞舒适的类型。

取决于购屋者需求

“对于投资者群体,有关公寓的地点、我们提供的设施和设计理念,是吸引买家的因素。”

萧炆昇同样认为,双锁匙公寓适合自住还是投资,完全取决于购屋者个人的需求和意图,以及因情况而需要的各种灵活性。

主要购屋者35岁以上

萧炆昇说,一般上,35岁及以上的购屋者是双锁匙公寓的主要购买者。

这很可能是由于这个年龄层的购屋者负担能力更好,因为这类公寓往往面积更大,售价也较高。

“也许他们较为成熟和长期投资的想法,确实在考虑这类房屋方面发挥了一定的作用,毕竟没有多少人有能力在一生中购买第二套房产。”

较大间的房屋是否比较受到多代家庭的欢迎,而面积较小的单位更受投资者青睐?

奕森集团拥有双锁匙公寓的发展项目

1. 吉隆坡武吉加里尔Twin Arkz

2. 吉隆坡敦拉萨路Expressionz Professional Suites

3. 吉隆坡武吉锡兰Ceylonz Suites

4. 吉隆坡旧巴生路Millerz Square

5. 吉隆坡Scarletz Suites

资料来源:奕森集团

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          • for all other purposes incidental and associated with any of the above;
          collectively known as the “Purposes”.<

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          This notice was updated: 5th February 2014

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