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买公寓 这知识一定要懂！

By Poh Gin,

2023年09月26日

 

作者：杨景雄（CY Academy创办人）

 

买房是件累人的事，
不能草率

大多数的高楼房产比起有地房产的售价更低，也因此比较容易负担和更具吸引力。尤其是那些位于巴生谷地区，且拥有多种公寓设施的高楼房产，更容易吸引到刚踏入社会工作的年轻买家。

尽管高楼房产相对比较便宜，但市场上高楼房产的供应也相对比较多，而且有很多房产的价值和价格都不成正比，导致买家在做抉择时面对非常大的挑战。

每个人都知道选择一套好房子对自己今后的生活有多重要，所以都不敢掉以轻心。

为了避免买错了公寓而感到后悔莫及，在买公寓前必须注意以下的10个事项：

1. 地点

在考虑房产地点的时候，不妨问问自己以下几个问题：

a.这个地点附近有多少工作机会？

b.附近还有些什么？商场购物、用餐和逛街？

c.靠近学校或公共交通呢？

大部分的人选择一个居住地点，都是因为方便日常生活，尤其是每日上班和上学，都是创造房产需求非常主要的因素。大家需要考虑位于即将崛起或蓬勃发展地区的产业，而不是期望那些“某天有可能会实现”但是还不确定的地区。

2. 土地用途

另一个你必须注意的事项，就是高楼房产单位的土地用途。土地用途可分为住宅或商用，一般来说，住宅和商用房产的门牌税，分别是4%和10%。

虽然有些房产会被包装成住宅用途，不过，其实有些服务式公寓是位于商用土地的。一旦购买到这些产业，就意味着你必须根据商用房产的相关条例，来支付比住宅产业更高的门牌税和水电费。

举例来说，如果你的每月用电量为1080度（kwh），住宅房产的电费是506.53令吉，但商用房产的 电费则会高达534.92令吉，比前者高出28.39令吉。

若每月多出28.39令吉，一年下来，你就必须多缴300令吉以上的电费了！

3. 停车

由于大部分家庭都拥有一辆以上的车辆，因此，在决定购买房产时，应该考虑到是否具备足够的停车位。这是非常关键的，所以，请查看有关停车设施，是否能满足你的需求。

如今，许多高楼公寓只提供一个或两个专用停车位，而大多数商业高楼则完全不提供停车位。如果你拥有多辆汽车，你可以选择租用或购买额外的停车位。

在此情况下，请查看房产管理层对额外预留停车位的收费，从而让你把这些费用纳入购买房产的成本内。

4. 设施

人们选择高楼房产的最大原因之一，就是为了这些产业所提供的游泳池、健身房和社区会堂等设施。如果你是从二手市场购买旧公寓，检查这些设施的状况是很重要的。

请确保这些设施保养良好，因为你不会想为设备破旧的健身房，支付维修保养费。

5. 保险费

高楼产业通常是由管理层购买保险，但这些保险并不纳入你的家庭财产，所以，你必须为自己的财产购买保险。

根据不同类型的房产，保费也会有所不同，因此，了解有关保险配套所提供的保障是非常重要的。请向管理层和保险公司查询有关资讯。

6. 景观

若你购买房产是为了投资，选购拥有优美景色的高楼单位，对你的投资相当有利。一般上，越高的楼层会比楼层较低的单位拥有更良好的景色、采光和空气流通，而这也就是前者售价较高的原因。

7. 保安

相比起没有围篱和守卫的老旧有地住宅，高楼公寓提供更好的保安。

虽然如此，你还是应该确保有关公寓的保安工作完善，以及保安人员是否定时巡逻与严格执行保安措施。

同时，你也要考量产业周边地区的犯罪案率，如破门行窃和攫夺案件数量等。

8. 人口密度

低密度房产的售价较高，但有时这是物有所值的，因为高密度房地产很可能会出现噪音和停车位不足的问题。如果这些问题是你想要避免的，那就需要了解整体发展项目及楼层单位数量。

9. 维修保养费

高楼房产通常会收取每月管理费和公寓基金，用于维修和保养房产。旧产业的维修保养费往往会更高，因为有关设施开始变得老旧，且这些费用也有可能会随着时日而逐渐增加。

由于这些费用的计算是根据平方尺作为单位的，因此单位越大，费用就越高。维修保养费的每月最低收费，是每平方英尺12仙，但对于拥有设施的公寓而言，每月的平均费用是每平方尺30仙。

这些收费会根据管理层和公寓所提供的设施而改变。无论费用如何，请确保你愿意承担这笔每月的费用。

10. 业主协会（HOA）

高楼住宅通常都有业主协会或管理层，来负责管理该产业的财政和维修保养。在你购买房地产时，记得向管理层或居民查询，该房产的业主协会是否积极进行维修保养作业。

同时，请查看在产业维修与保养、饲养宠物或家庭装修的规则方面，业主是否拥有“出声”的权利。

总结

当你在决定是否购买高楼房产时，其实还有很多需要考量的因素。同时，这些因素可能与购买有地产业时所考虑的完全不同，也会根据你购买房产来自住或投资而迴异。

无论如何，最重要的是，你必须在选择购买前，了解什么样的因素，会对房产价值造成影响。

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经济衰退 中国人卖海外房套现

By Poh Gin,

2023年09月25日

为海外房产
寻新买家不容易

中国经济高速发展期间，不少富人及中产阶级曾大举购买海外房产，作为投资或栖身之用。但在中国经济衰退损及财务下，这些人士近来纷纷出脱他们投资的海外房产，以弥补在国内的损失。

根据香港南华早报报道，2017至2018年间，广东的海外房产仲介业者姚先生（Stephen Yao）曾为不少中国投资人在泰国大举购买公寓。如今，他却在帮200多名以中产家庭为主的中国买家，出售泰国的房产。

姚先生表示，在泰国买房的投资人，多数是中国二线城市的普通中产阶级家庭，主要从事旅游、出口和服务业。但自冠病疫情以来，这些投资人的收入大减，而手上的中国房产市值也同步下降。

他指出，这些中产阶级投资人中，一部分已无力持有海外房产投资，他们迫切需要现金解决其自身的财务问题，例如企业倒闭、裁员和贷款违约。

“森林城市”的房价从每平方公尺1.8万人民币（约1.16万令吉）跌到了6000人民币（约3853令吉），许多人都想出脱解套。

但姚先生说，为这些海外房产找到新的买家并不容易。从今年3月至今，在他协助出售的200多户公寓中，只有6户是由中国买家接手。理由是泰国中古屋市场已相当饱和，当地人和外国投资者都不愿购买中古屋，他的销售目标仍放在想把财富转移到国外的中国中产阶级。

另外，自2010年中期起，泰国、马来西亚、越南乃至日本的公寓，在中国成为热门投资目标，吸引渴望在海外投资和生活的中国中产阶级购置。

根据报道，除了中国投资人自身财务出问题外，这些房产正面临跌价所产生的亏损。中国龙头房产商碧桂园在马来西亚柔佛州耗费钜资兴建的“森林城市”就是一例。

在“森林城市”买房的中国投资者李小姐（Patricia Li）表示，当地规划供70万人居住，但现在居住的却不到1%，看起来更像是一座“鬼城”，建商承诺的繁华住宅和商业区并未成形，街上、商店和屋子里空无一人。

李小姐指出，“森林城市”的房价从每平方公尺1.8万人民币（约1.16万令吉）跌到了6000人民币（约3853令吉），许多人都想出脱解套。然而，除非能找到中国买家，否则当地人和他国买家都对“森林城市”不感兴趣。

除了东南亚，投资日本房产的中国投资人也蒙受损失。业界人士表示，像是投资日本民宿者就是一例，原因是中国的游客还没有回流日本。

新闻来源：世界新闻网

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纽西兰高端公寓吸引海外富豪

By Poh Gin,

2023年09月22日

这是在酝酿抢房潮吗？

海外买家涌入纽西兰，豪华公寓竟出现严重供应不足！

对普通纽西兰人来说，一套价值 3000万纽币（约8300万令吉）的豪华顶层公寓或许有点贵，但对高净值的海外买家来说，这只是“小菜一碟”。

据《 NZ每日财经》报道，这是因为世界各地的热门城市的房价日益攀高，许多房产已达天价，如位于纽约中央公园附近的七居室顶层公寓，售价达2.5亿美元（约11.72亿令吉）。

为此，纽西兰的“低价”房产，对这些超级富豪来说，简直就是“便宜又大碗”，是理想的避风港投资热点。

纽西兰的豪华房地产市场非常火热。

苏富比董事总经理盖文举例，被称为“豪华空中住宅”的奥克兰阿尔伯特街 51 号，80% 的单元被抢购一空。

“对买家来说，相比其他地点的市中心海景公寓，就是九牛一毛。”

该公寓顶层面积达 600 平方米，全幅海景，设有四间卧室、七间浴室、多个起居室、美食厨房、健身房和办公室，售价 2600 万纽币（约7242万令吉）。

同时要价3000万纽币，位于奥克兰的 Seascape的顶层公寓，一位西班牙买家在没看过的情况下就买了一套。

不仅如此，来自美国、英国和亚洲的买家也有类似的需求。

“纽西兰的豪华公寓严重供应不足，而当地人也渴望从中分一杯羹，那些想换小户型的如今更倾向于豪华的生活。”

与此同时，多名房地产经纪和开发商也纷纷表示，目前纽西兰的豪华房地产市场非常火热，高净值的买家们不惜豪掷万金购买精品产业。

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贡献百亿税收 北马应设金融区

By Poh Gin,

2023年09月13日

贡献100亿令吉税收
槟城应设金融特区

财政部前部长林冠英建议联邦政府，继柔佛森林城市之后，也在槟城设立一个以北马为重点的金融特区。

他说，槟城目前拥有成熟的制造业关键基础，不仅在北马，也包括在全马推动发展，并促进服务业的增长。

他说，据报道，近期槟州贡献了100亿令吉的税收给联邦政府。

此外，也有报道指吉兰丹州已获批总额221亿7000万令吉的拨款，以推行436个项目；而彭亨州获批296亿令吉拨款执行511个项目。

林冠英

出口最大贡献州

“我们不反对拨款，但我们必须帮助所有州属，我希望联邦政府考虑槟城的发展，因为槟州是我国出口的最大贡献州。”

林冠英也是峇眼国会议员，他今日在国会下议院参与第12大马计划中期检讨辩论时，如此表示。

首相兼财长拿督斯里安华上月下旬宣布，政府将在柔佛森林城市建立一个特别金融区，并提供多项奖掖，以刺激柔州的投资和经济增长。

槟州是我国出口的最大贡献州。

他指政府将提供多项奖掖，包括多次入境签证、在邻国新加坡工作的人士可快速入境，以及知识型员工将享有15%的所得税特别税率。

这意味着，这个特别金融区的经商成本将变得更可负担，其他诸如旅游、教育与保健的其他管理成本，也将不会太高。

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梁朝伟爱买砖头 因一事亏百万

By Poh Gin,

2023年09月12日

因一次商舖被强拍
亏损过百万港元

梁朝伟凭着精湛演技，成为首位华人演员荣获第80届威尼斯国际电影节的终身成就金狮奖，除了演技出众，他亦爱投资物业，由商舖到商厦都有，虽曾获利半亿，但也曾经“失手”，亏损过百万港元。

梁朝伟在2008年金融海啸后，以低价2880万港元（约1712万令吉）购入香港威灵顿街73号地舖连阁楼，建筑面积约800呎，连约600呎阁楼，于2012年零售市场十分畅旺时，以7950万港元（约4726万令吉）出售，4年帐面大赚5070万港元（约3014万令吉），对市况把握得甚準。

梁朝伟出道至今，收到片酬就会买房子买商铺，多年前买进卖出赚了不少钱。

据香港媒体报道，梁朝伟售出上述商舖后，转战土瓜湾民生区舖，当年该区的商舖位升值动力十足。他以约1500万港元（约892万令吉）购入土瓜湾新柳街一个商舖单位，可惜该舖后来被财团申请强拍，最终以1350万港元（约803万令吉）售出，持货逾7年，帐面亏约150万港元（约89万令吉）。

根据香港法律，只要财团掌握了旧楼（50年楼龄以上）的80%业权，剩余部分就可以申请强拍。
梁朝伟2012年曾以6200万港元（约3685万令吉）购入黄竹坑One Island South 6个商业单位。

除了商舖外，梁朝伟2012年曾以6200万港元（约3685万令吉）购入黄竹坑One Island South 6个商业单位，再于2015年以8400万港元脱售（约4993万令吉），持货3年获利2200万港元（约1308万令吉）或35%。

2010年再以3236万港元（约1924万令吉）售出持有约20年的西贡海天湾洋房，帐面劲赚2736万港元（约1626万令吉）。

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有多余钱 先还房贷还是投资？

By Poh Gin,

2023年09月9日

文：陈淳欣（执业财务规划师）

提前还房贷到底划不划算？

在考虑买房产时，哪些因素才是最重要？如果问房地产专家，他们可能会强调：“地点！地点！地点！”但从财务规划师的角度来看，最核心的在于你现在的财务状况。同时，先还房贷还是投资好？听听专家意见。

根据 2021 年下半年国家银行金融稳定报告的数据，大约有60%的家庭债务与住房有关。超过 70%的首次购房者的贷款价值比（Loan-to-value）比率超过了 90%，这增加陷入负资产境地的风险。

而自从2022年5月起，我国的隔夜政策利率（Overnight Policy Rate）已连续上调5次，导致越来越多的借款人难以负担每月的贷款，这迫使金融机构不得不公开拍卖这些房产。

这种趋势在一定程度上是因为马来西亚的房价很高，让很多人难以承受。

此外，市场上流行的观念强调买房比租房好，结婚前至少要有房子，加上社交媒体上不断涌现出许多人购买、豪华装修房屋的案例，让没有房子的人感觉买房是必不可少；房产导师大力宣传如何借助房地产快速杠杆债务，鼓励透过房产获取被动收入，进而达到财务自由。

因此，即使在经济条件未必充裕的情况下，仍有人不遗余力地购置房产。尽管这些观念和知识值得追求和学习，却未必适合每个人。

在追求梦想家园和财务自由之前，最重要的是确保经济状况能够支撑。否则，一时冲动的决定可能会让你长期背负沉重的债务，陷入困境。

债务占净收入35%内

合理的房贷占收入比例是多少？

作为一个普遍的原则，我们应尽量减少个人债务，将所有债务控制在净收入的35%以内（包括房屋贷款、汽车贷款和学生贷款）。更具体地说，房屋贷款大约占25%。即使没有其他债务，也建议将房屋贷款限制在25%左右。

毕竟，房贷是长期债务，如果将整体负债推至35%的上限，而短期内还计划购买新车，那债务占收入的比例就会超过了35%的界限。

买房不仅仅需要考虑房贷，还会涉及很多费用，比如水电费、管理费、保险费、储备金、评估费等。因此，在考虑买房时，也要仔细想一想自己是否负担得起这些花费。

利率上涨债务变多

以小明为例，每月赚的钱扣除生活费和车贷后，还剩大约2000令吉。如果他用来购买月供大约2000令吉的房子，就会有相当大的风险。

假设贷款金额为50万令吉，期限为 35 年，利率为 4%（标准化基准利率，SBR 3% +1%）。房贷的月供金额将为2214令吉。如果利率上调，房贷金额也会增加（固定房贷利率除外）。

根据这种情况，小明若需要支付与房屋有关的额外费用，可能需要削减生活支出或借助信用卡来周转。此外，如果利率上涨了 1%，他的月供就会增加约 300 令吉，这将增加他的还款负担。

为了能够支付房屋贷款，他就不得不在基本需求、生活质量和家庭责任之间作出牺牲。甚至可能需要寻找额外的工作机会，以赚取更多的收入。原本以为买了房子后生活会变得更好，结果却增加了许多“不得不”的挑战。

因此，如果能够遵循这个指南，并且留出一些预算用来应对不可避免的开支，那么就能够有效地预防未来可能出现的现金流问题。同时，还能够有额外的资金可用于其他财务目标，比如紧急备用金、旅行和退休计划等。

还贷或投资视个人要求

有些人在社交群里问：“如果我每月手头有多余的钱，是还贷款还是投资比较好？” 一般情况下，人们倾向于建议投资，因为如果选择投资回报率比贷款利率更高的投资工具，长期下来获得的收益会超过省下来的利息。这些建议通常是基于回答者的个人观点，而不是针对提问者的实际情况做出回应。

想想看，一个对你毫不了解的陌生人怎么可能仅仅通过一个问题就能给你提供真正适合的建议呢？

艾玛是一位35岁的女性，最近刚买了一套房子。她是一个谨慎的人，不喜欢背负沉重的债务，也不太愿意承担高风险的投资。她打算在 60 岁的时候退休。

在这种情境下，将多余的资金投资于回报率高于住房贷款利率的投资是否真的适合艾玛呢？很显然，未必如此。

多还债务少付利息

相反，如果艾玛选择将额外的500令吉用来还贷款，这会在未来积累16万的利息节省。贷款期限也会从 35 年缩短至 25 年。这个决定将使她在60岁时就能还清房贷，而不是要延长到70 岁。同时，她也避免了为了追求高回报的高风险投资而夜不能寐，也不用担心辛苦积攒的钱可能会丢失。退休后，她能够专注于享受晚年生活，摆脱房贷的烦恼。

因此，要偿还贷款还是进行投资，需要考虑的因素超越了单纯的计算利率。

1）个人目标

你更趋向于尽早摆脱债务，还是愿意在实现其他生活目标的同时承担着抵押贷款的责任？

2）风险承受能力

高回报通常伴随高风险，你是否能够承受市场波动，或者偏向稳定的投资收益？

3）投资知识

你是否具备投资知识，并愿意投入时间研究和管理，或者只是希望顺利偿还贷款？

4）未来计划和开支

你是否需要留笔钱来应对未来可能的支出，如子女教育或医疗费用？

5）退休和长期计划

你是否希望在退休时仍然还着房屋贷款，还是更倾向于退休时房贷已还清？

要做出明智的决定，需要平衡考量财务和非财务的因素。你的选择应该与你的价值观、背景以及全面的生活规划相符。

（注：本文仅供财务教育目的，并不应视为财务建议。）

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收购酒店 投资者首选吉隆坡

By Poh Gin,

2023年09月8日

各领域逐渐复苏
重燃酒店业

疫情的影响已大幅度消退，比起兴建新酒店，投资者更倾向于收购现有酒店，投资回报率更高。

在我国，由于处在首都并具备吸引力和市场增长潜力，吉隆坡的酒店是投资者的首选。

按旅游业择地

全球房地产顾问大马莱坊 (Knight Frank) 发起的“第三届马来西亚酒店投资意向调查”显示，随着各行业领域逐渐复苏，也重燃了酒店业主和投资者投资酒店的兴趣，并根据旅游业选择战略性地点和酒店类型。

报告说，预期的回酬和投资者情绪反映了该行业的积极前景。

该报告的受访者绝大部分来自马来西亚，占96%。其余的包括东南亚地区和英国在内的国家，占约2%。

其中，有40%受访者是酒店业主和经营者，26%为酒店业主和酒店运营商，8%则来自金融服务、银行等。

当中，又以四星级（高档）酒店的业主或经理的受访者占37%，三星级（中档）酒店的业主或经理受访者占25%，20%受访者来自星级（豪华）酒店，经济型酒店的业主或经理占12%，6%的受访者不拥有或管理任何酒店。

71%拟加码投资

调查结果显示，71%受访者表示考虑增加他们在我国酒店业的投资，比2021年的64%及2020年的36%有所增加，也显示他们重燃了信心。

20%受访者正考虑在未来6个月内增加投资，20%的受访者计划明年增加他们的投资，另31%受访者计划在未来2年投资我国的酒店业。不过，也有29%受访者对此没兴趣。

投资者考量到长期增长潜力和市场预期状况而采取谨慎和战略性的态度，稍微延长了时间，不过大马业者的表现是积极的。

有20%受访者所经营或管理的酒店位于吉隆坡，14%则在槟城，浮罗交怡则占9%。

酒店净收益露曙光

吉隆坡酒店市场是投资者的主要投资目的地，其次是槟城，这是因为该区具有活力的文化和景点，排名第三的是以自然风景取胜的浮罗交怡。

亚庇则居第四，接着是马六甲、新山、古晋及关丹。

考量多因素

投资者也会进行多因素的考量，如旅游潜力、经济增长前景、基础设施发展和市场需求。

调查结果显示，有40%受访者主要对城市酒店、海滩及高原度假村感兴趣。

城市酒店迎合商务旅客和游客的住宿需求，至于海滩或高原目的地可达到度假目的，另7%则有兴趣于机场酒店，13%则对未指定的酒店类型感兴趣。

调查也显示，40%的受访者以精品酒店为目标，这些酒店提供了个性化和独特的体验。

四至五星级酒店的净收益率方面，去年有3%受访者预计其回酬率低于 3%。但在今年，这数字已下降到0%，显示投资者已明显转向乐观。

这也意味着，比起小回酬，投资者愿意寻求更多有利的发展机会。

有5至6%的受访者他们的净收益率从去年的19%增至今年的37%。

这种上升趋势显示，受市场积极、旅游需求提升以及运营效率的改进后，投资者追求更高的净收益率。

不过，也有6%至7%受访者表示他们的净收益则从去年的26%下降至今年的14%。此情况或因于投资者变得更加谨慎或采用更保守的方式。

值得关注的是，7%受访者的净收益率则维持相对稳定，即从去年33%增至今年31%，意味着大多数人都持乐观态度。

投资东南亚酒店排名
大马吸引力仅次泰国

东南亚酒店投资的吸引力，大马排名从第三升到第二。泰国保持第一。

这是因为泰国为投资者提供有利的投资前景和蓬勃的酒店市场，大马则受到不断增长的旅游业所带动。

越南也在新兴市场和旅游人数不断增长的催力下展现了潜力，新加坡虽略有下降趋势但该国仍是一个有吸引力，且因为良好声誉而成为酒店投资首选，全球商业中心和豪华酒店落户的主要目的地。

至于印尼、菲律宾、柬埔寨、缅甸和寮国则保持各自的排名。

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香港20年楼市 牛市告终？

By Poh Gin,

2023年08月22日

如今买表好过买楼?

苏民峰认为，从玄学角度看，2028年至2033年将是金水年，楼市有较大的上涨机会。但目前港楼已失去投资价值，除非有自住需求，否则应该将资金投资于名画、名表等其他投资品上。

在过去的20年里，香港房地产市场经历了长达20年的牛市，许多人因此受益，购房致富。

但自从去年开始加息，并受到多种因素的影响，香港房市的升势结束，市场开始下跌，二手房市场陷入冰封，新盘价格回到7年前的水平。

有专家认为，类似的牛市不会再现，引发了人们对香港是否会迎来新的房地产牛市的担忧。对于未涉足房市的人们来说，是否应该入市呢？

过去近20年，香港的房价持续上涨。从2003年非典（SARS）疫情时的最低点58.4点开始，房价指数经历了长时间的上升，一直到2021年9月，达到历史高位398.1点。

苏民峰

著名风水师兼经验丰富的房地产投资者苏民峰，是20年升浪中的受益者之一。他回忆起2003年非典时期，当时的房价很低，但由于投资股市，他错过了购房机会。

随着2004年股市反弹，他在中环结志街看到整栋唐楼出售的消息后，当天就以1350万港币（约802万令吉）购得中环结志街10号整栋5层唐楼。随后，他分阶段卖出，持有了8年，总共赚了大约4210万港币（约2447万令吉）。这次投资成为他赚取最多的一次。

苏民峰在房地产市场取得显著成就。例如，他2015年以”摸货”方式卖出旧楼，仅持有5天就赚近300万港币（约178万令吉）；2021年卖出地铺和楼阁，赚约3750万港币（约2267万令吉）。过去20年，他通过购房致富，未亏本。

然而，苏民峰认为，目前的房地产市场动力不足，一手和二手市场都陷入低迷。他甚至将现状形容为次于非典时期，认为购房已经失去了投资价值。他建议，除非有自住需求，否则将资金投资于其他领域，如名画、名表等。

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薛家燕持9物业 值过亿港元

By Poh Gin,

2023年08月6日

家燕姐中山入手两单位
直呼“好抵”！

地产女强人薛家燕的投资智慧和传奇人生，会激发您在投资旅程中追求成功吗？

香港资深女艺人薛家燕的投资智慧和成功经历使她成为地产投资界的佼佼者。尽管曾经经历失败和困扰，但她坚持不懈，保持着对投资的热情和信心。她的投资组合仍然庞大且成功，展现了一个地产女强人的非凡魅力和智慧。

最近，她在广东中山地区购买了两个价值接近百万港币的单位，加上其他地区的物业，据称她手持至少9个单位，总价值超过一亿港币（约5828万令吉）。

薛家燕被爆已在中山入手两个单位。

作为该屋苑的星级业主，薛家燕购买的这些单位售价约为40多万港币（逾23万令吉），而佘诗曼也是她的“邻居”，再次证实了该地区的受欢迎程度。她对于该地段的优势，特别是交通便利和风水专家李居明认可的风水优势大加赞赏。

对于身家丰厚的她来说，购买两个楼盘再加上大约100万港币（约58万令吉）的投资，只是杯水车薪。此外，在西半山的殷华花园，她拥有三个单位，每个单位的估值至少为1600万港币（约933万令吉）。

薛家燕喜气洋洋出席收楼仪式

然而，成功的背后往往伴随着曲折和挫折。在多年前的一次投资中，她听信前艺人麦翠嫻及其丈夫的推荐，在佐敦购买了某商场的两个铺位，但由于商场改建后导致投资失败，损失高达约226万港币（约132万令吉）。

这次重大损失对薛家燕来说是个沉重的打击，尤其当时她还经历了婚变，倍受困扰，甚至曾有过绝望的情绪。

好姨薛家燕也是圈中有名的投资高手，坐享至少9个物业！

然而，薛家燕并没有被失败击倒，她以坚韧的意志重新崛起。在2008年，她以300万港币（约175万令吉）购入观塘一个工厂单位，并将其改造成名下的艺术中心。随着时间的推移，这个单位的市值保守估计已经超过千万港币。

2018年，薛家燕慷慨地将其中一层单位送给儿子石耀庭作为婚礼礼物，并承担了首饰和婚宴的费用，总计高达4000万港币（约2330万令吉）。这举动彰显了薛家燕对于家人的慷慨和关爱。

薛家燕当年豪掷4000万娶媳妇，当中包括送市值2000万元 (约1166万令吉) 的西半山豪宅单位。
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柔新捷运带动新山房价飞升

By Poh Gin,

2023年07月9日

报道：苏韵鸰
摄影：骆建强

逐捷运周边而居
房价一定不错

解锁柔新捷运（RTS）沿线产业潜能，柔佛房地产“吸睛”又“吸金”，狮城房地产资讯公司看好发展前景。

根据著名房地产网站PropertyGuru的报道，新加坡房地产咨询公司Alpha Marketing董事兼联合创办人邱重铭坦言，不少狮城人在大马投资房地产，曾有“烧到手指”(亏损)的事迹，但柔新捷运系统能改变游戏规则。

“房价便宜，新房产单位供应少，加上柔新捷运系统即将投入运作。”

新山一带的房地产可凭借发达的柔新捷运交通网优势，有望进一步提高房产价格和租金。
邱重铭

邱重铭形容，柔新捷运是一项振奋人心的发展项目，而捷运沿线地区的产业，提供绝佳的进场机会，适宜长期投资。

他早前担任东南亚房产峰会（SEAPIS）担任主讲人时指出，对希望成为房地产投资者的新加坡人而言，新山无论是房屋选择和可负担房价相比，新加坡房价彷如天价。

据他观察，新加坡兀兰一带的公寓单位，房价每平方尺约1056新元（约3643令吉），而距离仅15公里外的新山市中心，房价则是每平方尺300新元（约1035令吉）。

柔新捷运衔接新加坡兀兰北站的沿线魅力大。

他认为，尽管曾有狮城人投资大马房地产有“烧到手指”的事迹，但柔新捷运绝对能改变游戏规则。

他预测新山区尤其是捷运沿线地区房地产价格已上升，值得考虑长期投资。

“即使房价上涨至每平方尺500新元（约1725令吉），这已是大程度的利润。

“你可以在大马投资房地产赚钱。”

以上峰会于今年3月25至26日，在新加坡隆重举行。为期两天的峰会让业界领袖与分析师齐聚一堂，分享投资者如何在区域的房市机遇中受益。

横跨柔佛海峡的柔新捷运工程如火如荼展开，预计在2026年杪竣工。

狮城高房租利新山房产

邱重铭以中国深圳的城市发展为例，来梳理柔新捷运带动新山房地产潜能的影响力。

他说，地铁的沿线发展，让80年代香港从渔村变身国际金融中心，而深圳也跟上发展步伐，当地房价也上涨。

他向潜在投资者讲述当前的趋势，并指当柔新捷运系统全面投入运作，将定夺新山房地产价格走势，而且新山市区的租赁需求也相对增加。

他指出，新加坡的租金率创历史新高，相信房屋租金上涨趋势将延伸至柔佛房地产市场。

“越来越多大马人到新加坡工作，更希望在国内（大马）找到可负担的房屋。”

他说，马新边境封锁期间，新山区一间房月租105新元（约362令吉），随着去年国境重开，房租已上涨至220新元（约759令吉）。

“新加坡租金越高昂，对新山房地产业主而言显得更有利。”

更多狮城人移居新山

随着马新边境全面开放，双城生活的前景也具有吸引力，促使更多新加坡人移居新山，享受另一种更实惠的生活方式。

“毕竟新加坡的生活成本比新山高出136%，便宜的生活成本让人们留在新山居住。”

凭着柔新捷运系统的便利，可实现经常新山往返新加坡的双城生活。

另一方面，一名健身教练安迪也分享说，对于一些新加坡人而言，购买外国房地产并不是为了资本回报，而是“新加坡压力太大了，若有一个地方能远离繁忙生活，那就太好了。”

新元兑令吉不断走高，每天堵在马新陆路关卡，两地往返的摩托车大军，即使堵得动弹不得，也愿意起早摸黑到彼岸工作。

长堤拥堵阻房产起飞

新柔长堤是全球最繁忙的陆路边境关卡，每日越堤往返高达35万人次。马新两地承载着如此庞大通勤人数，衍生令人苦恼的长期问题——严重交通拥堵。

夸张的是，全长约1公里的新柔长堤，仅一桥之隔的距离，单单马新两边完成通关可能耗上5小时，甚至比新加坡飞往香港的航班更耗时。

尽管依斯干达经济特区释出浑身解数，迈开雄心万丈的步伐，积极展现房地产投资的“吸金魅力”为求在经济方面有一番大事业。

但，长期的新柔长堤拥堵问题未解决，成为了新山房地产行业未能全面起飞的关键因素。

柔佛与新加坡毗邻，房地产可发展蓬勃，但也是全国滞销全国之冠宝座的常客。根据国家产业资讯中心（NAPIC）公布的2022年产业市场报告，柔佛仍是最多滞销房屋的州属，即5285间，总值43亿3000万令吉。

邱重铭认为：“越堤交通拥堵问题，导致新山（房地产）始终未能充分发挥其最大的潜能。”

通勤时间只需1小时

然而，随着柔新捷运系统成事，区内沿线房地产必然受惠，解锁其发展潜能。

这项横跨柔佛海峡的柔新捷运全长约4公里，衔接新山武吉查卡站和新加坡兀兰北站，预计将在2026年底投入运作。每趟越堤路程只需6分钟，每小时列车可承载1万载客人次，这可能是向柔佛房地产行业发送“黄金机遇”的信号。

他表示，一旦柔新捷运系统正式通车，从新山到新加坡海湾舫地铁站缩短冗长的通勤时间至1小时，不再饱受数小时拥堵的通关痛苦。

他也诙谐地形容柔新捷运系统犹如一道“通往新加坡之路”。

“柔新捷运将为新山沿线房地产市场带来影响，一旦改善双边连通性，只会变得更好。”

越堤族双城生活省开销

今年6月新元兑令吉的汇率，一度贬至3.46令吉的历史新低，在令吉走势“跌跌”不休之下，不少大马人选择每天越堤奔波耗时间通关，往返狮城赚“辛”币。

在国内从事相同性质的工作，新元兑令吉超过三倍工资，就形成“同工不同酬”月入万元的强烈对比，加上新加坡房租高企，大部分越堤族为了节省开销，选择在新山买房或租房，开启每日往返马新两地的双城生活模式。

越堤族人口不断激增，惟新柔长堤严重拥堵情况年复一年发生，长年未获改善，成了新山城市规划与房地产发展的“致命伤”。

兴建柔新捷运无疑是解决交通核心问题，尤其新山的武吉查卡终站周边房价，可凭借发达的交通网优势，提高房产价格的同时，也有望扭转捷运沿线的产业发展。

尤其是公寓单位接受度高，容易打理且设有保安系统，适合越堤族或新加坡购屋者进场，据了解，新山房地产经纪与发展商今年3月陆续收到大量新加坡买家的新咨询，预计能推高新山区房地产的购买量，维持强劲的销售与租赁表现。

狮城买家逐步回归

马来西亚房地产中介协会（MIEA）柔佛州分会署理会长车子瑾曾透露，早在2020年宣布柔新捷运计划时，房地产投资者已洞悉商机提前进场，就算处在冠病疫情病例高峰期，也有不少新加坡投资者通过线上交易，签约置产的需求不减。

他更以新山关卡和柔新捷运附近的富力公主湾为例，公寓单位每平方尺售价则从500令吉调涨至800令吉，凸显其投资价值与购买力。

马来西亚富力房地产开发有限公司副总经理徐杰也在早前受访时表示，去年4月1日大马国境全开，新加坡买家逐步回归新山房市，旅游看房团（巴士团）的需求量持续增加。

“新加坡市中心一个小房间月租2000新元（约6000令吉），反观富力公主湾四房式，租金约6000至7000令吉，房客可分摊租金，省却开车成本，只需步行连桥新山关卡越堤新加坡工作。”

富力公主湾项目第一期项目3500个单位几乎售罄，平均单位每平方尺800至850令吉；第二期项目，已售出超过2000套。租赁市场也表现良好，每逢节假日，更是一房难求。