抵押贷款利率

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第8个月加息 澳房市要崩了？

By Poh Gin,

2022年12月9日

利率不断上升、房价跌跌不休
澳洲还挺得住吗？

澳联储连续8个月加息，悉尼超98%城区房价下滑，北海滩及东区领跌！

根据房地产分析公司CoreLogic的最新分析，澳洲在过去三个月里，由于较高利率限制了买家的借贷能力，悉尼、墨尔本、布里斯班和堪培拉几乎所有地区的房子都在贬值，同时生活成本的不断上涨让许多人不敢进行大规模贷款。

在全澳范围内，虽然自8月以来房价下跌速度放缓，每10个地区中就有超过8个的房价处于下跌趋势。

CoreLogic的研究主管欧文表示，利率的进一步提高和消费者信心的降低将使住房市场陷入更严重的低迷。

在未来一两个季度，澳洲房价下跌的地区数量可能会进一步增加。

最新的住房贷款数据显示，由于购房者和投资者停止在房市投入资金，10月份新办抵押贷款下降了2.7%，超过了预期。

来自澳洲联邦银行的经济学家Stephen Wu说，澳央行收紧货币政策导致的利率上升降低了借贷能力，房价下跌也使得住房信贷需求下降。

而近期的利率上升也让悉尼543个地区中的98.3%（或534个地区）房价下跌，其中以北部海滩和东区为首。

欧文说，随着利率持续上升，在未来一两个季度，房价下跌的地区数量可能会进一步增加。

不过，阿德莱德、珀斯和达尔文是所有在澳城市中房价最为坚挺的，只有少数地区的房价下降。

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美国房市走势逐渐清晰

By Poh Gin,

2022年12月9日

美国已经正式进入
“艰难的房地产市场调整期”

2005年，美国房地产泡沫接近顶峰，时间快进到2022年，经济学家们并不害怕承认泡沫的存在，即便他们觉得这次泡沫或许没有上一次那么危险。

全世界最有影响力的经济学家——美联储主席杰罗姆鲍威尔在布鲁金斯学会的一次活动中表示，美国在疫情期间的房价上涨就符合“房地产泡沫”的定义。

鲍威尔说：“由于疫情的缘故，当时的抵押贷款利率非常低，人们都想买房，而且是想离开城市，在郊区买房，所以美国确实出现了房地产泡沫，房价上涨到了非常不可持续的水平，出现了过热等问题。所以，现在的房地产市场将迎来泡沫的另一阶段，希望它的供需关系能达到一个更好的状态。”

结合鲍威尔以往的发言，美国房地产的“平衡”进程应该已经开始了。今年6月份，鲍威尔曾表示，抵押贷款利率的大幅上涨将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份，他表示美国已经正式进入了一个“艰难的房地产市场调整期”，它将恢复市场的“平衡”。

鲍威尔

在鲍威尔承认有“泡沫”之前，达拉斯联储银行在11月份发表了一篇题为《消除美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务》的文章。文章认为，美国的政策制定者应该努力让泡沫缩水，而不是戳破它。

客观地说，美国房地产市场在疫情期间的确出现了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示，2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更加脱离基本面。

2008年楼市调整不会重演

未来一年内，房价与基本面的撕裂应该会有所愈合，这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产咨询、穆迪分析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联合公司等多家业内分析机构的共同意见。

这些公司认为，随着消费者的负担压力变大（在美国房价飙升40%之后，美国的抵押贷款利率也大幅上涨3%），美国的房价将在2023年进一步下跌。如果美国房价（目前已从2022年6月的最高点下跌2.2%）继续下跌，而收入继续上涨，则基本面将确实开始回归现实。

不过，美联储的官员们并不认为目前的楼市调整是2008年的重演。

虽然美联储官员承认，美国房价有可能出现“实质性调整”，但他们并不认为这轮调整的破坏性会达到2008年的规模。原因是美联储认为未来几年，不必担心出现大规模的法拍房危机或者大规模的供给过剩。

因此，尽管抵押贷款利率的大幅上涨，有可能通过压低房价的方式，给房地产市场带来“平衡”，并且给进一步增长带来一些去库的空间，但是从长期看来，市场的轨迹可能仍然不利于买方。

资料来源：财富中文网

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美国房屋退市量创纪录

By Poh Gin,

2022年12月8日

美国房地产市场已不再狂热？

在高利率、通胀率飙升及对经济衰退的担忧加剧下，美国房产买家及卖家相继退出房市。

最新数据显示，每周平均2%的待售房屋从市场上撤下，从而导致美国房屋退市量创历史新高。

上述最新数据是美国截至11月20日的12个星期内所得，而与房地产经纪佛那个是数据相比，去年同期退出房市的房屋比例为1.6%。

据房地产经纪公司透露，大部分情况是卖家的要价没有被报价，甚至是“有时根本没有报价”，导致他们退出市场。

高利率、通胀飙升以及对经济衰退的担忧加剧，美国房屋市场买家和卖家相继陆续退市。

但有报道指出，这是基于抵押贷款利率及房价上涨，从而导致需求大幅下降。

而抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）报告指出，30年期限的房贷平均利率从上周的6.58%降至6.49%左右，一年前则为3.11%。

根据新浪财经日前的报道中，美国佛罗里达州房地产经纪人希瑟·克鲁亚伊表示：“一些卖家很难理解，我们已经不再处于房地产市场的狂热之中，人们很难接受自己错过高价的机会。”

她补充，当卖家意识到自己的房子定价过高时，他们的房产已在市场上停留太久。

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美国房市要完蛋了？

By Poh Gin,

2022年11月30日

usa美国房市温度，
已经是“极寒”状态了！

在疫情期间，美国房市大热，让卖家和中介们赚得盆满钵满。

但如今整个房市降至冰点，买家纷纷离场，卖家自然毫无逗留理由。交易量大跌，让原本“香饽饽”的房产中介行业，不是经历裁员就是转职，留下来的也必须花九牛二虎之力抢夺生意。

美联储为了遏制通胀而不断加息，造成抵押贷款利率飙升，使得美国房市陷入动荡之中，市场释放出的信号显示，未来更为艰难。

比如说，根据Zillow的数据，10月的房屋挂牌量按年下跌24%，已是连续第四个月下跌。成交量也同样处于跌势，比2019年10月冠病疫情前的水平低17%。

抵押贷款利率飙升，使得美国房市陷入动荡。

没人想卖 也买不起

目前，只有年收入超过10万美元（约45.08万令吉）的买家，才“有资格”买得起一套中等价位的住宅，让中介们争先恐后地抢夺饭碗。

而且，要说服房主卖房也不是一件易事，因为他们倘若卖掉现在的房子要“升级”新屋，意味着放弃了之前3%的房贷利率，转向如今更昂贵的房贷。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Benjamin Keys借用《星球大战》系列中的角色表示：“房地产市场就像被冻在碳素岩中的韩·索罗，可能会冻结相当长一段时间。没有任何力量能够使之快速解冻。”

资料来源：新浪财经、环球市场播报

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美国抵押贷款利率 破七了！

By Poh Gin,

2022年09月30日

虽然市场预计会破七，
但没想到如此快！

美联储重拳出击激进升息，美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一，12年来首次破7；二，史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道，美国房市正以创纪录的速度降温，购房者望而却步，市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7，但速度有点快，在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查，30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%，是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半！

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据，截至几周前，美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋，需要花费收入的44.5%，是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈，没有最高，只有更高。目前，这个比例已经升破了50%。也就是说，美国家庭要支付住房费用，必须花掉收入的一半，这几乎是两年前的两倍！

美国30年期抵押贷款利率12年来首次破7。

越来越少人买屋

随着利率屡破新高，加上通胀高企，让购屋者停下脚步，房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国8月成屋销售按月下跌0.4%，是连续第七个月下跌，创2020年5月以来的新低。在美国房市，成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示，8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示，7月全美房价指数按年上涨15.8%，较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点，创该指数史上最大降速。

同时，9月份建筑商信心指数连续第九个月下降，达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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美国房屋销售 跌近20%

By Poh Gin,

2022年09月23日

利率前所未有的“剧烈波动”，
似乎有点2008年崩盘时的影子？

美联储在本周三（21日）宣布连续第三次升息75个基点，将联邦基金利率目标区间上调到3至3.25%，是2008年初以来的最高水平。

同日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，8月现房销售量按月下跌0.4%，按年更是大跌19.9%，是明显的降温迹象。

美国房市对美联储利率政策变化极为敏感。该数据季节性调整后的变化从7月的482万套降至480万套，这已经是连续第7个月放缓。

利率波动前所未有

AdvisorPerspectives网站把最新数据和历史数据进行对比分析后指出，美国固定抵押贷款利率已经出现前所未有的波动，过去52周内，30年期固定抵押贷款利率已经从2.93%，提高至6.28%。

另外，从住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的数据来看，30年期住房贷款的平均利率，一度升至6.02%，是2008年以来首次突破6%大关。在一年前，这个利率平均处于2.86%。

而上一次美国长期平均利率如此之高是在2008年11月，就在房地产市场崩盘引发大衰退之后。

美国30年期住房贷款的平均利率，是2008年以来首次突破6%大关。

各种数据跌跌跌

利率狂飙也加重了房贷者的负担。房地产信息公司Zillow分析，典型房屋的抵押贷款支付从每月897美元（约4098令吉）推至1643美元（约7507令吉），在过去3年中增长了83%。

在截至9月11日的4个星期内，房屋挂牌量按年下降19%，是2020年5月以来的最大降幅。

供应紧张还体现在房屋出售的用时上。平均而言，8月的房屋售出用时为16天，高于7月的14天，低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市时间不到一个月。而在冠病大流行之前，房屋通常在挂牌30天后售出。

NAR主席莱斯利·鲁达·史密斯说：“从某种意义上说，我们看到购房过程恢复了正常，那些疯狂的竞价战基本上已经停止了。”

资料来源：新浪新闻、界面新闻

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美国屋主们 降价求卖！

By Poh Gin,

2022年09月9日

已经2年来没看到如此多屋主们降价求卖了……

最让美国屋主们紧张的是什么？

可能是房市降温的速度。

外媒报道，美国房市迅速降温让许多屋主开始紧张，房地产网站8月的数据显示，平均每5位屋主中就有1人决定降价，相当于20%。在1年前，只有11%的屋主会做这样的决定。

待售时间越来越长

而且，8月房屋登陆待售时间比一年前同期平均还要多出5天，简单说就是要多5天才卖出去。

中阶价位房屋的房价也从7月的44.9万美元（约202万令吉），降价到8月的43.5万美元（约195.77万令吉）。

Redfin的一份报告也指出，截至8月28日，过去4周的平均房屋售价是17个月来首次调降。

美国房市对比一年前差很多，让许多屋主开始紧张。

盛况不再

这趋势和6个月前截然不同，当时强劲需求加上供应紧缩，只要一有房源上架，就出现多人抢着竞标的“盛况“，通常屋主在7天内就能卖出一套房子。

但随着通胀加剧、需求放缓，房屋供应也按年增加27%，7月的待售房屋比去年同期少了将近20%。

而且，抵押贷款利率一路攀升，更是压制了人们购屋的能力。

莱坊首席经济学家菲尔维勒（Daryl Fairweather）指出，今年劳动节后的房市降温速度可能比以往还要剧烈，随着房屋的待售时间拉长，预期会有更多卖家决定调低售价。

资料来源：ETToday房产云

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美国月租 超过8千令吉！

By Poh Gin,

2022年07月28日

买不起，也租不起！

美国抵押贷款利率飙升，让许多人买不起房子，只好转向租房。

但租房的需求高升，也同时推高租金，让美国人负担更重。

根据美国房地产协会官方网站Realtor.com的最新数据，美国6月的租金中位数达到创纪录的1876美元（约8352令吉），按年大涨14.1%，而且也是连续第16个月打破最高记录。

租房需求推高租金，让美国人负担更重。

房子销售量6连跌

在租房需求越来越高之际，代售房屋的销售额连跌6个月。

美国30年期的抵押贷款利率，已经从1月的3.45%，升至6月的5.52%。

在上个月，美国50大城市中，超过四分之三的人赞成租房，而不是买房。

资料来源：央视网

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曼哈顿6月租金 再创新高

By Poh Gin,

2022年07月19日

有些人一年都赚不到的钱，
是曼哈顿房东1个月的租金。

从今年5月开始，我国将最低薪金从1200令吉，调涨至1500令吉。

但领着最低薪金标准的打工人士，苦苦辛苦一年不吃不喝攒下的钱，都租不了美国曼哈顿1个月的公寓。

根据房地产经纪公司Douglas Elliman and Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants的报告显示，美国曼哈顿公寓或合作公寓的平均月租金，在6月时达到5058美元（约2.26万令吉）。

这比一年前增长了近30%，而且也是曼哈顿的月租金平均值首次超过5000美元。

其中，三居室公寓的平均月租为9469美元（约4.22万令吉），一居室公寓平均月租则为4278美元（约1.9万令吉）。

曼哈顿公寓租金，连续5个月刷新高。

不买房了 转向租屋

若从中位数来看，曼哈顿公寓或合作公寓的租金中位数在5月时升至4000美元（约1.78万令吉），6月时再攀升至4050美元（约1.8万令吉），连续5个月刷新高。

Miller Samuel总裁兼总执行长乔纳森·米勒指出，租金上涨的部分原因，是潜在购房者因为抵押贷款利率而暂停寻找房源，转而租房，让本来就吃紧的租房市场更加紧张。

他补充说，这些原本打算买房子的租房者，拥有更高的预算，而且通常需要更大、更昂贵的家庭公寓，从而推高了平均租金水平，相信短期内也不会缓解。

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高盛：全球房市将“硬着陆”

By Poh Gin,

2022年06月24日

供应少，房价却不跌；
买不起，销售狂下跌。

在主导世界经济的G10国家中，除了法国之外，所有国家的房价前景都是“负分”。

这是来自高盛的数据，显示人们难以承担房价，且房屋销售狂跌，全球房市可能真的要进入“硬着陆”阶段了。

华尔街见闻报道，过去两年在疫情和低利率环境中，对居住空间的需求激增，房价飙涨；但如今，各国央行加速升息步伐，推高贷款利率。

高盛在分析数据后发现，虽然英国、德国、尤其是美国的房价仍在增长，澳洲、加拿大、瑞典、尤其是纽西兰的房价更在下降，自去年11月以来下降了6%。

澳纽加 前景恶化

G10的总体房价前景得分中，澳洲、纽西兰和加拿大的分数相当低，德国略低，而瑞典、美国和英国仅略低一点。

高盛认为，房市大幅放缓是发达国家增长放缓的一个重要原因。房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明，“硬着陆”是一个真实的风险，尤其是在新西兰、加拿大和澳洲。

房屋销售方面，整个G10都是呈跌。瑞典的房屋销售量比疫情峰值低了约15%，美国跌20%，加拿大和澳洲跌幅为35%，纽西兰为40%，英国为50%。

根据美国、英国、加拿大、澳洲和纽西兰的月度数据，高盛估计住房销售增长放缓10%后，这一放缓速度会在6个月后下降到2%。

购买力减弱

事实上，高盛的住房负担能力指数在大多数市场都很低。考虑到利率的大幅上升和房价收入比率的上升，加拿大和纽西兰的指数尤其低。

过去一年，这一指数在美国下跌最多，主要反映了抵押贷款利率的飙升。英国和德国的购买力更接近历史平均水平，而法国高于历史平均水平。

供需方面，高盛认为，目前房屋供应十分紧张。美国、加拿大、英国和纽西兰的住房空置率已经下降到非常低的水平。

同时，高盛不认为房价下跌会导致G10的央行暂停加息周期。

如果住房市场失衡持续更常时间，相信会出现更剧烈的调整。

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