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住到“屎”屋 退租还拿不回押金

2022年06月15日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我是一名租客,我在去年12月搬进一间公寓单位,看房子时,由于是重新粉刷,之前看过房子也没详细检查,签了一年租约,搬进来后,才陆续发现房子有问题。

房间与厕所之间的墙壁会有水渗进来(看房子时可能新油漆掩盖了水迹),屋主委托的中介也派人来维修了几次,每一次维修都有拍视频通知屋主,但就是修不好,后来管理层再派人来检查说是厕所马桶旁墙壁里的粪便输送管可能裂了。

搬进来后,家里每天都有粪便臭味飘臭,粪水从厕所细缝中出来,细缝还有虫子和蚊虫滋生,还经常有蚯蚓跑出来,很恶心。

打算做书房的中间房间木地板经常发霉,完全不能放置东西,一股霉味,没下雨地板也凉凉湿湿,中介和管理层找人检查了,怀疑漏水。

面对这样的情况我已经无法住下去,半夜还会被臭醒,这期间我为了开门让工人来维修,也向公司请了不少假期,中介派人来维修(修了几次修不好,技工说漏水问题要慢慢检查的,不是一两天能修好),但我已不可能再请假!

我觉得自己精神很受折磨,2月时就跟屋主商量说房子那么多问题,所以我3月要搬迁,她可以让人慢慢检查维修,结果,屋主就以租约为由,因为没住满一年,不会给回我两个月的抵押金,而我也坚持3月没给屋租。

于是我在3月底搬迁后,我已经觉得抵押金不能拿回,可是,屋主连水电费抵押金,车的出入卡抵押金也不归还,请问这是合理吗?

GP Tan


答:

GP Tan,您好!

您必须重新参考租赁协议(tenancy agreement)。

建议您聘请律师出Letter of Demand,要求房东在合理的情况下修复。 万一失败,您拥有权力搬迁和要求退还押金。

如果房东拒绝,您可以将此事告上法庭要求退押金和损害赔偿。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。
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REHDA:政府不应代收租户押金

2022年03月3日

住宅租赁法,
不应“一刀切”?

房屋与地方政府部日前出台草拟的住宅租赁法令,旨在保障房主和租客的权利,寄望提供统一的房屋租约模板,并建立专有机构,来解决因为租房屋而发生的各种争议。

不过,这项草拟法案的部分内容引起业界反弹。早前,大马购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙指一些条例“难以理解”且“不必要”,如今马来西亚房地产发展商公会(REHDA)也发声了。

REHDA代主席拿督童银坤发布文告,呼吁政府重新检讨住宅租赁法,因为每个租户的收入水平和需求都不一样,不应该靠单一法令一概而论。

他提出,并非所有租户和房东都有受保护的需求,租户和房东双方之间的私人协议不该被政府干预,除非“租户处于劣势”。

该协会解释,如果租户是B40群体,那面对房东时处于不平等状态,需要受到更多的保护。所以,他建议这项法令只适用于月租低于750令吉的租约。这个价格被视为低和中低租金的分界点。

押金存款利息用途不妥

他所提出的另一点和HBA的看法一样,那就是若将押金交予政府机构管理,退款和损害索赔或许会延迟交付。

而且,房政部计划将押金存款的利息收入,用于资助管理租户和房东的数据库,在REHDA看来这是不妥当的,因为这些管理成本应该是通过国家税收系统来获得,而押金利息应该存款人的资产。

同时,住宅租赁法令不应该限制押金一定是2个月租金+1个月公用事业费用,因为押金应该是由房东和租户自己决定,同样不应该“一刀切”。

“我们也强烈反对任何形式的租金管控,包括限制租金的数额和涨幅,租金和调整幅度应该是由市场决定,不同的产业类型有不同的需求,由租户和房东自行决定才是最公平的。而且,这样的限制只会重击房地产市场,进而伤害经济增长。”

该协会也同意创建住宅租赁协议的模板,但希望能允许房东和租户有一定的修改空间,前提是双方都必须同意这些修改。

“房政部所提出的一些内容可能有助于解决房东和租客之间的纠纷,但我们也担心一些内容可能会对整个领域带来严重影响,呼吁政府重新评估和谨慎考虑。”

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租户2+1押金,将交给政府?

2022年02月25日

租户缴付的2+1定金,
未来由政府保管?

房屋与地方政府部日前出台草拟的住宅租赁法令,并咨询公众的意见。此房屋租赁法旨在保障房主和租客的权利,寄望提供统一的房屋租约模板,并建立专有机构,来解决因为租房屋而发生的各种争议。

不过,大马购屋者协会(HBA)总秘书拿督郑金龙为EdgeProp.my撰写的专栏文章中提到,这项草拟法令当中有数项难以理解的部分,一些条例不仅不必要,而且还恐损及相关人士的利益。

  • 押金由政府收取

郑金龙指出,若这项住宅租赁法令通过,那普遍的2+1押金(2个月租金和1个月公用事业费用)将不是由房东收取,而是会存入一个还未指定的政府机构中。

未来,住宅租赁审计官将会获授权管理这些存在一个中立机构中的押金,以确保当局能够在之后解决房东和租户之间的任何冲突。

根据房政部报告的第36页,一旦租赁合约到期,也不需要扣除任何金额,押金就会退还给租户。若有任何纠纷,将提交仲裁庭处理。

但其实,若政府采取行动扣留押金,这可能破坏公众对政府的形象。

而且,“保留租金“这对租户可能有害,因为租户在换租的时候也需要支付同样的押金给新房东,租户可能还得忍受政府机构的”效率“和繁文缛节。

  • 抽样调查样本不足

郑金龙也点出,政府的调查人数仅有3119人,其中1104人是房东,另2015人是租户。

相较之下,这3119人仅占马来西亚总人口的0.009%,而且65%是租户,恐导致法令会更偏向租户利益。

再者,这项调查仅在雪兰莪、巴生谷和布城进行,忽略了其他州属。87%的受访者是马来族裔,其他族裔仅占13%。

而前房政部长拿督祖莱达曾说过,要特别关注遏制一些房东“种族主义“的行为,这次的草拟法令可能会”惹来一身腥“。

  • 信息模糊、缺乏数据

HBA认为,房政部的调查报告并没有提供一些关键信息,让该协会质疑其有效性和重要性。

这些信息包括了受访者是否涵括了各收入阶层、不同教育背景、国内外业主、不同类型的住宅、地契、城市和乡区,也不晓得问题是否偏颇、调查如何进行,这样的调查结果是否就足以作为指定新租赁法令的依据?

郑金龙认为这草拟法令有些部分令人费解,呼吁政府在制定任何租赁法令前,必须进行深入的讨论和研究,避免制造不和谐和社会问题。

有兴趣对此草拟法令提供意见者,请在2月28日前,前往 https://upc.mpc.gov.my 。

相关新闻:
房东租客们,自我保护机会到!

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装修押金,2年都退不了……

2021年11月25日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问: 

张先生,您好!

我在两年前入住公寓时支付了1000令吉的装修押金,但已经2年了管理层都不退还,我可以直接不付管理费来相互抵消吗?

Jason


答:

Jason,您好!

可以书信给管理处,提出您的建议,至于管理处是否接受,那是管理处的权限范围。

个人觉得您的要求属于合理范围,管理处应该接纳,除非您在装修期间有抵触家规,导致您的装修押金,已经被取消了。

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犹如垃圾屋!能扣租客押金?

2021年10月28日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

我将一间公寓出租给一对情侣,租约满后发现屋子非常肮脏,地板、厨房和厕所的瓷砖都是难以清洗的污迹,墙壁有画痕、家具也肮肮脏脏。

不满的我想用他们的订金作为赔偿,但租户坚持没有破损只是肮脏,不应扣押金。请问谁有道理?

Sherly


答:

Sherly,您好!

一般的情况下,租客必须在把房子还回业主时恢复原有的样子, 除了合理的破旧或损坏。

如果破旧或损坏的情况不合理, 业主是可以用押金来恢复原样的。

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