拍卖屋

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Categories问诊室

买拍卖屋，务必及时缴钱！

By Yee Ni,

2022年07月29日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

如果竞投得标的话，扣除前期付的10%底价，馀款要在多久内付清？

主要是担心万一得标后，银行贷款一直批不下来，要怎办？会被罚款吗？

Snowy

答：

Snowy，您好！

一般上，根据拍卖产业的“销售规矩和条例”，在支付10%首期钱后，投标者必须在90天或不超过120天内，偿还得标价的90%余款，否则10%首期付款将会被没收。

你可以增加“订金”，并减少向银行贷款额, 但你必须在90天或不超过120天内，偿还余款。

最好在投标之前，先询问你的银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关拍卖产业。

不要忘了在投标之前，留意有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额，是否值得投标。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

 

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拍卖屋有冻结令怎么办？

By Poh Gin,

2022年06月24日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

有些拍卖房产注明有Caveat，请问那是什么意思？对要竞标的人有什么影响？

谢谢！

Elaine Fei

答：

Elaine Fei，您好！

一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），主要问题在于相关拍卖产业存有第三方的冻结令 （caveat）。

冻结令是购买拍卖产业的问题之一。

根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”，金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业有冻结令或仍有业主或租户，成功标获者必须本身解除有关冻结令，或亲自和业主或租户讨论如何配合。

如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。

假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。

以下是删除冻结令的方式： –

  • 通过有关冻结令持有人撤回冻结令（The caveat can be withdrawn by the caveat holder (the person who lodged the caveat)）；或
  • 通过申请法庭庭令撤回冻结令（By a court order for removal of a caveat）；或
  • 冻结令会在六年内失效（The caveat will lapse in a period of six years）。

如果有关拍卖产业存有冻结令，最好根据你的财务状况去购买有关拍卖产业，因为你无法获得融资去购买。

请注意！如果有产业存有冻结令，金融机构是不会给予融资。销售拍卖产业其中一个主要的条例是该产业将按以原形原壮的方式出售。

请在购买金融机构拍卖产业前做足功课，减低不必要的风险。 在决定是否购买金融机构拍卖产业时最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale），有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资讯。

最好同时也去土地局搜索有关拍卖产业是否存有冻结令， 并且向拍卖师、律师或拍卖产业销售代理员，请问有关销售规矩和条例。

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废墟豪宅 拍卖底价近3千万

By Poh Gin,

2022年06月10日

豪宅始终是豪宅，
变成废墟依然值钱？

在台湾台北著名的“温泉区”北投，近期有一栋3层楼别墅出现法拍市场，虽然据了解杂草丛生，地下室还淹水，俨然一栋废墟，但拍卖底价仍有1.88新台币（约2800万令吉）。

ETToday房产云报道，这栋位于“珠海特区”的别墅，约为318.12坪（约1.13万平方尺），屋龄已有42年，预计本月20日开始投标。

这栋位于“珠海特区”的别墅，杂草丛生，俨如废墟，但拍卖底价仍有1.88新台币（约2800万令吉）。

屋主还持有天母豪宅

法院笔录显示，这项拍卖案的原因为“拍卖抵押物”，是在今年初查封，房屋的前后院皆杂草丛生，看起来多年无人居住。而且，屋内的装潢大片剥落，还有大片壁癌，地下室也有积水，部分增建为违章建筑。

据地籍资料，这栋房屋是由一位吴姓女屋主在12年前购得。资料还显示，她的户籍登记在天母知名豪宅“国泰天母“，是在2020年以1.7亿新台币（约2500万令吉）购买。

 远高于市价？

东森房屋北投捷运加盟店店主陈金德指出，这房屋靠近明星学区，周边还有许多豪宅和别墅，周边的开价约6000万新台币（约890万令吉），有些比较新的别墅甚至能开价“7字头“。

反观这栋法拍屋，屋况不佳且没人居住，屋龄高达42年，应该只有“5字头“的行情，所以1.88亿新台币的底价可说是高于市价。

这栋房屋也在“591房屋交易网“上求售，列明有7房、4厅、5卫浴和3个阳台，开价1.5亿新台币（约2200万令吉）。

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拍卖屋 拍不出怎么办？

By Poh Gin,

2022年06月10日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

看到一些地产经纪的面簿分享，某某房产拍卖7、8次都卖不出。请问，有没有限定一个房产最多能拍卖几次？底价可以去到多低？

因为如果一直卖不出，原本的屋主就很惨，房子没了要还银行的钱却很多。

Yun Shan

答：

Yun Shan，您好！

每当产业在第一次被金融机构安排拍卖销售之前，金融机构都会根据估价师的预估价，以现有和最接近市价的价格为有关产业设定拍卖底价， 这样将会保障金融机构和有关贷款者的利益。

假如该拍卖产业在首次拍卖会上，没有吸引到任何投标者，有关金融机构可能在未来的拍卖会上，把之前拍卖产业的底价调低10%。如果你希望能在第二或第三次的拍卖会上，成功投标到有关热门的金融拍卖产业，最好向拍卖产业代理或拍卖师查明，有关拍卖产业已经进行几次拍卖。

拍卖多次不成功 或重新估价

如果在第三或第四次的拍卖会仍然未有人投标有关拍卖产业，一些金融机构可能会将有关产业重新估价，以设定拍卖的底价，等待时机成熟，才重新拍卖该产业，惟这胥视个别金融机构的政策。

有关拍卖产业不能出售，有时可能是因为有兴趣投标者在不可预见的情况错过了有关拍卖日期或在等待下一轮底价下降时，他们才去竞标有关拍卖产业，以便能获得更多的利润。

每一位投资者都有对于产业价值不同的观点和目的，欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网 http://www.auctionguru.com.my 寻索最新的拍卖产业资讯和最佳的产业投资。从我们的网站，你也可以了解屋子的差价与市场价。

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未交房的拍卖屋 要缴清欠款？

By Poh Gin,

2022年06月3日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

有些拍卖屋会注明欠发展商xx令吉，意思是原本的业主还没拿锁匙？那就代表那单位是全新的？

如果标中，除了要付得标价，也要付发展商那笔款项，是一次付清吗？

Aska

答：

Aska，您好！

的确如此，得标者需跟据拍卖产业的“销售规矩和条例”，在支付10%首期钱后，在90天或不超过120天内，偿还得标价的90%余款加上欠发展商xx令吉，否则10%首期付款将会被没收。

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拍卖屋的隐藏费用！

By Poh Gin,

2022年05月27日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

想试试竞标拍卖房产，听说除了成交价，还要承担很多隐藏的费用，是真的吗？拍卖屋的资料包，是不是都会写明其他要清还的款项？

我能想到的就是管理费丶地税之类；水电和排污费也要承担吗？

Boon

答：

Boon，您好！

无论你从那个管道购买产业都好，比如购买全新的房产、二手房产或购买金融机构安排的拍卖产业，都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，尤其是第一次购买房产业者。

当你决定是否购买金融拍卖产业时，最好多留意拍卖文件的所有条约，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，你应先了解有关拖欠的数额。

在购买拍卖产业前，最好先询问银行以你现有的收入还可以申请多少贷款额来购买有关产业，避免在投标过程中，投标超过银行所允许的贷款预算。

欢迎你到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网http://www.auctionguru.com.my寻索最新的拍卖产业资讯和为你提供最佳的产业投资，购买解决方案。

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拍卖屋 会难申请房贷吗？

By Poh Gin,

2022年05月13日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

报道都说银行收紧房地产放贷，拍卖房产会不会更难拿到房贷？银行会有不同的准则批准贷款申请吗？

Derick

 

答：

Derick，您好！

一般上银行也像其他商家开门做生意，只是现今市道不好，导致银行在房地产放贷的方面更加谨慎和严格，有质量的顾客也不会难拿到房贷，就算是购买拍卖房产。

如果在财政能力范围内都不难拿到房贷。

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每个月，竟有上千拍卖屋

By Poh Gin,

2022年04月1日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

景气未恢复，感觉市场上多了很多房产被银行拍卖是吗？平均来说，每个月会有多少？以哪一类房产比较多？

Cherrie

答：

Cherrie，您好！

根据我们AuctionGuru.com.my的数据分析，平均每月有大约 1500 处房产被银行拍卖。

我们的数据显示，在被银行拍卖的房产中，住宅房产占最大比例。

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拍卖好康：想买拍卖豪宅吗？

By Yee Ni,

2022年03月18日

最近，许多富豪也要拍卖房屋了……

若你经常关注国内拍卖屋行情，你可能会发现，近来在拍卖清单中可看到越来越多价值百万的高档房屋。

过往经济不景，普通老百姓可能因为失去工作和收入而还不了贷，被迫拍卖屋子。不过，向来是高收入者才购买的百万豪宅，最近也有不少被拍卖。

根据AuctionGuru.com.my提供的最新的16间拍卖屋详情，发现有7家房屋价值百万令吉以上，都位于吉隆坡。

而且，吉隆坡还有一间豪宅，拍卖底价高达600万令吉！

若是中等收入群体，想要寻找价格较低的拍卖屋，在吉隆坡和柔佛还可找到60万令吉以下拍卖屋哦！

来看看最新的拍卖屋详情：

吉隆坡

Mont Kiara Verve Suites


金融机构: OCBC Bank (Malaysia) Berhad
拍卖日期: 23/03/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 850 平方尺
地契: 不详
地址: Unit No. C-23-5, Tower C (Vouge), Mont Kiara Verve Suites, No. 8, Jalan Kiara 5, 50480 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM450,000.00

Casa Residency

金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 24/03/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,066 平方尺
地契: 不详
地址: Unit No. 18-3, Casa Residency, No. 69, Jalan Galloway, 50150 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM729,000.00

金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 28/4/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,012 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 21-3A, Casa Residency, No. 69, Jalan Galloway, 50150, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM750,000.00

Kampung Warisan

金融机构: CIMB Bank Berhad
拍卖日期: 11/04/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,377 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. K7-M, Kampung Warisan, Jalan Jelatek, 54200 Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM765,000.00

Ceriaan Kiara


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 20/04/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,830 平方尺
地契: 永久
地址: No. B-22-02, Ceriaan Kiara, No. 15, Jalan Kiara 3, 50480 Mont Kiara, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM765,000.00

Richmond Kiara 3

金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 24/02/2022
产业类型: 公寓
面积: 1,927 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 19-2, Richmond Kiara 3, No. 29, Jalan Kiara 3, 51200, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM770,000.00

Verticas Residensi


金融机构: HSBC Bank Malaysia Berhad
拍卖日期: 06/04/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,615 平方尺
地契: 永久
地址: B-09-03, Verticas Residensi, No. 10, Jalan Ceylon, 50200, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,200,000.00

Mont Kiara Aman


金融机构: AIA Bhd
拍卖日期: 13/04/2022
产业类型: 公寓
面积: 2,196 平方尺
地契: 永久
地址: A-3A-3, 4th Floor, Block A, Mont’ Kiara Aman, No. 4, Jalan Kiara 2, Mont’ Kiara, 50480, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,300,000.00

Marc Service Residence


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 27/4/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,302 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. B-10-2, Tower B, Marc Service Residence, No. 3, Jalan Pinang, 50450, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,500,000.00

Zehn Bukit Pantai


金融机构: Malayan Banking Berhad
拍卖日期: 11/04/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 3,358 平方尺
地契: 租赁
地址: Unit No. B-13A-1, Zehn Bukit Pantai, Blok B, Jalan Bukit Pantai, 59100, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,701,000.00

Desa Kudalari


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 13/04/2022
产业类型: 公寓
面积: 2,207 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 302, Desa Kudalari, No. 3, Lorong Kuda, Off Jalan Tun Razak, 50450, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM1,782,000.00

Ampersand @ Kia Pengc


金融机构: CIMB Bank Berhad
拍卖日期: 12/04/2022
产业类型: 公寓
面积: 3,391 平方尺
地契: 租赁
地址: Unit No. B-02-01, Block B, Ampersand @ Kia Peng, No. 25, Jalan Kia Peng, 50450, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM2,520,000.00

Marc Service Residence


金融机构: Malayan Banking Berhad
拍卖日期: 12/05/2022
产业类型: 公寓
面积: 6,028 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. A-33-03, Marc Service Residence, Jalan Pinang, 50450, Kuala Lumpur.
拍卖底价: RM6,000,000.00

雪兰莪

Surian Condominiums


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 24/03/2022
产业类型: 公寓
面积: 2,443 平方尺
地契: 租赁
地址: Unit No. D-02-01, 2nd Floor, Block D, Surian Condominium, Jalan PJU 7/12B, Mutiara Damansara, 47800 Petaling Jaya, Selangor.
拍卖底价: RM948,000.00

柔佛

Tropez Residence


金融机构: United Overseas Bank (Malaysia) Bhd
拍卖日期: 24/03/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,334 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. A-30-09, Block A, Tropez Residen, Persiaran Danga Perdana, 80200 Johor Bahru, Johor.
拍卖底价: RM549,000.00

Molek Pine 4


金融机构: HSBC Amanah Malaysia Berhad
拍卖日期: 21/03/2022
产业类型: 服务式公寓
面积: 1,475 平方尺
地契: 永久
地址: Unit No. 06-06, Block 1, Pangsapuri Molek Pine 4, Jalan Molek 1/27, Taman Molek, 81100, Johor Bahru, Johor.
拍卖底价: RM590,000.00

 

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如何确保拍卖屋没问题？

By Yee Ni,

2022年03月18日

拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事

 

 

问：

谢先生，您好！

看FB房产拍卖的专页看到，一些房产拍了很多次都卖不出；直觉，这种房子可能“有问题”，可是要如何去查证问题出在那裡？或是一般会是什么状况？

Andrew Yang

答：

Andrew，您好！

在决定是否购买金融拍卖产业时, 你可以通过以下管道了解有关金融机构所安排的拍卖产业:

与邻居或管理公司闲谈 探听空置房产屋内情况

如果你准备了解拍卖产业活动如何进行，最好是出席在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，可以从中观察拍卖产业活动进行程序。

有一些金融拍卖的产业，可能是一些空置一段时间的房产，也有些是业主仍居住的产业。

若有意投标，通常只能在产业外面观看， 无法入屋观看和检查；有时，有关房产的状况未必让人满意。

假如有关拍卖产业已经空置，不妨从窗口或其它管道，了解屋内的情况。

你也可以尝试与邻居、管理公司闲谈，以探听有关房产空置多久，上一个屋主或住客的居住背景。

如果无法观看屋内的情况，你必须做好最坏的心理准备。

另外一种情况是，有人居住在该拍卖产业，这有可能是屋主或租户。

假如他们的态度友善，有可能给予配合，当你成功标到有关拍卖房产，你可能会有现成的租户。

可申请庭令驱赶住户

假设有关住户不友善，并抱着敌意态度，成功投标者最好通过法庭申请庭令来驱赶住户。

假如有关金融机构拍卖的产业需要大整修，而投标者又对装修不在行，不能肯定装修预算，最好是请承包商或装修商为有关拍卖产业整修估价。

须留意拍卖文件内容

任何有关金融机构拍卖产业的交易，都以拍卖文件（Proclamation of Sales）为依据。有兴趣投标者必须留意文件内容，否则请律师去了解。

因为买卖的所有条约都在拍卖文件中，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。

若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，有兴趣投标者应先了解有关拖欠的数额。

操控拍卖价抵触法令

对于一些不法人士在金融机构拍卖产业会里妨碍和操控拍卖价格者，根据2009年，反贪污委员会法令第16(a)、(b)条文，在拍卖场合不论是付钱或收受金钱的一方，都有可能因此抵触有关法令。

以上刑罚可被判监禁不超过20年，及罚款受贿财物的5倍或1万令吉；视何者为高。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。