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买排屋或公寓好？心灵篇

By Yee Ni,

2022年02月3日

【买排屋或公寓好？第4篇】

热闹 vs. 安静，
从你生活方式选择屋子种类！

有人喜欢站在“地面上”实实在在的感觉，有人就绝对钟情高空景观和视野。

对于生活节奏，有人爱热闹，喜欢常开趴或和邻居串门子，有人只想静静的生活，最怕被人打扰。

这些无关金钱的“心灵需求”，也足够影响购屋决定。

探讨“买排屋还是公寓好？”这课题，昨天摊开了各种和金钱挂勾的问题，今天来看看其他“心灵需求”的因素。

高低视野差很远

公寓和排屋另一最大差异就是视野和出门的便利性，喜欢看俯瞰式市景，只有住公寓独有，所以公寓楼层越高卖价越高，基本上是一层楼加1000令吉左右起跳。

住排屋，抬头左右都只是左邻右舍。

但是，住排屋的话，想出门散步，一推门走出去就得，不必用通行卡也不必下楼。

反观住公寓，购物回来提著一堆战利品，还要从停车场提到电梯再上楼；不幸遇上雨天，停车场又是无盖式的，就会很狼狈。

公寓楼限难串门子

大部份公寓的通行卡（Access Card），都是有楼层限制。

除了居户自己家住的楼层、停车场和有公共设施的楼层外，其他纯住户的楼层是去不了的。

所以你或家人喜欢到邻厘家串门子，或是搞活动，住公寓就无法随意到邻居的楼层，除非好邻居也安排他楼层的通行卡给你，或者每次都往来接送。

如果住的是有地房产，即使是围篱式的分层管理房子，就少一层这个麻烦。

公寓租户较密集

除非是很高价的项目，一般中价位的公寓，一层楼8个单位算少，有的会达到一层楼16到20个单位都有。

这种公寓，一栋楼随时至少300单位，一户3人住，一栋楼就有上千人，一个楼盘如果有4栋，就是一个数千人住的小社区。

如果电梯又少，上下班颠峰时刻，等电梯耗时，还要和不同楼层的人挤在同一格电梯内，相当考验耐力。

排屋虽然和其他单位相关接，开门就看到左邻右舍，但密集度不那么高，一条街看长短，普通一排可能20间，一条街两排房子也就大概40。

所以隐蔽性方面，公寓相对下略比排屋逊色。

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槟州排屋旺 威省房产交投活跃

By Yee Ni,

2022年02月3日

槟城人最爱排屋！

有地房屋向来是大马购屋者的最爱，但在槟州却是个例外。

远的不说，就以2021年上半年为例，该州房产交易中，50.9%是高楼住宅，其余49.1%才是有地房屋。

然而，排屋仍是最受槟城人欢迎的房屋类别，接着是组屋、共管公寓或公寓。

尽管行动管控令影响各行各业，包括产业市场，但2021年上半年，威省仍是槟州房产交投最活跃的地区。

坐落在威省中部，自2016年起就一直录得最多交易量的大山脚，去年上半年依然是全槟州房产交投最多的地区，而且也同时是首购族和投资者的首选地区。

威省北部的北海排名全槟州第二，第三名同样是来自威省南部的新邦安拔。

槟岛的亚依淡和日落洞，是两个挤入2021年上半年槟州房产五强的槟岛地区，也是自2016年即停留在榜中的“常客”。

和国内许多地区一样，排屋是大山脚最受欢迎的房产种类，当地排屋中位价格为37万2500令吉。

接着是组屋，中位价格7万令吉。

新邦安拔唯一跌价区

不过，北海的房产中位价格涨幅最大，去年上半年按年激增50.48%。

然而，北海去年上半年的房产交易量却大跌50.6%。因此，中位价格大涨，可能是购屋者购买较大间及价格较高的房产。

另一方面，新邦安拔是槟州去年上半年5大房产热点当中，唯一中价价格下跌的一个地区。

投资者购屋退休

2021年上半年，槟州房产市场涉及首购族和投资者的交投分布均匀，其中首购族占52%，其余48%归投资者。

产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my指出，相较于国内其他主要州属，槟州房产市场的投资者比例偏高，显示投资者对槟州产业最感兴趣。

不过，有关数据无法显示，有关投资者购下有关房产后，是自住或供出租用途。

“然而，一直以来，槟城多次获国际旅游杂志评选为全球最佳退休地点之一，去年更获推选为全球第三佳的退休居住岛屿。

“因此，投资者寻求在槟城购屋退休，或是上述投资者交易的一大主因。”

 

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买排屋或公寓好？自由篇

By Poh Gin,

2022年02月1日

【买排屋或公寓好？第3篇】

公寓不得养宠物、会被“监控”，
你OK吗？

所谓“自由无价”，如果你非常非常讨厌受约束，这个特性和选房子也有关係。

如果你或家人非常热爱自由，喜欢有独特的房子外观、要有自己的大花园、爱养宠物、爱和邻厘串门子…

那么，公寓便不适合你。

同样，受2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）管辖的分层管理有地房产，也未必是你心中所属，因为这类住宅所受的限制和公寓相似。

分层地契“限制”自由

根据2013年分层管理法令，管理处有权订下一套居户规条（House Rules）要求居户遵守，违者可受对付，包括罚款等等。

一般上，分层管理社区，不允许随意改变房子外观，包括不同颜色的外牆或格局上改变，更不用说厨房随意扩建或加建阁楼这种大变动。

甚至，大门或窗户铁花，都不能随心所欲，有的楼盘管理处只允许单一规定的铁花设计，有的会提供几款让业主选择。

大多公寓禁养宠物

很多人养宠物，甚至把宠物像家人般看待，但这个“家人”在大多公寓可能不受欢迎，尤其是体积庞大的狗狗。

绝大多数公寓禁止养宠物，有些允许的也会要求居户向管理处申请。

要是你养的小狗狗、猫咪或是其他宠物，没有滋扰到其他人，也没有邻居投诉，一般公寓管理处会斟情处理。

住在排屋的话，即使是新推出、属分层管理法令管辖的围篱社区楼盘，一般上对饲养宠物限制较少，出外溜狗也更方便。

无死角电眼如受监控

安全性一直是购屋者最关心的主要考量之一，公寓主要都是围篱式佈局，一般都有各种安佳措施，还会有保安服务。

很多楼盘会用保安措施和层次做卖点，除了保安人员，可能会有好几级的保安措施。

闭路电视（CCTV）肯定少不了，那些强调无死角监视的社区，会在各角落装电眼。

越多闭路电视也意味著你在公共空间的一举一动，全都摊在保安员眼下；何况有些社区也允许居民随时线上实时查看各公共空间的情况。

这裡说的不光是公寓，因为新建排屋现在也是围篱式社区，保安措施和公寓差不大。

如果这样让你觉得好像受监视，很不自在，那么围篱式住宅可能就不适合你了，买旧社区的排屋，不用受监视，但相对的会失去保安服务。

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买排屋或公寓好？享乐篇

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买排屋或公寓好？享乐篇

By Yee Ni,

2022年01月28日

【买排屋或公寓好？第2篇】

天下没白吃的午餐，
享乐也得用金钱交换。

年轻一辈特爱公寓，主要是社区是围篱式，有各种公共设施可以享用。

但是，打造公共设施都需要成本，之后还要维护和保养。

打造这些设施的成本发展商已经纳入房价，但维持和保养这些设施都需要居民付出。

也因为这样，住公寓会延伸出另一个业主必须做好心理准备的经济负担──管理费。

下面列出各种和设施、服务等相关开销，也是买家决定买公寓或排屋前应该细心考量的：

公寓会所设施吸睛

公寓另一项吸引买家方是社区内的各种设施和公用空间，像泳池、健身房、公园、烧烤区、健康步道或球场和游戏室等等。

有些新的排屋楼盘也设有会所，内部同样有各种公共设施。

但对中价位排屋来说，也并非极普遍，大部份只有儿童游乐场或公园。

享公共设施有代价

一般概念是，住公寓，每月都要付管理费（Maintenance Fees），用作管理公共空间和设施，还有支付整个社区的清洁和安保费用。

当然，还有管理处提供的保安服务，还有保全设备也需要维护。

而用作维修损坏设施，或是翻新用途的开销，业主也需要固定贡献维修基金（Sinking Fund）给管理处。

所以常常有人说，“住公寓，退休后没收入还要付管理费，承担不了。”

可是，这也是一个误解，并非公寓才要付管理费，住排屋就不用付。

因为凡是2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）管辖的住宅，业主也要付以上费用，和有地房产与公寓无关。

如果你选的排屋是围篱式社区，採纳分层管理，社区内也有保安、会所和各式公共设施，所谓“羊毛出在羊身上”，这类社区的居户也得承担管理费。

欠管理费后果严重

顺带温馨提醒，根据2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013），所有分层地契社区的业主，法律上都有义务付管理费，拖欠不还，管理处可依法追究，包括起诉破产。

同时，地方政府也可上门执法，并把屋内财物拍卖用作还债。

 

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买排屋或公寓好？金钱篇

By Yee Ni,

2022年01月28日

【买排屋或公寓好？第1篇】

有地住宅还是高楼公寓，
这道选择题会难选吗？

很多人可能一辈子才买一间房子，当然要深思熟虑，方便做预算和规划。

“买高楼式的公寓好还是买有地房产，例如排屋好？”应该是大家要思考的最基本问题。

撇开地点、设计、发展商和地契问题，决定买哪种住宅之前，至少要先了解公寓和排屋之间的差别或利弊。

下面为大家梳理一些重要跟钱相关的看点，值得大家拍板前好好思量：

好地点公寓较易负担

地点相距不远的话，排屋价格往往比公寓更高，主要是地价偏高，而且策略地点的供应很紧，身价自然水涨船高。

相对下，公寓售价比较低，对社会新鲜人、年轻夫妇来说，更易负担；没有父荫又想住在市区的首购族，买公寓更容易一圆业主梦。

市区旺区新排屋难求

因为土地很有限，一般在市中心新推出的住宅楼为都是公寓为主，发展成熟的旺区情况也一样。

市中心的有地房产，一般都是老房子，不介意买旧屋的人，也要另外准备一笔现金来装修。

还是坚持要买排屋？那可能要住得离市区远一点才有新楼盘，而且新推出的有地住宅，一般都是分层地契的项目。

地契种类影响门牌税

门牌税（Cukai Pintu / Taksiran或英文Assessment Rates），是地方政府依据房产单位可收租金来评估出税率而制定。

也就是说，房产的潜在租金越高，门牌税也越高；所以同类房产在不同区，或者是同区但不同类型的房子的门牌税不同。

很多人不知道，高楼房产即使是同区或毗邻，门牌税都可能不一样。

相对一般纯住宅公寓，商用地契（Commercial Title）的服务式公寓（Serviced Apartment），又或顶著各种好听名堂如SoHo、SoFo及SoVo的单位，门牌税更高。

反观排屋，都是建在住宅用地，门牌税就自然是依据住宅房屋的税率计算。

 

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公寓涨幅 恐高于有地住宅

By Poh Gin,

2022年01月27日

公寓涨价，
要比排屋高吗？

马来西亚房地产发展商会（REHDA）署理主席拿督童银坤指出，建材价格上涨，高楼住宅的买家可能“受罪“。

他出席2022年大马房地产发展商会总执行长系列大会时点出，有地房产的主要成本时土地价格，而高楼房产的需要更多的钢材，所以承担的成本涨幅也比较高。

“我很难说涨幅会是多少，但（建材）成本上涨的情况，将对高楼房产造成较大影响。”

大马房地产发展商会学院与大马蒙纳士大学签署了解备忘录，共同推动“全国数字化行销转型倡议”。左起任广财、张昌国、黄中立、安德鲁、利查及慕达扎。

现有房产项目价格不变

不过他也强调，这情况还未发生，因为发展商和承包商都是早早签署了合约，现有的房产价格不会受到影响。只是接下来发展商在推出新项目时，会更加谨慎，并根据建材成本而调整售价。

据他和承包商的交流，发现每吨钢材价格已上涨至3070令吉，而那位发展商当初签约的时候才2150令吉。

未延长拥屋计划

针对REHDA日前呼吁政府延长“拥屋计划”（HOC），童银坤透露目前没有获得任何回应，也没有延长。

该商会想要延长这措施，是因为考量到之前实施了5个月的管控令，展销厅无法营业额，所以失去了促销机会。

大会出席者包括REHDA署理主席拿督童银坤、大马房地产发展商会学院信托人丹斯里张昌国及拿督慕达扎、投资吉隆坡机构主席拿督斯里任广财、国家银行前副总裁丹斯里林西彦博士、中总社会经济研究中心执行董事李兴裕、大马蒙纳士大学校长安德鲁教授及外部事务主任利查。

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可负担屋套牢51亿

By Poh Gin,

2022年01月6日

滞销百万豪宅
“卡”住最多资金。

不要以为只有贵价屋才卖不出，可负担屋滞销也不少！

发展商定位50万令吉的房子是可负担屋，但市场依然消化不良。

国家产业资料中心（简称NAPIC）发佈的数据显示，截至去年第3季，3万358间滞销住宅中，售价50万令吉以下的房子过半，达到53.9%，套牢50.5亿令吉。

从报告可见，30万令吉以下的滞销屋7743间，佔总额的25.5%，总值15.1亿令吉；30至50万令吉的有8605间，或28.4%，套牢资金总值35.4亿令吉。

79亿百万豪宅卖不出

50万至100万滞销房子最多，达1万262间或 33.8%。

去年第2季，3万1112间滞销房子共套牢了201亿令吉；第3季共3万358间滞销住宅，总值198亿令吉，数和价各按季下滑2.64%及1.74%。

但如果以滞销的总值计算，超过百万令吉的豪宅，“卡”住最多资金，达到79亿令吉。

数据显示，滞销屋中12.3%或3748间是超过100万令吉的房子。

排屋佔滞销22.4%

根据NAPIC的数据，一般住宅滞销最严重的是高楼住宅，佔62%，排屋22.4%。

房屋及地方政府部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立，之前在国会下议院问答环节时指出，当中，双层或3层排屋有5687滞销、双层或3层半独立房屋是1783间。

以数量最多的州属来排行，柔佛依然冠全国，有6509 间，佔全国21.4%，槟城以4638间或15.3%居次，之后是吉隆坡（3863）和雪兰莪（2865）、霹雳（2865）及沙巴（2742）。

部长当时也表示，滞销住宅数据萎缩，主要是发展商提供更多好康促销，甚至直接打折降价出售来套现。

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上半年排屋最受欢迎

By Choy Hah Law,

2021年10月8日

排屋需求虽高，
租金收益却下跌。

iProperty.com.my 分析发现，冠病疫情促使购屋者寻求更大的居住空间，排屋成了今年上半年最受欢迎的物业类型，按年增长了14.1%。

该网站客户数据解决方案与品质总经理普蒙德兰在2021年上半年住宅租赁市场需求分析的线上会议也指出，随着管控令放宽和各经济领域复业，今年上半年市中心租赁住宅物业的需求开始增加，尤其是吉隆坡和槟城一些著名商业和住宅中心的需求，按年增长达双位数。

这些地区包括吉隆坡的满家乐（Mont Kiara）、谷中城（Mid Valley）和吉隆坡市中心，以及槟城的浮罗池滑（Pulau Tikus）、乔治市（Georgetown）和大山脚（Bukit Mertajam）。

排屋的租金收益，则从去年上半年的3.3%下降至2.9%，共管公寓和服务式住宅的租金收益率则分别下降了0.3% 和0.2%，公寓则保持在4.4%。

租客首选隆富裕市郊区

 此外，吉隆坡的租赁需求同比从萎缩2.9%，增长至2.6%，富裕市郊白沙罗高原（Damansara Height）需求量最大，大多数租赁访客都在物色租金5000令吉以上（3000 平方尺及以上）的别墅和半独立式洋房。

根据报告，其它富裕市郊例如满家乐、孟沙（Bangsar）、郊外岭（Taman Desa）、吉隆坡中环（KL Sentral）等的需求同比增长均超过10%，租金额度高于吉隆坡的租金中位数2000令吉。

就吉隆坡首选物业类型而言，许多租户正在物色租金介于1500至2000令吉（1000至1200平方尺）的共管公寓和服务式住宅，其次是租金介于1000至1500令吉（700至1000 平方尺）的公寓单位。

仅雪租赁需求下降

雪兰莪是今年上半年整体租赁需求下降的唯一大州，按年萎缩1.0% ，主要是出租的物业单位略有增加，超过了访客的人数。

万挠（Rawang）是雪州需求量最大的地区，按年增长57%。

槟城租赁需求提高

槟城的整体租赁物业需求量从去年上半年萎缩13.7%逐步复苏， 按年提高至1.8%，惟公寓需求量仍为负数， 萎缩了5.1% 。

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二手屋复苏 排屋买气旺

By Poh Gin,

2021年08月24日

二手屋市场回温，
排屋最受青睐！

iProperty.com.my在“2021年上半年房地产需求分析会议”上指出，我国二手屋需求在2021年上半年按年上涨19.2%，胜于去年同期萎缩2.5%的颓势。

该网站客户数据方案和品质部总经理Premendran Pathmanathan指出：“二手房在上半年复苏的其中一个关键因素是，房屋租购者已经能接受新常态，选择上网买房，并通过虚拟管道与房地产中介跟进房屋租购事宜。”

此外，延长至2021年12月的拥屋计划（HOC）也刺激了购兴，而在该计划下推出的新房屋也带动二手房市，因为正在查找资料的购屋者也会比较同区或邻近二手房屋的售价。

其中，购屋者对排屋最感兴趣，需求年增29%，也让卖家得以提高价格，要价上扬了+1.6%。

共管公寓、公寓和服务式公寓的的需求分别按年增长+5.2%、+11.7%和+6.8%，少于排屋。

同时，根据国家银行（BNM）的每月贷款申请数据，房贷申请总额从2020年上半年的964亿令吉，按年增加86%至2021年上半年的1794亿令吉。同期获批的贷款总额按年增长92.6%。

“获批房贷数量增加，市场前景乐观。这也证明，不管是为了自住或投资，有经济能力的国人依然想要购买房屋。”

他说，随着我国加强推行疫苗接种计划并迈向群体免疫，我们希望今年下半年的经济和房地产市场继续复苏。”

  • 吉隆坡高档区需求稳

吉隆坡的二手屋销量增长8.1%，高于去年同期的0.3%。

高级住宅区如白沙罗高原（Damansara Heights）、满家乐（Mont Kiara）和Desa ParkCity的要价可能高于以往，其它地区的卖家却降低要价，显示他们对该房产的持有力已下降。

购屋者对吉隆坡排屋的需求激增27.1%，带动要价增长2.9%。孟沙（Bangsar）售价介于150万至200万令吉（1500平方尺至2000平方尺）的排屋需求极大；坐落在敦伊斯迈花园（Taman Tun Dr Ismail）售价介于100万至150万令吉（1500至2000平方尺）的高楼住宅也很吸引人。

  • 雪兰莪郊区需求旺

雪兰莪二手房需求增长17.6% ，主要是因为排屋需求按年增长20.7%。

这是因为，居家办公将成为未来的常态，因此，雪州郊区的房屋仍然是人们的首选。

Puncak Alam 和龙溪（Dengkil）价格介于50万至75万令吉的排屋（1500至2000平方尺）的排屋需求量很大，至于士毛月（Semenyih）和双溪龙（Sungai Long）宽敞的排屋（2000至3000平方尺）也很受欢迎。

实达阿南（Setia Alam）房屋需求上升41%，主要是因为当地一家有名的橡胶制造厂的工人在当地寻找价格合理的高楼住宅，也有不少房屋租购者物色当地的高级有地住宅（要价超过100万令吉）。

  • 槟城工业区周边需求升温

槟城二手屋需求增长23% ，这是因为人们对峇都交湾（Batu Kawan）和峇六拜（Bayan Lepas）等工业区感兴趣。

在威省，价格较低的有地住宅的要价较高，价格介于30万至50万令吉。这些地区包括柔府（Juru）、高渊（Nibong Tebal）和诗不朗再也（Seberang Jaya）。

另外，槟岛价格介于30万至50万令吉（700至1000平方尺）的高楼住宅越来越受欢迎。有趣的是，参观武吉占姆（Bukit Jambul）价格超过100万令吉公寓的访客人数也激增。

  • 柔佛需求回暖

柔佛二手屋市场增长至36.5%，归功于当地房屋租购者，因为我国仍未开放边境，所以来自国外尤其是新加坡的需求仍然很低。

有地住宅仍然是柔佛的首选房地产类型，尤其是售价介于30万至50万令吉（1500平方尺至2000平方尺） 。

峇株巴辖（Batu Pahat）和巴西古当（Pasir Gudang）是柔佛二手房屋需求量最大的两个地区。巴西古当是柔佛著名的工业中心之一，当地的房屋要价增长了9.61%。

依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、新山和振林山（Gelang Patah）的要价则下跌。尽管如此，人们对依斯干达公主城价格高达100万令吉（(超过2000平方尺）的宽敞有地住宅仍有浓厚的兴趣。

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产业拍卖总值连续4年破百亿

By Wei Sin Kee,

2021年05月3日

独家报道：李治宏

尽管我国于2020年的产业拍卖数量和总值皆按年下跌25%和28%，并创下近二三年来的新低，惟产业拍卖总值仍连续4年突破百亿大关！

根据AuctionGuru.Com.My数据显示，我国去年产业拍卖数量，从2019年3万6645宗下跌25%至2万7541宗。此外，网站发布的《2020拍卖市场全年汇报》显示，产业拍卖总值也从2019年198亿4600万令吉，下跌28%至142亿4500万令吉。

此外，产业拍卖总值是从2017年开始，首次突破百亿关口，达到2万8262宗（122亿令吉），2018年则达到3万2611宗（156亿令吉），于是，去年产业拍卖数量是近3年来最低，而拍卖总值则是近2年来最低。

谢廉义。

AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义说，我国产业拍卖宗数已连续多年上涨，惟去年受到2019冠状病毒病疫情、行动管控指令及延缓还贷措施影响，产业拍卖数量和总值双双下跌。

他说，尽管产业拍卖数量有所减少，但该公司仍对拍卖活动走势有所保留，并认为如此走势可能是短暂现象，因金融机构在还贷方面较宽松，并给予选择性和有条件性还贷援助。

“由于我国仍不允许国际游客入境，造成租赁市场活动有限，这可能会加剧市场整体下跌趋势。因此，如今最重要的是从未来数季度的拍卖数据中获取线索，以更好地预测拍卖市场走势和产业市场复苏。”

房产次领域拍卖宗数“逆流而上”

虽然房产次领域拍卖宗数“逆流而上”，但拍卖数量和总值最高的仍是排屋。

在去年有地房产拍卖中，排屋拍卖数量占78%达到9077宗拍卖，而拍卖总值则占59%达到28亿7900万令吉。此外，排屋平均拍卖价为32万令吉，显示中等价位排屋屋主，在经济走缓中受到最大冲击。

此外，洋房拍卖数量按年调涨34%，达到737宗共9亿7800万令吉，其中洋房拍卖总值比2019年飙升470%；半独立式房屋拍卖数量按年调涨23%，达到1329宗共9亿3900万令吉；服务式公寓拍卖数量和总值按年扬升31%和23%，达到3132宗共14亿4400令吉。

谢廉义说，冠病疫情影响将持续存在，将抑制高档和豪华房产需求回升幅度。由于投资价值展望缺乏吸引力，预计高档和豪华房屋的总体购买率不高。

他说，服务式公寓因供应过剩，以及作为爱彼迎（Airbnb）等民宿和短租用途，惟旅游业在疫情下遭遇重创，是服务式公寓拍卖大增的二大主因，多数产业投资者主要寻求租金回酬率，但如今租金回酬大跌，是服务式公寓拍卖数量大增主因。

工商产业每月拍卖298宗

虽然商用和工业产业，在去年达到3576宗拍卖数量，而产业保留价值（Reserved Value）则达到28亿5000万令吉，惟拍卖数量按年下跌20%，总值更大跌46%！

譬如在商用产业领域，有地和无地商用产业，拍卖数量分别按年下跌18%及22%。

至于商用和工业产业，平均每月拍卖数量达298宗，总值2亿3800万令吉。