林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

发展商这回
真的是赔了夫人又折兵

案情

7名起诉人（“买家”），其中两人是夫妻，是答辩人（发展商）开发的雪邦一个房屋项目6套公寓买家。

买家和发展商之间签订的买卖协议，是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令下签署的法定买卖合约。

买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下，将房屋外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块（aerated concrete building block）改为柔芯（flexcore），违反了买卖协议第12条文。

买卖合约第12条文 – 材料和工艺符合描述

上述单位及所有共同产业应按照本附表四中规定的描述，以及按照已接受与批准的有关当局批准计划，以良好和熟练的方式建造。

除非有关当局要求，否则在未经买家书面同意下，不得对其进行任何更改或偏离。买家不承担此类变更或偏差的费用。

而且，如果变更或偏差，涉及替换或使用更便宜的材料，或省略最初同意由卖方进行的工程，则买家有权降低购买价格，或索取相关的损害赔偿。

问题

如果根据1989年房屋发展商（管制及执照）条例下签署的法定买卖协议附表H第12条文所阐明的条件，要申索损害赔偿，是否需要在法庭宣判之前，先出示实际损失的证据？

买家有权获得用蒸压加气混凝土砌块替代柔芯的费用，这样他们就能拥有他们应得或法定的建筑材料，并且报价单也提供了修复工程费用的表面证据，其中包括拆除现有墙壁。

在没有反驳证据的情况下，发展商并不能指买家所申索的38万500令吉赔偿金额“过高且不合理”。

这是买方承包商需要用于补救工程费用的金额，也是法庭上的唯一证据，而法庭已接受该证据作为买方蒙受损失的证据。

面对与任何其他证据均无前后矛盾的报价，发展商提出赤裸裸且未经证实的指控，即买家所申索的38万500令吉金额“过高且不合理”，以及需要不止一份报价来证明，是徒劳无功的。

因此，上述38万500令吉金额须被视为补救工程的合理成本。

事实上，报价单提供了将要进行的工程的详细分类，以及每项工程的费率和金额（以令吉计算），总计38万500令吉。

该金额须包括蒸压加气混凝土砌块的成本，该砌块是用于替代柔芯的材料。这也是补救措施的全部目的，即让买家“处于与合约已履行相同的情况”。

结论

建筑承包商发出的报价单，需包含必要细节，可证明缺陷造成的实际损失的证据。买家在向发展商就房屋缺陷提出索偿时，也建议提出几份不同承包商的报价单。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

别再傻傻以为
保修期已过就自掏荷包

买家并不局限于买卖协议保修条文，并可向发展商索偿？

案情

上诉人（买家）与答辩人（发展商）签订买卖协议，购买综合发展项目中的服务套房单位。

买卖协议采用1966年房屋发展（管制与执照）法令和1989年房屋发展（管制和执照）条例H章节中规定的法定合约。

买家在领取其单位的钥匙后，发现其单位有许多缺陷。她通知发展商有关问题，并让发展商在其单位进行修补工程。

买家声称，有关缺陷不但没有获得修补，发展商还造成了进一步的损坏。

除了修补缺陷的费用外，买家还在对发展商的诉讼中，索取以下赔偿：

(a)违反买卖协议的一般损害赔偿；

(b)赔偿13万6720令吉，作为修补缺陷的费用和发展商造成额外损害的赔偿金；

(c)赔偿10万2168令吉66仙，作为延迟交付空置房产的违约金；以及

(d)赔偿4万3720令吉82仙，补偿发展商占用她的单位190天，以施工补救房子缺陷期间所面临的损失。

在上诉听证会上，发展商辩称，买家的索赔为时过早，不应被允许，因为她在援引买卖协议第29条文（关于缺陷责任期）后，没有遵循该条规定的程序。

买家回应说，第29条文并没有限制她在普通法下就违约兴讼要求赔偿的权利，因为该条文只是1966年房屋发展（管制与执照）法令给予买家的额外保护。

判决

仔细考虑买卖协议第29条文会发现，它并非旨在禁止买家根据买卖协议要求损害赔偿。

第29条文的法律框架只是一种机制，供买家确保在交付空屋（Vacant Possession，俗称交屋与锁匙）后的24个月内出现的缺陷获得修补。前提是发展商获得提前30天的通知。

最终，受保护的是买家，缺陷将由卖方承担费用进行校正或由买家自行修补。如果买家自行修补，该费用将从买卖协议预留的款项中扣除。发展商也就不能获得该预留的款项。

修补费用为12万7000令吉，并有报价单和提供报价单的公司董事证实。

除了这项索赔之外，还有3个月修补房屋期间，买家在外住宿费用的补偿，补偿金额为每月3240令吉，总额为9720令吉。 这是因修补工程导致的。

根据法庭所获得的证据，法庭核准纠正房屋缺陷的费用为13万6720令吉。

本案的房子缺陷包括地板、瓷砖、窗户和厕所的缺陷，以及污水和异味等问题。

证人陈述书还列出了买方的家庭、健康和财务问题，以及寻找承包商的困难。根据有关证据，法院宣判买方获得总额5万令吉的一般损害赔偿。

由于发展商并未延迟移交房子和锁匙给买家，因此买家要求总额10万2168令吉66仙的延迟交屋赔偿被驳回。

法庭也驳回了买家针对发展商在施工补救房子缺陷的190天内，令她蒙受额外损失，要求发展商赔偿总额4万3720令吉82仙的索偿。这是因为买家自愿将钥匙交给发展商，以进行上述为期190 天的修补工程。

结语

1966年房屋发展（管制与执照）法令为买家提供了额外的保护，它并不限制买家根据普通法提出索赔。

法庭也认可买方在要求承包商修补其房屋缺陷时所面对的难题，以及她在修补房屋缺陷期间面临的财务问题，因此判给为数5万令吉的一般损害赔偿。

根据此案例，以此类推，即使过了法定保修期（一般为24个月），买家仍有机会就房产缺陷向发展商提出索偿，或要求发展商修补缺陷。

装修专家：颜怀志
GOODWINDS室内设计私人有限公司工程董事
https://goodwinds.com.my

问：

颜先生，您好！

我最近刚拿到新屋钥匙，开始准备装修，但是我一点头绪也没有，不知道该从何开始。

我要做的装修部分包括地板、窗口铁花、石膏吊顶、拉电、衣柜和橱柜，请问我应该从哪一项开始？需要特别留意些什么？

Mr. Ho

答：

Mr. Ho，您好！

首先恭喜你有了新的产业，通常室内的装修，我们是由顶部开始的，比方说拉电线供给灯火，风扇，冷气，以及冷气的喉管等等… 所有的石膏板或石膏吊顶以上的都要先办好再来把石膏板盖上。

完成顶部后就轮到墙身，筑起新的墙身或者油漆粉刷，窗口铁花以及拉好该镶嵌在墙身里的电线等等…

如果你的新墙壁因为某些原因要高过石膏板，那么新的墙身就要优先处理。

墙壁的部分好了，接下来就到地上的饰面譬如地砖或是地板之类。

厕所必须先做好防水层，尤其是淋浴的地方，墙身的防水层至少要达到7尺高，因为淋浴时水会弹溅至约7尺的高度。防水层完工后建议放水3天以测试其防水性以及漏水问题。测试确认完毕后再安装墙砖与地砖。

天花板与地面已经完工后，家私的准确高度也可以度量后与承包商商量好尺寸再交由工厂根据尺寸生产制造，再安装。

要注意的是铁门，大门以及后门安装好后，有了足够的安全措施再安装贵重的物件如电视，冰箱之类电器。

装修好了，清洗一番后再把个别家具运入（床架，饭桌，沙发等等）

总括来说，室内的装修依上、中、下的顺序来安排。

如有扩建或更改内部的格局，记得要先向市议会申请装修准证哦！

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