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深圳新旧房 冰火两重天

2021年10月12日

二手房月度成交不足2000套;
新房住宅则预售11440套。

自今年2月深圳发布二手房指导价以来,成交量深受冲击,在刚刚过去的9月,深圳二手房仅成交1765套,同比暴跌79.99%。

这是深圳过去12年,第一次跌破2000套。

在人口超过2000万的深圳,月度二手房成交竟然不足2000套,相当于一天仅成交58.8套。

置业者购买力仍强劲

然而,二手房表现不济,新房成交却比较亮眼。

根据深圳住建局数据显示,9月深圳楼市供应节奏加快,合计预售11440套新房住宅。

受新房成交备案滞后影响,9月深圳合计成交3343套新房住宅,另外,共22个住宅项目入市,其中有8个住宅项目开盘售罄。

地产公司深圳中原认为,这现象说明深圳置业者购买力依然强劲,楼盘品质较好、定价合理、性价比较高的楼盘依然会得到市场的认可。

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谁适合买二手屋?

2021年08月16日

【二手屋也值得(下篇)】

报道:周梓彬

新屋≠身份的象征。
根据自己需求和能力买屋,才是王道。

很多年轻人在购买房子的时候,都会犹豫很久,不知该购买新屋屋还是二手屋比较好。

还有很多人会有错误的迷思,认为二手屋都是破破烂烂地,买了会被人取笑。

Symphony执行董事王政臨受访时强调:“买二手屋不代表没有钱,而是要看自己的需求和能力。”

他感叹,还有一些人认为二手屋是烂屋,而且购买后需要花一大笔钱来整修,所以不如买一间新屋,实际上很多二手屋都是用很有水准的材质建设。

“其实没有说适合什么类型的人购买,重要的是买家是买来自住还是投资,并且确保自己的是有能力负担。”

王政臨

他建议,买房前先要做好功课,从预算、采购(物业代理/互联网)、比较(价格、建筑条件)、银行贷款、法律、卖方,都不能马虎。

要如何评估自己该选择新屋还是二手屋?王政臨建议可从以下四点来比较分析。

  • 准备1:财务状况

购屋前,最重要就是要搞清楚的就是自己的预算,然后才看自己可以负担得起什么类型的房子,因为房贷是长期债务,应该避免自己一时冲动而购屋。

购屋前可以浏览屋贷网站或者亲临银行去了解自身的财务状况, 例如偿债比率(DSR),再做好未来长期的收支预算。

潜在买家可参考下表来判断购买新屋和二手屋需要的开支:

  • 准备2:购屋目的

如果是买来自住,就需要观察房屋地点是否方便出入、附近的基本设施、也可以去探听左邻右舍的资料,了解左邻右舍的品行。

若是买来投资,就要注意租金与你房贷的占比,租金最好保持在房贷的70%以上,以减缓你的财务压力。

  • 准备3:还贷记录

银行很关注借贷者的还贷记录,如果你信用记录空白,恐怕很难获批准贷款。

这时候,信用卡就很重要了。信用卡是银行了解一个人还贷记录的方式,想要买屋前可先提早申请一张信用卡,并妥善地管理信用卡开支,就能提高获批贷款的几率。

  • 准备4:吸取各方知识

多学习, 多了解房地产的各类知识,还有探探政府目前有为购房者提供什么样的优惠。

买屋最避忌“道听途说”,不要因为网络上的师父随便的几句话,就焦急入场,这可是一大笔支出,慎重考虑!

在大数据时代,网络上也有许多免费的网站、工具和数据,可以助你一臂之力,包括各大房地产智库、银行贷款相关资料、每月供款额计算机,还可以善用谷歌地图(Google Map)来初步了解周边的基建设施呢!

只要做好功课,也可以找到心仪的二手房!

王政臨最后提醒,投资不能过于操急、量力而为,有些人认为“买房一定会升值赚钱”,铤而走险用“压缩贷款”的方式,最终却套牢自己。

“要买屋子,不是因为优惠的配套和折扣,而是问自己:这个房产能不能变成你的资产,以免‘产业’最终变‘惨业’。”

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买二手房不踩雷!

2021年08月15日

【二手房也值得(中篇)】

报道:周梓彬

二手房不一定坏,也不一定好,
最重要是买家做好功课!

不管是买新房还是二手房,如果一不小心,还是有踩雷的风险。

Symphony执行董事王政臨受访时指出,和买新房不同,二手房多数是已经建好一阵子、处于已经成熟地区的房子,你在购买之前就能观察周边的居民是否是“好邻居”,还可以在购买前就检验房屋的每个角落和细节,不像新屋要等到拿钥匙才能验屋。

而且,二手房周边基本设施齐全,如果是买到已经有良好装潢的屋子,也可省钱又省时,还能立刻拎包入住。反观向发展商购买预售屋,需要等一段时间,途中可能会遇到延迟交屋的情况。

王政臨

但“雷点”还是与好处并存的。比如说,新房常常有发展商给予的免头期、豁免律师费的优惠,二手房就没有,买家需要准备一笔数额相对庞大的现金。

最害怕的是,二手房没有没有缺陷保修期(Defect Liability Period,简称DLP)保障,如果买到漏水等问题的屋子,日后都需自行负责。

而且,更担心卖家向买家隐瞒房屋的情况比如产权不清、凶宅等。

王政臨:“想要买二手房,建议先了解二手房屋的流程,从预算、采购(物业代理/互联网)、比较(价格、建筑条件)、银行贷款、法律、卖方,都不能马虎。”

他说,最重要是看屋主是否保养得宜,但有些屋主因为打算卖掉屋子,即便发现问题也不愿花钱解决,买家更应该谨慎。

他点出购买二手房要注意的“陷阱”,提醒买家注意。

  • 陷阱1:建筑结构(墙壁)

看有没有裂缝,大裂缝还是细微的裂缝,如果是头发大小的裂缝是可以接受的,因为可能是当时候的建筑师父功夫稍微欠佳。

  • 陷阱2:淹水问题

如果一间屋子的门口设有门槛,可能代表该地区容易进水,因为没人会无端在门口做个门槛。

而且,通常也不会有人选择在雨天的时候去看屋子,所以这问题容易被忽略。

可以试试找寻屋内是否有水印。

  • 陷阱3:漏水和排水情况

要观察混凝土板和屋顶,是否有漏水的情况;也可以检查浴室和厨房,确保下水道系统良好。

  • 陷阱4:电线

电线问题很难用肉眼看出,因此建议搬进去时换新电线,安全为上。

  • 陷阱5:白蚁

白蚁问题同样很难发现,尽可能从屋主或左邻右舍去探听和了解。

  • 陷阱6:左邻右舍的品行

邻居的品行绝对会影响我们的生活品质。试想想,你能忍受邻居整天叫朋友三个半夜聚会、把垃圾扫去你家吗?

所以看屋的时候,也可以与当地的住户交流,了解该区住户的人品。

  • 陷阱7:欠费情况

有些屋主故意隐瞒所欠下的水电费,在签约前必须打听和检查清楚。

  • 陷阱8:红漆

有些大耳窿不知道先前居住的人已经搬家,所以可能会泼红漆,可以查看外观是否有红漆迹象,以免未来继续“被认错“。

九洞怡红大道的双层排屋。

二手屋不代表破烂

王政臨透露,很多人总是认为二手屋破破烂烂,购买后需要再花钱重新整修,所以不如买一间新屋;但实际上,很多二手屋都是用很有水准的材质建设。

他强调,二手屋的寿命关键因素是建造房屋的手工质量。 由高品质材料制成的建筑物可能会需要一段很长的时间才会遇到问题。

“我们经常听说几十年前建造的房屋,但由于建筑材料,工艺和结构设计的质量,多年后仍然可以获得高价。“

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谁说二手房不值得?

2021年08月14日

【二手房也值得(上篇)】

报道:周梓彬

新房和二手房,哪个值得?
这个问题一点也不难!

买新房屋还是二手屋?相信不少人在买房时都会“左右为难”,尤其是第一次买房的首购族,总是更向往全新的房子,而不是曾有人居住过的二手房。

破除这迷思吧!二手房也可“买出个春天“来!

Symphony执行董事王政臨受访时就指出,不管是自主还是投资、不管是新房还是二手房,最重要的就是“增值“。

“房子这个建筑物本身不能增值,而是房子下面的土地价值,会随着时间推移不断升值。也就是说,土地价值占房产总价越高的,未来升值的空间就越大。“

王政臨

换句话说,如果有一笔钱,买新房还得预留装修费用;若是这笔钱直接用来买可直接入住、面积又大的二手房,用“土地面积”来计算,增值空间就更高了。

除了看“面积“,二手房的地点也比新房更占优势。这是因为许多城市基建成熟完善,最黄金的地段已经被早年建造的小区提前占位,新房已经无法取得好的位子。

“这也是二手房能凭借更好的区位,增值涨幅高过新房的原因之一。”

可能新手要问了,那要怎么看二手房的增值空间呢?

王政臨授招,看5个重点,就能看懂二手房的价格前景了!

  • 重点1:地点

这个是重中之重,不管是新房还是二手房,地点都是决定房子价值的关键。

越靠近市中心,价值自然越高;如果周边还有完善的交通网络和基建,如高速公路、轻快铁(LRT)、捷运(MRT)、银行及购物中心等,也能为地产加分。

减分项有什么呢?尽量避开墓地、废物处理区,这可能会影响房屋价格。

再来,还可以看看当地的居民需求。比如常驻怡保的王政臨举例,当地“最旺“的地区就是白兰园 (Cempaka)和佳邦园(klebang)了。

“白兰园周边有许多工艺学校(Politeknik),吸引许多人买屋来投资;没有经过装修的二手屋市价大约介于15万至17万、有经过装修的二手屋市价大约大约20万左右。“

 

佳邦园2019至2020年交易量

  • 重点2:地契

买二手房一定关注是永久或是租赁地契,通常永久地契的价值会更高。

若是心仪的二手房是租赁地契,则要关注剩下的期限。如果还有60多年没什么影响,少过30年才可能会影响房价,银行也会考虑要不要借钱给你,毕竟买家可能需要35年还钱。

  • 重点3:建筑素质

房屋的手工和质量,是保值的一个关键因素。

这又是许多人的一个误区,很多人认为时代进步,应该现在新房质量更好,其实不然。

其实有不少几十年前建造的房屋建筑质量良好,多年后仍然可以获得高价。

怡保万里望半山区。
  • 重点4:装修情况

如果二手屋的装修情况良好,且开价还算合理,稍高一点也能获买家青睐,因为一些人也不想花大钱和心思重新装修布置。

  • 重点5:评估价格

一个重要的迷思,很多人都误认为当你购买房屋,你可以根据房屋市价(市场价格)或你与卖方协定好的价格(买卖价格)获得90%的融资。

来,搞清楚这三个重要的价格指标:

  • 买卖价格 = 买家和卖家协定好的交易价格
  • 市场价格 =大家一般上所说的房屋市价
  • 银行价值 = 银行是根据估价师的评估标准,给予买家房屋贷款数额

实际上,银行是根据估价师的报告,才批给你估价的90%贷款,也就是银行价值。

举例来说:假设你已经签署了买卖合同,以50万令吉的价格购买房屋,并已向银行A申请房屋贷款。

银行A委托其承认的估价师, 在评估后,估价仅为45万令吉。

根据此报告,购买者只可以从45万令吉的90%获得贷款,而不是50万的90%。

那为何在同一地区,新房屋和二手屋的价钱有差距?

这是因为在不同的时间,用不同的房屋估价法,比如10年前的估价方式和现在的估价方式皆有不同。

另外,房屋的状况如保养情况等,也会影响房屋价格。

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