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利空冲击 发展商转攻中价屋

2022年07月25日

独家报道:李治宏

卖不出买不起,
房地产领域如何突围?

经济全面重启后,市场出现报复性消费,但这股报复性消费并没有发生在房地产领域。

毕竟,房产属于高价物品(Big Ticket Item),房屋贷款也是一笔长期的财务负担,在国人深受通货膨胀冲击,纷纷节省开销和谨慎消费之际,买房的能力和意愿也相应下跌。

这股“寒风”已经吹在国内产业市场龙头雪隆区的新楼盘上,因为今年上半年新推出的新房屋项目只有区区14个,比起去年同期的37个,大幅减少19个或164%!

加上下半年经济前景看淡,一些发展商不仅转攻符合一般购屋者财务预算的可负担房屋,更可能展延推出原本要在今年内面市的新项目;而尽管建筑材料成本飙升,屋价看来也不会大幅调高,因为发展商碍于市道欠佳,无法把所有额外成本转嫁给购屋者。

今年4月,雪隆地区完全没有任何新房屋项目面市,而且整个上半年的新楼盘,都没有任何洋房、半独立式房屋和毗连式房屋单位。

邓志明

上半年新楼盘大减

产业顾问公司大马亨利行指出,提供诸多优惠的拥屋计划(Home Ownership Campaign,HOC)于去年底告一段落后不再延长、通胀压顶和俄罗斯入侵乌克兰战争,或是导致今年上半年雪隆新楼盘大减的主因。

大马亨利行总营运长邓志明说,在建筑材料价格飙升下,发展商未来几个月很可能被迫调高房屋售价,但在前景充满挑战下,房价调涨的空间有限。

这是因为除了建材成本,发展商在调高房价之前,必须考量其他因素,这包括国家经济和房屋市场走势、购屋者的购买力和对房价调涨的接受度,这些因素将决定房价的涨幅。

他说,全球经济衰退风险升高下,大马的出口增长很可能放缓,最终影响整体经济增长,这将影响投资者信心,不仅打击股市表现,产业需求也将下行,届时发展商要转移任何额外成本给买家的能力也将减弱。

“住宅产业市场虽有从疫情中复苏的一些迹象,但还无法证明这只是短期的反弹,未能展现持续复苏的能力。”

他预计发展商们将尽量吸纳额外成本,那些地点良好,并可继续吸引强大需求的房屋项目,若调高售价,涨幅将介于5至10%。

至于已推出一段时日,但销售表现不那么好的项目,可能只会稍微调高售价,甚至只是维持现有价格。

利率扬升影响申贷

“我们也相信,二手房屋市场,尤其是那些较高价位的房屋及所在地点房屋需求不那么强,租赁市场也有点偏弱的房屋,不会调高售价。”

国内利率扬升是房产市场的另一利空。

邓志明指出,随着利息成本扬升,中等价格房屋的业主,在摊还房屋贷款时也会更吃力,而那些财务状况告急者则可能被迫降价求售房屋。

此外,利率扬升下,借贷者每月房贷供款走高,将影响房贷申请者的贷款额度,令购屋者需重新审视购屋的开支预算。

事实上,根据国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,大马房屋价格指数今年首季比去年第四季下滑2%,也比去年首季稍微下跌0.1%。

此外,今年首季的房产交易量为9万4544单位,比去年末季下滑4.9%。

40至60万房屋大行其道

发展商推出更多面积较小的房屋,可能是对市道欠佳的一种直接回应,发展商重新聚焦符合购屋者财务预算的可负担房屋,而非主打房价较高,但可能需求较低的单位。

亨利行在2022年第三季《HBAdvisor》季刊中指出,这令售价介于40万至60万令吉的房屋大行其道,上半年14个新楼盘当中,就有10个或71%有推出这个价位的房屋。

销售佳改善现金流

邓志明接受《南洋商报》书面访问时补充,产业市场还未完全从疫情重创中复苏,市场对价格变得更为敏感,因此发展商纷纷尝试推出符合目标客户群经济负担能力的房屋。

他指出,主因是发展商们发现,相对较高价位的房屋,售价40万至60万令吉的房屋较受市场欢迎,只有在取得令人满意的销售率下,发展商的现金流才会获得改善。

“因此,发展商检讨策略和重新规划新项目产品内容,以涵盖更多售价40万至60万令吉,价格较可负担的房屋,是自然不过的事。”

他预见,发展商们会继续这样做,直到市况改善和市场对较高价位房产的需求转强为止。

“其中一个做法就是在不牺牲房屋各种功能的前提下,缩小房屋的建筑面积,以控制房屋售价,确保符合购屋者的经济能力和银行给予的房贷额度。

“如果房屋的面积太大,售价将会更高,这或将超越购屋者的经济能力。”

下半年或现豪宅新楼盘

整个上半年雪隆区新楼盘完全没有豪宅单位,并非发展商已全面淡出高档市场。

邓志明指出,洋房、半独立房屋和毗连式房屋单位都是人口密度较低,必须以较高价位销售的房屋类别,但当市道欠佳,而土地成本依然偏高时,发展商别无选择,惟有重新聚焦符合市场需求、价格较可负担、人口密度较高的房屋类别,例如公寓和共管公寓。

这是今年上半年雪隆新房屋项目完全没有洋房、半独立式房屋和毗连式房屋的主因。

“但我们必须指出,我们搜集的数据,可能漏掉了一些发展商私下推出,没有在媒体打广告宣传的新项目,因此我们不能说本身的数据100%准确。

“同时,这类项目可能处于不同阶段的规划当中,也许我们会在今年下半年或明年上半年看到更多这类项目推出市场,除非市场大幅度走下坡。”

市况改善将“升级”住家

疫情过后,国人追求拥有更大空间的房屋,这股趋势并未因上半年面积较小房屋大行其道而逆转。

邓志明指出,人们都向往拥有宽敞的房子,这是许多人梦想中的家居,但事实上,他们必须根据本身的经济能力和预算来购屋。

“疫情导致房市放缓下,投机炒风已大减,购买产业投资的人也少了许多,现有的购屋者大部分都是买来自住。

“而售价40万至60万令吉的购屋者当中,很大比重是首购族,他们一般会选择先购买较小间和价格较可负担的房子。”

他补充,一旦市况改善,人们将会计划让住家“升级”,届时就会物色较大间的房屋。

巴生谷新楼盘数目
去年下半年起下跌

1月份是今年上半年巴生谷最多新房屋项目的月份,共有4个新楼盘推出,和去年1月持平,也许是HOC的余温加持,但新楼盘数目过后就走下坡。

而且,今年上半年推出的14个新项目中,多达44%推出建筑面积801至1000平方尺的单位,接着是38%涉及1201至1500平方尺的单位,以及31%涉及601至800平方尺的单位。

相对之下,去年上半年,涉及这3个建筑面积的新房产项目,分别只有23%、19%和16%。

去年上半年巴生谷的37个新楼盘当中,多达31个或83.78%涉及售价100万令吉和以上的单位,这也许是受惠于HOC的各种优惠吸引许多购屋者所致。

今年上半年推出每平方尺价格较低单位,即每平方尺售价低于500令吉的新楼盘数目也较多,显示市况欠佳下,发展商惟有推出更多较低价位的房屋。

事实上,整体而言,巴生谷新楼盘数目去年下半年即开始走下坡。

去年下半年的新楼盘数目只有23个,比上半年的37个少了许多。尤其是第三季,只有区区4个新项目,而且全部都在雪州,吉隆坡挂零。8月份更是去年唯一没有任何新楼盘的月份。

双层排屋  服务式公寓
2类房产主导市场

上半年的14个新楼盘中,有6个推出双层排屋和服务式公寓,显示这2大类房产仍主导市场。

雪州占了8个新楼盘,其余6个分布在吉隆坡各地,但吉隆坡孟沙和文良港各以2个项目傲视雪隆各地。

吉隆坡其他有新房产项目的地区分别是武吉免登和泗岩沫,至于雪州,则有8个地区各推出一个新楼盘,分别是八打灵再也、加影、蒲种、龙溪、沙叻丁宜、双溪毛糯、万挠和峇冬加里。

去年上半年,雪州共有27个新楼盘,吉隆坡则有10个。

今年上半年的新房产单位方面,雪隆两地合共只有7595单位,等于去年同期1万1560单位约66%。其中,雪州占4283单位或56%;吉隆坡则有3312单位或44%。

这和去年上半年的情况刚好相反,当时,吉隆坡虽然新楼盘远比雪州少,但推出的新单位却高占雪隆两地69%(7937单位),反观雪州只占31%(3623单位)。

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60%新屋卖不出 隆市最糟

2022年04月27日

现在只要有钱,
不愁找不到心水屋!

真正的买家市场来了!

因为根据国家产业资讯中心(NAPIC)的《2021年产业市场报告》,去年推出市场的新住宅,仅39.3%找到买家。

也就是说近60%房屋仍在等主人,这真正是买家市场;有能力买房的现在选择可多了。

尤其是吉隆坡和吉兰丹的买家,新推出的楼盘单位,售出的比重不到20%。

整体上,疫情影响买气和工程进度,发展商去年推出市场的新住宅共4万3860 间,比2020年的4万7178个单位略低。

吉隆坡卖不到15%

报告指出,当中,有地房产有3万1678间,56.7%卖不出,而1万2182高楼住宅也只售出28.9%。

吉隆坡买气最差,去年推出5029间住宅,只卖出14.4%;吉兰丹买气排最后第2,市场只消化了562间新屋的15.1%。

各州去年推出的新住宅数量最少是登嘉楼(337间),最多是雪兰莪(9827个单位)占总额的22.4%。

 槟吉打雪买气最强

虽然雪州的新楼盘单位只售出54%,但已经是承购力排行榜的季军。

纵观报告数据,承购力最好的是槟城,新推出2338个单位,承购率65.1%,居次的是吉打,448新住宅进入市场,售出61.2%。

若以供应量来看,柔佛去年推出市场的房屋量排第二,5513间占总供应的12.6%,仅售出29.2%。

报告指出,供应量排第3的是霹雳,推出的房屋有5239间,只有25.8%找到买家。

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95%公寓卖不出!

2021年12月31日

第3季新推介房产,
销售量最糟糕!

最近市场不断有新楼盘推出,可你想过当中有多少可以卖出?

国内上季新推介4956间房子,但仅售出1169间住宅或23.6%。

如果你觉得认购率很低,再细看国家产业资讯中心(简称NAPIC)的数据,可能就要吓到了!

NAPIC数据显示,上季新推介的高楼住宅共1928间,才97间预售成功或 5%,意思是每100间新推出的公寓,就有95间卖不出。

上季,有地住宅新推介3028间,售出1072间,或预售35.4%。

事实上,第3季新推介的4956间房子,数量比第2季劲缩了54%,也比首季少16%。

追踪NAPIC过去的数据,有地或高楼住宅推介的量,都是年初以来推介量最少的一季。

在住宅类方面,年初以来新推介单位有地住宅比高楼多,但认购率同样跑赢高楼住宅。

相对过去,新推介房屋一直以隆雪两地为首,第3季新楼盘居首还是吉隆坡1378,其次是马六甲740。

雪兰莪以 628间排第3;向来新楼盘不多的彭亨,上季有627间新房子推出市场。

应该是受市场买气影响,考虑到购屋的负担能力,新推楼盘价格方面,看到相当明显调整。

NAPIC数据显示,上季推出新场的新楼盘有51.7%售价低过30万令吉,另33.6%售价在30万以上至50万令吉之间;过百万定价只有44间或0.9%。

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首都拍卖屋冠全国

2021年11月12日

报道:李治宏
拍卖潮来袭·系列3

地点偏远,交通不便
隆市郊区房产拍卖严重

吉隆坡作为一国之都,雪州作为经济贡献主力,不光是房地产市场活跃,拍卖市场同样冠全国。

AuctionGuru.Com.My 创办人谢廉义指出,根据统计,中马向来都是拍卖数量最多的地区,其次是南马或北马。

这个排行不令人惊讶,但中马区,哪里的房产拍卖最严重?

他接受《南洋商报》专访时说,中马区住宅拍卖最多的是士毛月、加影、蕉赖、巴生和蒲种。

原因何在?谢廉义认为,这些地区距离吉隆坡市中心偏远有关系。

他详述,很多人口从这些地方的旧区迁移到发展较兴旺的新区,但因为地点偏远,公共交通相对不便。

可是,除了这些先天因素,后天也是有关系,尤其是发展商一窝蜂涌到这些相对地皮较大的地区推楼盘,一时间建太多。

他分析说,也有投资者因为看好这些新区,大手进场,现在因收入受影响,无法供房而被拍卖。

“至于雪州被拍卖的商用产业,主要以莎阿南和巴生一带居多。”

生活成本应降低

延缓还贷(Moratorium)措施结束,对整体经济影响怎样?

谢廉义认为,眼前最重要是改善国家经济,同时设法降低生活成本,否则新楼盘一直建却没人买,整个房市会被拉低,拖慢整体经济增长。

“如果越来越多人供不起房贷,就证明整个国家的生活成本太高。如果人们的肚子都填不饱,如何去供房贷呢?”

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新楼盘骤减 雪隆房市打硬仗

2021年10月25日

报道:李治宏

国内房产市场开始复苏了吗?

这个问题,如果单从今年首9个月,全国产业市场龙头雪兰莪和吉隆坡新推出的房产项目数量来看,答案是否定的。

这是因为,雪隆两地今年上半年推出31个新楼盘,比去年同期的12个增长约160%后,于第三季急转直下,这3个月内只有区区4个新项目,而且全都集中在雪州,吉隆坡挂零!

事实上,今年第三季雪隆区4个新楼盘全都是在9月推出。换句话说,7月和8月完全没有任何新楼盘,连续2个月捧了大光蛋!

不仅如此,今年首9个月,雪隆新楼盘合共1万零46个单位的住宅,比去年同期的1万4284单位,足足少了4238单位或30%。

跨国产业顾问公司亨利行指出,这显示2019冠状病毒病疫情的影响有多深,在去年初疫情爆发带来的突变,加上国内疫情于今年第二季至8月份期间重新升温下,发展商们都变得愈加谨慎,步步为营。

因此,尽管政府今年7至8月期间开始逐步放宽一些领域的行动管控,这两个月雪隆区完全没有新楼盘推出,反观去年同期有多达9个新项目。

虽然今年首9个月,雪隆新楼盘共计35个,比去年同期的30个多出5个;但不要忘记,去年房市饱受疫情重创,导致去年3月至年底的新楼盘大幅减少。

雪州28新项目

今年首9个月,雪州共推出了28个新项目,占了雪隆两地新楼盘的80%,反观吉隆坡则只有7个。

新房产单位当然也是雪州居多,共6816单位,占雪隆两地新房产单位总数的68%。吉隆坡占其余32%,或3230单位。

不过,两地今年首9个月新房产单位都比去年首9个月少,其中吉隆坡的3230单位,更是比去年同期的6526单位少了一大半。也因此,吉隆坡新房产单位所占比重,也从去年同期46%下跌至32%。

雪州今年首9个月的6816新房产单位,比去年同期的7758单位,减少942单位或12%。

百万元以上新房产 比率提高至68%

新项目和单位数量是少了,但售价百万令吉以上的新房产所占比重却增加了!

去年首9个月,雪隆只有50%的新楼盘推出售价100万和以上的房屋,今年这个比率却大幅度提高至68%。

相反的,去年首9个月,售价低于40万令吉以下的新项目有22%,今年同期这个价位的新楼盘只有13%。

同样的,售价40万1000至60万令吉、60万1000至80万令吉,以及80万1000至100万令吉的房屋,今年首9个月占新楼盘数量的比重,都比去年同期来得低。

若从每平方尺售价来看,今年首9个月,每平方尺售价501至750令吉和751至1000令吉这2个价位新楼盘比重,都比去年同期来得高。

换句话说,无论是整个单位或每平方尺售价,发展商今年都倾向于推出更多较高价位的房产,显示这个价位市场的购买力最强。

管控令左右新楼盘走势

回头看今年每个月的新楼盘走势,可以发现和当时的疫情,还有行动管控的收紧或放宽息息相关。

今年首9个月内,新楼盘最多的月份首推3月份,接着是4月份,分别有11和7个新项目。

当国内疫情4月开始再度恶化,当局收紧管控令,包括5月12日全国实行行动管控令3.0(MCO 3.0),以及雪隆地区5月25日起实行加强行动管控(EMCO)、6月份全国全面封锁(FMCO),对产业市场的冲击立竿见影,5月和6月分别只有4个和1个新项目。

排屋和豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋),仍是巴生谷发展商和购屋者的最爱。

雪隆区今年首9个月的35个新项目当中,有17个或约50%有推出排屋和豪华排屋。

68%的新项目涉及有地房屋,其余32%是高楼住宅。

在新房产单位方面,更有高达78%或7829单位是有地房屋;反观高楼住宅只占22%或2217单位。

买大屋成趋势

疫情爆发后,购屋者为保持人身距离,追求更大栖身之所的趋势已经无可扭转。

今年首9个月的35个新楼盘当中,多达60%推出建筑面积2000平方尺以上的房屋,反观去年同期则是44%新项目这么做。建筑面积1800平方尺和以下的新房产,都比去年同期少了许多。

 

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内地生视像看房 港租金掀新高

2021年08月13日

香港疫情回稳,各大专院校陆续恢复回校上课,
拜内地学生承租力度,带旺出租市场大热,
住宅租金连升3个月,还写下17个月新高。

资料显示,毗邻大学区的公寓承租回升力度明显,尤其靠近科技大学的将军澳区、理大附近的红磡和公开大学所在的何文田,还有和中文大学相近的沙田、马鞍山及大埔等地。

部份内地生到港看楼租屋近月明显回升,但事实上,大多内地学生都是远距用视像看楼。

布少明(左)指视像看房承租已成趋势,旁为美联物业首席分析师刘嘉辉。

《明报》引述美联物业住宅部行政总裁布少明在一项发佈会上谈话,称该行促成的内地生承租个案中,约90%都是在网上看楼,然后再以授权形式遥距承租。

报道说,部份邻近大学的地区租赁个案亦明显上升,其中将军澳区因有新盘。

“将军澳有新楼盘,今年首7个月促成的租赁个案按年升达32. 6%,其次的红磡及何文田区亦分别按年升约26. 9%及26%。”

另外,该行首席分析师刘嘉辉指出,去年受疫情影响,该行掌握的资料可看到租金累跌5.8%,今年初才开始稳定回升。

根据该行最新报告指出,香港整体住宅租金连跌2年后,今年首7个月累积回扬2. 8%,而5月至7月共录得3. 2%升幅。

7月份,平均呎租35.36元(约19.2令吉),已连升3个月,并创17个月新高。

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有地房产走俏 高档公寓难卖

2021年08月9日

整理:李治宏

上星期,我们回顾了全国房产市场龙头巴生谷今年上半年的新楼盘走势,发现新项目按年飙升约160%至31个,有地房产新项目的数目比高楼房产多出一倍,显示购屋者在疫情期间追求的是有地在手的房产。

可以想象,吉隆坡高楼住宅需求下跌,价格也相应下行,高档高楼住宅如共管公寓更是首当其冲。

吉隆坡高档公寓今年上半年的走势已反映这一切,接下来又会出现怎样的态势?

无论是转手价格或是租金,吉隆坡高档共管公寓市场的开价都呈下跌趋势。

除了白沙罗高原的高档共管公寓开价高于去年同期,以及满家乐的同类房产价位持平或稍微上涨,吉隆坡其他地区的高档公寓转售或租金开价都在今年上半年下跌。

国际产业顾问公司莱坊指出,由于潜在买家和投资者都在疫情期间抱持静观其变的态度,吉隆坡高档共管公寓短期内料仍将停滞不前。

大马莱坊在上月中发布的《2021上半年产业亮点》报告中指出,同时,基于“我的马来西亚第二家园计划”(MM2H)已被搁置,国门也依然关闭,那些以外国人为目标的项目,需求将非常有限。

次季租金下滑 2.4%

另一家产业顾问公司Nawawi Tie Leung同样认为,情绪依然谨慎,吉隆坡高级公寓的价格和成交量将保持下跌趋势。

它在7月发布的今年第二季吉隆坡产业报告中指出,吉隆坡高档共管公寓市场保持疲弱,平均价格按年微跌0.6%,至每平方尺934令吉,租金则下滑2.4%至每月每平方尺3令吉24仙。

回顾今年上半年的高级公寓价格与租金走势,吉隆坡市中心、安邦希流(Ampang Hilir)/U-Thant及孟沙特定项目的租金开价都稍微下跌,白沙罗高原和满家乐地区的租金开价则持稳。

新项目方面,高楼住宅平均售价介于每平方尺750至960令吉。

然而,尽管目前市道低迷,发展商纷纷提供更多折扣和各类优惠来刺激房产销量,但孟沙、满家乐/金地花园等成熟的产业热点,新房产项目的售价仍相对高企不下。

二手高级公寓降价

另一方面,由于持续实行各个程度不同的行动管控,吉隆坡今年上半年竣工和新推出的高档共管公寓项目有所减少。

随着今年6月1日实行全面封锁,二手高级公寓的售价下调,租金也持续受压。

无论如何,在吉隆坡,共管公寓及服务式公寓仍是交投最活跃的房产类型。

今年首季,共有1990单位的共管公寓和服务式公寓转手,涉及总值15亿令吉,分别比去年同期的1680单位及11.6亿令吉,按年增长18.5及29.6%。

新推4高级公寓项目

吉隆坡今年上半年新推出或供预览的新高级公寓项目共有4个,分别坐落在满家乐/金地花园、吉隆坡市中心和孟沙。

莱坊指出,这4个项目分别是吉隆坡乡野俱乐部(KLGCC)Jendela Residences(Jendela Residences@KLGCC)、吉隆坡大都会(KL Metropolis)The Fiddlewoodz(The Fiddlewoodz@KL Metropolis)、双威裴斐(Sunway Belfield)及Bangsar Hill Park。

Jendela Residences:建520公寓单位

由森那美(SIME,4197,主板消费股)发展的Jendela Residences项目共建有520间服务式公寓,分布在2栋皆为41层楼高的大楼,并设有27个零售店铺。

有关服务式公寓建筑面积介于1324至2260平方尺,参阅售价为每单位125万令吉,或每平方尺约940令吉。

隆大都会 The Fiddlewoodz:综合发展项目

奕森集团(EXSIM)子公司Ivory Interpoint私人有限公司发展的吉隆坡大都会(KL Metropolis)The Fiddlewoodz,是另一个服务式公寓项目。

该项目是吉隆坡大都会综合发展项目的一部分,建有679单位的服务式公寓,建筑面积介于889至1476平方尺,售价从85万令吉或每平方尺约960令吉起跳。

该项目预计于2025年竣工。

Sunway Belfield:涵盖3栋大楼

Sunway Belfield 是双威(SUNWAY,5211,主板工业股)集团透过一家子公司展开的项目,这个坐落在吉隆坡裴斐路,占地4.53英亩的发展计划,涵盖3栋合计1330单位服务式公寓的大楼。

其中2栋大楼各别440单位服务式公寓已经推介,建筑面积介于788至1337平方尺,售价从59万令吉或每平方尺约750令吉 起跳。

Bangsar Hill Park:首期Verdura开放预览

征阳集团(SUNSURIA,3743,主板产业股)旗下Bangsar Hill Park Development私人有限公司(简称BHP Development)发展的Bangsar Hill Park项目首期Verdura已开放让民众预览。合共占地5.87英亩的Bangsar Hill Park,是武吉孟沙占地9.82英亩的斯里彭亨组屋重建计划的一部分。

预计2025年首季竣工的Verdura涵盖2栋62层楼高,合共812单位的共管公寓,这些公寓建筑面积介于917至1748平方尺,每平方尺售价约910令吉,或每单位83万5000令吉起跳。

新竣工项目:
上半年1777单位
下半年6979单位

今年上半年,吉隆坡有6个新项目共计1777单位的高档共管公寓和服务式公寓竣工,另有11个项目合计6979单位的高级公寓将在下半年竣工。

上述已竣工的项目分布在吉隆坡市中心、白沙罗高原、孟沙地区及安邦希流一带。

即将在下半年完工的项目,则包括10 Stonor(364个单位)、The Manor(484单位)、武吉免登城市中心Lucentia Residences(666单位)、The Colony by Infinitum(423单位)、The Luxe by Infinitum(300单位)、Novo Ampang(421单位)、Sentul Suites(1434单位)、Met 1 Residences@KL Metropolis(616单位)、Senada Residence@KLGCC Resort(429单位)、Savio @Riana Dutamas(921单位)及The Era@Duta North首期(921单位)。

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雪隆新楼盘恐难现升势

2021年08月2日

报道:李治宏

春江水暖鸭先知,经过一年多的疫情冲击,
房产业是否已走出谷底,
从新楼盘数目可看出一般。

今年上半年,全国房产市场龙头巴生谷的新楼盘多达31个,比去年同期的12个,高出将近160%。而且,有地房产新项目的数目比高楼房产多出一倍,显示购屋者在疫情期间追求的是比较“实净”和“有地在手”的房产。

MCO令市场近停顿

今年上半年的新楼盘数目远多于去年同期,最大因素当然是去年3月18日实行的行动管控令1.0(MCO 1.0),令整个市场几乎停顿。

仔细一看,今年上半年新楼盘最多的月份首推3月份,接着是4月份,分别有11和7个新项目。

反观去年3月只有3个新楼盘,4月份更捧了一个大光蛋。

不过,当国内疫情4月开始再度恶化,当局收紧管控令下,对产业市场的冲击立竿见影,5月和6月分别只有4个和1个新项目。

尤其是6月份开始实行全面封锁,新楼盘数目马上急转直下。

当然 ,5月12日全国实行MCO 3.0,以及雪隆地区5月25日起实行EMCO,也是一大关键。

和去年上半年一样,巴生谷今年上半年的新楼盘当中,雪兰莪州再度独领风骚,共有24个新项目(占巴生谷31个新楼盘的77%)。吉隆坡只有7个新楼盘。

去年上半年,雪州新楼盘有9个(占75%),吉隆坡则是3个。

由于新楼盘远超吉隆坡,雪州今年上半年新的房产单位数目,也成功反超吉隆坡。
雪州今年上半年的新楼盘共计3701单位,超越吉隆坡的3230单位;去年上半年,吉隆坡的新单位共计3317单位(占55%),雪州则是2720单位。

购屋者最爱排屋

排屋和豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋),仍是巴生谷发展商和购屋者的最爱。

巴生谷今年上半年的31个新项目当中,有15个或44%推出排屋和豪华排屋;去年同期则有6个,占当时新楼盘的半数。

共有23个或68%新楼盘推出有地房屋,另有11个新楼盘推出高楼房产。

去年同期,涉及有地房屋和高楼住宅的新项目分别为7个和6个。

在新的有地房屋和高楼住宅数目方面,后者共有4849单位,比去年上半年的4697单位,按年增长32.36%。

前者的涨幅更惊人,今年上半年的有地房屋数量为2082间,比去年同期的1340间,按年劲扬55.37%。

普遍追求更大居所

如果售价本身足以反映整个市场的表现,那么,今年上半年已证明好过去年同期。

今年上半年共有11个新楼盘推出售价每平方尺751令吉及以上的单位,去年同期只有2个新项目这么做。

疫情爆发后,购屋者为保持人身距离,追求更大栖身之所的趋势已经无可扭转。

今年上半年31个新楼盘当中,多达20个或59%推出建筑面积2000平方尺以上的房屋,反观去年同期则是12个新项目中有6个这么做。

此外,所有31个新楼盘都推出建筑面积介于801至1800平方尺的房屋。

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巴生谷房市拨开云雾

2021年05月16日

整理:李治宏

新楼盘走势媲美疫前水平,巴生谷房产市场已回春?

今年首季,雪隆两地新推出的房产项目共计12个,比去年同期的9个,增加3个或三分之一。

虽说去年首季数据偏低,是受疫情和行动管控令(MCO)拖累所致,但对于原已寄望产业市场今年复苏的人而言,今年首季新楼盘按年增长,不免加强了全年市场回温的信心。

根据产业顾问公司大马亨利行,雪隆两地今年首季新推出房产项目渐入佳境,也许是产业界活动恢复正常的一个良好信号。

而且,雪隆今年首季新楼盘走势是逐月增加,即从1月份的3个,于2月增至4个,再于3月进一步增至5个。

由于去年3月18日起实行的管控令,导致去年第二季新推出项目首次捧“鸭蛋”,因此去年上半年雪隆新项目只有9个;换句话说,今年首季雪隆12个新楼盘,已比去年上半年的总数多。

善用数字科技行销

当然,发展商们赶在2019拥屋计划(HOC 2019)结束前,把手上的房产项目推介出去,进而促使留待去年推出的项目相应大减,也是去年上半年雪隆新楼盘数目偏低的主因。

亨利行在该行最新一期《HERALD》季刊(2021年4月号)指出,这也许显示发展商们都已习惯疫情下的新常态,包括善用数字科技行销房产。

该行搜集的资料显示,虽然首季新楼盘数量稍胜于去年同期,但新推出的单位只有3030个,相等于去年首季4720个单位约64%。

在新楼盘分类方面,首季新项目的分布相当均匀,有地房产和高楼住宅各占6个。去年同期的9个新楼盘,则是其中5个是有地房产,4个为高楼住宅。

尽管今年首季的新高楼住宅比去年同期多出2个,但涉及的单位却只有2391个,或只占去年同期3885单位的61.5%。

有地屋少于去年同期

今年首季的有地房屋数量也少于去年同期。今年首季6个新有地房产项目共推出639间房屋,相对去年首季只有5个项目,但却有835间房屋。

排屋和豪华排屋(Superlink Terrace house,指宽24尺或以上的双层排屋)看来仍是购屋者需求所在。今年首季雪隆的6个新有地房产,都是这类房屋。

去年首季,这类房屋的项目只有4个。

服务式住宅或服务式公寓也相当受落,今年首季共有4个这类新项目,相对去年同期有3个。

雪州新项目比吉隆坡多

无论是今年首季还是去年同期,雪兰莪都在新项目方面比吉隆坡多。去年首季,雪州占新楼盘总数的67%,今年首季更高占83%。

雪隆去年首季的9个新项目,雪州占6个;今年首季的12个项目,雪州则高占10个,吉隆坡只有2个。

新单位方面也是雪州更胜一筹,今年首季共有2258新单位,占雪隆两地新单位总数75%。

反观去年首季,则是吉隆坡取胜,当时吉隆坡新推出房产单位有3317个,占雪隆总数70%。

雪州新楼盘分布均匀

雪州今年首季的新楼盘分布相当均匀,从巴生谷北部的双溪毛糯、西部的实达阿南、东部的加影,以至南部的雪邦,都各有一个新项目推出。

新楼盘最多的是士毛月,共有2个新项目,另8个地区各有1个新项目。除了双溪毛糯、实达阿南、加影和雪邦,另4个地区分别是八打灵再也、梳邦再也、沙登和龙溪。

这些地区的新项目以经济发展最蓬勃的八打灵再也售价最高,该城市新推出的一个高楼住宅项目,售价为每平方尺800至1000令吉。

售价最低的则是雪邦和龙溪,个别推出的一个新有地房屋项目,每平方尺售价都是300至400令吉。

面积较大房屋受落

疫情过后,购屋者的需求趋势大不同,如今要买的是面积较大的房屋。

无论是疫情刚爆发的去年首季,还是疫情一周年后的今年首季,雪隆区有5个新楼盘都推介建筑面积超过2000平方尺的房屋,显示购屋者纷纷转向较大间房屋的趋势。

此外,也许是疫情影响所致,今年首季雪隆新楼盘大多强调“价有所值”的房产,12个新项目中,有半数推出售价低于每平方尺500令吉的房屋;反观去年同期推出的9个新楼盘,多达7个是推介售价介于每平方尺501至750令吉的房产。

这类“价有所值”有地房屋继续主导雪州的新楼盘市场,尤其是双溪毛糯、龙溪和雪邦,各有一个项目推出售价介于每平方尺300至400令吉的房屋。

雪州东南部士毛月也有一个新项目主打售价介于每平方尺300至500令吉的房屋。

即使是莎阿南实达阿南(Setia Alam)这个向来主打中上价位房产的城镇,今年首季也有一个售价介于每平方尺350至500令吉的新项目。

百万房产风光不再

疫情重创下,售价百万令吉以上的房产风光不再,被售价介于60万至80万令吉的住宅取而代之。

疫情之前,雪隆新房产走的是高档路线,2020年首季9个新楼盘当中,多达7个推出售价超过100万令吉的房屋。

此外,2019年首9个月的76个新楼盘当中,有多达43个或超过半数推出售价逾百万的单位。

然而,今年首季,雪隆12个新楼盘却有多达10个是主打售价介于60万至80万令吉的房屋,以及9个主攻售价介于40万至60万令吉的可负担房屋。

今年首季推出售价80万至100万令吉的项目有7个,售价超过100万令吉的新项目只有5个。

不过,在寸土如金的吉隆坡,今年首季推出的2个新楼盘,都是售价每平方尺600令吉以上的高楼住宅。

其中在吉隆坡市中心的高楼住宅每平方尺售价介于800至900令吉,坐落在武吉加里尔的高楼住宅售价则是每平方尺600至700令吉。

发展商走稳打稳扎路线

从今年首季新楼盘的单位大减,以及主打售价较低房屋的趋势看来,发展商如今走的是稳打稳扎路线。

今年首季的新项目多过去年首季,但无论是有地房屋,还是高楼住宅,新推出单位都分别只占去年首季新有地房屋和新高楼住宅的76.5%及71.5%看来,显然,发展商在市场复苏之前,都不太敢推出涉及数量太多的新房产项目。

此外,如上所言,今年首季雪隆12个新楼盘有10个或83%都是售价低于80万令吉的房屋,显见之前主打中上市场价位的趋势已不复在。

必须指出的是,今年首季的新楼盘,获得诸多利好措施加持,例如2020/21拥屋计划(HOC 2020/21)、史上最低利率(国家银行隔夜政策利率处于1.75%记录低点)、第三份以上房屋贷款70%融资顶限被解除,以及豁免产业盈利税等。

此外,2021年财政预算案宣布,首购族购买售价50万令吉以下产业豁免印花税长达5年的措施,也对提振房市买气大有帮助。