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“谁说槟城管制短租伤旅游业?”

2022年08月12日

看起来对一些业者来说,
监管短租才是上上策。

槟州政府从开始宣布要管制短期出租住宿(STRA)以来,一直引起爱彼迎(Airbnb)的关注。日前该公司更发出文告指出,对槟州政府的草拟建议感到担忧,认为这回影响槟城旅游业复苏。

不过,马来西亚商务酒店协会(MyHBA)发文告反击爱彼迎,大赞槟州政府的举措正确且保护旅游业所有业者,爱彼迎不应为了没有受法律规范的商业而发表误导性的言论。

爱彼迎东南亚、印度、香港和台湾公共政策总监吴湘仪日前透露,槟城房屋与地方政府部委员会主席佳日星在7月底的一项会议中建议,联合管理机构(JMB)允许每周只能经营3个晚上或1年180个晚上。

同时,建议即便是商业地契的建筑物,也必须在年会上获得75%的出席业主同意,才能进行STRA活动。吴湘仪认为,这不利国内外游客、影响槟城竞争力和旅游业的复苏。

未受监管/未经许可的非法生意

MyBHA全国主席甘尼斯发文告指出,支持州政府推出STRA管制机制,这将直接提振槟州的酒店和旅游业复苏,同时增加政府的税收。

对于爱彼迎的发言,他代表该协会要求对方不要为了未受监管或无牌经营商业活动的利益和生存,而误导任何一方。

“我们不同意且要驳斥(爱彼迎)的主张,因为我们知道通过STRA住宿生意,是没有受到法律或法规的规范的,而未经许可的生意,就是非法生意。”

马来西亚商务酒店协会(MyHBA)发文告反击爱彼迎,大赞槟州政府的举措正确且保护旅游业所有业者。

出台政策能真正保护各界

他指出,针对STRA制定法规,将能保护旅游和酒店业务,并不会让槟城看起来缺乏吸引力,反而展现我国拥有能保护所有各方的法律和规则,从消费者、游客到酒店经营者、当地旅行社等。

“我们还想呼吁所有州政府,都能主动在各州规范STRA。”

“入侵“酒店业的技术

甘尼斯补充说,各界都应该支持经许可且受法律约束的商业活动,并反对任何会损害酒店和旅游业形象的无牌或非法生意。

“我们形容STRA是一种侵入酒店和旅游业的新常态技术,而管制STRA能带来公平的商业理念,确保酒店业不会被未经政府执法或监管的技术入侵。”

“合理的收入和盈利,将能帮助酒店业者提供更好的迎宾和旅游服务,并帮助政府收取更高的税收,转而投入在改善旅游业的形象。”

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吉隆坡酒店业迎来投资热潮

2022年05月30日

报道:李治宏

强劲经济增长前景,
隆市酒店业掀增长动力

吉隆坡除了是我国首都,也是最大的经济贡献者和主要商业中心,许多金融、保险、房地产、科技和媒体企业总部云集。

这座大都会因为拥有许多国际知名酒店和高档购物中心,多年来已成为本区域最受最受欢迎的商务和休闲旅游目的地之一。

经过了2年冠病疫情的洗礼,以及国门重新开放和防疫全面解封,吉隆坡酒店领域今年展望如何?可为投资者带来哪些机遇?

强劲的经济增长前景、政府振兴旅游业的强有力计划,加上基本面改善和多个基建项目的全力推展,使吉隆坡酒店市场成为未来几年的主要投资目的地之一。

在全球重新回到升息周期下,投资者正寻求回报率更高的资产和市场。跨国产业顾问公司世邦魏理仕(CBRE)预计,目前处于转折点的吉隆坡酒店市场,未来几年将提供吸引人的投资回报。

随着大马和全球冠病疫苗接种率都有显著提高,以及市场对经济复苏抱持更乐观的情绪下,CBRE预期吉隆坡酒店市场今年的交投将升温,酒店投资额也将有所增加。

大马重开国门及推出各项强而有力的计划提振旅游业,吉隆坡将从中受惠良多。疫前的入境人次和旅游收入显示,一旦复苏势头强劲,旅游、酒店业和投资者都将获得庞大的商机。

CBRE建议投资者聚焦于地点适中、坐落在吉隆坡商业区和旅游业,并拥有强劲营运现金流记录的酒店。

由于当前的供应链中断,建筑成本上涨,这也将有利于现有的已完工酒店,因为它们已准备好迎接国门重开激增的需求。

交易量上升 逊于2017年

在疫情重创下,吉隆坡酒店业2020年交易数量虽有所回升,但总投资额仅2017年的五分一。

随着旅游业从2015和2016年连续两年的疲弱走势中复苏,2017年是吉隆坡酒店市场表现最好的年份之一。

2017至2019年间,吉隆坡共有11宗酒店交易,成交总额约23亿令吉。主要交易包括拥有921间客房的吉隆坡万丽酒店(交易额7.65亿)和503间客房的吉隆坡希尔顿酒店(4.97亿)。

2020年,有一些较小型的酒店和服务式公寓宣告易手。这些交易主要涉及国内投资者,这与我国在疫情爆发后采取行动管控和严格防疫措施,导致涉及外国投资者的交易非常有限。

双方预计差价缩小

酒店投资额下跌,或可归咎于买卖双方对交易价格的预期不一致。

无论如何,拥有418间客房的武吉免登皇家朱兰酒店(Royale Chulan Bukit Bintang)最近转手,显示买卖双方的交易价格预期差距开始缩小,而在当前的市况下,买卖双方可能会对交易价格抱持更务实的态度。

该酒店去年初以1.77亿令吉成交,比2019年买卖双方初步协议的原订参阅价格1.97亿令吉少了10%。

客房收入渐回升

我国去年10月11日解除跨州禁令后,国内出现“报复性旅游”和“报复性消费”,吉隆坡酒店每间可出租客房收入(Revenue Per Available Room,简称RevPAR)去年末季已出现回升走势。

2021年12月的RevPAR回升到118令吉,这是自2020年4月以来的最高水平。CBRE预计,随着更多国际连锁酒店进驻,加上施工中的多个豪华和高档酒店项目将陆续竣工和投入市场,预料吉隆坡酒店每间可出租客房收入的这股扬升走势将在未来几年持续。

回顾过去几年,吉隆坡酒店RevPAR于2016和2017年分别按年增长1%和7%。

然而,吉隆坡酒店客房供应量于2018年按年增长7%,导致整体RevPAR从2017年的251令吉降至233令吉。

尽管2019年的酒店入住率有所改善,但在不断增长的市场中,平均每日房价(ADR)仍必须保持竞争力,导致RevPAR进一步下跌至227令吉,按年跌3%。

到了2020年,冠病疫情爆发后,吉隆坡酒店业绩按年下降16%。

但2021年全年业绩下降幅度减小,显示市场出现转折点。

跨国连锁酒店进驻

随着更多的跨国连锁酒店进驻吉隆坡,加上即将投入市场的新酒店客房以豪华和高档套房为主,CBRE预计,吉隆坡酒店RevPAR将在未来几年呈上升趋势。

尽管就RevPAR而言,吉隆坡处于该范围的低端,但吉隆坡酒店业的总营业利润率(GOP)范围很健康。

吉隆坡的中档酒店仍享有40%至50%左右的强劲利润率,这与新加坡等该地区其他知名城市一致。

清真旅游业大机遇

清真旅游业的兴起,为吉隆坡酒店市场提供了另一个重大机遇。

根据2021年MasterCard-CrescentRating全球回教徒旅游指数(GMTI),2013至2019年期间,国际回教徒游客的复合年增长率为7.5%。

到了明年,该市场预计将恢复疫前即2019年的80%。2019年有 1.6 亿人次到达。

大马在GMTI 2021排名中名列前茅,成为回教徒游客最好的回教徒友好度假胜地,其次是土耳其、沙地阿拉伯和印尼。

作为回教徒占多数的国家,大马提供充足的祈祷设施、清真食品和回教徒友好的氛围。

旅游艺术和文化部推出多项举措,包括回教旅游中心和回教徒友好型住宿认可(MFAR),以展示大马在全球市场上占领这一快速增长且日益重要的细分市场的承诺和能力。

国内旅游需求强劲

强劲的内需,也是酒店业主要增长动力。

与许多其他市场类似,国内旅游可以在旅游业的短期复苏中发挥重要作用。

雪兰莪州和吉隆坡联邦直辖区是2019年本地游客最多的两个地区,而在2020年,前三名分别是雪州、霹雳和吉隆坡联邦直辖区。

在大马去年10月放宽旅游限制及马新两国VTL计划开跑后,大马航空旅客流动明显回升。

机场客运量飙升

根据大马机场控股有限公司(MAHB)的数据,去年12月,国内机场的总客运量自疫情爆发以来首次超过300万人次,按年飙升近300%。

其中,KLIA于去年12月的总客运量达到120万人次,按年激增293%。

为了进一步促进国内航班,马航于今年1月11日至23日期间为所有国内航班机票提供20%的折扣,此优惠有效期直到今年6月30日。

今年首季,由于奥密克戎变种病毒导致疫情大反弹,以及新加坡暂时喊停VTL,机场客运量增长或将放缓。

然而,鉴于需求反弹的速度很快,加上许多邻国重新开放边界,只要政府能确保旅行的安全,今年国内机场的客运量仍将保持繁忙。

疫期酒店供应续增

预计吉隆坡今年将增加近5000间酒店客房。

根据追踪主要酒店供应的STR AM:PM提供的数据,2011至2021年,全吉隆坡共有多达65家新酒店开业,合共提供约1万4000间客房,年均复合增长率为3.8%。

截至去年底,吉隆坡酒店客房供应包括23%的廉价酒店客房、19%为中档酒店客房、15%为中高档酒店客房、22%为高档酒店客房、12%为顶级客房和8%为豪华客房。

CBRE预计,未来3年内,超豪华和中高档酒店客房将占新客房供应总量的60%以上。

国际品牌渗透率高

吉隆坡10大酒店业者当中,有5家是全球连锁酒店集团,约占 STR AM:PM 跟踪的当前酒店存量的26%。

两个最活跃的集团是雅高集团(Accor)和洲际酒店集团(IHG),分别拥有9间酒店(2710间客房)和7间酒店(2158间客房)。这两个品牌合计占整个市场的36%。

60%的酒店为独立经营业者,其余40%则是连锁酒店。

过去10年,连锁酒店的客房总数复合年增长率为4.5%。

游客来源多元推动增长

尽管消费力超强的中国人暂时因为国内疫情严峻迟迟无法出国旅游,令全球旅游业损失潜在的庞大旅游收益,但大马是东南亚各国当中,对中国游客依赖程度较低的国家之一。

少中国客 冲击较小

换句话说,中国游客无法出游,对大马旅游业的冲击相对最小。

这是因为大马多元化的入境旅客来源市场组合,为其旅游业的增长提供了积极的前景,因为它可以受益于更广泛的国际旅客需求池,并较少依赖单一的旅游市场。

事实上,新加坡向来是大马最大的游客来源,2015至2019年期间平均占总入境人数的46%。

尽管2020年来马的新加坡游客有所减少,但仍有150万人次,保持为大马最大游客来源国。

疫情爆发前即2019年,大马5大外国游客来源地分别是新加坡、印尼、中国、泰国和汶莱。东南亚仍是大马旅游业的最大贡献者,占2019年总入境人数的66%。

去年泰国游客居多

2019年大马总游客人数达到2610万人次,按年增长1%。

不过,2021年首9个月,泰国取代新加坡,成为最大的游客来源国,占入境大马的游客人次54%。去年首9个月,大马平均每天接待约4000名来自泰国的游客。

过去10年,中国出境旅游的发展一直是全球旅游业尤其是东南亚旅游业的驱动力之一。例如,2009至2019年期间,中国赴东盟游客的复合年增长率高达23%。

然而,随着中国对疫情管控采取“清零政策”,预计中国游客出境旅游的复苏将非常缓慢,这无疑会对许多国家的旅游业复苏造成一些干扰。

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爱彼迎退出中国!

2022年05月25日

若你是爱彼迎的支持者,
下次去中国就要另找其他住宿方式了。

爱彼迎(Airbnb)宣布,由于冠病疫情持续反复,爱彼迎中国将“固本培元”,聚焦出境游业务,同时暂停支持境内游房源、体验及相关预定。

该公司在声明中表示,中国人口数量占到全球总人口数的五分之一,是爱彼迎缔造全球网络不可或缺的一部分。自2016年以来,有超过2500万人次在中国住进爱彼迎民宿。

“然而,疫情持续反复,打乱了旅游业原本的发展步伐,也弱化了境内游业务与出境游业务的协同效应,境内游业务相应地面临高成本等运营挑战。”

但爱彼迎相信,随着出入境政策逐步开放、全球疫情有效控制时,中国旅游者的出境游需求就会全面释放。

“虽然目前亚太地区跨境游业务尚未恢复至2019年水平,但我们相信在未来五年内,亚太地区将成长为爱彼迎在全球范围内的最重要蓝海市场之一,而中国必将成为亚太地区跨境游复苏和繁荣的坚强基石。”

仅占总收入1%

有分析称,此次爱彼迎考虑叫停中国境内住宿业务,一方面是因为疫情下国内出行市场活跃度大幅降低,带来了中长期需求预期调整;另一方面,也与国内民宿市场的多渠道和激烈竞争有很大关系。

在爱彼迎发布声明前,美国CNBC已经引述两位知情人士消息报道,爱彼迎近年来在中国的境内生意,仅占其总收入约1%左右。在中国本土,有近15万个房源。

Airbnb是在2015年进军中国市场,两年后在上海宣布官方中文名为爱彼迎,并和阿里、腾讯等互联网巨头合作,接入移动支付功能,拓展获客渠道。

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东铁送财峇冬加里

2022年03月17日

东铁3.0路线,
将是雪州经济重要催化剂!

东海岸铁路计划(ECRL)采用C段路线,途经雪兰莪北部驶往东海岸,峇冬加里(Batang Kali)成为铁路运输枢纽站和物流运输中心。

雪兰莪州务大臣拿督斯里阿米鲁丁指出,东铁将成为雪州经济重要催化剂,尤其有助刺激北部发展。

根据通过的新路线,东铁3.0路线C段计划全长201公里,北部路线共设7个站。

初期先建5个站,包括淡马鲁、文冬、鹅麦综合交通总站、双文丹和巴生港口,除了文冬,另外4个站都是客货运站。

货运可直达巴生港口

过去,北部铁路运输必须途经吉隆坡,才能转至巴生港口。

但有了东铁之后,铁路就能直接从双文丹绕道直接抵达巴生港口。

阿米鲁丁他上周六(12日)推介Ion Belian Garden房屋发展计划后指出,东铁启用后,不但会刺激铁路和物流运输领域,也能把峇冬加里打造为铁路运输的枢纽。

他指出,东铁动工后,接获不少新的发展建议,包括铁道路线至彭亨云顶高原沿途的发展旅游业规划。

接多旅游发展建议

“另外,也有不少私人公司和地主开始策划发展计划,以投入当地的旅游业。”但他说,相关建议都必须从长计议,尤其必须考量和评估环境因素。

经历37次雪州政府及中央政府的协商会议、2次州行政议会讨论后,雪州政府最终同意接受联邦政府在东铁计划C段工程所提出的北部路线。

东铁计划预计2027年竣工,政府也圈定了雪州的本查阿南和加埔,日后兴建站点。