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“大屋换小屋” 分层产业是主流

By Poh Gin,

2022年08月16日

屋子不是该越换越大吗？

在马来西亚许多人心中，有地住宅（Landed House）依然是大家心头爱，较少人偏爱公寓，只是有些人住在寸土寸金的城市区，实在负担不起有地住宅，才只好转向高楼住宅。

而且无论是财富或是家庭发展，一般人的既定印象就是，房子应该要越换越大。

但如今市场专家认为，可能越来越多人要“大屋换小屋”，推动分层产业（Strata Property）成为未来的主流。

亿达法务办事处创办人陈佐彬（Chris Tan）出席2022年Cityplus“突围！钱进！”投资峰会时指出，很多人在疫情期间发现，原来不一定要买大间的屋子。

嘉宾们对房地产发展课题侃侃而谈。左起为刘添进、陈佐彬和沈颂能。

保值又能增值

“太大的房间没人来会感到寂寞，因此开始重整资源，大房换小房，转向公寓等分层产业。”

而且从价值的角度来看，分层产业有结构性的房屋管理和保安优势，不仅能保值，也能增值。

“分层式生活成为主流，以往的社区生活是通过志愿自助性质的睦邻计划，但分层地契房产有法律管制，以及需要业主参与和管理社区生活。”

根据观察，很多人在疫情期间存了钱及买股票，之后赚钱了就转投资买房。

“有个自然规律，股市走势好时，6个月后房市就会跟着来的。”

分层产业有结构性的房屋管理和保安优势，不仅能保值，也能增值。

提升物管效率 将科技融入住户生活

大马莱坊执行董事沈颂能也指出，疫情后发展商更重视应用科技发展智能家居，提供住户更好的生活体验，并通过物业管理系统提升管理效率。

他举例，日本发展商与汽车公司和包裹快递公司合作，提供高楼住户坐车出行、平台购物送货到家的无缝服务，相信吉隆坡分层产业和公寓等未来也会跟进，提供这种创新便利。

他也列出今年10大房地产技术趋势与创新，即人工智能、数据安全、无人机、物业聚合平台、区块链、物业管理软件、大数据分析、建筑管理系统（BMS）、物联网和沉浸技术（immersive technologies）。

“其中物联网设备包括人脸辨识、声控、移动传感器、探测水压、点流量等；沉浸技术，有了VR和AR，客户能更有效地选到属意产业，无需担心实地考察人数、时间和距离的局限；无需实地考察，使用无人机看楼房；人工智能，24小时服务，根据客户需求提供最适合的产业选择，以及提供智能回复功能。”

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有地住宅 比高楼更吃香！

By Poh Gin,

2022年08月12日

发展商有信心卖得好，
买家们也更喜欢有地住宅！

到底是排屋这类的有地住宅好，还是公寓为主的高楼住宅是最佳选择？

答案因人而异。但从大市来看，在我国依然是有地住宅的吸引力更大些！

根据大马房地产网站PropertyGuru DataSense的数据，在今年次季，无论是销售价格指数还是供应量，有地住宅都更胜一筹。

PropertyGuru大马区经理诗仁德拉在文告中指出，次季有地住宅的销售价格指数按季上扬1.32%，按年走高5%。

同时，有地房产的供应量也按季增加1.91%，按年录得7.31%增幅。

“这两个数据表明，此时买家和卖家的信心都略有回升。而且也与房产估价及服务局（JPPH）于今年4月发布的最新市场报告趋势一致。”

当时的报告指出，整体的房产成交量微增1.5%，成交价值则显著增长21.7%。当中，住宅房产是占比最高的类别，占总成交量的66.2%和成交价值的53.1%。

在今年次季，无论是销售价格指数还是供应量，有地住宅都更胜一筹。

需求改善 但未完全脱离困境

另一方面，我国房市整体需求指数按季上升7.93%，反映出大马房市正处于逐步改善的预期趋势。

有地住宅和高楼住宅的销售市场指数、需求指数和供应指数，都取得涨势。史兰德相信，随着疫情过渡到地方性流行病阶段、国门重开和各行各业生产力提升，激励了消费者的信心。

不过，房市尚未完全走出困境，因为还有通胀、升息和买房负担能力的长期问题，持续笼罩着市场。

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二手屋房价 回疫前水平

By Poh Gin,

2022年07月29日

你想买或卖二手屋吗？
价格或许不错哦！

冠病疫情打击房市买气，但二手屋依然受青睐，3年内上涨11%，甚至比2018年的冠病疫情前还要高！

马来西亚房地产网站iProperty.com.my数据显示，2018年时，我国的二手房产呈交价格为31.5万令吉，在2021年时已达到35万令吉，3年内涨11%。

每平方价格的中位数也从2018年的215.41令吉，增长6.3%至2021年的228.91令吉。

诗仁德拉

看好前景 买气回温

PropertyGuru.com.my 和 iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉（Shylendra）说，随着我国逐步放宽行动管控令，消费者对房市前景的预期改善，激励二手屋在去年涨价。

这也意味着，市场对房市的信心逐渐增强，纷纷启动购屋计划。

成交量却减少

不过，虽然成交价被推高，但成交量并没有随之增加，2021年的成交量约12.5万宗，2018年时还有13.7万宗。

诗仁德拉解释，这代表二手屋的买家拥有稳健的财务基础，愿意支付更高的价格购买优质屋业。而且，去年较低的利率以及针对首购族的税务优惠，也为买家创造了良好的入市时机。

有地住宅更受青睐

整体而言，二手的有地住宅价格中位数和成交量，都比高楼住宅来得高。

有地住宅去年的成交价中位数为36.72万令吉，比2018年的33.4万令吉增加了10%；成交量则藏张23.5%。

反观二手的高楼住宅，成交价中位数从2018年的27万令吉，上升7.4%至29万令吉。成交量增幅仅有13.9%。

诗仁德拉补充说，在有地住宅中，排屋是购屋者的首选，排屋的贷款申请增加了29%。

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森那美永久有地住宅 销售亮眼

By Poh Gin,

2022年04月29日

看来永久地契的有地住宅，
依旧受落！

森那美产业（Sime Darby Property）在2022年持续亮眼的销售表现，两项有地住宅项目Nadira和Ilham Residence 2，在周末皆获超过八成的订购。

根据文告，位于巴生的Nadira首期计划，是发展总值达1亿520万令吉的双层排屋项目，共有123间，在开放订购的周末内，取得90%的认购率。如今第二期也已经开放预定。

而Ilham Residence 2则位于莎阿南的City of Elmina城镇中，发展总值达1亿9050万令吉，277间双层屋子卖出了86%，延续这座城镇的好成绩。

森那美位于巴生的Nadira首期双层排屋项目。

买家需更宽敞的空间

森那美产业集团董事经理拿督阿兹米马力肯指出，该集团致力于发展能满足市场当前和未来所需的优质房子，并注意到近来大家对“家”的想法已改变，重视更大、更灵活的居住空间，也在意所居城镇内的娱乐和其他便利设施。

森那美产业集团董事经理拿督阿兹米马力肯

Nadira拥有永久地契，建筑面积从1900平方尺起跳，价格从78万3888令吉，每间屋子都有4卧室和4浴室，还有7平方尺的后院阳台，可当作小花园，让一家大小休闲吃饭看书。

Ilham Residence 2坐落在莎阿南的City of Elmina城镇中。

此项目着重于开放式设计，带来更好的通风环境和自然光，并配备该集团的FittingsPlus+配套，包括基本的警报系统、热水器电线、优质卫浴装备、复合地板等。

Ilham Residence 2则坐落于一个拥有22种独特设施的社区内，并提供多层保安，价格从77万1888令吉起跳。Type A房型拥有各3间卧室和浴室，非常适合刚刚建立起的小家庭，拥有宽敞的厨房，可眺望风景优美的后巷花园。

Type B单位拥有4间卧室和3间浴室，适合成长型家庭；Type C和D则适合大型家庭，拥有各4间卧室和浴室，建筑面积分别为2091平方尺和2468平方尺。

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首期售罄 马星柔佛再推Erica

By Yee Ni,

2022年02月18日

首期获得热烈反响的Erica，
推介第二期项目啦！

马星集团（Mah Sing Group）继续深耕位于柔佛巴西古当（Pasir Gudang）的Meridin East城镇，推出双层联排房屋Erica第二期。

Erica第二期项目邀得柔佛州务大臣拿督哈斯尼推介，出席者还包括巴西古当市长拿督阿斯曼、柔佛州房屋及地方政府委员会主席阿育嘉米尔、沈慕羽华小主席拿督斯里郑金财，以及柔佛美丽苑酒店总经理邱衡波。

马星代表则包括马星房地产部子公司总执行长王振榆、马星项目实施副总经理陈志兴，以及销售与营销副总经理邱惠诗。

哈斯尼（中）为Erica第二期推介礼举行剪彩仪式，左起为阿斯曼和阿育嘉米尔，右起为郑金财和王振榆。

冀发展商建更多可负担屋

拿督哈斯尼在致辞时指出，州政府鼓励发展商持续改善该州的社区建设和发展，必须建造更多可负担房屋，降低买房压力，助州民能真正的居者有其屋。

王振榆也说，马星集团一直视建设更多可负担屋为目标，放眼继续在柔佛提供价格低于50万令吉的房屋。

“同时，有地住宅因为空间宽阔、较高转售价值，以及翻新和维护的自由，在当地更受欢迎。”

配合新春，推介礼上也安排捞生活动，左起为阿斯曼、阿育嘉米尔、哈斯尼、王振榆以及郑金财。

首期项目2023年交钥匙

Erica坐落在1313英亩的Meridin East发展城镇中，这是马星最大规模的城镇，位于马来西亚依斯干达特区，以可持续性发展为主轴，集住宅、商业和轻工业为一体，并由约500英亩的绿植。

以可持续性发展为主轴，设备完善的可负担有地住宅，吸引买家。

该集团去年推出Erica第一期的155个单位已完全售出，归功于可负担的价位、宽敞的空间设计、各式设施和24小时的保安，成功吸引买家，预计会在2023年底交房。

王振榆指出，Erica首期项目的销售表现，彰显有地住宅的高需求，尤其是位于策略地点、高质又可负担的房屋更受落。

高质且设备完善的房型格局。

新推出的第二期项目有210个单位，建筑面积高达1601平方尺，共4房间3浴室，指引价从42.5万令吉起跳。

 

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槟州排屋旺 威省房产交投活跃

By Yee Ni,

2022年02月3日

槟城人最爱排屋！

有地房屋向来是大马购屋者的最爱，但在槟州却是个例外。

远的不说，就以2021年上半年为例，该州房产交易中，50.9%是高楼住宅，其余49.1%才是有地房屋。

然而，排屋仍是最受槟城人欢迎的房屋类别，接着是组屋、共管公寓或公寓。

尽管行动管控令影响各行各业，包括产业市场，但2021年上半年，威省仍是槟州房产交投最活跃的地区。

坐落在威省中部，自2016年起就一直录得最多交易量的大山脚，去年上半年依然是全槟州房产交投最多的地区，而且也同时是首购族和投资者的首选地区。

威省北部的北海排名全槟州第二，第三名同样是来自威省南部的新邦安拔。

槟岛的亚依淡和日落洞，是两个挤入2021年上半年槟州房产五强的槟岛地区，也是自2016年即停留在榜中的“常客”。

和国内许多地区一样，排屋是大山脚最受欢迎的房产种类，当地排屋中位价格为37万2500令吉。

接着是组屋，中位价格7万令吉。

新邦安拔唯一跌价区

不过，北海的房产中位价格涨幅最大，去年上半年按年激增50.48%。

然而，北海去年上半年的房产交易量却大跌50.6%。因此，中位价格大涨，可能是购屋者购买较大间及价格较高的房产。

另一方面，新邦安拔是槟州去年上半年5大房产热点当中，唯一中价价格下跌的一个地区。

投资者购屋退休

2021年上半年，槟州房产市场涉及首购族和投资者的交投分布均匀，其中首购族占52%，其余48%归投资者。

产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my指出，相较于国内其他主要州属，槟州房产市场的投资者比例偏高，显示投资者对槟州产业最感兴趣。

不过，有关数据无法显示，有关投资者购下有关房产后，是自住或供出租用途。

“然而，一直以来，槟城多次获国际旅游杂志评选为全球最佳退休地点之一，去年更获推选为全球第三佳的退休居住岛屿。

“因此，投资者寻求在槟城购屋退休，或是上述投资者交易的一大主因。”

 

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买排屋或公寓好？享乐篇

By Yee Ni,

2022年01月28日

【买排屋或公寓好？第2篇】

天下没白吃的午餐，
享乐也得用金钱交换。

年轻一辈特爱公寓，主要是社区是围篱式，有各种公共设施可以享用。

但是，打造公共设施都需要成本，之后还要维护和保养。

打造这些设施的成本发展商已经纳入房价，但维持和保养这些设施都需要居民付出。

也因为这样，住公寓会延伸出另一个业主必须做好心理准备的经济负担──管理费。

下面列出各种和设施、服务等相关开销，也是买家决定买公寓或排屋前应该细心考量的：

公寓会所设施吸睛

公寓另一项吸引买家方是社区内的各种设施和公用空间，像泳池、健身房、公园、烧烤区、健康步道或球场和游戏室等等。

有些新的排屋楼盘也设有会所，内部同样有各种公共设施。

但对中价位排屋来说，也并非极普遍，大部份只有儿童游乐场或公园。

享公共设施有代价

一般概念是，住公寓，每月都要付管理费（Maintenance Fees），用作管理公共空间和设施，还有支付整个社区的清洁和安保费用。

当然，还有管理处提供的保安服务，还有保全设备也需要维护。

而用作维修损坏设施，或是翻新用途的开销，业主也需要固定贡献维修基金（Sinking Fund）给管理处。

所以常常有人说，“住公寓，退休后没收入还要付管理费，承担不了。”

可是，这也是一个误解，并非公寓才要付管理费，住排屋就不用付。

因为凡是2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）管辖的住宅，业主也要付以上费用，和有地房产与公寓无关。

如果你选的排屋是围篱式社区，採纳分层管理，社区内也有保安、会所和各式公共设施，所谓“羊毛出在羊身上”，这类社区的居户也得承担管理费。

欠管理费后果严重

顺带温馨提醒，根据2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013），所有分层地契社区的业主，法律上都有义务付管理费，拖欠不还，管理处可依法追究，包括起诉破产。

同时，地方政府也可上门执法，并把屋内财物拍卖用作还债。

 

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买排屋或公寓好？金钱篇

By Yee Ni,

2022年01月28日

【买排屋或公寓好？第1篇】

有地住宅还是高楼公寓，
这道选择题会难选吗？

很多人可能一辈子才买一间房子，当然要深思熟虑，方便做预算和规划。

“买高楼式的公寓好还是买有地房产，例如排屋好？”应该是大家要思考的最基本问题。

撇开地点、设计、发展商和地契问题，决定买哪种住宅之前，至少要先了解公寓和排屋之间的差别或利弊。

下面为大家梳理一些重要跟钱相关的看点，值得大家拍板前好好思量：

好地点公寓较易负担

地点相距不远的话，排屋价格往往比公寓更高，主要是地价偏高，而且策略地点的供应很紧，身价自然水涨船高。

相对下，公寓售价比较低，对社会新鲜人、年轻夫妇来说，更易负担；没有父荫又想住在市区的首购族，买公寓更容易一圆业主梦。

市区旺区新排屋难求

因为土地很有限，一般在市中心新推出的住宅楼为都是公寓为主，发展成熟的旺区情况也一样。

市中心的有地房产，一般都是老房子，不介意买旧屋的人，也要另外准备一笔现金来装修。

还是坚持要买排屋？那可能要住得离市区远一点才有新楼盘，而且新推出的有地住宅，一般都是分层地契的项目。

地契种类影响门牌税

门牌税（Cukai Pintu / Taksiran或英文Assessment Rates），是地方政府依据房产单位可收租金来评估出税率而制定。

也就是说，房产的潜在租金越高，门牌税也越高；所以同类房产在不同区，或者是同区但不同类型的房子的门牌税不同。

很多人不知道，高楼房产即使是同区或毗邻，门牌税都可能不一样。

相对一般纯住宅公寓，商用地契（Commercial Title）的服务式公寓（Serviced Apartment），又或顶著各种好听名堂如SoHo、SoFo及SoVo的单位，门牌税更高。

反观排屋，都是建在住宅用地，门牌税就自然是依据住宅房屋的税率计算。

 

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95%公寓卖不出！

By Poh Gin,

2021年12月31日

第3季新推介房产，
销售量最糟糕！

最近市场不断有新楼盘推出，可你想过当中有多少可以卖出？

国内上季新推介4956间房子，但仅售出1169间住宅或23.6%。

如果你觉得认购率很低，再细看国家产业资讯中心（简称NAPIC）的数据，可能就要吓到了！

NAPIC数据显示，上季新推介的高楼住宅共1928间，才97间预售成功或 5%，意思是每100间新推出的公寓，就有95间卖不出。

上季，有地住宅新推介3028间，售出1072间，或预售35.4%。

事实上，第3季新推介的4956间房子，数量比第2季劲缩了54%，也比首季少16%。

追踪NAPIC过去的数据，有地或高楼住宅推介的量，都是年初以来推介量最少的一季。

在住宅类方面，年初以来新推介单位有地住宅比高楼多，但认购率同样跑赢高楼住宅。

相对过去，新推介房屋一直以隆雪两地为首，第3季新楼盘居首还是吉隆坡1378，其次是马六甲740。

雪兰莪以 628间排第3；向来新楼盘不多的彭亨，上季有627间新房子推出市场。

应该是受市场买气影响，考虑到购屋的负担能力，新推楼盘价格方面，看到相当明显调整。

NAPIC数据显示，上季推出新场的新楼盘有51.7%售价低过30万令吉，另33.6%售价在30万以上至50万令吉之间；过百万定价只有44间或0.9%。

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抗跌产业最保值

By Poh Gin,

2021年05月11日

所谓抗跌性产业，指的是这类产业，纵使房价下跌，也跌得不多，甚至不跌。

但究竟什么样的产业才属于抗跌性强、具有抗跌力的产业呢？

这里就为读者介绍几项供参考。

1）有地就有价

有地产业，永远有价。

地价昂贵，尤其是在寸金尺土的巴生谷一带，有地的产业如排屋、半独立式或独立洋房等更是买少见少，因此在淡市中，有地产业往往比一般的高楼产业更抗跌、也更保值。

2）好地点占优势

好地点的产业，永远抢手；租金好、增值潜能大，不愁租户，也不缺买家！

好的地点，无论多贵都值得买；否则，多便宜也不值得买！

一个好地点，若是商用产业，首先必须座落在人口集中、交通方便、基础建设良好的闹市中心与黄金地带，尤其是商业区、旅游区、外国人聚集区等高增长区。

若是住宅，也最好在距离市中心方圆20至30公里的范围内。太远的话，就很难引起租户或买家的兴趣。关于这点，精明的投资者心中都有一张地图，也都了解什么地点投资最好。

3）交通连接便捷

毕竟不是每个人都有交通工具，公共交通于是便成了无交通一族的唯一依靠。

交通便利，包括邻近有轻快铁、单轨火车、巴士等的产业，出入方便，好租也好卖。

事实证明，周边设有轻快铁、单轨火车、巴士等的产业都较没有的增值不少。

4）生活机动便利

衣食住行，除了住、行，还要衣、食，周边还需要有便利设施如商店/商场、餐厅、银行、幼儿园/学校、诊所/医院、邮政局、消防局等，为你提供种种生活便利。

5）稳健发展商

信誉良好的发展商，有目共睹有口皆碑，不仅是购屋者与投资者的信心保证，也是产业增值的有力保证。

在投资之前，专家建议投资者，最好明查暗访，事先调查清楚发展商的公司背景资料，包括上市公司或发展商开发历史、商会组织（如马来西亚房地产发展商会会员）、过往开发经验、开发口碑、竣工品质、品牌形象与得奖纪录等。

事实证明，好品牌好名声的发展商，一旦单位建竣之后，产业价值都能比售前增值20、30、40%以上。一些外资投资者甚至指定投资特定品牌的产业单位，价高易售、保值、转售率都很高。