林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

土地诉讼终审判决
公司为合法土地拥有者

案情

在这宗有关土地骗局的上诉中，相关土地的原注册地主以卓先生（译名）及义德先生（译名）（现已去世）名义，为联名信托人。

随后，该土地拥有权转让给卓先生以个人身分持有。

张先生通过2011年5月11日签订的买卖协议，将土地转售给欧先生（译名）。

根据买卖协议，该土地于2016年9月13日由张先生转让给欧先生，并进行了相应的注册。

根据志期2017年2月13日的另一份买卖协议（以下简称第二份买卖协议），欧先生再将土地转售给一家公司（以下简称该公司）。

根据第二份买卖协议，该土地于2017年9月26日从欧先生转至该公司名下，并进行了相应的注册。

在发现该土地被出售给一家公司后，卓先生申请了私人冻结令，寻求冻结该土地的使用。

此外，土地局也针对该土地，申请了注册官土地冻结令。

随后，卓先生在高庭提出诉讼，寻求收回该土地。

卓先生主要辩称，有人冒用其名义，将该土地转让给欧先生的行为，具有欺诈性，因此该土地转让须喊停。

此外，卓先生声称，随后将土地转让给上述公司也是无效的，因为该公司不是善意的买家。

为此，卓先生指控冒用其名义者与律师及欧先生串谋，以骗取他的土地。

卓先生也指控欧先生串谋上述公司一起欺骗他，而土地局也疏忽大意，并将土地拥有权给了冒用其名义者。

欧先生没有对诉讼进行辩护，因此高庭对他作出缺席判决。

上述公司则在辩护中辩称，它是以价值不菲的成交价格，购买该土地的善意后续买家。

高庭法官认定，该公司是直接购买者，而非后续买家，不享有国家土地法典第340(3)条文的保护。

因此，针对该公司提出的上诉，需要确定以下问题：

i)该公司是直接买家或后续买家；

ii)该公司是否付出价值不菲的成交价格的善意买家；

iii)向土地局提出索偿。

上诉庭裁决

就本案的各项事实而言，该公司已全额支付了该土地购买价（这通常是主要考虑因素），而且该公司的律师对该土地进行了适当的搜查，随后提供了适当的转让文件，该公司是一名善意买家，以有价值的代价购买该土地。

因此，该土地的所有权必须重新归属该公司。

土地局完全没有解释其法定行为和疏失。这对土地局针对卓先生的严重疏忽索赔抗辩来说是不利的。因此，土地局必须对卓先生作出相应补偿。

林国强律师
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协议已确认
不存有虚假陈述

案情

答辩人（买方或购屋者）以250万令吉价格，向上诉人（发展商）购买了一间洋房（以下简称物业）。 随后，双方签署了一份买卖合约。

由于该物业是一间示范屋，买方还同意通过一项附加协议，以45万令吉的价格，购买该物业的所有固定装置、配件和室内设计工程。买方随后终止了买卖合约和附加协议。然而，买方继续支付了物业的买价，并已完全缴清。

买方随后对发展商提出诉讼，要求恢复原本的法律地位，犹如协议从未存在一般。

买方同时控诉发展商违反了协议。高等法庭法官基于以下原因，同意了买方的控诉，理由是：

(a)逾期交屋赔偿金（LAD) 应计算到买方领取物业钥匙的日期；(b)存在虚假陈述，因为发展商向购屋者表示，将交付一座“豪华高端”物业；(c)以“现状出售”基础购买的固定装置，须处于完美状态和无缺陷，而发展商交付的物品充满了瑕疵； 以及(d)买方有权撤销协议，因为发展商未能纠正物业及其固定装置中的各种缺陷。

发展商对高庭的裁决提出上诉，理由包括：(i) 买方已确认了协议；(ii) 不存有虚假陈述；以及(iii) 不存在协议总体交付的失败。

上诉庭裁决

上诉庭裁定，并没有发生协议总体履行的失败，因为购屋者已取得了该物业的空置权，并行使了他在协议下的权利，包括领取了房屋钥匙、检查物业并向发展商提交他的瑕疵检查清单，要求赔偿逾期交屋赔偿金，并继续支付为购买物业而提取的银行贷款。

购屋者还确认了协议。因此，购屋者现在不能撤销协议，并寻求恢复现状。而且，由于购屋者已确认了协议，高庭法官不应发出撤销协议的谕令。

高庭向购屋者同时给予撤销协议和赔偿金的裁决时，法官在法律和事实上犯了错误，提供了不一致的法律补偿措施。

此外，高庭法官实际上发现了物业存在缺陷，但这些瑕疵并未导致物业无法居住。

从高庭法官的裁决结果来看，这些缺陷并非由建筑瑕疵引起，且物业仍可以居住，发展商并非无法履行协议。

因此，在发展商并非无法履行协议，以及有关物业虽有缺陷，但仍可居住的情况下，高庭法官允许购屋者撤销协议的判决，已犯了事实和/或法律上的错误。

结论

上诉庭驳回了高庭的判决。

上诉庭裁定，购屋者的索赔，应局限于由于发展商未能解决房屋缺陷和遵守买卖合约和附加协议中规定的具体条件，而产生的损害。

林国强律师
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地主提名自己
为发展商

本案中，上诉人为地主。他们与答辩人签订两份单独的合约，出售部分待开发土地。

根据第一份合约，上诉人同意以每块5000令吉的价格，向答辩人出售60块指定建筑用地，并以每块7000令吉的价格计算，以42万令吉的开发价，清理这整片土地。

上诉人还同意指定一名持牌发展商，按照第一份合约所附的计划和规格，在每块土地上建造一座联排别墅，建筑价格为84万令吉，按每栋房屋1万4000令吉计算。

在第一份合约之后，答辩人已向上诉人支付72万令吉，其中土地价格为30万令吉，开发价为42万令吉。

根据第二份合约，上诉人同意向答辩人出售指定的土地，并获得25个独立的地契，该土地分为地块，用于建造14栋半独立式房屋和11栋洋房。

答辩人已为这些地块支付了42万6300令吉，其中土地价格为17万2000 令吉，开发价为 25万4300令吉。

在已售出的85块地块中，上诉人仅将第一份合约下的一块排屋地块，以及第二份合约下的一块半独立式地块，转让给答辩人。

第二份合约下的10个洋房地块被发现没有商业用途，因为铲平土地需要花费约1300万令吉。

地主提名自己发展商

上诉人提名自己为第一份合约的发展商，并提交了一份建筑合约草案，但被答辩人拒绝，因为它不符合1966年房屋发展（管制与执照）法令的规定。

主审法官认为，第一份合约是出售拥有房屋的土地，因此受到房屋发展法令的约束。

他认为，上诉人未能将地块转让给答辩人，因此违反了两份合约。

关于第一份合约，他下令具体履行将剩余59块排屋地转让给答辩人的义务，并判给间接损失赔偿，其中包括建造60栋排屋的额外费用和18万7200令吉的赔偿金。 作为1970年房屋发展商条规下的赔偿。

至于第二份协议，他下令具体履行余下13块半独立式地段和1块洋房地段的转让事宜。 对于10块无用洋房地块，上诉人被谕令退还合约价款20万3000令吉及利息。

除了具体履行合约外，法官还下令对所产生的额外建筑成本进行赔偿，即9栋半独立式房屋11万7000令吉，11栋洋房14万8500令吉。

上诉人向联邦法院提出上诉，但上诉被驳回。 上诉人对联邦法院的判决提出上诉。

转地之前一直是地主

判决

通过第一份合约及上诉人提名本身为发展商，上诉人开始从事房屋发展业务，同意在一个发展项目中，建造4个以上的房屋单位，并以此出售房屋。

1970 年房屋发展商（管制与执照）条规第11条文，土地可能归属于非发展商的地主，在这种情况下，有关发展合约条款和条件的规则，应尽可能适用于地主和发展商。

在本案中，上诉人在转让建筑用地之前一直是地主。

根据第一份合约和提名，上诉人成为房屋发展商，根据合约建造60套联排别墅，并按建筑价格出售给答辩人。

结语

地主在没有发展商执照的情况下，也有可能受到房屋发展法的约束。

林国强律师
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洋房漏水纠纷终审裁决

本案是高级围篱保安社区洋房的购屋者，对发展商兴讼。

买家购买了位于雪兰莪州某个发展项目的双层独立洋房。

购屋者于2010年8月26日致函发展商，列出了其所称的洋房中存在的缺陷，并要求发展商在两周内，向购屋者提交其拟议的整改计划，供购屋者过目和核准。

发展商于2010年9月9日回复信函，主要表示发展商正获取其顾问的答复。此外，发展商表示，根据惯例，发展商不曾在缺陷修复工程展开前，取得业主或其顾问工程师的批准。

发展商回复购屋者称，发展商愿意对部分工程进行整改，但肯定不会对涉及升级的工程进行整改。

为了进行整改工程，发展商为购屋者提供了约14天的2人替代住宿。

最后，购屋者于2011年8月29日致函发展商，由于发展商未能修复缺陷工程，买家将聘请第三方进行修复，并向发展商收回由此产生的费用。

发展商于2011年9月5日作出回应，否认购屋者的指控，并重申发展商愿按照其顾问的建议，进行适当的整改工程。

此外，发展商于2012年2月2日致函购屋者，由于购屋者未予答复，且缺陷责任期自2011年9月起已届满，发展商认为此事已告一段落。

导致本次诉讼的购屋者投诉，基本上是该洋房存在重大缺陷。

漏水为房屋主要缺陷

漏水是主要缺陷之一，也是本文讨论的主题。

购屋者是根据防水和瓷砖的整改进行索赔，而补偿金额是根据购屋者证人的估计。该名证人是一位专业机械工程师，但进行此类成本估算的合适专业人员，应是注册建筑师或工料测量师。

根据购屋者在土木与建筑缺陷整改摘要第1项中对防水、瓷砖和清理的目击估计，估计费用为11万零924令吉83仙。

该等缺陷是购屋者在缺陷责任期内向发展商提出的，但发展商未能进行整改。购屋者阻挠或妨碍发展商的工作，尤其是该名购屋者的丈夫坚持要求发展商提出整改计划，并事先获得其批准，是不合理的。

购屋者估计的补偿金额过高，并观察到瓷砖整改，与根据控状第41(iv) 段要求更换内部管道所需的一致。

基于预防原则，合理费用应为发展商证人所提到的发展商的费用，金额为6万零479令吉85仙。

厨房地板上有积水

至于根据控状第41(iii) 段提出的水管泄漏索赔，合理的损害衡量标准，是应基于设施或性能的损失，而非购屋者证人建议的更换整个内部水管。因此，合理的赔偿为1万令吉。

购屋者再次依赖其证人根据控状第41(v)段对此索赔的成本估算，金额为买方土木与建筑缺陷整改摘要第5项中的 2929令吉28仙，加上由于据称整改对现有厨柜的影响，另加2万894令吉72仙用于更换厨柜，而购屋者只提供了一个报价。

这也是发展商承认，但在缺陷责任期内无法整改的又一缺陷。因此，基于预防原则，正如发展商证人所提到的，法庭认为，发展商的整改成本应为8555令吉58仙。

结语

这个洋房买卖纠纷的另一个典型案例，双方之间的关系因期望不符而出现问题。

林国强律师
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买家获发展商赔偿

案情：

起诉人是彭亨州直凉一个廉价屋项目的多名买家。

买家已与答辩人（即发展商）签订各自的买卖合约。

上述多名买家分别向淡马鲁地方法庭提出索赔，要求赔偿，理由是他们的房屋没有按照作为合约一部分的批准计划中规定的规格建造。

法官作出了有利买家的裁决，并发现发展商违反了各自的买卖合约。裁判官进一步判给购买单层房屋的买家8400令吉连同堂费和利息，作为补偿；购买双层房屋的买家则获得4500令吉连同堂费和利息作为补偿。 房屋发展商针对这些裁决提出上诉。

问题：

买家在向法庭提出索赔之前，是否必须遵守协议买卖合约第23条文（其中规定买家须发出书面缺陷通知）；

买卖合约中的所有条款实际上都是法定要求，必须严格遵守，特别是第23条文作为对买家的额外保护，但并不影响或限制他们在普通法下的权利。

1966年房屋法令和有关条规旨在改进和补充普通法的救济措施，并不明示或暗示剥夺当事人获得合约救济措施。

对于买家未能根据买卖合约第23条文发出任何书信通知，并不妨碍他们根据普通法，向发展商在法庭上提出违反合约的民事索赔。 因此，发展商提出的“禁止反言的原则”（estoppel，即不可针对已裁定的事实作出否认）问题并不存在。

买家在入伙纸发出后，是否有权因房屋不符合规格而要求赔偿？

发展商辩称，由于这些房屋的入伙纸是由有关当局签发的，证明该房屋适合居住，因此买家无权声称该房屋因不符合规格而存在缺陷， 也无权向发展商索赔。

在本案中，入伙纸是由相关当局签发的，该入伙纸将证明有关房屋被认为适合居住。

该证书由发展商在房屋竣工后及相关当局确信1984 年统一建筑法》(GN5178/85)（“UBBL”）的相关规定已得到遵守后签发。

UBBL为相关房屋制定了最低标准和规格。

然而，买卖合约及批准的建筑平面图是单独的文件。 与 UBBL 中的规格相比，买卖合约和批准的建筑平面图中包含的房屋规格，可能有所不同（但不得较差）。

因此，如果发展商符合UBBL的规格，并不一定意味着他也符合或履行了买卖合约和批准建筑图测中的规格。

买家对任何缺陷或不符合规范要求赔偿的权利，并不取决于入伙纸的签发。

这些权利是根据买卖合约第23条文及普通法中关于违约的条款规定的。

如果发展商的论点被接受，那么根据买卖合约第23条文及相关法律，特别是 1982年房屋发展商（控制和许可）条例（现已于 1989 年修订）赋予买家的权利和保护和普通法对于违约的规定，将毫无用处，根本没有任何作用。

林国强律师
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时间是合约的关键

案情

事件演进表

• 8/8/1984： 双方签署买卖协议（24个月内完成兴建房屋）
• 7/8/1986： 房子还没有完工
• 19/1/1987： 起诉人（购屋者）向答辩人（发展商）发出撤销买卖协议的通知
• 1987年5月： 房子竣工
• 9/12/1987： 发展商发出入伙纸

起诉人和答辩人要求法庭确定初步问题：

买方是否可以针对他要求撤销1984年8月8日签署的买卖协议，起诉发展商，因为有关房子在1986年8月7日即竣工日期之前尚未竣工。

买卖协议第7条文阐明，在与该协议所有条款有关事宜上，时间至关重要。

买卖协议第 18(1) 条文阐明， 卖方应在该协议签订之日算起的24 个月内，完成兴建上述建筑物，并交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）给买方。

协议第18条第(2)条文阐明，如果卖方未能及时交付空屋，卖方应立即支付违约金给买方，违约金是按购买价格年利10%（按日计算）来计算。

判决

法庭认为，问题在于，买方虽有权根据买卖协议，获得延迟交屋的违约金，但是否也有权选择解除协议。

1950年合约法令第56条文阐明，如果双方的意图是时间应成为合约的实质要点，许诺的一方未能按照合约规定的时间履行合约，则接受承诺的另一方可以选择撤销合约。

本案中，时间是合约的关键，而合约是可以撤销的。因此，由于该房子未能在协议签订日算起的24 个月内竣工，买方可选择继续履行合约或撤销合约。

根据1950年合约法令第76条文，合法解除合约的一方，有权就因不履行合约而遭受的任何损害获得赔偿。

有权获违约赔偿金

在本案中，如果发展商未能在24个月内完工，购屋者有权获得违约赔偿金，但这并不以任何方式剥夺买方解除合约的权利。

与此相关的是，购屋者已与发展商签订了购买该房屋的买卖协议，并预计两年后搬入该房屋。

因此，购屋者当然会为此做好必要的准备，而这项入住计划的任何改变，都会给他们带来很大的不便和产生额外的费用。

因此，如果房屋没有在指定日期竣工，而且实际上，在向发展商发出终止通知后的5个月后，房屋也没有竣工，而只能在9个月后才竣工，并仅在指定日期的16 个月后才颁发了入伙纸，法庭因此认为，根据法律原则和判例法，买方即原告有权解除与答辩人即发展商的合约。

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发展商这回
真的是赔了夫人又折兵

案情

7名起诉人（“买家”），其中两人是夫妻，是答辩人（发展商）开发的雪邦一个房屋项目6套公寓买家。

买家和发展商之间签订的买卖协议，是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令下签署的法定买卖合约。

买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下，将房屋外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块（aerated concrete building block）改为柔芯（flexcore），违反了买卖协议第12条文。

买卖合约第12条文 – 材料和工艺符合描述

上述单位及所有共同产业应按照本附表四中规定的描述，以及按照已接受与批准的有关当局批准计划，以良好和熟练的方式建造。

除非有关当局要求，否则在未经买家书面同意下，不得对其进行任何更改或偏离。买家不承担此类变更或偏差的费用。

而且，如果变更或偏差，涉及替换或使用更便宜的材料，或省略最初同意由卖方进行的工程，则买家有权降低购买价格，或索取相关的损害赔偿。

问题

如果根据1989年房屋发展商（管制及执照）条例下签署的法定买卖协议附表H第12条文所阐明的条件，要申索损害赔偿，是否需要在法庭宣判之前，先出示实际损失的证据？

买家有权获得用蒸压加气混凝土砌块替代柔芯的费用，这样他们就能拥有他们应得或法定的建筑材料，并且报价单也提供了修复工程费用的表面证据，其中包括拆除现有墙壁。

在没有反驳证据的情况下，发展商并不能指买家所申索的38万500令吉赔偿金额“过高且不合理”。

这是买方承包商需要用于补救工程费用的金额，也是法庭上的唯一证据，而法庭已接受该证据作为买方蒙受损失的证据。

面对与任何其他证据均无前后矛盾的报价，发展商提出赤裸裸且未经证实的指控，即买家所申索的38万500令吉金额“过高且不合理”，以及需要不止一份报价来证明，是徒劳无功的。

因此，上述38万500令吉金额须被视为补救工程的合理成本。

事实上，报价单提供了将要进行的工程的详细分类，以及每项工程的费率和金额（以令吉计算），总计38万500令吉。

该金额须包括蒸压加气混凝土砌块的成本，该砌块是用于替代柔芯的材料。这也是补救措施的全部目的，即让买家“处于与合约已履行相同的情况”。

结论

建筑承包商发出的报价单，需包含必要细节，可证明缺陷造成的实际损失的证据。买家在向发展商就房屋缺陷提出索偿时，也建议提出几份不同承包商的报价单。

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由于需要进行大修补
最终不得不重建

一名买家于1984年与发展商签订协议，以6万2950令吉购买一间单层排屋。

之后购屋者针对房屋的缺陷，向发展商作出口头投诉，孰料虽然修补工作已完成，但效果不尽如人意。

购屋者进一步投诉，在完成修补工作后，仍不满发展商的维修结果，因此通过律师致函，寻获撤销有关房屋买卖协议。

案情：

问题：

法庭须考虑是否存在根本性的违约行为，以确认购屋者撤销协议的合理性。

判决：

照片显示了相关房子状况不佳的情况。

所谓一图胜千言，除了强调严重缺陷外，购屋者还举证发展商在1990年之后的后续行动，指当时发展商确实拆除并重建了该房子。

发展商承认确实进行了重建，但辩称有必要拆除墙壁和屋顶，以修复有关房子的地基和结构。

这一事实证实了法庭的裁决，即 1986 年交付给买家的房子，不是后者同意和期望的房产单位。如果该房子是按照所有规定的规格和法律要求建造的，那么该房子肯定不会被拆除和重建。

发生根本性违约

从起诉方举证的证据看来，1986年交付给购屋者的房子，并非他们所预期的，因此发生了根本性违约。

所列举的证据清楚显示，该房子在交付给购屋者时，形状很糟糕，需要进行大量的修补工程，最终不得不重建。

由于交付的该房子不如买卖协议所述，因此存在根本性违约。在一般与建筑商签订的待建房屋买卖合约中，卖方暗示保证房屋将以高效和熟练的方式建造，并使用适当的材料及适合居住。

交付不适宜居住且不安全的缺陷房屋，后果是发展商同时也违反了协议第7条文。 第7条文阐明，时间是协议的关键。

问题：

法庭须考虑是否存在根本性的违约行为，以确认购屋者撤销协议的合理性。

结语：

法庭谕令发展商退还购屋者已支付的款项，并向购屋者支付以下费用：

(a)房屋购买价格6万2950令吉

(b)贷款利息为10%

(c)手续费

(d)印花税630令吉

(e)相关地税及

(f)门牌税

(g)已确认支付给专家的费用300令吉

(h)律师费1276令吉