土地局疏失让骗局过关
2023年12月10日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
土地诉讼终审判决
公司为合法土地拥有者
案情
在这宗有关土地骗局的上诉中,相关土地的原注册地主以卓先生(译名)及义德先生(译名)(现已去世)名义,为联名信托人。
随后,该土地拥有权转让给卓先生以个人身分持有。
张先生通过2011年5月11日签订的买卖协议,将土地转售给欧先生(译名)。
根据买卖协议,该土地于2016年9月13日由张先生转让给欧先生,并进行了相应的注册。
根据志期2017年2月13日的另一份买卖协议(以下简称第二份买卖协议),欧先生再将土地转售给一家公司(以下简称该公司)。
根据第二份买卖协议,该土地于2017年9月26日从欧先生转至该公司名下,并进行了相应的注册。
在发现该土地被出售给一家公司后,卓先生申请了私人冻结令,寻求冻结该土地的使用。
此外,土地局也针对该土地,申请了注册官土地冻结令。
随后,卓先生在高庭提出诉讼,寻求收回该土地。
卓先生主要辩称,有人冒用其名义,将该土地转让给欧先生的行为,具有欺诈性,因此该土地转让须喊停。
此外,卓先生声称,随后将土地转让给上述公司也是无效的,因为该公司不是善意的买家。
为此,卓先生指控冒用其名义者与律师及欧先生串谋,以骗取他的土地。
卓先生也指控欧先生串谋上述公司一起欺骗他,而土地局也疏忽大意,并将土地拥有权给了冒用其名义者。
欧先生没有对诉讼进行辩护,因此高庭对他作出缺席判决。
上述公司则在辩护中辩称,它是以价值不菲的成交价格,购买该土地的善意后续买家。
高庭法官认定,该公司是直接购买者,而非后续买家,不享有国家土地法典第340(3)条文的保护。
因此,针对该公司提出的上诉,需要确定以下问题:
i)该公司是直接买家或后续买家;
ii)该公司是否付出价值不菲的成交价格的善意买家;
iii)向土地局提出索偿。
上诉庭裁决
就本案的各项事实而言,该公司已全额支付了该土地购买价(这通常是主要考虑因素),而且该公司的律师对该土地进行了适当的搜查,随后提供了适当的转让文件,该公司是一名善意买家,以有价值的代价购买该土地。
因此,该土地的所有权必须重新归属该公司。
土地局完全没有解释其法定行为和疏失。这对土地局针对卓先生的严重疏忽索赔抗辩来说是不利的。因此,土地局必须对卓先生作出相应补偿。