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交付有问题的商铺办公室……

2022年11月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

商务产业,
有些条规和住宅房产不一样……

商店办公室不需要完工与合规证书吗?

在某个案件中,买家投诉发展商交付空置商铺办公室的方式。

案情

在这起带到上诉庭的案件中,上诉方是高等法庭的第一答辩人(“发展商”),而答辩人是高庭的原告(“买方”)。

发展商对高庭允许买方根据日期为 2011 年 6 月 30 日的买卖合约,因延误交付一座商店办公室,而向发展商索赔违约金的决定,提出上诉。

买方与发展商签订买卖合约,以买卖有关店铺办公室。

买卖合约规定的店铺空置产业(Vacant Possession,俗称移交锁匙)交付日期,为自“批准期限”或“批准延长期限”之日起36个月届满或之前,如其中所定义,并将于2015年6月4日到期。

随后,建筑师于2015年发出两份延期函,据称将36个月的期限延长至2016年1月15日,理由是发展商与承包商之间的合约存在争议。

2015年12月30日,发展商通知买方,已准备好移交空置的商店办公室。

然而,买方声称,商店办公室还没有准备好以空置产业的方式交付,因为仍没有电流和水源供应,也没有准备好连接到商店办公室,通往商店办公室的永久通道尚未准备好或可用,并且尚未为该项目颁发完工和合规证书。

空置产业的交付被买方声明为无效,而且即使有效,从2015年6月4日至2016年2月25日延迟了265天,发展商有责任支付 给买方违约金总额为105万2739令吉73仙。

 问题

– 建筑师的信件是否可以被解释为有效的延长买卖合约有效期限。

– 空置的商店办公室何时交付给买方。

判决

买卖合约中的指定期限于 2015 年 6 月 4 日结束是无可争议的。事实上,建筑师的信件不符合延期证明的条件,不能合理化发展商延迟将空置的商店办公室交付给买方。

发展商主要承包商的重组活动造成的违约并非不可抗力事件,并且不超出发展商根据买卖合约第 13.1.1 条对该项目的控制。

在没有使用权的情况下以“空置产业”方式移交商店办公室给买房并非新鲜事,即使在房屋的销售中,1989年房屋发展(控制及执照)法令附表H在法定买卖合约的第 27(3) 条款中,涵盖了一项移交没有使用权的空置产业的条款。

因此,在没有使用权的情况下,实际的水电供应问题并不相关,本案中的买卖合约也没有像买方声称的那样具体说明此类要求。 “使用”和“拥有”之间有明显的区别。 空置产业并不等同于使用权。

由于买卖合约明确规定了空置产业的交付方式,发展商已遵守该方式,根据发展商于同日发出的信函,空置产业交付给买方的时间为2015年12月30日。发展商的论点有其道理,即买卖合约第 13 条,仅要求发展商实际完成工程,并提供建筑师实际完成的证书,因为足以提供空置产业,而且如果商店办公室没有与基本公用设施相连也没有关系。

上诉庭批准了发展商提出的部分上诉; 从 2015 年 6 月 4 日至 2015 年 12 月 30 日计算,发展商须支付 83万4246令吉违约金,连同高庭判决日算起,每年 5% 利息给买方,直至全额和最终付款。此外,发展商和买方各自负责本身的堂费; 高庭于 2018 年 7 月 18 日作出的判决被更改/搁置。

结语

商店办公室不受 1966 年房屋发展法令的保护。因此,各方可以自由协商买卖合约的条款。 当事人之间签订合约的神圣性应得到维护。

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公寓多余停车位 发展商无权管?

2022年10月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位,是属于共管楼宇的一部分,还是属于发展商的?

在Sri Keladi Sdn Bhd(清盘中)v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中,讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人(发展商)是Bukit OUG Condominium的发展商,该公寓项目是由住宅和商用产业组成(发展项目)。

2. 发展商清盘后,清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位,清盘师随后刊登广告出售,以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构(Joint Management Body),以149个停车场为共同产业的一部分为由,入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议,因为该项目尚未发出分层地契,并辩称作为土地拥有者和发展商,它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉,并裁定149个停车位是发展项目的一部分,旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决,立即提出上诉。

6. 发展商认为,高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示,停车位不是该发展项目的共同产业,因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么?有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义?

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分,取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业,不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此,149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此,联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下,应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下,是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读,并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此,高庭的裁决是错误的,并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约,在没有对共同产业作出任何定义的情况下,因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约,其涵盖与附表H买卖合约不同的规定,其中第32条文阐明,停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主,也不能被视为共同产业;停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权,将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下,过剩的停车位将不被视为共同产业。

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房屋管控官 守护购屋者权益

2022年10月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

遇到有问题的发展商吗?
可找房屋管控官申诉

1966年房屋发展(管制与执照)法令下,房屋发展商有什么法定义务需要履行?

该法令第7条文阐明,持牌发展商必须做到以下事项:

(a) 在对根据该法令第 5(3) 条文提交给房屋管控官(Housing Controller) 的任何文件 (执照及申请文件)进行任何更改后的4 周内,向房屋管控官提供更改的书面详情

(b) 持续在持牌房屋发展商的任何办事处和分行,以及进行房屋出售的任何其他地方的显眼位置,展示其执照、广告与销售许可证,其经审计的最新资产负债表,以及任何控制和管理持牌房屋发展商业务的人士(现在或以前的全名、通常的居住地址、国籍、原籍国、业务或职业),以及该名人士担任的任何其他董事职位的详情;

(c) 保留或安排保留其在西马办事处的会计和其他记录,以充分解释持牌房屋发展商的交易和财务状况,并确保真实和公平的损益表和资产负债表,以及任何所需附上的文件,并须使这些记录的保存方式,能方便和适当地对其进行审核

(d) 每年以该法令第九条文要求的方式,委任一名或多名审计员

(e) 在有关持牌房屋发展商财政年结束后的6个月内,向房屋管控官呈交并在宪报上公布根据该法令第9条文所准备的审计师报告、资产负债表和损益表

(f) 不迟于每年的 1 月 21 日和 7 月 21 日,或按照房屋管控官指定的次数或要求,向房屋管控官呈交正确且完整的书面宣誓声明,关于发展商施工中的发展项目进展,直到该住宅项目中的所有房屋都已竣工和发出合规证书为止

(g) 如果房屋发展商认为,在房屋开发的任何阶段(完工和合规证书签发之前),发展商可能无法履行其对购屋者的义务,须立即据实告知房屋管控官

(h)发展商须采取以下行动: –

(i) 在发展商收到竣工合格证书日算起的21天内,将该证书提交给房屋管控官; 和

(ii) 在将空置房产移交给有关房屋项目第一名买家当天算起的21天内,以书面形式通知房屋管控官

(i) 如果遇到任何拒绝颁发竣工和合规证书的情况,须据实禀告房屋管控官

(j) 确保房屋的开发是依据任何建筑物监管法律规定的任何条例进行的,并已尽一切努力,为获得竣工和合规证书以及获得房产地契转名,并将其转移给买家

(k) 从移交空置房屋给第一名买家当天起,直到所有房屋的单独或分层产权发放,以房屋管控官所决定的次数,向房屋管控官通报房屋独立产权或分层产权发放,以及此类产权转移给买家的进展

结语

房产发展商有重大的法定义务要履行,以确保买家的权利获得很好的保障。

在这方面,房屋管控官扮演着举足轻重的角色,以确保发展商履行该法令要求的所有法定义务。

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发展商执照条件该检讨?

2022年09月26日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

多项发展项目无法如期完工,
是执照条件太宽松吗?

申请和获得发展商执照需要多少费用?

过去几十年来,鉴于产业价格的上涨,房地产行业的发展商越来越多。

在获取发展商执照之前,需要符合哪些要求?

1966年房屋发展(管制与执照)法令第6条文阐明,在以下情况下,不可发出发展商执照:

(a)除非申请者(如果申请是由一家公司提出的)有现金不少于25万令吉的发行与缴足资本,并向政府的房屋管控官(Housing Controller)存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项的现金,或房屋及地方政府部长可决定的其他形式;

“估计建筑成本”是指兴建房屋的成本,包括财务成本、营运开销和完成房屋工程所需的所有其他费用,但不包括土地成本。

(b)除非申请者(如果申请是由一个人或一群人提出的)向房屋管控官存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项现金,或是房政部长可能确定的其他形式;

(c)除非申请者(如果申请分别由一个人或一群人或一家企业提出的)本身或其任何成员或合伙人不是被判定犯有欺诈或不诚实罪行的人,或未获脱离穷籍的人;

(d)除非申请者(如果申请是由公司提出的)被裁定犯下涉及欺诈或不诚实的罪行,或未脱离穷籍,没有担任申请者的董事、经理或秘书或其他类似职位;

除非申请者(如果申请是由社团提出的)被裁定犯下涉及欺诈或不诚实罪行,或未脱离穷籍,没有担任申请者的主席、秘书或财政,或其他类似职务;

(e)除非在提出申请时,申请者或申请者的任何成员或合伙人(如果申请者是个人或公司的团体)或者申请者的董事、经理或秘书(如果申请者是公司),未因根据本法令被定罪,而被处以超过1万令吉罚款或监禁(未能支付罚款不超过1万令吉的监禁除外);

(f)除非在提出申请时,曾担任或直接参与管理已被法庭清盘发展商的业务的人,不是董事或没有直接参与申请者业务的管理; 以及

(g)如果申请者的绘测师或工程师注册已被吊销,并在申请发展商执照时,根据 1967年绘测师法令或1967年工程师注册法令,其注册尚未恢复。

房政部长仍拥有是否颁发执照给发展商的全权酌情。

房政部长拥酌情权

尽管如此,部长可全权酌情放弃以上(a)、(b)或(d)段中规定的任何或所有条件,或以他认为适当的其他条件,代替任何或所有上述条件。

对于是否颁发执照给发展商,该法令从财务状况、技术性和房屋发展负责人的行为/举止等方面,制定了全面条件,不同类型的申请者需符合不同的条件。

该法令也重视房屋发展负责人的过往记录。

虽然如此,房政部长仍拥有是否颁发执照给发展商的全权酌情,而这酌情须小心及合理地行使。

有鉴于目前许多房屋发展项目无法如期完工,或甚至沦为废弃项目,加上建筑材料价格高涨,以上授予发展商执照的条件是否需要从新检讨,是一个值得深思的问题。

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废弃项目 买家可向发展商索赔?

2022年08月29日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买家购买的项目被废弃,
发展商却另建新项目…

废弃产业项目的买家,可以向发展商索讨逾期交屋赔偿金(“LAD”)吗?

在 Balbeer Singh Karam Singh & Ors V. Sentul Raya Sdn Bhd 案中,上诉庭允许买家就一个废弃项目索取逾期交屋赔偿金。

案情:

1. 买家与发展商就Villa Perhentian Condominium(Villa Perhentian)的单位签订了买卖合约(SPA)。

2. SPA的第22(1)条文阐明,在SPA之日起36个月内交付空置物业。第22(2)和 24(2)条规定了在延误情况下的违约赔偿金。

3. 然而,在完成约30%的建筑工程后,发展商暂停了所有工程,并献议退还所有已支付的购买价款。

4. 买方拒绝了这项献议。随后,发展商废弃了Villa Perhentian项目,开始在同一地点建造另一套名为the Saffron的公寓,以供出售。

5. 因此,买家向发展商提出索赔,其中包括执行买卖合约和/或赔偿,特殊损失、一般损失和/或惩戒性损失。

6. 高等法庭驳回了买方对履行买卖合约的要求,但允许12万令吉的赔偿作为代替。高庭进一步裁定,基于“the Saffron”价值的损害评估是错误的,违约金、利润损失和惩戒性损害赔偿是无理据的索赔。

7. 在上庭的上诉中,买家请求:

(i)撤销12万令吉的赔偿,并根据第22(2)和24(2)条文作出违约金赔偿;(ii)一般损失赔偿;
(iii)退还抵押金。

8. 在交替上诉中,发展商提出的问题包括了:

(ii)在双方没有任何证据和/或提交资料的情况下,裁定12万令吉作为损害赔偿是独断的。

上诉庭裁决:

9. 未违约的一方有权获得该方依法有权获得的损失赔偿。买家有权拒绝退还已支付的押金或付款,并根据买卖合约追讨到期的欠款。

然而,起诉方有义务采取合理措施减轻因答辩人的过错而造成的损失,这是一个既定原则。在这种情况下,当确定Villa Perhentian不仅被暂停,而且根本不会完工时,买方本可以采取措施减轻损失。

在没有证据显示,买方何时知道这一点的情况下,最后一次向他们提出退还付款的要约日期,是就延迟支付LAD的期限而言的最佳证据。

10. 由于买家没有过错或违约,买卖合约却已无法履行。事实证明,发展商选择违反与买家签署的买卖合约。

根据《特定救济法》第18(5)条文,不排除法院可判给损害赔偿金,并根据第18(2)条文,法庭必须相应判给补偿,以代替具体履行合约的要求。

在这种情况下,通过与附近可比单位的平均市场价值进行比较,并从中扣除买卖协议下的购买价格来评估补偿是适当的。买方已支付 30%,且没有证据显示,如果Villa Perhentiaan已按约定完成并交付,他们将有任何付款困难。

11. 法院因此裁定,12万令吉的损害赔偿令被撤销,并根据第22(2)和 24(2)条文的违约金额替代。

法院还允许一般损失赔偿,并确认从向发展商支付押金之日起至追回之日的押金和利息归还令。

结语:

12.本案很特殊,尽管项目被放弃,发展商其实并没有陷入财务困境,而是在同一地点建造了另一个项目。

13.当无法履行合约时,买家有权要求其买卖合约中规定的违约金和损失赔偿。

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延迟交付索赔 当心“逾期作废”

2022年07月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

向发展商索延迟交付赔偿金
需于12个月内提出诉讼。

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中,上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情:

上诉人(“发展商”)是一名房地产发展商,于2002年6月25日签订了一份买卖合约(“第一份合约”),出售位于柔佛州蒂莎拉庆(Desa Larkin)Amber Court的一间公寓(“Amber Court 项目”),售价为2万5000令吉。

不幸的是,Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成,随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目(俗称“烂尾楼”)。

上诉人被有关当局委任为发展商,接手该废弃项目,以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人(“买家”),获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约,并将其视为无效。

过后,发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约(“第二份合约”),新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目,并如期移交了空置物业给买家。

然而,买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭(“仲裁庭”),向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服,向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请,认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决:

1966年房屋发展(管制与执照)法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下,购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权,根据一般规则,是在违约当天产生。在这种情况下,第一份合约(志期2002年6月25日)第22条规定的期限(36个月内需完成)的次日,即2005年6月26日,当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业,即已属于违约。

然而,买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉,是在买卖双方执行第二份合约,以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的,因此仲裁庭对于该申诉的判决,也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决,可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点,发展商就应该获准上诉。

结语:

根据1966年房屋发展(管制与执照)法令第16N条文,买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔:

(a) 完工准证(CCC)的签发日期;

(b) 缺陷保修期届满日;

(c) 合约终止日

否则,仲裁庭将无权处理买家的索赔。

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房屋缺陷仲裁判决 竟被推翻?

2022年07月8日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

房屋仲裁庭,会如何决定买家的房屋缺陷索偿?

Seraimas Bina Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Ors一案讨论了这个问题。

案情

根据一份志期 2014 年 11 月 18 日的房屋买卖合约(“SPA”),第二答辩人(“买方”)购买了由案件申请人(“发展商”)开发的一栋三层楼洋房,地址为80, Type E1, Park View Residences, Prai, Penang(“房屋”)。

房屋竣工并由发展商移交给买方后,该房屋存在许多现有缺陷,如买方所称,仍未修复。

然而,发展商否认了这些指控,并反驳说房屋的所有缺陷,都已得到令人满意的修葺。

因此,第二答辩人将争议提交给第一答辩人(“房屋仲裁庭”)。 他于 2015 年 11 月 24 日提交了 5万令吉的索赔,要求发展商承担修复各种据称缺陷的费用。

双方拒绝和解

在提出索赔和抗辩后,房屋仲裁庭于 2016 年 2 月 19 日委任了一个技术委员会来实地检查与评估房屋中所谓的缺陷。

检查由委员会于 2016 年 2 月 23 日在买方和发展商代表在场的情况下进行。 结果,委员会准备了一份志期为 2016 年 5 月 25 日的技术检查报告(“报告”)。

在 2016 年 5 月 25 日房屋仲裁庭举行的听证会当天,双方都接获了该报告,并被要求进行谈判,以友好解决此事。

然而,双方未能达成和解,房屋仲裁庭立即判给了买方2万3500令吉的裁决 (“裁决”),而双方没有机会提供任何进一步的或其他证据,房屋仲裁庭也没有听取他们的意见。

发展商主要基于3个理由,辩称该裁决是不对的,即:(i) 非法; (ii) 不合理; (iii) 程序不当。

判决

首先,发展商辩称,该裁决是非法的,因为房屋仲裁庭没有提供任何理由,违反了房屋发展法令第16AA 条文。

法官认为,在同样的基础上,这裁决是不对的。 简而言之,该裁决是非法的。

接下来,发展商辩称,该裁决是不合理的,因为房屋仲裁庭没有任何解释说明2万3500令吉的损失和损害赔偿金额是如何计算出来,该报告没有披露修复缺陷的任何成本。

该法案第 16W(1)(d) 条允许房屋仲裁庭委任技术调查委员会准备报告,以识别房屋中的缺陷,尽管这似乎是在下放其职能。

只要房屋仲裁庭不受该委员会调查结果的约束,就没有任何问题。

不应任意决定数额

因此,尽管报告中已确定了房屋的缺陷,但房屋仲裁庭有义务接收和评估当事人提出的修复缺陷成本的证据,这些证据通常包括修复有关缺陷费用的报价,或是由房屋仲裁庭委任专业注册工料测量师所涉及的费用。

房屋仲裁庭接获报告后,已指示各方进行谈判,以解决争议。 该法案第16T条文允许这样做,但在第 (4) 小款中明确规定,如果谈判失败,房屋仲裁庭须继续对争议进行裁决。

所谓的对争议进行裁决,是指根据该法令的适用条文,对争议进行审理和司法裁决。房屋仲裁庭不可单方面从买方的索赔中分摊,且在没有数量证据的情况下,根据本身的看法任意决定什么是公平的。

因此,该裁决是不合理的。

法庭除了按照命令撤销该裁决外,还决定将此争议转移到另一个房屋仲裁庭审理。

结语

房屋仲裁庭必须按照法令的规定给予裁决的理由,否则该裁决是非法的。

在确定纠正缺陷的成本时,房屋仲裁庭应听取通常包括进行修葺的报价等数量证据。

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物业交付有证据 买家禁索赔

2022年06月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

若没有交付空置物业
发展商无权成立JMB

在什么情况下,一个房屋发展项目才称得上完工, 发展商才能交锁匙给买家?

在 Chin Kok Woo & Ors 起诉 Sky Park Properties Sdn Bhd 一案中,高等法庭讨论了上述问题。

案情

1)起诉人(“买家”)是Skypark @ Cyberjaya 发展项目数个单位的买家。

2)第一答辩人(“发展商”)是该项目的发展商,第二答辩人(“地主”)是有关项目所在地段的地主,第三答辩人(“建筑师”)是该项目的建筑师。

3)上述买家、发展商和地主已签订买卖协议。

4)买家宣称:

i) 发展商和地主未能交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)和落成与合规准证(CCC);

ii) 自订购产业当天起至CCC签发日(即表格F签发之日)期间,买家有权向发展商和地主索取“更多的损害赔偿金”。

5)发展商、地主和建筑师分别向高庭入禀3份申请,寻求撤销买家的控诉。

高庭判决

6)发展商已证明,虽然所用表格的名称为Form F1,但建筑师已证明Menara Tower 1是根据相关法律建造的。建筑师已证明,该建筑物符合规格并可以使用。

7)联合管理机构 (“JMB”)之所以可以成立,是因为发展商已将空置物业移交买家。雪邦市议会也援引2013 年分层管理法令认可有关JMB的成立。如果没有交付空置物业,发展商无权成立JMB,地方当局也不会允许这样的机构成立。

8)第一、二、六、七、十五、十六、十七、十九名买家(以下简称“有关买家”)无权在法庭进一步向发展商提出索赔,因为有关买家已向房屋仲裁庭提出相关诉讼,并在诉讼中确定了索赔金额。

9)买家与发展商双方早前签订了和解协议。这些和解协议对各方具有约束力,因此禁止买家就延迟交付单位提出任何进一步的索赔。

10)地主无需对买家在此次诉讼中提出的索赔负责。

在买卖协议的合约期限内交付物业的义务,是由发展商而非地主承担。

结语

11)买家在房屋仲裁庭提出索赔后,不得再针对同样的个案,向法庭提出进一步的违约金索赔。

12)法庭将考量交付空置物业的实质内容,而不仅是建筑师签发的表格。

13)法庭驳回了买家对发展商、地主和建筑师提出的上述诉讼。

交付空置物业的证据

(1)建筑师必须证明:

(i) 地方当局规定的所有技术条件均已得到遵守;

(ii) 他已接获并核实表格G1和G2 ;

(iii) 已提供所有电力服务、进出该发展项目的道路及其所有要求;

(iv) 据他所知,该建筑物是根据相关法令和批准的计划建造和完成;

(v) 有关建筑物合适并可以使用。

(2) 联合管理机构已成立。

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新屋交付“货不对板” 可索赔?

2022年05月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

新单位“货不对板”,
但买家还进行了装修……

购屋者通常会在买房之前参观陈列室,并查看单位的展示模型。

购屋者多半会根据展示模型的规格,决定是否要购买。 如果买卖协议中单位描述的规格,与展示模型不同,那该怎么办? 购屋者能否就发展商擅自更改规格,向仲裁庭提出申诉?

在最近的碧桂园金海湾私人有限公司(Country Garden Danga Bay Sdn Bhd) V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Another 一案的裁决中,联邦法院讨论了购屋者就展示模型所提供的规格的权利,以及房屋仲裁庭的管辖权。

案情

1)上诉方(“发展商”)是碧桂园金海湾项目(“项目”)的发展商。

2)第一答辩人是房屋仲裁庭(“仲裁庭”)。

3)第二答辩人为本项目一户型公寓的购屋者之一(“买家”)。

4)2013 年 8 月 23 日,发展商与买家签订买卖协议,让买方购买第 34 层Block 11-A-3402 的单位(“该单位”), 购买价格为163万9861令吉。

5)然而,发展商直至2017年9月25日才发出交出空置物业的通知。 买方于 2017 年 11 月 1 日接受了空置物业的交付。 移交该单位后,购屋者对该单位进行了装修。

6)2018 年 1 月 2 日,购屋者以发展商提供了错误的单位,违反了买卖协议的规格为由,通过房屋仲裁庭向发展商索赔。购屋者宣称该公寓单位应该包括一个有盖阳台,就如同购买前在展示单位所看到的那样。

7)2018 年 1 月 25 日,仲裁庭主席指示一个技术小组检查该单位,以评估购屋者投诉的真实性,并提交技术报告给仲裁庭。 志期2018 年 3 月 15 日的技术报告发现,交付给买家的单位符合买卖协议。

8)在听取各方意见后,仲裁庭裁定根据1966房屋法令第 16Y(2) (e)条文,修改买卖协议的规格,以使买家有权获得一个有盖阳台的单位,因为发展商的展示模型所提供的规格是有盖阳台。该展示模型对发展商是有约束力的。

9)仲裁庭认为有足够的证据支持购屋者的索赔,即买卖协议中的规格未经授权更改,导致买家蒙受损失。因此,仲裁庭批准了买家的索赔,并判给购屋者5万令吉的赔偿。

10)发展商随后向高等法庭提出司法审核申请,要求撤销仲裁庭的裁决。在高庭维持仲裁庭的裁决后,发展商将案件带到上诉庭,但同样无法上诉得直。于是,发展商向联邦法院提出了最终的上诉。

联邦法院判决

1)买家声称他被错误地分配了单位,即一个开放式阳台的单位,但他实际上有权获得一个带遮盖阳台的单位。然而,联邦法院从证据中发现,买卖协议不含有盖阳台,这是一个无可争辩的事实。 买家声称其购买单位的展示模型有遮盖式阳台,并鉴定这是他想向发展商营销员购买的房屋类型。

2)仲裁庭作出的裁决违反了买卖协议的规定,也与技术检查报告的结论相左。买卖协议中没有提到发展商将提供有盖阳台,但仲裁庭却批准买家索赔。

3)仲裁庭的管辖范围仅限于买卖协议。 根据该法令,任何索赔或投诉,必须根据买卖协议行事。

4)仲裁庭对买卖协议之外的附带合约、陈述或保证形式的事项并没有管辖权。

5)联邦法院认为,仲裁庭在考虑展示模型而非买卖协议的条文时,是错误的。

6)联邦法院法官经过深思熟虑认为,根据该法令第 16 条文,仲裁庭没有管辖权来受理买家就这一有盖阳台问题提出的申诉。

7)联邦法院法官裁定,购屋者不能宣称他购买的单位“货不对板”,但却接受了空置单位的交付,并进行了装修。

8)联邦法院认为仲裁庭的错误在于,仲裁庭没有意识到,当买家接受空置产业的交付并进行装修时,此举等同于已确认了买卖协议,而买卖协议中没有阐明有盖阳台的条款。

结语

1)联邦法院一致同意发展商的上诉,买家需支付3万令吉的堂费给发展商,并撤销了仲裁庭的裁决。

2)买家在签署买卖协议前,应先仔细查阅买卖协议所阐明的物业描述。

3)仲裁庭无权受理基于虚假陈述的索赔,买家在仲裁庭兴讼前,应了解其索赔的性质。

Categories意见

发展商擅改建材 买家有权索赔

2022年05月9日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

未经买方书面同意更改建材,
发展商这次赔大了。

如果发展商更改了买卖协议中规定的建筑材料,买方的权利是什么?

案情:

1.在这起提交到联邦法院作出最终裁决的案件,上诉方(“买家”)是雪兰莪州雪邦Taman Mas一个名为Golden Heights房屋发展项目第三期6个公寓单位的买家,而答辩方则是该项目发展商。买家和发展商是依据1966年房屋发展(管制与执照)法令签署买卖协议,而该协议在该法令下是一份法定销售合约。

2.买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下,将物业外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块(aerated concrete building block)改为柔芯(flexcore),违反了买卖协议第12条文。

高庭判决:

1.高庭批准了买家的索赔。本次上诉的关注点,是高庭决定批准买家因发展商违反买卖协议第12条文,提出损害赔偿的要求。

2.高庭助理司法常务官评估的损害赔偿总额为38万零500令吉,连同利息和费用。这笔款项是根据买卖协议第12条文,赔偿予买家的6个单位更换/维修费用。在评估程序中,买家已提交由其承包商N-Tatt Construction Sdn Bhd准备的报价,作为他们索偿的证据。

3.发展商提出的反对,仅针对高庭助理司法常务官判给的损害赔偿金额,而且仅基于以下两个理由:

(i)损害赔偿金额是过度和不合理的;

(ii)它仅基于一个报价,应该提供更多报价,以确定报价中特定工作的必要性

上诉庭裁决:

1.上诉庭推翻高庭的判决,并认为有关报价不是买方遭受损害的证据。

2. 显然,上诉庭要求买家证明,他们确实对物业进行了修复工程,并在他们要求损害赔偿之前已支付了款项。

换句话说,买方不能仅依靠报价来证明损害赔偿。他们必须提供他们已花费在修复工程上的金额的证据,然后才能向发展商索赔此类工程的费用。

3. 本次上诉的关键问题,是上诉庭认为报价不构成买方遭受损害的证据,是否正确。

联邦法院判决:

1. 联邦法院提及英国的案件,即英国法院裁定赔偿损失,尽管索赔者没有进行补救工作,以纠正工程中的缺陷。

2. 买方初步有权获得用蒸压加气混凝土砌块更换flexcore的费用,因为这将使他们能获得买卖协议中阐明的建筑材料,而有关报价提供了金额的初步证据,这“将可符合修复工程的费用”,其中包括拆除现有的墙壁。

3. 联邦法院推翻了上诉庭的判决。由于没有其他任何证据,上述总额38万零500令吉的损害赔偿,必须被视为修复工程的合理成本。

结语:

1.发展商有义务完全遵守买卖协议,并使用其中规定的建筑材料,否则买方有权要求赔偿损失,或更换/修复工程的费用。

2.在评估损害赔偿时,报价是证明损害赔偿或补救工程费用的表面证据。在本案中,联邦法院并没有要求提供买家已花在修复工程上金额的实际证据。