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兄妹分歧 争房产拥有权

2023年03月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

哥哥每月收入
不符房贷申请条件……

2名兄妹联名买房,但只有哥哥支付每月房屋贷款供款,他可以索讨妹妹持有的房屋另一半拥有权吗?

案情

起诉人和答辩人为兄妹关系。 1987年,在雪兰莪州发展局(PKNS) 发起的拥屋计划下,他们的父亲慕尼安迪慕都沙米获得一份购买房屋的献议。该房产位于雪兰莪州八打灵的柯拉娜再也。

慕尼安迪向雪州发展局申请将房产注册在两名孩子(起诉人与答辩人)名下。在支付了一笔订金后,起诉人和答辩人向渣打银行申请房屋贷款,以支付余下的房屋买价。

还贷期为15年,从1988年1月1日算起。1994 年,双方签署了房产转让备忘录,房贷也于2002年全额还清。

清还房贷后,房产的所有权被授予起诉人和答辩人,作为共同屋主,每人获得一半的份额。 起诉人提起本诉讼,索取答辩人名下的另一半房屋拥有权。

妹妹薪资全交父母

起诉人辩称,他拥有答辩人的房屋半数拥有权,因为所有必要的房屋付款都是他垫付的。因此,答辩人是起诉人的推定信托人。起诉人也宣称,该房产是由双方根据他们对购买价格的出资比例建立的信托持有的。

答辩人否认了这些指控,并表示她按照家庭惯例,将全部薪资交给父亲,过后则交给母亲(父亲去世后),而父母亲则直接把其薪资交给原告,从而间接帮助偿还房贷,因此她其实是间接分担了房贷供款。

答辩人是否为起诉人名下注册的上述房屋50%拥有权的受托人?

起诉人辩称,他单独出资支付了上述房屋的购买价款。由于答辩人没有为该房屋支付任何款项,因此他是她所拥有的50%份额的实益拥有人。

然而,雇员公积金局的资料显示,慕尼安迪1986年2月1日退休后,提取了他所有的公积金存款。在提取日期后不久,就支付了上述房屋的订金。

根据对证据的评估,发现证据有利于答辩人,因为他们的父亲使用他的公积金存款支付了上述房子的订金。它并非完全由起诉人支付,而被告则负责承担了家庭开支。

起诉人的月薪只有890令吉,不符合房贷申请的条件,因此无法获得房贷。

为此,他寻求月薪只有465令吉的答辩人协助,联名申请房贷。她同意向他提供支持联名申请贷款的必要文件。

间接负担家庭开销

然而,房贷每月还款完全由起诉人承担,答辩人没有出资。

虽然答辩人从未声称她偿还了房贷每月供款,但重点是她间接作出了贡献。她每个月的收入都给了父亲,然后由父亲用来支付家庭开销,包括偿还贷款。 其他兄弟姐妹共同承担家庭开支的做法,其实起诉人本身及其证人都承认了这点,答辩人的两名证人也证实了这一事实。

辩护律师提出重要的论据,即起诉人于1987年的每月公积金缴纳额只有40令吉,这意味着,其月薪应该只有300至400令吉,而非他宣称的890令吉。

根据这样的月薪数额,他将无法偿还房贷的每月分期付款。 他自己提供的证据也显示,其月入不足以让他获得渣打银行的房贷,因此与被告联名申请以获得贷款。

鉴于家庭惯例,这笔出资不能清楚地归入贷款分期付款和其他家庭开支。

也就是说,房产的购买价格是由家庭共同收入间接支付就足够了。

本案是双方根据父亲的意愿,同意共同申请房屋贷款。证据也显示,答辩人通过增加家庭收入,间接支付了房产的购买价格。

结语

尽管联名屋主/答辩人没有直接支付房贷或房屋买价,但她在整个家庭其他方面的贡献很大(承担家庭开销)。 因此,所谓的信托不存在,被告有权获得该房产的一半份额。

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发展商清盘 买家如何获地契

2023年02月26日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买家已支付全部款额
地契到底该由谁发出?

当发展商在联营发展项目中面临清盘时,产业买家该如何获得地契?

案情:

第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段,连同建在其上的单层排屋(“产业”)的地主。

第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令获得执照的发展商。

原告(“买家”)、地主和发展商之间,根据1989年房屋发展(管制及执照)条例的附表G,签订了志期为2012年2月21日的买卖合约,以买卖上述产业。

第三答辩人是持牌放贷人,他向发展商提供贷款,并以产业登记的抵押作为担保。

买家发起本诉讼,寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权,为此他试图取消在该产业上登记的抵押,并寻求损害赔偿。

买家宣称,发展商是上述发展项目的联营方之一,并代表地主代理出售该产业,因此他们是合伙人,对项目下产业的第三方买家承担连带责任。

另一方面,地主争辩说,根据志期2010年6月11日的项目采购协议,发展商购买并接管了该项目,连同所有责任,因此,地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前,发展商已经清盘。

判决:

根据买卖合约第2(1)条文,将无任何产权负担的所有权转让给买家,是一项共同法定责任,也禁止在未经买家事先许可的情况下,对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。

买卖合约第2(1)条内容如下:

“未经买方事先批准,业主和卖方不得在本协议签署之日后,立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺,在交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)之前,上述产业不应有产权负担”。

同样的,买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商,规定了将所有权转让给原告(买家)的法定义务。

买卖协议第11.2条内容如下:

“在上述产业的单独地契发出之后,在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款,并遵守此处规定的条款和条件的情况下,卖方应在21天内签署或促使业主签署,并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录,卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”

买家有权要求转让

显然的,地主有法定与合约责任签署必要的转让文书,以便将产业转让给买家。因此,买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商,将所有权转让给买家。根据法定和合约,地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。

买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此,地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业,买家担任该产业的物权受益所有人。

唯一不同的是,买家尚未获得合法所有权,而这正是他在诉讼中所寻求的。

地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面,未能遵守买卖合约。

因此,地主和发展商违反信托,因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益,使他们能抵押该产业。

未经买家同意下,该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。

结语:

地主和发展商有法定责任,在单独地契发出,且买家已支付全部购买价款后,将所有权转让给买家。

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私生子女可继承遗产吗?

2023年02月13日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

只是传统习俗结婚
没有法律约束力

根据我国没有立遗嘱的法律,私生子或私生女,是否可继承双亲的遗产?

案情:

两起民事诉讼,诉讼(一)和诉讼(二),在高庭一并审理。

诉讼(一)是一名遗产联合管理人TY(简称)所采取的法律行动,以罢免第一上诉人匆压蔜KY(简称)遗产的另一名联合管理人,好让TY成为唯一的管理人。

两起诉讼都是在TKY去世后发生的,他生前没立遗嘱。其遗孀正是遗产联合管理人之一,中国籍的TY(两人于2005年1月18日结婚),婚后育有一名女儿TSL(简称,2009年1月2日出生)。

TKY生前与另一名没有婚姻关系的女子Lu,育有另一名女儿(简称TSY,生于2002年10月8日)。这名女儿也是此诉讼的第二上诉人。

习俗结婚没法律约束力

死者生前与TY是援引1976年法律改革(婚姻与离婚)法令注册为夫妻,而死者与Lu的关系只是根据中国习俗结婚,没有法律约束力。

这种习俗婚姻关系的存在受到挑战。TY要求法庭宣判第二上诉人为私生女,在法律上无权索取死者遗产的权益,因此有义务退还已收到的款项。

上诉人在诉讼(一)中提出反诉,要求获得TSY的教育和抚养费,以及宣判根据其利益设立的信托,她有权获得死者25%的遗产。

高庭裁定第二上诉人即TSY是私生女,因为根据1976年法律改革(婚姻与离婚)法令,其父母根据中国习俗的婚姻,并非有法律效益的婚姻,因此作为私生女,根据1958年遗产分配法令,她无权继承其生父即死者的遗产。

上诉庭维持高庭的两项裁决;因此,目前这起上诉的核心问题,是涉及私生女根据我国无遗嘱法律继承遗产的权利。

判决:

1958年遗产分配法令的目的,是规定将死者的遗产分配给还健在的配偶和遗孤。有关分配应进一步遵循该法令第6条文规定的继承顺序。

此外,1958年遗产分配法令无论是明示或暗示,都没有规定在无遗嘱的情况下,只有合法子女才可以继承死者的遗产。 相反,第6条文没有任何地方使用“子女”一词。 使用的是“子嗣”一词。

从几本词典对“子嗣”一词的定义来看,与死者有关的“子嗣”一词,显然是指血统的后代,而不取决于后代的合法性问题。

在这里,只要在分配中要求继承的人与死者之间建立了某种遗传或血统联系,继承权就会持续。

遗产分配法令第3条文中“子嗣”的定义,试图将世代血统合法地扩展到可能被适当地视为子嗣的直系亲属之外,延伸到后代或孙辈,即使这些孙辈的直系父母本身已经过世。

在第6条文中使用“子嗣”一词,而不是“子女”,意图显然是为了扩大或扩大可能继承或继承的人的类别,这与1958年遗产分配法律的目的一致。否则,”子嗣”一词将失去意义和目的。

遗产继承权取决于血缘关系的证明。

结语:

联邦法院的判决是一个标杆性的判决,在1958年遗产分配法令中裁定,即使是私生子或私生女,也有双亲遗产的继承权。

在这方面,继承权取决于血缘关系的证明,而不是孩子的合法性。

值得注意的是,联邦法院的判决,只适用于无遗嘱和非回教徒的案件。

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住宅区建保安铁栅门 违法?

2023年01月30日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

地方政府都批了,
还不合法吗?

案情

1. 第一上诉人(第一起诉人)及第二上诉人(第二起诉人)分别为吉隆坡孟沙某个住宅的注册屋主及租户。

2. 答辩人代表当地居民协会,在当地管理一个获得保安的住宅项目,该项目包括一个在第三方(地方政府)批准下建造的保安室和铁栅门 (以下简称为“保安社区项目”)。

3. 起诉人反对该保安社区项目,并以滋扰和侵犯公共与私人权益和违反个人资料保护法令为由,向答辩人提出索赔。 起诉人特别要求法庭宣判答辩人在该保安社区内非法经营保安业务,并宣称他们享有在该社区内自由出入的权利; 起诉人也要求法庭发出永久禁令,禁止答辩人骚扰他们、他们的访客、获他们授权的人士,或该社区的其他合法访客。

4. 高庭法官裁定,起诉人未能证明,答辩人在保安社区入口处的唯一道路上建立铁栅门和保安亭,涉及任何滋扰行为,并驳回起诉人的申索。 无可争议的事实是,地方当局已批准答辩人,根据房屋及地方政府部发布的围篱与保安社区指南来落实和经营该保安社区项目。 因此,答辩人是合法落实和经营该保安社区项目。而且,由于没有证据显示,答辩人出于安全和保安考量,在收集出入该社区人员的个人信息时涉及滥用个人资料,因此答辩人没有违反2010年个人资料保护法令。

5. 起诉人立即针对高庭的判决提出上诉,并辩称高庭法官在认定该社区计划已获得地方当局批准时,在事实和法律上都犯了错误; 即使给予了上述批准,也是非法和没有依据的。起诉人也辩称,高庭法官错误地认定,起诉人未能证明答辩人通过落实和经营该社区计划,对私人和公共利益造成滋扰,或违反了2010 年个人资料保护法令。

判决

1. 该指南已获得国家地方政府理事会的批准,这意味着,与围篱及保安社区有关的事项已经过讨论,并同意作为一项国家政策事项下落实该社区计划。 在这情况下,地方当局因此可以依据该指南批准上述保安社区计划,前提是这类型的批准需符合指南中规定的相关法规。 尽管没有关于保安社区计划的具体立法,但地方当局根据1976年地方政府法令赋予的权限,拥有批准上述保安社区计划的权力。

2. 起诉人提出关于上述保安社区计划的问题,特别是设置铁栅门造成的阻碍,在地方当局批准了上述保安社区计划后,已不存在。

3. 没有证据显示,答辩人通过其保安人员在采取或记录个人信息时触犯了2010 年个人资料保护法令第 4(a) 至 (d) 条文“处理”定义中所述的任何行为。 即使起诉人针对2010年个人资料保护法令下的问题,所提出的指控属实,但根据该法令,非法收集和滥用个人资料的行为属于违法行为,因此他们的指控在民事法律上是不成立的, 因为2010年个人资料保护法令已规定了违法行为的特定惩罚。 因此,起诉人应根据2010年个人资料保护法令第104条文,向司法专员提交书面报告或投诉,违反2010 年个人资料保护法令,不能也不应成为民事诉讼的因由。

结语

国内目前没有一套专门的法律来管理围篱社区。 因此,围篱与保安社区的营运将受到地方政府及其指南的制约。

违反2010年个人资料保护法令,不会构成民事索赔。

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离婚 共同还贷房产如何分割?

2023年01月9日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

房子实际上是夫妻共同所有
丈夫的父亲与房子没关系

如果房子的所有权没有登记在妻子名下,离婚后,妻子可以要求房子的所有权/利益吗?

案情

申请人(妻子)向答辩人(丈夫)提出离婚。双方就离婚本身的问题作出了让步,但双方的问题源自于2000年起同居住宅(“住宅”)的分割问题。

该住宅由丈夫和他的父亲于2008年购买,但房屋贷款是由妻子和丈夫联名借贷。

丈夫辩称,这套房子不是夫妻共同财产,因为它是在双方2011年注册结婚前购买的。

问题

有关住宅是否属于双方婚姻下的财产,妻子是否有权获得其价值的一部分。

判决

1)可以合理地假设,该住宅当初是为了结婚而买下的,因为双方不仅住在那里,而且还在那里经营一个补习中心,而且考虑到用于房屋融资的贷款账户,是双方联名。

2)关于这点,婚姻与离婚法令第76(5)条文阐明:

“就本条文而言,提及婚姻期间获得的资产,包括一方在婚前拥有的资产,这些资产在婚姻期间由另一方或通过他们的共同努力,获得显著增值。”

3)根据妻子的叙述,在注册结婚前,她和丈夫从2003年开始经营补习中心。最初是在租用的地方经营,随后于2008年搬到了该住宅。她还解释,补习业务收益主要用于购买他们在2008年买下的该住宅。她是提供补习课程的人,而丈夫仅监督补习中心及其业务的行政和管理。

4)两名代表妻子的证人被传召,以证实关于补习业务背后的主导人是妻子的说法,因为她主要参与提供补习课程。2014年,当双方婚姻破裂,妻子离开该住宅后,补习中心也跟着停业。

5)从事实和情况看,房子实际上是夫妻共同所有,丈夫的父亲与房子没有任何关系,尽管名义上他的拥有权是10%。

6)因此,接下来的问题是妻子有权获得有关住宅的拥有权是多寡。婚姻与离婚法令第76(2)条文阐明:

法院命令分割婚姻财产的权力……

法院应考虑:

(a) 每一方在金钱、财产或工作方面,为获得资产或为家庭利益支付费用的贡献程度;

(aa) 未获得资产的另一方,通过照料家庭或照顾家庭,为家庭福利作出的贡献程度;

(b) 任何一方为共同利益而承担的任何债务;

(c) 婚姻中未成年子女的需要,(如有);

(d) 婚姻持续多久,并根据这些考量,法院应倾向于平等分配权益。

7)考虑到妻子的金钱贡献和实物贡献,妻子有权获得房屋当前价值的40%。

8)下一个问题是确定有关婚姻住宅的价值。根据志期2022年6月28日的估值报告,这套婚姻住宅的估值为110万令吉。

9)基于上述理由,丈夫被谕令从2022年7月29日起的6个月内支付妻子44万令吉(110万令吉的40%),并解除妻子作为借贷人的责任。或者,丈夫须确保在上述期限内出售该住宅,并将出售收益的 40%(在必要的扣除后,如有)支付给妻子。

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履行买卖合约付款 物业归买家

2022年12月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买家已履责付款
地主还能提出兴讼?

买卖合约的条件未达成,但已付款,双方是否仍受买卖合约约束?

Mohd Azhar bin Alkab 诉 Sendereprakasam a/l Subramaniam 一案,讨论了相关问题。

案情

1. 答辩人于2001年11月16日与上诉方(“买家”)及后者已故父亲签订了买卖房产的合约。

2. 答辩人(“地主”)是有关产业的注册业主,而该物业已抵押给马来亚银行,以获得贷款融资,且需事先获得雪州发展局同意”,才可将拥有权转让给第三方。

3. 雪州发展局于2003年10月25日发出有效期为6个月的同意书,已因地主法律事务所的过错而失效。

4. 买家于2002年7月的某个时候搬进了该物业,除了支付订金外,过后还陆续付款,总计5400令吉。

5. 地主立即对买家兴讼,并寻求宣判买卖合约无效,因为买卖合约转让的条件为需获得雪州发展局的同意,而且有关批准已失效,也没有证据显示,该批准的有效性已被延长或更新。

6. 买方作出反诉,要求地主将其登记为有关物业的唯一业主。

7. 高庭裁定地主胜诉,认为买卖合约是有条件的合约,不能对地主强制执行,因为先决条件没有得到满足。买家为此提出上诉。

课题

· 买家是否已按照买卖合约的规定付款。

· 买卖合约是否为连带合约(contingent contract)

· 买家是否有权注册为该物业的唯一业主。

买家已履行买卖合约,并全额付款,因此有权登记为该物业的唯一业主。

判决

根据所有证据,买家已全额支付物业的买价,包括1万6000和5400令吉的租金,以及用于赎回物业的4万1500令吉和3万1500 令吉; 并在支付5万令吉购买价的基础上获准搬入该物业。

在这情况下,买卖合约有效且可执行,仅就这一点而言,买家的上诉应被允许。

2 (a) 根据买卖合约第1.3条款,地主必须负责获得雪州发展局的同意,如果在第一个完成日期之前未获得批准,任何一方均有权在收到通知后终止合约。

毫无疑问的,雪州发展局于2003年10月25日给予的批准已于2004年4月25日失效,双方均未行使终止选择权。 同意书仅规定,如果不遵守,批准将是“可驳回”。

它并没有阻止地主重新申请,事实上,地主于2011年5月30日已重新提出申请。因此,第 1.3 条款实际上已得到满足,除了由于地主不遵守同意书的条件而失效。买卖合约并非不可能履行,因为地主没有被阻止重新提出申请。因此。 买卖合约没有被任何一方终止的这个事实,意味着它仍然有效,并且仍可履行。

(b) 完成买卖合约前后延宕了17 年,有关当局的批准已经失效,并非地主的过错所致,而是由于地主律师的行为所导致,并且地主在两年后才被告知,有关批准已经失效。

3. 买家已支付买卖合约下的所有应付款项,因此有权登记为该物业的唯一业主。 实际上,这意味着在注册时,地主是该物业的纯信托人。

结语

尽管雪州发展局的批准已失效,但双方已履行买卖合约,已全额付款,且买家已搬入该物业。

地主也可以自由地重新寻求雪州发展局的批准。 因此,各方均受买卖合约约束。

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前人种树 后人没得乘凉

2022年12月12日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

在别人的土地上种树,
长大后,树是谁的?

在 Abdul Latif bin Puteh & 347 Ors v Pentadbir Tanah Jajahan Pasir Mas & Anor 一案中,它讨论了种植在国有土地上的树,拥有权归谁的问题。

案情:

1.上诉人宣称,自1980年初以来,他们是吉兰丹州武吉丹达(Bukit Tandak)联邦土地统一及复兴有限公司(FELCRA)垦殖区计划的指定参与者,获分配6英亩的土地,并已用来种植油棕与橡胶树。

2.2014 年,分配给他们的土地面积削减至3英亩,之后的某个时候,第一答辩人要求招标砍伐据上诉人所称已在有关土地上种植的橡胶树。

上诉人马上兴讼,指控答辩人疏忽、串谋和存有恶意行为。这里的答辩人是诉讼中的第一和第二答辩人,分别为巴西马县及土地局和吉兰丹州政府。

3.在兴讼前,上诉人已就减少分配土地面积对答辩人提出诉讼,编号为 DA-21NCvC-1-04/2015(“诉讼 1”)。 诉讼 1 被驳回,理由是上诉人无权使用这6英亩的土地,而且是在上诉人向联邦法院针对驳回上诉的裁决未决期间,有关当局已进行上述招标活动。

4.本诉讼请求的纾困方案,实质上是对实际橡胶树本身的权益。

5.答辩人基于法院在诉讼 1 中的裁定,即上诉人未拥有对所涉及的土地 ,并根据法律,在有关土地上种植的橡胶树,不能与土地切割,而高庭也允许答辩人申请撤销上诉人的诉讼。

6.高庭在准许申请时认为,只要土地没有转让给上诉人,上诉人在有关土地上种植的橡胶树,其实属于土地的一部分,因此有关橡胶树不属于上诉人所拥有,上诉人的诉讼显然不成立。

7.因此,上诉人立即上诉,并辩称橡胶树是动产而非固定物,因此1965年国家土地法典第5条文下的土地定义不适用。

8.根据1965年国家土地法典第5条文,土地的定义为:

(a)土地表面和构成该地表的所有物质;

(b)地表以下的土地及其中的所有物质;

(c)所有植物和其他大自然产物,无论其生产是否需定期劳动,无论是在地表上或地表下;

(d)所有附着在土地上的东西或永久固定附着土地上的任何东西,无论是在地表上或地表下;

(e)被水覆盖的土地;

9.上诉人也争辩,眼前的问题与橡胶树的拥有权有关,他们声称,这些橡胶树是由他们或前人所种植的,而答辩人没有提出反对。

问题:

上诉人是否拥有有关橡胶树的任何权益,因为橡胶树是他们在国有土地上自费种植的,尽管答辩人知情,而且也没有提出反对。

法庭判决:

1.上诉人仅是占用未转让拥有权的土地,此举并不会剥夺第二答辩人对该土地或任何属于1965年国家土地法典土地定义范围内的权益。 橡胶树即使是上诉人或前人所种植的,也受制于1965 年国家土地法典对土地的定义。

2.虽然种植前的橡胶种子或树苗可能被视为动产,但一旦种植,其法律性质就会发生变化。

3.没有迹象显示,橡胶树原本是动产,被答辩人错误地移走,然后种植在土地上。

因此,在种植橡胶树之前存在的任何所有权或权益都因而丧失,并成为土地的一部分,因为上诉人是在不属于他们的土地上种植农作物。

因此,上诉人及前人在有关土地上种植橡胶树后,并不享有橡胶树的任何权益。因此,如果有关橡胶树随后被砍伐,上诉人也无法追究。因此,上诉人指控答辩人所谓的疏忽或违法行为是不成立的。

4.尽管上诉人宣称拥有有关土地上所种植的橡胶树,但却未在诉状中披露任何法律依据,因此,上诉人对答辩人的索赔显然是站不住脚的。

结语:

前人种树,后人可否拥有,关键在于,树是种在哪里。

即使地主没反对,种植者也不拥有在有关土地上种植的种植物。

所种植的树是土地的一部分,不能被切割。

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交付有问题的商铺办公室……

2022年11月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

商务产业,
有些条规和住宅房产不一样……

商店办公室不需要完工与合规证书吗?

在某个案件中,买家投诉发展商交付空置商铺办公室的方式。

案情

在这起带到上诉庭的案件中,上诉方是高等法庭的第一答辩人(“发展商”),而答辩人是高庭的原告(“买方”)。

发展商对高庭允许买方根据日期为 2011 年 6 月 30 日的买卖合约,因延误交付一座商店办公室,而向发展商索赔违约金的决定,提出上诉。

买方与发展商签订买卖合约,以买卖有关店铺办公室。

买卖合约规定的店铺空置产业(Vacant Possession,俗称移交锁匙)交付日期,为自“批准期限”或“批准延长期限”之日起36个月届满或之前,如其中所定义,并将于2015年6月4日到期。

随后,建筑师于2015年发出两份延期函,据称将36个月的期限延长至2016年1月15日,理由是发展商与承包商之间的合约存在争议。

2015年12月30日,发展商通知买方,已准备好移交空置的商店办公室。

然而,买方声称,商店办公室还没有准备好以空置产业的方式交付,因为仍没有电流和水源供应,也没有准备好连接到商店办公室,通往商店办公室的永久通道尚未准备好或可用,并且尚未为该项目颁发完工和合规证书。

空置产业的交付被买方声明为无效,而且即使有效,从2015年6月4日至2016年2月25日延迟了265天,发展商有责任支付 给买方违约金总额为105万2739令吉73仙。

 问题

– 建筑师的信件是否可以被解释为有效的延长买卖合约有效期限。

– 空置的商店办公室何时交付给买方。

判决

买卖合约中的指定期限于 2015 年 6 月 4 日结束是无可争议的。事实上,建筑师的信件不符合延期证明的条件,不能合理化发展商延迟将空置的商店办公室交付给买方。

发展商主要承包商的重组活动造成的违约并非不可抗力事件,并且不超出发展商根据买卖合约第 13.1.1 条对该项目的控制。

在没有使用权的情况下以“空置产业”方式移交商店办公室给买房并非新鲜事,即使在房屋的销售中,1989年房屋发展(控制及执照)法令附表H在法定买卖合约的第 27(3) 条款中,涵盖了一项移交没有使用权的空置产业的条款。

因此,在没有使用权的情况下,实际的水电供应问题并不相关,本案中的买卖合约也没有像买方声称的那样具体说明此类要求。 “使用”和“拥有”之间有明显的区别。 空置产业并不等同于使用权。

由于买卖合约明确规定了空置产业的交付方式,发展商已遵守该方式,根据发展商于同日发出的信函,空置产业交付给买方的时间为2015年12月30日。发展商的论点有其道理,即买卖合约第 13 条,仅要求发展商实际完成工程,并提供建筑师实际完成的证书,因为足以提供空置产业,而且如果商店办公室没有与基本公用设施相连也没有关系。

上诉庭批准了发展商提出的部分上诉; 从 2015 年 6 月 4 日至 2015 年 12 月 30 日计算,发展商须支付 83万4246令吉违约金,连同高庭判决日算起,每年 5% 利息给买方,直至全额和最终付款。此外,发展商和买方各自负责本身的堂费; 高庭于 2018 年 7 月 18 日作出的判决被更改/搁置。

结语

商店办公室不受 1966 年房屋发展法令的保护。因此,各方可以自由协商买卖合约的条款。 当事人之间签订合约的神圣性应得到维护。

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公寓多余停车位 发展商无权管?

2022年10月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位,是属于共管楼宇的一部分,还是属于发展商的?

在Sri Keladi Sdn Bhd(清盘中)v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中,讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人(发展商)是Bukit OUG Condominium的发展商,该公寓项目是由住宅和商用产业组成(发展项目)。

2. 发展商清盘后,清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位,清盘师随后刊登广告出售,以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构(Joint Management Body),以149个停车场为共同产业的一部分为由,入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议,因为该项目尚未发出分层地契,并辩称作为土地拥有者和发展商,它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉,并裁定149个停车位是发展项目的一部分,旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决,立即提出上诉。

6. 发展商认为,高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示,停车位不是该发展项目的共同产业,因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么?有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义?

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分,取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业,不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此,149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此,联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下,应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下,是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读,并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此,高庭的裁决是错误的,并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约,在没有对共同产业作出任何定义的情况下,因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约,其涵盖与附表H买卖合约不同的规定,其中第32条文阐明,停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主,也不能被视为共同产业;停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权,将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下,过剩的停车位将不被视为共同产业。

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房屋管控官 守护购屋者权益

2022年10月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

遇到有问题的发展商吗?
可找房屋管控官申诉

1966年房屋发展(管制与执照)法令下,房屋发展商有什么法定义务需要履行?

该法令第7条文阐明,持牌发展商必须做到以下事项:

(a) 在对根据该法令第 5(3) 条文提交给房屋管控官(Housing Controller) 的任何文件 (执照及申请文件)进行任何更改后的4 周内,向房屋管控官提供更改的书面详情

(b) 持续在持牌房屋发展商的任何办事处和分行,以及进行房屋出售的任何其他地方的显眼位置,展示其执照、广告与销售许可证,其经审计的最新资产负债表,以及任何控制和管理持牌房屋发展商业务的人士(现在或以前的全名、通常的居住地址、国籍、原籍国、业务或职业),以及该名人士担任的任何其他董事职位的详情;

(c) 保留或安排保留其在西马办事处的会计和其他记录,以充分解释持牌房屋发展商的交易和财务状况,并确保真实和公平的损益表和资产负债表,以及任何所需附上的文件,并须使这些记录的保存方式,能方便和适当地对其进行审核

(d) 每年以该法令第九条文要求的方式,委任一名或多名审计员

(e) 在有关持牌房屋发展商财政年结束后的6个月内,向房屋管控官呈交并在宪报上公布根据该法令第9条文所准备的审计师报告、资产负债表和损益表

(f) 不迟于每年的 1 月 21 日和 7 月 21 日,或按照房屋管控官指定的次数或要求,向房屋管控官呈交正确且完整的书面宣誓声明,关于发展商施工中的发展项目进展,直到该住宅项目中的所有房屋都已竣工和发出合规证书为止

(g) 如果房屋发展商认为,在房屋开发的任何阶段(完工和合规证书签发之前),发展商可能无法履行其对购屋者的义务,须立即据实告知房屋管控官

(h)发展商须采取以下行动: –

(i) 在发展商收到竣工合格证书日算起的21天内,将该证书提交给房屋管控官; 和

(ii) 在将空置房产移交给有关房屋项目第一名买家当天算起的21天内,以书面形式通知房屋管控官

(i) 如果遇到任何拒绝颁发竣工和合规证书的情况,须据实禀告房屋管控官

(j) 确保房屋的开发是依据任何建筑物监管法律规定的任何条例进行的,并已尽一切努力,为获得竣工和合规证书以及获得房产地契转名,并将其转移给买家

(k) 从移交空置房屋给第一名买家当天起,直到所有房屋的单独或分层产权发放,以房屋管控官所决定的次数,向房屋管控官通报房屋独立产权或分层产权发放,以及此类产权转移给买家的进展

结语

房产发展商有重大的法定义务要履行,以确保买家的权利获得很好的保障。

在这方面,房屋管控官扮演着举足轻重的角色,以确保发展商履行该法令要求的所有法定义务。