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物业交付有证据 买家禁索赔

2022年06月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

若没有交付空置物业
发展商无权成立JMB

在什么情况下,一个房屋发展项目才称得上完工, 发展商才能交锁匙给买家?

在 Chin Kok Woo & Ors 起诉 Sky Park Properties Sdn Bhd 一案中,高等法庭讨论了上述问题。

案情

1)起诉人(“买家”)是Skypark @ Cyberjaya 发展项目数个单位的买家。

2)第一答辩人(“发展商”)是该项目的发展商,第二答辩人(“地主”)是有关项目所在地段的地主,第三答辩人(“建筑师”)是该项目的建筑师。

3)上述买家、发展商和地主已签订买卖协议。

4)买家宣称:

i) 发展商和地主未能交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)和落成与合规准证(CCC);

ii) 自订购产业当天起至CCC签发日(即表格F签发之日)期间,买家有权向发展商和地主索取“更多的损害赔偿金”。

5)发展商、地主和建筑师分别向高庭入禀3份申请,寻求撤销买家的控诉。

高庭判决

6)发展商已证明,虽然所用表格的名称为Form F1,但建筑师已证明Menara Tower 1是根据相关法律建造的。建筑师已证明,该建筑物符合规格并可以使用。

7)联合管理机构 (“JMB”)之所以可以成立,是因为发展商已将空置物业移交买家。雪邦市议会也援引2013 年分层管理法令认可有关JMB的成立。如果没有交付空置物业,发展商无权成立JMB,地方当局也不会允许这样的机构成立。

8)第一、二、六、七、十五、十六、十七、十九名买家(以下简称“有关买家”)无权在法庭进一步向发展商提出索赔,因为有关买家已向房屋仲裁庭提出相关诉讼,并在诉讼中确定了索赔金额。

9)买家与发展商双方早前签订了和解协议。这些和解协议对各方具有约束力,因此禁止买家就延迟交付单位提出任何进一步的索赔。

10)地主无需对买家在此次诉讼中提出的索赔负责。

在买卖协议的合约期限内交付物业的义务,是由发展商而非地主承担。

结语

11)买家在房屋仲裁庭提出索赔后,不得再针对同样的个案,向法庭提出进一步的违约金索赔。

12)法庭将考量交付空置物业的实质内容,而不仅是建筑师签发的表格。

13)法庭驳回了买家对发展商、地主和建筑师提出的上述诉讼。

交付空置物业的证据

(1)建筑师必须证明:

(i) 地方当局规定的所有技术条件均已得到遵守;

(ii) 他已接获并核实表格G1和G2 ;

(iii) 已提供所有电力服务、进出该发展项目的道路及其所有要求;

(iv) 据他所知,该建筑物是根据相关法令和批准的计划建造和完成;

(v) 有关建筑物合适并可以使用。

(2) 联合管理机构已成立。

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新屋交付“货不对板” 可索赔?

2022年05月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

新单位“货不对板”,
但买家还进行了装修……

购屋者通常会在买房之前参观陈列室,并查看单位的展示模型。

购屋者多半会根据展示模型的规格,决定是否要购买。 如果买卖协议中单位描述的规格,与展示模型不同,那该怎么办? 购屋者能否就发展商擅自更改规格,向仲裁庭提出申诉?

在最近的碧桂园金海湾私人有限公司(Country Garden Danga Bay Sdn Bhd) V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Another 一案的裁决中,联邦法院讨论了购屋者就展示模型所提供的规格的权利,以及房屋仲裁庭的管辖权。

案情

1)上诉方(“发展商”)是碧桂园金海湾项目(“项目”)的发展商。

2)第一答辩人是房屋仲裁庭(“仲裁庭”)。

3)第二答辩人为本项目一户型公寓的购屋者之一(“买家”)。

4)2013 年 8 月 23 日,发展商与买家签订买卖协议,让买方购买第 34 层Block 11-A-3402 的单位(“该单位”), 购买价格为163万9861令吉。

5)然而,发展商直至2017年9月25日才发出交出空置物业的通知。 买方于 2017 年 11 月 1 日接受了空置物业的交付。 移交该单位后,购屋者对该单位进行了装修。

6)2018 年 1 月 2 日,购屋者以发展商提供了错误的单位,违反了买卖协议的规格为由,通过房屋仲裁庭向发展商索赔。购屋者宣称该公寓单位应该包括一个有盖阳台,就如同购买前在展示单位所看到的那样。

7)2018 年 1 月 25 日,仲裁庭主席指示一个技术小组检查该单位,以评估购屋者投诉的真实性,并提交技术报告给仲裁庭。 志期2018 年 3 月 15 日的技术报告发现,交付给买家的单位符合买卖协议。

8)在听取各方意见后,仲裁庭裁定根据1966房屋法令第 16Y(2) (e)条文,修改买卖协议的规格,以使买家有权获得一个有盖阳台的单位,因为发展商的展示模型所提供的规格是有盖阳台。该展示模型对发展商是有约束力的。

9)仲裁庭认为有足够的证据支持购屋者的索赔,即买卖协议中的规格未经授权更改,导致买家蒙受损失。因此,仲裁庭批准了买家的索赔,并判给购屋者5万令吉的赔偿。

10)发展商随后向高等法庭提出司法审核申请,要求撤销仲裁庭的裁决。在高庭维持仲裁庭的裁决后,发展商将案件带到上诉庭,但同样无法上诉得直。于是,发展商向联邦法院提出了最终的上诉。

联邦法院判决

1)买家声称他被错误地分配了单位,即一个开放式阳台的单位,但他实际上有权获得一个带遮盖阳台的单位。然而,联邦法院从证据中发现,买卖协议不含有盖阳台,这是一个无可争辩的事实。 买家声称其购买单位的展示模型有遮盖式阳台,并鉴定这是他想向发展商营销员购买的房屋类型。

2)仲裁庭作出的裁决违反了买卖协议的规定,也与技术检查报告的结论相左。买卖协议中没有提到发展商将提供有盖阳台,但仲裁庭却批准买家索赔。

3)仲裁庭的管辖范围仅限于买卖协议。 根据该法令,任何索赔或投诉,必须根据买卖协议行事。

4)仲裁庭对买卖协议之外的附带合约、陈述或保证形式的事项并没有管辖权。

5)联邦法院认为,仲裁庭在考虑展示模型而非买卖协议的条文时,是错误的。

6)联邦法院法官经过深思熟虑认为,根据该法令第 16 条文,仲裁庭没有管辖权来受理买家就这一有盖阳台问题提出的申诉。

7)联邦法院法官裁定,购屋者不能宣称他购买的单位“货不对板”,但却接受了空置单位的交付,并进行了装修。

8)联邦法院认为仲裁庭的错误在于,仲裁庭没有意识到,当买家接受空置产业的交付并进行装修时,此举等同于已确认了买卖协议,而买卖协议中没有阐明有盖阳台的条款。

结语

1)联邦法院一致同意发展商的上诉,买家需支付3万令吉的堂费给发展商,并撤销了仲裁庭的裁决。

2)买家在签署买卖协议前,应先仔细查阅买卖协议所阐明的物业描述。

3)仲裁庭无权受理基于虚假陈述的索赔,买家在仲裁庭兴讼前,应了解其索赔的性质。

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发展商擅改建材 买家有权索赔

2022年05月9日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

未经买方书面同意更改建材,
发展商这次赔大了。

如果发展商更改了买卖协议中规定的建筑材料,买方的权利是什么?

案情:

1.在这起提交到联邦法院作出最终裁决的案件,上诉方(“买家”)是雪兰莪州雪邦Taman Mas一个名为Golden Heights房屋发展项目第三期6个公寓单位的买家,而答辩方则是该项目发展商。买家和发展商是依据1966年房屋发展(管制与执照)法令签署买卖协议,而该协议在该法令下是一份法定销售合约。

2.买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下,将物业外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块(aerated concrete building block)改为柔芯(flexcore),违反了买卖协议第12条文。

高庭判决:

1.高庭批准了买家的索赔。本次上诉的关注点,是高庭决定批准买家因发展商违反买卖协议第12条文,提出损害赔偿的要求。

2.高庭助理司法常务官评估的损害赔偿总额为38万零500令吉,连同利息和费用。这笔款项是根据买卖协议第12条文,赔偿予买家的6个单位更换/维修费用。在评估程序中,买家已提交由其承包商N-Tatt Construction Sdn Bhd准备的报价,作为他们索偿的证据。

3.发展商提出的反对,仅针对高庭助理司法常务官判给的损害赔偿金额,而且仅基于以下两个理由:

(i)损害赔偿金额是过度和不合理的;

(ii)它仅基于一个报价,应该提供更多报价,以确定报价中特定工作的必要性

上诉庭裁决:

1.上诉庭推翻高庭的判决,并认为有关报价不是买方遭受损害的证据。

2. 显然,上诉庭要求买家证明,他们确实对物业进行了修复工程,并在他们要求损害赔偿之前已支付了款项。

换句话说,买方不能仅依靠报价来证明损害赔偿。他们必须提供他们已花费在修复工程上的金额的证据,然后才能向发展商索赔此类工程的费用。

3. 本次上诉的关键问题,是上诉庭认为报价不构成买方遭受损害的证据,是否正确。

联邦法院判决:

1. 联邦法院提及英国的案件,即英国法院裁定赔偿损失,尽管索赔者没有进行补救工作,以纠正工程中的缺陷。

2. 买方初步有权获得用蒸压加气混凝土砌块更换flexcore的费用,因为这将使他们能获得买卖协议中阐明的建筑材料,而有关报价提供了金额的初步证据,这“将可符合修复工程的费用”,其中包括拆除现有的墙壁。

3. 联邦法院推翻了上诉庭的判决。由于没有其他任何证据,上述总额38万零500令吉的损害赔偿,必须被视为修复工程的合理成本。

结语:

1.发展商有义务完全遵守买卖协议,并使用其中规定的建筑材料,否则买方有权要求赔偿损失,或更换/修复工程的费用。

2.在评估损害赔偿时,报价是证明损害赔偿或补救工程费用的表面证据。在本案中,联邦法院并没有要求提供买家已花在修复工程上金额的实际证据。

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合约不寻常 揭非法放贷

2022年04月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

买卖合约中不寻常特征,
引起人们怀疑其真实性。

如何知道一项买卖协议其实是“鱼目混珠”,即表面上是买卖协议,但其实是掩盖一笔非法放贷交易?

非法放贷人总是企图通过与借贷者签订买卖协议,来掩盖非法放贷交易。

在 Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd (被告)v Jangka Prestasi Sdn Bhd (原告)的上诉案中,上诉庭旨在解开有关买卖合约是一笔真实或虚假的交易,旨在绕过1951 年放贷法令中的强制性和严格要求。不遵守该法案将使该合约因违反法定禁令而无效。

案情

1)原告将案件带上高庭时,要求被告履行买卖合约,并撤销被告防止转让两块建有4层半商店办公室(“物业”),名称为 Wisma Global Globe的地段冻结令。

2)显然的,有关转让无法生效,因为当被告收到其银行的警告,称其从联昌国际回教银行赎回其贷款仍有盈余,但被告未指示赎回,而且未同意将有关物业出售给原告。

3)被告辩称,这是一笔 120 万令吉贷款的无牌放贷交易。被告承认通过其董事拿督占里拉末,向拿督阿德里卡马鲁丁指定的公司借款。这笔贷款发放给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司。

4)被告宣称,拿督阿德里指示拿督占里到其代表律师 Nohairi & Co的律师楼 ,并在贷款发放前,签署所有作为贷款抵押品的文件。

5)拿督占里在认为有关物业不会被出售的认知下签署了文件,他以为有关物业只是作为原告借贷的抵押品,如果借贷者发生任何事情或被判定破产,有关抵押品将归放贷者所有。

6)拿督占里提供该物业作为担保,并将相关文件交由上述律师保管。

7)被告在其辩护中说,虽然贷款数目为120 万令吉,但2015 年 2 月 9 日的买卖合约(“第一份 SPA”)却阐明,按金已支付了160 万令吉。被告辩称,为数40万令吉的差额,是原告在3个月内偿还贷款所支付的利息。

8)被告后来发现另一份不同的买卖协议(“第二份 SPA”),被告之前不知道,日期和盖章与第一份SPA相同,押金减少到78万令吉!

判决

1)买卖合约中一些不寻常的特征,引起了人们对其真实性的怀疑,情况如下:

(a)原告的律师知道仅有120 万令吉支付为按金,而且是支付给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司,但该事实并未在买卖合约中阐明;

(b)合约的完成期限也很不寻常,即 6 个月,并自动延长 1 个月;

(c)尽管整个 6个月+1个月的完成期已届满,但并未正式要求延长完成买卖合约的时间,也没有任何威胁终止买卖合约或没收已支付押金的信函。 双方继续进行有关交易,就好像什么事都没发生过一样;

(d)原告在签署买卖合约后,没有像一般的情况下,就该物业提出产业冻结令;

(e)没有证据显示,买卖合约中关于准备和提交产业盈利税表格的规定已获得遵守。

2)使用买卖合约来掩盖贷款的设置,显然是为了规避1951年放贷法令的保护条款。即使原告不是放贷人,允许其针对3个月的贷款(120万令吉)征收40万令吉的利息是不能接受的。根据1951年放贷法令,合法放贷人也不能施加这项条款。

3)在这个案件中,有关买卖合约实际上是一笔放债交易,而且是非法的。因此,该买卖合约是非法、无效和不可执行的。根据 1950 年合约法令第 24 条文,这项交易是非法的,因为它被 1951 年放贷法令禁止,而且它违反公共政策。如果被允许,其性质将违背法律。

结语

1)法庭将审查整个交易、周遭情况和各方的行为,以确定买卖合约是否被用作非法放贷的幌子。

2)天网恢恢,疏而不漏。

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祖屋非名下 可申请冻结令?

2022年04月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

兄弟姐妹是否可申请土地冻结令 ,
以保护他们在祖屋的权益?

在未登记在其名下的祖屋,一个家庭内的兄弟姐妹有什么权益?

有些兄弟姐妹虽然不是屋主,但仍住在祖屋是很常见的。那么,兄弟姐妹是否可以根据家族信托要求受益权益 (“beneficial interest”) ,并申请土地冻结令 (“caveat”) ,以保护他们在祖屋的权益?

在 Jaya A/P I.N. Gopal V. Kamala A/P Vengadasalam 案中,高等法庭讨论了名字未在所有权中登记的兄弟姐妹,对祖屋申请土地冻结令的权利。

案情

1)原告是已故阿南登温加达萨兰( Ananthan a/l Vengadasalam,“死者”)的合法遗孀和遗产管理人。

2)她着手将死者遗产,分配给包括她自己和两名孩子,即一个女儿和一个儿子在内的合法受益人。

3)其中一项遗产是一片位于霹雳州近打县怡保的土地,土地编号 PN 96800 Lot 9913S Bandar Ipoh (S), Daerah Kinta,该地段上所盖的房屋地址为 No. 787, Jalan Wayang, Buntong, Ipoh(“该物业”)。

4)该物业是于 1995 年,由死者母亲芭芭蒂(Papathy Vengadachalam a/p Ndam )转让给死者。

5)答辩人是死者的6名姐妹之一,她宣称该物业是其祖屋,由其已故父亲于1952 年 5 月 26 日以1700令吉购买,并登记他们母亲的名下。

6)然而,高庭在原告的书面陈词中注意到,根据一份日期为 1952 年 5 月 26 日的买卖契据,购买该物业的是死者母亲。不过,毫无争议的是,将该物业转让给死者的也是死者母亲。

7)从答辩人的宣誓书中整理和展示的文件中,答辩人声称她和其兄弟姐妹已在该物业中居住了60年以上,而她本人是在那里出生的,她声称,根据《国家土地法典》第 323(1)(b) 条文,她有权获得该物业长达67年的“家族信托中的受益权益 (“beneficial interest under a family trust”。)

8)答辩人强调,交易文书,即日期为 1995 年 5 月 3 日的转移表格(表格 14A)清楚阐明,它是在没有任何金钱代价的情况下,由死者母亲转移给死者的。

9)答辩人声称,该物业的转移是因为他们的母亲无法获得贷款,而转移是给死者是作为一名”纯受托人(bare trustee)”,以从马来亚银行获得融资,重建已破旧不堪的房屋 。

10)另一方面,原告声称,死者生前已花费7万2000令吉在该物业上建造和维修房屋,并展示了死者与承包商之间为此签订的协议。 而在建设完成后,死者也同意其姊妹及其家人占用该物业。

11)2014年某个时候,死者曾两次中风病倒。 此时,答辩人就该物业申请土地冻结令,但原告是在死者于 2020 年4月27日去世后才知道此事。

12) 原告在土地局搜查资料后发现,答辩人于 2014 年 4 月 17 日申请土地冻结令,随后于2020年 9 月 29 日又申请另一个土地冻结令。

13)原告不认同答辩人对该物业有任何权益,且其对该物业的占用,属“无契约租客(tenant at will)”。

14)原告请求法庭谕令解除该房产的第二个土地冻结令。

判决

1)转让表格中完全没有提及该房产是由母亲转让给她的儿子,并以信托方式持有。母亲1995 年将其转移给当时仍在世的儿子,相当于生前的礼物。

2)设立信托的要素是文字的确定性、标物的确定性以及受益人的确定性。

3)答辩人在谁将成为所谓信托的受益人以及比例方面采取了不确定的立场。在其于2014年4月 17日的法定声明中,她声称, 她和其他3个姐妹是信托的受益人,而在 2020年 9月24日的法定声明中,她声称,她和所有姐妹,以及她已故的丈夫是信托的受益人。然而,在她的另一份宣誓书中,她断言她还有另5个姐妹是信托的受益人。

4)答辩人本身不确定,在所谓的信托下, 她和她的3个或5个其他姐妹的份额,或者其已故丈夫的份额。

5)法院观察到,答辩人就该产业提出的第一个土地冻结令,是于2014年4月登记,但没有证据显示,答辩人已及时提起任何诉讼,这对答辩人的案件来说是致命的不利因素。

结论

成立家族信托需要建立以下要素:

(a)文字的确定性

(b)标物的确定性

(c)受益人或对象的确定性

否则,根据家庭信托要求获得受惠权益的兄弟姐妹(其利益未登记),则注定会失败。

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促成土地交易 介绍人可分佣?

2022年03月28日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

非注册地产代理,
是否有权收取介绍费。

如果非注册地产代理向买家介绍一块土地,并促成交易,他/她可否索取该介绍的佣金?

外行人将房产介绍给潜在买家的情况并不少见。问题在于,非注册地产代理的外行人,是否有权就此类介绍收取费用。

在MATAD SDN BHD v. NG CHEE KEONG案中,上诉庭讨论了这个问题。

案情:

a.答辩人有意购买一些土地,承诺向起诉人支付1%的土地介绍佣金。起诉人将答辩人介绍给一个有土地的卖方,该卖方以可观的价格出售。答辩人购买了土地,但拒绝向起诉人支付佣金。因此,起诉人起诉对方,以收回对方承诺的款项。答辩人采取了两项主要抗辩,即:

i.这宗买卖并非由起诉人介绍土地(事实抗辩); 和

ii.起诉人寻求执行的合约是非法和无效的,因为它违反了1981年估价师、评估师和地产代理法令(法律抗辩)。

b.高庭就这两个问题作出了裁决,并判起诉人获胜。

c.答辩人对高庭判决提出上诉,辩称法官在非法性方面的问题误导了自己。

问题:

该上诉提出的更广义问题是1981年估价师、评估师和房地产代理法令(“该法令”)所定义的“房地产代理执业”含义。较狭义和更直接的问题是,诉讼中的起诉人,是否可以收回答辩人承诺的佣金。

判决:

1.诸如“执业”和“经营业务”之类的词,不是指一个孤立的行为,而是指一个行为过程。该部分还使用“房地产代理”一词。

由此可见,该法令要求当事人之间存在产业代理关系,而在没有这种关系的情况下,该法令便不适用。

2.在本案中,高庭明确否定了这种地产代理关系的存在,但认定起诉人向答辩人介绍了一块土地,就已得到了付款的承诺。

高庭裁定,由于起诉人只知道有待售土地的存在,并且可以让准买家与卖方联系,因此他的所作所为,不可被视为等同于向答辩人提供专业意见或服务的人。

高庭在事实和法律方面都是正确的。它在事实上是正确的,因为文件和其他证据充分证明了它所做的事实认定,并在法律上是正确的。

3.然而,如果建立了令高庭满意的房地产代理业务系统证据,则看似孤立的行为,可能已构成它涉及房地产代理业务。

结语:

1.在决定是否违反该法令或外行人与成功买家之间付款安排的合法性时,高庭会考虑外行人是否以地产代理的身分,从事地产业务和/或是否有任何证据证明房地产代理业务的系统证据。

2.如果付款安排是一次性的交易,且没有证据证明涉及房地产业务和/或此类交易的制度,此付款安排可能不会被视为无效。

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买拍卖屋前 一定要这么做!

2022年03月14日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

从拍卖市场购买房产,
是否安全?

由于经济放缓,大量的房产正被银行拍卖。通常,拍卖房产的底价是非常有吸引力的。

竞标拍卖的房产,存在着什么风险呢?建议投标者在拍卖前对有关房产进行土地调查。如果所标的房产没有任何产权负担或阻碍,投标者理应可安全投标。

不过,也有情况是前地主将其部分的土地交给政府,但该交易并没有被登记和显示在土地房产调查册里。

在Bayangan Sepadu Sdn Bhd V. Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor & Ors的案件中, 联邦法院裁定:-

“根据国家土地法,在公开竞标的成功投标者获得了对所标房产的不可废除拥有权,而未登记者的权益,将不受国家土地法的保护。所有未登记的土地房产交易或买卖,都不能否决有登记者的拥有权。”

案情

1)本次上诉的纠纷是关于巴生的一块土地 (“该土地“)。该土地之前是由Newacres Sdn Bhd 和Bumi-Murni Sdn Bhd 共同拥有。

2)于2011年3月25日,该土地在通过巴生土地局所实行的公开竞标,被一名买家用366万令吉购买。由于前屋主拖欠联昌银行(CIMB Bank Berhad ) 的贷款,于是该银行申请上述的公开竞标。

3)于2011年7月,买家则聘请了一名有执照的测量员,对该土地进行检测,结果显示,该土地上有一个蓄水池和其它围绕着蓄水池的永久性建筑物,其则占了17.49英亩里的9.554英亩地段。

4)买家随后则写信给雪兰莪州水利灌溉局(Jabatan Pengairan Dan Saliran Negeri Selangor),要求有关当局提供资料和文件,以证明当局占用土地的正当理由。

5)尽管买家在司法出售之前进行了土地房产调查,但该调查册却没有显示有蓄水池和建筑屋子在该土地上,同时也没有显示该土地的一部分已交回给雪兰莪州政府。

6)于2011年5月4日(公开竞标后),买家在此进行土地房产调查,但依然显示相同的结果。买家之后各别在2016年11月26日和2017年5月11日进行土地房产调查,发现雪州水利灌溉局的权益,并没有在拥有权登记文件中登记,也没有任何将土地交回给雪州政府的记录。

7)雪州水利灌溉局则出示文件,以作为支持当局声称该部分的土地已移交给雪州政府。

8)买家要求雪州水利灌溉局交付空置土地,并拆除围栏和建筑物。由于该局未能遵守买家的要求,买家随后向高等法院提出诉讼。

裁决

联邦法院裁定:

1)当一个人登记为某些土地或土地权益的拥有者, 他或她获得了不可废除的权益,除了在国家土地法第340项所规定的以下情况:

(a) 在欺诈或者虚假陈述的情况下;或者
(b) 伪造或作废的法律文件; 或者
(c) 拥有权或权益是非法获取的。

2)虽然买家没有视察土地现场,但即便买家视察土地现场并发现大部分的土地被蓄水池和建筑物覆盖,调查册上的拥有权(拥有权登记文件),正如买家进行的土地房产调查所显示的一样(无任何产权负担障碍),没有差异。

3)买家已在竞标前后尽了最大的努力,对该土地进行了多次的土地房产调查,查册结果显示,该土地的登记文件上并无任何产权负担障碍。

结论

建议投标者在竞标之前进行土地调查,以便确保该土地没有任何产权负担障碍。

任何未登记的权益,都不能否决成功投标者的拥有权。

 

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买卖产业可聘同一名律师?

2022年02月28日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买卖产业,
聘请律师也是一门学问…

当买卖双方在买卖协议中聘请同一名律师,即所谓的“共同律师”时,会有什么风险?

在马来西亚,买卖协议中的任何一方选择不聘请代表律师,以节省费用的情况,并不少见。

然而,这样做的风险是什么?

在高等法庭最近的Hong & Fong v.Tan Po Lin& 1 Or案件中,高庭谕令答辩人(律师)向原告(其客户)支付总额26万1126令吉25仙的赔偿,这是从银行赎回产业的赎回金额。

案情:

原告是一对已婚夫妇,签订了4份买卖协议(“SPA”),向Goodwill Division私人有限公司(“Goodwill”)购买4个公寓单位。

2名原告各自购买了两个单位,简称为贷款单位(Loan Units)和对敲交易单位(Contra Units)。

贷款单位分别由原告通过银行贷款购买。

然而,对敲交易单位是第二原告作为South Johor Steel私人有限公司(“South Johor”)董事经理,以及Thong Moi Keong 作为Goodwill 董事经理之间的安排的结果。

Goodwill向原告提供对敲交易单位,是作为向South Johor购买钢材的回报。

答辩人是一家律师事务所,由Goodwill委任负责所有交易。原告就与贷款单位有关的交易,向答辩人支付了律师费,但并未就对敲交易单位的交易支付法律费用。

2016年9月,原告获得了对敲交易单位的空屋持有权(vacant possession),过后转售给第三方。

然而,据发现,有关对敲交易单位原来已抵押给沙巴发展银行有限公司(“沙巴银行”)。

原告最终不得不支付26万1126令吉25仙,向沙巴发展银行赎回有关对敲交易单位。

原告以职业疏忽为由,起诉有关答辩律师。

隐含律师-客户关系

答辩人的抗辩是,答辩人并非原告针对有关对敲交易单位所委任的律师,理由是没有明确的书面委任状或口头聘用。同时,原告没有向答辩人支付对敲交易单位的律师费。

在这些情况下,是否存在任何现有的律师和客户之间的关系?

高庭法官认为,虽然没有明确的委任状,但当事人的行为和案件的情况,可能隐含了律师-客户关系。

律师应告知原告
代表Goodwill行事

答辩人两度承认,其在对敲交易单位的角色。

1. 第一次是通过Muhammad Izwan Aziz bin Md Said 代表答辩人,写信给原告的律师,表明答辩人代表Goodwill和原告;

2.第二次是答辩人本身的证人Yap Foong Ling,他是Goodwill前董事,他在庭审中作证,答辩人确实是代表原告。

在本案中,答辩人作为对敲单位买卖协议的唯一律师,根据通常的产权转让惯例,答辩人本应告知原告,据称其仅代表Goodwill行事 ,但答辩人并没有这么做。

如果答辩人没有就对敲单位为原告采取行动,那么为什么答辩人建议原告就其中一个对敲单位,提出私人冻结令。

因此,毋庸置疑,答辩人就是原告就贷款单位和对敲单位的代表律师。

根据惯常及标准的买卖惯例,答辩人所要做的只是根据对敲单位的买卖协议,对在交出空置产业时,对敲单位是否仍处于抵押状态进行必要的调查; 随后通知原告,必须支付给沙巴银行的赎回总额为26万1126令吉25仙。

增加成本得不偿失

在买卖物业时,费用是一个重要因素。

根据上述案例,如果买方聘请了自己的律师,他们将能在敲定买卖协议之前,查明对敲单位是否仍处于抵押状态,并向卖方厘清情况。 因此,买家可能不需要支付 26万1126令吉25仙的赎回金额,来赎回有关对敲单位。

事实上,买方必须花费额外的法律费用和时间,来取回有关赎回金额,结果增加了买方的成本和开支,得不偿失。

买卖协议中,买卖双方最好各自聘请自己的律师,以确保他们的权益受到保护。

当买卖双方聘请同一名律师,所谓的“共同律师”时,难免会有利益冲突。

 

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建商迟交屋 可拒付20%余额?

2022年01月24日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

新盘延迟交楼,
可拒付余款并索偿?

如果发展商因延迟交付物业,而有责任支付违约金给买家,同一个时候,买家是否也可以拒绝支付拖欠发展商的产业购买价格余款?

在 Outlet Rank (M) Sdn Bhd V. Malayan Banking Berhad & Anor的案件中讨论了以下课题:

a)买家在未支付房屋购买价的20%余额时,是否有权要求延迟交付物业的损害赔偿;以及

b)发展商是否就其终止买卖协议作出有效及完整的抗辩。

案情摘要

I)该诉讼一开始是作为起诉人的发展商,向作为答辩人的最终融资方马来亚银行有限公司(该银行)提出的索赔,要求其支付发展项目进度付款下的购买价格20%余额。

II)显然的,买方已指示银行不发放上述款项,因为他们向发展商提出的延迟交屋损失索赔,远高于发展商向银行提出的20%购买价余额付款。

III)买方在诉讼中提出申请,以作为第2名至第 17名答辩人,随后他们于2010年11月29日提交了一份抗辩和反诉,其中抵消了他们计算出的银行应付发展商的金额,并要求发展商支付延迟交屋的违约金。

判决

买家在未支付房屋购买价20%余额的情况下,是否有权要求发展商作出延迟交付物业的损害赔偿?

法官在下判前,参考了 Neoh Khoon Lye v. Trans-Intan Sdn Bhd [2002] 7 CLJ 420 一案。

在当时的房屋发展(控制和许可)法令下有一个案例,发展商拒绝交出空置物业,直到买家支付购买价格余额。买方在扣除逾期交付违约金后计算欠发展商的余额。发展商拒绝接受买方支付的抵消金额。

该案法官观察到:

1)“起诉人追讨违约金的权利是一项交叉索赔(cross claim),它与答辩人获得购买价余额的权利,在同一笔交易中产生,并与它密切相关。如果我(法官)下令这样做,显然是不公正的,起诉人应向答辩人支付 5万1729令吉57仙和2300令吉 ,但不考虑起诉人应得的3万3883令吉20仙违约金。我(法官)认为起诉人对答辩人的最终索赔,享有公平的抵消权。”

2)事实上,有充分理由认为,延迟交付的索赔,在发展商把空置产业交付给买家后立即产生。而且,该索赔应在买方取得空置物业当天,立即支付给买方。

3)因此,法官认为,无论发展商是否就其终止买卖协议,作出有效及完整的抗辩,未支付的购买价余额(银行在任何情况下都已承诺付款给发展商),不能排除和阻止买方因延迟交付物业而要求的赔偿。

4)发展商在审判前试图通过发出买卖合约终止通知,来避免买方的索赔,并声称该通知立即生效,买方的买卖合约均于 2013 年 2 月 14 日签订。终止是根据买卖合约第 10(1)(d)  (ii)(b)条款, 并没收 10% 的按金,并立即生效。虽然第一证人承认他已接获终止通知,但没有证据显示,其他买家已接获该通知。

5)问题在于,这样的通知是否有效的终止买卖合约。建筑物所在的土地已以买方的名义登记并抵押给银行,这是一个公认的事实。在我国的房屋发展项目中,多年来形成了一种惯例,即作为房屋贷款的抵押品,发展商将有关房屋所在的土地转让给购屋者,而购屋者将该土地抵押给银行,银行则向发展商作出不可撤销的承诺,根据建筑师证书支付购买价格余额给发展商。发展商首先需要确认,购屋者已支付贷款和购买价格之间的差额。在这样的情况下,由于银行愿意提供贷款,发展商就可以将房屋出售给有能力购买的购屋者。发展商有获得付款的保障,因为银行通常不会违约,而且无论如何,由于购屋者的土地已抵押给银行,银行已获得一定的保障。

6)在此, 买卖合约已通过将土地转让给买方的方式下完成,并为银行提供了抵押。买卖合约的目的是将土地转让给买方,这已经完成,因此上述发展商终止买卖合约为时已晚。双方可以就现有的违约行为相互起诉,例如发展商在此起诉买方或银行未能支付购买价格余额,或银行承诺支付的金额。同样的,买方可以起诉发展商要求迟交物业的损害赔偿。

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保修期满房屋下沉,可告?

2022年01月10日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

房屋受到广泛损坏,
是因为房子下沉了。

在缺陷保修期(Defect liability period)过后,买方或购屋者能否就手工是否精细的问题,起诉发展商、建造商?买方是否能因为缺陷而终止买卖合约?

在 Teh Khem On & Anor. V. Yeoh & Wu Development Sdn. Bhd. & Ors 的案件中,高庭认为,缺陷保修条款并不会剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷,而提出诉讼的权利。

案情摘要:保修期满房屋下沉

1 原告签订房屋买卖协议,购买由第一被告(发展商兼卖方)建造的一栋双层排屋,总价为7万8500令吉(以下原稿简称 “买方”,第一被告简称“卖方/发展商”)。

2 与本判决相关的协议条款如下:

(房屋买卖协议第12条文) 所述建筑物应按照规格及有关当局或其他主管当局批准的计划,以良好手工方式建造,这些规格和计划已被买方接受和批准,正如买方在此认同……

(房屋买卖协议第23条文) 建筑物中的任何缺陷、收缩或其他缺陷,在空屋持有权(vacant possession)日(即移交屋子与锁匙当天)算起的 12个月内变得明显,并且是由于手工或材料缺陷,或未按照有关当局批准的上述规格和计划所造成(视情况而定,修改或未修改),应由卖方在收到买方的书面通知一个月内,自费进行修理和修复。

3 在领取房屋锁匙后,买方发现,房屋倾斜并正在下沉。

4 买方搬离房屋,要求解除买卖协议、退款(房屋购买价格)、违约金等。

5 买方也进一步要求,发展商针对有关房屋发展项目建筑师和工程师因设计和监督疏忽所造成的损害,作出赔偿。

6 被告辩称他们不会对此负责,因为有关损害是在买卖协议中规定的12个月缺陷保修期届满后发生的。

法庭判决:发展商须负责维修

1 关房屋的上述损坏,是由于房屋的下陷所致,主要是由于建造房屋的建筑工地填充物太厚,所造成的差异沉降,而且是由松散的粉质沙组成,不够密实。房屋下陷也是由于打桩不足所致,而且随着房屋持续下陷,房屋受到的破坏是广泛且持续的。

2 在签署房屋买卖协议后,发展商与买方已拥有合约上的直接关系。买卖协议没有规定,房屋的下陷不在合约涵盖范围以下,很明显的,发展商违反协议第12条款,该条款规定房屋必须以良好和熟练的方式建造。

3 缺陷保修条款并不剥夺对在缺陷保修期内无法发现的此类缺陷提出诉讼的权利。即使缺陷是在缺陷保修期内发现的,提供修复相同缺陷的明确补救措施条款,也不会剥夺任何买方在卖方违反合约的情况下,按照普通法享有的权利。

4 由于买方已全额支付了购买价,房屋所在的土地已经转让给买方,但房屋在完成土地转让后出现下陷,买方仅有权针对明显和隐约违反合约条款所造成的损失,要求损害赔偿,但不能解除合约。在本案的情况下,损害赔偿的衡量标准是修复缺陷的成本,即微型桩 (micro-piling)的估计成本。此外,由于调查房屋损坏原因的报告和专家的费用已得到证明,所支付的费用应被允许。

结论:买方无权解除买卖协议

1 即使是缺陷保修期过后,发展商仍需对物业的手工品质负责。

2 缺陷保修条款是对买方的额外保障,无法阻止买方在缺陷保修条款失效后,向发展商索赔。

3 对于物业的缺陷,买方有权要求损害赔偿,但无权解除买卖协议,除非有关损害本质上已经抵触房屋买卖协议,且涉及买卖协议的根本。