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交付空置物业 水电不能少

2021年12月13日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

1989年房屋发展条例多项条款已阐明,
发展商在交付空置物业时,水电供应不能少。

发展商将空置物业交付给买方时,发展商是否有义务确保物业有实际的水电供应?

在 Bandar Eco-Setia Sdn Bhd V. Tuntutan Pembeli Rumah & Ors 一案中,高等法庭认为,当发展商交付给买家空置物业时,发展商有责任确保该物业有水电供应。

案情:

1. 申请人是“Setia Eco Park Phase 16A Precinct 5”(项目)的发展商。

2. 第二和第三答辩人(买家)于2015年11月6日与发展商签订买卖合约,买家共同向发展商购买项目(物业)一栋双层半独立式房屋。

3. 2017年11月3日,发展商向买家发出通知,要把空置物业交付给买家。

4. 买家于2018年1月29日领取该物业的钥匙时,发现该物业并无实际的水电供应。

5. 买家前往第一答辩人(房屋仲裁庭)向发展商(索赔)提出了违约金索赔,原因是依据买卖合约第24(2)条文,发展商已延迟交付空置物业。

根据有关索赔:-

(a)根据买卖合约,发展商有义务(其中包括)在24个月内交付空置物业,并提供实际的水电供应; 以及

(b)从24个月期限届满之日算起,直到发展商向该物业供应水电之日,前后延迟了116天。因此,买家针对有关延迟索赔违约金。

6. 发展商基于以下理由拒绝索赔:

(a)当发展商在24个月内交付空置物业时,相关条款并未要求发展商向该物业供应实际水电;

(b)根据第21(1)条文,发展商仅承诺(其中包括)“申请将物业的内部”水电供应连接到“主要电流”(发展商承诺)。 第21(1)条文没有规定完成发展商承诺的时限。

7. 仲裁庭批准了索赔,并谕令发展商支付5万令吉予买家,作为延迟供应水电的损失赔偿(仲裁庭的决定)。 因此,发展商在本案中提交了司法审核申请,要求高庭撤销仲裁庭的决定。

问题:

8. 这个司法审查申请讨论的唯一实质性问题是,发展商是否有义务根据1989年房屋发展(管制及执照)条例(HDR 1989)的附表I(Schedule I) 规定的买卖协议,来确保一旦发展商根据买卖合约第24(1)条文的规定,于签署买卖合约当天算起的24个月内,将“空置物业”交给买家时,有关物业已获得实际的水电供应。

裁决:

9. 无可争议的是,根据1989年房屋发展(管制及执照)条例第11(1A)条文附表 I ,它已规定了该物业的买卖合约条款。相关条款转载如下:

●第1(f)条文“已准备好连接”是指发展商已在有关建筑物内安装电气点和水供的配件和固定装置,而且功能齐全,个别的建筑单位已设有和供应水、电、燃气管道、电信线槽。

●第21(1)条文阐明,发展商应在其房屋发展项目中,自费铺设或安排铺设所有必要的水、电和污水总管、燃气管道(如果有)和内部电信线槽和电缆,并承诺自费申请将上述物业的内部水、电、卫生和燃气供应装置(如有)连接到有关当局的水、电、污水和煤气总管(如有)。

●第26(1)条文,发展商应在以下情况下让买家获得有该物业的拥有权:(a)完工和合规证书发出后;(b)水电供应已准备好连接到上述建筑物。

10. 首先,相关条款的字面解读支持当发展商在24个月期限届满或之前交付空置物业时,发展商有义务为该物业提供水电供应。这种字面解读基于以下原因:

(1)根据第24(1)条款的规定,发展商“应”在24个月内“按照第26条款阐明的方式”,将空置的房产交付给买家。第26(1)(b)条文则规定,发展商“应”在“水电供应已准备好连接”时,让买家获得该物业的拥有权。

(2)根据第1(f)条文,“已准备好连接”是指发展商已安装了上述建筑物中的电气点和水配件和固定装置,并功能齐全,并供应可用于接入个别建筑单位。第1(f)条文中的“上述建筑物中的水配件和固定装置已由发展商安装,功能齐全,供应可用于接入个别建筑单位”,这清楚地表明,发展商有责任确保,当发展商在24个月期限届满前将空置物业交付给买方时,该物业已有实际水电供应。

结语:

相关条款的诠释保护了买家的利益,从而实现了房屋发展法令和1989年房屋发展(管制及执照)条例的目的。如果发展商在24个月内交付空置物业时不受相关条款的约束,以确保对物业提供实际的水电,这对买家不利,并违反房屋发展法令和1989年房屋发展(管制及执照)条例的目标。

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买房后要追索过后的优惠?

2021年11月30日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

发展商有权决定产业的销售价,
早期买家难以要求获得过后的回扣。

近期,不难发现,发展商频频推出许多诱人的折扣,如果你是发展商在拥屋计划(HOC)或近期提供许多优惠之前早已购屋的买家(以下简称早期买家),是否觉得买“贵”了或太早入场,而错过了许多折扣?

那么,身为早期买家,是否有权向发展商索取相同的回扣呢?

(a)在Abdul Hakim Bin Mohamad & 1101 Ors v. Prima Corporation(“PR1MA”)一案中,1102名原告(“早期买家”)以特定价格从被告(“一个马来西亚人民房屋机构(PRIMA)”)购买了各自的产业,随后发现PR1MA正在向新买家出售类似的单位,并在拥屋计划下获得原价30%的回扣。

(b)早期买家集体向法庭寻求各种声明,其中包括 PR1MA 向新买家所提供的回扣是非法和无效的,或者,PR1MA也应该向早期买家提供相同的回扣。

(c)早期买家还试图阻止PR1MA在法庭下判之前,向新买家提供回扣或折扣。

法庭的判决如下:

PR1MA有权定价和折扣

议题:PR1MA是否有权决定其所售物业的价格,以及是否有权向其物业的买家提供任何折扣。

1.PR1MA有权根据其权力签订其认为合适的任何买卖协议, 这自然包括确定任何销售价格的权力,以及它打算在任何重要时间提供的任何折扣,以实现其在2012年《Perumahan Rakyat 1Malaysia 法案》下的功能。

根据该法案,PR1MA有权进行商业活动,包括出售、租赁甚至出租任何分配给它的土地。PR1MA有权决定价格,甚至可以提供它认为合适的任何折扣。

2.PR1MA至少具有决定销售价格、提供回扣和提供其认为合适的折扣的隐含权力。1948年和1967年解释法第40(1)条和第95条有相似的规定:

第 40(1)条(1)如果成文法律授予任何人做或强制执行任何行为或事情的权力,则所有此类权力应理解为也被给予合理必要的,以使该人能执行或强制执行行为或事情。

第95条(1)如果成文法律授予任何人执行或强制执行任何行为或事情的权力,则所有此类权利应理解为也被授予合理必要的,以使该人能执行或强制执行该行为或事情。

因此,同样地,PR1MA拥有根据《解释法》第45 条和第95条的隐含权力,来确定其管辖范围内的任何产业的销售价格,其中包括任何一般或任何计划下的任何折扣或任何回扣,包括现任政府推动的计划。

PR1MA没承诺不调屋价

议题:买家是否有合理期望,未来PR1MA不会向后续买家提供价格变动或折扣。

1.早期买家提出的立场是,早期买家因HOC向新买家提供的折扣或回扣,而受到不公平对待。

2.在较早购买产业后,早期买家现在发现购买类似单位的新买家,将获得原价30%的折扣。因此,他们认为PR1MA处理不当。

3.在法律原则“合理的期望”之下,首先早期买家必须证明PR1MA曾作出陈述或承诺,先前买卖的产业的价格不会改变,或会给予买家跟后续买家同等的折扣。

4.早期买家必须有一些合理的依据相信产业的价格是固定的,并且将来不会改变或给予折扣。

5.在本案中,早期买家没有合理依据,相信PR1MA之后不会改变物业价格或向后续买家提供任何折扣。没有任何证据证明,PR1MA促使早期买家产生任何形式的合理期望。

6.让我们从反方向来看这起案例。假设PR1MA随后因成本增加或汇率变化,而导致的经济和津贴影响为前提之下,而选择提高出售给后续买家的产业价格。

7.在此情况之下,早期买家是否有立场质疑后续买家所面对的物业价格上涨,并坚持PR1MA向新买家提供相同的价格?

8.即使在截然不同的情况下,给出的答案也会是一致的。当然,早期买家不会认为他们需要支付额外的款项以确保他们支付的价格与新出售产业一样。

摘录要点:

1.发展商有权决定产业的销售价格,早期买家难以要求获得和后续买家同等的回扣。

2.但是,发展商在与买家沟通时应保持谨慎,不应作出空头承诺与陈述。

例如,发展商将来不会向后续买家提供回扣。否则,如果发展商作出了该等陈述后却提供回扣给后续买家,早期买家在合理的期望之下,是有立场质疑或向发展商要求获得和后续买家同等的回扣。

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楼层多建一单位 发展商判罚

2021年10月25日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

布局图每层6间服务式公寓及住宅,
完工后竟变成7间单位。

案例背景

服务式公寓可否用来经营酒店?公契如何影响你的生活?在服务式公寓里,业主时常对管理层或发展商的管理,有着不同的意见,那么当出现管理上的分歧时,应该怎么处理?

案情摘要

1)原告(买家)向被告(房屋发展商)所提出的申索是关于违反买卖协议及 Deed of Mutual Covenant (公契)和/或失实陈述。发展商开发了Arte S,这是一个由服务式公寓和“小型家庭办公室”(SOHO)公寓组成的房产项目。买家向发展商购买了一套服务式公寓兼住宅(单位)。

2)买家根据每层6间服务式公寓及住宅的布局图和建筑平面图购买该单位。布局图为买卖协议中的第一附表(简称“原图”)。 然而,完工后的43A层有7间单位,比原图多了一个,额外的单位明显增加了买方楼层(43A楼)的密度。

3)发展商在买卖协议签订后4年零3个月,向Arte S的业主发送一封征求他们同意的信(“同意书”),以更改原图 。买家并未同意,但发展商依然实施和执行更改。

4)买家进一步声称,一间酒店被允许在 Arte S 以 T Hotel 的风格经营,该酒店后来更名为 Fifi Suites,违反了公契。 买家声称,经营酒店违反了公契第4.1条,该条规定单位只能用作住宅用途,不得用作商业用途。

5)买家鉴于上述违约行为,未搬入单位入住,并立即对发展商提出诉讼。

“根据 1966 年房屋发展法令和1989年房屋发展条例下的法定买卖协议第13条以及公契,发展商是否必须获得买家的同意以修改建筑计划。”

6)买卖协议第13条规定如下:

上述单位及所有共同产业应按照附表 4 中规定的描述和有关当局批准的计划建造,该描述和计划已被买家接受和批准,正如买家在此所承认的那样。除非有关当局要求,否则未经买家书面同意,不得对其进行任何更改或偏离。买家无需承担此类更改或偏差的费用,如果更改或偏差涉及替换或使用更便宜的材料或省略最初同意由卖方进行的工程,买家则有权相对地减少此处的购买价格或索取损害赔偿,视情况而定。

7)第13条明确规定,买家已接受并同意原图,未经买家书面同意,不得更改原图。原图不仅包括买家的单位,还包括该楼层的所有单位和共同产业。

8)法官认为,该条款不仅规定买家的单位需按照附表四的说明进行建造,而且还要求发展商按照地方当局批准的原图进行建造。这将保护买家免受发展商此后对原图进行任何的更改。在实施此类更改之前,需要获得买家的同意,因为这些更改可能会对买家产生不利影响。一个额外的单位会减少买家楼层上的空间大小。因此,这种变化将严重损害买家对他们楼层的平静享受。

9)发展商所加入公契的第 29.2 条,目的是要摆脱买卖合约第 13 条对买家利益的保护。在此情况下,公契第29.2条若与买卖协议第13条不一致,即属违法及不可执行。

“根据买卖协议和公契,Arte S这个发展项目是属于住宅项目还是商业建筑。”

10)公契第4.1条明确规定单位的使用如下:

“所述单位仅可用于居住目的,并需符合所有联邦或地方法律的相关规定,并不得用于商业目的或任何非法或不道德的目的,或任何可能损害上述项目其他买家的健康安全和声誉。”

11)发展商表示,2018 年 3 月 29 日,一群买家将各自的单位转让给Nusmetro Leisure (Penang) Sdn Bhd,后者委托 LOF Management Sdn Bhd 以 T Hotel 的名义营销、管理和出租服务式公寓,并在后来改变了其风格,将其命名为 Fifi Suites。发展商的立场是,它已于 2019 年 2 月 18 日完成项目发展,并把买家所购买的单位移交给他们,以履行其在买卖协议下的所有义务。发展商表示,它无法控制其他买家对各自单位所作出的行为。

12)法官认为,公契对作为协议一方的发展商是具有约束力的。“服务式公寓”或“小型家庭办公室”是指住宅。“住宅”一词表达了永久居住或长期居住的意图,即把这个地方称为家。允许服务式公寓或“小型家庭办公室”公寓作为酒店形式的短期住宿活动肯定不属于住宅类别。短期住宿明显是作为商业用途而非住宅用途,并明显违反了公契第4.1条。

判决

13)(a) 宣判 (declaration)发展商违反了买卖协议和公契;

(b) 宣判买卖协议及公契可作废 (voidable);

(c)命令发展商需向买家支付以下款项:

(i)124万4000令吉,为Parcel 01,43A 楼层(包括一个停车位)的购买价格;

(ii)7,611令吉35仙,其中包括买家支付的押金、服务费和各种税款;

(iii)1万2690令吉54仙,购买单位所支付的法律费用。

(iv)为从金融机构获得贷款而支付的利息和其他付款,以及为购买单位提供资金的附带费用。

(v)评估一般损害赔偿(如有)。

(vi)利息和成本。

结语

14)买家的权利及住宅物业的管理须受公契规管。任何管理层的决定都需符合公契里的条款。买家在签订公契之前,建议多加注意。

15)任何看似规避或脱离买卖协议条款的公契条款都是非法的。

16)发展商如果想要对经批准的建筑图进行任何更改/修改,均应征得买家的同意。

17)地方当局所批准的建筑图尤为重要,如发展商没有依照批准的建筑图来完成工程,买家有权终止买卖协议。

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疏忽索赔 仲裁庭无权审

2021年10月11日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

向发展商索赔,
买家可要注意仲裁庭的权限。

案例背景

一家发展商在最近的一宗上诉庭案件:GJH Properties Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & 1 Ors中上诉得直, 推翻了房屋仲裁庭的裁决。

案情摘要

1)上诉者是持有执照的房屋发展商 [“发展商”]。

2)第一答辩人是房屋发展(买家索赔仲裁庭)[“仲裁庭”]

3)第二答辩人是一名购屋者。 [“购屋者”]

4)根据2012年2月23日签署的一项房屋买卖协议 (“SPA”),发展商同意出售,而购屋者同意以46万令吉,购买双层半独立式洋房 [“该房屋”]。

5)依据2013年10月24日的交屋通知信, 购屋者于2013年11月4日领取了该房屋的入住权,并进行翻新与扩建工程。

6)2016年9月19日, 购屋者向仲裁庭提交了表格1,原告诉状,向发展商索赔。

7)在该表格1里,购屋者以“房屋周围的土壤下沉问题 (Soil Settlement)”作出投诉, 即购屋者的双层半独立式洋房是建造在填土上(“earth filled”), 并且没有正确地把泥土压实,而导致约6处损坏,以及损坏据说是由于发展商疏忽 (negligence),未能正确地把泥土压实,而导致墙壁和地砖龟裂、房屋侧面和后面的混凝土围栏裂开,以及房屋的柱子破裂。 购屋者索赔数额为2万5300令吉。

8)2016年11月21日, 仲裁庭官员则对购屋者的房屋进行了技术检查。 从技术检查, 房屋仲裁庭的建筑主任助理则准备了技术检查报告 (“技术检查报告”), 其中注意如下:-

“注:- 任何草图和图表以及被提出的技术建议仅基于技术检查而已。 所有的详细设计和建筑结构则是取决于发展商的原始设计和地点协调。 任何决定则须服从仲裁庭主席。”

9)在听取购屋者的投诉后, 仲裁庭裁定发展商需支付3万2500令吉予购屋者 (“仲裁庭裁决”), 其裁定额则超出购屋者在表格1的索赔额。

10)由于发展商对仲裁庭的裁决不满, 而申请对有关裁决进行司法审核。

11)高等法院在听取了发展商的司法审核申请后, 则减少了仲裁庭所裁决的赔偿额至2万5300令吉,即购屋者原本索赔的数额。

上述庭判决重点

12)上诉庭认同发展商的论点,高等法院法官没有考虑和理解到仲裁庭的权限仅限于SPA的明文条款所引起的诉讼,以及仲裁庭的确超出了1966年房屋法令第16N(2)项所规定权限,由于仲裁庭处理了购屋者针对发展商的疏忽索赔 (tortious claim), 因此裁决触犯了法律上的错误,因此该裁决金额是不成立的。

13)1966年房屋法令第16N (2)项,规定了仲裁庭的权限, 内容如下:-

“(2)仲裁庭的权限,仅限于基于购屋者与发展商之间签订的买卖协议所引起的索赔。”

14)根据购屋者的表格1的诉状和技术检查报告, 购屋者的索赔基于发展商的疏忽,此类疏忽并不在SPA里的范围, 因此则超出了仲裁庭的权限。

15)购屋者所提出的索赔不是基于SPA的明文条款,而是疏忽索赔。因此,很明显的,买卖协议所引起的索赔并不包括购屋者所投诉的疏忽索赔。因此, 当法院或者仲裁庭作出超出权限的判决, 该判决则无效。

结语

16)在对发展商提出诉讼之前,买家应注意仲裁庭的权限。 向仲裁庭所提出的索赔必须是因买卖协议而引起的。仲裁庭并没有权力处理疏忽索赔的案件。

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泳池缺陷 发展商要担责

2021年09月27日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

公寓游泳池有缺陷,
谁该承担责任?

案例背景

在最近的 Dua Residency Management Corporation V. Edisi Utama Sdn Bhd & Anor 一案中,吉隆坡高等法庭命令发展商支付192万5000令吉予公寓管理机构,以修复游泳池的缺陷。

案例重点

1.原告是Dua Residency公寓的管理机构。

2.第一和第二被告是参与房地产开发的私人有限公司。

3.原告以公寓内存在着潜在缺陷 (latent defect)为由,对发展商和物业管理人提起诉讼。

4.诉状内提出公寓内现存的多种缺陷;原告的案件主要依据原告委托的顾问和检查员的报告。

5.原告声称,第一被告(发展商)未能确保公寓游泳池采用的防水系统,可以有效地防止泳池进水,进而违反其对原告的义务。

6.原告对发展商提出两项诉讼因由,即违反合约和违反法定义务。

案例裁决简要

1.法庭考虑的关键在于发展商一直持续的参与公寓的维护和管理,尽管不是单独参与。

2.很明显的另一点是,发展商所开发的公寓本身存在着缺陷,就如原告在此所投诉一般,因此不单纯是经济上的损失。

3.基于此种情况下,法官认为此处的特殊事实具有足够的接近性 (sufficient proximity),因此认定发展商对原告负有义务以确保公寓以正确并良好的手工建造,正如买卖合约中所规定的规范和批准的计划,是公正合理的。

4.就此,发展商辩称原告的申索不合时宜(time-barred),因为早在2010 年,联合管理机构(JMB) 的管理委员会就已发现泳池和露天平台的缺陷,当时在花盆和泳池下检测到漏水, 并提交诉讼的延误,是由作为原告前身的 JMB 管理委员会造成的。

5.针对这点,原告坚持认为,泳池缺陷是于2015年查看了T-Corp Engineers 2015 年度报告后才发现的,而发展商则争论说,泳池自2010年就已经存着缺陷,而且已检测到漏水迹象。

6.法官接受原告的论点,即存在着漏水症状,但这不是造成缺陷的原因,除非当时已彻底调查,以确定原因。泳池的缺陷可能是由无数原因导致,例如由于结构混凝土出现裂缝,导致水渗入泳池底板,或由于防水系统不足或与泳池无关的其他来源,而使底板被渗透。T-Corp Engineer 2015年报告得到的结论是,泳池下方和周围的泳池甲板区域,通过混凝土板,存在着直接性渗水(direct leakage & seepage)。

7.在上述情况下,法官因此认定,泳池缺陷是原告于2015年12月通过合理的努力才发现的。由于该诉讼是于2017年10月提交,这是远在法律时效期届满之前所提出的诉讼,所以此诉讼是合时宜的。

8.此建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期,法官认为,该高档公寓的防水运作应持续10年。 然而事实上,只在首3年左右有防水功效,因为于2010年就已发现漏水。

结论
合约须阐明保修期

1.根据法院的判决,在建筑合约并没阐明防水系统承包商所提供的保修期情况下,发展商在开发高档公寓泳池的防水事故方面须承担更大的法律义务。防水系统只在首3年见效,明显不够好,并可能会引起法律责任上的问题。

2.建议发展商在委任其防水系统承包商时,需清楚地阐明并厘清,防水系统保修的期限。

3.建议管理机构发现漏水的情况后,需尽快委托顾问和检查员,以彻底调查以确定原因,并在法律时效期内对相关人士提出诉讼。

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领钥匙没完工证 屋主误掉陷阱

2021年09月13日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

在经济情况恶劣及疫情肆虐的当下,
建筑业面临了巨大的挑战。

延迟交屋已变成了一种司空见惯的常态。更意想不到的是,屋主拿了钥匙,却尚未能入住。

根据Zara Aida Razali & Ors V. Sungei Lalang Development Sdn Bhd这个莎阿南高庭的案件,原告(屋主)对被告(发展商)提出延迟交房赔偿金的诉讼,因为原告认为该项目的完工合格证书(“Certificate of Completion and Compliance” (简称 “CCC”)无效,因为发展商交了钥匙给屋主,但却声称还没取得住用证。那么屋主能装修并入住吗?是否有权利向发展商索偿?

法庭的判决

(a)该SPA是在, 完工合格证书的立法被修订后而签署的。有鉴于此,至于该项目发展商需获得住用证或完工合格证书,有关当局批准项目的日期是毫无关联的。真正有关联的是买卖协议日期(在房屋法令修订后签署)。

(b)根据第23项条文, 被告有义务在24个月内,向原告交出房屋和入住权。

(c)虽然如此,屋主却在未获取地方当局批准书下进行装修,因此触犯了“统一建筑条例(Uniform Building Bylaws”)和 “街道排水和建筑法令(Street Drainage and Building Act”),并与此同时构成刑事犯罪。

(d)在法律原则,“当事人不可利用其错误以获得利益”的情况下,本案原告(屋主)无法索得赔偿。 原告的行为错误(未获取地方当局的批准书下进行装修)禁止或导致其无法向被告(发展商)索赔。

(e)基于上述论点,法庭因此宣判屋主败诉,并需支付发展商5万令吉的堂费。

上述案件的关键重点

(a)发展商只交出钥匙给屋主,不足以表示已完成交屋的责任。交屋的当儿,也必须赋予房屋入住权,否则发展商必须对屋主作出买卖协议里所指定的赔偿。

(b)对于屋主来说,这是一个令人惋惜的案件。 屋主在此案中虽被剥夺了入住房屋的权利,但同时也失去了发展商迟交房屋所应得的赔偿,因为屋主同时也触犯了“统一建筑条例(Uniform Building Bylaws)”和 “街道排水和建筑法令(Street Drainage and Building Act”)(没有在获得地方当局的批准书,擅自装修单位)。

(c)笔者建议屋主在领取钥匙的当儿,一并向发展商索取完工合格证书。如果发展商只给钥匙,但没有交出完工合格证书,发展商并没有履行买卖协议里的交屋的责任。

(d)尽管发展商触犯了买卖协议中的交屋条文,笔者建议屋主还是必须了解并遵守统一建筑条例(Uniform Building Bylaws)和街道排水和建筑法令(Street Drainage and Building Act),否则会影响未来屋主对发展商进行的索赔诉讼。在此案中,如果屋主没有触犯相关的法令,屋主很大可能是能索取到应得的赔偿。

备注:自2007年起,完工合格证书已取代了住用证。发展商在完成其工程后,需出示完工合格证书。

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违约金和解协议的有效性

2021年08月23日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

在最近的高等法院判决Leong Keng Chiang v. Prema Bonanza Sdn Bhd (“判决”)中,吉隆坡高等法院宣判了一项影响房地产行业各个利益相关者有关约定违约金(“LAD”)和解协议以及房屋管理部批准的工程期延长的有效性。

结论

违约金诉讼或大增

作者认为尽管开发商和买家之间达成了某种和解,这项判决还是有可能会造成大量约定违约金诉讼,特别是有关房屋管理部批准延期以致的。

买家可以向法院提起诉讼以得到延期所致的额外约定违约金。

在这判决中,高等法院允许买家索取额外18个月约定违约金 (由房屋管理部批准的18个月延期所致的)