林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

地方政府都批了，
还不合法吗？

案情

1. 第一上诉人（第一起诉人）及第二上诉人（第二起诉人）分别为吉隆坡孟沙某个住宅的注册屋主及租户。

2. 答辩人代表当地居民协会，在当地管理一个获得保安的住宅项目，该项目包括一个在第三方（地方政府）批准下建造的保安室和铁栅门 (以下简称为“保安社区项目”)。

3. 起诉人反对该保安社区项目，并以滋扰和侵犯公共与私人权益和违反个人资料保护法令为由，向答辩人提出索赔。 起诉人特别要求法庭宣判答辩人在该保安社区内非法经营保安业务，并宣称他们享有在该社区内自由出入的权利； 起诉人也要求法庭发出永久禁令，禁止答辩人骚扰他们、他们的访客、获他们授权的人士，或该社区的其他合法访客。

4. 高庭法官裁定，起诉人未能证明，答辩人在保安社区入口处的唯一道路上建立铁栅门和保安亭，涉及任何滋扰行为，并驳回起诉人的申索。 无可争议的事实是，地方当局已批准答辩人，根据房屋及地方政府部发布的围篱与保安社区指南来落实和经营该保安社区项目。 因此，答辩人是合法落实和经营该保安社区项目。而且，由于没有证据显示，答辩人出于安全和保安考量，在收集出入该社区人员的个人信息时涉及滥用个人资料，因此答辩人没有违反2010年个人资料保护法令。

5. 起诉人立即针对高庭的判决提出上诉，并辩称高庭法官在认定该社区计划已获得地方当局批准时，在事实和法律上都犯了错误； 即使给予了上述批准，也是非法和没有依据的。起诉人也辩称，高庭法官错误地认定，起诉人未能证明答辩人通过落实和经营该社区计划，对私人和公共利益造成滋扰，或违反了2010 年个人资料保护法令。

判决

1. 该指南已获得国家地方政府理事会的批准，这意味着，与围篱及保安社区有关的事项已经过讨论，并同意作为一项国家政策事项下落实该社区计划。 在这情况下，地方当局因此可以依据该指南批准上述保安社区计划，前提是这类型的批准需符合指南中规定的相关法规。 尽管没有关于保安社区计划的具体立法，但地方当局根据1976年地方政府法令赋予的权限，拥有批准上述保安社区计划的权力。

2. 起诉人提出关于上述保安社区计划的问题，特别是设置铁栅门造成的阻碍，在地方当局批准了上述保安社区计划后，已不存在。

3. 没有证据显示，答辩人通过其保安人员在采取或记录个人信息时触犯了2010 年个人资料保护法令第 4(a) 至 (d) 条文“处理”定义中所述的任何行为。 即使起诉人针对2010年个人资料保护法令下的问题，所提出的指控属实，但根据该法令，非法收集和滥用个人资料的行为属于违法行为，因此他们的指控在民事法律上是不成立的, 因为2010年个人资料保护法令已规定了违法行为的特定惩罚。 因此，起诉人应根据2010年个人资料保护法令第104条文，向司法专员提交书面报告或投诉，违反2010 年个人资料保护法令，不能也不应成为民事诉讼的因由。

结语

国内目前没有一套专门的法律来管理围篱社区。 因此，围篱与保安社区的营运将受到地方政府及其指南的制约。

违反2010年个人资料保护法令，不会构成民事索赔。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

在别人的土地上种树，
长大后，树是谁的？

在 Abdul Latif bin Puteh & 347 Ors v Pentadbir Tanah Jajahan Pasir Mas & Anor 一案中，它讨论了种植在国有土地上的树，拥有权归谁的问题。

案情:

1.上诉人宣称，自1980年初以来，他们是吉兰丹州武吉丹达（Bukit Tandak）联邦土地统一及复兴有限公司（FELCRA）垦殖区计划的指定参与者，获分配6英亩的土地，并已用来种植油棕与橡胶树。

2.2014 年，分配给他们的土地面积削减至3英亩，之后的某个时候，第一答辩人要求招标砍伐据上诉人所称已在有关土地上种植的橡胶树。

上诉人马上兴讼，指控答辩人疏忽、串谋和存有恶意行为。这里的答辩人是诉讼中的第一和第二答辩人，分别为巴西马县及土地局和吉兰丹州政府。

3.在兴讼前，上诉人已就减少分配土地面积对答辩人提出诉讼，编号为 DA-21NCvC-1-04/2015（“诉讼 1”）。 诉讼 1 被驳回，理由是上诉人无权使用这6英亩的土地，而且是在上诉人向联邦法院针对驳回上诉的裁决未决期间，有关当局已进行上述招标活动。

4.本诉讼请求的纾困方案，实质上是对实际橡胶树本身的权益。

5.答辩人基于法院在诉讼 1 中的裁定，即上诉人未拥有对所涉及的土地 ，并根据法律，在有关土地上种植的橡胶树，不能与土地切割，而高庭也允许答辩人申请撤销上诉人的诉讼。

6.高庭在准许申请时认为，只要土地没有转让给上诉人，上诉人在有关土地上种植的橡胶树，其实属于土地的一部分，因此有关橡胶树不属于上诉人所拥有，上诉人的诉讼显然不成立。

7.因此，上诉人立即上诉，并辩称橡胶树是动产而非固定物，因此1965年国家土地法典第5条文下的土地定义不适用。

8.根据1965年国家土地法典第5条文，土地的定义为：

(a)土地表面和构成该地表的所有物质；

(b)地表以下的土地及其中的所有物质；

(c)所有植物和其他大自然产物，无论其生产是否需定期劳动，无论是在地表上或地表下；

(d)所有附着在土地上的东西或永久固定附着土地上的任何东西，无论是在地表上或地表下；

(e)被水覆盖的土地；

9.上诉人也争辩，眼前的问题与橡胶树的拥有权有关，他们声称，这些橡胶树是由他们或前人所种植的，而答辩人没有提出反对。

问题:

上诉人是否拥有有关橡胶树的任何权益，因为橡胶树是他们在国有土地上自费种植的，尽管答辩人知情，而且也没有提出反对。

法庭判决:

1.上诉人仅是占用未转让拥有权的土地，此举并不会剥夺第二答辩人对该土地或任何属于1965年国家土地法典土地定义范围内的权益。 橡胶树即使是上诉人或前人所种植的，也受制于1965 年国家土地法典对土地的定义。

2.虽然种植前的橡胶种子或树苗可能被视为动产，但一旦种植，其法律性质就会发生变化。

3.没有迹象显示，橡胶树原本是动产，被答辩人错误地移走，然后种植在土地上。

因此，在种植橡胶树之前存在的任何所有权或权益都因而丧失，并成为土地的一部分，因为上诉人是在不属于他们的土地上种植农作物。

因此，上诉人及前人在有关土地上种植橡胶树后，并不享有橡胶树的任何权益。因此，如果有关橡胶树随后被砍伐，上诉人也无法追究。因此，上诉人指控答辩人所谓的疏忽或违法行为是不成立的。

4.尽管上诉人宣称拥有有关土地上所种植的橡胶树，但却未在诉状中披露任何法律依据，因此，上诉人对答辩人的索赔显然是站不住脚的。

结语:

前人种树，后人可否拥有，关键在于，树是种在哪里。

即使地主没反对，种植者也不拥有在有关土地上种植的种植物。

所种植的树是土地的一部分，不能被切割。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

商务产业，
有些条规和住宅房产不一样……

商店办公室不需要完工与合规证书吗？

在某个案件中，买家投诉发展商交付空置商铺办公室的方式。

案情

在这起带到上诉庭的案件中，上诉方是高等法庭的第一答辩人（“发展商”），而答辩人是高庭的原告（“买方”）。

发展商对高庭允许买方根据日期为 2011 年 6 月 30 日的买卖合约，因延误交付一座商店办公室，而向发展商索赔违约金的决定，提出上诉。

买方与发展商签订买卖合约，以买卖有关店铺办公室。

买卖合约规定的店铺空置产业（Vacant Possession，俗称移交锁匙）交付日期，为自“批准期限”或“批准延长期限”之日起36个月届满或之前，如其中所定义，并将于2015年6月4日到期。

随后，建筑师于2015年发出两份延期函，据称将36个月的期限延长至2016年1月15日，理由是发展商与承包商之间的合约存在争议。

2015年12月30日，发展商通知买方，已准备好移交空置的商店办公室。

然而，买方声称，商店办公室还没有准备好以空置产业的方式交付，因为仍没有电流和水源供应，也没有准备好连接到商店办公室，通往商店办公室的永久通道尚未准备好或可用，并且尚未为该项目颁发完工和合规证书。

空置产业的交付被买方声明为无效，而且即使有效，从2015年6月4日至2016年2月25日延迟了265天，发展商有责任支付 给买方违约金总额为105万2739令吉73仙。

 问题

– 建筑师的信件是否可以被解释为有效的延长买卖合约有效期限。

– 空置的商店办公室何时交付给买方。

判决

买卖合约中的指定期限于 2015 年 6 月 4 日结束是无可争议的。事实上，建筑师的信件不符合延期证明的条件，不能合理化发展商延迟将空置的商店办公室交付给买方。

发展商主要承包商的重组活动造成的违约并非不可抗力事件，并且不超出发展商根据买卖合约第 13.1.1 条对该项目的控制。

在没有使用权的情况下以“空置产业”方式移交商店办公室给买房并非新鲜事，即使在房屋的销售中，1989年房屋发展（控制及执照）法令附表H在法定买卖合约的第 27(3) 条款中，涵盖了一项移交没有使用权的空置产业的条款。

因此，在没有使用权的情况下，实际的水电供应问题并不相关，本案中的买卖合约也没有像买方声称的那样具体说明此类要求。 “使用”和“拥有”之间有明显的区别。 空置产业并不等同于使用权。

由于买卖合约明确规定了空置产业的交付方式，发展商已遵守该方式，根据发展商于同日发出的信函，空置产业交付给买方的时间为2015年12月30日。发展商的论点有其道理，即买卖合约第 13 条，仅要求发展商实际完成工程，并提供建筑师实际完成的证书，因为足以提供空置产业，而且如果商店办公室没有与基本公用设施相连也没有关系。

上诉庭批准了发展商提出的部分上诉； 从 2015 年 6 月 4 日至 2015 年 12 月 30 日计算，发展商须支付 83万4246令吉违约金，连同高庭判决日算起，每年 5% 利息给买方，直至全额和最终付款。此外，发展商和买方各自负责本身的堂费； 高庭于 2018 年 7 月 18 日作出的判决被更改/搁置。

结语

商店办公室不受 1966 年房屋发展法令的保护。因此，各方可以自由协商买卖合约的条款。 当事人之间签订合约的神圣性应得到维护。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

如何定义多余停车位归谁

房屋发展中多余的停车位，是属于共管楼宇的一部分，还是属于发展商的？

在Sri Keladi Sdn Bhd（清盘中）v Bukit OUG Condominium Joint Management Body 一案中，讨论了一个住宅发展项目中额外停车位的拥有权。

案情:

1. 上诉人（发展商）是Bukit OUG Condominium的发展商，该公寓项目是由住宅和商用产业组成（发展项目）。

2. 发展商清盘后，清盘师进行审计后发现有149个过剩的停车位，清盘师随后刊登广告出售，以变卖发展商的资产套现。

3. 申请人作为发展项目的联合管理机构（Joint Management Body），以149个停车场为共同产业的一部分为由，入禀法庭申请该149个停车位的拥有权。

4. 发展商对联合管理机构的这项申请提出异议，因为该项目尚未发出分层地契，并辩称作为土地拥有者和发展商，它有权处理有关149个停车位。

5. 高等法庭宣判联合管理机构胜诉，并裁定149个停车位是发展项目的一部分，旨在供业主专有和使用。发展商不服这项判决，立即提出上诉。

6. 发展商认为，高庭法官错误地没有承认发展商和买家之间存在4种不同类型的买卖合约。所有4种不同类型的买卖合约都显示，停车位不是该发展项目的共同产业，因此不应由联合管理机构管理。

争议点:

管理停车位拥有权的工具或文件是什么？有关149个停车位是否符合买卖合约下共同产业的定义？

判决:

1. 149个停车位是否为共同产业的一部分，取决于买卖合约的条款。

2. 买卖合约第31(c)条文所定义的共同产业，不包括上述149个停车位。

这些停车位是已提供给单位业主的停车位之外的额外车位。因此，149个停车位不能也不应被业主作为“共同产业”享有。

因此，联合管理机构没有管理这些停车位的权利和权益。

关于联合管理机构认为在默认情况下，应将未说明为共同产业的物业包含在共同产业的定义下，是一个错误的看法。

买卖合约第 31(c)条文须与买卖合约附表H的附表二同读，并清楚地阐明149个停车位不应被视为共同产业。因此，高庭的裁决是错误的，并与上述附表清楚明白的字眼不相符。

3. 针对不受附表H束的住宅单位的非附表H买卖合约，在没有对共同产业作出任何定义的情况下，因此没有规定须视停车位为共同产业。

4. 至于商业单位的买卖合约，其涵盖与附表H买卖合约不同的规定，其中第32条文阐明，停车位属发展商拥有。

5. 停车位不能属于单位业主，也不能被视为共同产业；停车位属发展商所拥有。

结语:

一个住宅发展项目中过剩停车位的拥有权，将取决于买卖合约的条款。

联合管理机构和买家应参照买卖合约中共同产业的定义。

在没有对共同产业作出任何定义的情况下，过剩的停车位将不被视为共同产业。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

多项发展项目无法如期完工，
是执照条件太宽松吗？

申请和获得发展商执照需要多少费用？

过去几十年来，鉴于产业价格的上涨，房地产行业的发展商越来越多。

在获取发展商执照之前，需要符合哪些要求？

1966年房屋发展（管制与执照）法令第6条文阐明，在以下情况下，不可发出发展商执照：

(a)除非申请者（如果申请是由一家公司提出的）有现金不少于25万令吉的发行与缴足资本，并向政府的房屋管控官(Housing Controller)存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项的现金，或房屋及地方政府部长可决定的其他形式；

“估计建筑成本”是指兴建房屋的成本，包括财务成本、营运开销和完成房屋工程所需的所有其他费用，但不包括土地成本。

(b)除非申请者（如果申请是由一个人或一群人提出的）向房屋管控官存入一笔相等于经绘测师认证的估计建筑成本3%款项现金，或是房政部长可能确定的其他形式；

(c)除非申请者（如果申请分别由一个人或一群人或一家企业提出的）本身或其任何成员或合伙人不是被判定犯有欺诈或不诚实罪行的人，或未获脱离穷籍的人；

(d)除非申请者（如果申请是由公司提出的）被裁定犯下涉及欺诈或不诚实的罪行，或未脱离穷籍，没有担任申请者的董事、经理或秘书或其他类似职位；

除非申请者（如果申请是由社团提出的）被裁定犯下涉及欺诈或不诚实罪行，或未脱离穷籍，没有担任申请者的主席、秘书或财政，或其他类似职务；

(e)除非在提出申请时，申请者或申请者的任何成员或合伙人（如果申请者是个人或公司的团体）或者申请者的董事、经理或秘书（如果申请者是公司），未因根据本法令被定罪，而被处以超过1万令吉罚款或监禁（未能支付罚款不超过1万令吉的监禁除外）；

(f)除非在提出申请时，曾担任或直接参与管理已被法庭清盘发展商的业务的人，不是董事或没有直接参与申请者业务的管理； 以及

(g)如果申请者的绘测师或工程师注册已被吊销，并在申请发展商执照时，根据 1967年绘测师法令或1967年工程师注册法令，其注册尚未恢复。

房政部长拥酌情权

尽管如此，部长可全权酌情放弃以上(a)、(b)或(d)段中规定的任何或所有条件，或以他认为适当的其他条件，代替任何或所有上述条件。

对于是否颁发执照给发展商，该法令从财务状况、技术性和房屋发展负责人的行为/举止等方面，制定了全面条件，不同类型的申请者需符合不同的条件。

该法令也重视房屋发展负责人的过往记录。

虽然如此，房政部长仍拥有是否颁发执照给发展商的全权酌情，而这酌情须小心及合理地行使。

有鉴于目前许多房屋发展项目无法如期完工，或甚至沦为废弃项目，加上建筑材料价格高涨，以上授予发展商执照的条件是否需要从新检讨，是一个值得深思的问题。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

向发展商索延迟交付赔偿金
需于12个月内提出诉讼。

在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中，上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。

案情：

上诉人（“发展商”）是一名房地产发展商，于2002年6月25日签订了一份买卖合约（“第一份合约”），出售位于柔佛州蒂莎拉庆（Desa Larkin）Amber Court的一间公寓（“Amber Court 项目”），售价为2万5000令吉。

不幸的是，Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成，随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目（俗称“烂尾楼”）。

上诉人被有关当局委任为发展商，接手该废弃项目，以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人（“买家”），获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约，并将其视为无效。

过后，发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约（“第二份合约”），新单位的购买价格保持在2万5000令吉。

发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目，并如期移交了空置物业给买家。

然而，买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭（“仲裁庭”），向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。

仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服，向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请，认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。

判决：

1966年房屋发展（管制与执照）法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。

在该法令第16N(2)条文下，购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。

该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权，根据一般规则，是在违约当天产生。在这种情况下，第一份合约（志期2002年6月25日）第22条规定的期限（36个月内需完成）的次日，即2005年6月26日，当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业，即已属于违约。

然而，买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。

买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉，是在买卖双方执行第二份合约，以及发展商将物业移交给他之后才提出的。

由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的，因此仲裁庭对于该申诉的判决，也超出了其管辖范围。

如果客观地看待仲裁庭的判决，可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点，发展商就应该获准上诉。

结语：

根据1966年房屋发展（管制与执照）法令第16N条文，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔：

(a) 完工准证（CCC）的签发日期；

(b) 缺陷保修期届满日；

(c) 合约终止日

否则，仲裁庭将无权处理买家的索赔。