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加速建可负担房屋 程序要简化

2022年12月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

政府可考虑设立一站式平台
让发展准证能尽早批出

随着新首相拿督斯里安华宣誓就职,马来西亚第15届大选结果已尘埃落定,而接下来的焦点就是政府如何解决如今高通胀、低增长的经济难题,带领国家走出困境。

在政府着手解决物价高涨等民生问题的同时,我也希望首相能关注房地产发展和建筑行业面临的挑战。

在令吉贬值、全球供应链面临瓶颈和劳工短缺等问题的影响下,发展商和建筑业者的经商成本在过去一两年来飙涨了许多。

以建筑材料为例,大马房地产发展商会(REHDA)早前指出,玻璃、钢铁和铝制材料等的平均价格,2022年上半年的涨幅就超过了20%,导致新房屋项目的成本提升了不少。

如此一来,诸如可负担房屋这类赚幅来本就很低的项目,如今在商业上几乎已成为不可行的计划,而许多可负担项目在经历疫情之后迟迟无法全面复工,原因正是如此。

这是一个相当迫切的问题,因为它不仅牵涉到这两大经济领域的运转,更是直接影响民生福祉和国内的拥屋率。

根据大马统计局截至2019年的数据,在雪兰莪这个全马人口最多的州属,只有69.7%居民已拥有自己的房屋,租屋一族占了29.2%,其余的1.1%则是与人合住在宿舍和收留所等。

由此可见,国内很多地方对于可负担房屋有着很高的需求,尤其是在人口密集的城市地区。

三大建议降成本提高效率

对此,我建议政府从以下三大方面着手,以降低开发成本和提高效率,从而鼓励更多发展商推出可负担房屋项目,帮助人民拥有自己的屋子。

一·共同审批简化流程

房地产项目发展往往牵涉到很多个不同的政府部门和单位,这也导致发展商须花费很长时间在各个部门之间周旋,从而影响了项目推出的速度。

在此期间,发展商对所持土地所需支付的贷款费用就越多,而这一切多出来的费用,最终都会转嫁到房屋买家的身上,让人民为效率低下的政府系统买单。

因此,我认为,政府可以考虑设立一个真正的一站式平台,集合地方政府、政府部门、水电公司和工程顾问等相关人士,让各方可以在最短时间内协商和达到一切条件,让发展准证能尽早批出。

二·审批设期限避免延迟

如上所说,政府部门冗长的审批时间,会造成房地产项目延迟推出和成本增加。

所以,我建议政府部门对可负担房屋项目的审批设下一个或两个星期的期限,让这些项目能尽快动工。

三·降低或豁免水电排污费

在房屋项目当中,发展商必须承担水管、电线和污水管道等基建设施的建造费用,然后再把这些设施交付给水电供应公司和污水处理公司。

这些费用一般会占整体项目发展总值的1%至2%,所以对赚幅已经相当微薄的可负担房屋来说,这方面的费用会让项目更加难以实行。

因此,我希望政府能考虑让水电和污水处理公司承担这方面的全部或一部分费用,因为在提供可负担房屋这个议题上,我认为,所有单位都应共同承担这方面的社会责任。

与此同时,我也认为,地方政府和土地局应豁免项目的有关手续和行政费用,避免加重项目成本,导致项目最终因不可行而延迟或告吹。

委部门要职应选贤任能

无论如何,我希望新政府能更多地咨询各界的意见,并在委任各个部门的要职时,可以做到真正的选贤任能,这样才能达到有效的施政。

我也赞同新首相对于缩小内阁规模和减少部长薪资的看法,也希望他在部长的任免方面避免为了“政治酬佣”的原因来进行安排。

对于各行各业的业者来说,我们需要的是有着真才实学、能与商界携手合作的决策者和领导者,共同改善政府系统效率不彰和浪费资源等弊病。

大型基建勿随意停工

另一方面,基于大型基础建设项目能带来经济效益,我认为,政府已批准且合约已颁发的项目应照常推行,千万不能因为政治报复,而让所有项目都不问情由地停工。

但如果真的发现某些项目有涉及贪污的嫌疑,政府应进行彻查和重新谈判,让项目能在照跑和无需毁约赔偿的情况下,争取到比较公平合理的条款。

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国家基建项目 公私合作更佳

2022年11月7日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

国家大局为重,
新政府勿推翻基建项目…

2023年财政预算案10月7日提呈国会3天后,国会就被解散,吹响第15届全国大选的号角。

虽然这次国会的解散并不完全在大家的意料之外,但此举还是让我国如今的政治局势蒙上一层雾霾,再加上国家经济增长放缓的前景,很多企业和投资者的信心都被动摇了。

以股市为例,外国投资者于9月和10月不断地从马股撤资,显示外资对大马如今动荡的政治局势感到担忧,因而选择规避风险。

这都是大马如今的政局与经济发展前景晦暗不明所致。即使2023年财政预算案公布了许多优惠措施和重要基础建设发展,但这些政策最终能否实行还是未知数,因为这还要取决于大选之后所组成的政府,在执政后是否愿按照前朝政府的规划行事。

基建项目推动经济

在我看来,虽然这次确实是一个大选预算案,但当中也涵盖了不少很关键的基建项目,包括捷运第三路线(MRT 3)、柔佛新加坡捷运系统(RTS)和泛婆罗洲高速公路等。

对比同在预算案当中公布的各种补贴和援助金,这些涵盖于950亿令吉发展开销底下的项目,能在明年为经济发展带来更大的推动力。

而且,鉴于大马明年经济增长预计将放缓到4至5%,低于今年有望取得的6.5至7%,我认为这些基建项目的推出和实行是必要的。

这是因为,这种规模庞大的发展项目能创造成千上万的工作机会,并带动一系列相关行业的发展,其带来的经济效益会更加显著、广泛和长远,从而帮助我国实现永续的经济增长。

所以,不管是大选后何者执政,我希望执政者都能以国家大局为先,切勿因为政治报复而盲目否决好的举措和项目。

以怡克伟士(EKOVEST)建设的斯迪亚旺莎班底大道(SPE)为例,这条高速大道因其永续环保的设计,获得了大马建筑业发展局(CIDB)颁发永续基建评估(Sustainable INFRASTAR)卓越奖。

这条大道是通过精明的规划,在最短的距离内将雪隆区的现有大道连接起来,以更环保和有效率的方式创造出四两拨千斤的成果,并带来许许多多的就业机会,尤其是土著同胞从这样的基建项目得到的工作机会,往往是最多的。

再加上这类型基建项目从规划、建设到日后的管理维护,都是长达数十年的过程,因此能为国人提供长远且稳定的工作。

相比政府在预算案中的大笔拨款,由私人企业主导的基建项目反而能以最低的成本,创造出最大的效益。

公私合作效益高

与此同时,我想要再度呼吁,在发展这些基建项目时,政府应一律采用公私合作伙伴关系(public-private partnership,简称PPP)的模式来进行。

PPP的模式能让政府通过私人企业的专业技术和资深经验,以最低的成本和最有效率的方式将项目完成,从而达到以最少资源创造最多效益的效果。

反之,如果是全盘交由政府部门负责,往往会出现规划失误和贪腐垄断等弊病。比如有些官员缺乏这方面的专业知识,又为了盲目追求庞大的规模和气派的设计,结果导致政府最终必须投入过多的资金,打造出一个投入成本和实际效用不成正比的“白象”工程。

而且,这样的方式往往也会衍生出贪污的问题,因为一部分官员往往会包庇有关联的承包商和追加预算,然后也让趁机自肥。

假设是让追求效率和业绩的私人企业负责,就可以大大减少这方面的问题。

这是因为,这些企业能够带来更专业的设计和规划以及更具竞争力的造价预算,而且在效率和品质方面有着更严格的要求,所以最终的成品会更加实用和永续。

所以,在如今政府资金与预算不多的情况下,PPP可说是一个值得政府更广泛采用的有效方案。

投选真正领导者

随着大选的投票日即将到来,我呼吁选民们履行本身作为大马公民的义务,投下手中能决定国家未来发展的一票。

同时,我也希望大家能抱持谨慎和理性的态度,选出能真正带领马来西亚走出困境、迈向永续发展的领导者。

虽然我国如今已有了反跳槽法令,保护人民的委托不会因为政治青蛙而遭到背叛,但我还是希望各位选民认清那些跳槽的“惯犯”,思虑再三才决定是否将手中神圣的一票投给毫无礼义廉耻的政客。

另一方面,我也希望各个政党都能共同维护选举的公正和透明,而且无论哪一方胜出和落败都应保持君子风度,切勿暗地里千方百计想要篡改结果,确保接下来5年的政局和经济发展的稳定。

 

 

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勿只派糖果 应重视经济发展

2022年10月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

建议政府可推免税年,
房地产需更多优惠!

在即将到来的10月7日,就是大马政府提呈2023年财政预算案的日子。

作为我国后疫情时代的首个国家年度财政预算案,我希望政府可以推出真正以国家经济和民生福利为先的政策,这样才能为接下来几年的经济复苏,奠定坚实的基础。

在我看来,2023年财政预算案的主题相当符合马来西亚如今的社会与经济概况,也就是“加强复苏和促进改革,让大马一家的社会和经济能永续发展”。

这场2年多前爆发的疫情,让很多大马人都意识到,我国在民生福祉、政府行政系统与经济发展方面的各种弊端,也促使人们对政府推动财政与结构性改革的期望越来越高。

“派糖果”拖累国家进步

我也多次呼吁政府应付出决心、规划和行动,解决官僚主义、政府部门办事效率不彰、贪污漏洞等困扰我国已久的问题。

因此,如今随着2023年财政预算案的到来,我希望政府能更加重视这些倡议,将它们纳入政策计划当中,千万不要只关注于大选前“派糖果”,而忽略了国家与经济的发展。

对于大选前“派糖果”之举,我认为,这已逐渐变成一种拖累国家进步的弊病,因为这样做往往无法带来长期且实质的效益,所以倒不如专注在那些能刺激市场运转的政策上。

其中一个我认为政府应于明年推出的政策,就是仿效1999年时的免税年,豁免2023年估税年的公司税和个人所得税,以推动市场消费和减轻人民与商家的负担。

尤其是在企业方面,如果企业所得税能减低甚至豁免,就能在一定程度上让企业获得更多流动现金,让它们能花费在本身的营运上面,从而有望创造出更多的就业机会,而且至少也能避免失业率回升。

比如国内的建筑承包领域,就是一个能创造许多就业机会、但正面临众多难题的行业之一。

所以,如果政府想要在明年推出大型基础建设项目,就务必考虑为建筑承包商提供免税与豁免合规成本等优惠,这样才能帮助业者克服建筑材料价格高涨、劳工短缺和现金流紧张的挑战,让这些基建项目得以顺利实行。

冀援助数码工业化系统业者

我希望政府也能为采用数码工业化建筑系统(Digital IBS)的建筑业者提供协助,比如豁免进口有关机械设备的税务,或者免除DIBS厂房5年的税务等。

事实上,这场疫情所带来的劳工短缺和建材价格飙涨等“后遗症”,已经促使许多建筑业者,包括林上海资本(LSH)与金务大(GAMUDA)合作,寻求DIBS这类的科技解决方案,提高建筑施工效率,并减少对外劳和国外进口材料的依赖。

这两家公司的合作,将围绕在更为先进的数字工业化建筑系统上,双方将通过这个涵盖数字建模、工业化模具制造、生产和组装建筑组件、还有实地安装兴建的科技化建筑方式,推动我国建筑行业的变革与永续发展。

在我看来,这种创新的建筑科技有望帮助建筑承包商节省一半的人力和提升效率,解决业者在劳工资源方面的问题。

让市场重获活力
房地产需更多优惠

除此之外,我认为政府也应再为房地产市场推出一些优惠,这样才能更有效地让市场重获活力,并带动大马经济复苏。

对于房屋及地方政府部长拿督斯里里查马力肯近期的提议,为那些购买50万令吉到100万令吉房屋的首购族提供100%的印花税豁免优惠,我是相当认同的。

因为这个举措能帮助首购族节省更多的买房费用,减轻他们的买房负担。但这些优惠也应酌情开放给并非首购族的房屋买家,以帮助产业领域复苏。

同时,那些兴建可负担房屋的发展商也应获得重视,通过减免合规费用和简化审批程序等措施,鼓励这些业者打造更多价格廉宜的屋子,这样就可以帮助市场恢复元气,也能让更多人民实现居者有其屋的愿景。

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设快捷审批通道 助降低房价!

2022年09月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

简化繁文缛节,
让“可负担屋”变得“可负担”!

对我国政府与人民来说,可负担房屋是国家的一大重点政策,因为这不仅攸关国人的住房问题和民生福祉,当中涉及的房地产发展与建筑业,更是带动国家经济和创造就业机会的重要领域。

从政策方向和项目规范的方面来说,大马可负担房屋的发展有着相当完善的规划和框架,为政策的成功打下坚实的基础。

但令人扼腕的是,可负担房屋的成效始终落后于这个政策的愿景,而这个现象的背后,就是严重的官僚主义所造成的经商成本高涨。

基于房地产发展和建筑行业必须跟大大小小的政府部门与地方政府协商的业务性质,这两大唇齿相依的行业,多年来一直受到官僚主义的繁文缛节所困扰。

以兴建房屋项目为例,很多发展商为了申请一纸准证,都必须耗费好几个月,甚至是好几年去跟负责的官员周旋。

有的时候,发展商会面临不同官员有着不同要求的问题,有的甚至因为负责的官员被撤换,而面对被迫重新提呈申请的情况,这些都在无形中为业者带来额外成本。

正因如此,很多房屋项目在历经艰辛拿到发展准证时,已经是猴年马月的事了。在那个时候,发展商也会因为在这段时间承担各种成本,比如土地贷款供期、支付给建筑师等专业人士的服务费用,以及本身的营运成本和开销等,而把原本廉宜的房屋售价调高,否则整个项目就会面临亏损。

如此一来,可负担房屋的价格也变得难以负担,而官僚主义所造成的恶果,也被转嫁到政府想要帮助的中低收入群体身上。

设快捷审批通道

我认为,政府应为可负担房屋项目设立一个快捷审批通道(Green Lane),以杜绝官僚主义的繁文缛节在这方面带来的问题。

在这个快捷审批通道底下,有关部门可以制定一系列的发展框架和条件,只要可负担房屋项目的建筑师已核实该项目已遵守这些规定,并确保该项目会符合完工及合规证书(Certificate of Completion and Compliance,简称CCC)的要求,那么发展商就能立即得到发展准证。

合规成本降40% 可助减5%房价

可喜的是,大马利商特工队(PEMUDAH)近日建议把发展商的合规成本降低至少40%,这样就可让房价降低5%。

我非常赞成这一倡议,也希望这个建议能获政府采纳,尤其是提供给兴建可负担房屋的发展商。因为在建筑材料价格高涨、劳工短缺和营运成本剧增的今天,很多可负担房屋项目的发展商都只有微薄的赚幅,有的甚至已面临亏损。

因此,为确保国内可负担房屋的供应充足,政府应考虑为这些发展商提供基建合规成本的减免,比如在水电和排污公司的费用方面,就应减少或直接豁免。

在我看来,提升房地产项目的审批效率是当务之急,否则国内会有更多房地产项目面临延迟竣工和被搁置的风险。

如今的情况跟1997年亚洲金融风暴后有些类似,我国当时也是刚经历了一场经济危机,各行各业都在缓慢复苏,而利率则一直走高。当时,诸如人民广场等许多房地产项目,也因为需求放缓和营商成本高涨,最终沦为搁置项目。

贯彻诚信廉洁提升交付

在提升审批效率和改善官僚主义的低效问题方面,我认为,政府的诚信和廉洁是最重要的。

唯有贯彻这两大价值,才能实现真正的改革,提升政府的服务交付系统。

为了避免1997年金融危机后的情况重演,政府有必要痛下决心进行改革,否则受影响的不仅是我国经济,还有许许多多无辜的人民。

102项目搁置影响1万655买家

根据房屋及地方政府部的资料,截至今年7月7日,西马各地共有102个房屋项目被搁置,当中就牵涉了1万655名买家。

在这些搁置项目里,有34个是在今年才被列为搁置房屋项目的,所占比例达到三分之一。

另一方面,大马的工程严重延误房屋项目(Sick Project)也居高不下。所谓的严重延工房屋项目,指的就是那些建筑进度比预定落后了30%以上的项目。

房政部资料显示,截至今年7月31日,私人发展商的严重延工项目数量达到444个,总共涉及8万3181个房屋单位,并牵涉3万8939名买家。

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建筑业科技化 政商合作创永续

2022年08月8日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

建筑业多难题?
用科技克服创永续!

自疫情爆发以来,建筑业一直面临劳工短缺问题,加上供应链中断,导致各种建筑材料价格大涨,很多业者都面临前所未有的挑战。

尽管我国已在近期允许建筑业等领域从15个国家招聘外籍劳工,同时政府的建筑合约也把另11种建筑材料纳入价格波动(VOP)条款当中,以协助建筑业者应对这两大难题,但从更长远来看,我们需要更永续的方式,才能在根本上解决这些难题。

在我看来,当我国如今正面临着劳动力短缺和原料价格高涨的危机之时,也是一个让建筑业更广泛地采用工业建筑系统(Industrialised Building System,简称IBS)和建筑信息模型(Building Information Modeling,简称BIM)等科技的机会,从而推动整个行业实现新时代的转型和升级。

对于建筑业来说,在营运环节当中更大程度地引入自动化的科技,能让业者在不降低建筑品质的情况下提高生产力,并减低对外劳的依赖。

事实上,这些科技更是我国培养新一代建筑与工程人才的一大契机,让更多本地人加入建筑业这个经济火车头当中,解决低技能外劳占取工作机会和造成外汇流失的问题。

同时,如果IBS在建筑业得到更广泛的接纳和应用,不仅可确保建筑材料的生产品质、速度和数量,更有机会通过量产模式来抑制材料价格上涨。

更重要的是,通过IBS和BIM等科技的应用,建筑业者可在最大程度上减少材料的浪费,让整个行业的运作变得更加永续和环保,符合环境、社会与监管(ESG)的原则。

在为业界提供相关的培训和引导方面,大马政府的确付出了许多心力,近几年加入这个行列的业者也越来越多,但国内行业对这些自动化科技的应用依然不高。

资本较高成效需时

究其原因,往往是这些科技的投入资本较高,而且需要较长的时间才能收获明显成效,导致许多公司望而却步,尤其是资本不多和难以据此申请到银行贷款的中小型企业。

对此,我认为我国政府应在此时提供补助或者免税优惠,鼓励建筑业者采用IBS和BIM等科技,把行业的营运自动化。

以IBS为例,政府可以考虑为那些从国外购置IBS机械设备的企业,提供免除进口税的优惠,这样就能有效减少企业在这方面的科技投资成本。

政商合作推具远见计划

在我看来,想要在充满挑战的后疫情时代推动国家经济复苏和增长,必须仰赖政府与商界之间的紧密合作、因时制宜的亲商政策、具备远见的计划,以及更有效率的政府系统。

尤其是在基础设施方面,我们必须作出更完善和长远的规划,确保项目能在最短时间内创造可观的经济效益,否则国家所投入的成本几乎形同浪费,甚至还可能成为沉重的债务负担。

以捷运(MRT)为例,如今的线路当中有着不少位于人口稀少地区的站点,而这些地区大多是需要多年时间才会成形的大型房地产发展项目,短期内几乎无法为捷运的搭客量带来显著贡献。

参考伦敦香港公交蓝图

这样一来,如此不完善的线路规划就造成资源的浪费,也导致捷运公司持续面临亏损。事实上,根据媒体报道,捷运公司在截至2021年12月底时,累积亏损达566.5亿令吉。

所以,我认为,大马应参考伦敦和香港等国际大都会的公共交通规划蓝图,这些地方的公交站点往往都是连接到现有的商场和办公楼等人口密集的建筑,为公交带来稳定的搭客量,从而确保项目的永续性和经济效益。

由此可见,政府和商界的紧密配合,是推动国家经济发展的要素之一。

勿随意中断经济项目

随着朝野合作备忘录在7月底截止,我国下一届大选的脚步也越来越近。

对此,不管届时是否会出现政党轮替,我认为,执政者都不应随意把重要的经济政策和发展项目中断,尤其是单纯因政治考量而作出的决定,这都是应避免的。

这是因为重点政策与项目无法贯彻始终地推行,就无法为经济带来明显效益,同时也会让很多外资企业担忧大马政局不稳定,而不再选择到我国投资。

政治两线制应为我们带来朝野之间的良性竞争和监督问责,并非只为追求个别政治利益,而盲目打压和反对的恶性循环。

所以,我希望朝野双方都能在我国遭受各种内忧外患困扰之时,专注政府系统的改革,打造一个更有效率、更清廉和具备远见及执行力的政府,共同振兴马来西亚的经济。

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土著保留屋应自动释出

2022年07月4日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

病态房屋项目剧增,
应调整释出土著保留屋。

很多人也许会认为,随着经济领域重开和疫情过渡到地方流行病阶段,企业和商家都已撑过了最糟糕的时期。

其实不然,因为在如今全球供应链中断、人力资源成本高涨和物价节节攀升的环境中,企业和商家面临的是更大的挑战,其艰难程度甚至比当初行动管控令(MCO)时期有过之而无不及。

以房地产和建筑行业为例,在建筑材料价格高涨和缺乏人力资源等因素的拖累下,各个业者或多或少都在面临现金流紧张的问题。

事实上,根据房屋及地方政府部截至今年5月20日的资料,西马各地如今共有95个房屋项目被搁置,而当中26个是在2022年2月被列为搁置房屋项目,所占比例达到27%。

“病态”房屋项目增

另一方面,大马的“严重延工”项目(sick project)也显著增加。所谓的严重延工项目,指的就是那些建筑工程进度比预定落后了30%以上的项目。

这些严重延工项目的数量,在截至2022年4月30日时达到539个,比2019年4月30日时的328个项目,激增了64.33%。

建材涨价人力严缺

在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的业者都无法继续撑下去,从而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

这些都直接显示出,房地产和建筑业者在如今这个经济环境中所面临的营运和现金流问题。

对此,如果想要确保这一不会进一步恶化和造成更大的经济问题,大马政府应协助减轻房地产业者的现金流问题,而政府的其中一个着手处,就是土著保留单位政策。

土著单位滞销 更多人买不起房

土著保留单位是一个长久以来一直困扰着房地产行业的政策,其立意原本是为了帮助收入水平不高的土著群体,能以较低的价格实现拥屋的目标。

但随着时代的变迁,以及有关程序和条件所衍生的众多弊端,这个政策如今非但在协助低收入土著群体方面的成效不大,而且还影响了发展商的现金流,更间接导致房价上涨和更多人买不起房屋。

这是因为,每个州属有各自的土著单位固打制,有的最高可达70%,而且这些固打制往往是全州统一,并非根据不同地区的人口分布来制定。

这样一来,很多土著人口较少的地区就会出现很多土著单位滞销的情况,但偏偏很多州政府又规定发展商须满足众多条件后,才能申请将土著单位释出和转卖给非土著。

条件苛刻过程冗长

这些条件一般包括:发展商必须在各大报章刊登广告、进行路演宣传和满足一定的等待时间后,才能向地方政府申请释出部分土著单位。

除了条件苛刻,申请释出土著保留单位的过程也相当冗长。这个过程依旧采取纸本申请的方式,而且需要经过不同官员的审批。

这不止制造了很多贪污的漏洞,也导致许多发展商等待了好几个月、甚至好几年后,还是无法将这些单位转售给非土著买家。

如此一来,发展商为了抵销长时间持有这些滞销土著单位的成本,就会把房屋项目的售卖价格提高,从而把这些成本转嫁到买家身上。

应设自动释出机制

由此可见,土著保留单位政策貌似是为土著买家提供买房的协助,但事实上却是适得其反,导致房价提高和更多买家难以买到房子。

所以,我建议大马政府应为土著保留单位制定一个标准的自动释出机制,以杜绝这些弊端和防堵任何贪污的漏洞。

在这个标准的自动释出机制当中,发展商应获允许根据项目的建筑进度,来逐步把无人问津的土著单位释出,比如达到50%进度时可释出15%,在交楼时又可再释出15%。

这样就可以解决申请时间不一定和潜在的贪污问题,同时也可减轻发展商在现金流方面的压力。

依人口分布制定比率

另一方面,州政府在制定土著单位固打制时,应根据不同地区的人口分布,来各别制定合理的比率,比如非土著人口占大多数的地区,就把固打制设在5%,反之亦然。这样才能对症下药,让这个政策发挥更大的成效。

总的来说,政府在实行任何政策的时候,都必须要有长远的目光,这样才能收获惠及全民的效益。

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缓解塞车 增建大道可行吗?

2022年06月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

舒缓塞车,
增建大道 or 多用公交?

很多人认为,想要提高公共交通的使用率,就应停止兴建新的高速大道,以鼓励人们搭乘公交,最终达到纾缓交通拥堵的目的。

但在我看来,此举不但无法从根本上解决塞车的问题,反而还可能适得其反。

随着大马的疫情趋于平缓和经济解封,各行各业近期陆续全面复工,很多人都开始恢复疫情前那种每日通勤上班和周末出门逛街购物的生活模式。

尽管这为市场带来了睽违已久的活力,有利大马经济的复苏和人民适应新常态,但这也让市区交通拥堵的问题重新浮上台面,尤其是在人口和车辆众多的吉隆坡和雪兰莪地区。

傍晚堵车程度超100%

根据荷兰导航软件公司TomTom的交通数据,吉隆坡近期的塞车情况相当严重,大多数时段都比2021和2019年来得更拥堵。

尤其是在平日的傍晚时分,道路的拥堵程度有时候竟超过100%,这表示道路使用者须花费比不塞车的时候多出一倍的时间,才能抵达目的地。

在我看来,造成这些问题的其中一个原因,就是公共交通的使用率不高。

捷运乘客量不达标

以耗资210亿令吉的加影捷运路线为例,这个捷运系统自2017年7月全面启用以来,乘客量一直都无法达到预期的平均每日40万人次目标。

马来西亚交通部的轨道交通乘客数据显示,加影捷运路线在疫情前,即2018和2019年期间,平均每日乘客量只有大约14万和17万5000人次左右,而爆发疫情的2020年和2021年则分别只有约9万和5万3000人次。

国内公共交通使用率不高,其中一个问题就出在路线的规划上。很多公交站的位置都坐落于尚在开发中的新兴地区,有的即使处在人口众多的闹市,也往往缺少了良好的公路和步道连接,而导致这些站点的使用率偏低。

高速大道和公共交通可相互补足,共同发挥舒缓塞车问题。

燃油补贴提高拥车率

另一原因是,我国的燃油价格一直有获得政府补贴,而且人民拥车率在多年来持续保持在很高的水平,这些都让公交系统无法获得青睐,也造成道路越来越拥挤。

根据交通部近期公布的注册车辆数据,国内如今的注册车辆已达到3300万辆,这个数字不仅跟大马的人口一样多,更是在东南亚各国排名第一!

需要永续规划的公交网络

对此,很多人认为大马政府应继续通过轻快铁莎阿南线和捷运第三路线等新的公交项目,让市区的公交网络更加完善,从而鼓励更多人搭乘公交。

在我看来,打造一个完善的公共交通网络确实能够带来更多方便,吸引更多的人选择公交作为代步工具,但这当中的关键还是离不开“永续的规划”这个核心理念。

大道同样重要

想要确保国内的交通拥堵问题得到舒缓,就必须在公交站点的选址方面进行周详的规划,以那些人口密集的住宅和工作地区为优先,这样才能最大程度确保公交的使用率。

另一方面,政府也应给予新的大道工程同等的重视,因为在疏通市区交通的问题上,大道也扮演着同样重要的角色。

以大马如今如此之高的拥车率和低廉的燃油价格来看,想要在短时间内彻底改变人们的出行习惯是不可能的。

所以,大道和公交发展必须双管齐下,不能厚此薄彼,否则就会事倍功半。

大道&公交 相互补足

事实上,大道和公交是可以相互补足,共同发挥舒缓塞车的作用的。

举例说,大使路—淡江大道(DUKE)就在各个毗邻公交站的地方,建设了泊车换乘(Park N’ Ride)设施,让大众可以更轻松地搭乘公交,而且不必烦恼停车位的问题。

比如DUKE的泗岩沫休息区就建有一个泊车换乘设施,让人们可以在停车后直接前往旁边的泗岩沫双轨火车站,然后搭乘火车进入市区。

这样一来,公交使用者在停车和前往公交站方面的问题就得以解决,从而能有效鼓励人们使用公共交通和舒缓道路的车流量。

想要将雪隆区打造成一个真正宜居的城市,除了要有全面且具有前瞻性的规划,更需要这样与时俱进的创新概念,才能找出有效的解决方案。

对此,我希望政府持续与私人界紧密合作,并聆听各界的意见,共同为我国打造更永续的未来。

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Categories趋势

林上海资本 首半财年业绩出色

2022年05月27日

林上海资本,
业绩出色还派息股东!

林上海资本(LSH Capital)宣布,在截至3月31日的2022财年上半年,净利按年增1.24倍至1243.5万令吉,远胜于前一财年同期的555.9万令吉。

同时,首半年营业额达6543.4万令吉,较前一财年同期的4161.1万令吉,按年增长57.25%。

林上海资本在文告中指出,首半年业绩大幅跃进,归功于收购的LSH Best Builders带来更多收入。同时,宣布派发1.05仙股息给股东。

林景清

冀望品牌家喻户晓

主席丹斯里林景清指出:“我们对这业绩表现感到高兴,向所有客户和利益相关者证明了我们的能力。我们的愿景是将林上海资本集团打造成家喻户晓的建筑品牌,我们正朝着实现这一目标的正确轨道前进。”

该集团先前宣布了连串企业献议,多元化至房地产和建筑相关业务,同时也会继续专注在当前的业务,包括分销和售卖建材、照明产品和基点相关产品与服务、五金工具批发零售,以及机械租赁。

他说,随着冠病疫情逐渐迈入地方性流行病的阶段,董事部有信心在截至9月30日的2022财年,能取得卓越的业绩表现。

Categories意见

买房,一定能抗通胀吗?

2022年04月29日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

买房,
未必是最好的抗通胀方式..

随着经济逐渐复苏和人民纷纷领取到公积金的1万令吉特别提款,大马如今正是物价腾涨、市场充斥热钱的时候。再加上令吉在近期面临贬值的压力,预计接下来会出现更强劲的通货膨胀。

在这样的情况下,许多人往往会打算把钱投资在房地产等具有保值、增值特性的资产,以对抗来临的通货膨胀。但想要让这个投资的策略成功,还必须慎选购买房地产的地点和价格等诸多因素。

买房抗通胀

跟黄金一样,房地产是对抗通货膨胀的最佳工具之一。事实上,从过往的数据来看,房价只有在某些时候会出现短暂的停滞或下跌,并且在长期而言都是持续走高的。

国家产业资料中心的马来西亚房价指数显示,大马全国的平均住宅房屋价格在2021年达到43万4758令吉,比2010年的21万7857令吉上涨了接近一倍!

在这段期间,房价一直都持续录得增长,甚至在2011年、2012年和2013年个别取得10.9%、13.9%和11.2%的双位数增长率。

物价更贵了

相比之下,令吉的购买力在2010年1月到2021年12月期间因为通货膨胀而贬值了超过25%。根据大马统计局的资料,在2010年1月时可以用100万令吉购买到的服务和产品,在2021年12月时必须要以大约125万令吉才能买得到。

回看目前的情况,如今建筑材料价格高涨,相信发展商在接下来将别无选择地把调高的成本转嫁给买家,从而促使房价居高不下。

同时,政府今年也拨出了大笔款项,用来推动我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku)、一马房屋(PR1MA)的先租后买计划和房屋贷款担保计划(Skim Jaminan Kredit Perumahan)等协助人民买房的措施。

由此可见,现在不管是买房自住或者投资都是非常好的一个时机。然而,想要购买房屋并不能掉以轻心,并且需要更加谨慎地做好调查和筛选。

50万令吉以下房子受落

从现在的情况看来,相信市场会以健康与实质的需求为主,尤其是那些价格50万令吉和以下、适合作为首套房子的可负担房屋。

比如林上海资本公司(Lim Seong Hai Capital Berha)近期收购的Residensi Laman Segar Hijau为例,这个位于蕉赖的公寓项目就包含了30万令吉的直辖区房屋(RUMAWIP)单位和50万令吉左右的公开市场发售单位组成。

在发售后不久,项目当中的RUMAWIP可负担房屋单位已经获取100%的认购,同时开放给公众购买的公开市场单位也已经售出70%,足见产业在选择地点、制定价格和规划类型方面的重要。

每一名房屋买家和投资者的风险偏好、财力和预期的投资回报等都不尽相同,但只要把握好这几个要点,就能找到一间低风险且具备出色投资潜能的房地产。

滞销量曾 发展商应更谨慎

马来西亚国家产业资料中心(NAPIC)的数据显示,我国的住宅房屋滞销单位数量在2021年达到新高,共有总值227.9亿令吉的3万6863间房屋卖不出去。

对于这种情况,尽管很多发展商会为这些单位提供更诱人的销售配套以求清货,并且为买家带来更多的选择,但我认为发展商还是应该在接下来推出新项目方面更加谨慎,尤其是在选址和定价方面。

否则一旦手头上的滞销单位数量累积过多,就会面临现金流和营运方面的问题,同时也会造成市场上的滞销房屋持续增加,对整个行业造成影响。

一般上,造成房屋难以找到买家的常见原因之一,是有些发展商没有经验或者没有做好市场调查和研究,因此失误投资在一个差强人意的地点。

这些地点不受人们欢迎的原因,往往是因为基本的生活设施配套不齐全,比如缺乏公共交通系统和高速公路等等,加上有些距离市中心太远,所以导致兴建的屋子无人问津。

第二个常见的原因,就可能是出自于发展商的名声和建造品质方面,从而导致市场对于他们的项目信心不足。

滞销原因因地区而异

无论如何,造成滞销房屋的原因不能在根本上一概而论。这是因为,房地产毕竟是受到很多因素左右的资产,诸如所处的地点、社区环境和基础设施、房屋类型、房价、发展商的财力和项目施工品质等,都是能够决定一个房地产项目能否成功的要点。

换言之,每一个地区出现滞销房屋的原因都不尽相同。以吉隆坡为例,这个地区可能是因为限制国境的出入而导致外国买家和投资者减少,进而影响了很多高价位房地产项目的销售,所以才会有房屋单位滞销。

所以只要选对地点、定价合理,再加上良好的发展记录和建造品质,相信就不会出现滞销的问题,并且让市场把如今高企的滞销房屋单位逐渐消化。

 

Categories意见

投资规划要趁早 养老金不能少

2022年04月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

尽早理财做投资,
养老储备金不可少!

政府4月1日再度开放给国人提领雇员公积金(EPF)储蓄,以协助国人应付疫情当下的生活所需。

然而,随着大马退休存款不足似乎有日益严重的趋势,我认为,国人提领了公积金和渡过当前的难关后,应重新审视自己的财务状况和未来预计的退休储备,以避免自己日后面临退休金不足的窘境。

事实上,如今大马已于2020年成为一个老龄化社会。

根据大马统计局的数据,当时国内的65岁及以上的老年人口已经占全国人口的7%,符合世界银行对老龄化社会的定义。

这些老年人口2021年进一步提高到7.4%,并预计会在2044年时达到14%,然后在2056年达到20%,促使大马成为一个超级老龄社会。

然而,雇员公积金局在3月份发布的文告中指出,截至2021年12月底,EPF存款少过1万令吉的会员共有610万人;而且,当中存款少过1000令吉的更激增了88%,达到260万人!

由此可见,很多国人因为受到疫情影响,根本无法累积充足的退休金储备,因而可能在超过退休年龄后还必须持续工作,才能养得活自己。

所以,尽管我认为,政府如今再度开放EPF提款是合乎时宜之举,但我还是奉劝有意或已提出申请的国人,千万不要将这笔资金挥霍在奢侈品上,而是应优先用在生活必需品,以及能协助你养家糊口的工具上。

同时,如果能力允许的话,这笔钱也应该用来投资在可以为你带来长期财务回酬的资产,比如自己的生意和房地产等。

公积金可跑赢通胀

在我看来,公积金除了是自己辛苦储蓄的钱,也是一笔能跑赢通货膨胀的退休储备,因此,就算如今政府给予这个提款的便利,国人也非常不应滥用。

这已是大马政府第四度允许国人对自己的公积金进行提款,再加上之前的3次,有的人已至少提出了3万1000令吉,这已经是一笔不小的资金,所以确实应谨慎规划和理财。

做好长远财务规划

根据公积金局设下的24万令吉基本储蓄额,这笔储蓄能应付会员退休后20年的基本生活费,也就是每个月1000令吉。

但鉴于我国人口老化与通货膨胀的趋势,恐怕很多人在届时会面临储蓄无法应付开销的窘境。

所以,我呼吁国人更加重视这方面的风险,尽早做好理财和财务规划,并在情况允许时考虑投资在长期回酬优渥的资产,比如房地产等。

趁年轻购产业“以房养老”

从长远来看,房价将无可避免地跟随物价、土地价格、经济增长等趋势而上涨,所以有能力的时候,很应该为自己购置一间房子。

就算这间房子不是拿来自住,也可以作为投资,这样在日后除了自己的公积金,还有这一间屋子,可以让你不必因为每个月的租金而烦恼,甚至可以在必要时将房子卖掉套现。

事实上,这种“以房养老”的概念早已在很多国家盛行已久,而且如今大马在近年来也开始兴起同样的趋势,比如大马再抵押机构(Cagamas)就于去年底推出了退休保障计划(Skim Saraan Bercagar)。

在这项计划下,已经退休或年老的屋主可以将本身的房子抵押给大马再抵押机构,然后每个月从该机构获得一笔固定资金,并还可以继续居住在房子当中。

由此可见,想要日后的退休生活能安心无忧,拥有充足的储蓄和回酬稳健的资产,才是最关键的保障。

对此,希望更多国人可以意识到这方面的重要,并尽早采取行动。