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建筑业科技化 政商合作创永续

2022年08月8日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

建筑业多难题?
用科技克服创永续!

自疫情爆发以来,建筑业一直面临劳工短缺问题,加上供应链中断,导致各种建筑材料价格大涨,很多业者都面临前所未有的挑战。

尽管我国已在近期允许建筑业等领域从15个国家招聘外籍劳工,同时政府的建筑合约也把另11种建筑材料纳入价格波动(VOP)条款当中,以协助建筑业者应对这两大难题,但从更长远来看,我们需要更永续的方式,才能在根本上解决这些难题。

在我看来,当我国如今正面临着劳动力短缺和原料价格高涨的危机之时,也是一个让建筑业更广泛地采用工业建筑系统(Industrialised Building System,简称IBS)和建筑信息模型(Building Information Modeling,简称BIM)等科技的机会,从而推动整个行业实现新时代的转型和升级。

对于建筑业来说,在营运环节当中更大程度地引入自动化的科技,能让业者在不降低建筑品质的情况下提高生产力,并减低对外劳的依赖。

事实上,这些科技更是我国培养新一代建筑与工程人才的一大契机,让更多本地人加入建筑业这个经济火车头当中,解决低技能外劳占取工作机会和造成外汇流失的问题。

同时,如果IBS在建筑业得到更广泛的接纳和应用,不仅可确保建筑材料的生产品质、速度和数量,更有机会通过量产模式来抑制材料价格上涨。

更重要的是,通过IBS和BIM等科技的应用,建筑业者可在最大程度上减少材料的浪费,让整个行业的运作变得更加永续和环保,符合环境、社会与监管(ESG)的原则。

在为业界提供相关的培训和引导方面,大马政府的确付出了许多心力,近几年加入这个行列的业者也越来越多,但国内行业对这些自动化科技的应用依然不高。

资本较高成效需时

究其原因,往往是这些科技的投入资本较高,而且需要较长的时间才能收获明显成效,导致许多公司望而却步,尤其是资本不多和难以据此申请到银行贷款的中小型企业。

对此,我认为我国政府应在此时提供补助或者免税优惠,鼓励建筑业者采用IBS和BIM等科技,把行业的营运自动化。

以IBS为例,政府可以考虑为那些从国外购置IBS机械设备的企业,提供免除进口税的优惠,这样就能有效减少企业在这方面的科技投资成本。

政商合作推具远见计划

在我看来,想要在充满挑战的后疫情时代推动国家经济复苏和增长,必须仰赖政府与商界之间的紧密合作、因时制宜的亲商政策、具备远见的计划,以及更有效率的政府系统。

尤其是在基础设施方面,我们必须作出更完善和长远的规划,确保项目能在最短时间内创造可观的经济效益,否则国家所投入的成本几乎形同浪费,甚至还可能成为沉重的债务负担。

以捷运(MRT)为例,如今的线路当中有着不少位于人口稀少地区的站点,而这些地区大多是需要多年时间才会成形的大型房地产发展项目,短期内几乎无法为捷运的搭客量带来显著贡献。

参考伦敦香港公交蓝图

这样一来,如此不完善的线路规划就造成资源的浪费,也导致捷运公司持续面临亏损。事实上,根据媒体报道,捷运公司在截至2021年12月底时,累积亏损达566.5亿令吉。

所以,我认为,大马应参考伦敦和香港等国际大都会的公共交通规划蓝图,这些地方的公交站点往往都是连接到现有的商场和办公楼等人口密集的建筑,为公交带来稳定的搭客量,从而确保项目的永续性和经济效益。

由此可见,政府和商界的紧密配合,是推动国家经济发展的要素之一。

勿随意中断经济项目

随着朝野合作备忘录在7月底截止,我国下一届大选的脚步也越来越近。

对此,不管届时是否会出现政党轮替,我认为,执政者都不应随意把重要的经济政策和发展项目中断,尤其是单纯因政治考量而作出的决定,这都是应避免的。

这是因为重点政策与项目无法贯彻始终地推行,就无法为经济带来明显效益,同时也会让很多外资企业担忧大马政局不稳定,而不再选择到我国投资。

政治两线制应为我们带来朝野之间的良性竞争和监督问责,并非只为追求个别政治利益,而盲目打压和反对的恶性循环。

所以,我希望朝野双方都能在我国遭受各种内忧外患困扰之时,专注政府系统的改革,打造一个更有效率、更清廉和具备远见及执行力的政府,共同振兴马来西亚的经济。

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土著保留屋应自动释出

2022年07月4日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

病态房屋项目剧增,
应调整释出土著保留屋。

很多人也许会认为,随着经济领域重开和疫情过渡到地方流行病阶段,企业和商家都已撑过了最糟糕的时期。

其实不然,因为在如今全球供应链中断、人力资源成本高涨和物价节节攀升的环境中,企业和商家面临的是更大的挑战,其艰难程度甚至比当初行动管控令(MCO)时期有过之而无不及。

以房地产和建筑行业为例,在建筑材料价格高涨和缺乏人力资源等因素的拖累下,各个业者或多或少都在面临现金流紧张的问题。

事实上,根据房屋及地方政府部截至今年5月20日的资料,西马各地如今共有95个房屋项目被搁置,而当中26个是在2022年2月被列为搁置房屋项目,所占比例达到27%。

“病态”房屋项目增

另一方面,大马的“严重延工”项目(sick project)也显著增加。所谓的严重延工项目,指的就是那些建筑工程进度比预定落后了30%以上的项目。

这些严重延工项目的数量,在截至2022年4月30日时达到539个,比2019年4月30日时的328个项目,激增了64.33%。

建材涨价人力严缺

在疫情发生之前,地价昂贵、合规成本居高不下和政府部门审批效率缓慢等问题,已让业者们面临重重考验。如今加上建筑材料价格高涨和人力严缺这两大挑战,很多中小型的业者都无法继续撑下去,从而导致市场出现众多延迟完工和被搁置的项目。

这些都直接显示出,房地产和建筑业者在如今这个经济环境中所面临的营运和现金流问题。

对此,如果想要确保这一不会进一步恶化和造成更大的经济问题,大马政府应协助减轻房地产业者的现金流问题,而政府的其中一个着手处,就是土著保留单位政策。

土著单位滞销 更多人买不起房

土著保留单位是一个长久以来一直困扰着房地产行业的政策,其立意原本是为了帮助收入水平不高的土著群体,能以较低的价格实现拥屋的目标。

但随着时代的变迁,以及有关程序和条件所衍生的众多弊端,这个政策如今非但在协助低收入土著群体方面的成效不大,而且还影响了发展商的现金流,更间接导致房价上涨和更多人买不起房屋。

这是因为,每个州属有各自的土著单位固打制,有的最高可达70%,而且这些固打制往往是全州统一,并非根据不同地区的人口分布来制定。

这样一来,很多土著人口较少的地区就会出现很多土著单位滞销的情况,但偏偏很多州政府又规定发展商须满足众多条件后,才能申请将土著单位释出和转卖给非土著。

条件苛刻过程冗长

这些条件一般包括:发展商必须在各大报章刊登广告、进行路演宣传和满足一定的等待时间后,才能向地方政府申请释出部分土著单位。

除了条件苛刻,申请释出土著保留单位的过程也相当冗长。这个过程依旧采取纸本申请的方式,而且需要经过不同官员的审批。

这不止制造了很多贪污的漏洞,也导致许多发展商等待了好几个月、甚至好几年后,还是无法将这些单位转售给非土著买家。

如此一来,发展商为了抵销长时间持有这些滞销土著单位的成本,就会把房屋项目的售卖价格提高,从而把这些成本转嫁到买家身上。

应设自动释出机制

由此可见,土著保留单位政策貌似是为土著买家提供买房的协助,但事实上却是适得其反,导致房价提高和更多买家难以买到房子。

所以,我建议大马政府应为土著保留单位制定一个标准的自动释出机制,以杜绝这些弊端和防堵任何贪污的漏洞。

在这个标准的自动释出机制当中,发展商应获允许根据项目的建筑进度,来逐步把无人问津的土著单位释出,比如达到50%进度时可释出15%,在交楼时又可再释出15%。

这样就可以解决申请时间不一定和潜在的贪污问题,同时也可减轻发展商在现金流方面的压力。

依人口分布制定比率

另一方面,州政府在制定土著单位固打制时,应根据不同地区的人口分布,来各别制定合理的比率,比如非土著人口占大多数的地区,就把固打制设在5%,反之亦然。这样才能对症下药,让这个政策发挥更大的成效。

总的来说,政府在实行任何政策的时候,都必须要有长远的目光,这样才能收获惠及全民的效益。

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缓解塞车 增建大道可行吗?

2022年06月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

舒缓塞车,
增建大道 or 多用公交?

很多人认为,想要提高公共交通的使用率,就应停止兴建新的高速大道,以鼓励人们搭乘公交,最终达到纾缓交通拥堵的目的。

但在我看来,此举不但无法从根本上解决塞车的问题,反而还可能适得其反。

随着大马的疫情趋于平缓和经济解封,各行各业近期陆续全面复工,很多人都开始恢复疫情前那种每日通勤上班和周末出门逛街购物的生活模式。

尽管这为市场带来了睽违已久的活力,有利大马经济的复苏和人民适应新常态,但这也让市区交通拥堵的问题重新浮上台面,尤其是在人口和车辆众多的吉隆坡和雪兰莪地区。

傍晚堵车程度超100%

根据荷兰导航软件公司TomTom的交通数据,吉隆坡近期的塞车情况相当严重,大多数时段都比2021和2019年来得更拥堵。

尤其是在平日的傍晚时分,道路的拥堵程度有时候竟超过100%,这表示道路使用者须花费比不塞车的时候多出一倍的时间,才能抵达目的地。

在我看来,造成这些问题的其中一个原因,就是公共交通的使用率不高。

捷运乘客量不达标

以耗资210亿令吉的加影捷运路线为例,这个捷运系统自2017年7月全面启用以来,乘客量一直都无法达到预期的平均每日40万人次目标。

马来西亚交通部的轨道交通乘客数据显示,加影捷运路线在疫情前,即2018和2019年期间,平均每日乘客量只有大约14万和17万5000人次左右,而爆发疫情的2020年和2021年则分别只有约9万和5万3000人次。

国内公共交通使用率不高,其中一个问题就出在路线的规划上。很多公交站的位置都坐落于尚在开发中的新兴地区,有的即使处在人口众多的闹市,也往往缺少了良好的公路和步道连接,而导致这些站点的使用率偏低。

高速大道和公共交通可相互补足,共同发挥舒缓塞车问题。

燃油补贴提高拥车率

另一原因是,我国的燃油价格一直有获得政府补贴,而且人民拥车率在多年来持续保持在很高的水平,这些都让公交系统无法获得青睐,也造成道路越来越拥挤。

根据交通部近期公布的注册车辆数据,国内如今的注册车辆已达到3300万辆,这个数字不仅跟大马的人口一样多,更是在东南亚各国排名第一!

需要永续规划的公交网络

对此,很多人认为大马政府应继续通过轻快铁莎阿南线和捷运第三路线等新的公交项目,让市区的公交网络更加完善,从而鼓励更多人搭乘公交。

在我看来,打造一个完善的公共交通网络确实能够带来更多方便,吸引更多的人选择公交作为代步工具,但这当中的关键还是离不开“永续的规划”这个核心理念。

大道同样重要

想要确保国内的交通拥堵问题得到舒缓,就必须在公交站点的选址方面进行周详的规划,以那些人口密集的住宅和工作地区为优先,这样才能最大程度确保公交的使用率。

另一方面,政府也应给予新的大道工程同等的重视,因为在疏通市区交通的问题上,大道也扮演着同样重要的角色。

以大马如今如此之高的拥车率和低廉的燃油价格来看,想要在短时间内彻底改变人们的出行习惯是不可能的。

所以,大道和公交发展必须双管齐下,不能厚此薄彼,否则就会事倍功半。

大道&公交 相互补足

事实上,大道和公交是可以相互补足,共同发挥舒缓塞车的作用的。

举例说,大使路—淡江大道(DUKE)就在各个毗邻公交站的地方,建设了泊车换乘(Park N’ Ride)设施,让大众可以更轻松地搭乘公交,而且不必烦恼停车位的问题。

比如DUKE的泗岩沫休息区就建有一个泊车换乘设施,让人们可以在停车后直接前往旁边的泗岩沫双轨火车站,然后搭乘火车进入市区。

这样一来,公交使用者在停车和前往公交站方面的问题就得以解决,从而能有效鼓励人们使用公共交通和舒缓道路的车流量。

想要将雪隆区打造成一个真正宜居的城市,除了要有全面且具有前瞻性的规划,更需要这样与时俱进的创新概念,才能找出有效的解决方案。

对此,我希望政府持续与私人界紧密合作,并聆听各界的意见,共同为我国打造更永续的未来。

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林上海资本 首半财年业绩出色

2022年05月27日

林上海资本,
业绩出色还派息股东!

林上海资本(LSH Capital)宣布,在截至3月31日的2022财年上半年,净利按年增1.24倍至1243.5万令吉,远胜于前一财年同期的555.9万令吉。

同时,首半年营业额达6543.4万令吉,较前一财年同期的4161.1万令吉,按年增长57.25%。

林上海资本在文告中指出,首半年业绩大幅跃进,归功于收购的LSH Best Builders带来更多收入。同时,宣布派发1.05仙股息给股东。

林景清

冀望品牌家喻户晓

主席丹斯里林景清指出:“我们对这业绩表现感到高兴,向所有客户和利益相关者证明了我们的能力。我们的愿景是将林上海资本集团打造成家喻户晓的建筑品牌,我们正朝着实现这一目标的正确轨道前进。”

该集团先前宣布了连串企业献议,多元化至房地产和建筑相关业务,同时也会继续专注在当前的业务,包括分销和售卖建材、照明产品和基点相关产品与服务、五金工具批发零售,以及机械租赁。

他说,随着冠病疫情逐渐迈入地方性流行病的阶段,董事部有信心在截至9月30日的2022财年,能取得卓越的业绩表现。

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买房,一定能抗通胀吗?

2022年04月29日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

买房,
未必是最好的抗通胀方式..

随着经济逐渐复苏和人民纷纷领取到公积金的1万令吉特别提款,大马如今正是物价腾涨、市场充斥热钱的时候。再加上令吉在近期面临贬值的压力,预计接下来会出现更强劲的通货膨胀。

在这样的情况下,许多人往往会打算把钱投资在房地产等具有保值、增值特性的资产,以对抗来临的通货膨胀。但想要让这个投资的策略成功,还必须慎选购买房地产的地点和价格等诸多因素。

买房抗通胀

跟黄金一样,房地产是对抗通货膨胀的最佳工具之一。事实上,从过往的数据来看,房价只有在某些时候会出现短暂的停滞或下跌,并且在长期而言都是持续走高的。

国家产业资料中心的马来西亚房价指数显示,大马全国的平均住宅房屋价格在2021年达到43万4758令吉,比2010年的21万7857令吉上涨了接近一倍!

在这段期间,房价一直都持续录得增长,甚至在2011年、2012年和2013年个别取得10.9%、13.9%和11.2%的双位数增长率。

物价更贵了

相比之下,令吉的购买力在2010年1月到2021年12月期间因为通货膨胀而贬值了超过25%。根据大马统计局的资料,在2010年1月时可以用100万令吉购买到的服务和产品,在2021年12月时必须要以大约125万令吉才能买得到。

回看目前的情况,如今建筑材料价格高涨,相信发展商在接下来将别无选择地把调高的成本转嫁给买家,从而促使房价居高不下。

同时,政府今年也拨出了大笔款项,用来推动我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku)、一马房屋(PR1MA)的先租后买计划和房屋贷款担保计划(Skim Jaminan Kredit Perumahan)等协助人民买房的措施。

由此可见,现在不管是买房自住或者投资都是非常好的一个时机。然而,想要购买房屋并不能掉以轻心,并且需要更加谨慎地做好调查和筛选。

50万令吉以下房子受落

从现在的情况看来,相信市场会以健康与实质的需求为主,尤其是那些价格50万令吉和以下、适合作为首套房子的可负担房屋。

比如林上海资本公司(Lim Seong Hai Capital Berha)近期收购的Residensi Laman Segar Hijau为例,这个位于蕉赖的公寓项目就包含了30万令吉的直辖区房屋(RUMAWIP)单位和50万令吉左右的公开市场发售单位组成。

在发售后不久,项目当中的RUMAWIP可负担房屋单位已经获取100%的认购,同时开放给公众购买的公开市场单位也已经售出70%,足见产业在选择地点、制定价格和规划类型方面的重要。

每一名房屋买家和投资者的风险偏好、财力和预期的投资回报等都不尽相同,但只要把握好这几个要点,就能找到一间低风险且具备出色投资潜能的房地产。

滞销量曾 发展商应更谨慎

马来西亚国家产业资料中心(NAPIC)的数据显示,我国的住宅房屋滞销单位数量在2021年达到新高,共有总值227.9亿令吉的3万6863间房屋卖不出去。

对于这种情况,尽管很多发展商会为这些单位提供更诱人的销售配套以求清货,并且为买家带来更多的选择,但我认为发展商还是应该在接下来推出新项目方面更加谨慎,尤其是在选址和定价方面。

否则一旦手头上的滞销单位数量累积过多,就会面临现金流和营运方面的问题,同时也会造成市场上的滞销房屋持续增加,对整个行业造成影响。

一般上,造成房屋难以找到买家的常见原因之一,是有些发展商没有经验或者没有做好市场调查和研究,因此失误投资在一个差强人意的地点。

这些地点不受人们欢迎的原因,往往是因为基本的生活设施配套不齐全,比如缺乏公共交通系统和高速公路等等,加上有些距离市中心太远,所以导致兴建的屋子无人问津。

第二个常见的原因,就可能是出自于发展商的名声和建造品质方面,从而导致市场对于他们的项目信心不足。

滞销原因因地区而异

无论如何,造成滞销房屋的原因不能在根本上一概而论。这是因为,房地产毕竟是受到很多因素左右的资产,诸如所处的地点、社区环境和基础设施、房屋类型、房价、发展商的财力和项目施工品质等,都是能够决定一个房地产项目能否成功的要点。

换言之,每一个地区出现滞销房屋的原因都不尽相同。以吉隆坡为例,这个地区可能是因为限制国境的出入而导致外国买家和投资者减少,进而影响了很多高价位房地产项目的销售,所以才会有房屋单位滞销。

所以只要选对地点、定价合理,再加上良好的发展记录和建造品质,相信就不会出现滞销的问题,并且让市场把如今高企的滞销房屋单位逐渐消化。

 

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投资规划要趁早 养老金不能少

2022年04月3日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

尽早理财做投资,
养老储备金不可少!

政府4月1日再度开放给国人提领雇员公积金(EPF)储蓄,以协助国人应付疫情当下的生活所需。

然而,随着大马退休存款不足似乎有日益严重的趋势,我认为,国人提领了公积金和渡过当前的难关后,应重新审视自己的财务状况和未来预计的退休储备,以避免自己日后面临退休金不足的窘境。

事实上,如今大马已于2020年成为一个老龄化社会。

根据大马统计局的数据,当时国内的65岁及以上的老年人口已经占全国人口的7%,符合世界银行对老龄化社会的定义。

这些老年人口2021年进一步提高到7.4%,并预计会在2044年时达到14%,然后在2056年达到20%,促使大马成为一个超级老龄社会。

然而,雇员公积金局在3月份发布的文告中指出,截至2021年12月底,EPF存款少过1万令吉的会员共有610万人;而且,当中存款少过1000令吉的更激增了88%,达到260万人!

由此可见,很多国人因为受到疫情影响,根本无法累积充足的退休金储备,因而可能在超过退休年龄后还必须持续工作,才能养得活自己。

所以,尽管我认为,政府如今再度开放EPF提款是合乎时宜之举,但我还是奉劝有意或已提出申请的国人,千万不要将这笔资金挥霍在奢侈品上,而是应优先用在生活必需品,以及能协助你养家糊口的工具上。

同时,如果能力允许的话,这笔钱也应该用来投资在可以为你带来长期财务回酬的资产,比如自己的生意和房地产等。

公积金可跑赢通胀

在我看来,公积金除了是自己辛苦储蓄的钱,也是一笔能跑赢通货膨胀的退休储备,因此,就算如今政府给予这个提款的便利,国人也非常不应滥用。

这已是大马政府第四度允许国人对自己的公积金进行提款,再加上之前的3次,有的人已至少提出了3万1000令吉,这已经是一笔不小的资金,所以确实应谨慎规划和理财。

做好长远财务规划

根据公积金局设下的24万令吉基本储蓄额,这笔储蓄能应付会员退休后20年的基本生活费,也就是每个月1000令吉。

但鉴于我国人口老化与通货膨胀的趋势,恐怕很多人在届时会面临储蓄无法应付开销的窘境。

所以,我呼吁国人更加重视这方面的风险,尽早做好理财和财务规划,并在情况允许时考虑投资在长期回酬优渥的资产,比如房地产等。

趁年轻购产业“以房养老”

从长远来看,房价将无可避免地跟随物价、土地价格、经济增长等趋势而上涨,所以有能力的时候,很应该为自己购置一间房子。

就算这间房子不是拿来自住,也可以作为投资,这样在日后除了自己的公积金,还有这一间屋子,可以让你不必因为每个月的租金而烦恼,甚至可以在必要时将房子卖掉套现。

事实上,这种“以房养老”的概念早已在很多国家盛行已久,而且如今大马在近年来也开始兴起同样的趋势,比如大马再抵押机构(Cagamas)就于去年底推出了退休保障计划(Skim Saraan Bercagar)。

在这项计划下,已经退休或年老的屋主可以将本身的房子抵押给大马再抵押机构,然后每个月从该机构获得一笔固定资金,并还可以继续居住在房子当中。

由此可见,想要日后的退休生活能安心无忧,拥有充足的储蓄和回酬稳健的资产,才是最关键的保障。

对此,希望更多国人可以意识到这方面的重要,并尽早采取行动。

 

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建马泰高铁时机未到

2022年03月6日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

增设新轨道方式,
可免劳民伤财。

首相日前访问泰国时,针对马泰两国的双边合作机会,提议打造一条衔接吉隆坡和曼谷的高速铁路计划。

据媒体报道,马泰两国已对此计划取得共识,并同意研究这个高铁路线是否可行。

对于政府有意通过大型基础设施项目,来推动国家经济复苏的策略,我本身是非常赞同的。

但这当中的问题是,马泰高铁的投资额将是非常庞大的数目,而且会耗时非常久。

考虑到政府此前已通过各种刺激经济的配套,投入数千亿令吉来帮助经济复苏,相信国家财政已经伤及元气,而在此时兴建这个造价昂贵的高铁,似乎并非最好的时机。

事实上,我国财政赤字今年预料还是会保持在6%左右的高水平,仅稍低于2021年预估的6.5%,而且需要多几年的时间,才有望在2025年时降低到3.5%。

在这样的情况下,我认为,政府可以考虑利用现有的资源,来达到推动经济复苏的目的。

以这个高铁计划等基础建设项目为例,其实政府可以考虑将国内现有的双轨铁路提升后,将其连接到泰国和新加坡,以打造一条亚洲区域的铁路旅游路线。

国内现有的双轨铁路,最高行驶速度是大约每小时160公里。这个铁路系统还有扩大的空间,可以加入一条速度每小时达到250公里的新铁路系统。

这么做的原因,除了全新的高铁计划非常昂贵之外,还因为国内的这个双轨铁路系统,还没有达到过度拥挤或不胜负荷的情况。

因此,如果想要在国内打造一条高速铁路,可以通过对现有铁路系统增设新轨道的方式来达到目的,不一定需要兴建一个全新的高铁项目。

铁路旅游潜能无限

事实上,大马目前的铁道路线蕴藏着相当庞大的旅游业潜力,可以借助现有的铁路系统,来打造一条贯穿中国、泰国、大马半岛和新加坡的旅游路线,实现这方面的经济潜能。

如今,西马的铁路系统已经贯穿了整个大马半岛,从南部的新山到中部的金马士、芙蓉和吉隆坡,然后再到丹绒马林、怡保、槟城和巴丹勿刹等北部地区,沿路都是拥有丰富大马文化遗产和历史,具备独特旅游特色的地方。

更重要的是,大马半岛的南北两端,都已有连接到邻国的铁路,其中,玻璃市的巴丹勿刹可以直通泰国曼谷,而新山可以直通新加坡。

我相信,这种铁路旅游的模式,在国内外都有着很大的市场,并获得本地和其他亚洲国家的游客欢迎,从而为国家带来外汇收入与帮助国内旅游业复苏。

比起兴建一条主打商务旅游的新高速铁路,我认为这才是更为可行、永续且需求更高的蓝海策略。

提升原本铁路系统

由此可见,大马其实并不适合在此时兴建这条马泰高速铁路。反之,我认为政府应研究如何利用和提升原本的铁路系统,增设一条速度可达到每小时250公里的新铁路,来解决这个问题。

这样的方法可以通过恰到好处、不必大费周章和劳民伤财的方法,去达到推动经济复苏的目的。

在我国还未真正走出疫情阴霾的时候,政府应按照目前的需求和财政状况,来选择最符合经济效益且环保永续的方案,而不是一味追求更新、更贵或规模更大的建设。

如果盲目地按照未来预估的需求和数据,来作为建造这类昂贵项目的基础,那么一旦在日后出现任何变数,那么投入的大笔成本就无法带来预期的收益,从而导致资源的浪费。

事实上,在购买屋子时也是同样的道理。房屋买家应该根据本身目前的收入状况来选购房子,而不是以自己几年后预期可以达到的收入水平作为标准。

否则,如果你在接下来的几年没有获得预期中的加薪幅度,甚至面临减薪和失业,这时你很可能会因为供不起屋子,而面临破产和屋子被拍卖的危机。

重开国境势在必行

另一方面,对于政府即将重新开放国境的做法,我是表示认同的,因为我们如今已进入与病毒共存的新常态,而且全球经济重新开放也是势在必行。

然而,我呼吁大马人民要保持自律和自觉,除了平日要严格遵守防疫措施,一旦有不舒服或接触到患者,就应该自行隔离。因为战胜疫情和推动经济复苏,是需要所有人共同努力才能达成的。

与此同时,我也希望政府能够真正改善政府部门官员、公务员和系统的办事效率,尤其是政府机构的公共服务系统应获得立即的提升,否则很多外资都不会再选择到大马投资,让我国蒙受重大的潜在经济损失。

试想想,如果申请一个准证需要好几个月、甚至几年的时间,那么外资还有什么理由会想要入驻效率如此低下的地方呢?

如果再不正视和解决这个问题,我相信会对大马接下来的经济发展带来很大的伤害,导致我国被印尼、泰国和越南等邻国超越。

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居安思危 缔造永续社会环境

2022年02月7日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

大马应未雨绸缪,
缔造永续社会环境!

不知不觉间,我们又迎来了农历新年,然而这个一年一度的重大节日,却因疫情仍挥之不去,让人难以尽情地去庆祝。

尤其是想到最近遭受到水灾和土崩等天灾影响的灾民们,我认为马来西亚应对永续课题进行深刻反思,以打造一个真正能与自然共存、缔造永续的社会与环境。

还记得在2021年12月期间,雪隆地区和柔佛、彭亨、登嘉楼及吉兰丹等州属都遭受了大水灾的肆虐,受影响的灾民人数达到上万人。

同时,国内多个地区相继发生土崩,比如雪隆区的多栋公寓就因为连日的暴雨和淹水而土崩,导致许多人被迫疏散撤离。

这些频频发生的自然灾害就是一记警钟,提醒我们必须正视气候变迁为大马带来的各种影响,并催促着我们必须尽快采取行动。

对此,马来西亚所采取的举措是否及时和充足呢?在我看来,从政府政策、银行业的支持,乃至消费者的意识,都还有很大的提升空间。

事实上,除了购屋者对绿色住宅的认识不深,很多银行家对这类永续房地产项目也不甚了解,因而让这些环保建筑一直无法在国内普及和发挥效益。

奖掖重心放在太阳能

而在政府的政策与奖掖方面,很多的拨款与施政重心都是放在太阳能发电厂等再生能源项目上,忽略了同样充满潜力的房屋发展与建筑行业。

事实上,马来西亚的房屋和建筑业都有一直在采用各种环保和永续的设计,而且只要能获得适当的关注与推广,就可以在国内变得更加普及,并在应对气候变迁和促进环境永续方面带来可观的贡献。

以大使路-淡江大道(DUKE)收费站为例,这些建筑物都已安装了太阳能电板,除了自给自足,还能产生额外的电力供应给国家能源公司。

另外,很多住宅房屋也已安装了雨水收集系统、LED电灯,还有使用感应器的照明系统等,这些都能在最大程度上节约能源,从而保护环境和减少污染。

而房屋在建筑构造方面的永续设计更是不胜枚举。比如有的房屋采用了自然通风和减少日照的构造设计,有利建筑内部的闷热空气排出,并引入凉爽的空气,同时降低阳光照射所产生的温室效应,从而减少对冷气机的依赖、帮助节约能源和打造舒适的居住空间。

由此可见,国内各类建筑和产业在协助对抗气候变迁和减少污染方面,拥有庞大且等待被发掘的潜力。

永续政策应扩至环保产业

有鉴于此,我认为,马来西亚永续能源发展机构(SEDA)等负责推动永续发展的政府机构,应把目光扩大到产业领域的永续与环保设计上,而非单纯关注太阳能电板而已。

在这方面,政府可以考虑拨出更多的资金,用来鼓励更多发展商兴建永续建筑,也吸引更多消费者购买这类的房屋。

其中一种方法,就是通过奖掖的方式,让银行提供贷款方面的优惠给环保建筑的发展商和买家。

举例来说,银行可根据不同评级的环保建筑,来为它们提供不同的优惠。比如达到“黄金”等级或以上的环保建筑,其发展商或买家可以比较容易获得贷款,同时享有较低的贷款利息。

事实上,这样的做法在新加坡和英国等许多国家已相当常见,很多银行都在提供低利息、甚至还有现金回扣的贷款,给符合资格的绿色房屋。

而在马来西亚,银行通常只会优先考虑这些绿色建筑的贷款申请,除此之外就几乎没有其他的优惠了。

但我们都知道,单方面的宣传和推广,是无法让广大的消费者认识到绿色建筑的好处。这方面非常需要银行和发展商等业界的配合,才能让更多人民接受这些产业,并让这些产业发挥永续及环保的效益。

如今随着大马人民对环保的意识不断提高,对于那些具有永续和环保设计的房屋的需求也日渐增加,因此,我相信只要政府适当地“推一把“,就可以在很短的时间内收获成效。

旺莎玛珠第一区推动“吉隆坡首个低碳排放社区“计划。

社区花园吹环保风

国内人民环保意识抬头的趋势,从近年来愈发兴起的社区花园就可见一斑。很多由地方政府、非政府组织、商家企业、社区团体和学生组织主导的社区花园,如今都在大马各地“开花结果”。

比如吉隆坡市政局在旺莎玛珠第一区推动的“吉隆坡首个低碳排放社区“计划,就获得了企业、学生和非政府组织等各界的支持。

在参与的各造当中,怡克伟士就在DUKE高速大道附近“领养”了一块土地,将那里打造成一个社区花园。同时,DUKE高速大道的柱子也开始种植一些攀援植物,为吉隆坡迈向永续的目标尽一份绵力。

希望这能够凝聚各界的努力,将旺沙玛珠塑造成一个永续城镇方面的模范,让其他的地区仿效和学习,最终协助大马实现永续的愿景,也让更多人民从此免于水灾和土崩等天灾的影响。

 

Categories意见

可负担屋 救市之匙

2021年12月6日

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

外资没来,就须靠内需来振兴,
多建可负担屋,可制造多赢局面!

经过好几个月的封锁和快速的大规模疫苗接种计划后,马来西亚2019冠状病毒病疫情终于从今年第三季期间的高峰回落,让各行各业得以逐步恢复运作。

虽然疫情在11月时进一步趋缓,人们也开始适应解封后的新常态,但我认为如今却是不可掉以轻心的重要时刻,因为新的挑战已在酝酿当中。

经过近两年的抗疫后,我国经济终于近期重启,不同的行业也开始出现人潮。

对此,相信很多人都能感受到经济正在复苏的趋势,有的甚至也已发现市场开始出现通货膨胀,而这也正是其中一个隐藏的经济危机。

从之前的建筑材料到如今的面包、蔬果和肉类等食品,市面上很多物品都出现了涨价的情况。

这股通胀势头,对经济状况还未完全恢复的商家和人民来说,很可能会成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

工程减少建材却缺货

就以建筑业为例,如今整个行业出现了一个奇怪的现象,即市场上的新楼盘和基建工程都在逐渐减少,而且政府也还未公布任何新基建项目,但许多原材料却出现缺货和价格高涨的情况。

尤其是在新楼盘方面,根据国家产业资讯中心(NAPIC)的最新数据,国内新产业项目数量今年第三季仅有4956单位,比今年第二季的9333单位,少了接近一半,同时比去年第三季的6087单位,按年下跌35%。

再加上捷运布城线(MRT Putrajaya Line)等基建项目逐渐完工,建筑商能接获的合约已经越来越少。

在这个供需失常的状况下,很多建筑商都同时面临着原料缺货、建筑成本高涨和缺少新项目合约的挑战。

事实上,我相信这些问题有可能会进一步恶化,尤其是在雪隆地区。

因为在《2040年吉隆坡结构大蓝图》及《2035年雪州发展大蓝图》底下,很多土地的发展用途都已被冻结,导致许多新房地产发展项目无法推出,所以预计接下来的市场会更加的淡静。

同时,我们也别忘了各个类型的变种病毒可能带来的风险,比如在最近被世界卫生组织认为会构成非常高全球风险的“奥密克戎”(Omicron),这些变种病毒有可能会让大马重新实施封锁和行动管制令,造成更多商家倒闭。

事实上,根据企业发展及合作社部长丹斯里诺奥马在9月时公布的数据,自我国在5月实施行动管制令(MCO)3.0以来,共有超过3万7000家中小型企业倒闭。

大马中小型企业公会也在早前警告,如果MCO再度延长,会有约5万间中小型企业面临倒闭的危机。

建筑业的情况也雷同,很多业者都撑不过疫情而永久结业,一旦当前原料起价和缺少新工程项目的问题没有及时解决,相信更多业者会消失在市场上。

50万以下房屋需求高

对此,我建议政府应以可负担房屋项目作为刺激建筑与房地产行业复苏的催化剂,鼓励发展商兴建更多50万令吉以下的房屋,为行业创造更多就业机会,同时也能协助政府达成居者有其屋的愿景。

无论是从数据还是消费者的意向来看,50万令吉以下的房屋还是非常受欢迎,而且这类产品在很多地区的供应都还是不足。

以林上海资本位于蕉赖的LSH Segar公寓项目为例,这个共有875个单位的项目,由价格30万令吉的440间直辖区房屋(RUMAWIP)和50万令吉和以上的435间公开市场发售单位组成。

在正式发售前,这些可负担房屋单位就已获得买家热烈追捧,其中的RUMAWIP已有超过单位数量2倍的买家登记,而在公开市场发售单位当中,占了70%比重的非土著单位也已被预订。

这足以证明50万令吉以下的住房需求依然是非常健康且强劲的,跟那些提供给投资者和外国买家的高档项目截然不同。

NAPIC今年第三季的数据也显示,房价30万令吉以下和介于30万至50万令吉之间的可负担房屋,分别只占了滞销住宅单位的25.5%和28.4%,其余的46.1%.都是房价超过50万令吉的中高档产品。

房地产靠内需驱动复苏

由此可见,以国内需求来带动整体经济,是如今比较可行的方法,尤其是在如今缺乏外资的情况下,房地产行业乃至整体经济会更需要依靠内需来驱动复苏。

对此,我认为政府应多鼓励发展商兴建50万令吉以下的住宅产业,以带动建筑和房地产行业的复苏,并协助业者渡过目前的难关。

另一方面,银行也应稍微调降可负担房屋的贷款申请门槛,尤其是放贷给那些有固定工作的购屋者,这样才能确保这些政策的成功。

最重要的是,政府应该因时制宜,根据经济形势的发展和变化来制定适合的政策,以确保各个行业都能实现永续而非短期的复苏,不要让我国在这近两年所付出的抗疫努力付诸流水。

Categories意见

繁荣税激起业界千层浪

2021年11月8日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

大马经济正要复苏之时推出新税务,
究竟能为经济带来什么益处?

马来西亚政府在2022年财政预算案中,出其不意地宣布一项名为“繁荣税”(Cukai Makmur)的一次性税务,重挫了许多企业和外资的信心。

根据政府的解释,在繁荣税下,一家公司的首1亿令吉盈利,将继续按照24%的现有公司所得税来征税,但超过1亿令吉的盈利,则必须根据33%的繁荣税来征税。

在我看来,这次的繁荣税就是“惩罚”那些盈利刚开始恢复和营业能力出色的公司,同时也进一步打击外资对我国的信心,赶走盈利超过1亿令吉的外资企业。

试想,在大马经济刚开始要复苏之时推出这样的新税务,究竟能为经济带来什么样的益处?

公司税比邻国高

要知道,相比我们邻国的公司税,马来西亚的24%公司税税率已属于偏高水平,在区域的竞争力也稍逊其他国家一筹。比如新加坡的公司税只有17%,而泰国、越南、柬埔寨和寮国都是20%,印尼则是22%。

而在带动经济、制造就业机会和技术转移等方面,外资的参与是起着至关重要的影响,而吸引外资最重要的因素之一,就是当地的公司税。

如今政府非但没有设法调低公司税,反而再对大企业征收33%税务,再加上政治不稳定、教育水平被众多邻国迎头赶上、政府部门效率低落、还有劳动力成本竞争力减少等因素,绝对会导致大马流失更多的国际竞争力。

事实上,在政府宣布推出繁荣税后,各行各业都出现反弹的声浪,连大马股市也在周一时大幅下跌,足见繁荣税是“弊大于利”的措施。

同时,根据财政部第二副部长雅马尼哈菲兹的估计,繁荣税只能为政府带来大约30亿令吉的税收。

对此,我认为政府与其为了这一点税收吓走外资,倒不如设法改善我国的经商环境,吸引外资,从而增加能征税的对象,甚至呼吁企业和人民捐款,都是可行的方法。

缺乏大型基建项目
料难提振国家经济

另一个让人失望的是,政府并未在预算案宣布推出第三捷运路线(MRT 3)等大型基础建设项目,这对于建筑业这个重要的经济领域而言,并不是一个好消息。

作为马来西亚国内生产总值的主要贡献来源之一,建筑业牵涉与带动多达140多个周边行业,包括建筑材料、运输、装修与室内设计、律师和房地产中介等等,是一个能带来庞大经济乘数效应和制造大批就业机会的行业。

然而,建筑业如今正在奋力从一年多的封锁当中恢复元气,同时还面临着建筑需求疲软、原料价格不稳定,还有建筑合约逐渐耗尽等挑战,情况可谓雪上加霜。

因此,我希望政府重视建筑业正面临的问题,并给予业者适当的援助,否则整个行业都可能失常,并衍生出更严重的问题。

满5年免产业税 15亿建可负担屋
提振房市

不过,政府撤销6年及以上产业的产业盈利税(RPGT),是一个好举措,因为这不止帮助到那些被迫卖房筹钱的卖家节省税务,也可以提振市场房地产市场的信心。

我认同政府计划拨款15亿令吉兴建人民组屋、亲民房屋和公务员房屋等可负担房屋的政策,这将为低收入阶层提供住处,并促进经济和市场的运转。

重视低收入群需求

我相信这也将鼓励发展商更加重视低收入阶层的需求,并以此为他们打造可负担价位的房屋,为低迷的房地产市场带来活力。

不过,我希望有关政府部门加速可负担房屋项目的审批,以免影响人民的居住问题,甚至经济复苏的脚步。

公务效率拖复苏后腿

如我多次强调,如果政府部门的办事效率缓慢,不止对人民和企业带来很大的不便,同时影响外资对国家的印象。

如今正值各个经济领域逐渐开放,许多企业都准备好复工和推出新项目,失业者也希望就业。

果断改革解决弊病

在此情况下,如果企业迟迟无法从政府方面获得有关准证,将导致项目延迟推出,进而无法为市场带来就业机会和促进经济运转,影响我国复苏的步伐。

另一方面,政府部门的运作效率是外资相当重视的一环。假设一家来大马投资的外资企业必须等好几年才获得准证,这如何不影响外资对我国的信心?

所以,希望政府果断改革,彻底解决这一困扰了我国多年的弊病。

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