丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

随着疫苗的施打、2019冠状病毒病（COVID-19）每日新增确诊病例从1月杪至2月初期间的高峰逐步回落，还有人民对新常态的越来越适应，国内各个行业都开始“回春”。

在房地产业方面，如我上期所说，国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，房市的成交量和总值已于去年第三季出现V型反弹。

从目前来看，房市这个复苏的势头，并未受到今年1月13日到2月18日期间实行的行动管控令2.0影响，反而继续走强。

根据我对目前市况的观察，许多可负担价位的房子都迎来了炽热的买气，尤其是那些30万令吉左右的可负担房屋计划。

据我所知，有些这个价位的政府可负担房屋项目在正式推介之前，就已获得相等于单位数量数倍的注册人数。

这是因为在之前疫情很严重的时候，很多潜在的购屋者或买家，都把自己的买房计划押后了，直到如今疫情与经济状况都改善后，重新回到市场找房子。

再加上拥屋计划（HOC）和政府提供的豁免印花税优惠，还有许多发展商本身提供的各种优惠回扣，也令许多人意识到这是一个非常难得的买房时机。

因此，种种迹象显示，房地产市场乃至大马经济都正在复苏的路途上稳步前进，符合国家银行与众多国际经济机构的预期。

实际上，根据国际货币基金（IMF）预测，大马国内生产总值（GDP）今年将增长6.5%，仅次于印度的8.8%和中国的8.1%；放在全球范围，这个经济增长率也是名列前茅。

对于这一点，我相信全马人民都应感到自豪，因为这不但表示最糟糕的情况已经过去，更显示出我国经济的强大韧性。

外资助创数万就业机会

但我认为，想要确保大马经济复苏与未来增长的永续，我认为大家都必须正视外资吸引力这个问题。

在我看来，外资是推动大马经济与社会发展的关键驱动力之一。众所周知，外资企业来马投资经商，往往就能创造数百、数千，乃至数万个就业机会。

对于如今迫切需要降低失业率的马来西亚来说，这些工作岗位是不可多得的帮助。对于那些因为疫情而失业许久的人民，说这些新的职缺是救命的稻草也不为过。

更重要的是，外资还会带来外国的资本和先进的技术，而这两者正是大马目前最需要的。

有了这些资本和技术，大马才能转型成为一个东盟区域的科技与创新枢纽，并为整个国家的生产链创造更多价值，从而帮助国家实现成为高收入国的愿景。

提高公务效率增强廉洁

就如我在过去所说的，提高大马在外资心目中的魅力，首要的就是改善有关政府部门的审批速度与提高政府机关的廉洁程度，打造一个真正的亲商环境。

要知道，外资要在马来西亚成立一家公司，需要经过许多程序，包括向大马投资发展局（MIDA）、环境部（DOE）、大马公司委员会（SSM）、雇员公积金局和社会保险机构（SOCSO）等部门注册和申请准证。

由于这整个过程相当冗长，再加上近期政治的不稳定，因此很大程度上影响了外资的信心。

所以，世界银行近期对大马提出的建议相当中肯。这家全球金融机构的经济学家指出，大马在招商引资的同时，也应在外资入驻本地后给予各方面的协助，确保外资长期留在国内。

政府应谨言慎行，无论是任何政策还是言论，都应深思熟虑后才对外发表，否则很容易造成不必要的紧张或疑惑，从而影响外资的信心。

国民应对政府有信心

但，想要吸引外资不能单靠政府的力量，各个政府机构的官员，甚至普罗大众都有责任推广马来西亚的经商优势。

如同世行所言，政府官员应在协助外资在大马落脚经商方面积极一点，尽量提高审批的效率和尽可能地帮助外资在国内营运所面临的任何问题。

另一方面，人民也应避免只是一味抨击缺点，而是多留意和宣扬各种优点和强项。要知道，如果连自己的人民对国家都缺乏信心，那么外资要如何能对这个国家有信心呢？

大马拥有多项优势

1.我们拥有多元的文化，不管是任何国家的外资，在大马投资都几乎没有水土不服的问题；

2.大马人民精通马来语、英语、华语、淡米尔语等多种语言，应付其他亚洲国家、中东、中国和印度等不同国家的生意都没有问题；

3.天然资源丰富，不管是原油、黄金、棕油、橡胶、可可豆、胡椒和木材等大宗商品及农作物，都能满足外资对生产原料的需求；

4.这里没有天灾，不必担心受到突如其来的天灾，影响公司营运；

5.马来西亚地处东盟的策略位置，让外资能以此为中心，在这个即将成为全球第四大经济体的区域扩展版图；

6.国内基础设施完善是一大优势，举凡机场、港口、高速公路、铁路连接和高速网络等都是比美发达国家；

7.在大马经商可享有强大的成本竞争力，能协助外资降低成本。

相比邻国新加坡、泰国、印尼和越南，大马人才与天然资源丰富，最重要的是，我国的经济和市场潜力都十分可观，增长空间非常大。

所以，只要政府、官员和人民都能作出相关改变，我深信大马肯定会成为外资心目中的投资经商首选目的地。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

吉隆坡一道正在兴建中的高速公路，在9月份发生了高架天桥的洋灰石墩掉落，砸到下方行驶轿车的意外。

工程如今已被勒令停工，有关当局也针对建筑方法、建筑材料质量与技能及涉事工人的资格认证这三大方面，着手调查。

政府与私人界各造也应该趁此机会，深入检讨行业内的各种安全问题的源头，并且设法从根本上解决问题，才能有效降低这类意外的发生。

在我看来，意外总是会发生的，所以，我们能做的就是尽可能地通过全面的预防措施，把发生意外的风险降到最低。

而想要把施工过程的风险降到最低，有关建筑师或设计师应该在设计的阶段，就把工程在施工时可能面临的问题及情况纳入考量，才能达到目标。

装临时承重支架

以这个早前发生洋灰石墩掉落意外的隆市大道为例，通常类似的石墩安装程序，在安装过程中会因为水泥还未完全凝固而有脱落的风险。

但是一旦水泥完全凝固，整个架构就会非常稳固，不会再有掉落的问题。

因此，这个问题的解决方案之一，就是在石墩的外围安装临时承重支架，然后才进行接下来的作业程序。

这样一来就可以有效防止任何物件掉落时，直接砸到底下的行人或交通工具，从而大大提高施工的安全。

然而，很多建筑师或工程师在设计的过程中，往往没有想到实际可能会发生的情况，例如忽略了建材掉落的风险而没有把临时承重支架加入设计图当中，最终就导致这类意外的发生。

所以，在设计的阶段，建筑师或工程师一定要考量到工人和周围环境在施工过程的安全。

他们应该尽量顾及到每一个细节，包括一些作为安全用途的临时结构等，而不是在设计完以后就把所有责任交给负责建造的工人承担。

施工前做好预防措施

施工安全的问题，其实应该要采取一种“预防胜于治疗”的态度，尽可能地在事前把预防措施做好，而不是在意外发生之后才追究问题和责任。

即使是国内一直提倡采用的预制建筑材料和工业化建筑系统等建筑方法，业者也必须根据实际情况来决定如何使用，因为并非所有情况是都适用的。

而且，预制的建筑材料又分为半预制和完全预制等类别，不同类别的建材在安装过程中，又有各别需要特别留意的细节。

所以，这些细节的方面是需要有关的建筑师、工程师和承建商紧密协调与尽量顾及的，否则就很可能会发生危机人命和财产的意外。

应推广建筑设计管理

我认为，国内的建筑业应该更广泛地采用建筑设计管理（construction design management），以优化建筑工程的整体安全和品质。
建筑设计管理是非常重要的一个环节，它贯穿整个工程的规划、设计、管控、造价、施工安全和品质等不同层面。

兼顾往后维修保养

这不但可以提高施工安全与建筑品质，甚至还可以兼顾到建筑物落成后的维修与保养层面，符合永续的原则。

建筑设计管理是许多国家已经积极采用的，但在马来西亚，许多建筑业者对此概念还不甚了解，也甚少采用。

有鉴于此，大马建筑工业发展局（CIDB）早已积极与行业的相关人士交流，并且考察外国的实际做法，以尽快让国内的建筑行业采用这个概念，以减少施工意外和提升建筑品质。

同时，建筑设计管理的采用，也可以帮助业者以更全面的角度去审视本身的项目工程，也有望鼓励业者采用更多兼顾永续和未来建筑保养的设计与建筑方式。

加速培训工地督工

同时，国内缺少工地安全督工等人才的问题，也是造就工地意外频频发生的主因之一。

所以，我也希望政府能更积极地配合私人界与教育界，让我们的下一代在求学时期就开始接触到安全和永续的概念，并培育出更多建筑专才。

这样的做法，才是从根本上解决问题的方案。

众所周知，我国的建筑与其他行业都是非常依赖外劳的，而许多技术熟练的外劳在工作准证期满后，就会回到他们的国家。这其实是直接影响了国内建筑业的人力资源，甚至是施工品质的。

因此，希望政府也能够关注这方面的问题，探讨是否可进行一些调整，让符合一定资格或条件的熟练外籍工人在国内逗留更长的一段时间。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

联邦直辖区部副部长拿督斯里山达拉博士之前在下议院说，政府将研究向未能售出的空置豪华公寓单位征收房产空置税，以解决巴生谷多个豪华公寓滞销问题。

在我看来，这个做法很可能会弄巧成拙，不仅对发展商造成更多负担，甚至可能会拖累整体经济的运转。

对发展商征收额外的税务，是无法实际解决如今市面上的滞销房屋问题。

要知道，发展商在持有未售产业的同时，还需要负担许多开销，包括银行的利息、单位管理费、火险、门牌税、地税和水电费等。

这些都是会影响发展商流动现金的，而一旦实施这个空置税，无疑会进一步加重发展商的财务负担，甚至打乱接下来的发展计划，让业者雪上加霜。

而其中一个值得探讨的方案，就是放宽外资对已建竣的未售产业的购买门槛。

提高门槛的目的，是为了维护本地人拥房的权益，确保国内房产不会被购买力较强的外资大量收购而导致房价飙涨，让本地人无力买房。

未售单位开放给外资

我的建议是，一旦房屋在获得政府发出的住用证（简称CCC）后依然无法售出，那么就可以把这些未售单位的外资买房门槛去除，让外国买家来购买。

这是因为，一个新楼盘推介到建竣所需的时间大概是3至4年，在这几年内，本地人实际上已经拥有充足的时间去购买。

如果在这段期间还是无法把单位卖出，就证明本地买家对这些单位毫无兴趣，因此，何不把它们开放给外资呢？

我认为这适用于任何价位的房屋项目，只要未售单位在拿到住用证后，就可以把外资买房门槛去除。

假如政府真的有决心想要帮助房地产业渡过难关，那么这是他们应该慎重考虑的一个方案，因为在疫情爆发之前，房地产业就已经陷入好几年的低迷，如今的状况更是困难重重。

比先租后买效益大

相较先租后买等计划，在未售房屋获得住用证后就去除外资购买门槛的这个方案，能够带来更大、更直接的效益，帮助房地产业在更短的时间内解决滞销房屋的问题。

同时，发展商将现有项目的单位都售罄后，就能移师到另一个地区，展开另一项发展，这样一来就能够持续推动行业内的就业机会和经济活动。

事实上，政府在去年公布2020年财政预算案时，就已经宣布把城市地区已建竣未售高楼单位的外资置产门槛，从100万令吉降低到60万令吉。

这项政策是从今年初至年底生效，但可惜的是，该政策截至目前的成效甚微。

建筑业管控期失业率高

如今各行各业的情况都非常严峻，根据大马统计局的数据，失业人数在截至6月的时候达到77万3200人，失业率达4.9%。

作为马来西亚经济的主要驱动力之一的房地产和建筑业，对疫情和行动管控令的影响可说是首当其冲，该行业内的许多员工也陷入失业的窘境。

这种经济不景气的情况不但会让犯罪率提高，也会导致许多家庭悲剧的发生。其中一个例子就是一名原本担任建筑督工、但在管控令期间失业的父亲。

这名与妻子育有一名3岁独生女的父亲，因为失业而在今年5月加入送餐业，但是非常不幸地在8月发生车祸而离开人世。

拉高薪资吸引本地人

政府须助力建筑业发展

这名建筑督工的遭遇只是众多悲剧的其中之一，但已经足以折射出如今中下收入阶层为了讨生活所作出的挣扎。

对此，市面上一直有人提议提高本地人在房地产和建筑业的参与度，一方面能够减低对外劳的依赖，另一方面也能纾缓失业的情况。

但这方面最大的障碍，是行业内的薪资水平无法满足本地人的要求，因此只能诉诸那些来自汇率比令吉低的国家的外劳。

然而，这并不表示发展商和建筑业者不愿意支持这项提议，可是在真正作出改变之前，这些行业必须要蓬勃发展，才能有条件把薪资水平拉高，从而吸引本地人加入。

否则在一个行情低迷、新项目展延的环境中，业者削减成本和裁员都已经来不及了，还要怎样去聘请本地人呢？

所以，希望政府能够探讨撤除外资门槛和其他优惠，帮助房地产及建筑业持续运转，这样才能从根本上解决如今的多个经济与民生难题。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

这次2019冠状病毒病疫情所造成的影响是非常全面的。不管你是什么行业，也不论你是刚起步的中小企业，还是在市场屹立多年的大集团，所有人都同样受到严重的冲击，任何人也避免不了。

在房地产发展行业，随着疫情引起的经济环境变化，保守估计，买房的需求会因而至少减少一半。

这是因为很多潜在的买家都受到暂时停工、减薪，甚至被裁员的影响，从而陷入经济困境，并且拖累整个市场的情绪。

因此，在这种低迷的行情与氛围中，不管是首购族或投资者，都很可能会将买房计划延后，以保留资金应付当前的局势，从而导致买房需求在无形中减少。

发展商要如何应付这样的情势呢？我认为他们如今应该立即在项目与营运方面，进行符合永续原则的策划与调整。

举例来说，对于那些已在兴建当中的现有项目，如果建筑进度仅达一半，他们应该对其中单位的设计、营销配套、销售策略与定价等进行调整，来应对如今的市场环境。

假设该项目当中的单位，原本是打算置入高档的全面装潢与附送家具的设计，这个时候就可以考虑把当中不必要的元素剔除，保留基本实用的配备，并以较低的价格售卖。

这是因为， 随着买房需求出现变化，发展商必须重新评估有关项目的目标买家市场，否则，项目建竣后无人问津，就会对目前的经济发展雪上加霜。

对于那些已支付订金、但现在受到疫情影响而买不起房的人们，发展商可以拟定一套先租后买的配套，让他们在一定期限内先租用属意的单位，待情况好转后才购买。

在目前的经济环境，先租后买是一个相当值得发展商探讨的策略，因为这不但可以缓和发展商在流动现金方面的压力，也可以让很多收入受影响的买家受惠。

这是一个考验发展商的坚持与应变能力的关键时刻，只有那些能够及时作出调整并实践永续策略的企业，才会在这场疫情之中生存下来。

此外，政府、这些发展商的旗下员工，还有其他行业的商家企业也要携手合作，才能共同渡过这次的严峻考验。

需贷款优惠供资金周转

除了各家企业的追求和实践，房地产与建筑行业的永续发展是需要政府给予支持的，否则很难显著推动该行业的永续议程，也会费时很久才看到这方面的成果。

以目前的情况来说，政府应该让银行对发展商给予延期偿付贷款的协助，来减轻他们在行动管控期间所面临的冲击。在这个接近一个月的时间，大部分人都被要求待在家中不能出门，从而影响了房地产项目的销售。

而许多项目的停工，也对发展商与建筑商的财务情况造成冲击。

因此，在资金允许的情况下，政府应该尽可能提供优惠贷款给这些企业，帮助他们完成那些正在进行中的项目。

而在发展商方面，一旦获得这类贷款，他们也应该设法让这些资金带来的经济效益扩展到更多行业，来带动整个经济的运转。

多使用国货降低成本

具体而言，发展商这个时候应该多支持国内生产制造的产品，以确保国内的经济持续运转，这样才能帮助国家更快地摆脱疫情所带来的阴霾。

这方面所能带来的经济效益是不容小觑的，尤其是在连带影响超过140个行业的房地产业，一旦这些资金流入各个涉及的本地行业，有关的员工就会有稳定的收入。

而这些员工当中，有很多都是潜在的房屋买家及投资者，因此在收入获得保障的时候，他们就会落实买房计划，因而促使经济不断运转。

至于供应商方面，他们应该尽量为产品提供折扣，尤其是那些有大量存货的产品，这样才能帮助发展商降低成本。

另一方面，有些发展商的中高层企业员工，自早前房地产市场蓬勃增长的时期，就开始领取高额补贴或奖励的，如今应该考虑减少领取这方面的收入，帮助雇主降低成本。

实际上，雇主的财政压力是逐年增加的，这都是归咎于各种经商、营运、税务与合规成本等开销的走高，加上整体经济环境疲弱影响盈利，都是令雇主们头疼的难题。

长期而言，房地产行业肯定还是国内经济发展的重要推动力之一，关键是企业是否能够渡过如今这个考验。

而如同我所强调的，当中最重要的就是政府、企业与消费者都要团结合作，只有在困境中互惠互助，才可以确保所有人都克服疫情成为赢家。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事

行动管控令结束后，生活真的能够完全恢复到往昔的模样吗？

随着更多企业对员工居家办公采取更开明的态度，还有消费者更重视公共场合卫生和对外卖及网购服务的接受程度更高，市场似乎将出现显著的变化。

居家办公、按时订购外卖解决三餐、利用网购与外送平台购买生活用品，在公共场合与人保持社交距离等，预料将成为疫情之后的新常态。

尽管有些人建议远离市区等人口拥挤的地方，甚至搬迁到低密度的郊区居住，但事实上，随着社会与经济的发展，城市化与人口增长是势在必行的，而且这种做法也是不切实际的。

在发展日益成熟的雪隆地区，可供人们选择的有地房屋非常有限，而且不管是新房还是二手单位，两者的价格都并非中下收入阶层所能负担。

而且，对于很多在市区工作的中下收入阶层来说，每天早出晚归地在郊区及城市两地往返通勤的生活方式，其实相当不符合经济效益，带来的生活压力与健康影响也相当庞大。

因此，这些收入阶层的人们的最佳的选择应该是高楼住宅，尤其是那些结合居住、办公与生活三大元素的综合发展项目。

在这类三合一的房产项目当中，有住宅单位、办公空间还有满足人们各种生活需求的商场及店铺，所以在原则上而言，住户是可以在同一个地方找到所有需要的元素，没有开车出门的需要。

此外，高楼住宅的保安程度也相较严密，而且可以有效控制人流，尤其是在检查体温和注册访客方面，住户只需在大楼的厅堂等几个重要入口设置保安，就可以达到这个目的。

所以，当一些类型产业的需求受到疫情的冲击时，这类综合发展项目反而将在疫情后变得更受欢迎，而这也是发展商需要更留意的一个趋势。

建筑增绿意降室温

在此情况底下，房地产业者应该如何调整本身的策略与思维，来应付这个可说是崭新的市场环境？

我认为，发展商如今迫切需要思考的一个问题，是如何改变本身的思维和产品设计，来迎合疫情后的新需求。

其中一个需要探讨的层面，就是如何在项目内增加绿色空间，例如垂直绿化，从而提升项目的空气素质，并且降低室内温度。

垂直绿化的设计在很多国家都已经相当普及，像是美国、中国甚至邻国新加坡都已经采用。

追求更好室内生活

在人们追求更好的室内生活品质的当下，在建筑外观安装铝制建材或油漆等做法可能会逐渐受到淘汰，这不只是因为无法迎合时下需求，也是因为不永续环保。

事实上，许多企业无法撑过2019冠状病毒病的冲击，很大的原因是一直以来习以为常的浪费做法。

以房地产行业为例，有些业者会斥资数以百万令吉，为旗下项目建造奢华讲究的展销厅与示范屋，试图吸引潜在买家的目光，也顺势营造一种值得信赖的形象。

然而，这样的做法其实相当浪费，因为在项目建成交楼后，这些展销厅或示范屋往往会被拆除。

而且，在新常态底下，相信很多潜在的产业买家在短期内都不愿意前往展销厅看房，因此，发展商必须要转型适应。

建筑模型数字化
足不出户可看房

在这种情况下，发展商更应该进一步发掘建筑信息建模（BIM）的潜力，解决许多买家想要足不出户就能轻松看房的愿望。

所谓的建筑信息模型，其实是一种通过数字化科技，把建筑的虚拟三维模型建构出来的一种技术，因为它可以把项目的设计、施工、管理乃至寿命周期等信息都纳入信息库，因此呈现出来的虚拟模型跟实际成品的一致程度非常高。

用BIM把项目的虚拟模型展示给潜在买家，这样不仅能够避免不必要的浪费，也可以让买家了解到更贴近实际产品的发展概念，从而做出更明智的决策。

借助智能系统
改善公共卫生

另一个可以研究的层面，就是房产项目的公共空间与设施。在疫情发生后，电梯按钮、门把与健身房的器具等都成了传播病毒的媒介，因此，发展商有必要改善这些方面，保障人们的健康与卫生。

例如电梯按钮方面，可以通过感应器识别人声或动作来操作，而不是一贯的用手指来按钮，这样就能大大减低疾病传染的风险，也让人更安心地使用。

在房产设计方面，随着人们需求的转变，发展商也要持续检讨和进行调整。

尤其在疫情后，相信许多人对于空气素质和通风程度会有更高要求，因此，未来的项目可以适当地增加窗户的覆盖面积，这样不但能够改善通风，也可以趁机采用更多自然光，达到一举两得的永续目的。

最后也是最重要的一点，就是不管企业还是个人都必须自我反思和检讨，尤其是在环境健康和永续环保方面，否则我们很可能将在下一轮的危机，付出更高昂的代价。