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产业领域盼甘露

2023年10月8日

独家报道:陈美玲、何燕羚、张洁莹

助民实现拥屋梦
发展商促政府改善政策

备受瞩目的2024年财政预算案,是团结政府提呈的首份预算案,不巧国家经济放缓、内需疲弱、令吉汇率败退,加上高通胀与生活成本,这一年商民着实过得不易。

产业领域向来是建设国家、发展经济的主要推手,与之相关的行业多达200种,因此它对国家前景的影响相当显著。

《南洋商报》搜集了多家重量级产业发展商及相关业界的预算案愿望清单,冀望从业者眼光探查实况、了解心声,化身政商桥梁,下情上达。

各家发展商异口同声希望政府多发奖掖、重启惠民的拥屋计划、管控建材成本、稳固隔夜政策利率及优化马来西亚第二家园的审查条件等,以加快产业领域复苏。

走过冠病疫情阴影后,正当我们满心欢喜以为市场会迎来真正复苏时,今年商民却饱受生活成本高涨冲击之苦。

即将出炉的2024年财政预算案,会否能帮助解决人民的生活压力烦恼,又是否会有更多措施帮助年轻人拥屋?

过去几年,产业发展商一直在面对建筑成本高居不下、人力不足等困境,团结政府又是否会有良策?

《南洋商报》访问了国内著名产业发展商和业界商会领袖,看他们对这一次预算案的期许和建议为何。

梁海金

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金:
简化首购族买房程序

我们希望政府推行更多措施帮助首购族,简化买房程序,加快产业领域复苏。
这些措施至关重要,足以对超过140个领域产生显著的溢出效应,对整体经济带来广泛激励。

另外,稳定的隔夜政策利率(OPR)将可给产业市场注入信心,而产业投资是抗衡通胀最好的对冲工具,我们对前景感到乐观。

我们因此也列出以下7点的建议,希望政府采用借以帮助人民、刺激产业领域及支持昌明大马:

1.重启拥屋计划(HOC),强化融资援助及协助首购族的措施,包括:

●重启HOC,提供奖励推动购屋者买房,减少房屋滞销,例如价格介于30万1令吉至100万令吉的房产,100%豁免印花税

●提供3万令吉一次性补助金给首购族购买最高50万令吉的房产,以及(或者)针对有资格的购屋者重启私人可负担房屋计划(MyHome Scheme)

●首购族购买最高50万令吉的房产,可享更低及固定的融资利率

●渐进式融资让中等收入购屋者在拥屋的前几年,有更多时间改善收入

此外,恢复最高40年代房贷期限,在审批贷款申请时,参照总收入而不是净收入。

2.兴建期间所偿还利息免税,为购屋者直接节税促进拥屋意愿。

3.是减少并统一外国人购买产业的门槛,目前各州的门槛不一,政府可检讨并全国统一门槛至最低60万令吉。

4.在大马第二家园计划(MM2H)纳入更多诱人政策,推广大马高级签证计划(PVIP),使大马更具竞争能力,吸引更多有资格的外国人来马居住和投资。
政府可考虑降低符合资格的最低收入、流动资产和定存,而非2021年修订的高门槛,并推行不同级别及客制化处理不同的外国申请。现有的MM2H签证持有人不应受新条例影响,签证期限维持10年。

5.免除或降低建材进口关税,直到价格稳定。
根据大马统计局,今年6月,除了钢与金属、胶合板,其他建材的每单位价格指数按年增长2.1%及8.4%,在通胀压力和经济不确定性之下,发展商倍感挑战。

6.为具有绿色特征的项目提供奖励。
冀政府扩大开发绿色建筑,考虑提供小拨款给发展商,借以鼓励业界采纳绿色特征和再生能源,例如安装太阳能板,以期在2050年成为碳中和国家。

7.奖励使用工业化建筑系统(IBS)和建筑信息模型(BIM)的发展商。
特别是可负担房屋,借以鼓励更多发展商采纳这两种系统,建造更高品质的房产、减少依赖劳力、提高工地整洁和生产力。

蔡文怀

Aset Kayamas执行董事蔡文怀:
更多奖掖吸引外资

我们希望政府在来临的财政预算案,除了继续照顾B40和M40群体,能有更多促进经济发展的配套,吸引大型外资,从而带动国内房地产市场重新活跃。

市场过去几年受到冠病疫情影响,一直未招徕大型的海外投资者。

希望政府能拿出更多措施和奖掖引入更多外资,特别是会在我国设厂20年或30年的长期类型投资者,他们都会选择在本地置业,绝对有助推动国内房市发展。

我们在文化、语言、设施上都有优势,屋价也比周边国家廉宜,就是无法吸引海外买家的目光。

当政府成功吸入外资,将制造更多就业机会,有利于国家经济发展,国人的平均收入亦有所改善,可一并解决国人“无法负担买房”的问题。政府一直采取现金援助,也并非长远之计。

吸引外资的同时,政府必须修改申请条件严格的大马第二家园计划,才能双管齐下拉动房市。

如果泰国第二家园的门槛仅需50万令吉,大马则需要200万令吉,海外置业者肯定首选泰国。

我国于2021年重新推行第二家园计划,但修改后的新条件非常苛刻,包括须拥有至少100万令吉的定期存款,以及须申报拥有至少150万令吉的流动资产等。

林福山

林木生集团执行主席丹斯里林福山:
奖掖降成本暂缓升息

除了希望政府在2024年财政预算案宣布拨款提供奖掖,降低建筑成本,我们也想呼吁政府继续暂缓升息。

前阵子一连串升息对国内经济构成压力,导致贷款成本提高,包括中等收入家庭、购屋者都受到影响;商家贷款及经商成本提高,可能会让他们喘不过气甚至破产。

一旦企业倒闭情况发生,还会面临失业潮等连锁反应,加上现在百物看涨,影响不可小觑,政府绝对要提出一些措施,避免最坏的情况发生。

团结政府不管是要削减补贴、落实新政策,都应该要从各方面考量,以不加重人民负担、不影响消费能力为前提。

不过,好在马来西亚政治开始趋于稳定,我们对未来几个月经济走势保持乐观,并相信政府可以更全心专注于经济发展。

希望政府在来临预算案能考虑以下建议,以刺激励地产领域:

重启拥屋计划、延长印花税减免等措施,减低购屋成本,以减轻首购族的经济压力,提振市场整体买气。

2.降低房地产发展的合规成本,比如降低发展费用、土地拥有权转换税,简化各种申请的繁文缛节,加快审批速度等,从中省下的资金可用诸购屋者,让消费者以更实惠价格置产。

3.对环境、社会及监管(ESG)相关指标提供奖掖,以鼓励发展商往越来越受重视的绿色建筑发展,在发展项目中融入更多环保元素。

4.为采内工业化建筑系统(IBS)提供奖掖或补贴,鼓励发展商使用这个高效的系统,有效减少施工时间及成本,让国人有机会以实惠价格购买到可负担的房地产。

林景清

林上海资本主席兼怡克伟士董事经理丹斯里林景清:
增设基建带来外溢效应

产业发展商兼建筑业者,我们清楚知道好的基建发展,让城镇更完善可以提高房屋价值,延伸的外溢效应不仅止于建筑及房地产领域,也可能惠及各个行业。

我们见证捷运以及淡江大道(DUKE)所带来的利好,尤其是交通更便利,连接上大道的周边城镇,产业释放更高价值。

倘若政府可以在2024年预算案公布在人口稠密的城镇兴建捷运3(MRT3)或其他铁路和大道,将为国家带来更大经济效益。

我也希望政府会有更多基建设施相关的宣布,并且考虑在大道和铁路交通系统完善的巴生谷一带,善用政府机构持有的土地,为首购族推出更多房屋计划。

目前巴生谷和槟城等国内主要城市的房屋需求仍强劲,若担心人民买不起“旺区”的房子,那政府应该考虑为私有土地提供发展费用奖掖,让发展商在本身发展项目中纳入政府的可负担房屋计划。

房价相对较低,金融机构在审批贷款时也会容易放行,从而刺激产业买气。

另外,倘若要协助首购族购屋,今年底将到期的印花税豁免或减免措施,可以延长至2025年。

童银坤

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督童银坤:
改革国家财务降房价

REHDA对于2024年财政预算案充满乐观,相信这一次的宣布会再度把人民需求置于首位。

不过,我们希望政府能够解决国内房屋难以负担的问题。

雇员公积金局策略总监诺希山最近在采访中说,若要使房屋真正可负担,就应该彻底改革国家财务。

国家收入的95%来自某种形式的产业税,如土地转换费,因此在讨论可负担房屋时,改革国家财务至关重要。

我们也对此赞成,如果州政府和地方政府所征收的费用减少,房价很有可能会降低到人民可负担水平。

目前,除了发展商必须采取交叉补贴来建造可负担房屋,另一个房价过高的主因是建材成本上升。

政府介入,例如暂时降低或取消进口关税,无疑可缓解冲击。同样,土地成本上升也会影响房价。

另一方面,首相多次呼吁各级政府和官联公司务必处事公平及透明,我们为此受到鼓舞,希望可以加速批准过程,减低成本,从而让房屋更加可负担。

苏菲安阿都拉

UEM阳光总执行长苏菲安阿都拉:
设顶价补贴进口建材

我们希望政府考虑将部分原材料设定顶价,以及为进口建材提供税务补贴,助业者提供更多可负担房屋给市场。

原材料价格高涨,不仅业者的赚幅受影响,也导致一些工程被迫停工。

大马土著承包商协会早前也指,建材价格急剧上涨,已上涨至难以承担的水平,尤其铁价每吨上涨了约500令吉,导致一些承包商被迫推迟建筑工程。

因此,我们希望如洋灰、混凝土、钢铁、燃油等原材料价格,政府能设顶价。

另外,我们也建议政府再推行类似拥屋计划的振兴配套,通过让更多国人一圆拥有自己的房屋的美梦,带动国内产业市场。

在推动绿色建筑方面,政府可考虑多方的税务政策,包括符合绿色建筑标准的制造商和建筑工程,可享有所得税豁免、绿色建筑相关的机械与研发可得到投资税收津贴(ITA),及提供拨款做深度研发改善技术。

增加奖掖善用绿色建筑技术,将鼓励更多发展商在建筑工程上套用绿色技术,也同时可降低业者对劳工的依赖,减少外劳短缺带来的影响。

朱绍彬

百乐园产业总执行长朱绍彬:
放宽第二家园门槛

我们希望政府延长大马一家拥屋倡议计划的限期,及修改大马第二家园计划申请条件。

在i-MILIKI计划下,首购族可在贷款合约与产业转名文件上豁免印花税,有助纾缓首购族的购房压力,但豁免期将在今年12月31日结束,希望政府在2024年财政预算案上,延长此计划。

我们希望,政府能保持2022年所实行、5年后脱售房产豁免产业盈利税(RPGT)的税制,这有助推动房产投资,帮助国人累计财富和做房产升级,连带推高房产交易量。

马来西亚拥有上佳的基建设施、美丽的天然环境、美食等优点,许多外国人都希望在我国居住,政府在2002年也成功通过大马第二家园计划吸引很多海外投资者。

可是,申请条件在2021年收紧后,马上收到影响,我们别忽略了大马第二家园计划可带来数十亿令吉的经济效益,据报道,计划自2002开始创造了超过400亿令吉的效益。

大马第二家园计划衍生的经济效益不仅仅是产业销售,也会惠及多个领域,例如酒店、旅游、医疗服务、教育、交通及金融。

陈建铵

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)会长陈建铵:
重启HOC续免印花税

希望政府重启拥屋计划(HOC),并延长年杪到期的大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)豁免印花税措施。

印花税和律师费是购屋者的入场成本,而i-MILIKI的豁免期限即将到期,将之延长可激励首购族买房。

目前,律师费用是房价的1.25%,已有多个发展商吸收律师费来推销新房产。

基于奖励只限新产业,MIEA希望政府一并奖励二手市场和商业产业,如店铺和小办公室,降低印花税和律师费,在经济放缓时刻,需要适时协助商业产业。

国内某些地区的公寓过于密集,我们也促请地方政府重新规划,除了降低人口密集度也加入商业区,使社区平衡发展。

政府可以在吉隆坡外围建立卫星城市,如万挠、峇冬加里、丹绒马林及汝来,开发工业领域,创造工作机会,人们就不必每天来吉隆坡工作。

我们也希望政府减少繁文缛节,透明地降低建材、建筑与劳工成本,因为这些因素影响房价高低。

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马星集团续看好产业市场

2023年07月1日

独家报道:苏韵鸰、陈美玲

房产前景乐观
首购族需求强劲

2023年已来到了下半年,回顾上半年,国内产业市场表现如何?

虽然官方数据还没出炉,但综合产业界的反馈,可以得出一个结论:整体产业市场比去年上半年明显走强。

下半年能否延续这股强劲复苏势头?这里分别请来著名产业发展商、产业代理公会及跨国产业顾问公司来指路。

著名发展商马星集团(MAHSING,8583,主板产业股) 列举8大主因,继续看好产业领域尤其是住宅市场的前景。

该集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金指出,这8大利好因素包括:

马星集团创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金

(一)大马经济今年首季录得5.6%的强劲增长率,政府也预测今年全年经济增长可达4至5%。

(二)失业率下降至4%,稳定且健康的就业水平,有助年轻群体保持强劲的购屋韧性。

(三)尽管国家银行进一步调高隔夜政策利率至3%,但这其实是逐步回到疫情前的3.25%水平,属于利率恢复正常化。

(四)通货膨胀可引起房价上升,但大多数人眼中,房产仍是抵御通胀的绝佳对冲工具,有助拉抬房屋需求。

(五)新加坡近期实施新房屋政策,外籍人士购房须支付双倍额外买方印花税,此举变相把外籍买家推向大马,有利大马房市。

(六)随着中国重开边境,加上中美贸易战的因素,也令流入大马的外来直接投资(FDI)增加,连带对本地房市带来正面的影响。建议重新检讨大马第二家园的条件,好让更多外籍买家投入本地房市。

(七)2021年财政预算案下,首购族可享有房价低于50万令吉房产的印花税豁免期,这项措施直到2025年杪。同时在2023年预算案中,屋价介于50万至100万令吉则可享有75%的印花税减免,措施截至今年杪。

(八)年轻人口对房产需求仍然强劲,因此房产中长期前景依然乐观,相信首购族对房产的需求应可持续。

70%地产中介展望乐观根据马来西亚房地产中介师协会(MIEA)展开今年首季针对房地产市场情绪进行内部调查显示,70.3%受访会员认为,今年整体房市销售交易量会提高,也对房市展望保持乐观。

2021年房地产销售交易与去年同比,有显著的进步。不仅如此,去年产业交易总值达到1790亿令吉,比之前2014年的巅峰值的1630亿令吉,刷新纪录,令2022年房市走向新里程碑。这些数据显示,国内房市趋向积极和信心上涨的走势。

至于租金市场方面,受访者深信能进一步改善,有79.7%受访会员对出租交易量预计今年料有所上升。受访者透过租金市场信心得到提振,相信房地产租金市场交易保持乐观,而积极情绪反映租金市场发展,逐渐回到正轨。

预计租金进一步增长

跨国产业顾问公司仲量联行(JLL)则指出,鉴于全球经济前景依然乐观,预料大马工业和商用产业领域的租金和入住率将有所改善,但不同次领域的情况将不尽相同。

刘玉英

仲量联行大马董事经理刘玉英预估,物流市场将持续增长,且不大可能供过于求。这是基于对大量新供应的预租租金相当高,预计租金将进一步增长。

办公楼方面,即将有几个大型项目竣工和启用,其中最引人关注且规模最大的就是默迪卡118大楼。

然而,这料将导致吉隆坡办公楼的空置率进一步增加,因此吉隆坡商务区的办公租金将面临更大下行压力。

曾爱珍

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)卸任总会长曾爱珍同样指出,2022年下半年房地产市场比上半年更为强劲,这是值得借鉴的经验,相信这项趋势也会在2023年下半年持续延伸。

但她补充,也必须把影响产业市场的因素,如经济指标、政府政策或奖励措施、隔夜政策利率、房市情绪和投资者信心,纳入考量。

商场客流量恢复
内需撑租赁市场

尽管相较于住宅和工业产业,商用产业如办公楼和购物商场因持续供过于求而备受看淡,但这2个产业次领域仍不乏佳音。

刘玉英以办公市场为例,指去年上半年因冠病疫情的诸多限制,没有推出新楼盘,但今年上半年,单是吉隆坡办公市场就有4个新办公楼项目。

这4个新办公产业分别是白沙罗高原柏威年(Pavilion Damansara Height)第6和第8座、敦拉萨国际贸易中心(TRX)的艾芬银行大楼及双威伟乐城2的V2大楼(Sunway Velocity 2)。

在零售业方面,去年上半年,巴生谷有两间购物中心开张,即三井购物公园啦啦宝都(Lalaport by Mitsui)和三井名牌城(Mitsui Outlet Park)。今年上半年,只有巴生的KSL Esplanade广场在5月底新张。因此,去年的新供应量比今年上半年高出50%。

刘玉英说,由于零售领域竞争激烈,租户对开设新单位非常谨慎,租用率增长得非常缓慢。

值得注意的是,一些成功广场的例子显示,租用率正在增长,一些商场的租用率甚至超过90%。不过,陷入困境的商场则渐渐流失租户。

商场客流量已超越疫情前的水平,但需求主要由愿意回到商场实体购物的本地消费者驱动,外国游客仍低于疫前水平。在强大的内需支撑下,租赁逐渐改善,不过仍低于冠病前的水平。

住宅领域大有起色

回顾上半年,无论是发展商、产业代理或产业顾问公司,皆异口同声的表示,整体产业市场尤其是住宅领域表现大有起色。

作为国内主要发展商之一的马星集团,2023年首季销售额达6亿60万令吉,放眼实现全年22亿令吉销售目标。

梁海金指出,凭着强劲的销售动力和大量产业将在今年内竣工,马星集团预期2023财年业绩进一步增长,交出更强劲的成绩单。

“随着国内生产总值的增长、稳定的就业率、房市激励措施及年轻人结构创造有利的购屋环境,我们对房地产市场保持乐观。

梁海金说,该集团通过具备吸引力的价位、强劲的品牌认知度以及高度独树一格的“你可负担的奢华”(Luxury You Can Afford) 系列产业,定位战略皆获得成功。

“集团今年首季推出的新产业项目继续广受欢迎,认购率高达85%至95%。集团在首季已在文良港推出了M Astra B楼、沙叻丁宜M Senyum 2A阶段,以及柔佛新山Meridin East Erica West 1和2阶段。未来即将推出的,包括有甲洞的M Nova、新山的M Minori、雪邦沙叻丁宜的M Senyum下个阶段、新山的Meridin East、万挠的M Panora,以及万宜的Southville City。”

购置策略性地皮

他补充,在强劲的资产负债表支撑下,该集团将继续积极在巴生谷、槟城和柔佛物色和购置策略性的地皮,以增加土地库存,精心开发更多优质的住宅与工业产业。

“集团今年迄今已收购3片土地,潜在的合计发展总值高达45亿令吉。两片土地分别是位于雪州蒲种的M Terra 和 M Hana占地8.2英亩及位于柔佛新山的M Tiara占地75.7英亩外。还有一片土地则是马星集团向实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)收购位于雪州士毛月的500英亩,并命名为Glengowrie Estate项目。”

可负担屋需求强劲

梁海金指出,尽管国家银行去年四度上调隔夜政策利率(OPR),前后共调高了100个基点或1%,但从去年住宅交易额、房贷申请和获批房贷的数据显示,国内住宅需求仍创新高,这反映了国人持续对住宅的强大基本需求。

他说:“我们看到年轻购屋者对可负担型住宅抱有强劲需求。以集团近期推出的M系列可负担房屋为例,该系列产业广受好评,认购率更达到85%至95%。

“尽管隔夜政策利率上调,但豁免和减免印花税措施仍持落实,并在通胀料调涨房价和健康的就业水平,都是推动房屋需求的考量因素。”

曾爱珍指出,值得关注的是,今年上半年国内推出多项房地产项目,如森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)在梳邦再也布特拉高原推出“Serasi Residence”服务式公寓项目、置地通用(L&G,3174,主板产业股)也在斯里白沙罗镇推出“Livista”公寓项目,这些项目都取得积极的反响和认购率。

购屋时机须看本身条件

现在是购屋自住或投资的最佳时机?

梁海金说,在多数人眼中,房产仍是抵御通胀的绝佳对冲工具。

“加上近期有消息传出,受到建筑成本上扬和通胀影响,房价将预期进一步上涨,因此不少民众选择现在入场购屋。”

曾爱珍则强调,购置房地产的基本原则,始终围绕着“需求”与“能力”,无论是自住或用于投资,首先须认定对房产的需求,进而评估自身的购屋能力,以及是否能承担长期房贷。

“如今人们非常重视购屋自住,但我们也发现投资者积极地寻找商机,投资房产呈复苏迹象。

“无论当前房市情况如何,房地产中介师应寻找具备吸引力的产业,而机会是留给时刻有准备的人。”

她指出,购屋者作出决定前,一切取决于个人。在明确地评估自身的需求与财务能力之前,不应仓促地作出购买产业的决定,这是非常重要关键点。

“是否进场购买房地产时机,这些看法并不重要,而最重要的是,购屋者对本身想要的房屋类型、地理位置、密切关注房市动向和房价趋势,如此一来才有利抓紧机会进场。”

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销售大增 马星首季净利涨16%

2023年05月29日

马星集团承诺
续提供可负担房屋

产业销售捷报频传,马星集团(MahSing Group)强势迈入2023财年,首季净赚5005万7000令吉,按年增长16%!

马星集团于截至今年3月杪的首季,录得了6亿4350万令吉营业额,较去年同期大涨48.5%。

这主要归功于集团过去一季,共收获了超过6亿令吉的新产业销售,比去年增加了33.5%。

该集团也相信,专注于M系列可负担房屋的策略,可让集团顺利达到今年22亿令吉产业销售的目标。

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金,在点评本季度业绩时说,会继续在巴生谷、槟城,以及柔佛找寻策略土地,以开发住宅与工业产业。

“健康的资产负债表,和强劲的现金流表现,支撑着我们对快速周转交付项目策略的信心!”

梁海金同时也指出,过去一个季度,该集团的产业继续广受欢迎,认购率达到了85至95%。

梁海金

续提供可负担房屋

马星集团也承诺,继续为市场提供可负担房屋,今年推出的产业中,将有65%的售价,是低于50万令吉。

该集团在首季已经在文良港推出了M Astra B楼、沙叻丁宜M Senyum 2A阶段,以及新山Meridin East Erica West 1和2阶段。

M Astra

未来即将推出的,包括有甲洞的M Nova、新山的M Minori、M Senyum未来阶段、Meridin East双层排屋、万饶的M Panora,以及万宜的M Sinar等。

与此同时,马星集团首季也在雪州蒲种收购了一片8英亩的土地,预计将推出两项总值7.26亿令吉的发展计划。

快速周转的推出产业,以及强劲的认购率,帮助马星集团手上持有高达22.6亿令吉的未进账销售,为未来的盈利表现提供了保证。

房市回温 信心十足

虽然国家银行去年4度升息,但今年2月及3月的房屋贷款数据持续强劲;马星集团坚信,可负担房屋可以继续受到市场欢迎!

马星集团指出,根据国行数据,今年2月和3月,房屋贷款批准总额,较去年同期分别大涨了24.4%,以及36.2%。

国家产业资讯中心(NAPIC)数据同样显示,我国去年的房产交易总额,达到了943亿令吉的新高纪录;这都显示了产业买气保持韧力。

“考虑到我们推出的可负担房屋,还可以继续享有豁免印花税,我们继续对未来保持信心!”

马星集团也强调,集团的交付记录继续保持强劲,包括今年4月已经提前交付了蕉赖M Vertica C、D和E楼,相信未来可以继续保持这个良好记录,并继续收获增长。

“我们对产业发展业务的长期前景保持乐观,并会继续为利益相关者创造价值。”

此外,马星集团的制造业务也录得了增长;今年首季营收按年上扬6.5%,至1.15亿令吉;营运亏损也大幅收窄了52.6%。

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马星三代薪火相传

2023年03月7日


系列一:马星集团  /  报道:王康妮

丹斯里梁海金
年龄:64岁
职位:马星集团创办人兼董事经理
简历:1979年接管马星塑胶贸易
1992年马星塑料制造商上市
1994年马星进军产业开发领域
2021年跨入手套制造领域

梁婧屹
年龄:37岁
学历:澳洲墨尔本大学商学士(会计与金融)、莫纳斯大学应用金融硕士
职位:马星集团策略发展与营运总监

 

梁津浩
年龄:35岁
学历:澳洲新南威尔斯大学(UNSW)经济及金融学士学位
职位:马星集团策略发展与营运总监

视挫败为挑战
梁海金产业界巨擘

传承创新是挑战,同时也是企业跃进的契机,地产企二代首期迎来薪火相传三个世代的马星集团(Mah Sing Group)父子、父女档。

丹斯里梁海金堪称是勇敢且成功的冒险家,他不仅毅然转型家族塑胶产品生意,更看准时机踏入房地产领域,成为我国产业界的巨擘,也引领集团跨入手套制造领域,开拓商业版图。

梁海金的父亲梁铕财在1965年以马星塑胶贸易起家,梁海金于1979年接管父亲生意后,并进入塑料制造行业。

直到1992年,马星作为一家塑料制造商在马来西亚上市,两年后正式进军产业开发领域,初时仅租用小型办公室处理业务。

尽管当时梁海金掌管着塑胶产品业务,但为了保障公司的前景,还是需要将业务分为两个方向。即使在企业转型路上经历了许多挫折与失败,他没有一蹶不振,反而视挫败为挑战,积极且正面的应对。

在梁海金的领导之下,马星集团成为国内鼎鼎有名的塑胶产品制造商,营业额在1995年时突破1亿令吉大关,并在2021年建立手套制造工厂。

马星集团总部

虎父无犬子

至于产业领域的成绩也不遑多让,如今该集团不仅涉及住宅建设,在商业和工业产业也取得辉煌成绩,目前业务遍布吉隆坡、巴生谷、槟城、沙巴和柔佛依斯干达地区等。

梁海金与太太潘斯里林雪娇育有2女1子,分别是长女梁婧屹、长子梁津浩及小女儿梁慧仪,目前3名儿女皆担任集团的策略发展与营运总监。

梁婧屹在设计与审美方面的过人天分,并将其运用在企业之中,促使马星集团所推介的产业与时尚家居挂钩。

由于产业定位明确,马星轻易在云云对手中脱颖而出。

梁津浩在加入家族公司之前,曾经在丰隆投资银行工作,负责债务资本市场工作,除了帮助结构化债务产品,也向东协机构投入了数百万美元资金。

根据2017年的媒体报道,他与两位马来西亚政商第二代,携着家族雄厚的实力背景,于2016年联合成立RHL创投,主要吸引外来资本,放眼成为东南亚领先的独立投资集团。

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马星盼预算案重启HOC 挺房市

2023年02月14日

HOC拥屋计划
市民发展商皆期待

拥屋计划(HOC)自2019年开始落实后,在我国房市发展中起着重要推手作用!

HOC不仅让购屋者能够在无需头期的情况下轻松购置房产,还有助发展商销售项目,毕竟国家的房产发展优势强劲,也能带动国家经济增长。

为此,拥屋计划受到市场欢迎,一次次获得政府宣布延续至2022年杪。

随着2023年财政预算案将在本月24日公布,国内知名发展商马星集团(Mah Sing Group)呼吁政府重启拥屋计划(HOC),并给予符合资格的首购一族,提供3万令吉的一次性补助金。

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金在文告中指出,拥屋计划确实能有效增加买气,同时也能减少房屋过剩的问题。

梁海金

他也提出建议,包括向符合条件的首购族提供3万令吉的一次性补助金、固定利率融资和逐步融资方案,以及房屋建设期间产生的融资利息可享有免税。

他点出,政府应该把建设期间的利息豁免,这有助促进国人拥屋,且所需缴交的税务也能大大减少。

梁海金表示,公司对2023年房市前景持乐观态度,因为有迹象表明,目前所有产业领域都在稳健复苏当中。

另外,他点出,产业发展商实际上正面临种种挑战,其中有建材如钢、铝、水泥、洋灰等材料的成本增加。

“除了通胀压力和经济不稳定等挑战外,建材价格上涨也将增加开发商的负担。”

“我们希望,政府能在建材价格稳定之前,免除或降低征税,同时能为具有绿色特征的开发项目,提供诱人的激励措施。”

“我们同时也希望政府能够祭出奖励措施,奖励那些使用工业化建筑系统(IBS)以及建筑信息模型(BIM)的开发商。”

冀降低MM2H门槛

此外,梁海金向借此感谢政府推出外籍劳工集中管理系统(FWCMS),相信业界能更及时的获得更多劳工,同时也希望能将劳工费用减低,这样就能以较低的房价,售卖给潜在购屋者。

另外,他表示,外国人士目前仅在大马购屋市场占一小部分,因此希望政府能借此为市场注入一些活力,并吸引更多外国购屋者来大马投资。

“我们希望政府能统一外国人的买房门槛,降低至60万令吉,以及纳入更多诱人政策在大马第二家园计划(MM2H),并推广大马高级签证计划(PVIP)。”

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Mah Sing Secured 提供5S优惠

2023年01月10日

马星吸引人的配套及奖励
还有机会赢奖

马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)推出Mah Sing Secured 销售活动,为购屋者提供5S优惠。

5S优惠分别为安全(Secure)、升级(Step-Up)、节省(Save)、满足(Save)及抽奖(Sweepstake)。

活动即起至3月31日,购屋者可享有固定利息、递增供款计划、吸引人的配套及奖励、额外奖赏和在数码平台分享马星房屋时,有机会赢奖。

梁海金

集团创办人兼董事经理丹斯里拿督斯里梁海金表示,集团旗下的M系列房屋备受追捧,加上即将推介的产品受到买者的热烈登记,因此对今年的产业展望感到乐观。

“我们期望透过参于这项活动的13个发展项目,继续为顾客提供顺畅的拥屋体验。国家银行预测今年的国民生产总值增长4%至5%,随着国家经济继续成长,就业情况利好,我们相信在合适的产品与合时推展运动之下,2023年的购买动力将保持弹性。”

有信心今年达致22亿销售目标

集团总执行长拿督何汉生透露,集团在可负担M系列房屋和健康财务状况表给予信心的支持下,将继续物色及收购新地段。

“年轻族群对产业的强大基本需求,2023年中至长期展望保持利好。首购族的需求应可持续,这让我们有信心在今年达致22亿令吉的最低销售目标。”

马星集团营销与销售部总经理 张芷君(左起)、马星房地产部子公司总执行长杨志明、何汉生、马星房地产部子公司总执行长王振榆和马星集团营销与销售部高级总经理曾永康共同推介Mah Sing Secured 销售活动。

参于上述运动的马星集团旗下13个发展项目为:巴生谷的M Senyum、Salak Tinggi(双层排屋);蕉赖M Vertica Tower D & E、文良港M Arisa及M Astra 、万宜Sensory Residence @ Southville City、甲洞M Luna、旺莎玛朱M Adora (以上皆为多层式住宅)以及万挠M Panora (超级双层排屋)。

南马柔佛巴西古当的Meridin East(双层排屋); Meridin @ Medini、i-Parc @ TanjungPelepas(半独立式/独立式工厂)。

北马槟城峇都丁宜的FerringhiResidence 2(多层式住宅)。

详情浏览www.mahsing.com.my/secured,或致电1300 80 6888,或电邮至crm@mahsing.com.my。

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马星看好房市 购房势头必延续

2023年01月5日

一年更比一年高
马星看好产业前景

作为大马地产龙头之一的马星集团对今年的地产市场前景抱持乐观,并设下比去年更高的销售额目标。

截至2022年9月杪,该集团销售已达16.9亿令吉,全年20亿目标相信有望实现。

为此,该集团就在2023年设下更高的目标,即至少22亿令吉。

该集团相信,尽管面临全球经济放缓、高通胀和高利率大环境,但凭借正确的定位与合适地推出项目,仍有望在今年保持强劲的购房势头。

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金

马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金表示,步入2023年,基于年轻人口对房产的强劲基本需求,中长期前景仍然乐观。其中,首购族对房产需求仍会保持永续。

该集团近期推出的M系列产业项目需求强劲,因而对今年的产业前景持乐观态度。

其中M Astra B栋、M Senyum第2期和M Panora 第1A期的购买率介于95%至100%;而即将推出的4个项目M Nova、M Senyum第3期、M Panora第1B期以及Meridin East,也获得了大量的登记。

鉴于稳健的资产负债表和健康的流动资金,该集团指出,将继续寻找合适的土地,以进一步加强M系列的产业组合。

接下来,马星集团计划推出多个M系列的公寓和排屋,主要在雪州和柔佛地区。

马星集团

另外,该集团也点出,在多数人眼中,房产仍是抵御通胀的绝佳对冲工具。

加上近期建筑成本居高和通胀压力,传出房价可能上涨的可能,让许多购房者纷纷下定购买的决心。

该集团指出,由于正确的定位,即专注于针对首购族的可负担房产,集团的销售势头在去年已恢复,甚至到远高于疫情前水平。

马星集团将继续坚持并巩固目前成就,同时制定更稳健的长期永续发展目标,并确保产品符合市场情绪和需求趋势。

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需求强劲 明年房市展望乐观

2022年12月19日

独家报道:李治宏、王康妮

很多人都认为,
产业是最佳的抵御通货膨胀工具。

春江水暖鸭先知,明年市场景气如何,站在商场最前线、嗅觉灵敏的商家们,总是最先有预感。

作为国家经济主要领域之一的房地产行业,2023年能否走出低潮?国内主要发展商之一的森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)率先发出“预警”,似乎预告了不利的先兆。今年业绩亮眼,首三季就录得27亿令吉销售额的森那美产业,日前以国内外经济放缓及劳力短缺影响为由,预计明年房市表现不如今年,该集团难望重复今年的佳绩,并将调低来年的销售目标。

但2023年产业市场前景真的依然看淡?业界其他发展商和行家们又是怎么看?

另一家主要发展商马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)就继续唱好明年产业市场的前景。

梁海金

创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金指出,由于年轻人口对产业的强劲需求,产业领域中长期的前景依然乐观,首购族对房屋的需求将会继续保持殷切。

他接受《南洋商报》书面访问时提到,国家银行预测大马经济明年将增长4至5%,而马星集团预料将继续从现有的多项措施,包括首购族购买售价低于50万令吉产业豁免5年印花税,以及如2023年预算案宣布般,售价50万至100万令吉产业豁免75%印花税的措施中受惠。

“很多人都认为,产业是最佳的抵御通货膨胀工具。近期有报道指随着建筑成本上涨和通胀影响,房价或将调涨,这促使许多购屋者选择在涨价前购买,以现有价格预先锁定心仪的产业。

“尽管面临多项不利因素,例如全球经济放缓、高通胀和高利率环境等影响,我们有信心,现有强劲的置产势头,尤其是首购族的买气,将可延续至明年,并保持强韧。我们预见2023年,可负担房屋将继续获得首购族的青睐。

马星锁定首购族

“此外,坐落在良好地点,以及迎合从重新开放中受惠领域需求的工业产业,也料将保持健康的增长。

“今年上半年,马星集团录得了10亿令吉的销售额,并有望在2022年实现全年20亿令吉的销售目标。由于专注在可负担房屋,以首购族为目标群的正确策略,马星集团2022年的销售动力已恢复至疫前水平。”

符儒仁

住宅 工业 酒店
看好3领域

产业顾问公司CBRE|WTW主席符儒仁同样指出,2023年产业市场展望谨慎乐观,其中住宅、工业产业和酒店领域前景续看好。

有地房产尤其是售价50万令吉以下房屋的销售表现非常好,主因是不管经济好或坏,国人“居者有其屋”的梦想不变,房屋尤其是有地房产的需求保持殷切。

他说,无论经济景气如何,产业市场大部分交易都是来自住宅,占总成交量和总值的75%或以上,而2023年房地产仍将是整个产业领域的火车头。

“巴生谷产业市场今年的走势就远比2021年强劲,之前是大家仍担心疫情、饭碗不保等,如今情况已经稳定下来。

“事实上,即使是在疫情严重时期的过去两年,高净值人士其实并未受影响。不仅是产业市场,高档汽车、名牌手表销售业绩也表现强劲。

“也许是因为疫情期间无法出国,手上有大笔闲钱,令巴生谷地点优越的高档房产销售大好。”

但他补充,通货膨胀和生活成本扬升,影响B40及M40群体的购买力,这仍是产业市场明年的一大挑战。

李乃佳

千禧世代购房意愿高

房地产科技公司PropertyGuru指出,尽管2023年经济预计放缓,但在政府各项有利房屋的措施下,住宅产业市场或将保持蓬勃。

PropertyGuru DataSense 房地产智能部主管李乃佳博士说,随着更多千禧世代到了适婚年龄,对房屋的需求料将持续增加。

他在PropertyGuru上周四(12月15日)发布的2023年大马产业市场展望报告中说,与此同时,产业卖方不可能降低开价,除非国内失业率再度攀升。

“如果劳动力市场保持紧缩,产业卖家可能会选择待价而沽,等接到较高的购买价码才脱售手中产业。”

薛国龙

政局回稳重振买气

Metro Homes产业代理公司执行董事薛国龙说,随着新政府的上台,市场对大马的前景普遍抱持乐观情绪,加上如果政治回复稳定,2023年产业市场应不比今年来得差。

“我对2023年感到乐观。如果新政府的各项政策正确,2023年反而会是产业市场的一个转捩点。且看新政府如何重振产业市场,提振整个市场的买气。”

薛国龙指出,产业市场明年有几个不利因素,除了通货膨胀影响国人消费意愿和购买力,房市本身持续多年的供过于求是一大利空。

他说,根据大马统计局,空置的房屋多达190万间。

“很多时候,我们只是看到滞销的数据,但市场上约500万间房屋,多达190万间是空置的单位。

“最近10年,多了70万间空置房屋,证明整个房屋市场是供过于求。”

另几个不利因素,包括高利率、经济放缓、人力短缺等。

修预算案静观其变

李乃佳指出,随着团结政府上台,可能会对前朝政府今年10月提呈国会的2023年财政预算案作出修改,许多国人似乎静观其变,谋定而后动。

此外,随着买卖双方价格差距的扩大,私人住宅的销售与需求可能会下降。

“随着市场回暖寻找新平衡点,数据显示,2022年上半年整体成交价格高于2021年同期。

“然而,未来一年很大的不确定性,令此时作出的预测,难以完全精准。

“随着公共政策、联邦政府奖掖措施和经济前景的正面变化,可能对产业市场产生更好的影响。”

薛国龙说,团结政府的成立为市场带来新的希望,有望扭转一些不利局面,希望可以吸引外资。

“过去两年疫情和管控期间,我国没有吸引太多外资。

“大马是区域全面经济伙伴协定(RCEP)成员国之一,中美贸易战导致企业外移来东南亚,大马也理应从中受惠不浅。但这些外资很多去了印尼、越南和印度,大马并未有太大获利。

外资买房最怕政策不稳

他说,新任旅游部长张庆信应设法吸引更多游客回流,包括搞好马来西亚我的第二家园计划(MM2H),因为这有助于缓解房屋尤其是高档房产严重滞销的问题。

“最重要不要一再朝令夕改,毕竟买房是长期投资,投资者最怕政策不稳定。

“隆新高铁如果重启,将是刺激产业市场的一大催化剂。

往好的一方面看,梁海金说,外劳逐步重返大马,困扰各行业的人力短缺问题,应可获得纾缓。

他说,此外,虽然建筑材料成本仍保持高位,但已从高峰期逐渐回落,政府为降低发展商营运成本而采取的任何的措施,都将有助于降低建筑成本,从而抑制屋价上涨。

“尽管国家银行今年来已四度升息,隔夜政策利率前后提高了100个基点,至目前的2.75%,但这个水平仍低于疫情之前的3至3.25%。”

“压抑需求”掀报复性消费

2022年是充满挑战,表现欠佳的一年,整个产业市场表现固然胜于过去2年疫情期间,但还远远未回到疫前即2017至2019年期间的水平。

当然,有些市场有一些被压抑的需求(pent up demand)推高市场表现。例如柔南产业市场,在大马边境今年4月重新开放时就表现很好。

薛国龙指出,由于过去两年疫情和反复实行的防疫管控措施,令产业市场一片沉寂,加上那两年不少在新加坡打工的大马人累积了不少储蓄,当市场一重新开放,这股蓄势待发多时的需求就释出市场,产业买气相当强劲。

李乃佳指出,由于新加坡房屋的租金偏高,许多在狮城工作的大马人仍选择住在柔佛,每天往返新柔两地,因为在马新边境重新开放后,租房的需求明显增加。

“租房需求增加,加上新元兑马币汇率有利于新加坡买家,这为柔佛的房屋价格提供支撑。”

符儒仁说,酒店领域同样出现很多被压抑的需求,尤其是国内旅游。

“国内旅游胜地如迪沙鲁的酒店租金虽然高昂,但每逢周末或公共假期都高朋满座,一晚800令吉租金也悉数爆满。

“马六甲也是同样盛况,即使是星期一或星期二,仍有很多人潮,许多酒店也客似云来。”

边境重开购屋者回笼

随着我国边境重新开放,大马有望吸引外国购屋者回笼。

梁海金指出,我国自2021年末季起开放更多经济领域,以及今年4月1日重新开放边境,已协助重振买房情绪。

他说,由于外国人在大马的产业持有率偏低,且市场没有投机活动,因此放宽外国人购屋门槛也将有利于产业领域。

薛国龙指出,事实上,最近这2个月已有不少台湾人来马购买产业。

“我手头上就接获不少外国人,包括台湾和香港人购买大马产业的生意。这些人原本喜欢去日本置业,但台海紧张局势下,不少台湾人避开东亚地区,转来东南亚包括大马投资买房和置产。

“其实大马的房产价格在本区域偏低,例如新加坡和香港房屋价格比大马高出7至8倍,台湾房产价格也比大马高出4至5倍,所以大马只要政策得当,没有理由做不好(产业市场)。

卢建颖

游客加持 酒店复苏

负责柔佛业务的CBRE|WTW董事卢建颖同样指出,自我国今年4月重新开放边境以来,新加坡人重返柔佛尤其是新山一带消费和购屋,令柔州产业市场恢复昔日的兴旺。

“据发展商告知,住宅销售强劲,他们手上的新楼盘几乎售罄,主要买家是新加坡人及在狮城工作的大马人。

“同样的,新加坡人重新入境消费和旅游,也推高了柔南一带酒店住客率和客房收费,零售领域销售满堂红。”

白圣意

负责槟城业务的CBRE|WTW董事白圣意同样表示,作为国内主要旅游胜地,在国内外游客加持下,槟州酒店业的复苏比其他州属来得快。

他说,槟州零售产业正努力复苏,有望在2023年回到疫前的正常水平。

薛国龙说,整体而言,今年销售表现较好的是售价30万令吉以下可负担房屋,以及特定地区的工业产业。

其他产业次领域和市场都很淡静。当然,11月和12月开始看到一些外国买家回流,尤其是高档产业市场。

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马星首9个月销售达16.9亿

2022年11月30日

首9个月,
已完成84.5%销售目标。

马星集团(Mah Sing Group)宣布,今年首9个月的营业额按年大涨35%至16.5亿令吉,税前盈利达1.962亿令吉。

同时期,该集团在这9个月的销售额高达16.9亿令吉,较去年同期的12.8亿令吉多出了32%,也是其全年20亿令吉销售目标的84.5%。

马星集团创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金在文告中指出,主打可负担屋的M系列是业绩表现标青的大功臣。这几年,该集团借着M系列很好地抓住了首购族市场。

丹斯里梁海金

首购族入场好时机

该集团计划在年底前于文良港(Setapak)推出M Astra,这是一项从39.9万令吉起跳的高楼住宅项目。其他待推介的项目包括甲洞M Nova、沙叻丁宜M Senyum第三期、万挠M Panora第1B期,以及柔佛Meridin East的Jasmine和Erica West项目。

“我们相信如今正是首购族入场的好时机,因为房地产是对冲通胀的最佳工具,而我们的产品主要都是供消费者自住。”

M Astra

买气需撑M系列

随着国家银行预计明年经济将取得4至5%的增长,加上政府早前扩大了印花税减免优惠,马星集团相信首购族的买气将会继续保持稳健,有信心其M系列项目继续取得可观的认购率。

而且,凭借着健康的资产负债表,该集团计划探寻优质地段供发展,除了一直提到的巴生谷、大吉隆坡、槟城和柔佛,该集团也将会探索在芙蓉、马六甲和霹雳发展可负担有地住宅的潜能。

目前,该集团拥有1916.73英亩的地库,发展总值(GDV)达211.2亿令吉。

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马星:预算案务实且惠民

2022年10月7日

高达3723亿令吉的预算案规模,
利民、利商,全民受惠。

马星集团创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金,形容2023年财政预算案是一项务实的预算案,能真正帮助大马人提高可支配收入,并同时带动劳动市场和经济,对马星集团身处的产业领域而言也是良好发展。

他在文告中指出,今年的预算案让M40族群能从中受惠,包括100令吉的电子钱包拨款、年收入5万至10万令吉者的所得税降低2%等。

“这是一份期待已久的愿望清单,今年终于实现了。此措施将改善我国劳动市场的吸引力,还让人民口袋内的可支配收入得以增加,使他们能投入在房地产此类的可增值资产。”

对于首购50万至100万令吉的房屋,转名文件和贷款合约印花税豁免额从50%提高至75%,也是一项大受欢迎的决定,尤其惠及中高收入首购族。

同时,首购族购买50万令吉以下房屋可全面印花税的政策维持不变,直到2025年。

丹斯里梁海金

针对市场需求推房产项目

马星集团这些年来专注于打造符合市场需求的项目,比如说在全马多个旺区推出50万令吉以下的各类型项目,包括甲洞M Nova和M Luna、文良港M Arisa和M Astra、沙叻丁宜M Senyum、旺莎美拉华蒂花园M Adora、蕉赖M Vertica、大城堡M Oscar、柔佛M Minori和Meridin East的Erica West,助中低收入群体实现拥屋梦。

同时,对房屋条件有更高要求或想要升级房屋者,马星集团也推出了各种高于50万令吉但少于100万令吉的项目,如Southville City的Cerrado Suites、槟城Ferringhi Residence 2、万挠M Aruna Delphy和M Panora等,根据当地需求设计了公寓和排屋项目。

旺莎美拉华蒂花园M Adora

2023年会更好!

在本次财政预算案中,财政部也宣布,夫妻、父母子女和爷孙之间,所有的房屋转名都一律仅需10令吉的印花税。梁海金认为,这能降低购屋者的负担,并带动房市交投,刺激市场行情。

梁海金指出:“政府不断拨款兴建乡区房屋和人民组屋,而马星集团这般的私人发展商就可以继续为市场带来可负担价位的高楼和有地住宅。这些措施绝对是能加速房市复苏的催化剂,普遍认为2023年对马来西亚来说是更好的一年。”

他表示,有政府在前路点亮明灯,马星集团相信所有行业和持份者都将会共同努力,确保这些措施能最终惠及购屋者,并推动我国房市取得更好的复苏。

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