产业领域盼甘露
2023年10月8日
独家报道：陈美玲、何燕羚、张洁莹
助民实现拥屋梦
发展商促政府改善政策
备受瞩目的2024年财政预算案，是团结政府提呈的首份预算案，不巧国家经济放缓、内需疲弱、令吉汇率败退，加上高通胀与生活成本，这一年商民着实过得不易。
产业领域向来是建设国家、发展经济的主要推手，与之相关的行业多达200种，因此它对国家前景的影响相当显著。
《南洋商报》搜集了多家重量级产业发展商及相关业界的预算案愿望清单，冀望从业者眼光探查实况、了解心声，化身政商桥梁，下情上达。
各家发展商异口同声希望政府多发奖掖、重启惠民的拥屋计划、管控建材成本、稳固隔夜政策利率及优化马来西亚第二家园的审查条件等，以加快产业领域复苏。
走过冠病疫情阴影后，正当我们满心欢喜以为市场会迎来真正复苏时，今年商民却饱受生活成本高涨冲击之苦。
即将出炉的2024年财政预算案，会否能帮助解决人民的生活压力烦恼，又是否会有更多措施帮助年轻人拥屋？
过去几年，产业发展商一直在面对建筑成本高居不下、人力不足等困境，团结政府又是否会有良策？
《南洋商报》访问了国内著名产业发展商和业界商会领袖，看他们对这一次预算案的期许和建议为何。
马星集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金：
简化首购族买房程序
我们希望政府推行更多措施帮助首购族，简化买房程序，加快产业领域复苏。
这些措施至关重要，足以对超过140个领域产生显著的溢出效应，对整体经济带来广泛激励。
另外，稳定的隔夜政策利率（OPR）将可给产业市场注入信心，而产业投资是抗衡通胀最好的对冲工具，我们对前景感到乐观。
我们因此也列出以下7点的建议，希望政府采用借以帮助人民、刺激产业领域及支持昌明大马：
1.重启拥屋计划（HOC），强化融资援助及协助首购族的措施，包括：
●重启HOC，提供奖励推动购屋者买房，减少房屋滞销，例如价格介于30万1令吉至100万令吉的房产，100%豁免印花税
●提供3万令吉一次性补助金给首购族购买最高50万令吉的房产，以及（或者）针对有资格的购屋者重启私人可负担房屋计划（MyHome Scheme）
●首购族购买最高50万令吉的房产，可享更低及固定的融资利率
●渐进式融资让中等收入购屋者在拥屋的前几年，有更多时间改善收入
此外，恢复最高40年代房贷期限，在审批贷款申请时，参照总收入而不是净收入。
2.兴建期间所偿还利息免税，为购屋者直接节税促进拥屋意愿。
3.是减少并统一外国人购买产业的门槛，目前各州的门槛不一，政府可检讨并全国统一门槛至最低60万令吉。
4.在大马第二家园计划（MM2H）纳入更多诱人政策，推广大马高级签证计划（PVIP），使大马更具竞争能力，吸引更多有资格的外国人来马居住和投资。
政府可考虑降低符合资格的最低收入、流动资产和定存，而非2021年修订的高门槛，并推行不同级别及客制化处理不同的外国申请。现有的MM2H签证持有人不应受新条例影响，签证期限维持10年。
5.免除或降低建材进口关税，直到价格稳定。
根据大马统计局，今年6月，除了钢与金属、胶合板，其他建材的每单位价格指数按年增长2.1%及8.4%，在通胀压力和经济不确定性之下，发展商倍感挑战。
6.为具有绿色特征的项目提供奖励。
冀政府扩大开发绿色建筑，考虑提供小拨款给发展商，借以鼓励业界采纳绿色特征和再生能源，例如安装太阳能板，以期在2050年成为碳中和国家。
7.奖励使用工业化建筑系统（IBS）和建筑信息模型（BIM）的发展商。
特别是可负担房屋，借以鼓励更多发展商采纳这两种系统，建造更高品质的房产、减少依赖劳力、提高工地整洁和生产力。
Aset Kayamas执行董事蔡文怀：
更多奖掖吸引外资
我们希望政府在来临的财政预算案，除了继续照顾B40和M40群体，能有更多促进经济发展的配套，吸引大型外资，从而带动国内房地产市场重新活跃。
市场过去几年受到冠病疫情影响，一直未招徕大型的海外投资者。
希望政府能拿出更多措施和奖掖引入更多外资，特别是会在我国设厂20年或30年的长期类型投资者，他们都会选择在本地置业，绝对有助推动国内房市发展。
我们在文化、语言、设施上都有优势，屋价也比周边国家廉宜，就是无法吸引海外买家的目光。
当政府成功吸入外资，将制造更多就业机会，有利于国家经济发展，国人的平均收入亦有所改善，可一并解决国人“无法负担买房”的问题。政府一直采取现金援助，也并非长远之计。
吸引外资的同时，政府必须修改申请条件严格的大马第二家园计划，才能双管齐下拉动房市。
如果泰国第二家园的门槛仅需50万令吉，大马则需要200万令吉，海外置业者肯定首选泰国。
我国于2021年重新推行第二家园计划，但修改后的新条件非常苛刻，包括须拥有至少100万令吉的定期存款，以及须申报拥有至少150万令吉的流动资产等。
林木生集团执行主席丹斯里林福山：
奖掖降成本暂缓升息
除了希望政府在2024年财政预算案宣布拨款提供奖掖，降低建筑成本，我们也想呼吁政府继续暂缓升息。
前阵子一连串升息对国内经济构成压力，导致贷款成本提高，包括中等收入家庭、购屋者都受到影响；商家贷款及经商成本提高，可能会让他们喘不过气甚至破产。
一旦企业倒闭情况发生，还会面临失业潮等连锁反应，加上现在百物看涨，影响不可小觑，政府绝对要提出一些措施，避免最坏的情况发生。
团结政府不管是要削减补贴、落实新政策，都应该要从各方面考量，以不加重人民负担、不影响消费能力为前提。
不过，好在马来西亚政治开始趋于稳定，我们对未来几个月经济走势保持乐观，并相信政府可以更全心专注于经济发展。
希望政府在来临预算案能考虑以下建议，以刺激励地产领域：
重启拥屋计划、延长印花税减免等措施，减低购屋成本，以减轻首购族的经济压力，提振市场整体买气。
2.降低房地产发展的合规成本，比如降低发展费用、土地拥有权转换税，简化各种申请的繁文缛节，加快审批速度等，从中省下的资金可用诸购屋者，让消费者以更实惠价格置产。
3.对环境、社会及监管（ESG）相关指标提供奖掖，以鼓励发展商往越来越受重视的绿色建筑发展，在发展项目中融入更多环保元素。
4.为采内工业化建筑系统（IBS）提供奖掖或补贴，鼓励发展商使用这个高效的系统，有效减少施工时间及成本，让国人有机会以实惠价格购买到可负担的房地产。
林上海资本主席兼怡克伟士董事经理丹斯里林景清：
增设基建带来外溢效应
产业发展商兼建筑业者，我们清楚知道好的基建发展，让城镇更完善可以提高房屋价值，延伸的外溢效应不仅止于建筑及房地产领域，也可能惠及各个行业。
我们见证捷运以及淡江大道（DUKE）所带来的利好，尤其是交通更便利，连接上大道的周边城镇，产业释放更高价值。
倘若政府可以在2024年预算案公布在人口稠密的城镇兴建捷运3（MRT3）或其他铁路和大道，将为国家带来更大经济效益。
我也希望政府会有更多基建设施相关的宣布，并且考虑在大道和铁路交通系统完善的巴生谷一带，善用政府机构持有的土地，为首购族推出更多房屋计划。
目前巴生谷和槟城等国内主要城市的房屋需求仍强劲，若担心人民买不起“旺区”的房子，那政府应该考虑为私有土地提供发展费用奖掖，让发展商在本身发展项目中纳入政府的可负担房屋计划。
房价相对较低，金融机构在审批贷款时也会容易放行，从而刺激产业买气。
另外，倘若要协助首购族购屋，今年底将到期的印花税豁免或减免措施，可以延长至2025年。
马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督童银坤：
改革国家财务降房价
REHDA对于2024年财政预算案充满乐观，相信这一次的宣布会再度把人民需求置于首位。
不过，我们希望政府能够解决国内房屋难以负担的问题。
雇员公积金局策略总监诺希山最近在采访中说，若要使房屋真正可负担，就应该彻底改革国家财务。
国家收入的95%来自某种形式的产业税，如土地转换费，因此在讨论可负担房屋时，改革国家财务至关重要。
我们也对此赞成，如果州政府和地方政府所征收的费用减少，房价很有可能会降低到人民可负担水平。
目前，除了发展商必须采取交叉补贴来建造可负担房屋，另一个房价过高的主因是建材成本上升。
政府介入，例如暂时降低或取消进口关税，无疑可缓解冲击。同样，土地成本上升也会影响房价。
另一方面，首相多次呼吁各级政府和官联公司务必处事公平及透明，我们为此受到鼓舞，希望可以加速批准过程，减低成本，从而让房屋更加可负担。
UEM阳光总执行长苏菲安阿都拉：
设顶价补贴进口建材
我们希望政府考虑将部分原材料设定顶价，以及为进口建材提供税务补贴，助业者提供更多可负担房屋给市场。
原材料价格高涨，不仅业者的赚幅受影响，也导致一些工程被迫停工。
大马土著承包商协会早前也指，建材价格急剧上涨，已上涨至难以承担的水平，尤其铁价每吨上涨了约500令吉，导致一些承包商被迫推迟建筑工程。
因此，我们希望如洋灰、混凝土、钢铁、燃油等原材料价格，政府能设顶价。
另外，我们也建议政府再推行类似拥屋计划的振兴配套，通过让更多国人一圆拥有自己的房屋的美梦，带动国内产业市场。
在推动绿色建筑方面，政府可考虑多方的税务政策，包括符合绿色建筑标准的制造商和建筑工程，可享有所得税豁免、绿色建筑相关的机械与研发可得到投资税收津贴（ITA），及提供拨款做深度研发改善技术。
增加奖掖善用绿色建筑技术，将鼓励更多发展商在建筑工程上套用绿色技术，也同时可降低业者对劳工的依赖，减少外劳短缺带来的影响。
百乐园产业总执行长朱绍彬：
放宽第二家园门槛
我们希望政府延长大马一家拥屋倡议计划的限期，及修改大马第二家园计划申请条件。
在i-MILIKI计划下，首购族可在贷款合约与产业转名文件上豁免印花税，有助纾缓首购族的购房压力，但豁免期将在今年12月31日结束，希望政府在2024年财政预算案上，延长此计划。
我们希望，政府能保持2022年所实行、5年后脱售房产豁免产业盈利税（RPGT）的税制，这有助推动房产投资，帮助国人累计财富和做房产升级，连带推高房产交易量。
马来西亚拥有上佳的基建设施、美丽的天然环境、美食等优点，许多外国人都希望在我国居住，政府在2002年也成功通过大马第二家园计划吸引很多海外投资者。
可是，申请条件在2021年收紧后，马上收到影响，我们别忽略了大马第二家园计划可带来数十亿令吉的经济效益，据报道，计划自2002开始创造了超过400亿令吉的效益。
大马第二家园计划衍生的经济效益不仅仅是产业销售，也会惠及多个领域，例如酒店、旅游、医疗服务、教育、交通及金融。
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长陈建铵：
重启HOC续免印花税
希望政府重启拥屋计划（HOC），并延长年杪到期的大马一家拥屋倡议（i-MILIKI）豁免印花税措施。
印花税和律师费是购屋者的入场成本，而i-MILIKI的豁免期限即将到期，将之延长可激励首购族买房。
目前，律师费用是房价的1.25%，已有多个发展商吸收律师费来推销新房产。
基于奖励只限新产业，MIEA希望政府一并奖励二手市场和商业产业，如店铺和小办公室，降低印花税和律师费，在经济放缓时刻，需要适时协助商业产业。
国内某些地区的公寓过于密集，我们也促请地方政府重新规划，除了降低人口密集度也加入商业区，使社区平衡发展。
政府可以在吉隆坡外围建立卫星城市，如万挠、峇冬加里、丹绒马林及汝来，开发工业领域，创造工作机会，人们就不必每天来吉隆坡工作。
我们也希望政府减少繁文缛节，透明地降低建材、建筑与劳工成本，因为这些因素影响房价高低。
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