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韩国人的房贷压力 喘不过气…

2022年08月18日

当你的工资70%都要供屋,
你撑得下去吗?

韩国前任总统文在寅,5年内进行了25轮楼市调控,该国房价却依然高居不下,甚至导致民众不满度暴增。

不过,火爆了十几年的韩国楼市,在25轮打房政策都依然坚挺不倒,却在韩国央行连续升息后,终于下跌了。

韩国央行上月大幅度升息50个基点至2.25%,是自去年8月以来第六次升息;今年上半年,平均房价跌0.16%,首尔均价跌了0.25%。

但老百姓们却没有因此而满意,反而压在他们肩上的,是更加沉重的债务负担。

家债负担全球之冠

利率上升代表着房贷更重,而且央行估计还会再继续升息到2.75%,买了房子的人们如今在担心未来的缴付能力,甚至不敢生孩子;还没买成屋子的人们,宁可租房了。

目前,韩国平均抵押贷款利率高达5%至6%,是9年来最高水平。国际金融研究所(IIF)的报告显示,今年首季韩国家庭债务与国内生产总值(GDP)之比达104.3%,全球最高。

七成房贷浮动利率

其中,与房地产相关的债务高达2.6兆韩元(约89亿令吉),超过70%的未偿还贷款是浮动利率。

36岁的全简妍和丈夫一套首尔市小公寓的房贷是5亿韩元(约170万令吉),随着连串升息后,现在每月要多还72万韩元(约2500令吉)。她连产假都没休完就急着上班,担心若继续升息,月供额恐高达400万韩元(约1.36万令吉),是她丈夫工资的70%。

韩国房源网站Zigbang,以前抵押贷款年利率为4%,首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%,月供将增加到可支配收入的62%。

354万家庭没有余钱

韩国金融监管机构也表示,一旦平均抵押贷款利率升至7%,韩国将有190万人拖欠贷款。

韩国金融研究院在5月发布的 《家庭财务状况出现赤字的家庭特征和改善方向》报告显示,韩国2052万户家庭中有17.2%或354万户处于赤字状态,也就是说再扣除必要支出、税金年金等,没有剩余的钱。

这些赤字家庭的平均年收入为4600万韩元(15.67万令吉),而债务负担是家庭赤字的最大原因。

销量暴跌 转向租房、搬迁

为此,越来越多韩国人买不起房,只能选择租房。今年上半年,韩国公寓成交量暴跌50.6%,首尔的成交量更是跌超过70%;同时期,首尔租房合约数量按年大增31.1%。

也有许多人选择,直接搬迁到成本更低的外围地区。韩国行政安全部数据显示,首尔常住人口今年再次跌破950万。2010年底时,还有1031万人口。

即便政府已经意识到种种警讯,而允许房价低于4亿韩元(约140万令吉)的屋主从9月开始用固定利率取代浮动利率,来减轻利息负担,并承诺迅速改善家庭债务结构,但对韩国民众来说,这依旧无法解决更深层次的问题。

“谁还敢生孩子?”

韩国公共财政研究所研究认为,生活成本过高,早就开始破坏了民众的婚姻率和生育率。如果房价上涨100%,8年间人均生育率会下降0.1至0.3个百分点。

韩国政府7月28日发布的统计数据就显示,韩国人口在2021年已经出现负增长,为72年来的首次。

面对负增长,韩国年轻人在社交媒体上不以为然:“生活这么艰难了,在这样的情况下,没有人想要诞下新生命。”

资料来源:网易新闻、时代周报

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不敢拿地 中国房企赚钱难

2021年08月21日

不做是等死,做了是找死。

不拿地,没地方发展项目赚钱;拿了地,又怕未来不赚钱。

这是中国许多房地产公司目前的最大挑战。

中国自媒体燃财经点出,杭州市规划与自然资源局最近公布,终止挂牌第二批集中供应的31宗住宅地块,这也是深圳、天津、青岛、苏州、济南之后,再有大城市延期或中止集中供地活动。

市场传出,虽然官方解释这是为了要进一步做好调控,但还有很多人认为,杭州此举是因为发展商参与热情度过低,尤其是民企。

“连地都不想拿了”,这也折射了房企处境的艰难,毕竟土地是房企的粮仓。

有些甚至亏着做

什么时候,发展地产项目突然成了一门亏本生意?

一位房地产上下游链条企业人士透露:“合作的一家房企,手头的一个项目要免费建造将近三分之一的房子,利润率已经低于5%了。现在不做是等死,做了是找死。”

而且,5%的利润已经非常优秀,因据了解,有家发展商做了北京首轮供地的完整复盘,和很多房企对接了成本数据,结论是几乎所有地块的利润率都是亏的,少的负1、2个点,最多的昌平两块地:负12、13个点。”

“但没办法,业务还是得做。地还是得继续拿。尤其是第一轮集中供地没有拿地的企业,第二轮肯定得拿,不然‘无米下锅’。”

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中国房地产龙头老大 怎么了?

2021年08月20日

恒大地产换帅,
意味着什么?

作为中国房地产的龙头老大,恒大地产(Evergrande Real Estate Group)的一举一动都备受外界关注,尤其是最近一直深陷债务压力。

在本周,恒大地产为市场投下震撼弹,更换董事长、总经理和法人。其中,灵魂人物许家印写下董事长,柯鹏卸任总经理、法人代表等职位。

许家印

而新的董事长、总经理和法人代表变成赵长龙,他也是恒大物业集团有限公司执行董事兼副董事长。受到此消息影响,恒大股票和债券当日都大跌。

赵长龙

之后,又传出人民银行、银保监会相关部门,约谈恒大集团高管,并要求该集团努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定,还得依法依规做好重大事项真实信息披露,不传播并及时澄清不实信息。

政府调控楼市冲击发展商

到底这房地产龙头,怎么了?

从2019年后,恒大地产业务已经开始降速了,加之近期恒大爆发出一些流动性危机,一个很重要原因也在于地产业务支持力度减少了。

过去几十年来,房地产发展可说是中国最赚钱的行业之一,但经过大量炒房客的推波助澜后,房价越来愈高,人民也无法负担,引起中央政府出手调控,更强调:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

在各种严厉的打房政策下,过去过度举债的发展商,因为资金出现短缺,而陷入债务危机。

“三条红线”限制

其中一项对发展商造成重伤的条例,就是“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净资产负债率不得大于100%,现金短债比小于1。如果不达标,将不得再增加有息负债规模。

而近期,恒大地产“债台高筑“的新闻频频见报,还不断减持资产,包括恒腾网络、嘉凯城等等,倒也证明了该集团确实有负债过高的情况,市场估算高达1.9兆人民币(约1.24兆令吉)。

减少对房地产依赖

说到恒大地产换帅,但其实这只是借壳深深房A回归A股被终止后的正常变动,不会涉及管理架构和股权的变化。换句话说,许家印作为中国恒大集团董事局主席和恒大地产集团实际控制人身份并没有发生变化。

恒大地产集团是中国恒大集团的子公司,在2017年8月之前,恒大地产的董事长、总经理和法人一直由赵长龙担任。

分析人士认为,这次许家印卸任恒大地产董事长后,可以专注债务问题和其他重点业务如新能源汽车。

资料来源:综合报道

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中介末日?杭州允“房东直售”

2021年08月20日

杭州的中介们,快要吃土了……

配合中央政府的房市调控政策,中国拥有千万人口的大城市杭州,又推出新的措施,这一次让房产中介们都慌了。

《中国证券报》报道,杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”,在本周正式上线“个人自主挂牌房源”功能。

这意味着,房东可直接在平台上发布自己的房源,而购屋者可以直接和房东联系洽商,直接绕过房产中介。

对房东和买家来说是一大好消息,可以省下一笔中介费;但以二手房为生的房屋中介,即将面对最大的挑战。

杭州近期的二手住宅销售价格同比涨幅居于全国前列。国家统计局发布的全国70个大中城市二手住宅销售价格变动情况显示,杭州5月、6月、7月的按年丈夫在7.8%只8.7%之间。

杭州市最新公布的统计数据显示,全市常住人口约为1193.6万人。

实名认证 保护隐私

杭州市的这个平台设置了用户身份智能分类功能,个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放,房产中介无法登录,最大程度保护了房东的隐私安全,防止信息外泄。

该平台还能查找委托经纪人挂牌的房源,平台发布的所有房源均经过房管部门核验,具备唯一的房源核验统一编码及二维码,凭码交易,确保产权真实合法有效。

易居研究院智库中心研究总监严跃进受访时指出,此次杭州在全国首次建立房东直售模式,对于二手房交易和中介生态等都有很大的影响。

“当前全国二手房交易中,约85%的交易是由中介机构完成的,而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类占15%的交易,也因为没有平台支持,交易风险很大。”

“此次杭州在全国率先搭建直售平台,具有创新的意义,也能够提高直接交易的比例。其对于房东和购房者在交易模式方面增加了更多的选择。另外,此类模式对于中介机构是有一定的挑战的,相关中介需要研究此类平台带来的影响或冲击。”

 

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中国有1.3亿套房空置

2021年08月14日

不算不知道,
一算吓一跳。

中国人口已经超过14亿,但现在国内的住房,却能给34亿人居住。

而央行的数据显示,到2019年,中国城镇居民的住房拥有率是96%,当中还有超过30%的家庭拥有2套住房,有逾10%则拥有3套房。平均而言,每个家庭拥有1.5套房。

中国华夏日报报道,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示,中国城镇地区住房空置率是21.4%,商品房空置数量和其它住房空置数量相加,2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。

2019年的一场论坛上潘石屹也提到过,全国空置房屋至少有1.3亿套。

从国际标准来看,空置率在5-10%是合理区间,10%-20%是危险区间,超过20%视为严重挤压,这也会影响信贷资源。

供应过多 房价却不降

该国目前的房屋空置率目前应是最高水平,超过许多国家。从整体上来看,中国虽然不缺住房,但却存在严重的结构性失衡。

照理来说,供应过剩应该会压抑房价,但中国房价也没有走软的趋势,由此可见供需已经不是主因,炒房才是最大原因。

这也是为何中国近期严格调控。市场猜测,空置税就是下一步。

市场上早有征收空置税的呼声,但一直未有落实,因为在界定空置房屋、空置税的税基、如何防止弃房断供等问题,都有待解决。

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北京假离婚骗买房 将被对付

2021年08月14日

北京严控打房,
若假离婚骗买房将被对付。

北京市住建委先前宣布,如果夫妻在离婚前已经有2套或更多的房子,在离婚的3年内,任何一方都不可以在北京购房,即时生效。

这是因为在北京,有许多人借着“假离婚”的手段,来获取买房资格或首套房资格。

根据新浪财经,北京市住房城乡建委近日进一步补充,将对短期内多次结、离婚且新购住房的人群,启动重点监控程序。

相关单位对骗购行为将追究法律责任,涉及刑事犯罪的将移交公安机关处理。

新政策不溯及既往,在2021年8月5日和之前已办理离婚手续或已向民政部门提出离婚申请的离异家庭,仍按照原政策执行。

相关新闻:北京 不能再假离婚买房了