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高楼民宿能否完全禁止？

By Poh Gin,

2022年11月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

公寓能否经营民宿，
这课题争执了许久……

随着联邦法院早前针对Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation一案作出判决后，许多高楼管理层就纷纷通过召开大会制定附加管理法规，尝试要禁止民宿在高楼范围内营业。

但是，这当中衍生许多争议，包括：若这个高楼地契所规定的用途属于商用产业用途，管理层是否有权限制民宿运作？有些楼宇本来就是规划作为类似酒店用途，为何管理层如今要限制呢？还有管理层要如何开罚，要如何搜集证据呢？

酒店式发展项目 矛盾更深

这些都是高楼管理层与各别业主之间，经常引发争议所在。一方面，有些业主不是要住在公寓内，他们当初只是为了投资而购置这些房产，然后将之转为经营民宿，以取得更高的利润或回酬。另一方面，则有业主是为了自己入住而购买这些房产。

对于一些类似度假村发展概念的高楼，由于主楼属于有营业执照的酒店或度假村，而其他卖给各别业主的单位，则不属于酒店或度假村所管理的产业，管理层可能就会想尽办法来阻止其他业主投入民宿运作，进而让双方引发更多的矛盾或纠纷。

若高楼地契所规定的用途属于商用产业用途，管理层是否有权限制民宿运作？

强硬手段难解决问题

其实，要禁止民宿运作，若只是一味制订附加管理法规，并不能完全解决这方面的问题。首先，管理层与业者之间，以及不同的业者之间，必须针对这个问题有一定共识，否则一味靠打压、罚款，始终不能让所有人和谐共处，甚至可能导致住客间接受影响。

任何所制订的附加管理法规，都必须在常年大会或特大取得至少75%业者同意，始能通过。即使有其中一方赢得超过75%业主同意，但是少过25%获得支持的另一方，会否就这样同意呢？他们难道就会马上收手了？他们会否诉诸公堂，将整件事闹得更大？这些都是我们所不能忽略的重要考量。

何不立法解决？

当然，各别地方的县市议会，当初批准某个发展项目之前，是否有深入研究这些发展工程的规划详情，再到其规划的实质动机，还有各别议会所采用的相关法律或发展指南，又是否有全面或确切地封堵各项发展计划的规划漏洞？这些才是所有问题的实质症结所在。

与其让各别高楼管理层永无止境地针对民宿运作问题互相拉扯、对立甚至“厮杀”，当权政府何不考虑从立法、执照及执法等角度，来解决跟高楼民宿运作相关的问题。

至今为止，我们只是看到槟州政府有尝试要通过管控及执法角度来解决民宿运作的问题，但是掌管大权的联邦政府，尤其是房屋及地方政府部，却似乎没有任何动作。这看来是房政部新任部长走马上任之后，应该立即着手处理的一大课题吧！

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田野中的闺蜜养老别墅

By Yee Ni,

2022年10月19日

你可曾想象，
余生会怎么过？

相信不少人都曾想过，最好是暴富后置产，买栋房子布置成自己喜欢的样子自居，三不五时邀亲朋好友来聚会，悠闲过活。

而在中国广州南坑村，距离市区一小时车程的田野间，就有一栋将美梦付诸现实的“养老房”。

由一大片青葱稻田和山林围绕的三层半别墅，粉墙黛瓦，淳朴典雅，在一片老房子中惊艳四方。

殊不知这栋漂亮的别墅，前身只是个毛坯房，而让它起死回生的是一群充满理想又不失行动力的7人闺蜜团！

从各小城镇来到大城市打拼的闺蜜们，相识十几年感情不变，还相约老了要找个好山好水的地方，住在一起养老。

但生活繁忙的都市人，常常说着说着就将美梦淡忘。

正处于三四十岁年纪的她们，志趣相投，决定趁年轻有精力时实现理想，打造20年后共同养老的居所。

其中一位闺蜜因此来到了南坑村，在雨后升起的薄薄雾气中，欣赏着一望无际的绿景，和闺蜜们一拍即合定下了落脚处。

她们租下这栋面积占700余平方米的别墅后，花了400万人民币（约258万令吉），历时8个月完成改造。

为了呈现复古感，别墅的老榆木门更是从山西运送过来，连屋檐瓦片都精心设计过。

别墅采用了大量的玻璃落地窗，在屋内就能一眼看到稻田和山景，欣赏落日和晨曦。

一楼的起居室配置了榻榻米和长桌，整体空间以自然的纯木色为主，搭配闺蜜们从各国搜集回来的摆设品做点缀，非常吸睛。


无论是从摩洛哥带回的彩色地毯，还是从跳蚤市场选购的老物件等等，更显“家”的味道。

空间宽敞的开放式厨房和饭厅，容纳7个闺蜜一起做饭都绰绰有余。时逢佳节还能带着各自的家人过来共享天伦乐。

别墅二楼的玻璃茶屋是热点之一，向外延伸的设计犹如置身在稻海中央，让人心旷神怡，难怪闺蜜们都爱聚集在此处喝茶聊天。

郊外的乡村很宁静，但挂在玻璃茶屋中间的暖色吊灯，从屋外村头远处便能看到，瞬间让人暖了心窝。

别墅内共有10间房，分别以“去拙、趁早、朴定、少言、未满、小住、未迟、无二、陇上、参差”命名，室内装潢各有特色，也代表了主人对待世界的10个态度。

不变的是，各个房间都能欣赏百看不厌的秀丽景色，远离城市喧嚣。

追求生活质感的闺蜜们，甚至在别墅前方的稻田中央设置了茶席，放眼望去是一片清新的田园风光，日子好写意。

茶席以毛竹铺成一条栈道连接主屋，走在竹道上的塔塔声响，既是岁月静好的最佳伴奏曲。

虽然闺蜜们仍在各自忙碌，无法常驻别墅，但为了实现“共同养老梦”亦不敢怠慢。

早前已将别墅充当民宿出租，筹点养老金，也让身处水泥森林中忙碌的人们，得以走入稻田，听看风雨，夜观繁星，享受既是民宿，又是家的美好。

资料 & 图片来源：宛若故里、搜狐、简书、一条

 

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短租，要全国性监管了？

By Yee Ni,

2022年09月20日

为民宿业拟定监管指南，
提振行业士气！

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马里肯指出，正在考虑与旅游、艺术及文化部和州政府展开跨部门合作，拟定一个全国性的民宿指南。

作为甲抛峇底国会议员的里查马里肯，日前主持“造访我的甘榜民宿哥打奥@柏达”活动开幕后形容，这样的跨部门合作非常妥当，为业者发布一个适当的指南，以便业者不会违反现有法规。

“房政部将探讨此种合作的必要性，即对旅游部监管下的民宿活动发布一个适当的指南，但当涉及建筑物问题，有的时候房政部会发布指南。”

“如果这些指南已存在，我们会进一步完善，假如还没有指南，我们就会拟定。”

里查马里肯为活动主持开幕后参与骑脚车竞赛。

分层住宅民宿 恐损及他人权益

他也补充说，房政部会使用现有平台，来统一每个州属的民宿标准指南，比如说房政部行政会议和国家地方政府理事会。

对于槟城正计划监管短租住宿或民宿活动，他指出，这是为了控制分层住宅的民宿活动。因为分层住宅收到特定法令约束，如果这些民宿旅游活动违反了相关法令，就会影响到其他住户的权益。

“房政部将探讨此事，并发布适当的指南。”

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我国有190万间屋子空置

By Poh Gin,

2022年06月20日

当很多人没钱买屋时，
我国还有二成屋子没人住。

大马统计局首席统计师拿督斯里莫哈末乌兹尔博士指出，根据我国2020年人口普查的结果，全国共有960万个房屋单位，但当中有190万间是空置的。

他说，2010年时，空置屋的数量为120万，显示10年来空置屋的数量明显增加。

在这些空置屋中，有37.8%是新建成、等着出租或出售，有23.3%是中转房。其他造成空置的原因是正在返修、作为民宿、季节性的工人宿舍，也有些是破旧失修无法住人。

劳勿也是彭亨内人口趋向老龄化最高的县属之一，近18%的空置屋没人居住。

槟雪甲城市化进度96%

在彭亨州，有18%的空置屋是已经卖出去但却没有人住；在马六甲，有超过30%的房屋是没人住的。

他是日前在关丹出席统计局新数据平台 “KAWASANKU”的宣传活动时这么说。

城市化进度方面，雪兰莪、马六甲及槟城已达到96%，彭州则达到75%。

普查报告也显示，目前居住房屋最多的地区为雪州八打灵再也、柔佛新山和雪州乌鲁冷岳。

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爱彼迎退出中国！

By Poh Gin,

2022年05月25日

若你是爱彼迎的支持者，
下次去中国就要另找其他住宿方式了。

爱彼迎（Airbnb）宣布，由于冠病疫情持续反复，爱彼迎中国将“固本培元”，聚焦出境游业务，同时暂停支持境内游房源、体验及相关预定。

该公司在声明中表示，中国人口数量占到全球总人口数的五分之一，是爱彼迎缔造全球网络不可或缺的一部分。自2016年以来，有超过2500万人次在中国住进爱彼迎民宿。

“然而，疫情持续反复，打乱了旅游业原本的发展步伐，也弱化了境内游业务与出境游业务的协同效应，境内游业务相应地面临高成本等运营挑战。”

但爱彼迎相信，随着出入境政策逐步开放、全球疫情有效控制时，中国旅游者的出境游需求就会全面释放。

“虽然目前亚太地区跨境游业务尚未恢复至2019年水平，但我们相信在未来五年内，亚太地区将成长为爱彼迎在全球范围内的最重要蓝海市场之一，而中国必将成为亚太地区跨境游复苏和繁荣的坚强基石。”

仅占总收入1%

有分析称，此次爱彼迎考虑叫停中国境内住宿业务，一方面是因为疫情下国内出行市场活跃度大幅降低，带来了中长期需求预期调整；另一方面，也与国内民宿市场的多渠道和激烈竞争有很大关系。

在爱彼迎发布声明前，美国CNBC已经引述两位知情人士消息报道，爱彼迎近年来在中国的境内生意，仅占其总收入约1%左右。在中国本土，有近15万个房源。

Airbnb是在2015年进军中国市场，两年后在上海宣布官方中文名为爱彼迎，并和阿里、腾讯等互联网巨头合作，接入移动支付功能，拓展获客渠道。

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槟城Airbnb房东 忧禁短租

By Yee Ni,

2022年05月11日

高楼住宅，
到底应不应该开放短租？

槟州政府近来打算出手管制州内的短期出租住宿（STRA），爱彼迎（Airbnb）对此表态支持，认为州政府并非全面禁止而是选择监管，是朝着正确的方向迈出一步。

不过，Airbnb也收到一些槟城的业主反馈，呼吁政府不要禁止高楼住宅作短租。

爱彼迎东南亚、印度、香港和台湾公共政策总监吴湘仪发文告指出，对于当局最初建议对高层住宅短租施加极其繁琐的限制深感担忧，数名爱彼迎房东深感担忧，认为这不仅有损他们生计，还会影响当地商业和社区。

因此，爱彼迎呼吁政府重新考虑，勿直接禁止高楼住宅作短租用途，而是让居民自行通过分层管理法令（Strata Management Act），来决定他们的公寓是否允许经营短租。

掌管槟州旅游与创意经济事务的行政议员杨顺兴先前曾透露，如果民宿是属于商业地契且合法经营，不会受到干预；而一般住宅的话，则会胥视附近居民投诉游客或租户干扰问题，加以管制，还居民安宁生活。

吴湘仪。

愿与州政府合作

吴湘仪同时也强调，爱彼迎向来支持公平合理的监管，并与全球各地的政府合作，实施明确和考虑周详的规则，致力通过共享住宿为当地社区和经济带来利益，同时确保负面的外部问题获得圆满解决。

“我们与马来西亚生产力机构紧密合作，通过公众咨询分享行业对国家短期出租住宿指南的意见，并期待能与槟州政府建立同样的合作关系。”

“制定能为住客、房东、当地社区和槟城旅游经济带来积极成果的规则是非常重要的。在目前情况下，在各造利益之间取得平衡，同时推动经济复苏以及未来的永续增长是刻不容缓的。”

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槟州将禁高楼住宅作民宿？

By Poh Gin,

2022年05月6日

槟州公寓业主，
可能要挥别airbnb了……

近来槟州当地热烈讨论的其中一个话题，就是到底要不要禁止公寓等的高楼住宅，作为民宿，正反两派声音皆在争论。

而掌管槟州旅游与创意经济事务的行政议员杨顺兴透露，州行政议会还在讨论相关细节，因为这涉及很多单位，不仅仅是旅游部，还有房屋部。

他指出，一些国家已经出台相关条规管制短租，槟州行政议会很快就会拟定相关的管制指南。

他进一步解释，如果民宿是属于商业地契且合法经营，不会受到干预；而一般住宅的话，则会胥视附近居民投诉游客或租户干扰问题，加以管制，还居民安宁生活。

“嗨翻槟城”消费现金劵推介礼，前排左起陈晓凤、陈依兴、杨顺兴、黄茁原、周金翠、张心瑜。

酒店还得缴税

而且，将高楼住宅出租作为民宿，对于商业地契的酒店来说不公平，住宅单位只是作为民宅用途，但酒店业者还需要依法缴付酒店税、旅游税，并面对民宅转民宿的“抢滩”。

杨顺兴是在出席槟城文华国际青年商会与州政府联袂推出的“2022年嗨翻槟城”消费现金劵活动推介仪式后，向媒体发表上述谈话。

出席发布会者有槟环球机构总经理黄茁原以及The Top代表周金翠等。

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强制住客登记 防公寓非法民宿

By Yee Ni,

2022年04月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓非法经营民宿，
租户赚钱，业主坐牢！

许多在高楼拥有住宅单位，却没有自己入住的业主，往往会考虑将有关产业出租，或转由代理改为民宿来经营。这对于许多本身入住高楼的业主来说，往往是他们最难以忍受的事情。

这两批人的利益往往是相冲突的，完全没有办法平衡。有关民宿经营者为了争取主导权，多数会通过共管机构或管理机构召开的常年大会或特别大会，赢得管理委员会的控制权，以让这些民宿单位能长期经营下去。

事实上，不管这幢高楼是批准作为住宿或商业用途，民宿其实不属于住宿或商业单位。

根据我国现有的法律或指南，旅游部其实只允许乡区设有民宿，而且民宿须由至少10间村宅所组成，才能取得旅游部所发出的认证。

这意味着，所有不属于这个标准的住宅单位，一律不能转作民宿。

不管是称为Homestay或是AirBnB，没有任何政府部门或单位能发出执照，让这些民宿经营下去。

换句话说，所有在高楼内充作民宿的住宅或商业单位，根本就没有办法取得合法经营的地位。

在这情况下，在法律上，所有设在高楼单位内的民宿皆属于非法，而管理层除了援引管理条例执法外，另一个管道就是请地方政府来执法。这包括发出相关通告予业主，要求业主停止有关单位继续充作民宿，同时发出罚单予业主，甚至还可以将业主控上法庭。

其实，绝大多数业主皆以为本身的单位是租给他人入住，等到他们接到地方议会所发出的通告及罚单后，他们才知道这些所谓的租户，其实是大量跟不同的业主签下租约，并在业主不知情的情况下，转以民宿来赚钱。

出租应常探视

然而，地方政府有权在不知谁是经营者的情况下，直接对业主采取行动。

虽然罚款可能只有两三百令吉，但若这些罚款长期未缴付，地方政府甚至可以将这些业主控上法庭。

如果碰到法官严厉执法的话，他甚至可以判业主坐牢，结果是租客赚钱，业主反而要坐牢。

我要在这里奉劝所有业主，要经常去探视本身早已租了出去的单位，并确保租户没有将其转为民宿或其他非法用途。

一旦有任何新发现，业主应该马上采取行动终止这些租约，免得最后搞到自己赔了夫人又折兵。

搜证困难鲜少执法

其实，国内许多地方政府鲜少对这类非法民宿采取行动，这是因为他们在执法时面对许多难题，尤其是采集证据时有许多难度。再者，地方政府也无法派人在这些高楼驻守，长期对违法的民宿业者采取行动。

首先，有一些民宿业者没有商业注册，或者他们所注册的商业名字根本就不存在。他们有者甚至连收据都发不出来，即使地方政府执法人员摸上门，他们也选择躲在屋内，且不开门，这让地方政府要采集所需的证据确实很困难。

管理层可强制住客登记

在这种情况下，高楼管理层其实可以通过跟地方政府配合，通过管理层所采集到的证据，将这些证据交给地方政府来发通告及罚单。这又要怎样做呢？

管理层可以强制规定每个民宿住客必须登记。如果一批人有5个人，包括3个大人及两个小孩，管理层其实可以规定每个人皆须登记，而这些所登记的资料则包括他们的全名、身分证或国际护照号码、地址或来自哪一些国家，还有电话号码等。

只要长期登记每名民宿住客的资料，我们就可以根据这些所掌握的资料，判定哪一些单位涉及民宿生意，然后将这些资料交给地方政府来采取进一步的行动。地方政府可以根据管理层所提供的业主资料，直接对这些业主采取行动。

一旦业主接到地方政府所发出的通告与罚单之后，他们就会跟地方政府了解进一步的情况，进而要求租户给予合理的解释，再不然就提早跟租户解除合约，以避免这些民宿长期非法地经营下去。

条规不明绑手绑脚

环顾2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，由联邦政府统一制订的管理条规（By-Laws），当局并没有针对如何管制民宿有任何规定，管理层或保安人员要直接采取行动对付民宿，往往会面对绑手绑脚的情况。

对于我所接手管理的高楼产业，我往往会建议管理委员会通过召开常年大会或特别大会，并给予21天的大会通告来制订附加管理条规，而这些所要制订的附加管理条例，必须在大会上取得75%业主支持通过，才能取得执法的效用。

严格监督违者开罚

要如何制订附加条规呢？这当然包括授权给管理层或保安人员，可以针对所有要入住的外来者，登记基本资料、检查身分文件，甚至必要时将那些未登记者赶出去，或是取消所有被发现属于民宿住客、甚至是违反防疫标准作业程序（SOP）者的入住或访客权利。

与此同时，一旦被发现任何业主的单位涉及民宿生意，管理层可以针对每一次事故向业主开出罚单。当然，罚款的顶额不得超过200令吉。长期下去，业主在无法招架的情况下，就会选择提早和租户解约，同时将本身的单位租予长期性质的租户。

如果在某幢高楼有逾半业主或单位牵涉民宿生意，即使管理层要通过制订附加管理条例来阻遏这些非法民宿，岂不是会碰钉吗？

如果阻止民宿需要获得出席大会超过75%的业主同意，才能制订附加管理条例，我们如果反过来调整这些附加管理条例的内容，让这些要经营民宿的业主无法取得75%的业主所认同，只要不支持的一方拥有至少25%以上的业主所支持，对方就始终无可奈何了。

因此，要管制或对付非法民宿，只要管理层动一动脑筋，规定民宿住客一定要登记，并监督他们在高楼内的一举一动，加上随时针对违反抗疫SOP一事开罚等，所有高楼的非法民宿将会逐日渐少，甚至可能有朝一日销声匿迹。

 

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台湾民宅转民宿 有税务优惠！

By Yee Ni,

2022年03月18日

海外旅行难成行，
那就在台湾内旅行吧！

冠病疫情许多国家都关上国门，而没办法海外旅游的台湾人，也同样兴起在台湾内旅行，推高民宿需求。

根据《经济日报》报道，台中市政府地方税务局表示，各个旅游景点的民宿数量暴增，因此该局认为，如果一般民宅想要转民宿使用，可以在房屋税上享有优惠。

只要这些民宿是合法申请登记经营，客房数量在5间以下、客房总面积不超过150平方尺，且是自行经营没有雇用员工，那就接近于“家庭副业”，适用房屋税的非自住税率1.5%。

如果客房数量超过5间，或是有雇用员工、经营日租套房等短租模式，不管是自己拥有还是租用这房子，都必须按营业用税率3%来课房屋税。