2023年03月10日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
问：
史小姐，您好！
请问曾经遭遇水灾的房子，会不会让银行在估价时更严格？我用这屋子进行再融资，会不会比较吃亏？
李陵
答：
李陵，您好！
水灾肯定会对财产造成一定程度的损害。 因此，物业的价值可能会在估值时降低。
如果房产所在的地区经常发生水灾和自然灾害，估值将受到更大的影响。如果你的房产估价过低，再融资的机会就会降低。
2022年12月23日
年尾雨季导致我国多个州属沦陷，许多地区接连遭受水灾。
国家能源提醒民众当住家淹水时，除了把家中物品搬往高处外，也务必暂停使用电器！
与此同时也劝请人们在面对水位上升时立即通知国能，以让国能停止供电，以策万全。
国能总裁兼总执行长拿督巴哈林丁表示，停电措施属暂时性，并会在水位下降至安全水平时恢复电供，以保障民众的安全。
“国能会率·先修复受灾的变电站和其他设施并进行测试，以确保这些设施安全供电。在灾情好转后，国能将尽速恢复电供，同时确保全部临时疏散中心的电供状况良好。”
若民众发现国能设施受到水灾影响而出现异状，务必联络国能采取行动。
国能劝请水灾灾黎遵从电气安全提示，防患未然：
水灾期间：
水灾之后：
2022年12月22日
时代如何进步，科技水平发达至可以预测天气，但依然无法避免无情洪水的来袭！当滔滔洪水冲袭，科技碰上“漂浮屋”，还是略逊一筹。
吉兰丹一名马来安哥为了抵抗水灾，突发奇想亲自动手兴建一栋“漂浮屋”，成功顺利避过年尾发生的水灾，漂浮于水上的画面也广传抖音上，掀起热议！
根据《中国报》报道，这名67岁的Uncle Bakar育有7名孩子，目前居住在吉兰丹Kampung Tebak的双层楼房子。由于当地每逢雨季都会发生水灾，因此，激发Uncle Bakar想方设法自救，因此决定在屋旁兴建一栋“漂浮屋”。
当12月发生水灾时，Uncle Bakar一家连同摩托车一起迁入“漂浮屋”入住，在一片看似汪洋大海中浮动，并且不受滔滔洪水影响，在屋上悠然自得地度过，保住一家老小和资产。
据了解，这艘“漂浮屋”于今年2月份开始筹建，Uncle Bakar在高脚屋底部装上69个塑料桶，让原本平平无奇的屋子就此有了在水中浮动的功能。
9月份成功建好的“漂浮屋”，价值4万7000令吉。打造“漂浮屋”金钱事小，更多的是时间和精力。Uncle Bakar的毅力值得敬佩！
其实，Uncle Bakar在2018年就已经亲自动手扎建“浮动鸡寮”，结果还真的成功拯救所饲养的60只鸡，所以今年衍生出“漂浮屋”的念头，并坐言起行。
2022年12月16日
2023年产业市场展望线上研讨会（三）
PropertyGuru预测，2023年将有4大趋势，会影响大马产业市场的走势。
这4大趋势，分别是（一）环境问题将影响购房者的偏好、（二）外国投资者的投资行动将刺激产业市场、（三）经济前景的恶化可能影响销量，以及（四）经济数字化有助于产业增长。
随着2021年底和2022年初的洪水造成高达61亿令吉的损失和破坏，目前有更多大马人关注洪水灾害。
2022年的消费者情绪研究显示，92%的受访者强调住宅被淹是他们最关注的问题，83%的受访者则担忧山体滑坡。
由于购屋者都倾向于寻找地势较高的地点，洪水易发地区的房产价格可能会大幅下跌。未来业主或将考虑支付更高的保费来应对气候变化和自然灾害所带来的影响。
前朝大马一家政府推出的大马高级签证计划（PVIP），旨在吸引更多的外国投资者，以刺激经济并提高国内就业机会。根据政府发布的数据，此签证的申请程序于2022年10月1日开始，首周就收到了2万份申请。
尽管我国的生产力有所提高，2023年财政预算案也预计大马经济明年将增长4至5%，但俄乌冲突和中国经济放缓使购屋者处于不太理想的境地。虽然预期增长放缓，但要价可能会偏高，买卖双方的价格差距预计会扩大。
另外，大马数字经济是主要的经济支柱，占国内生产总值（GDP）22.6%，预计到了2025年将提高至25.5%。随着政府支持数字化、运用科技和创新的举措，国内企业和个体将能从更高水平的生产力、就业机会和财富创造中受益，进而支持房地产市场的需求和价格的长期增长。
合适地点建屋免滞销
王秀凤强调，未来须关注的是房产供应量，建议政府不要批准发展商在不合适的地点，如无大道、交通不便利、没有就业机会和学校等的地区兴建房产，因为这只会导致更多的房屋滞销。
李乃佳则认为，政府欲解决滞销问题，或许可为首购族提供奖掖，同时应鉴定合适的供应数量。
他说，其研究发现，滞销房产似乎均匀分布在各个不同的地区，而且绝大部分的滞销房产，都是售价50万令吉以上的单位。
符志恒说，滞销是不健康的现象，但须知滞销问题是累积而来的，有些房产滞销甚至10或20年。出现滞销现象，主要是突然增加许多房产计划，以致有许多房产不能及时卖出。
高档房产减少 难吸外国买家
“有不少新加坡人想在大马投资，但今年却未有太多的高级住宅。”
王秀凤相信，明年不会有太多的外国投资者来马置产，因为今年国内推出的高档房产项目似乎寥寥无几，也许是因为发展商意识到市场还未做好准备，因此暂时搁置高档房产项目。
她说，事实上莱坊有接获不少来自韩国、新加坡及香港产业代理的询问，尤其是新加坡的房产税增加，导致房产价格提高不少。
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2022年11月25日
年底雨季又来临，去年12月那场严重大水灾仍让人历历在目，重灾区的住户们如今再度日日担忧，害怕去年的惨况再次重演。
事实上，近期已经开始传出一些水灾灾情。在11月19日的投票日时，一组选民在水灾中排队投票的照片疯传于社交媒体，履行投票责任的精神令人敬佩，也让曾遭遇水灾的住户心有戚戚焉。
大马气象局不久前预期，今年的季风季节来得比预期早，从本月7日开始到明年3月期间，都会反复出现狂风暴雨。
虽然相关单位吸取去年的教训，开始做好充分准备以应付水灾，但这一场场的水灾，对当地居民带来的不仅仅是财力和精神上的冲击，还损害了房子的价值。
马来西亚威尔斯国际大学（IUMW）房地产管理和拍卖商学院教授诺罗斯里博士指出，12月的水灾可能使受灾区的房产价值损失高达30%。
在他看来，这场灾难影响了整个房市，因为买家们会“壁垒”这些灾区，不愿意买来自住或投资，尤其是吉兰丹和登嘉楼经常面对季节性洪水的地区。
虽然雪隆、柔佛和森美兰在去年面对的大水灾并非季节性造成，但是气候变化、持续大雨和涨潮现象造成闪电水灾的因素，也会让这些受灾区的房价“下意识”贬值。
继续住 vs. 降价卖
由于房子贬值无可避免，受灾区的业主们只能选择降价卖来“止损”，但有没有买家也是一个问题。
“如果这些‘红色地区‘的受灾风险没有太大改善，本来30万令吉的房价，也许会跌至25万令吉，或是更低。在易受灾卖屋子并非易事，大多数潜在买家已经考量了其中因素。”
“所以留给业主的选择也不多，不是继续留守当地并冒着进一步损失的风险，就是低于市价卖出。”
罗斯里博士也强调，贬值的因素也不仅限于水灾，其他如土崩、山体滑坡等自然灾害，尽管并非永久性，也会影响当地的房屋价值。
保费上涨或甚至不受保
马来西亚北方大学（UUM）经济、金融和银行学院高级讲师莫哈末理欢，则引用了题为《来自佛罗里达的证据：飓风对房市的短期影响》的学术分析指出，房价预计会跌超过20%。
“基于风险评估、技术和洪水频率研究有所进步，很多保险公司都视如今的情况提出了受保范围，不过这些受灾地区的资产，保费就会增加。“
“而对于高风险的灾区，一些保险公司甚至拒保。“
也就是说，业主们不仅要承担房子贬值的影响，还得支付额外的费用，来恢复受损的资产。“
敦促政府加紧防洪
难道业主们就束手无策吗？
对此，罗斯里博士认为，水灾多发地区的居民应更积极主动敦促当局，改善排管系统或采取防洪措施，比如说雪州莎阿南的太子园等地区。
会叫房地产故为协会（PEHAM）主席伊斯哈克依斯迈也指出，若政府能有所行动，展开有效的防洪措施，那恢复房价指日可待。
“当局应该要寻求最佳方法来减少自然灾害的风险。“
但他也强调，房价不会一夜之间就回到应有的市场价位，会在政府升级了基建和减轻洪水灾害后，逐步升值。
“例如在东海岸，水灾通常在年底发生。假设有关当局实施了所有升级工程，这些地区的房子价值会在一个周期结束后才逐步上涨。“
2022年08月13日
荣获奥斯卡金像奖最佳电影的韩国电影《寄生上流》（Parasite）一家四口中挤在首尔的半地下公寓，租金低廉、居住环境却极为恶劣！同时也展现出首尔贫富差距的情况。
《寄生上流》的故事并非只存在电影内。在寸土寸金、难以负担房价甚至是房屋租金的许多首尔人士，真的就住在如此恶劣的住宅中。
截至2020年的官方数据，首尔约有20万户半地下公寓，也就是说这个韩国首都中，有5%的家庭是住在地下室。
不过，首尔政府宣布，未来将逐步淘汰这类住宅，因为本月8日的豪雨造成一名13岁的女孩、40多岁的母亲，以及有肢体障碍的阿姨，因为受困在淹水的半地下室公寓，最终不幸丧生。
这场豪雨的惊人雨量，创下韩国115年气象观测史上最高的记录。
修法要求改建 不可再作为住宅
报道指出，洪水汹涌流到楼梯，导致这三人无法推开唯一的门；邻居们曾帮助拨打求救电话，但当时实在太多受灾户求救，因为电话并未接通。有两名男子尝试通过窗户营救，却被防盗钢栅栏挡住。
为此，首尔政府宣布，从本周开始，将不再发放这类房屋的建造许可证，并会逐步改造现有的公寓。同时，会和政府讨论修改法规，完全禁止地下室或半地下室空间作为住宅用途。
首尔市将给予这类公寓的屋主20年时间，转化为非居住用途，也改建成仓库或停车场。当局也将协助目前的低收入住户搬迁至公共住宅。
资料来源：奇摩新闻、中央社
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2022年05月31日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
请问曾遭遇水灾的房屋，在融资时会不会遭银行降低估值？
银行会如何评估呢？若是会影响，估值通常会被降低多少幅度？
Ah Heng
答：
Ah Heng，您好！
银行主要靠注册房地产估价师（CPV），来对房地产市场进行估价。
比如说，洪水多发地区的需求减少，市场价值就会跟着走低。
估价师还会评估其他因素，包括该房产的交通连通性、规模、设计、装修、基础设施等。但这些因素，并没有一个确切的数额来计量，会带来多少的影响。
2022年03月15日
雪州房屋、城市和谐及企业发展常务委员会主席罗芝雅透露，去年底突如其来的水灾，共有1万783户住宅受到冲击，巴生县、瓜拉冷岳县、八打灵县和乌鲁雪兰莪县的受灾户最多。
州政府将受灾户区分为3个组别，第一组是不超过5000令吉的轻微损失，第二组是不超过1.5万令吉的中度损失，最后则是不超过5.6万令吉的全面损失。
她在视察雪兰莪受灾区的修复和重建工作时向记者透露，大部分受灾户损失低于1.5万令吉，损坏范围包括门窗、小型结构物、格栅、遮阳篷等。
不过，共有44户住宅损失惨重，被列入第三组别。
在重建方面，房政部主要为城市地区的房屋拨款，而乡村地区的房屋重建拨款来自乡村发展部，预计能在开斋节完成所有工作。
2022年02月9日
掌管房屋及城市和谐、企业发展事务的雪州行政议员罗芝雅的答案是：“不会！”
在她看来，去年12月的大水灾只发生2天，而州政府也快速启动灾后管理，在10天内完成善后工作，因此房价不会受到影响。
“只淹水2天，我认为不会影响产业值与需求，无论如何，我欢迎那些对此事进行研究的人分享他们的看法，但产业价值基本没有减值。”
她是出席莎阿南格琳玛丽高尔夫球场为绿色发展迈向城市和谐活动推介礼时，发表上述谈话。
雪州损失31亿令吉
较早前，大马统计局指出，去年底的水灾为全国带来61亿令吉的损失，而单是雪州的损失就达31亿令吉。
其中，巴生县损失最高达12亿令吉、八打灵县11亿令吉，以及乌鲁冷岳县4亿令吉。
罗芝雅也指出，州政府会维持雪州房屋与地产局（LPHS）管辖下的房价，尤其是可负担房屋，最高才25万令吉，低于一马房屋（PR1MA）的价格。
2022年02月7日
丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席
不知不觉间，我们又迎来了农历新年，然而这个一年一度的重大节日，却因疫情仍挥之不去，让人难以尽情地去庆祝。
尤其是想到最近遭受到水灾和土崩等天灾影响的灾民们，我认为马来西亚应对永续课题进行深刻反思，以打造一个真正能与自然共存、缔造永续的社会与环境。
还记得在2021年12月期间，雪隆地区和柔佛、彭亨、登嘉楼及吉兰丹等州属都遭受了大水灾的肆虐，受影响的灾民人数达到上万人。
同时，国内多个地区相继发生土崩，比如雪隆区的多栋公寓就因为连日的暴雨和淹水而土崩，导致许多人被迫疏散撤离。
这些频频发生的自然灾害就是一记警钟，提醒我们必须正视气候变迁为大马带来的各种影响，并催促着我们必须尽快采取行动。
对此，马来西亚所采取的举措是否及时和充足呢？在我看来，从政府政策、银行业的支持，乃至消费者的意识，都还有很大的提升空间。
事实上，除了购屋者对绿色住宅的认识不深，很多银行家对这类永续房地产项目也不甚了解，因而让这些环保建筑一直无法在国内普及和发挥效益。
奖掖重心放在太阳能
而在政府的政策与奖掖方面，很多的拨款与施政重心都是放在太阳能发电厂等再生能源项目上，忽略了同样充满潜力的房屋发展与建筑行业。
事实上，马来西亚的房屋和建筑业都有一直在采用各种环保和永续的设计，而且只要能获得适当的关注与推广，就可以在国内变得更加普及，并在应对气候变迁和促进环境永续方面带来可观的贡献。
以大使路-淡江大道（DUKE）收费站为例，这些建筑物都已安装了太阳能电板，除了自给自足，还能产生额外的电力供应给国家能源公司。
另外，很多住宅房屋也已安装了雨水收集系统、LED电灯，还有使用感应器的照明系统等，这些都能在最大程度上节约能源，从而保护环境和减少污染。
而房屋在建筑构造方面的永续设计更是不胜枚举。比如有的房屋采用了自然通风和减少日照的构造设计，有利建筑内部的闷热空气排出，并引入凉爽的空气，同时降低阳光照射所产生的温室效应，从而减少对冷气机的依赖、帮助节约能源和打造舒适的居住空间。
由此可见，国内各类建筑和产业在协助对抗气候变迁和减少污染方面，拥有庞大且等待被发掘的潜力。
永续政策应扩至环保产业
有鉴于此，我认为，马来西亚永续能源发展机构（SEDA）等负责推动永续发展的政府机构，应把目光扩大到产业领域的永续与环保设计上，而非单纯关注太阳能电板而已。
在这方面，政府可以考虑拨出更多的资金，用来鼓励更多发展商兴建永续建筑，也吸引更多消费者购买这类的房屋。
其中一种方法，就是通过奖掖的方式，让银行提供贷款方面的优惠给环保建筑的发展商和买家。
举例来说，银行可根据不同评级的环保建筑，来为它们提供不同的优惠。比如达到“黄金”等级或以上的环保建筑，其发展商或买家可以比较容易获得贷款，同时享有较低的贷款利息。
事实上，这样的做法在新加坡和英国等许多国家已相当常见，很多银行都在提供低利息、甚至还有现金回扣的贷款，给符合资格的绿色房屋。
而在马来西亚，银行通常只会优先考虑这些绿色建筑的贷款申请，除此之外就几乎没有其他的优惠了。
但我们都知道，单方面的宣传和推广，是无法让广大的消费者认识到绿色建筑的好处。这方面非常需要银行和发展商等业界的配合，才能让更多人民接受这些产业，并让这些产业发挥永续及环保的效益。
如今随着大马人民对环保的意识不断提高，对于那些具有永续和环保设计的房屋的需求也日渐增加，因此，我相信只要政府适当地“推一把“，就可以在很短的时间内收获成效。
社区花园吹环保风
国内人民环保意识抬头的趋势，从近年来愈发兴起的社区花园就可见一斑。很多由地方政府、非政府组织、商家企业、社区团体和学生组织主导的社区花园，如今都在大马各地“开花结果”。
比如吉隆坡市政局在旺莎玛珠第一区推动的“吉隆坡首个低碳排放社区“计划，就获得了企业、学生和非政府组织等各界的支持。
在参与的各造当中，怡克伟士就在DUKE高速大道附近“领养”了一块土地，将那里打造成一个社区花园。同时，DUKE高速大道的柱子也开始种植一些攀援植物，为吉隆坡迈向永续的目标尽一份绵力。
希望这能够凝聚各界的努力，将旺沙玛珠塑造成一个永续城镇方面的模范，让其他的地区仿效和学习，最终协助大马实现永续的愿景，也让更多人民从此免于水灾和土崩等天灾的影响。