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交付空置物业 水电不能少

2021年12月13日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

1989年房屋发展条例多项条款已阐明,
发展商在交付空置物业时,水电供应不能少。

发展商将空置物业交付给买方时,发展商是否有义务确保物业有实际的水电供应?

在 Bandar Eco-Setia Sdn Bhd V. Tuntutan Pembeli Rumah & Ors 一案中,高等法庭认为,当发展商交付给买家空置物业时,发展商有责任确保该物业有水电供应。

案情:

1. 申请人是“Setia Eco Park Phase 16A Precinct 5”(项目)的发展商。

2. 第二和第三答辩人(买家)于2015年11月6日与发展商签订买卖合约,买家共同向发展商购买项目(物业)一栋双层半独立式房屋。

3. 2017年11月3日,发展商向买家发出通知,要把空置物业交付给买家。

4. 买家于2018年1月29日领取该物业的钥匙时,发现该物业并无实际的水电供应。

5. 买家前往第一答辩人(房屋仲裁庭)向发展商(索赔)提出了违约金索赔,原因是依据买卖合约第24(2)条文,发展商已延迟交付空置物业。

根据有关索赔:-

(a)根据买卖合约,发展商有义务(其中包括)在24个月内交付空置物业,并提供实际的水电供应; 以及

(b)从24个月期限届满之日算起,直到发展商向该物业供应水电之日,前后延迟了116天。因此,买家针对有关延迟索赔违约金。

6. 发展商基于以下理由拒绝索赔:

(a)当发展商在24个月内交付空置物业时,相关条款并未要求发展商向该物业供应实际水电;

(b)根据第21(1)条文,发展商仅承诺(其中包括)“申请将物业的内部”水电供应连接到“主要电流”(发展商承诺)。 第21(1)条文没有规定完成发展商承诺的时限。

7. 仲裁庭批准了索赔,并谕令发展商支付5万令吉予买家,作为延迟供应水电的损失赔偿(仲裁庭的决定)。 因此,发展商在本案中提交了司法审核申请,要求高庭撤销仲裁庭的决定。

问题:

8. 这个司法审查申请讨论的唯一实质性问题是,发展商是否有义务根据1989年房屋发展(管制及执照)条例(HDR 1989)的附表I(Schedule I) 规定的买卖协议,来确保一旦发展商根据买卖合约第24(1)条文的规定,于签署买卖合约当天算起的24个月内,将“空置物业”交给买家时,有关物业已获得实际的水电供应。

裁决:

9. 无可争议的是,根据1989年房屋发展(管制及执照)条例第11(1A)条文附表 I ,它已规定了该物业的买卖合约条款。相关条款转载如下:

●第1(f)条文“已准备好连接”是指发展商已在有关建筑物内安装电气点和水供的配件和固定装置,而且功能齐全,个别的建筑单位已设有和供应水、电、燃气管道、电信线槽。

●第21(1)条文阐明,发展商应在其房屋发展项目中,自费铺设或安排铺设所有必要的水、电和污水总管、燃气管道(如果有)和内部电信线槽和电缆,并承诺自费申请将上述物业的内部水、电、卫生和燃气供应装置(如有)连接到有关当局的水、电、污水和煤气总管(如有)。

●第26(1)条文,发展商应在以下情况下让买家获得有该物业的拥有权:(a)完工和合规证书发出后;(b)水电供应已准备好连接到上述建筑物。

10. 首先,相关条款的字面解读支持当发展商在24个月期限届满或之前交付空置物业时,发展商有义务为该物业提供水电供应。这种字面解读基于以下原因:

(1)根据第24(1)条款的规定,发展商“应”在24个月内“按照第26条款阐明的方式”,将空置的房产交付给买家。第26(1)(b)条文则规定,发展商“应”在“水电供应已准备好连接”时,让买家获得该物业的拥有权。

(2)根据第1(f)条文,“已准备好连接”是指发展商已安装了上述建筑物中的电气点和水配件和固定装置,并功能齐全,并供应可用于接入个别建筑单位。第1(f)条文中的“上述建筑物中的水配件和固定装置已由发展商安装,功能齐全,供应可用于接入个别建筑单位”,这清楚地表明,发展商有责任确保,当发展商在24个月期限届满前将空置物业交付给买方时,该物业已有实际水电供应。

结语:

相关条款的诠释保护了买家的利益,从而实现了房屋发展法令和1989年房屋发展(管制及执照)条例的目的。如果发展商在24个月内交付空置物业时不受相关条款的约束,以确保对物业提供实际的水电,这对买家不利,并违反房屋发展法令和1989年房屋发展(管制及执照)条例的目标。