柔佛迪沙鲁 下金蛋的鹅
2023年06月25日
工业旅游业双管齐下
涌入数以万计的人口
独家报道：苏韵鸰
位于柔佛东南区沿海地带的海滨胜地迪沙鲁，从前一片荒凉，内陆地区也地广人稀，投资者眼里，当地房地产犹如一颗被遗忘或有待琢磨的“宝石”，但却不敢贸然进场。
随着当地旅游业持续发展蓬勃、垦殖区新生代人口频繁地向外流动，再加上边佳兰石化工业因“油”而变，带来一批又一批的就业人口。
以上3大优势，足以令迪沙鲁从一个被指是个鸟不生蛋之地，一举蜕变成会下金蛋的鹅。
冠病疫情冲击下，许多人担忧边佳兰石化工业放缓，加上迪沙鲁旅游业在行动管控令期间停顿，边佳兰和迪沙鲁两地将告别黄金时代，坠入“黑铁时代”，房地产前景也恐呈断崖式下降。
然而，事实并非如此。与新加坡樟宜国际机场隔海观望的边佳兰和迪沙鲁，在这个后疫情时代， 工业与旅游发展重新激活，从而带动当地产业投资，房价与租金市场更已回到疫前水平。
工业旅游双管齐下
迪沙鲁在工业与旅游业发展的双管齐下，涌入数以万计的人口，有人口就有房产的需求，让当地房地产市场提供了新的突破口。
不管衣、食、住、行哪个方面的需求，必然随之爆增，而人力资源的数量是支撑迪沙鲁房产租金回酬的主力。
当然，迪沙鲁也展现一枝独秀的产业优势，吸引国库控股投资4000英亩的迪沙鲁海岸（Desaru Coast）、迪沙鲁埃尔斯海洋球场高尔夫球俱乐部（The Els Club Desaru Coast）、Westin迪沙鲁海岸度假村、迪沙鲁海岸Hard Rock酒店、Ri-Yaz Assets酒店业者进驻外，旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园也转向度假别墅、短租、民宿和第二居所等开启多元化模式。
迪沙鲁已成为柔州房地产投资热点之一，以金凤集团（MB World Group Berhad）子公司COCOA Valley Development Sdn Bhd为例，该公司在当地推出迪沙鲁诗丽园 （Taman Sri Penawar）的房产项目，占地340英亩土地，发展总值高达22亿令吉。
以上项目计划获得购屋者的高询问度，销售成绩也开出红盘。
七成购屋者自住
Premier Plus市场有限公司执行董事拿督斯里郭泽仪分析说，迪沙鲁双层排屋，有六至七成的购屋者是自住，其余三至四成比例的购屋者则属于投资用途。
“选择自住的购屋者，皆是本地人，一部分是在边佳兰就业的白领或蓝领。还有两批分别是迪沙鲁区的酒店业工作人员，包括管理层；以及在附近大专院校的教职人员或学生。”
他说，外来人口集中在边佳兰和迪沙鲁，随着石化工业发展的推进，相关领域的专才和就业机会都汇集边佳兰，比起在工业区居住，他们更倾向于选择25公里以外的迪沙鲁社区，结束工业繁忙一天，驱车欣赏沿途美景，远离尘嚣回到安乐窝。
诗丽园获住拥证
诗丽园已有2000个房屋单位取得住拥证（CCC，俗称入伙纸），另外AURA房地产项目也推出双层排屋，每个单位兴建面积1585平方尺，售价从52万5000令吉起跳。
他形容，迪沙鲁的房地产项目一直按部就班地交出成绩单，房价市场对旅游重镇也显得具有竞争力，深受购屋者欢迎。
“边佳兰石化工业提供就业机会，高收入且升职快，国油也积极推出新发展项目，也进一步带动迪沙鲁房市。”
他透露，迪沙鲁全新的AURA房地产项目，推出289个双层排屋单位，在短短一至两个月内售出100个单位，反应热烈。
别墅度假屋
短租先驱
Desaru Theme Villa Management 私人有限公司联合创办人郑依琳指出，许多投资者选择在迪沙鲁投资房产，不仅相中旅游业正在蓬勃发展，也有很多产业项目推动或筹备进行。
郑依琳与其丈夫锺蔚驹早在2015年开始投入迪沙鲁别墅管理，从部分资产打造主题式度假屋，也算是首批开展石化工业后，进驻别墅度假短租行业的先驱。
她指出，迪沙鲁区的房屋类型选择多样化，整体房地产的前景备受看好，而她原本的出发点也是想经营有特别主题、又有私人隐私的住宿，好让一些大家庭、亲友或公司旅游聚会、公司团建活动、求婚或庆生活动等，打造主题式度假屋。
迪沙鲁别墅短租每晚价格从上千令吉至超过3万令吉，视别墅豪华程度而定，有一些豪华别墅项目，售价更是从800万令吉起跳。
她透露，疫情前，主题式度假屋（拥有5间客房的别墅） 平均每晚租金2000令吉，在行动管控令（MCO）到有条件行动管控（CMCO）期间则提供折扣，如今租金已经回到疫前水平。
租客锁定3群体
边佳兰的庞大发展以及迪沙鲁旅游业刺激了当地房屋租金市场，除了在迪沙鲁置产，双层排屋类还能打造成民宿出租给游客，为游客提供酒店或度假村以外的另一选择。
郭泽仪说，迪沙鲁区双层排屋的租金市场，主要有三大顾客群：1垦殖民；2游客；3边佳兰外包的维修团队。
他形容，或许很多人没想到，垦殖民也是重要租户来源。其实迪沙鲁本那瓦镇第二代垦殖民逐渐人口外移，加上每户家庭成员人数众多，每逢开斋节或佳节期间，垦殖区的老家挤不下全部家庭成员，因此迪沙鲁排屋短租需求暴增。
不仅是迪沙鲁海岸的发展项目带动房地产租金市场，周边的旅游项目如丹绒峇劳的海滩与脚踏车之行，尤其选择自驾游的游客，租下民宿排屋短住。
他说，边佳兰石化工业延伸各种服务领域，包括合约式维修工程、短期工程外包等。
“有些临时工程为期6个月，还要观察工程进度和质量，承包商会安排租下双层排屋，先让职员短住，提供这样的住宿福利。”
这些对迪沙鲁房地产投资者而言，是租金回酬最稳定的收入。
别墅区95%出租
“我们把视线转向房地产业，别墅和双层排屋的房屋类。”
郑依琳旗下共有5栋别墅投入营运，还有2栋别墅处于装修阶段，预计今年准备投入运作。
这些别墅是由SKS集团规划的迪沙鲁绿馨镇（Taman Desaru Utama），也是当地首个保安围篱社区。
她说，她仅管理这区以5房独立式别墅为主，园内约100多栋别墅中，绝大部分屋主是以投资为主，置产自住屋主仅占不足5%，因此才开拓出租和管理别墅的服务。
她笑称，邻居眼见短租别墅“来势汹汹”，反正投资期间空置，倒不如向她寻求协助，打理别墅，而夫妻也逐渐变成别墅管理达人。
疫后复苏慢
暂不起租金
郑依琳透露，疫情3年旅游业首当其冲，抗疫期间推出促销活动和折扣，但反应平平，直到全面解封允许跨州初期，因为别墅以大型群聚和住宿类型，游客也相对比较少。
等到疫情逐渐稳定，迈向地方性流行病阶段，顾客开始回流，本地游客重新活跃起来，加上学校假期和连假，海外游客也持续增加。
但，要从疫情挺过来，也绝非易事。屋主需要应付别墅的房贷、定期整修如粉刷和维修屋顶等开销外，打理庭院和基本设施都不能少，这些都需要承担大笔资金。
当记者询问是否会调涨租金时，她则表示，暂时不会，目前别墅营运整体仍处于平稳状态，有待观察。
“这期间我们仍继续投入资金提升房屋设施及维护别墅状态，以最佳状态展现给顾客。
“疫后最令团队感动和充满动力的是，接待许多回头客，也让我们更坚定为顾客服务至上的宗旨。”
邮轮重航
通关更快
“自迪沙鲁游轮投入服务，也为新加坡入境柔佛的游客带来了非常好的选择，大大节省了往返通关的时间，无形中为迪沙鲁区的交通增添相当有利的选择。”
郑依琳指出，从前游客若从新加坡往返迪沙鲁，一般会选择从新加坡樟宜渡轮码头，搭乘30分钟渡轮前往哥打丁宜的丹绒柏轮哥渡轮码头，下船后再乘车45分钟才能抵达迪沙鲁。
2020年冠病疫情爆发后，上述跨境渡轮服务一度暂停，去年7月重新开通，来自新加坡的游客可从新加坡丹那美拉渡轮码头直接抵达迪沙鲁，船票销售反应热烈。
迪沙鲁区的德士、电召车及出租车的需求量暴增，尤其遇到马新“超级黄金假期”几乎会出现，“抢德士”有钱未必租到车的情况。
“一般游客会选择迪沙鲁两天一夜或三天两夜行程，抵达码头后找德士或电召车前往度假屋，遇到黄金周，德士和电召车服务变得供不应求。”
星级酒店可提供免费接驳车服务，但对于民宿、短租业者而言，这无疑是一笔额外开销。
为了解决游客的烦恼，她坦言，有时游客实在“抢不到”德士，一家大小在码头久等，她会尽量安排轿车，优先帮忙载乐龄人士、小孩和行李，多趟载送希望缩短游客在码头等待时间，也盼这些附加服务能让游客留下好印象。
她相信跨境渡轮服务，有助带动旅游区的旅客其中一个重要因素，倘若能增添更多公共交通，从码头接驳车到迪沙鲁市区，会更加锦上添花，刺激当地零售消费市场。
此外，全长77公里的士乃-迪沙鲁大道（SDE） 2011年通车后，也带旺了迪沙鲁的往返交通流量和游客量。
该大道贯穿士乃、乌鲁地南、巴西古当及迪沙鲁等地，把士乃前往迪沙鲁的车程从原有的2小时半缩减至1小时。
名列世界最佳景点
值得一提的是，美国《时代》杂志公布2021年世界最佳景点，迪沙鲁海岸是大马唯一入榜的景点。
迪沙鲁多年来也举办各种国际赛事，如风筝冲浪国际赛事、铁人三项、全球的环法单站脚车业余赛大马站等，吸引全球游客的目光外，奢侈品牌Dior也在迪沙鲁开设Dioriviera限定快闪与概念店及Dior Café，柔佛公主东姑阿米娜受邀出席并指，此活动有利柔州旅游业，有助提升柔州在全球眼中的地位。
不过，受访者们也不约而同地点出宣传不足的情况，鲜少媒体采访或报道，即便迪沙鲁旅游业发展兴旺，无论吃喝玩乐或各式各样生态景点，发展相当成熟，惟迪沙鲁旅游推广方面仍有待加强。
郑依琳更透露，“我们接获顾客电话咨询，发现许多本地人不认识迪沙鲁这个地方。
“我们觉得很可惜，也希望将来会有更多人认识漂亮的迪沙鲁。”
她指出，目前租别墅的顾客群以本地人、新加坡游客为主，较少海外游客选择大型别墅，以及在新加坡工作的大马人，也喜欢趁长假一家大小迪沙鲁游玩，别墅就能提供足够的空间享受家庭乐。
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