发展商清盘 HDA资金谁管？
2022年09月12日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
一旦一家发展商清盘，
其房屋发展账户的资金，该如何处置？
Re Bandar Kinrara Properties Sdn Bhd（In Liquidation）一案，讨论了这个问题。
案情
1. 答辩人是一家根据1966年房屋发展（管制与执照）法令获得准证的产业发展公司，是一个名为Duet Residence公寓项目的发展商。
2. 联合管理机构通过第一次年度大会而成立。发展商随后被清盘，并委任了清盘师。
根据1966年房屋发展法令第7A（6）条文，发展商律师作为利益相关者持有买卖价格中的2.5%，并已把这买卖价格的2.5%款项移交给清盘师。
3. 发展商在买卖合约下有未完成的义务，其中包括整顿共同产业和申请分层地契。
4. 因修复房屋缺陷而产生的争议金额至少为331万3656令吉84仙。根据2019年1月27日一项紧急召开的大会通过的决议，联合管理机构要求释出该争议款项，前提是需要纠正共同产业的缺陷清单。
5. 然而，根据2013年分层管理法令第 32（3）条文，上述紧急召开的大会是无效的。清盘师随后通知联合管理机构，利益相关者的款项已根据1966年房屋发展法令第 7A（6）条文发放给清盘师。
因此，联合管理机构于2019年6月1日召开了另一次紧急大会，并根据223买家中的22人所通过的决议，再次要求将全部利益相关者的款项发放给他们，即联合管理机构。
6. 在本案的申请中，清盘师寻求法庭就以下问题作出指示：
所预估的169万零547令吉65仙（从利益相关者上述争议金额331万3656令吉84仙的款项中，扣除清算管理费用后的余额），是否以某种方式使用、支出和支付。
法庭判决
7. 清盘师承担了发展商的义务，将面临资金不足以履行买卖合约和房屋发展法令下的每一项义务。一旦利益相关者的款项释出给发展商，利益相关者的款项将成为发展商的资产（由清盘师管理），清盘师需根据1966年房屋发展法令第 7A（5）和（6）条文对其进行处理和使用这笔款项。
8. 根据买卖合约，缺陷责任期已届满，因此，利益相关者的款项将被视为在房屋发展账户中持有的一般款项。然而，1991年房屋发展（房屋发展账户）条例第7条文并未规定必须支付或使用账户资金的优先顺序。
9. 作为房屋发展法令规定的利益相关者款项的保管人，清盘师被委托自行决定如何使用利益相关者款项，来履行发展商未完成的义务。
10. 根据1985年分层地契法令，发展商（在此为清盘师）的首要职责是根据该法令第8条文申请分层地契。
11. 由此可见，任何其他人或第三方，包括联合管理机构或Duet Residence单位的买家，都不能申请分层地契。在利用这笔款项申请分层地契后，清盘师将根据买卖合约和公司清盘程序来履行其他义务。
12. 此后，清盘师可根据1966年房屋发展法令第7A条文，根据清盘法应用余额（如有），即以同等方式支付股息予无担保债权人。
庭令
13. 高等法庭谕令，上述预估的169万零547令吉65仙款项（从利益相关者的331万3656令吉84仙中扣除清算管理费用后的余额）可按以下方式使用、支出和支付：
a. 首先，申请分层地契及所有附带费用；
b. 其次，根据买卖合约，修复共同产业的成本；
c. 第三，付款予公司债权人（优先债权人、无担保债权人等）
结语
14. 1991年房屋发展（发展商户头）条例没有规定资金的使用/支付优先次序。因此，清盘师有自行决定如何用这些资金的权限，以履行发展商的未完成义务。
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