林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买家已支付全部款额
地契到底该由谁发出？

当发展商在联营发展项目中面临清盘时，产业买家该如何获得地契？

案情:

第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段，连同建在其上的单层排屋（“产业”）的地主。

第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展（管制与执照）法令获得执照的发展商。

原告（“买家”）、地主和发展商之间，根据1989年房屋发展（管制及执照）条例的附表G，签订了志期为2012年2月21日的买卖合约，以买卖上述产业。

第三答辩人是持牌放贷人，他向发展商提供贷款，并以产业登记的抵押作为担保。

买家发起本诉讼，寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权，为此他试图取消在该产业上登记的抵押，并寻求损害赔偿。

买家宣称，发展商是上述发展项目的联营方之一，并代表地主代理出售该产业，因此他们是合伙人，对项目下产业的第三方买家承担连带责任。

另一方面，地主争辩说，根据志期2010年6月11日的项目采购协议，发展商购买并接管了该项目，连同所有责任，因此，地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前，发展商已经清盘。

判决:

根据买卖合约第2(1)条文，将无任何产权负担的所有权转让给买家，是一项共同法定责任，也禁止在未经买家事先许可的情况下，对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。

买卖合约第2(1)条内容如下：

“未经买方事先批准，业主和卖方不得在本协议签署之日后，立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺，在交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）之前，上述产业不应有产权负担”。

同样的，买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商，规定了将所有权转让给原告（买家）的法定义务。

买卖协议第11.2条内容如下：

“在上述产业的单独地契发出之后，在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款，并遵守此处规定的条款和条件的情况下，卖方应在21天内签署或促使业主签署，并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录，卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”

买家有权要求转让

显然的，地主有法定与合约责任签署必要的转让文书，以便将产业转让给买家。因此，买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商，将所有权转让给买家。根据法定和合约，地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。

买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此，地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业，买家担任该产业的物权受益所有人。

唯一不同的是，买家尚未获得合法所有权，而这正是他在诉讼中所寻求的。

地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面，未能遵守买卖合约。

因此，地主和发展商违反信托，因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益，使他们能抵押该产业。

未经买家同意下，该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。

结语:

地主和发展商有法定责任，在单独地契发出，且买家已支付全部购买价款后，将所有权转让给买家。

中国房地产业者，
这两年可能“犯太岁“了……

一波未平一波又起，中国房地产业这一两年遭遇需求降温、现金流吃紧、债务违约、烂尾楼等事件打击，如今又有地产巨头突遭“清盘呈请”！

去年销售额达5974亿人民币（约3858亿令吉）的融创中国，是中国具影响力的巨头之一。根据《中国基金报》报道，这家企业突然在香港遭提出清盘呈请。

据了解，发起人为自然人“Chen Huaijun”，已经将呈请提交到香港特区高等法院，拟定在11月16日早上9点半聆讯。

融创：不影响营运和债务重组

融创中国在接受该报记者询问时回应，这是单个债权人的“激进行为”，不会影响公司经营和债务重组的推进。

“截至目前，公司尚未收到有关清盘呈请”。

融创中国也指出，这位债权人的持有金额占比极小，而且他没有通过信托行，而是直接发起清盘呈请，有待论证法律的有效性。

年内公布重组方案

融创中国目前已经开始和债权人小组故未能积极沟通初步重组方案，大部分债权人都表示支持，计划今年内会对外公布重组方案。

其实，这也并非第一家接获清盘呈请的中国地产公司。

根据《中国基金报》的不完全统计，今年至少有7家地产公司被发起清盘呈请，有些已经开始清盘程序，有些被撤回，也有些正在等待聆讯。

 

 

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

 

由于大马去年因2019冠状病毒病疫情而经济萎缩，许多大马人都开始问一个问题：“1997/1998亚洲金融风暴期间的经济衰退将重演吗？”

事实上，我们看到，1997/1998年发生过的事情，已开始发生。

大马人今年和未来5年内将面对的痛苦，可能会比1997/1998经济衰退时更严重。

无可避免的，2021年经济衰退的结果，将导致银行拍卖的产业增加。

风险1：银行、律师和估价师在公开拍卖中的结盟

大马报章曾报道过一篇题为“产业拍卖的黑暗面”的报道，形容拍卖过程如何被某些特定集团“骑劫”，这些集团的目的，就是要阻止真正的竞标者在拍卖的过程中与他们竞争，这些集团目的是要确保可以在拍卖中以“最低拍卖价”得手。

尽管这些集团是拍卖过程中让人不适，但还有更大的威胁，来自于银行、律师和估价师在公开拍卖中的“不甚神圣联盟”，以一个远低于“合理市场价值”的“应有价位”出售所拍卖的产业，不利于处于困境的贷款者。

若公开拍卖过程没有被上述集团“骑劫”，这种不健康的风气就可以被遏制和防止，公开拍卖的成交价将会更接近产业的合理市价，甚至更高。

面对上述集团和银行、律师与估价师三方联盟的双面夹攻，陷入困境的贷款者，若要以合理市价或甚至更高的价格拍卖产业，几率就非常小。

拍卖底价应等同市价

根据1965国家土地法令，第257 (1) (d)条文阐明，法庭所定下在产业拍卖底价，应等于该产业的市价。

而根据马来西亚估价师、评估师及产业代理局（Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents, Malaysia，简称BOVAEA），市值的定义则为：市价是一个产业，经过合理营销，所涉单位知情、谨慎且不受威迫的情况下，在估价当日所得出，买卖双方可公平交易的估价。

判决对产业市值定义

另外，国内的多个法庭判决，对产业市值的定义如下：

高庭在南洋制造公司与柔佛土地局（Nanyang Manufacturing Cov The Collector of Land Revenue, Johore）一案中，所采纳的市值定义为：

“我认为要合理评估市价，最安全的准则，是在考虑了所有的情况后，该土地或毗邻社区内类似土地的销售证据。”

此外，联邦法院1984年在黄潮鸿（译音）与鹅唛土地局（Ng Tiou Hong vs Collector of Land Revenue, Gombak）一案中的裁决如下：

“市价的评估，可以参考毗邻、本地类似土地，或是类似素质或位置土地的销售价格。”

1997年，上诉庭裁决在马银行与林宝和（译音）与其他人（“Malayan Banking Berhad vs Lim Poh Ho & Another”）案件中的裁决如下：

i) 银行有责任针对该产业销售时，取得真实的价值；

ii）一个产业的真实商务价值，不是估价师认为的价值，而是该产业在公开市场应可获得的真正价格。

要为因银行、律师和估价师三方结盟，而处于不利地位的贷款者争取应有权益，大马的执法和监管单位包括国家银行、律师公会、BOVAEA和警方，需对我国银行体系内的不当活动展开调查，并惩罚违法人士，在所有的“坏苹果”清除和惩罚后，大马银行体系的信心和信任才可以恢复。

风险2：银行、清盘师和报穷发展商之间的结盟

除了上述结盟，还有一个银行、清盘师、报穷发展商与机会主义买家所组成的联盟。

它们涉嫌利用1965年公司法令中，涉及报穷公司清盘的第10部分条款（Provisions in Part X），让本身处于优势。

1965年公司法令第10部分条款目的在于防止报穷公司拥有人及董事，偏向于“特定”的债权人。然而，一些银行却对这条款视若无睹。

报穷发展商被清盘

以下让我们看看非银行债权人，在一家报穷发展商被银行清盘案例中的遭遇。

基于隐私，我姑隐其名，把它们分别化名如下：

被清盘的报穷公司：报穷发展商

项目名称：失败的山谷项目

涉及的银行：违法的银行

涉及的清盘师：不怀好意的清盘师

约500亩土地的买家：机会主义买家

报穷的发展商在雪兰莪州拥有4片土地，分别有各自地契，总面积逾700亩。

4片土地中，其中2片已发展成住宅产业，其余2片未发展。

为了发展这个失败的山谷项目 ，4片土地抵押给上述违法的银行，以获得贷款便利。这个项目约有800个住宅单位，而剩余的未发展土地面积达约500亩。

2007年，违法的银行取得高庭的庭令，要将这家报穷的发展商清盘。当时，上述不坏好意的清盘师受委为清盘师。报穷发展商所欠银行的欠款约6500万令吉。

上述未发展土地当年（2007年）的市值介于每平方尺5至10令吉，相等于总值介于1.14亿至2.28亿令吉之间。

即使土地是以1.14亿令吉的偏低价格卖出，报穷的发展商仍将有足够的钱来摊还上述银行贷款便利，并还剩下6000万令吉来完成失败的山谷项目。

因此，该银行没有必要将这家已报穷的发展商清盘。

银行将上述报穷发展商清盘的“真正目的”如下：

2008年，上述清盘师签了3项买卖合约，要把上述报穷发展商的资产，卖给机会主义买家。

第一项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以1700万令吉卖掉约350亩土地。

第二项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以700万令吉卖掉约150亩土地。

第三项买卖合约是于2008年（2007年清盘后），以100万令吉卖掉约25亩土地。

清盘师总共通过3项买卖合约，以总值2500万令吉，把总面积逾500亩的土地，卖给了幸运的买家。

报穷发展商2007年清盘后，售卖公司资产需要遵守1965年公司法令第223条文：

售卖土地须获庭令

该条文阐明：“售卖公司任何资产或股票，须在法庭展开了清盘程序之后才能进行，否则将无效。”

在之前的交易中，没有证据显示，上述清盘师在售卖未发展土地时取得高庭庭令。而且，上述清盘师以2500万令吉，把上述未发展土地卖了给机会主义者买家，等于是市值非常大的折价，情况如下：

当清盘师以比市值折价高达78至89%的价格，把上述未发展土地脱售给幸运的买家时，他们其实已抵触刑事法的财产欺诈和处置，财产的刑事侵占和失信罪。

而且，当清盘师把2500万令吉的销售所得支付给上述银行，以清还6500万令吉的贷款便利时，也不符合1965年公司法令第293条文，防止偏向“特定”债权人的规定。

卖掉了土地，报穷的发展商就没有任何资产，可以重启失败的山谷项目。

这个银行、律师和估价师三方结盟的案例，显示当局在监管和执法上及保护上述山谷项目买家上，面临重大的失败。

受到银行、律师和估价师三分结盟的受害者，可以到哪里讨回公道？

上述失败山谷项目买家的遭遇，将是其他大马人的前车之鉴，要在购买家园的路上，避免成为类似结盟的受害者。