Categories问诊室

分层地契遥遥无期……

2022年09月28日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

屋子买了20多年,发展商倒了,管理层关了,屋子要卖又卖不出,分层地契还遥遥无期,我要联络哪个政府部门?

Yoong H.Cheng


答:

Yoong H.Cheng,您好!

根据1966房屋发展(管制与执照)法令 (Housing Development (Control and Licensing) Act 1966),当发展商已经倒闭,清算人(Liquidator)将接替发展商完成所需要尽的责任,包括代替发展商为买家申请分层地契 (Strata Title)。

因此,业主可以联络清算人咨询相关事宜。

业主可浏览Jabatan Insolvensi Malaysia e-Insolvensi的 官方网站 查询欲获取清算人的信息。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories意见

发展商清盘 HDA资金谁管?

2022年09月12日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

一旦一家发展商清盘,
其房屋发展账户的资金,该如何处置?

Re Bandar Kinrara Properties Sdn Bhd(In Liquidation)一案,讨论了这个问题。

案情

1.  答辩人是一家根据1966年房屋发展(管制与执照)法令获得准证的产业发展公司,是一个名为Duet Residence公寓项目的发展商。

2. 联合管理机构通过第一次年度大会而成立。发展商随后被清盘,并委任了清盘师。

根据1966年房屋发展法令第7A(6)条文,发展商律师作为利益相关者持有买卖价格中的2.5%,并已把这买卖价格的2.5%款项移交给清盘师。

3. 发展商在买卖合约下有未完成的义务,其中包括整顿共同产业和申请分层地契。

4. 因修复房屋缺陷而产生的争议金额至少为331万3656令吉84仙。根据2019年1月27日一项紧急召开的大会通过的决议,联合管理机构要求释出该争议款项,前提是需要纠正共同产业的缺陷清单。

5. 然而,根据2013年分层管理法令第 32(3)条文,上述紧急召开的大会是无效的。清盘师随后通知联合管理机构,利益相关者的款项已根据1966年房屋发展法令第 7A(6)条文发放给清盘师。

因此,联合管理机构于2019年6月1日召开了另一次紧急大会,并根据223买家中的22人所通过的决议,再次要求将全部利益相关者的款项发放给他们,即联合管理机构。

6. 在本案的申请中,清盘师寻求法庭就以下问题作出指示:

所预估的169万零547令吉65仙(从利益相关者上述争议金额331万3656令吉84仙的款项中,扣除清算管理费用后的余额),是否以某种方式使用、支出和支付。

法庭判决

7. 清盘师承担了发展商的义务,将面临资金不足以履行买卖合约和房屋发展法令下的每一项义务。一旦利益相关者的款项释出给发展商,利益相关者的款项将成为发展商的资产(由清盘师管理),清盘师需根据1966年房屋发展法令第 7A(5)和(6)条文对其进行处理和使用这笔款项。

8. 根据买卖合约,缺陷责任期已届满,因此,利益相关者的款项将被视为在房屋发展账户中持有的一般款项。然而,1991年房屋发展(房屋发展账户)条例第7条文并未规定必须支付或使用账户资金的优先顺序。

9. 作为房屋发展法令规定的利益相关者款项的保管人,清盘师被委托自行决定如何使用利益相关者款项,来履行发展商未完成的义务。

10. 根据1985年分层地契法令,发展商(在此为清盘师)的首要职责是根据该法令第8条文申请分层地契。

11. 由此可见,任何其他人或第三方,包括联合管理机构或Duet Residence单位的买家,都不能申请分层地契。在利用这笔款项申请分层地契后,清盘师将根据买卖合约和公司清盘程序来履行其他义务。

12. 此后,清盘师可根据1966年房屋发展法令第7A条文,根据清盘法应用余额(如有),即以同等方式支付股息予无担保债权人。

庭令

13. 高等法庭谕令,上述预估的169万零547令吉65仙款项(从利益相关者的331万3656令吉84仙中扣除清算管理费用后的余额)可按以下方式使用、支出和支付:

a. 首先,申请分层地契及所有附带费用;

b. 其次,根据买卖合约,修复共同产业的成本;

c. 第三,付款予公司债权人(优先债权人、无担保债权人等)

结语

14. 1991年房屋发展(发展商户头)条例没有规定资金的使用/支付优先次序。因此,清盘师有自行决定如何用这些资金的权限,以履行发展商的未完成义务。

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Categories趋势

融创中国 突遭“清盘呈请”!

2022年09月8日

中国房地产业者,
这两年可能“犯太岁“了……

一波未平一波又起,中国房地产业这一两年遭遇需求降温、现金流吃紧、债务违约、烂尾楼等事件打击,如今又有地产巨头突遭“清盘呈请”!

去年销售额达5974亿人民币(约3858亿令吉)的融创中国,是中国具影响力的巨头之一。根据《中国基金报》报道,这家企业突然在香港遭提出清盘呈请。

据了解,发起人为自然人“Chen Huaijun”,已经将呈请提交到香港特区高等法院,拟定在11月16日早上9点半聆讯。

融创:不影响营运和债务重组

融创中国在接受该报记者询问时回应,这是单个债权人的“激进行为”,不会影响公司经营和债务重组的推进。

“截至目前,公司尚未收到有关清盘呈请”。

融创中国也指出,这位债权人的持有金额占比极小,而且他没有通过信托行,而是直接发起清盘呈请,有待论证法律的有效性。

年内公布重组方案

融创中国目前已经开始和债权人小组故未能积极沟通初步重组方案,大部分债权人都表示支持,计划今年内会对外公布重组方案。

其实,这也并非第一家接获清盘呈请的中国地产公司。

根据《中国基金报》的不完全统计,今年至少有7家地产公司被发起清盘呈请,有些已经开始清盘程序,有些被撤回,也有些正在等待聆讯。

 

 

Categories意见

产业拍卖背后的结盟

2021年03月9日

张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com

 

由于大马去年因2019冠状病毒病疫情而经济萎缩,许多大马人都开始问一个问题:“1997/1998亚洲金融风暴期间的经济衰退将重演吗?”

事实上,我们看到,1997/1998年发生过的事情,已开始发生。

大马人今年和未来5年内将面对的痛苦,可能会比1997/1998经济衰退时更严重。

无可避免的,2021年经济衰退的结果,将导致银行拍卖的产业增加。

风险1:银行、律师和估价师在公开拍卖中的结盟

大马报章曾报道过一篇题为“产业拍卖的黑暗面”的报道,形容拍卖过程如何被某些特定集团“骑劫”,这些集团的目的,就是要阻止真正的竞标者在拍卖的过程中与他们竞争,这些集团目的是要确保可以在拍卖中以“最低拍卖价”得手。

尽管这些集团是拍卖过程中让人不适,但还有更大的威胁,来自于银行、律师和估价师在公开拍卖中的“不甚神圣联盟”,以一个远低于“合理市场价值”的“应有价位”出售所拍卖的产业,不利于处于困境的贷款者。

若公开拍卖过程没有被上述集团“骑劫”,这种不健康的风气就可以被遏制和防止,公开拍卖的成交价将会更接近产业的合理市价,甚至更高。

面对上述集团和银行、律师与估价师三方联盟的双面夹攻,陷入困境的贷款者,若要以合理市价或甚至更高的价格拍卖产业,几率就非常小。

拍卖底价应等同市价

根据1965国家土地法令,第257 (1) (d)条文阐明,法庭所定下在产业拍卖底价,应等于该产业的市价。

而根据马来西亚估价师、评估师及产业代理局(Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents, Malaysia,简称BOVAEA),市值的定义则为:市价是一个产业,经过合理营销,所涉单位知情、谨慎且不受威迫的情况下,在估价当日所得出,买卖双方可公平交易的估价。

判决对产业市值定义

另外,国内的多个法庭判决,对产业市值的定义如下:

高庭在南洋制造公司与柔佛土地局(Nanyang Manufacturing Cov The Collector of Land Revenue, Johore)一案中,所采纳的市值定义为:

“我认为要合理评估市价,最安全的准则,是在考虑了所有的情况后,该土地或毗邻社区内类似土地的销售证据。”

此外,联邦法院1984年在黄潮鸿(译音)与鹅唛土地局(Ng Tiou Hong vs Collector of Land Revenue, Gombak)一案中的裁决如下:

“市价的评估,可以参考毗邻、本地类似土地,或是类似素质或位置土地的销售价格。”

1997年,上诉庭裁决在马银行与林宝和(译音)与其他人(“Malayan Banking Berhad vs Lim Poh Ho & Another”)案件中的裁决如下:

i) 银行有责任针对该产业销售时,取得真实的价值;

ii)一个产业的真实商务价值,不是估价师认为的价值,而是该产业在公开市场应可获得的真正价格。

要为因银行、律师和估价师三方结盟,而处于不利地位的贷款者争取应有权益,大马的执法和监管单位包括国家银行、律师公会、BOVAEA和警方,需对我国银行体系内的不当活动展开调查,并惩罚违法人士,在所有的“坏苹果”清除和惩罚后,大马银行体系的信心和信任才可以恢复。

风险2:银行、清盘师和报穷发展商之间的结盟

除了上述结盟,还有一个银行、清盘师、报穷发展商与机会主义买家所组成的联盟。

它们涉嫌利用1965年公司法令中,涉及报穷公司清盘的第10部分条款(Provisions in Part X),让本身处于优势。

1965年公司法令第10部分条款目的在于防止报穷公司拥有人及董事,偏向于“特定”的债权人。然而,一些银行却对这条款视若无睹。

报穷发展商被清盘

以下让我们看看非银行债权人,在一家报穷发展商被银行清盘案例中的遭遇。

基于隐私,我姑隐其名,把它们分别化名如下:

被清盘的报穷公司:报穷发展商

项目名称:失败的山谷项目

涉及的银行:违法的银行

涉及的清盘师:不怀好意的清盘师

约500亩土地的买家:机会主义买家

报穷的发展商在雪兰莪州拥有4片土地,分别有各自地契,总面积逾700亩。

4片土地中,其中2片已发展成住宅产业,其余2片未发展。

为了发展这个失败的山谷项目 ,4片土地抵押给上述违法的银行,以获得贷款便利。这个项目约有800个住宅单位,而剩余的未发展土地面积达约500亩。

2007年,违法的银行取得高庭的庭令,要将这家报穷的发展商清盘。当时,上述不坏好意的清盘师受委为清盘师。报穷发展商所欠银行的欠款约6500万令吉。

上述未发展土地当年(2007年)的市值介于每平方尺5至10令吉,相等于总值介于1.14亿至2.28亿令吉之间。

即使土地是以1.14亿令吉的偏低价格卖出,报穷的发展商仍将有足够的钱来摊还上述银行贷款便利,并还剩下6000万令吉来完成失败的山谷项目。

因此,该银行没有必要将这家已报穷的发展商清盘。

银行将上述报穷发展商清盘的“真正目的”如下:

2008年,上述清盘师签了3项买卖合约,要把上述报穷发展商的资产,卖给机会主义买家。

第一项买卖合约是于2008年(2007年清盘后),以1700万令吉卖掉约350亩土地。

第二项买卖合约是于2008年(2007年清盘后),以700万令吉卖掉约150亩土地。

第三项买卖合约是于2008年(2007年清盘后),以100万令吉卖掉约25亩土地。

清盘师总共通过3项买卖合约,以总值2500万令吉,把总面积逾500亩的土地,卖给了幸运的买家。

报穷发展商2007年清盘后,售卖公司资产需要遵守1965年公司法令第223条文:

售卖土地须获庭令

该条文阐明:“售卖公司任何资产或股票,须在法庭展开了清盘程序之后才能进行,否则将无效。”

在之前的交易中,没有证据显示,上述清盘师在售卖未发展土地时取得高庭庭令。而且,上述清盘师以2500万令吉,把上述未发展土地卖了给机会主义者买家,等于是市值非常大的折价,情况如下:

当清盘师以比市值折价高达78至89%的价格,把上述未发展土地脱售给幸运的买家时,他们其实已抵触刑事法的财产欺诈和处置,财产的刑事侵占和失信罪。

而且,当清盘师把2500万令吉的销售所得支付给上述银行,以清还6500万令吉的贷款便利时,也不符合1965年公司法令第293条文,防止偏向“特定”债权人的规定。

卖掉了土地,报穷的发展商就没有任何资产,可以重启失败的山谷项目。

这个银行、律师和估价师三方结盟的案例,显示当局在监管和执法上及保护上述山谷项目买家上,面临重大的失败。

受到银行、律师和估价师三分结盟的受害者,可以到哪里讨回公道?

上述失败山谷项目买家的遭遇,将是其他大马人的前车之鉴,要在购买家园的路上,避免成为类似结盟的受害者。