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激活MM2H 减高档房屋滞销

2022年12月6日

MM2H若重振,
可减缓高档产业滞销问题吗?

掌管柔州房屋及地方政府事务的行政议员拿督嘉福尼指出,柔佛可负担房屋并没有出现滞销情况,滞销的房产80%是价格在50万令吉以上的服务式公寓。

峇株巴辖近期推介117个可负担房屋单位,但申请者却达到4000人,因此,指可负担房屋滞销的说法并非事实。

嘉福尼

嘉福尼今日在第15届柔佛州立法议会第1季第4次会议上表示,为了协助减缓房屋滞销问题,州政府将向中央政府建议激活马来西亚我的第二家园(MM2H)计划,以便让有意移居我国的外国公民购买相关房产。

他希望随着外资的入驻,那些享有高薪的员工愿意租赁房价较高的房屋,一举解决房屋滞销问题。

他强调,柔州滞销的房产多数是50万令吉以上的服务式公寓,他欢迎房屋发展商一同协商如何解决房屋滞销问题。

他说,州政府也承诺在未来五年内建造超过2万1000个可负担房屋单位,目前,已建造了逾2500个可负担房屋单位,超出今年预期目标。

 

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升息了 房贷申请却增加

2022年10月18日

这是赶在最后一秒的冲刺,
还是真的不在乎升息呢?

国家银行(BNM)货币政策委员会(MPC)在今年7月6日宣布,将隔夜政策利率(OPR)调高25个基点,至2.25%。随后在9月8日,再次升息25个基点至2.5%。

这也代表房贷的利率也会跟着走高,拥屋成本跟着提升。

照理来说,随着房贷月供增加,会让一些购屋者失去购兴,但第一次升息后的8月数据显示却不这么一回事。

国行数据就显示,8月房地产贷款申请反而达到534亿令吉,比7月增加了4.5%。

批准率更高

若从按年来看,8月的贷款申请大涨66.1%,主要是因为去年8月时遇上行动管控令,当时房市冷淡,鲜少人买屋,所以今年8月才有如此大幅度的按年增长。

随着申请增加,批准的贷款也自然有所提升。在今年8月,获批准的房贷总额达233亿令吉,比7月多出2.4%。要知道在7月时,批准房贷总额可比6月少了9%。

同时,批准率达到43.6%,高于去年同期的37.5%,代表更多人的房贷获批了。

MIDF投行研究分析员在一份报告中指出,整体而言,发展商们的销售可见略有回升,因此较高的房贷批准率也符合预期。

今年8月,获批准的房贷总额达233亿令吉,比7月多出2.4%。

滞销屋也“清仓中“

买气不受升息影响,滞销屋也跟着减少。

“根据国家产业资讯中心(NAPIC)发布的最新数据,国内滞销产业从2021年第二季度的3万5592个单位,减少至2022年第二季度的3万4092个单位,这归因于经济的重新开放。

不过NAPIC也强调,尽管滞销产业数量有所减少,但2022年第二季度的滞销产业仍居高不下,保持在3万个单位以上。

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55%发展商 房屋因疫情滞销

2022年10月14日

滞销屋,
是发展商的痛……

持久不断的冠病疫情,对人们的购买力造成莫大的冲击,房市也是首当其冲的领域之一。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)的2022年上半年产业调查就显示,在受访的150名会员中,有55%在今年上半年面对房屋滞销的问题。

REHDA主席拿督童银坤指出,有29%的单位售价介于50万至60万令吉,有20%是卖60万至70万令吉,还有18%的滞销单位售价超过100万令吉。

童银坤

有52%的受访者指出,有建竣房屋滞销超过36个月;有31%受访者的建竣房屋,滞销了25至36个月。

需时清滞销

在疫情之下,银行拒绝贷款、未开放土著保留单位,以及高屋价/低需求/利息,是导致房屋滞销的主因。

童银坤指出,一些房屋仍需要花一些时间销售,发展商可等待市场恢复或根据消费人的购买力调整屋价。

出席记者会者包括REHDA署理主席拿督何汉生、副主席拿督陈健明及拿督张新杰,以及总秘书张翠苹。

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我国还有3.4万滞销屋!

2022年09月21日

持商业地契的服务式公寓,
滞销近2.3万间!

最新数据显示,我国还有超过3万间的滞销住宅,但这只是持有住宅地契的房屋数据!因为持有商业地契的服务式公寓,滞销数量可是超过2万间!

服务式公寓如今并不少见,和SoHo、SoFo、SoVo等类型一样,这类房子都是属于商业地契,有些人买来投资,也有人买来自住。

根据产业估价及服务局(JPPH)旗下国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据,截至今年上半年,我国共有3万4092间住宅房屋住宅,总值217亿3000万令吉。

财政部副部长拿督莫哈末沙哈在“2022年上半年产业市场报告推介礼“上指出,与去年上半年相比,滞销住宅的数量减少了7.5%。

柔佛滞销屋占全国滞销屋数量和总值逾17%和21%。

柔佛滞销量最高

其中,高楼住宅占了59.5%,或相等于2万273间,也就是公寓。第二多的是排屋,共有7095间或相等20.8%,总值38亿1000万令吉。

半独立房屋滞销量为2938间,或相等8.6%。另有5.15%的滞销屋是廉价房屋,共有1744间。

从价位来看,低于30万令吉的滞销屋共有9655间,30万至50万令吉价位为9643间,50万至100万令吉的价位则有1万104间。滞销的百万豪宅数量达4690间。

滞销屋最多的州属是柔佛,有超过6000间或总值47亿令吉,占全国滞销屋数量和总值逾17%和21%;槟城则排在第二,有逾5000间总值36亿4000万令吉的滞销屋。

服务式公寓滞销减少

商用产业方面,共有3万2025个滞销单位,总值269亿7000万令吉。当中,服务式公寓占了70.8%,或高达2万2674个单位。

莫哈末沙哈补充说,其实服务式公寓的滞销状况略有改善,比去年下半年少了6.7%。而近89%的服务式公寓,价格在50万令吉或以上,大部分位于柔佛。

而工业地产的滞销数量则为1071个单位,总值13亿9000万令吉。

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发展商呼吁政府再推HOC

2022年09月12日

【预算案,业者希望有这些!】系列2
独家报道:李治宏、王康妮、苏韵鸰

广东话说得好:
“桥不怕久,最紧要受!”

只要招数好用,不管多旧的方法,有效果就好!这相信是发展商们的心声!

根据主要发展商们向《南洋商报》的反馈,许多业者都希望在来临的2023年财政预算案中,政府会再重启拥屋计划(HOC)!

这当然包括了近年以“M系列”来满足可负担屋市场需求的马星集团,热切希望政府考虑重启拥屋计划,因为它确实有助于推动国内的房地产销售。

何汉生

总执行长拿督何汉生说:“我们留意到,住宅交易量在2021年第四季显著回升,因为购屋者当时赶在HOC于2021年年底告一段落之前购屋,以享有各项优惠。

“我们坚信再度实行HOC,将大大刺激产业销售,尤其是在当前经济复苏时期。”

他列举重启HOC的3大好处:

(一)减少滞销产业、
(二)协助受疫情影响的国人减轻房产方面的负担,以及
(三)让更多国人实现居者有其屋的梦想。

苏菲安阿都拉

放宽贷款条件

UEM阳光(UEM Sunrise)总执行长苏菲安阿都拉同样建议政府重启HOC和发展商承担利息计划等购屋计划,减轻购屋者的经济负担。

此外,政府应恢复房屋贷款的税务减免,并允许购屋者对房贷额外利息申请税务减免。

同时,也希望政府放宽借贷条件,特别是售价低于60万令吉的房产;提高第三间房屋的贷款对屋价比率(LTV)至70%,有助于刺激购买房产。

朱绍彬

建议延长免印花税期限

 百乐园(Paramount)产业总执行长朱绍彬则建议,可推出有利于房地产的措施,以刺激买气,例如在不设房价顶限下,延长购买住宅产业豁免印花税的期限。

“政府在大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)下,允许凡购买50万令吉及以下的房子可全额豁免印花税;而我们希望购买50万至100万令吉的房子也可100%豁免印花税,而非现有的豁免50%,以造惠中产阶级的首购族。”

拿督阿兹米尔

森那美产业(Sime Darby Property)董事经理拿督阿兹米尔认为,重启HOC可协助真正购屋者,让潜在买家,特别是首次购屋者更有能力买房。

“特别是在动荡时期,诸如延缓还贷、薪资补贴或豁免印花税等纾困措施,都可让产业利益相关者受惠。”

他提及,政府也可让购屋者更易获取融资,例如在房屋贷款担保计划(SJKP)下,向银行提供高达20亿令吉的贷款担保,好让无法证明固定收入的民众也能获得贷款融资。

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滞销屋 发展商料积极促销

2022年08月17日

供应不断,滞销屋也多,
相信发展商要降价拼促销了!

虽然我国中低收入群体对可负担屋的需求旺盛,但在50万令吉以下的滞销屋,也同样非常多!

MIDF投行研究分析员在报告中引用国家产业资讯中心(NAPIC)的数据指出,我国今年首季的滞销住宅产业按年增加近30%,高达3万5592个单位。

虽然按季来看,首季的滞销屋数量比去年末季的3万6863间稍低,但依然保持在3万间以上。

柔槟雪 滞销量最高

其中,柔佛的滞销数量数量最高,达5992间;其次是槟城的5816间,第三名是拥有5215间的雪兰莪。

在这其中,共有2万680个公寓单位,占了总滞销量的58%;价位来看,20万至40万令吉的数量最多,同样达58%。

当局指出,滞销房产增加,主要是疫情期间,大马进行多次封锁措施,对经济活动造成了一定的干扰,间接影响房屋买气。

发展商赚头变少

分析员认为,市场对房产供过于求的担忧一直挥之不去,且滞销屋也高居不下。

“短期房市前景仍不容客观。首季滞销屋数量处在高位,我们预计这会让房市晶振给更为剧烈。而发展商为吸引买家,或许会调整价格,并推出更有吸引力的配套。”

不过,这也会让发展商的“赚头”变少,因为面对成本不断升温,业者们还得降价应对市场竞争,让他们无法将成本完全转嫁给购屋者。

无论如何,政府的大马一家拥屋倡议(i-MILIKI)计划,为购买50万令吉以下房屋的首购族提出印花税的优惠,相信还是有助于减少滞销单位。

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全国最低房价的州属……

2022年07月29日

在隆市的可负担屋要30万令吉,
在马六甲不到20万就有排屋……

马六甲首席部长拿督斯里苏莱曼指出,马六甲的平均屋价在今年首季达到20万6262令吉,是全国房价最低的州属!

苏莱曼引用的是来自国家产业资讯中心(NAPIC)的数据。全国在首季的平均房价为432万3430令吉,均价最高的州属是吉隆坡,平均高达74万8520令吉。

同时,马六甲排屋的平均售价为18万1428令吉,比隆市许多可负担公寓还要低。而在隆市要买一间排屋,平均价格是86万7172令吉。全国的排屋均价也要41万527令吉。

苏莱曼是为马来西亚房地产发展商哥哥会(REHDA)马六甲分会主办的“2022年马六甲房地产展销会”主持开幕仪式后,在记者会上发表谈话。

苏莱曼(左二)参观参展摊位。左为吴俊豪;右起为魏喜森及吴俊兑。

逾600间屋子滞销

他说,截至今年首季,甲州共有21万1049间房屋,建筑中的屋子共有2万1511间,计划中的屋子共1万1768间。

滞销的屋子共有630间,其中531间在中央县,亚罗牙也县46间及野新县53间。

“目前的拥屋率为83.5%,未来8年要达到88%拥屋率,就必须平均每年兴建4191间屋子,以达24万4508间屋子的目标。”

出席嘉宾包括甲州行政议员魏喜森及甲州土地及矿物局主任拿督阿兹汉等。

马六甲计划在2020年至2025年期间,发展4万4912间可负担屋,包括廉价屋、中低价屋和可负担屋。截至6月底,共有1万1158间完工,1万5233间兴建中,还有1万521间以获得批准待建。

REHDA甲州分会提4建议

马来西亚房地产发展商公会马六甲分会主席拿督吴俊兑指出,基于建筑成本高涨达40%,该公会提出4项建议,让甲州政府考虑纳入马六甲房屋政策中。

第一、房地产发展项目中,售价受控制的比例从70%,降低至50%,且不需要参考产业估价及服务局。希望只有廉价屋和可负担屋要由产业估价及服务局定价。

第二、撤销建筑面积的条件,以及最大及最小的规定,避免出现诸多的限制。

第三、将马来房屋固打从七成,减至四成。

第四、将马来固打房屋单位的开放税金,订为售价的7%。

对此,苏莱曼指出,甲州政府对最新的房屋政策还在进行最后的拟定阶段,REHDA所提出的建议,将纳入考量。

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可负担屋 严重滞销

2022年04月28日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

滞销可负担屋暴增,
供过于求?

在前几期的产业专栏当中,笔者一直有提及由于官方数据无法如期出炉,因此无法深入分析2021年第四季整体产业报告及走势。笔者也收到很多读者及海外投资者的咨询,也了解他们非常期待最新的产业数据分析。

无论如何,该数据终于4月1日出炉,笔者在此与全国读者深入探讨相关数据和表现。

该报告的数据显示,国内整体产业领域在2021年第四季总成交量达9万9462宗,比起上一季激增62.3%,此现象的确是令人非常鼓舞的,总算也让大家看到新曙光。

住宅产业的交易量高占整体产业总成交量66.2%,是众产业次领域当中最为活跃的一个。

整体产业总成交值则录得468亿5000万令吉,比起上季的总额激增高达30.1%。显而易见的是,我国产业领域在整体上有着非常显著的复苏迹象。

雪州住宅滞销创新高

这里主要是与读者深入分析最为关注的各州属住宅产业走势。美中不足的是,截至去年第四季,我国仍有3万6893住宅单位滞销,涉及总值227亿9000万令吉。

雪兰莪州去年第四季住宅单位滞销数量创下6095单位的新高,超越了之前一直是全国滞销最严重的柔佛州,成为全国住宅产业滞销最多的州属。

整体而言,柔佛在这季滞销住宅达6089单位,上一季的6509单位仍是有过之而不及。不得不提的是,在柔新今年4月起恢复全面互通的情况下,也许柔州住宅产业今年将取得亮眼的成绩单。

其他住宅滞销的州属,包括槟州5493单位、吉隆坡3908单位、沙巴州2933单位,以及霹雳2748单位等。

吉隆坡滞销改善

在此,笔者想强调的是,从过去几季报告观察中,吉隆坡的住宅滞销情况已大幅度改善。随着国门今年4月1日全面重开,吉隆坡的住宅产业今年有望吐气扬眉。

其实在这第四季报告的分析当中,最让笔者惊讶的是雪州滞销住宅从上一季的3376单位激增至6095单位,增幅高达80.5%。从这些种种迹象看来,我国发展商在对房市复苏之路的信心满满,与房产投资者的持续观望看似却大相径庭。

越来越多百万豪宅卖不出

另一边厢,售价介于100万令吉的滞销住宅从去年第三季的3748单位增至4653单位,增幅24.1%,而在总值方面则从79亿增至92亿2000万令吉。

同时,售价介于50万至100万令吉的住宅滞销数量最多,达1万1139单位。

无论如何,随着我国已步入后疫情时代,笔者认为,100万令吉住宅滞销情况将在今年改善,主要是海外高端人士有望再次到我国进行投资置业。

可负担屋竟占三成

笔者感到始料不及的是,去年末季的滞销住宅单位当中,售价低于30万的住宅单位竟占了31.5%。

然而,像这一类可负担房屋的严重滞销情况是前所未有,这也是笔者在过去8年来的产业评论中未曾看过的。

难以想象的是,这类房屋滞销数量从7743单位飙升至1万1610单位,涉及总值21亿8000万令吉。

供过于求?

整体上,售价低于30万的滞销住宅单位从第三季到第四季竟暴增了49.9%,情况的确是令人感到担忧,毕竟过去几年,我国政府一直主打可负担房屋政策,除了之前拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)的10%折扣优惠(直到2021年底),还有印花税减免等种种刺激房产销售措施。

然而,如今这类售价低于30万的住宅单位严重滞销,显而易见的是,可负担房屋在我国已严重供过于求。

有鉴于此,政府应重新检讨可负担房屋政策,包括是否必要兴建更多可负担房屋,抑或是探讨新方案,以刺激可负担房屋的销量。

由于文章的字数有限,笔者无法全面解读所有新一季度的产业趋势。因此惟有在下一期与读者们继续探讨有关各州属最新服务式公寓竣工及推出,以及商用产业和工业产业的数据与分析。

 

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去年,住宅产业最受落!

2022年04月8日

去年房市买家们,
最爱的产业类型是?

在2021年的产业市场中,最热络的一定是住宅产业。

马来西亚房地产中介协会(MIEA)会长曾爱珍指出,根据该会最新的产业报告,2021年的房市交易量增长1.5%,录得30万497宗。

其中,有19万8812宗交易就是来自住宅领域,占总交易量的66.2%,价值769亿令吉。

而农业产业的交易量占了18.9%,商务产业的比例为7.5%。

MIEA会长曾爱珍。

雪州交易量最高

和2019年一样,雪兰莪依旧是交易量最高的州属,共有6万1507宗交易,超过50%;之后则是霹雳,交易量达3万6893宗;柔佛有3万6145宗。

曾爱珍也点出,去年我国共推出4万3860间住宅新盘,有地住宅占3万1678个 或43.3%,另1万3182或25.9%为公寓单位。

不过,这些新盘中仅售出39.3%的单位,导致有3万6863间滞销,是过去5年来的最高水平。

曾爱珍说,这将是发展商非常关注的问题,因为这会影响现金流,然而它不一定能反映房市的表现。

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我国还有3.7万滞销屋

2022年04月8日

雪州新项目多,
滞销屋也最多。

可负担屋无疑是人民最需要的房屋价位,但有些可负担屋却不符市场需求反而卖不出,国内有三成的滞销屋是30万或以下的价格。

国家产业资讯中心(NAPIC)最新的《2021年产业市场报告》显示,截至去年底,我国还有3万7000个滞销房屋单位,总值达227亿9000万令吉。

其中,有高达31.5%的滞销屋,是30万令吉或以下的可负担屋。

30万1令吉至50万令吉的价位中,有25.7%滞销;50万1令吉至100万令吉的滞销屋数量占30.2%。

超过100万令吉的滞销屋,占总滞销屋的12.6%。

报告指出,住房过剩的情况令人担忧,加上房市行情疲弱,即便去年房市开始回温,但发展商依然保守,减少推出新房屋计划,只有4万4000个单位,略低于2020年的4万7178个单位。

公寓难卖?

雪兰莪是推出最多新房屋计划的州属,9827个单位占总数的22.4%;排名第二的是柔佛,共推出了5513个单位,占比12.6%。

纵使雪州去年的新房屋计划最多,但该州的过剩房屋同样居冠,达6095个单位,总值52亿8000万令吉。

其次是柔佛,共有6089个单位,总值47亿2000万令吉;槟城有5493个单位滞销,总值35亿6000万令吉;首都吉隆坡则有吉隆坡3908个单位卖不出,总值31亿7000万令吉。

从滞销的房屋类型来看,最多公寓卖不出去,高达2万505个单位,占总滞销数量的55.6%;而排屋则占21.3%,共7839个单位。

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排屋,还是买家最爱!