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欠产业税 影响日后买卖

2022年10月5日

产业税、门牌税……
这些关乎房子的税务,你有缴吗?

拥有了房屋,要准时缴交房子的各项税务,是业主的责任。

如果你只是为了贪图一时的便宜或便利而拖欠这些税务,日后想要出售房子时,你可能会吃到苦果!

马来西亚房地产中介师协会(MIEA)柔佛州分会会长陈苏珊呼吁业主们,履行还清税务的法律义务,包括产业税、门牌税等等。

她出席该会举办的常年晚宴和表扬大会时向记者指出,有些业主可能认为这只是小事,但若一直拖欠下去,那就可能演变成“大事”了。

她说,若拖欠这些产业相关税务,日后处理买卖房屋时,会拖慢产业专名手续,也就是通常律师处理房屋转让、割名等时候,就会碰壁。

她呼吁中介们提醒有意出售产业的业主缴清产业税,若业主面对财务困难,可向新山市政局洽商,以分期付款方式缴付拖欠的产业税,避免房屋买卖程序遭拖延。

出席晚宴的新山市政局估价组主任阿兹米也指出,拖欠产业税的情况越来越多,也对新山市政局造成负面影响。

为此他也希望MIEA柔佛分会能和新山市政局携手合作,鼓励屋主缴付产业税,以便带动房市。

阿兹米是代表新山市长拿督诺阿占出席。

车子瑾(前排左起)、陈苏珊、叶洸玮(后排左起)、阿兹米及陈建铵为晚会主持击鼓仪式。

滞销冠全国令人担忧

常年晚宴及表扬大会筵开35桌,出席者包括马来西亚房地产中介师协会署理会长叶洸玮、候任会长陈建铵及筹委会主席兼柔州署理会长车子瑾等人。

他在会上也提到,柔佛州的房屋滞销状况令人担忧。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)公布的《2021年产业市场报告》显示,柔佛有6089个单位、总值47亿2000万令吉的过剩房屋,是继雪州之后,全国第二多滞销房屋的州属。

此外,柔州滞销最多的房产是服务式公寓,占总数的67.8%,即是1万6476个单位,总值141亿4000万令吉。

Categories意见

买房,一定能抗通胀吗?

2022年04月29日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

 

买房,
未必是最好的抗通胀方式..

随着经济逐渐复苏和人民纷纷领取到公积金的1万令吉特别提款,大马如今正是物价腾涨、市场充斥热钱的时候。再加上令吉在近期面临贬值的压力,预计接下来会出现更强劲的通货膨胀。

在这样的情况下,许多人往往会打算把钱投资在房地产等具有保值、增值特性的资产,以对抗来临的通货膨胀。但想要让这个投资的策略成功,还必须慎选购买房地产的地点和价格等诸多因素。

买房抗通胀

跟黄金一样,房地产是对抗通货膨胀的最佳工具之一。事实上,从过往的数据来看,房价只有在某些时候会出现短暂的停滞或下跌,并且在长期而言都是持续走高的。

国家产业资料中心的马来西亚房价指数显示,大马全国的平均住宅房屋价格在2021年达到43万4758令吉,比2010年的21万7857令吉上涨了接近一倍!

在这段期间,房价一直都持续录得增长,甚至在2011年、2012年和2013年个别取得10.9%、13.9%和11.2%的双位数增长率。

物价更贵了

相比之下,令吉的购买力在2010年1月到2021年12月期间因为通货膨胀而贬值了超过25%。根据大马统计局的资料,在2010年1月时可以用100万令吉购买到的服务和产品,在2021年12月时必须要以大约125万令吉才能买得到。

回看目前的情况,如今建筑材料价格高涨,相信发展商在接下来将别无选择地把调高的成本转嫁给买家,从而促使房价居高不下。

同时,政府今年也拨出了大笔款项,用来推动我的第一间房屋计划(Skim Rumah Pertamaku)、一马房屋(PR1MA)的先租后买计划和房屋贷款担保计划(Skim Jaminan Kredit Perumahan)等协助人民买房的措施。

由此可见,现在不管是买房自住或者投资都是非常好的一个时机。然而,想要购买房屋并不能掉以轻心,并且需要更加谨慎地做好调查和筛选。

50万令吉以下房子受落

从现在的情况看来,相信市场会以健康与实质的需求为主,尤其是那些价格50万令吉和以下、适合作为首套房子的可负担房屋。

比如林上海资本公司(Lim Seong Hai Capital Berha)近期收购的Residensi Laman Segar Hijau为例,这个位于蕉赖的公寓项目就包含了30万令吉的直辖区房屋(RUMAWIP)单位和50万令吉左右的公开市场发售单位组成。

在发售后不久,项目当中的RUMAWIP可负担房屋单位已经获取100%的认购,同时开放给公众购买的公开市场单位也已经售出70%,足见产业在选择地点、制定价格和规划类型方面的重要。

每一名房屋买家和投资者的风险偏好、财力和预期的投资回报等都不尽相同,但只要把握好这几个要点,就能找到一间低风险且具备出色投资潜能的房地产。

滞销量曾 发展商应更谨慎

马来西亚国家产业资料中心(NAPIC)的数据显示,我国的住宅房屋滞销单位数量在2021年达到新高,共有总值227.9亿令吉的3万6863间房屋卖不出去。

对于这种情况,尽管很多发展商会为这些单位提供更诱人的销售配套以求清货,并且为买家带来更多的选择,但我认为发展商还是应该在接下来推出新项目方面更加谨慎,尤其是在选址和定价方面。

否则一旦手头上的滞销单位数量累积过多,就会面临现金流和营运方面的问题,同时也会造成市场上的滞销房屋持续增加,对整个行业造成影响。

一般上,造成房屋难以找到买家的常见原因之一,是有些发展商没有经验或者没有做好市场调查和研究,因此失误投资在一个差强人意的地点。

这些地点不受人们欢迎的原因,往往是因为基本的生活设施配套不齐全,比如缺乏公共交通系统和高速公路等等,加上有些距离市中心太远,所以导致兴建的屋子无人问津。

第二个常见的原因,就可能是出自于发展商的名声和建造品质方面,从而导致市场对于他们的项目信心不足。

滞销原因因地区而异

无论如何,造成滞销房屋的原因不能在根本上一概而论。这是因为,房地产毕竟是受到很多因素左右的资产,诸如所处的地点、社区环境和基础设施、房屋类型、房价、发展商的财力和项目施工品质等,都是能够决定一个房地产项目能否成功的要点。

换言之,每一个地区出现滞销房屋的原因都不尽相同。以吉隆坡为例,这个地区可能是因为限制国境的出入而导致外国买家和投资者减少,进而影响了很多高价位房地产项目的销售,所以才会有房屋单位滞销。

所以只要选对地点、定价合理,再加上良好的发展记录和建造品质,相信就不会出现滞销的问题,并且让市场把如今高企的滞销房屋单位逐渐消化。

 

Categories趋势

别再乱建贵公寓了!

2021年12月1日

可负担房屋仅占滞销屋不到7.5%,
为何发展商却爱建高价房子?

槟城4638间滞销房屋,绝大部份都是豪华公寓,槟房屋及地方政府委员会主席佳日星也忍不住喊“别再乱建了”!

“可是,槟州这些滞销单位中,只有347间,或不到7.5%是30万令吉以下的可负担屋。”

他指出,槟州约93%滞销房屋都是超过30万令吉,而且以豪华公寓最严重。

他29日在州议会上,回答直落巴巷州议员祖基菲口头询时指出,州政府老早就劝导发展商不要再建高价房屋,可负担屋才是人民的需求所在。

“尤其是疫情后,人们买不起高价房屋。”

槟城滞销屋总值36.6 亿令吉,全国排第二,仅次于总值48.9亿令吉、有6000多间房子滞销的柔佛。雪州和隆市排在第三。

开卖9个月仍未售出

滞销房屋指的是那些已建竣及获合规证明(CCC),但开卖超过9个月仍未售出的房子。

佳日星也透露,为了缩短可负担房屋申请者的等候期,槟州房屋局的遴选委员会打算取消申请区域限制。

“过去东北县的申请者只能申请东北县单位,如今西南县和威省已发展迅速,尤其是威省,房屋存量充足。”

他也赞扬槟州房屋局遴选委员会高效,很快就获得配给,有些人甚至一提出申请,马上就获得分配房屋。

佳日星也提及,槟州开始采用工业化建筑系统(IBS)兴建可负担屋,更节省建筑成本和时间。

他说,州政府目前进行中的可负担屋计划共9项,另有5项社区重建计划。

Categories趋势

第三季滞销屋 仅微降!

2021年11月24日

在一个季度内,
仅售出800多间滞销屋。

国内滞销房屋的问题一直围绕着政府和发展商,发展商虽积极通过促销活动卖滞销屋,但在经济不景的挑战中,滞销屋仅有些许好转。

房屋及地方政府部副部长拿督斯里依斯迈阿都慕达立引用国家产业资料中心(NAPIC)的数据指出,截至今年第三季,国内共有3万290间已竣工房屋未售出或滞销。

这较第二季时的3万1112间,仅少了822间或2.64%。

第三季的滞销屋总值为197亿5000万令吉,较第二季的201亿令吉,少1.74%。

依斯迈阿都慕达立在国会下议院问答环节中解释,发展商在经济不稳定的情况下,已经选择调降房价或提供折扣,所以滞销屋总值下调幅度不大。

这也可从房屋价格指数看出来,第二季的指数为199.9点,到第三季时仅微降至198.6点。

滞销屋中公寓最多

在滞销屋中,以公寓或服务式公寓占最大比率,高达1万8227间;另外,共有5687间双层或三层排屋滞销,三层半独立式房屋也有1783间。

而最多滞销屋的州属是柔佛,高达6441间;其次为4638间的槟城,吉隆坡和雪兰莪都分别超过3000间。

依斯迈阿都慕达立说,为了解决滞销,该部分推行了拥屋计划(HOC),并采用大数据分析,以准确掌握国内的房地产实况。

 

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四成滞销屋 房价低于70万

2021年10月27日

房子滞销,
未必是价格因素。

滞销屋,是发展商心中的痛。

为何会滞销?需求不足?价格太高?建太多了?

但是可负担价位的房产,未必就会大卖!

根据马来西亚房地产发展商会(REHDA)最新的房地产市场调查报告,82%受访的发展商回馈,今年上半年,滞销房屋单位少过30%,但当中有43%的售价是介于25万至70万令吉。

REHDA主席拿督孙兴存在记者会上也说出发展商的难处,“58%受访者表示,尽管在过去3年内已完成房屋项目,但却基于购屋者房贷被拒、没有开放土著单位,以及房屋定价错配,导致发展商本身须承担房屋滞销的问题。

“88%受访者面对终端融资贷款(end financing loan)问题,主要是因为购屋者的收入不符合贷款资格。“

此外,孙兴存指REHDA将深入探讨有关房产的地点及滞销其他原因。

对于外界建议政府收购滞销房屋,他说,建议本不错,惟政府是使用纳税人的钱,因此须三思。

至于高端房产过剩的问题,将无法“降级”使用。

此外,若过剩的房屋单位减少,可能推高房价。

孙兴存(左)与童银坤公布REHDA最新房地产市场调查报告。

莎阿南巴生房子好卖

房产销售方面,孙兴存汇报,销售表现下跌至39%,比去年下半年的45%少了6%。

表现最佳的房屋类型为双层或三层排屋(2312单位),其次是单层排屋(601单位),以及公寓/共管式公寓(503单位);大部分位于莎阿南及巴生。

“大部分购屋者是首购族,购屋作为自住用途,其次是为家人购买,以及投资目的。 ”

上半年销售下跌

针对今年上半年的房地产前景调查结果,180名受访者表示,不论推介的产业项目及销售表现都下跌。

大部分受访者指出,这期间的整体经商成本增加17%,受到高度和严重影响的发展商增至55%。建筑材料及劳动力成本是影响发展商的主要因素,其次是合规成本(compliance cost)及融资成本。

孙兴存指出,受冠病疫情影响,发展商减少推介及促销发展项目,今年上半年共推介1万1601单位产业,比2020年下半年的1万2640单位减少8%。

“1万1601个单位中,98.5%或1万1422单位为房屋,当中大部分(3955单位)为公寓(Apartment)和共管式公寓(Condominium),主要位于蒲种及巴生。

“至于双层或3层排屋则是排名第二(3142单位),以及服务式公寓(1156单位)。

“大部分的单位介于25万至50万令吉。”

看衰下半年展望明年

此外,报告显示,大部分受访者不看好今年下半年的产业前景,惟对明年上半年的市场前景抱持希望。

受访者希望群体免疫加速房业的复苏,同时期待政府延长拥屋计划(HOC),以协助购屋者完成居者有其屋的梦想。

下半年推出单位 公寓占多

发展商打算在今年下半年推出1万5076个单位,包括9319为分层住宅,5549为有地房屋。

孙兴存指出,“89%受访者预测他们在首6个月的销售表现为50%或以下。”

登嘉楼、霹雳、吉打、玻璃市及森美兰计划推出售价介于25万至50万令吉的房屋,至于雪兰莪、吉隆坡及槟城则推出介于50万至70万令吉的房屋。

HOC 发展商平均折扣17.5%

署理主席拿督童银坤则透露, HOC房屋在过去16个月售出了7万3503个单位。

“折扣前总值为569亿6000万令吉,发展商给予折扣后,总值为473亿8000万令吉。

“发展商在这期间给予的平均折扣为17.5%。”

建材若续涨 或推高房价

孙兴存指出,若建筑材料成本持续上扬,可能会推高房价。

他说,由于冠病疫情干扰全球供应链,导致建材原料价格攀升。

“用来制造铁支和铜线的的铁矿石。价格上扬70%,从原本的2000令吉攀升至3400令吉。

他说,尽管建材价格上升,至今,发展商是在吸纳额外成本,“若现象延续,发展商别无选择,只好把成本转嫁给消费人。”

无论如何,孙兴存指难以估计房地产的涨幅,并指马来西亚房地产发展商会将持续监督市场走势。